贈(zèng)與房屋合同一、合同定義贈(zèng)與房屋合同是指贈(zèng)與人將其合法擁有的房屋所有權(quán)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的民事法律行為。在法律關(guān)系中，贈(zèng)與人必須是房屋所有權(quán)的合法權(quán)利人，且具有完全民事行為能力；受贈(zèng)人則可以是自然人、法人或其他組織，但需符合法律規(guī)定的主體資格要求。該合同以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為核心目的，屬于實(shí)踐性合同與諾成性合同的結(jié)合體——根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，贈(zèng)與合同自雙方意思表示一致時(shí)成立，但房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移需以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件。二、法律特征（一）無(wú)償性贈(zèng)與人無(wú)需受贈(zèng)人支付任何對(duì)價(jià)即可轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，這是贈(zèng)與合同與買賣合同最核心的區(qū)別。但需注意，實(shí)踐中部分贈(zèng)與合同可能附加“附義務(wù)”條款，例如要求受贈(zèng)人承擔(dān)贍養(yǎng)贈(zèng)與人的責(zé)任，此類義務(wù)不構(gòu)成對(duì)價(jià)，而是對(duì)贈(zèng)與行為的附加條件。（二）單務(wù)性合同主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系單向性明顯：贈(zèng)與人負(fù)有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，受贈(zèng)人僅享有接受贈(zèng)與的權(quán)利。但根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，受贈(zèng)人在接受贈(zèng)與后需承擔(dān)《民法典》規(guī)定的法定義務(wù)，如因故意或重大過(guò)失導(dǎo)致贈(zèng)與人死亡或喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或法定代理人可撤銷贈(zèng)與。（三）要式性房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)屬變更需遵循法定形式。根據(jù)《民法典》第二百零九條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。因此，贈(zèng)與房屋合同需采用書面形式訂立，且必須辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)，未登記的贈(zèng)與行為不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。（四）可撤銷性贈(zèng)與人在特定條件下享有撤銷權(quán)：任意撤銷權(quán)：在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，贈(zèng)與人可隨時(shí)撤銷贈(zèng)與，但經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同或依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同除外。法定撤銷權(quán)：受贈(zèng)人存在嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或其近親屬合法權(quán)益、對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行、不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)等情形時(shí)，贈(zèng)與人可在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。三、主要條款（一）當(dāng)事人基本信息需明確雙方身份信息：贈(zèng)與人：姓名、身份證號(hào)、住址、婚姻狀況（已婚者需注明配偶是否同意贈(zèng)與）、房屋共有權(quán)人意見（如有）。受贈(zèng)人：姓名、身份證號(hào)、住址、與贈(zèng)與人關(guān)系（親屬關(guān)系可能影響稅收政策）。（二）房屋基本情況權(quán)屬信息：房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、建筑面積、規(guī)劃用途（住宅/商用）、土地使用權(quán)類型（出讓/劃撥）及使用年限。權(quán)利狀況：需注明房屋是否存在抵押、查封、租賃、共有等權(quán)利限制，若有共有權(quán)人，需提交共有人同意贈(zèng)與的書面聲明。（三）贈(zèng)與條款明確贈(zèng)與房屋的意思表示，需載明“無(wú)償贈(zèng)與”字樣以區(qū)別于有償轉(zhuǎn)讓。贈(zèng)與附義務(wù)的，應(yīng)詳細(xì)列明義務(wù)內(nèi)容、履行方式及期限，例如“受贈(zèng)人需每月向贈(zèng)與人支付2000元生活費(fèi)直至贈(zèng)與人去世”。（四）權(quán)利轉(zhuǎn)移條款約定過(guò)戶登記辦理期限，通常為合同生效后30日內(nèi)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理。明確稅費(fèi)承擔(dān)方式：根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，或贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人，免征個(gè)人所得稅，但需繳納契稅（受贈(zèng)人承擔(dān)）、印花稅等。（五）違約責(zé)任贈(zèng)與人逾期辦理過(guò)戶的，需按日支付房屋評(píng)估價(jià)萬(wàn)分之五的違約金；受贈(zèng)人違反附義務(wù)條款的，贈(zèng)與人有權(quán)要求其繼續(xù)履行義務(wù)并賠償損失；因贈(zèng)與人隱瞞房屋權(quán)利瑕疵導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，需返還受贈(zèng)人已支付的費(fèi)用并賠償直接經(jīng)濟(jì)損失。（六）爭(zhēng)議解決方式約定協(xié)商、仲裁或訴訟途徑，如“因本合同引起的糾紛，雙方應(yīng)先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交房屋所在地人民法院訴訟解決”。四、簽訂流程（一）前期準(zhǔn)備房屋查檔：贈(zèng)與人需到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋權(quán)屬狀況，獲取《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》，確認(rèn)無(wú)抵押、查封等限制。材料準(zhǔn)備：贈(zèng)與人：身份證、戶口本、結(jié)婚證（已婚）、房屋所有權(quán)證、共有權(quán)人同意贈(zèng)與聲明。受贈(zèng)人：身份證、戶口本、關(guān)系證明（如親屬贈(zèng)與）。公證環(huán)節(jié)：如需增強(qiáng)合同效力或避免任意撤銷，可到公證處辦理贈(zèng)與合同公證，需雙方共同到場(chǎng)并提交上述材料。（二）合同簽訂雙方當(dāng)事人需親自簽署書面合同，若委托他人代理，需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書。合同內(nèi)容需明確具體，特別是房屋信息、權(quán)利義務(wù)條款需與實(shí)際情況一致，避免使用“大約”“左右”等模糊表述。（三）登記過(guò)戶提交材料：贈(zèng)與合同、雙方身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證、完稅證明（契稅、印花稅等）。辦理流程：不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理申請(qǐng)（1個(gè)工作日）；審核材料及房屋狀況（3-5個(gè)工作日）；繳納相關(guān)稅費(fèi)（契稅稅率3%-5%，具體由地方政策規(guī)定）；領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（審核通過(guò)后7個(gè)工作日內(nèi)）。五、風(fēng)險(xiǎn)防范（一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)利瑕疵審查：務(wù)必核實(shí)房屋是否存在隱性權(quán)利負(fù)擔(dān)，例如：已出租房屋需確認(rèn)租賃合同是否約定“買賣不破租賃”條款，避免過(guò)戶后無(wú)法實(shí)際占有房屋；劃撥土地上的房屋贈(zèng)與需經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，否則可能無(wú)法辦理過(guò)戶。共有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：夫妻共同財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)與需配偶簽署《同意贈(zèng)與聲明書》，否則可能構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，導(dǎo)致合同無(wú)效。（二）合同風(fēng)險(xiǎn)條款明確化：附義務(wù)贈(zèng)與需將義務(wù)量化，例如“受贈(zèng)人需承擔(dān)贈(zèng)與人醫(yī)療費(fèi)用的50%”應(yīng)改為“受贈(zèng)人需承擔(dān)贈(zèng)與人每年不超過(guò)10萬(wàn)元的醫(yī)療費(fèi)用”。公證保障：對(duì)重大價(jià)值的房屋贈(zèng)與，建議辦理公證，公證后的合同不可任意撤銷，可有效防止贈(zèng)與人反悔。（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)稅費(fèi)測(cè)算：提前咨詢稅務(wù)部門，明確贈(zèng)與環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅費(fèi)：直系親屬贈(zèng)與：免征個(gè)人所得稅、增值稅及附加，僅需繳納3%-5%的契稅；非直系親屬贈(zèng)與：需按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納20%個(gè)人所得稅（以房屋評(píng)估價(jià)減除原購(gòu)置成本及合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額）。陰陽(yáng)合同風(fēng)險(xiǎn)：部分當(dāng)事人為逃稅簽訂“陰陽(yáng)合同”（即實(shí)際成交價(jià)與合同備案價(jià)不一致），一旦被稅務(wù)部門查處，將面臨補(bǔ)繳稅款、滯納金及罰款，情節(jié)嚴(yán)重者可能構(gòu)成逃稅罪。（四）履行風(fēng)險(xiǎn)履約監(jiān)督：對(duì)附義務(wù)贈(zèng)與，可約定第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)（如居委會(huì)、律師事務(wù)所），定期核查義務(wù)履行情況，避免受贈(zèng)人違約后贈(zèng)與人舉證困難。證據(jù)留存：全程保留書面材料，包括溝通記錄、付款憑證、履行義務(wù)證明等，例如要求受贈(zèng)人每月提交贍養(yǎng)費(fèi)用轉(zhuǎn)賬記錄，作為后續(xù)可能發(fā)生的撤銷權(quán)糾紛的證據(jù)。六、特殊情形處理（一）附條件贈(zèng)與當(dāng)贈(zèng)與合同約定生效條件時(shí)，需注意：條件需具有合法性，例如“受贈(zèng)人需與贈(zèng)與人之子結(jié)婚”因違反婚姻自由原則而無(wú)效；條件成就與否不影響合同成立，僅決定合同是否生效。例如約定“受贈(zèng)人考上大學(xué)后贈(zèng)與房屋”，若受贈(zèng)人未考上，合同成立但不生效。（二）贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任贈(zèng)與人原則上不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但存在例外情形：贈(zèng)與人故意不告知房屋瑕疵（如隱瞞房屋主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題），導(dǎo)致受贈(zèng)人損失的，需承擔(dān)賠償責(zé)任；附義務(wù)贈(zèng)與中，贈(zèng)與人需在附義務(wù)的范圍內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（三）贈(zèng)與人死亡或喪失民事行為能力贈(zèng)與人在辦理過(guò)戶前死亡：若贈(zèng)與合同已公證或?qū)儆诓豢沙蜂N的公益贈(zèng)與，繼承人需繼續(xù)履行合同義務(wù)；若為普通贈(zèng)與，繼承人可行使任意撤銷權(quán)。贈(zèng)與人喪失民事行為能力：其法定代理人可代為行使撤銷權(quán)，但需證明贈(zèng)與行為損害贈(zèng)與人合法權(quán)益。（四）涉外贈(zèng)與涉及外籍人士或境外房屋的贈(zèng)與，需額外辦理：身份公證：外籍當(dāng)事人需提供經(jīng)所在國(guó)公證機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證的身份證明；法律適用：根據(jù)《涉外民事關(guān)系法律適用法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律，因此境外房屋贈(zèng)與需符合房屋所在地國(guó)家或地區(qū)的法律規(guī)定。七、法律適用與糾紛解決贈(zèng)與房屋合同糾紛主要適用《民法典》合同編、物權(quán)編及相關(guān)司法解釋，實(shí)踐中常見爭(zhēng)議點(diǎn)包括：合同效力認(rèn)定：未辦理過(guò)戶登記不影響合同本身效力，僅導(dǎo)致物權(quán)未轉(zhuǎn)移，受贈(zèng)人可依據(jù)有效合同要求贈(zèng)與人繼續(xù)履行過(guò)戶義務(wù)；撤銷權(quán)行使：贈(zèng)與人需在法定時(shí)限內(nèi)行使撤銷權(quán)，超期將喪失勝訴權(quán)；舉證責(zé)任分配：受贈(zèng)人主張贈(zèng)與成立的，需提交書面合同、轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)；贈(zèng)與人主張撤銷的，需舉證證明受贈(zèng)人存在法定撤銷事由。在糾紛解決中，當(dāng)事人可優(yōu)先選擇協(xié)商或調(diào)解，協(xié)商不成的可通過(guò)訴訟主張權(quán)利，管轄法院為房屋所在地人民法院。訴訟過(guò)程中需重點(diǎn)準(zhǔn)備房屋權(quán)屬證明、贈(zèng)與合同、履行義務(wù)證據(jù)等核心材料，必要時(shí)可申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，防止贈(zèng)與人惡意轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。八、實(shí)務(wù)建議專業(yè)審查：復(fù)雜贈(zèng)與（如附條件贈(zèng)與、共有房屋贈(zèng)與）建議委托律師起草合同，避免因條款漏洞導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)；全程留痕：從協(xié)商到過(guò)戶的所有環(huán)節(jié)需保留書面證據(jù)，特別是涉及權(quán)利義務(wù)變更的補(bǔ)充協(xié)議需雙方簽字確認(rèn)；稅務(wù)籌劃：根據(jù)親屬關(guān)系、房屋持有年限等因素選擇最優(yōu)贈(zèng)與方案，例如滿5年的唯一住房通過(guò)買賣方