物業(yè)公司消防管理方案一、總則

1.1編制目的

為規(guī)范物業(yè)公司消防管理行為，有效預(yù)防和減少火災(zāi)事故發(fā)生，保障業(yè)主、使用人生命財(cái)產(chǎn)安全和物業(yè)管理區(qū)域公共安全，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)公司管理實(shí)際，制定本方案。

1.2編制依據(jù)

本方案以《中華人民共和國(guó)消防法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GB25201）等法律法規(guī)及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，同時(shí)參考行業(yè)消防管理最佳實(shí)踐，確保方案的科學(xué)性、合規(guī)性和可操作性。

1.3適用范圍

本方案適用于物業(yè)公司所管理的所有物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、寫字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)類型，涵蓋物業(yè)服務(wù)中心、工程維修部、秩序維護(hù)部、環(huán)境管理部等相關(guān)部門，以及全體業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)人員。

1.4基本原則

（1）預(yù)防為主，防消結(jié)合：以火災(zāi)隱患排查治理為核心，強(qiáng)化日常防火巡查和宣傳教育，提升應(yīng)急處置能力，實(shí)現(xiàn)火災(zāi)事故“早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早處置”。

（2）誰主管誰負(fù)責(zé)：明確各層級(jí)、各部門消防管理職責(zé)，落實(shí)消防安全責(zé)任制，確保責(zé)任到人、工作到位。

（3）綜合治理：整合物業(yè)公司內(nèi)部資源，聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、消防救援機(jī)構(gòu)等力量，構(gòu)建多元協(xié)同的消防管理格局。

（4）科技賦能：運(yùn)用智能化消防技術(shù)手段，提升消防設(shè)施監(jiān)控、隱患排查和應(yīng)急響應(yīng)的效率與精準(zhǔn)度。

二、組織架構(gòu)與職責(zé)

2.1組織架構(gòu)

2.1.1消防安全管理委員會(huì)的設(shè)立

物業(yè)公司應(yīng)設(shè)立消防安全管理委員會(huì)，作為消防管理的最高決策機(jī)構(gòu)。該委員會(huì)由總經(jīng)理擔(dān)任主任，成員包括各部門負(fù)責(zé)人、業(yè)主代表及消防安全專家。委員會(huì)每月召開一次例會(huì)，審議消防工作計(jì)劃、評(píng)估隱患整改效果，并協(xié)調(diào)重大消防事務(wù)。委員會(huì)下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理，確保決策落地執(zhí)行。

2.1.2物業(yè)服務(wù)中心的定位

物業(yè)服務(wù)中心作為消防管理的中樞機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各資源。中心設(shè)消防主管一名，負(fù)責(zé)整體規(guī)劃；配備專職消防管理員，負(fù)責(zé)日常巡查和記錄。中心與各部門聯(lián)動(dòng)，形成信息共享機(jī)制，確保消防指令及時(shí)傳達(dá)。例如，在住宅項(xiàng)目中，中心與業(yè)主委員會(huì)溝通，收集反饋意見，優(yōu)化管理措施。

2.1.3工程維修部的職能

工程維修部承擔(dān)消防設(shè)施的維護(hù)職責(zé)。部門設(shè)消防設(shè)施維護(hù)組，由持證工程師帶領(lǐng)，負(fù)責(zé)消防栓、滅火器、報(bào)警系統(tǒng)的定期檢查和維修。組員需每周巡查一次，記錄設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)并整改。維修部與物業(yè)服務(wù)中心協(xié)作，確保設(shè)施完好率不低于98%，避免因設(shè)備故障引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.4秩序維護(hù)部的職責(zé)

秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)消防秩序維護(hù)和應(yīng)急響應(yīng)。部門設(shè)消防巡查隊(duì)，隊(duì)員24小時(shí)值班，執(zhí)行日常巡邏任務(wù)，重點(diǎn)檢查消防通道暢通和違規(guī)用火行為。隊(duì)長(zhǎng)與物業(yè)服務(wù)中心對(duì)接，報(bào)告巡查情況；隊(duì)員接受消防培訓(xùn)，掌握初期火災(zāi)撲救技能。在商業(yè)項(xiàng)目中，秩序維護(hù)部與商戶合作，組織消防演練，提升安全意識(shí)。

2.1.5環(huán)境管理部的任務(wù)

環(huán)境管理部負(fù)責(zé)消防區(qū)域的清潔和隱患排查。部門設(shè)消防環(huán)境監(jiān)督員，每周清理消防通道雜物，檢查電氣線路安全。監(jiān)督員與工程維修部配合，發(fā)現(xiàn)隱患如電線老化，及時(shí)通報(bào)維修。同時(shí)，監(jiān)督員參與消防宣傳活動(dòng)，向業(yè)主普及防火知識(shí)，營(yíng)造安全氛圍。

2.2職責(zé)分工

2.2.1管理層的消防安全責(zé)任

物業(yè)公司管理層對(duì)消防安全負(fù)總責(zé)?？偨?jīng)理制定年度消防目標(biāo)，如火災(zāi)事故率控制在零；分管副總監(jiān)督執(zhí)行，確保資源到位。管理層定期組織安全會(huì)議，分析火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整策略。例如，在寫字樓項(xiàng)目中，管理層引入智能監(jiān)控系統(tǒng)，提升預(yù)警能力，體現(xiàn)主動(dòng)管理理念。

2.2.2員工的日常消防工作

員工是消防管理的執(zhí)行者。消防管理員負(fù)責(zé)日常巡查，填寫記錄表，發(fā)現(xiàn)隱患如堵塞通道，立即處理。維修工定期測(cè)試消防設(shè)備，確保功能正常。秩序員在巡邏中制止違規(guī)行為，如亂扔煙頭。員工需每月參加培訓(xùn)，學(xué)習(xí)新規(guī)定，保持技能更新。工作中，員工相互協(xié)作，如管理員與維修工聯(lián)合排查隱患，提高效率。

2.2.3業(yè)主和使用人的配合義務(wù)

業(yè)主和使用人需遵守消防規(guī)定，不占用消防通道，不私拉電線。物業(yè)公司通過公告和提醒，引導(dǎo)業(yè)主配合。例如，在小區(qū)中，業(yè)主代表參與委員會(huì)，反饋意見；商戶簽署安全承諾書，定期自查。使用人如租戶，需接受消防培訓(xùn)，掌握逃生技能，形成全員參與的安全文化。

2.3協(xié)調(diào)機(jī)制

2.3.1內(nèi)部部門間的協(xié)作流程

物業(yè)公司建立內(nèi)部協(xié)作機(jī)制，確保信息暢通。各部門每周召開協(xié)調(diào)會(huì)，分享消防數(shù)據(jù)，如巡查記錄和維修報(bào)告。工程維修部向物業(yè)服務(wù)中心提交設(shè)備狀態(tài)，服務(wù)中心匯總后反饋給管理層。流程中，使用簡(jiǎn)易溝通工具，如微信群，實(shí)時(shí)通報(bào)緊急情況，避免延誤。例如，在火災(zāi)演練中，各部門按預(yù)案分工，秩序員疏散人群，維修工啟動(dòng)設(shè)備，高效配合。

2.3.2與外部單位的聯(lián)動(dòng)機(jī)制

物業(yè)公司聯(lián)動(dòng)外部單位，增強(qiáng)消防能力。與消防救援機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，定期邀請(qǐng)專家指導(dǎo)；與社區(qū)居委會(huì)合作，開展聯(lián)合宣傳；與保險(xiǎn)公司對(duì)接，優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)覆蓋。聯(lián)動(dòng)中，建立聯(lián)系人制度，如消防主管對(duì)接消防隊(duì)，確?？焖夙憫?yīng)。在工業(yè)園區(qū)，物業(yè)公司組織季度聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)資源，提升整體安全水平。

2.3.3應(yīng)急情況下的協(xié)調(diào)指揮

應(yīng)急時(shí)，啟動(dòng)統(tǒng)一指揮系統(tǒng)。消防安全管理委員會(huì)擔(dān)任指揮中心，發(fā)布指令；各部門按角色行動(dòng)，如秩序員引導(dǎo)疏散，維修工切斷電源。指揮流程清晰，先報(bào)告中心，再分配任務(wù)。例如，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，中心通過廣播通知，隊(duì)員各司其職，減少混亂。事后，委員會(huì)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化預(yù)案，提升應(yīng)對(duì)能力。

三、日常防火管理

3.1日常防火巡查

3.1.1巡查頻次與范圍

物業(yè)秩序維護(hù)部每日安排專人對(duì)管理區(qū)域進(jìn)行防火巡查，住宅項(xiàng)目每日不少于兩次，商業(yè)項(xiàng)目每?jī)尚r(shí)一次。巡查范圍覆蓋所有公共區(qū)域，包括樓道、電梯廳、消防通道、設(shè)備機(jī)房、地下車庫(kù)及商戶后場(chǎng)重點(diǎn)部位。巡查人員隨身攜帶《消防巡查記錄表》，逐項(xiàng)核對(duì)消防通道是否暢通、消防器材是否完好、安全出口標(biāo)識(shí)是否清晰。例如，在高層住宅樓，巡查員需重點(diǎn)檢查管道井內(nèi)有無易燃物堆放，電纜橋架是否存在過熱痕跡。

3.1.2巡查內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

巡查采用“一看二問三測(cè)試”方法：觀察消防設(shè)施外觀是否完好，詢問崗位人員設(shè)備操作流程，測(cè)試應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)啟動(dòng)時(shí)間。具體標(biāo)準(zhǔn)包括：滅火器壓力指針在綠區(qū)、消火栓箱內(nèi)配件齊全、防火門閉門器功能正常、應(yīng)急照明持續(xù)供電不少于30分鐘。對(duì)商業(yè)綜合體，額外檢查商戶是否違規(guī)使用明火、電氣線路是否超負(fù)荷運(yùn)行。巡查發(fā)現(xiàn)的問題即時(shí)拍照記錄，同步上傳至物業(yè)管理系統(tǒng)。

3.1.3巡查記錄與反饋

巡查結(jié)束后兩小時(shí)內(nèi)，巡查員將記錄表提交至物業(yè)服務(wù)中心消防主管。主管對(duì)問題分級(jí)處理：輕微隱患如樓道雜物，24小時(shí)內(nèi)通知保潔清理；重大隱患如消防栓無水，立即啟動(dòng)維修流程。系統(tǒng)自動(dòng)生成隱患整改通知書，明確責(zé)任部門和完成時(shí)限。每周匯總巡查數(shù)據(jù)，分析高頻問題區(qū)域，如某住宅單元多次出現(xiàn)電動(dòng)車違規(guī)充電，則在該單元增加警示標(biāo)識(shí)和監(jiān)控探頭。

3.2用電安全管理

3.2.1電氣線路定期檢測(cè)

工程維修部每季度對(duì)公共區(qū)域電氣線路進(jìn)行紅外測(cè)溫檢測(cè)，重點(diǎn)排查配電箱、電纜接頭、照明回路等部位。檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)為接頭溫度不超過60℃，線路絕緣電阻不小于0.5MΩ。對(duì)超過十年的老舊線路，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行負(fù)荷測(cè)試和絕緣性能評(píng)估。例如，在寫字樓項(xiàng)目中，發(fā)現(xiàn)某區(qū)域插座頻繁跳閘后，立即更換為帶過載保護(hù)的新插座，并調(diào)整該區(qū)域用電負(fù)荷分配。

3.2.2用電設(shè)備規(guī)范使用

制定《公共區(qū)域用電設(shè)備操作規(guī)范》，明確空調(diào)、電梯、水泵等設(shè)備的啟停流程和溫度設(shè)定范圍。秩序維護(hù)部每日檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，記錄異常聲響或異味。禁止在配電房、弱電機(jī)房使用大功率電器，商戶用電需提前申請(qǐng)負(fù)荷評(píng)估。在商業(yè)街區(qū)推行“用電安全紅黃牌”制度：違規(guī)使用電器的商戶首次警告，二次則暫停供電整改。

3.2.3電動(dòng)車充電管理

在住宅小區(qū)設(shè)置集中充電區(qū)，配備智能斷電裝置和滅火器。充電區(qū)實(shí)行“一車一樁”，充電時(shí)長(zhǎng)不超過8小時(shí)。物業(yè)通過門禁系統(tǒng)監(jiān)控充電區(qū)使用情況，禁止私拉電線充電。對(duì)違規(guī)充電行為，先通過廣播提醒，后張貼整改通知，屢教不改者上報(bào)社區(qū)聯(lián)合執(zhí)法。例如，某小區(qū)通過安裝充電樁智能斷電系統(tǒng)，將電動(dòng)車違規(guī)充電率從35%降至3%。

3.3動(dòng)火作業(yè)管控

3.3.1動(dòng)火審批流程

任何單位或個(gè)人在管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行焊接、切割等動(dòng)火作業(yè)，必須提前48小時(shí)提交《動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表》。表格需注明作業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、防護(hù)措施及監(jiān)護(hù)人信息。物業(yè)消防主管現(xiàn)場(chǎng)核查作業(yè)環(huán)境，確認(rèn)周邊5米內(nèi)無可燃物、消防器材到位后，簽發(fā)《動(dòng)火許可證》。在商業(yè)綜合體進(jìn)行裝修動(dòng)火時(shí)，需額外提交施工方消防資質(zhì)證明，并繳納安全保證金。

3.3.2作業(yè)過程監(jiān)督

動(dòng)火作業(yè)全程由持證監(jiān)護(hù)人監(jiān)督，配備滅火器和水桶。作業(yè)期間關(guān)閉周邊可燃?xì)怏w閥門，使用防火毯覆蓋易燃設(shè)備。監(jiān)護(hù)人不離崗，每30分鐘記錄現(xiàn)場(chǎng)溫度和風(fēng)速。遇有四級(jí)以上大風(fēng)或節(jié)假日，禁止室外動(dòng)火作業(yè)。例如，某商場(chǎng)在餐飲后廚改造時(shí)，監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)排油煙管道有火星濺出，立即用滅火器撲滅并暫停作業(yè)，更換防火隔離板后復(fù)工。

3.3.3作業(yè)后檢查驗(yàn)收

動(dòng)火結(jié)束后，監(jiān)護(hù)人徹底清理作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)無遺留火種。消防主管在1小時(shí)內(nèi)進(jìn)行復(fù)查，重點(diǎn)檢查焊渣是否冷卻、周邊設(shè)備是否受損。驗(yàn)收合格后在許可證上簽字確認(rèn)，作業(yè)資料歸檔保存。對(duì)存在隱患的，要求施工方立即整改并重新申請(qǐng)。例如，某寫字樓的裝修動(dòng)火后，發(fā)現(xiàn)消防噴淋頭被焊渣堵塞，立即通知維修部更換并沖洗管道。

3.4消防宣傳教育

3.4.1日常宣傳形式

利用小區(qū)公告欄、電梯屏幕、業(yè)主微信群等渠道，每月發(fā)布消防安全提示。內(nèi)容涵蓋季節(jié)防火要點(diǎn)，如夏季電器防潮、冬季取暖安全。在住宅大堂設(shè)置“消防知識(shí)角”，擺放宣傳冊(cè)和逃生路線圖。商業(yè)綜合體通過廣播系統(tǒng)播放消防常識(shí)，每季度更新宣傳海報(bào)。例如，春節(jié)期間在小區(qū)張貼“禁放煙花爆竹”通知，配合社區(qū)發(fā)放《家庭防火手冊(cè)》。

3.4.2定期培訓(xùn)演練

每半年組織一次全員消防培訓(xùn)，內(nèi)容包括滅火器使用、疏散逃生技巧、報(bào)警電話撥打等。針對(duì)不同群體設(shè)計(jì)專項(xiàng)培訓(xùn)：對(duì)商戶側(cè)重初期火災(zāi)撲救，對(duì)老人群體強(qiáng)調(diào)緩降器操作。培訓(xùn)后開展實(shí)戰(zhàn)演練，模擬不同場(chǎng)景的疏散流程。例如，在高層住宅演練中，住戶用濕毛巾捂住口鼻，沿疏散通道有序撤離至安全區(qū)域，秩序維護(hù)員引導(dǎo)老人使用輪椅通道。

3.4.3特殊人群關(guān)懷

為獨(dú)居老人、殘障人士等特殊群體建立“消防安全檔案”，提供定制化服務(wù)：每月上門檢查燃?xì)忾y門，安裝獨(dú)立式感煙報(bào)警器，發(fā)放緊急呼叫手環(huán)。聯(lián)合社區(qū)開展“鄰里守望”活動(dòng)，培訓(xùn)志愿者協(xié)助特殊人群逃生。例如，某小區(qū)為視力障礙住戶安裝聲光報(bào)警器，并組織志愿者熟悉其家庭布局，確保緊急情況下能快速引導(dǎo)撤離。

四、消防設(shè)施設(shè)備管理

4.1消防供水系統(tǒng)

4.1.1日常巡檢要求

物業(yè)工程維修部每日對(duì)消防水池、水箱、水泵接合器進(jìn)行外觀檢查，確保無滲漏、無銹蝕。每周測(cè)試消防水泵啟動(dòng)功能，模擬火警信號(hào)觀察水泵是否在30秒內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)。每月記錄水池水位，水位低于警戒值時(shí)及時(shí)補(bǔ)水。例如，在高層住宅項(xiàng)目，維修工需重點(diǎn)檢查屋頂水箱的保溫層是否完好，冬季防止結(jié)冰影響供水。

4.1.2管網(wǎng)維護(hù)保養(yǎng)

每季度對(duì)消火栓管道進(jìn)行放水測(cè)試，排出管道末端積水防止沉積。每年對(duì)管網(wǎng)進(jìn)行一次全面沖洗，清除管道內(nèi)壁銹蝕和雜質(zhì)。在商業(yè)綜合體，重點(diǎn)測(cè)試分區(qū)閥門啟閉靈活性，確?；馂?zāi)時(shí)能快速切斷非消防區(qū)域供水。發(fā)現(xiàn)閥門卡澀立即更換，并建立閥門位置標(biāo)識(shí)圖便于緊急操作。

4.1.3水質(zhì)管理措施

消防水箱每半年清洗消毒一次，委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)檢測(cè)水質(zhì)，確保細(xì)菌總數(shù)、余氯等指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。清洗后拍攝水箱內(nèi)部照片存檔，并在水箱入口張貼清洗記錄卡。例如，某寫字樓因長(zhǎng)期未清洗導(dǎo)致水質(zhì)渾濁，經(jīng)清洗后噴淋頭堵塞問題顯著減少。

4.2火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

4.2.1探測(cè)器定期檢測(cè)

每月采用煙霧、熱源等模擬信號(hào)測(cè)試感煙、感溫探測(cè)器，確保報(bào)警信號(hào)在10秒內(nèi)傳輸至消防控制室。對(duì)誤報(bào)率超過5%的區(qū)域，分析原因調(diào)整探測(cè)器靈敏度或位置。在地下車庫(kù)等易積塵區(qū)域，增加清潔頻次至每季度一次。例如，某商場(chǎng)餐飲區(qū)因油煙導(dǎo)致探測(cè)器頻繁誤報(bào)，更換為感溫探測(cè)器后誤報(bào)率下降80%。

4.2.2報(bào)警控制器維護(hù)

每日檢查控制器主備電源切換功能，模擬火警信號(hào)驗(yàn)證聲光報(bào)警裝置。每月清理控制器內(nèi)部積塵，檢查接線端子緊固情況。系統(tǒng)軟件每半年升級(jí)一次，確保與最新消防規(guī)范兼容。當(dāng)控制器出現(xiàn)故障時(shí)，立即啟用備用控制器并聯(lián)系維保單位，維修時(shí)間不超過24小時(shí)。

4.2.3聯(lián)動(dòng)功能測(cè)試

每季度測(cè)試報(bào)警系統(tǒng)與消防廣播、防火卷簾、排煙風(fēng)機(jī)的聯(lián)動(dòng)功能。模擬火警信號(hào)后，確認(rèn)廣播切換至緊急模式，防火卷簾自動(dòng)降到底，排煙風(fēng)機(jī)在60秒內(nèi)啟動(dòng)。在酒店項(xiàng)目，需測(cè)試電梯迫降至首層的功能，確保聯(lián)動(dòng)邏輯準(zhǔn)確。測(cè)試過程全程錄像存檔，作為消防驗(yàn)收依據(jù)。

4.3滅火器材管理

4.3.1器材配置標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，在公共區(qū)域按保護(hù)半徑25米設(shè)置滅火器箱。住宅樓每層配置2具4kg干粉滅火器，商業(yè)廚房增設(shè)1具6kg滅火器。滅火器箱張貼操作示意圖，箱內(nèi)器材按“左干粉、右二氧化碳”順序擺放，便于快速取用。例如，在配電房配置二氧化碳滅火器，避免導(dǎo)電風(fēng)險(xiǎn)。

4.3.2定期檢查與維護(hù)

每月檢查滅火器壓力表指針是否在綠區(qū)，鉛封是否完好。每半年稱重檢測(cè)，壓力不足時(shí)送專業(yè)機(jī)構(gòu)充裝。對(duì)超過12年使用年限的滅火器強(qiáng)制報(bào)廢，更換新器材時(shí)在瓶身貼上更換日期標(biāo)簽。維修部建立滅火器臺(tái)賬，記錄每次檢查維護(hù)情況，確保責(zé)任可追溯。

4.3.3應(yīng)急使用培訓(xùn)

每季度組織員工開展滅火器實(shí)操演練，使用訓(xùn)練專用滅火器模擬滅火。培訓(xùn)重點(diǎn)包括：提滅火器、拔保險(xiǎn)銷、握噴管對(duì)準(zhǔn)火焰根部、壓下把手。在寫字樓演練時(shí)，要求行政人員掌握初期火災(zāi)撲救技能，減少火災(zāi)損失。演練后評(píng)估員工操作規(guī)范性，對(duì)不合格者進(jìn)行復(fù)訓(xùn)。

4.4防排煙系統(tǒng)

4.4.1風(fēng)機(jī)日常檢查

每月啟動(dòng)正壓送風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)，運(yùn)行不少于30分鐘，觀察電流是否在額定值范圍內(nèi)。檢查風(fēng)機(jī)軸承溫度，超過70℃時(shí)立即停機(jī)檢修。在地下車庫(kù)，重點(diǎn)測(cè)試排煙風(fēng)機(jī)的耐高溫性能，確保在280℃環(huán)境下能連續(xù)運(yùn)行30分鐘。例如，某小區(qū)因風(fēng)機(jī)軸承缺油導(dǎo)致停轉(zhuǎn)，經(jīng)更換軸承后運(yùn)行平穩(wěn)。

4.4.2風(fēng)管與閥門維護(hù)

每季度清理風(fēng)管內(nèi)積塵，重點(diǎn)清理彎頭、變徑處等易積塵部位。檢查防火閥熔斷裝置是否完好，手動(dòng)關(guān)閉測(cè)試是否靈活。在商業(yè)綜合體，每半年對(duì)排煙口進(jìn)行啟閉測(cè)試，確保火災(zāi)時(shí)能自動(dòng)開啟。發(fā)現(xiàn)風(fēng)管漏風(fēng)立即密封處理，避免影響排煙效率。

4.4.3系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試

每年模擬火災(zāi)場(chǎng)景測(cè)試防排煙系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)功能。觸發(fā)報(bào)警信號(hào)后，確認(rèn)排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)、排煙口開啟、送風(fēng)口開啟。測(cè)試時(shí)記錄系統(tǒng)響應(yīng)時(shí)間，要求排煙系統(tǒng)在15秒內(nèi)啟動(dòng)。在高層住宅，需測(cè)試前室正壓送風(fēng)效果，確保樓梯間壓力差保持在25-50Pa。

4.5消防通訊系統(tǒng)

4.5.1對(duì)講機(jī)管理

物業(yè)為消防控制室、水泵房、配電室等重點(diǎn)崗位配備防爆對(duì)講機(jī)。每日檢查對(duì)講機(jī)電量，低電量時(shí)及時(shí)更換電池。建立對(duì)講機(jī)領(lǐng)用登記表，明確責(zé)任人。在火災(zāi)演練時(shí)，測(cè)試通訊信號(hào)覆蓋范圍，確保地下車庫(kù)、電梯井等信號(hào)盲區(qū)通訊暢通。例如，某項(xiàng)目因信號(hào)死角導(dǎo)致指揮中斷，后增設(shè)信號(hào)放大器解決。

4.5.2廣播系統(tǒng)維護(hù)

每月測(cè)試消防廣播音量，確保各區(qū)域聲壓級(jí)不低于60分貝。檢查揚(yáng)聲器外觀是否完好，接線端子是否松動(dòng)。在住宅小區(qū)，優(yōu)先采用背景音樂與消防廣播共用的系統(tǒng)，火災(zāi)時(shí)自動(dòng)切換至緊急廣播模式。定期測(cè)試廣播切換時(shí)間，要求在10秒內(nèi)完成切換。

4.5.3應(yīng)急通訊預(yù)案

制定火災(zāi)應(yīng)急通訊聯(lián)絡(luò)表，包含消防控制室、微型消防站、社區(qū)網(wǎng)格員等關(guān)鍵聯(lián)系人。每年更新通訊錄，確保信息準(zhǔn)確。在重大節(jié)假日，增設(shè)臨時(shí)通訊值守點(diǎn)，配備備用通訊設(shè)備。例如，春節(jié)前在商業(yè)街區(qū)設(shè)置臨時(shí)通訊指揮部，確保人流密集區(qū)通訊暢通。

五、應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制

5.1預(yù)案體系

5.1.1預(yù)案編制原則

物業(yè)公司根據(jù)管理區(qū)域特點(diǎn)，編制針對(duì)性火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案。預(yù)案遵循“快速響應(yīng)、分級(jí)處置、協(xié)同作戰(zhàn)”原則，明確火災(zāi)報(bào)警、初期撲救、人員疏散、設(shè)施啟動(dòng)等流程。預(yù)案需覆蓋住宅、商業(yè)、辦公等不同物業(yè)類型，針對(duì)高層建筑、地下車庫(kù)等特殊區(qū)域制定專項(xiàng)措施。例如，在商業(yè)綜合體預(yù)案中，明確餐飲后廚油鍋起火時(shí)的專項(xiàng)處置流程，包括滅火毯使用和燃?xì)忾y門關(guān)閉步驟。

5.1.2預(yù)案內(nèi)容框架

預(yù)案包含以下核心模塊：應(yīng)急組織架構(gòu)、報(bào)警與接警程序、初期火災(zāi)處置方案、人員疏散引導(dǎo)流程、消防設(shè)施操作指南、外部救援聯(lián)動(dòng)機(jī)制、醫(yī)療救護(hù)協(xié)調(diào)方案、事后處置程序。每個(gè)模塊細(xì)化操作步驟，如報(bào)警程序明確“發(fā)現(xiàn)火情后立即按下手動(dòng)報(bào)警按鈕，同時(shí)撥打119報(bào)警”的具體動(dòng)作。預(yù)案附有應(yīng)急通訊錄，包含消防控制室、微型消防站、社區(qū)網(wǎng)格員等關(guān)鍵聯(lián)系人。

5.1.3預(yù)案更新機(jī)制

建立年度預(yù)案評(píng)審制度，每年結(jié)合演練效果和法規(guī)更新修訂預(yù)案。當(dāng)管理區(qū)域發(fā)生重大變更，如新增商戶、改造消防通道時(shí)，及時(shí)組織專家評(píng)審預(yù)案適用性。修訂后的預(yù)案通過公告欄、業(yè)主群等渠道公示，確保相關(guān)人員知曉最新內(nèi)容。例如，某小區(qū)在加裝電梯后，同步更新疏散路線圖和電梯迫降程序。

5.2響應(yīng)流程

5.2.1火災(zāi)報(bào)警確認(rèn)

消防控制室值班人員接到報(bào)警信號(hào)后，立即通過監(jiān)控核實(shí)火情。若確認(rèn)誤報(bào)，復(fù)位系統(tǒng)并記錄原因；若確認(rèn)火情，立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。報(bào)警確認(rèn)流程遵循“雙人核查”原則，即兩名值班員同時(shí)確認(rèn)火情位置和規(guī)模。例如，在寫字樓項(xiàng)目中，當(dāng)感煙探測(cè)器報(bào)警時(shí)，值班員通過閉路電視觀察對(duì)應(yīng)區(qū)域是否出現(xiàn)煙霧，同時(shí)通知巡邏員現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核。

5.2.2初期火災(zāi)處置

微型消防站隊(duì)員接到指令后，攜帶滅火器、水帶等器材在3分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。根據(jù)火情類型選擇處置方式：電氣火災(zāi)使用干粉滅火器，油類火災(zāi)使用泡沫滅火器，固體火災(zāi)使用水基滅火器。處置過程中優(yōu)先切斷起火區(qū)域電源和燃?xì)忾y門，防止火勢(shì)擴(kuò)大。例如，某商場(chǎng)商鋪發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，隊(duì)員首先關(guān)閉配電箱總開關(guān)，再使用滅火器撲救初期火苗。

5.2.3人員疏散引導(dǎo)

秩序維護(hù)部按預(yù)案分工開展疏散引導(dǎo)：一組人員通過消防廣播發(fā)布疏散指令，告知具體逃生路線；二組人員逐層敲門提醒住戶，協(xié)助老人、兒童等特殊人群撤離；三組人員在樓梯間、電梯口等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)引導(dǎo)，防止擁擠踩踏。疏散時(shí)強(qiáng)調(diào)“低姿捂鼻”原則，用濕毛巾捂住口鼻，沿安全指示標(biāo)識(shí)撤離。例如，在高層住宅疏散中，隊(duì)員優(yōu)先引導(dǎo)住戶使用消防樓梯，禁止乘坐普通電梯。

5.2.4消防設(shè)施啟動(dòng)

工程維修部根據(jù)火情啟動(dòng)相關(guān)消防設(shè)施：開啟排煙風(fēng)機(jī)和正壓送風(fēng)機(jī)，啟動(dòng)消防水泵確保消火栓水壓，迫降電梯至首層，切斷非消防區(qū)域電源。設(shè)施啟動(dòng)后實(shí)時(shí)監(jiān)控運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障立即手動(dòng)操作。例如，在地下車庫(kù)火災(zāi)時(shí)，維修工手動(dòng)開啟排煙口，同時(shí)啟動(dòng)排煙風(fēng)機(jī)，確保煙氣排出。

5.3演練與評(píng)估

5.3.1演練類型設(shè)計(jì)

每年開展四次綜合演練，包括夜間演練、節(jié)假日演練等特殊時(shí)段場(chǎng)景。每季度組織專項(xiàng)演練，聚焦初期撲救、疏散引導(dǎo)等單一技能提升。演練場(chǎng)景模擬真實(shí)火災(zāi)特點(diǎn)，如模擬廚房油鍋起火、電氣短路引發(fā)火災(zāi)等常見險(xiǎn)情。例如，在寫字樓演練中，設(shè)置“茶水間微波爐起火”場(chǎng)景，測(cè)試員工初期處置能力。

5.3.2演練組織實(shí)施

演練前通過公告告知業(yè)主，避免引發(fā)恐慌。成立演練指揮部，由消防主管擔(dān)任總指揮，設(shè)置通訊組、滅火組、疏散組等職能小組。演練過程使用煙霧模擬劑，營(yíng)造真實(shí)火場(chǎng)環(huán)境，但嚴(yán)格控制煙霧濃度確保安全。演練后回收《演練效果評(píng)估表》，收集參與者反饋。例如，某小區(qū)演練后，根據(jù)住戶反饋增加夜間疏散照明亮度。

5.3.3效果評(píng)估改進(jìn)

演練結(jié)束后24小時(shí)內(nèi)召開復(fù)盤會(huì)議，評(píng)估響應(yīng)時(shí)間、處置流程、設(shè)施運(yùn)行等指標(biāo)。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)包括：報(bào)警確認(rèn)時(shí)間不超過2分鐘，微型消防站到場(chǎng)時(shí)間不超過3分鐘，疏散引導(dǎo)覆蓋所有樓層。針對(duì)暴露的問題制定整改措施，如某次演練發(fā)現(xiàn)消防廣播音量不足，立即更換揚(yáng)聲器并調(diào)整安裝位置。評(píng)估報(bào)告歸檔保存，作為預(yù)案修訂依據(jù)。

5.4外部聯(lián)動(dòng)

5.4.1救援力量對(duì)接

物業(yè)公司與屬地消防救援機(jī)構(gòu)建立固定聯(lián)絡(luò)機(jī)制，明確火場(chǎng)指揮權(quán)移交流程?；馂?zāi)發(fā)生后，物業(yè)負(fù)責(zé)人在消防隊(duì)到達(dá)前負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮，提供建筑圖紙、消防設(shè)施分布圖等資料。例如，在商業(yè)綜合體火災(zāi)時(shí)，物業(yè)經(jīng)理向消防指揮員報(bào)告自動(dòng)滅火系統(tǒng)位置和可燃物分布情況。

5.4.2醫(yī)療救護(hù)協(xié)調(diào)

與附近醫(yī)院簽訂應(yīng)急救護(hù)協(xié)議，火災(zāi)時(shí)開辟綠色通道。物業(yè)設(shè)置臨時(shí)救護(hù)點(diǎn)，配備急救箱和擔(dān)架，對(duì)傷員進(jìn)行初步包扎處理。救護(hù)點(diǎn)位置選在疏散通道附近，便于快速轉(zhuǎn)運(yùn)。例如，某小區(qū)火災(zāi)后，物業(yè)隊(duì)員協(xié)助120救護(hù)人員將受傷住戶抬至救護(hù)車，節(jié)省轉(zhuǎn)運(yùn)時(shí)間。

5.4.3社區(qū)協(xié)同處置

聯(lián)動(dòng)社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)中心開展善后工作：設(shè)立臨時(shí)安置點(diǎn)，為疏散住戶提供飲用水、毛毯等物資；協(xié)助保險(xiǎn)公司勘查損失；組織清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)公共秩序。例如，某商業(yè)街火災(zāi)后，社區(qū)志愿者協(xié)助商戶清點(diǎn)貨物損失，物業(yè)提供臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地。

六、監(jiān)督考核與持續(xù)改進(jìn)

6.1日常監(jiān)督檢查

6.1.1內(nèi)部檢查機(jī)制

物業(yè)公司建立三級(jí)檢查制度：部門每日自查、消防主管每周抽查、管理層每月督查。工程維修部每日核查消防設(shè)施運(yùn)行參數(shù)，記錄水泵壓力、報(bào)警系統(tǒng)狀態(tài)等數(shù)據(jù)；消防主管每周隨機(jī)抽查5%的滅火器、消防栓，測(cè)試應(yīng)急照明功能；管理層每季度組織全面檢查，重點(diǎn)核查消防通道占用、電氣線路老化等隱患。檢查結(jié)果與部門績(jī)效掛鉤，連續(xù)三次出現(xiàn)同類問題的部門需提交整改報(bào)告。

6.1.2專項(xiàng)檢查活動(dòng)

每季度開展主題專項(xiàng)檢查：春季檢查電氣線路防潮情況，夏季測(cè)試排煙風(fēng)機(jī)耐高溫性能，秋季清理樓道可燃物，冬季檢查取暖設(shè)備安全。重大節(jié)假日前，聯(lián)合消防維保單位開展“零隱患”排查，重點(diǎn)檢查餐飲后廚燃?xì)忾y門、倉(cāng)庫(kù)堆物間距等。例如，某商業(yè)綜合體在春節(jié)前檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)商戶違規(guī)使用電熱毯，現(xiàn)場(chǎng)沒收并張貼整改通知。

6.1.3外部監(jiān)督配合

主動(dòng)接受消防救援機(jī)構(gòu)、社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)，每月開放消防控制室供社區(qū)網(wǎng)格員參觀學(xué)習(xí)。對(duì)消防部門下發(fā)的責(zé)令整改通知書，在48小時(shí)內(nèi)制定方案，明確整改責(zé)任人及完成時(shí)限。整改完成后邀請(qǐng)消防部門復(fù)驗(yàn)，形成閉環(huán)管理。例如，某小區(qū)因消防通道被占用被處罰后，增設(shè)隔離樁并安裝智能監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)自動(dòng)報(bào)警。

6.2考核評(píng)價(jià)體系

6.2.1考核指標(biāo)設(shè)定

建立量化考核指標(biāo)：火災(zāi)事故發(fā)生率為零、消防設(shè)施完好率≥98%、隱患整改及時(shí)率100%、員工培訓(xùn)覆蓋率100%。設(shè)置加減分項(xiàng)：發(fā)現(xiàn)重大隱患加5分/項(xiàng)，演練表現(xiàn)突出加3分/次；因管理失誤導(dǎo)致處罰扣10分/次。考核結(jié)果每季度公示，與部門獎(jiǎng)金、評(píng)優(yōu)資格直接掛鉤。

6.2.2多元化考核方式

采用“三查三評(píng)”模式：查臺(tái)賬記錄（巡查表、維保單）、查現(xiàn)場(chǎng)狀況（設(shè)施狀態(tài)、通道暢通度）、查應(yīng)急能力（演練響應(yīng)速度）；業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)、員工互評(píng)、管理層綜合評(píng)價(jià)。在商業(yè)項(xiàng)目中，增設(shè)商戶滿意度調(diào)查，將消防配合度納入租約續(xù)簽條件。

6.2.3結(jié)果應(yīng)用機(jī)制

考核優(yōu)秀的部門給予消防專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，連續(xù)兩年考核優(yōu)秀的員工晉升消防管理員資格。考核不及格的部門進(jìn)行約談，負(fù)責(zé)人需參加專題培訓(xùn)。例如，某寫字樓工程部因消防水泵維護(hù)滯后被扣分后，增設(shè)雙人復(fù)核制度，整改后季度考核躍升至第一。

6.3培訓(xùn)教育管理

6.3.1分層培訓(xùn)體系

針對(duì)不同崗位設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程：管理層側(cè)重法規(guī)解讀與風(fēng)險(xiǎn)決策，工程部聚焦設(shè)施操作與故障排查，秩