正規(guī)二手房合同一、合同主體及資質(zhì)審核正規(guī)二手房合同的首要核心是明確交易雙方的主體資格，這是保障交易合法性的基礎(chǔ)。買方和賣方均需具備完全民事行為能力，且符合國家及地方的購房資質(zhì)要求。買方需提供有效身份證件、婚姻狀況證明（如結(jié)婚證、離婚證或未婚聲明）及購房資質(zhì)證明材料，尤其在實施限購政策的城市，需確保自身符合當(dāng)?shù)丶彝プ》刻讛?shù)限制標(biāo)準(zhǔn)。賣方則必須出具房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證（若尚未辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記）及本人身份證，如房屋存在共有權(quán)人，需提供所有共有人的書面同意出售證明；若房屋處于出租狀態(tài)，應(yīng)提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。如交易雙方委托代理人辦理，代理人需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書及本人身份證，確保代理行為合法有效。二、房屋基本信息與權(quán)屬狀況房屋基本信息的詳細(xì)披露是合同不可或缺的部分，需包含房屋坐落位置（精確到街道門牌號及單元室號）、建筑面積（以不動產(chǎn)權(quán)證登記面積為準(zhǔn)，同時注明套內(nèi)面積與公攤面積）、房屋結(jié)構(gòu)（如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等）及房屋用途（住宅、商業(yè)或其他）。權(quán)屬狀況需明確房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等），是否存在抵押、查封、產(chǎn)權(quán)糾紛等權(quán)利限制情況。若房屋為經(jīng)濟(jì)適用房或限價房，需注明是否已滿足上市交易年限要求；若存在抵押，賣方需明確解押方式及期限，確保過戶前解除抵押權(quán)。此外，合同中應(yīng)附房屋平面圖及不動產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件作為附件，明確房屋四至界限及共有部分權(quán)益。三、交易價格與支付方式交易價格條款需明確房屋成交總價、單價（按建筑面積計算）及價格構(gòu)成，是否包含裝修、家具家電等附屬設(shè)施。支付方式應(yīng)詳細(xì)約定，常見方式包括全款支付和貸款支付。全款支付需明確定金、首付款（若有）及尾款的支付金額、時間節(jié)點和支付賬戶，例如：定金在合同簽訂當(dāng)日支付，金額不超過總房款的20%；首付款于房屋權(quán)屬審核通過后3個工作日內(nèi)支付；尾款于過戶完成后當(dāng)日支付。貸款支付則需注明首付款比例、貸款金額、貸款方式（商業(yè)貸款、公積金貸款或組合貸款），并約定買方辦理貸款的期限及賣方配合提供相關(guān)材料的義務(wù)，若因買方資質(zhì)問題導(dǎo)致貸款審批失敗的處理方式（如變更付款方式或解除合同）。所有款項支付建議通過銀行轉(zhuǎn)賬，并保留轉(zhuǎn)賬憑證，避免現(xiàn)金交易。四、房屋交付與驗收標(biāo)準(zhǔn)房屋交付條款應(yīng)明確交付時間、交付條件及驗收程序。交付時間通常約定為過戶完成后3個工作日內(nèi)，交付條件包括房屋現(xiàn)狀與合同約定一致、所有欠費（物業(yè)費、水電費、燃?xì)赓M、暖氣費等）已結(jié)清、鑰匙及門禁卡等交接完畢。驗收需在交付當(dāng)日進(jìn)行，買方應(yīng)仔細(xì)檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等狀況，重點關(guān)注以下內(nèi)容：墻體、地面是否存在裂縫、滲水痕跡；門窗是否完好、開關(guān)靈活；水電線路是否正常運行，衛(wèi)生間及廚房防水是否有效；附屬設(shè)施（如空調(diào)、熱水器、櫥柜等）是否與合同約定相符且能正常使用。驗收時發(fā)現(xiàn)的問題需書面記錄，由雙方簽字確認(rèn)，對于一般質(zhì)量問題，賣方應(yīng)在15日內(nèi)完成維修；對于嚴(yán)重影響居住安全的結(jié)構(gòu)性問題，買方有權(quán)拒絕接收并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。五、過戶流程與稅費承擔(dān)過戶流程需遵循當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門的規(guī)定，合同中應(yīng)明確雙方共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理過戶手續(xù)的期限（通常為支付首付款后10個工作日內(nèi)），及各自需提供的材料清單。稅費承擔(dān)是交易核心條款之一，需根據(jù)2025年最新政策明確劃分：買方需承擔(dān)契稅（首套房140㎡以下1%、140㎡以上1.5%；二套房140㎡以下1%、140㎡以上2%；三套房及以上3%）、印花稅（個人住宅免征）、登記費（80元/套）、測繪費等；賣方需承擔(dān)增值稅及附加（房屋滿2年普通住宅免征，未滿2年按全額5.3%征收）、個人所得稅（滿5年且為家庭唯一住房免征，否則按差額20%或全額1%征收）、印花稅等。此外，若通過中介交易，中介費的承擔(dān)方及金額（通常為總房款的1%-3%）需單獨約定，避免后續(xù)爭議。六、房屋質(zhì)量條款房屋質(zhì)量條款是保障買方權(quán)益的關(guān)鍵，應(yīng)包含質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、瑕疵披露、保修責(zé)任等內(nèi)容。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)需符合國家《住宅設(shè)計規(guī)范》及《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，確保房屋主體結(jié)構(gòu)安全，不存在地基下沉、墻體開裂等結(jié)構(gòu)性問題；水電、暖通、燃?xì)獾认到y(tǒng)功能正常，符合安全使用標(biāo)準(zhǔn)；防水工程（屋面、衛(wèi)生間、廚房）無滲漏。賣方需書面披露房屋已知質(zhì)量問題（如歷史維修記錄、管道老化、設(shè)備更換情況等），若故意隱瞞重大質(zhì)量問題（如屋頂漏水、主體結(jié)構(gòu)隱患），買方有權(quán)解除合同并要求賠償損失。合同可約定質(zhì)量保證期（通常為1-2年），保證期內(nèi)出現(xiàn)非人為損壞的質(zhì)量問題，賣方負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)維修費用；對于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，保修期限應(yīng)符合國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)（如地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)為設(shè)計使用年限）。建議買方在簽訂合同前委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行房屋質(zhì)量檢測，檢測費用由買方承擔(dān)，檢測結(jié)果作為合同附件。七、違約責(zé)任違約責(zé)任條款需明確雙方違約情形及承擔(dān)方式，確保合同履行的約束力。買方違約情形包括：未按時支付房款，每逾期一日按逾期金額的萬分之五支付違約金，逾期超過15日，賣方有權(quán)解除合同并沒收定金，或要求買方繼續(xù)履行并賠償損失；無正當(dāng)理由拒絕接收房屋，需承擔(dān)房屋保管費用及賣方實際損失。賣方違約情形包括：未按時交付房屋或辦理過戶手續(xù)，每逾期一日按總房款的萬分之五支付違約金，逾期超過15日，買方有權(quán)解除合同并要求賣方雙倍返還定金，或要求繼續(xù)履行并賠償損失；房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵導(dǎo)致無法過戶，賣方需退還已收房款并賠償買方總房款10%-20%的違約金；交付房屋與合同約定嚴(yán)重不符（如面積誤差絕對值超過3%），買方有權(quán)解除合同或要求退還差價。此外，違約方還需承擔(dān)守約方為追究違約責(zé)任而支出的合理費用（如律師費、訴訟費、保全費等）。八、合同變更與解除合同一經(jīng)簽訂，雙方不得擅自變更或解除。如需變更條款（如付款方式、交付時間調(diào)整），需經(jīng)雙方協(xié)商一致并簽訂書面補充協(xié)議，補充協(xié)議與原合同具有同等法律效力。合同解除條件包括：雙方協(xié)商一致解除；因不可抗力導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行（如房屋因自然災(zāi)害損毀）；一方根本違約導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)（如賣方一房二賣、買方無能力支付房款）；法律規(guī)定的其他情形（如房屋被列入征收范圍）。解除合同需簽訂書面解除協(xié)議，明確已付款項的返還方式及損失承擔(dān)，若通過訴訟或仲裁解除，需按爭議解決條款處理。九、爭議解決方式合同中應(yīng)明確爭議解決途徑，通常約定為：協(xié)商優(yōu)先，雙方因合同履行發(fā)生爭議，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可選擇向房屋所在地人民法院提起訴訟，或提交仲裁委員會仲裁（需明確仲裁機構(gòu)名稱）。選擇訴訟的，需注明管轄法院為不動產(chǎn)所在地法院；選擇仲裁的，需確保仲裁條款明確具體，符合《仲裁法》規(guī)定。爭議解決期間，除爭議事項外，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同其他條款。十、其他約定事項其他約定條款可根據(jù)交易實際情況補充，常見內(nèi)容包括：戶口遷移問題，賣方需在過戶后30日內(nèi)將戶口遷出，逾期按日支付違約金；房屋維修基金、有線電視、寬帶等賬戶的過戶手續(xù)及費用承擔(dān)；附屬物品清單（詳細(xì)列明隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的家具、家電、裝飾裝修物品，注明品牌、數(shù)量、狀態(tài)）；補充協(xié)議的效力（明確補充協(xié)議與本合同沖突時，以補充協(xié)議為準(zhǔn)）；合同份數(shù)及生效條件（通常一式五份，買賣雙方各執(zhí)一份，不動產(chǎn)登記機構(gòu)備案一份，中介機構(gòu)留存一份，銀行一份，自雙方簽字蓋章之日起生效）。十一、稅費政策與地方差異提示2025年二手房交易稅費政策有所調(diào)整，買方需注意：首套和二套住房的契稅優(yōu)惠適用面積提升至140㎡，140㎡以下稅率為1%，超過140㎡的首套房稅率1.5%、二套房稅率2%；換購住房可申請個人所得稅退稅，新購房價高于舊房成交價的，全額退還已繳個稅。賣方需關(guān)注增值稅免征期限（滿2年普通住宅免征）及“滿五唯一”住房的個稅免征政策。部分城市（如北京、上海）仍保留普通住宅與非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，大戶型交易前需咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門；開封、無錫等地對契稅、土地出讓金有地方補貼，可向當(dāng)?shù)刈〗ň稚暾?。合同中?yīng)注明“稅費承擔(dān)按國家及地方最新政策執(zhí)行，若政策調(diào)整，按調(diào)整后政策處理”，避免因政策變動引發(fā)糾紛。十二、合同附件與簽署要求合同附件是合同不可分割的組成部分，應(yīng)包括：房屋不動產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、賣方身份證明復(fù)印件、買方購房資質(zhì)證明復(fù)印件