2025年房地產(chǎn)估價師考試真題匯編及解題方法專項訓練考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（每題1分，共40分。下列每題給出的四個選項中，只有一項是符合題目要求的。）1.根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，滿二年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之幾的土地閑置費？A.5%B.10%C.15%D.20%2.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預計持有3年后出售，持有期間每年的有效毛收入為10萬元，運營費用為有效毛收入的30%，折現(xiàn)率為8%。若該房地產(chǎn)在持有3年末的公平市場價值預計為500萬元，則該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值最接近于：A.351萬元B.364萬元C.377萬元D.390萬元3.采用市場法估價時，選取可比案例應(yīng)滿足的基本要求不包括：A.時間上相近B.地理位置上相似C.房地產(chǎn)狀況相近D.交易價格為最高價4.某工業(yè)廠房的土地面積為5000平方米，建筑面積為8000平方米，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，剩余使用年限為30年。經(jīng)調(diào)查，同類廠房的土地單價為800元/平方米，建筑重置成本為1200元/平方米，折舊年限為50年，殘值率為0。采用成本法估價，該廠房的價值最接近于：A.9600萬元B.9800萬元C.10000萬元D.10200萬元5.下列房地產(chǎn)中，最適合采用收益法進行估價的是：A.政府辦公樓B.廢棄的工廠C.商業(yè)購物中心D.私人自住房6.在房地產(chǎn)估價的假設(shè)開發(fā)法中，預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通常采用：A.市場法B.成本法C.收益法D.成本法結(jié)合市場法7.根據(jù)我國《物權(quán)法》（現(xiàn)已被《民法典》取代，但此處可能指舊法或一般概念），不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人未經(jīng)登記，不得對抗：A.善意第三人B.不善意的第三人C.原權(quán)利人D.登記機構(gòu)8.某宗房地產(chǎn)的成交價格為200萬元，其中包含買賣雙方傭金各10萬元。若交易稅費由買賣雙方按成交價格比例分擔，則買方應(yīng)承擔的稅費最接近于：A.6萬元B.8萬元C.10萬元D.12萬元9.在房地產(chǎn)估價報告中，描述估價對象區(qū)位狀況時，不需要考慮的因素是：A.宏觀經(jīng)濟環(huán)境B.交通便利程度C.周邊環(huán)境質(zhì)量D.物業(yè)管理水平10.某宗房地產(chǎn)的評估價值為1000萬元，銀行要求貸款比例為60%，貸款期限為10年，按等額本息法計算月還款額，假定年利率為6%。則該房地產(chǎn)的月還款額最接近于：A.6.8萬元B.7.2萬元C.7.6萬元D.8.0萬元11.收益法中的凈收益通常是指：A.營業(yè)收入B.營業(yè)收入減去運營費用C.營業(yè)收入減去財務(wù)費用D.營業(yè)收入減去銷售費用和管理費用12.基準地價、標定地價和土地使用權(quán)價格的關(guān)系是：A.基準地價標定地價土地使用權(quán)價格B.基準地價土地使用權(quán)價格標定地價C.標定地價基準地價土地使用權(quán)價格D.土地使用權(quán)價格基準地價標定地價13.采用市場法估價時，對可比案例成交價格進行修正，其中交易日期修正主要是修正：A.房地產(chǎn)市場供求狀況變化的影響B(tài).房地產(chǎn)自身狀況變化的影響C.交易稅費負擔方式變化的影響D.宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的影響14.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為200平方米，室內(nèi)凈高為2.8米，層高為3米。該房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積比最接近于：A.1:0.8B.1:0.9C.1:1.0D.1:1.115.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款價值比（LTV）的表述中，正確的是：A.LTV越高，銀行承擔的風險越小B.LTV是抵押貸款金額與房地產(chǎn)價值之比C.LTV的確定與抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力無關(guān)D.LTV通常由抵押人自行決定16.在房地產(chǎn)估價中，最高最佳使用原則是指：A.估價結(jié)果應(yīng)最符合買賣雙方的最大利益B.估價對象應(yīng)具有最高的實際效用和經(jīng)濟效益C.估價應(yīng)在估價時點假設(shè)房地產(chǎn)處于最佳利用狀態(tài)D.估價應(yīng)考慮估價師的個人偏好和經(jīng)驗17.某宗房地產(chǎn)的評估價值為800萬元，業(yè)主擬出租該房產(chǎn)，市場租金水平為每月每平方米80元，空置率為10%，管理費率為租金的8%，維修費率為租金的4%，保險費率為租金的2%，稅率為租金的5.5%。若期望的投資收益率（包含風險）為10%，則該房產(chǎn)的合理月租金最接近于：A.720元/平方米B.740元/平方米C.760元/平方米D.780元/平方米18.根據(jù)我國《土地管理法》，城市建成區(qū)范圍內(nèi)土地使用權(quán)的出讓最高年限為：A.40年B.50年C.60年D.70年19.下列房地產(chǎn)中，通常估價難度最大的是：A.標準廠房B.寫字樓C.零售商業(yè)物業(yè)D.具有特殊工藝要求的工業(yè)廠房20.在房地產(chǎn)估價報告中，關(guān)于估價假設(shè)和限制條件的說明，主要目的是：A.證明估價結(jié)果的準確性B.明確估價責任和風險C.美化估價報告的外觀D.滿足所有委托人的要求21.采用市場法估價時，選取的可比案例數(shù)量一般應(yīng)為：A.1-2個B.3-5個C.6-10個D.10個以上22.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1500平方米，現(xiàn)擬在該土地上新建一棟建筑面積為2000平方米的房屋，該城市規(guī)劃規(guī)定該地塊的容積率上限為3.0，則該地塊的剩余可建設(shè)面積最接近于：A.1000平方米B.1500平方米C.2000平方米D.3000平方米23.收益法中，預測未來收益通常需要考慮：A.收益的持續(xù)性、穩(wěn)定性和增長潛力B.收益的波動性、風險性和變現(xiàn)能力C.收益的合法性、合規(guī)性和市場認可度D.收益的瞬時性、偶然性和季節(jié)性24.根據(jù)我國《物權(quán)法》（《民法典》）規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。這一規(guī)定體現(xiàn)了物權(quán)的：A.相對性B.絕對性C.登記要件主義D.公示公信原則25.某宗房地產(chǎn)的評估價值為600萬元，業(yè)主擬出售，市場上類似房產(chǎn)的成交價格通常在評估價值的90%-110%之間波動。若業(yè)主希望快速出售，則擬定的售價范圍最合理的是：A.540萬元-660萬元B.540萬元-660萬元，且應(yīng)偏向于540萬元C.540萬元-660萬元，且應(yīng)偏向于660萬元D.低于540萬元26.在房地產(chǎn)估價中，導致房地產(chǎn)價值降低的因素稱為：A.價值增加因素B.價值減少因素C.價值影響因素D.價值修正因素27.采用成本法估價時，重置成本是指：A.重新購建與估價對象完全相同的房地產(chǎn)所需的成本B.重新購建與估價對象具有相同效用的新房地產(chǎn)所需的成本C.估價對象在建造時發(fā)生的實際成本D.估價對象目前更換全新設(shè)備所需的成本28.某宗房地產(chǎn)的評估價值為400萬元，評估師在報告中注明該價值是假設(shè)該房地產(chǎn)處于正常使用狀態(tài)下的價值。若該房地產(chǎn)存在輕微結(jié)構(gòu)問題，但未影響正常使用，則其價值可能：A.高于400萬元B.低于400萬元C.等于400萬元D.無法判斷29.在房地產(chǎn)交易中，委托人與受托人簽訂的代理合同，其法律性質(zhì)屬于：A.擔保合同B.雙務(wù)合同C.有償合同D.諾成合同30.某宗房地產(chǎn)的評估價值為500萬元，銀行貸款比例為70%，貸款期限為5年，按單利計算，年利率為5%。則該房地產(chǎn)的貸款利息最接近于：A.17.5萬元B.18.75萬元C.20.0萬元D.22.5萬元31.假設(shè)開發(fā)法主要用于評估：A.已建成的房地產(chǎn)B.在建工程的成本C.尚未開發(fā)的土地D.具有開發(fā)潛力的土地或在建工程32.下列關(guān)于房地產(chǎn)租賃權(quán)的表述中，正確的是：A.租賃權(quán)是債權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓B.租賃權(quán)是物權(quán)，可以抵押C.租賃權(quán)是物權(quán)，但不得轉(zhuǎn)讓D.租賃權(quán)是債權(quán)，可以繼承33.在房地產(chǎn)估價報告中，分析估價對象的周邊環(huán)境時，應(yīng)重點考慮：A.宏觀經(jīng)濟政策B.交通通達性、基礎(chǔ)設(shè)施配套、環(huán)境質(zhì)量C.估價師的個人偏好D.估價對象的朝向和樓層34.采用市場法估價時，對可比案例的房地產(chǎn)狀況進行修正，主要修正的是：A.時間因素B.交易稅費因素C.房地產(chǎn)自身因素（如區(qū)位、用途、建筑、裝修等）D.宏觀經(jīng)濟因素35.某宗房地產(chǎn)的土地使用權(quán)年限為40年，自2005年1月1日起計算。若估價時點為2025年1月1日，則該宗房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限為：A.20年B.25年C.30年D.40年36.收益法中，預測未來收益所采用的價格或租金水平，應(yīng)是：A.市場平均價格或租金B(yǎng).估價對象的歷史價格或租金C.買賣雙方協(xié)商確定的價格或租金D.估價師主觀估計的價格或租金37.根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易以出讓方式取得土地使用權(quán)時，可以采?。篈.拍賣、招標、協(xié)議B.拍賣、掛牌、協(xié)議C.招標、掛牌、協(xié)議D.掛牌、拍賣、協(xié)議38.在房地產(chǎn)估價中，對于價值較低的房地產(chǎn)，估價精度要求：A.應(yīng)更高B.應(yīng)更低C.與價值高低無關(guān)D.由委托人自行決定39.采用假設(shè)開發(fā)法估價時，預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通常需要考慮：A.市場售價、租賃收入、轉(zhuǎn)讓收益B.成本費用、稅費、利潤C.開發(fā)周期、融資成本、投資風險D.宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)域規(guī)劃、市場供求40.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的表述中，正確的是：A.取得資格即可從事任何類型的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)B.只能從事所在機構(gòu)授權(quán)范圍內(nèi)的估價業(yè)務(wù)C.無需接受繼續(xù)教育即可持續(xù)執(zhí)業(yè)D.執(zhí)業(yè)不受地域限制二、多項選擇題（每題2分，共20分。下列每題給出的四個選項中，至少有兩項是符合題目要求的。多選、錯選、少選均不得分。）1.房地產(chǎn)估價的合法原則主要包括：A.依法原則B.客觀原則C.獨立原則D.科學原則E.合法原則2.采用成本法估價時，建筑物重置成本通常采用的方法有：A.重置成本法B.直接法C.間接法D.比例法E.系數(shù)法3.影響房地產(chǎn)區(qū)位因素的主要方面包括：A.自然因素B.社會因素C.經(jīng)濟因素D.技術(shù)因素E.政策因素4.房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則應(yīng)考慮的因素包括：A.法律上允許B.經(jīng)濟上可行C.技術(shù)上可能D.價值最大化E.市場普遍接受5.收益法中的凈收益可以采用的方法有：A.收入法B.利潤法C.成本法D.毛收入法E.凈收入法6.房地產(chǎn)交易中常見的稅費有：A.契稅B.營業(yè)稅C.印花稅D.土地增值稅E.評估費7.假設(shè)開發(fā)法中需要預測的參數(shù)通常包括：A.開發(fā)建設(shè)成本B.銷售價格C.融資成本D.開發(fā)周期E.空置率8.采用市場法估價時，對可比案例成交價格進行修正的因素通常有：A.交易日期B.房地產(chǎn)狀況C.交易稅費D.容積率E.土地使用權(quán)年限9.房地產(chǎn)估價報告的主要內(nèi)容通常包括：A.估價對象描述B.估價目的C.估價依據(jù)D.估價方法E.估價結(jié)果10.房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德規(guī)范的主要內(nèi)容有：A.獨立、客觀、公正B.誠實守信C.維護估價行業(yè)聲譽D.接受繼續(xù)教育E.保守秘密三、判斷題（每題1分，共10分。請判斷下列各題表述是否正確，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”。）1.不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，不經(jīng)登記不發(fā)生效力。（）2.在同一房地產(chǎn)上不得設(shè)立兩個相互沖突的抵押權(quán)。（）3.房地產(chǎn)估價必須由注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行。（）4.收益法適用的前提是房地產(chǎn)能夠持續(xù)產(chǎn)生可觀的收益。（）5.市場法估價的關(guān)鍵在于選擇三個以上性質(zhì)相同、區(qū)位相近的可比案例。（）6.成本法估價適用于沒有市場交易價格的房地產(chǎn)，如政府辦公樓。（）7.假設(shè)開發(fā)法實質(zhì)上是一種倒推式的收益法。（）8.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)圖文并茂，以便讀者直觀理解。（）9.容積率越高，通常地塊的價值就越高。（）10.評估基準日與估價時點應(yīng)為同一日期。（）四、簡答題（每題5分，共10分。）1.簡述市場法估價的三個基本步驟。2.簡述收益法中確定未來收益應(yīng)注意哪些問題。五、計算題（每題10分，共20分。）1.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為300平方米，市場租金水平為每月每平方米80元，空置率為10%，年運營費用為租金收入的30%。若評估基準日為2025年1月1日，采用市場法估價，選取了三個可比案例，其交易情況、權(quán)益狀況、實物狀況修正系數(shù)及市場法計算結(jié)果如下表所示（注：此題為文字描述，無實際表格，請根據(jù)文字描述進行計算）：*可比案例A：成交價格250萬元，交易日期與評估基準日相近，交易稅費由買方承擔。房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為1.05。*可比案例B：成交價格260萬元，交易日期在評估基準日6個月前，市場租金上漲了5%，運營費用率不變。房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為1.00。*可比案例C：成交價格240萬元，交易稅費由買賣雙方平均負擔，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.95。交易日期修正系數(shù)為0.98。假設(shè)該宗房地產(chǎn)的年凈收益穩(wěn)定，請采用市場法估算該房地產(chǎn)在評估基準日的價值。2.某開發(fā)商擬在一塊七通一平的土地上開發(fā)建設(shè)一棟商品住宅樓。土地面積為10000平方米，城市規(guī)劃規(guī)定容積率上限為3.0，建筑密度不超過25%，綠地率為30%。預計該住宅樓每平方米建筑面積的重置成本為1500元，開發(fā)周期為2年，建設(shè)期間均勻投入資金，第一年投入60%，第二年投入40%，年利率為6%。開發(fā)完成后，預計商品住宅售價為每平方米8000元，銷售費用為售價的3%，銷售期為1年，空置率為5%，年運營費用為售價的30%。請采用假設(shè)開發(fā)法（不考慮土地取得成本）估算該開發(fā)項目的預期利潤。（提示：可簡化計算，僅計算開發(fā)完成后的售價減去各項成本費用后的利潤）---試卷答案一、單項選擇題1.D2.C3.D4.C5.C6.A7.D8.B9.A10.B11.B12.A13.A14.D15.B16.C17.C18.D19.D20.B21.B22.A23.A24.C25.B26.B27.B28.C29.D30.B31.D32.A33.B34.C35.B36.A37.A38.A39.A40.B二、多項選擇題1.ABCE2.AB3.ABCDE4.ABCD5.AB6.ABCD7.ABCDE8.ABC9.ABCDE10.ABCDE三、判斷題1.×2.√3.√4.√5.×6.√7.√8.×9.×10.√四、簡答題1.