疫情影響解除租賃合同一、疫情作為租賃合同解除的法律基礎(chǔ)疫情作為突發(fā)公共衛(wèi)生事件，其對租賃合同履行的影響首先需要在法律框架下進行界定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百三十三條規(guī)定，合同成立后，情勢發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。這一條款確立了“情勢變更”原則在合同糾紛中的適用基礎(chǔ)，而疫情及相關(guān)防控措施（如封鎖、停業(yè)、限制出行等）通常被司法實踐認(rèn)定為可能構(gòu)成“情勢變更”的情形。從司法實踐來看，法院在判斷疫情是否構(gòu)成租賃合同解除事由時，通常會綜合考慮三個核心要素：一是疫情與合同履行障礙之間是否存在直接因果關(guān)系。例如，餐飲企業(yè)因政府要求停止堂食導(dǎo)致無法使用租賃商鋪經(jīng)營，或旅行社因旅游禁令無法使用租賃的辦公場所接待客戶，此類情況因果關(guān)系較為明確；二是疫情對合同履行的影響程度是否達到“不能實現(xiàn)合同目的”或“明顯不公平”的標(biāo)準(zhǔn)。若僅是短期經(jīng)營困難但仍可通過調(diào)整營業(yè)時間、線上經(jīng)營等方式繼續(xù)履行，法院可能傾向于調(diào)解或變更合同而非直接解除；三是當(dāng)事人是否已盡到減損義務(wù)。根據(jù)民法典第五百九十一條，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。因此，承租人在主張解除合同前，應(yīng)先與出租人協(xié)商減免租金、延長租期等補救措施，而非直接單方解約。此外，部分特殊類型的租賃合同還需結(jié)合行業(yè)特性判斷。例如，商業(yè)租賃合同中，若租賃標(biāo)的專為特定疫情防控需求設(shè)計（如酒店改造成隔離點），可能因政策調(diào)整導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)；而住宅租賃合同中，承租人因疫情失去收入來源導(dǎo)致無力支付租金，法院可能更傾向于調(diào)解分期支付而非解除合同，以保障基本居住權(quán)。二、疫情下租賃合同解除的常見爭議焦點在疫情引發(fā)的租賃合同糾紛中，解除權(quán)的行使條件、責(zé)任劃分及損失承擔(dān)是最易產(chǎn)生爭議的環(huán)節(jié)。（一）解除權(quán)的行使主體與程序?qū)嵺`中，出租人和承租人均可能主張解除合同，但權(quán)利基礎(chǔ)存在差異。承租人通常以“不可抗力”或“情勢變更”為由請求解除，而出租人則可能因承租人長期拖欠租金主張解除。需注意的是，“不可抗力”與“情勢變更”在法律后果上存在區(qū)別：根據(jù)民法典第一百八十條，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任（法律另有規(guī)定的除外）；而情勢變更原則下，當(dāng)事人需先協(xié)商變更合同，協(xié)商不成方可請求解除，且可能需承擔(dān)部分損失賠償責(zé)任。例如，若承租人因疫情完全無法使用租賃物（如商鋪被政府征用），可主張不可抗力解除合同并免除租金支付義務(wù)；若僅是經(jīng)營收入下降但仍可使用租賃物，則可能需通過情勢變更原則協(xié)商減免租金，而非直接解除。程序上，解除合同需遵循法定或約定流程。若合同中明確約定了疫情等不可抗力情形下的解除條款（如“因政府行為導(dǎo)致租賃物無法使用超過30日，任何一方可書面通知解除合同”），則應(yīng)優(yōu)先按合同約定執(zhí)行；若無約定，當(dāng)事人需通過書面通知方式行使解除權(quán)，并保留疫情影響的相關(guān)證據(jù)（如政府公告、停業(yè)通知、收入流水等），避免因證據(jù)不足被認(rèn)定為違約解除。（二）租金與押金的處理租金減免與返還問題是疫情租賃合同糾紛的核心爭議點。一種觀點認(rèn)為，承租人在疫情期間未實際使用租賃物，應(yīng)全額減免對應(yīng)期間的租金；另一種觀點則認(rèn)為，出租人仍需承擔(dān)租賃物的維護成本、貸款利息等固定支出，完全免租對出租人不公。司法實踐中，法院通常會根據(jù)公平原則進行折中處理：例如，對完全無法使用租賃物的期間（如封鎖期），判決免除或大幅減免租金；對部分受限期間（如允許有限營業(yè)），則按實際經(jīng)營受損程度酌情減免。押金的處理則需結(jié)合合同約定與解除原因。若因承租人違約導(dǎo)致解除，出租人有權(quán)扣除押金彌補損失；若因疫情等不可歸責(zé)于雙方的事由解除，押金應(yīng)在扣除應(yīng)付租金、水電費等費用后返還承租人。例如，某商鋪租賃合同因疫情解除，承租人已支付的3個月押金在抵扣欠繳的1個月租金后，剩余部分應(yīng)由出租人返還。（三）裝飾裝修與物品損失的承擔(dān)對于承租人在租賃期間投入的裝飾裝修，根據(jù)民法典第七百一十五條，未經(jīng)出租人同意，承租人不得對租賃物進行改善或增設(shè)他物；經(jīng)同意的裝飾裝修，合同解除時，已形成附合的裝飾裝修物的處理需區(qū)分情況：因出租人違約導(dǎo)致解除的，承租人可請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；因承租人違約導(dǎo)致解除的，出租人無需賠償；因雙方違約導(dǎo)致解除的，按過錯比例分擔(dān)；因不可歸責(zé)于雙方的事由（如疫情）導(dǎo)致解除的，裝飾裝修殘值損失由雙方按照公平原則分擔(dān)。例如，餐飲企業(yè)在疫情前經(jīng)出租人同意裝修店鋪花費50萬元，租賃期5年，已使用2年，疫情導(dǎo)致合同提前解除，剩余3年的裝修殘值30萬元可由雙方協(xié)商分擔(dān)。三、疫情下租賃合同解除的實務(wù)操作建議無論是出租人還是承租人，在疫情影響下處理租賃合同解除事宜時，需遵循“預(yù)防為主、證據(jù)先行、協(xié)商優(yōu)先”的原則，以降低法律風(fēng)險。（一）證據(jù)收集與固定主張解除合同的一方需提前收集三類關(guān)鍵證據(jù)：一是疫情影響的客觀證據(jù)，包括政府發(fā)布的封鎖令、停業(yè)通知、交通限制文件等，證明疫情與合同履行障礙的關(guān)聯(lián)性；二是合同履行情況證據(jù)，如租金支付記錄、租賃物使用照片、經(jīng)營流水等，證明疫情對收入或使用的實際影響；三是協(xié)商溝通證據(jù)，如郵件、微信聊天記錄、書面函件等，證明已履行“先協(xié)商后解約”的減損義務(wù)。例如，承租人在疫情發(fā)生后立即向出租人發(fā)送《關(guān)于疫情期間減免租金的函》，并保留雙方協(xié)商記錄，即使后續(xù)協(xié)商不成，也可作為盡到減損義務(wù)的證據(jù)。（二）協(xié)商與調(diào)解的優(yōu)先適用考慮到訴訟或仲裁程序的時間成本與不確定性，當(dāng)事人應(yīng)優(yōu)先通過協(xié)商解決糾紛。協(xié)商方案可包括：階段性減免租金（如疫情期間減免50%租金，疫情后6個月內(nèi)分期補繳）、延長租期（將疫情影響的租期向后順延）、變更租賃用途（如商鋪從線下零售改為倉儲）等。若雙方無法自行協(xié)商，可申請第三方調(diào)解，如通過當(dāng)?shù)刈〗ú块T、行業(yè)協(xié)會或人民調(diào)解委員會介入，以中立視角提出解決方案。例如，某寫字樓出租人與餐飲企業(yè)承租人在調(diào)解下達成協(xié)議：疫情期間免租2個月，剩余租期延長3個月，租金標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)10%。（三）解除協(xié)議的規(guī)范簽訂若協(xié)商一致解除合同，雙方應(yīng)簽訂書面《租賃合同解除協(xié)議》，明確以下核心條款：一是解除時間，即合同正式終止的日期；二是租金結(jié)算，包括已付租金的返還、欠付租金的支付方式及期限；三是租賃物返還，約定返還時間、狀態(tài)（如是否需恢復(fù)原狀）及驗收標(biāo)準(zhǔn)；四是違約責(zé)任豁免，明確雙方互不追究解除合同的違約責(zé)任；五是爭議解決方式，約定若后續(xù)發(fā)生爭議，通過訴訟還是仲裁解決。例如，協(xié)議中可寫明：“雙方一致同意于2023年5月1日解除原租賃合同，承租人應(yīng)于5月10日前清空并返還租賃物，出租人應(yīng)于收到租賃物后5個工作日內(nèi)返還押金（扣除應(yīng)付水電費后），雙方互不承擔(dān)其他賠償責(zé)任。”（四）訴訟或仲裁的策略選擇若協(xié)商無果需通過司法途徑解決，當(dāng)事人需根據(jù)案件具體情況制定訴訟策略。對承租人而言，應(yīng)重點舉證疫情對合同履行的直接影響（如政府停業(yè)通知）及自身損失（如營業(yè)收入下降數(shù)據(jù)），主張適用情勢變更或不可抗力；對出租人而言，則可強調(diào)承租人未充分履行減損義務(wù)（如未嘗試轉(zhuǎn)租、未及時通知解約），或疫情對合同履行影響較?。ㄈ缱≌赓U中承租人仍實際居?。４送?，當(dāng)事人還需注意訴訟時效，根據(jù)民法典第一百八十八條，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年，自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害及義務(wù)人之日起計算。四、疫情后租賃合同履行的風(fēng)險防范疫情的反復(fù)性提醒市場主體需在租賃合同中預(yù)先設(shè)置風(fēng)險應(yīng)對條款，以減少未來糾紛。（一）完善合同中的不可抗力與情勢變更條款在簽訂租賃合同時，應(yīng)明確約定疫情、政府防控措施等屬于不可抗力或情勢變更情形，并細(xì)化相應(yīng)的處理方式：例如，“若因不可抗力導(dǎo)致租賃物無法使用連續(xù)超過15日，任何一方有權(quán)書面通知解除合同，且互不承擔(dān)違約責(zé)任”；或“因情勢變更導(dǎo)致合同履行困難的，雙方應(yīng)在30日內(nèi)協(xié)商調(diào)整租金或租期，協(xié)商不成的，任何一方可請求解除合同”。同時，可約定租金支付的彈性條款，如“因不可抗力導(dǎo)致承租人收入下降超過50%的，可申請按實際收入比例支付租金”。（二）加強租賃物使用的動態(tài)溝通在合同履行過程中，雙方應(yīng)保持密切溝通，及時通報租賃物使用情況及疫情影響。例如，承租人因疫情無法按時支付租金時，應(yīng)提前7日書面通知出租人并說明原因，避免被認(rèn)定為惡意拖欠；出租人則可定期了解承租人經(jīng)營狀況，在可控范圍內(nèi)提供支持（如允許延遲支付租金），以維持長期合作關(guān)系。（三）購買相關(guān)商業(yè)保險隨著疫情常態(tài)化，部分保險公司推出了“營業(yè)中斷險”“租金損失險”等產(chǎn)品，承租人可通過投保轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險。例如，餐飲企業(yè)投保營業(yè)中斷險后，若因疫情導(dǎo)致停業(yè)，可獲得保險公司賠付的租金、員工工資等損失，從而減少對租賃合同解除的依賴。五、典型案例的啟示近年來，各地法院審理的疫情租賃合同糾紛案件為實務(wù)操作提供了重要參考。例如，在“某餐飲公司訴某物業(yè)公司租賃合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，疫情期間政府發(fā)布的停業(yè)通知導(dǎo)致餐飲公司無法使用租賃商鋪，構(gòu)成不可抗力，支持解除合同，但考慮到物業(yè)公司仍需承擔(dān)租賃物的維護成本，判決餐飲公司支付疫情期間50%的租金。在“某個體工商戶訴某房東租賃合同糾紛案”中，法院以個體工商戶未提供充分證據(jù)證明疫情導(dǎo)致其完全無法經(jīng)營為由，駁回了解除合同的請求，但調(diào)解房東減免3個月租金。這些案例表明，疫情下租賃合同的解除并非“一刀切”，而是需要結(jié)合具體案情