深圳市XX酒店可行性研究報(bào)告深圳市ABC物業(yè)顧問有限公司2前言第一部分項(xiàng)目總論第二部分市場分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究第三部分項(xiàng)目分析及評價(jià)3.2項(xiàng)目SWOT分析3.6方案評估意見第四部分銷售及經(jīng)營收入測定34.3資金來源與運(yùn)用分析第五部分財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.2項(xiàng)目不確定性分析5.3社會效益和影響分析第六部分可行性研究結(jié)論與建議6.2項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議6.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議附表1項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表2資金來源與運(yùn)用表附表3損益及利潤分配表附表4現(xiàn)金流量表(全部投資)附表5借款償還期測算表附表6敏感分析表4深圳ABC物業(yè)顧問有限公司接受深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司的委托對橫崗XX酒店項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下：5第一部分項(xiàng)目總論“XX酒店”是深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資運(yùn)營的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。XX酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原橫崗XX酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。1.1.1項(xiàng)目名稱深圳市橫崗XX酒店1.1.2開發(fā)公司深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位深圳市ABC物業(yè)顧問有限公司1.1.4研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參考數(shù)》《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2003-2004》《房地產(chǎn)評估規(guī)范》19996《國家計(jì)委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》《深圳市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《深圳房地產(chǎn)市場分析》2004《深圳市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容深圳市橫崗XX酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，單體29層，總建筑面積：40297m2(不包括地下車庫),配套面積：11741.76m2,客房面積：21590.56m2,主體占地面積23000平方米。71.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對2004-2005年產(chǎn)■項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的；■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的；■產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■在2004-2006年將該項(xiàng)目投放市場的時(shí)機(jī)是可行的；■考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展8第二部分市場分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析橫崗鎮(zhèn)是深圳市龍崗區(qū)迅速崛起的一個(gè)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn).自改革開放抓，促進(jìn)了社會全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個(gè)，廠房面積達(dá)235萬平方米，“三來一補(bǔ)”、“三資”企業(yè)800余家，自營工業(yè)8家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形年，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)24億，三級經(jīng)濟(jì)總收入5.6億元，三級集體純收入22345萬元，三級人均純收入20720元，鎮(zhèn)財(cái)政收入1.43國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”;1995年，又被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境100強(qiáng)”;1996年，橫崗鎮(zhèn)農(nóng)村三級股份合作制被評為“中華之最”。目前，9花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營造外商置業(yè)的底成本優(yōu)勢。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，橫崗工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。2.1.2市場研究就地理位置而言，橫崗位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于橫崗發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在橫崗之前成為大盤開發(fā)地。正線全長32.913公里的地鐵3號線將提前至年內(nèi)動工。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、橫崗鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵3號線建成后，從福田、羅湖到橫崗的距離將大大縮短。深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1機(jī)，橫崗未來的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動了整個(gè)龍崗區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)41.6萬平方米的橫崗項(xiàng)目都將加快建設(shè)進(jìn)程。隨著橫崗逐步進(jìn)入大盤時(shí)代，橫崗的投資性物業(yè)市場也逐漸從分散的2.2市場宏觀背景2.2.1深圳市2004年上半年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2004年上半年深圳國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)新高。深圳市生產(chǎn)總值完成1525.11億元，比去年同期增長17.4%,高出去年同期增幅1.5個(gè)百分點(diǎn)。本市生產(chǎn)總值的上半年累計(jì)增幅創(chuàng)出了自1996年以來的新高；2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。我市工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值791.30億元，比去年同期增長24.5%;3、市場消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成447.14億元，比去年同期增長16.7%;4、社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成446.97億元，比去年同期增長15.9%,累計(jì)增幅與去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明顯加快；6、市場物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.2.2深圳市歷年酒店經(jīng)營情況分析深圳歷年賓館酒店客房出租率1、從98年低谷期開始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在2001年、2002年達(dá)到階段性頂峰；2、2003年深圳市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。1月2月3月4月5月6月7月8月9月口系列157.355.359.835.929.142.159.960.563.065.666.662.647.657.463.462.059.258.663.861.41月2月3月4月5月6月7月8月月1、2003年4月開始，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原因是SARS在4月份左右開始全面爆發(fā)的影響；2、2003年5月以后，深圳市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)猓瑑H僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，也就是在7月份的時(shí)候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢；3、2004年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2004年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。2-8月酒店入住率全面超過去年同期水平。說明04年的深圳酒店業(yè)市場前景向好。2.2.3深圳市2004年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析進(jìn)入2004年，深圳酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，深圳市酒店開房率更高達(dá)85%以上。具體表現(xiàn)如下：1、深圳市政府將要把深圳建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國際化城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為珠三角經(jīng)濟(jì)圈的國內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)地區(qū)總部，進(jìn)而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心；2、從國內(nèi)和深圳的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長以及物業(yè)稅的即將開征等，有利于深圳房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”:從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)4、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)煤電油運(yùn)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長；5、經(jīng)過2003年上半年SARS疫情的影響，深圳市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在深圳市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。2.2.4深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況分析星級酒店名稱銷售價(jià)格(元/m2)年入住率(2003年)酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店6層2萬多m2發(fā)展商自管4雅蘭酒店1.2萬多m2發(fā)展商自管4芭堤雅酒店酒店式公寓、發(fā)展商自管5單棟34層3東方威斯發(fā)展商自管住宅價(jià)格的2～3倍。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價(jià)格的20%-30%;2、入住率分析受SARS的影響，2003年深圳市酒店的年入住率仍然達(dá)55%,經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在50～70%之間浮動。一般3、酒店規(guī)模分析式酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過2萬平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層有的超過30層；4、酒店管理公司分析A、發(fā)展商自管現(xiàn)有的深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏2.2.5深圳市2004年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量項(xiàng)目名稱可售面積(萬m2)剩余面積(萬m2)東方銀座國際市長交流中心東方威斯酒店產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量不足5萬平米，剩余面積約1.5萬平米。2004年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目為我司策劃代理的羅湖銀漢國際和橫崗XX酒店項(xiàng)目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開發(fā)售，可售面積0.87萬平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個(gè)地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場存量和未來競爭量來看，市場發(fā)展空間還很大。2005年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目名稱可售面積(萬m2)XX酒店銀漢國際公寓XX酒店的供應(yīng)量占未來深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%2.3區(qū)域市場分析2.3.1項(xiàng)目所在區(qū)域橫崗鎮(zhèn)市場分析橫崗位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積81.2平均公里，其中7.3平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的橫崗鎮(zhèn)。橫崗鎮(zhèn)下行政村和1個(gè)居委會，共52個(gè)自然村。1998年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?5.3便利。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，深(深圳)—惠(惠州)、深(深圳)—汕(汕頭)一級公路貫穿全境，惠(惠州)一鹽(鹽田)疏港高速公路、機(jī)荷(機(jī)場—荷坳)高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線(龍崗中心城—深圳)、南輔線(坪山—深圳)公路正在建設(shè)中。平鹽(平湖—鹽田港)疏港鐵路穿境而過。緊鄰國通網(wǎng)絡(luò)正在形成。深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。2、服務(wù)設(shè)施：橫崗鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場9個(gè)，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場、松柏商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在橫崗。鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場多個(gè)，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。3、投資導(dǎo)向根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。4、橫崗?fù)顿Y導(dǎo)向項(xiàng)目(1)改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目(2)新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目(3)資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目(4)市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目(5)倉儲運(yùn)輸項(xiàng)目(6)旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目(7)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(8)供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，橫崗鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。以興辦“三來一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使橫崗發(fā)展為一個(gè)擁有900多家企業(yè)、超億元財(cái)政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)-龍崗中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”,經(jīng)過十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競相投資的“黃金寶地”。橫崗鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。2000年6月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達(dá)24.5億元人民幣。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門積極為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。橫崗鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績，先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”,“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強(qiáng)”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”,是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)41.6萬平方米的橫崗項(xiàng)目都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼發(fā)至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場。而品牌地產(chǎn)的到來對于一個(gè)片區(qū)的帶動，無疑預(yù)示著橫崗房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好。橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指2.3.2橫崗酒店市場分析橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構(gòu)成XX酒店376間四星標(biāo)準(zhǔn)房(48%)高級房(16%)豪華房(27%)豪華套(4%)商務(wù)套(5%)總統(tǒng)套房以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星華房(71%)豪華套房商務(wù)套(4%)總統(tǒng)套士(60%)港澳游客(30%)其他(10%)龍堡酒店58間無普通單人房(14%)豪華單人房(29%)豪華雙人房(57%)本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間年底星標(biāo)雙房(61%)標(biāo)單房豪單房(7%)豪雙房豪華行政套房(3%)以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無標(biāo)準(zhǔn)間(49%)豪華單人套房(38%)豪華雙人套房(11%)橫崗商會各公司客戶及部分長駐橫崗的香港商務(wù)人士1、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有XX酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個(gè)龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達(dá)；2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有XX酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；3、酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——價(jià)格及配套設(shè)施酒店名稱價(jià)格構(gòu)成(元)配套設(shè)施備注標(biāo)準(zhǔn)房(330)高級房(348)豪華房(464)豪華套(600)商務(wù)套(868)總統(tǒng)套房(4200)中西餐、桑拿中心、檔次高檔，但經(jīng)營一般圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房(268)高級豪華房(288)豪華套房(788)商務(wù)套(588)總統(tǒng)套(4298)中西餐，夜總會，桑桌球，乒乓球配套設(shè)施高檔是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房(210)豪華單人房(230)豪華雙人房(230)美容，桑拿，中西餐寶麗酒店標(biāo)雙房(221)標(biāo)單房(173)豪單房(216)豪雙房(239)豪華行政套房(773)歌舞廳，西餐，桑拿，中餐麗晶中心標(biāo)準(zhǔn)間(340)豪華單人套房(380)豪華雙人套房(390)橫崗商會，公寓、寫具有公寓和寫字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè)1、各酒店客房價(jià)格一般在對外公布價(jià)基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格一般在220—330元之間，套房價(jià)格一般在380—800員之間；2、各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。結(jié)論結(jié)論：1、深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；2、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；3、龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在橫崗，產(chǎn)權(quán)式酒店在橫崗乃至整個(gè)龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對的稀缺性。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；4、橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于橫崗目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。從長遠(yuǎn)來看，在橫崗經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。第三部分項(xiàng)目分析及評價(jià)3.1地塊解析3.1.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)■建筑面積：40297m2(不包括地下車庫)■客房面積：21590.56m2■其他面積：6964.68m2■層數(shù)共29層1-4層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層6-27層：酒店客房28層：辦公■客房總數(shù)：376間標(biāo)準(zhǔn)客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套；總統(tǒng)套房：2套■休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；2、項(xiàng)目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了橫崗鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局橫崗所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu)；3、緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。3.1.3景觀價(jià)值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁橫崗中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。3.2.1SWOT分析優(yōu)勢(S)1、項(xiàng)目位于橫崗區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢(W)1、項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項(xiàng)目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。機(jī)會(0)機(jī)會(0)1、WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基2、深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，進(jìn)一步緩解交通壓力，橫崗樓市能量得以釋放；3、中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動整個(gè)橫崗房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境5、外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅威脅(T)1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在3、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。3.2.2應(yīng)對策略四大SO策略(強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會策略)1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；2、配合項(xiàng)目橫崗地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購買。兩大WT策略(化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn))1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，ABC認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素(市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等),在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)3.3項(xiàng)目評價(jià)3.4市場定位及項(xiàng)目評估：3.4.1市場定位橫崗作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。從1999年康樂花園的推出，橫崗房地產(chǎn)每平方米介乎在2500-4000元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，橫崗房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵3號線的開工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進(jìn)入，橫崗房地產(chǎn)市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2項(xiàng)目評估在整個(gè)橫崗市場中，XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 2、能保持并促進(jìn)對項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。(1)能快速回籠大量資金；(2)不存在后續(xù)問題。(1)大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；(2)喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；(3)整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無法根據(jù)市場價(jià)格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失?；谝陨戏治?，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。2、項(xiàng)目抵押貸款：即按照一定的市場估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。(1)能回籠部分資金；(2)能保持對酒店的經(jīng)營管理。(1)抵押貸款額度較低，回籠資金少；(2)將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；(3)嚴(yán)重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)?；谝陨戏治觯盅嘿J款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。3、產(chǎn)權(quán)式酒店：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。(1)能以市場價(jià)格快速回籠大量資金；(2)能保持對酒店的經(jīng)營管理；(3)能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。(1)操作方式較為復(fù)雜；(2)存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)?；谝陨戏治?，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。3.5項(xiàng)目定位資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高28層，總投資2.5億元。機(jī)荷高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：橫崗首個(gè)國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3.6方案評估意見綜合3.4.2項(xiàng)目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店?！隹焖倩鼗\大量資金，緩解資金壓力■由市場決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值■產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)第四部分銷售及經(jīng)營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.1.1酒店客房部分價(jià)格定位收益法定義：n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8%;價(jià)格求取1、本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限2、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a(根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì))=210元/套/天入住率(參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì))=50%總套數(shù)(根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù))=372套年收益租金a=365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率=365×210×372×50%=14256900元=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S=20215.19m2產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)=V/S=7052.27元/m2價(jià)格調(diào)整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率(投資回報(bào)率)8%來計(jì)算的，—13000之間，可作為本項(xiàng)目的價(jià)格參考；鹽田區(qū)同類型產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格在6500—7500元之間，可作為本項(xiàng)目主要參考依據(jù)。(祥見市場3、考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價(jià)定為：結(jié)論：通過以上對價(jià)格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為7000元/本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為7000元/m2。4.1.2酒店商業(yè)服務(wù)部分價(jià)格定位本項(xiàng)目為龍崗區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項(xiàng)目及橫崗片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為4.1.3酒店總銷售收入估算酒店可售面積S1=20215.19m2產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價(jià)格P1=7000元/m2酒店首層商業(yè)部分面積S2≈500m2酒店首層商業(yè)部分價(jià)格P2==12000元/m2酒店總銷售收入V=S1×P1+S2×P2=147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為：1.475億元(人民幣)。項(xiàng)目銷售回款詳見附表1:《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷售回款。項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來源表資金(萬元)比例自籌資金銀行融資銷售收入總投資項(xiàng)目目前已全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027萬元，其中企業(yè)自籌資金10000萬元，銀行貸款12600萬元。項(xiàng)目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營成本及每月返還業(yè)主的款經(jīng)分析測算，項(xiàng)目銷售收入和酒店的經(jīng)營收益可保證項(xiàng)目后續(xù)資金的投入。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表2:《資金來源與運(yùn)用表》。4.4銷售利潤項(xiàng)目銷售凈收入詳見附表1:《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。第五部分財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.1.1目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營方式 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天(分淡、旺季)免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～40天(分淡、旺季)免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營20年。業(yè)主交付1.5～3成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住20—36天。此類方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。項(xiàng)目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。5.1.2本項(xiàng)目現(xiàn)有客房經(jīng)營情況分析客房經(jīng)營情況表房間類型入住率折實(shí)房價(jià)戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房高級房豪華房豪華套房商務(wù)套房總統(tǒng)套房注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個(gè)營業(yè)期水平。數(shù)據(jù)來源：XX酒店客房銷售部1、根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為42.3%;2、平均房價(jià)約為379元/間/天。酒店經(jīng)營收入分析：(以2004年6月數(shù)據(jù)為例)金額(元)比例客房部前廳部餐飲部管理費(fèi)1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，客房出租率仍然偏低，約為2、酒店餐飲、娛樂部分因?yàn)橐讶砍鲎?，因此每月只能收取租金與管理費(fèi)用，對酒店的經(jīng)營收入貢獻(xiàn)不大。3、客房部分收入是酒店的主要利潤來源，按照酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益嚴(yán)重偏低。5.1.3本項(xiàng)目固定經(jīng)營成本分析：1、深圳市酒店正常經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%;B、員工費(fèi)用主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時(shí)約需200人，按深圳市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為480萬元；C、維修費(fèi)用主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬元；主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會保險(xiǎn)等，每年約需10萬元；F、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬；G、租賃管理費(fèi)主要是指出租時(shí)上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的2%;H、管理公司酬金管理公司酬金為營業(yè)收入的2-5%;I、大修費(fèi)用為營業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項(xiàng)目成本比較：類別行業(yè)平均成本項(xiàng)目實(shí)際成本備注比例金額(萬)能源費(fèi)用水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利經(jīng)營管理費(fèi)用維修、管理、物料消耗等合計(jì)注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運(yùn)營所需費(fèi)用。1、根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的50%—60%,客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的30%—40%;2、從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費(fèi)用高出行業(yè)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營管理費(fèi)用高出4個(gè)百分點(diǎn)，使總成本率達(dá)到68%,因此項(xiàng)目現(xiàn)有的經(jīng)營狀況欠佳，利潤空間狹??；3、如何控制酒店經(jīng)營運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時(shí)，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。5.1.4本項(xiàng)目經(jīng)營測算1、按照行業(yè)平均成本率50%,入住率45%測算：經(jīng)營測算表(一)類別ABCDE合計(jì)客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量(間)月出租率(%)實(shí)收房價(jià)(元/間/天)實(shí)際客房月收入(元)其他營業(yè)收入月經(jīng)營成本(元)月預(yù)期收益(元)回報(bào)方式一(元)銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元預(yù)期贏余(元)回報(bào)方式二(元)銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報(bào)，每月還款為825453.59元預(yù)期贏余(元)(1)酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對外經(jīng)營的客房數(shù)為372間(不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房);根據(jù)372套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷售面積為20215.19平米；(2)根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有42.06%的出租率調(diào)高到45%的水平進(jìn)行計(jì)算。2、按照項(xiàng)目實(shí)際成本率68%,入住率45%測算：經(jīng)營測算表(二)類別ABCDE合計(jì)客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量(間)月出租率(%)實(shí)收房價(jià)(元/間/天)實(shí)際客房月收入(元)其他營業(yè)收入月經(jīng)營成本(元)按項(xiàng)目實(shí)際成本率68%計(jì)算月預(yù)期收益(元)回報(bào)方式一(元)平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元預(yù)期贏余(元)回報(bào)方式二(元)平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報(bào)，每月還款為825454元預(yù)期贏余(元)從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率50%核算，無論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定7%經(jīng)營回報(bào)模式都有一定利潤空間，從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào)模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營回報(bào)。按照20年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬。5.1.5本項(xiàng)目收益測算分析按照4.1.4本項(xiàng)目經(jīng)營測算所得如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：655909元如果以7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：825454元開房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤20年利潤(萬元)1691856元約845928元免月供7%回報(bào)2114820元約1057410元免月供7%回報(bào)2537784元約1268892元免月供7%回報(bào)2960748元約1480374元免月供7%回報(bào)3383712元約1691856元免月供7%回報(bào)3806676元約1903338元免月供7%回報(bào)2、按照項(xiàng)目成本率60%計(jì)算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤20年利潤(萬元)1691856元約1015114元免月供7%回報(bào)2114820元約1268892元免月供7%回報(bào)2537784元約1522670元免月供7%回報(bào)2960748元約1776449元免月供7%回報(bào)3383712元約2030227元免月供7%回報(bào)3806676元約2284006元免月供7%回報(bào)3、按照項(xiàng)目現(xiàn)有成本率68%計(jì)算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤20年利潤(萬元)1691856元約1150462元免月供7%回報(bào)約1438078元免月供7%回報(bào)約1725693元免月供7%回報(bào)約2013309元免月供7%回報(bào)3383712元約2300924元免月供7%回報(bào)3806676元約2588540元免月供7%回報(bào)針對項(xiàng)目成本率從50%到68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。ABCABC認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)