淮安市政府采購(gòu)物業(yè)管理

服務(wù)項(xiàng)目需求編制指南

淮安市政府采購(gòu)中心

二0二四年

目錄

前言.............................................-1-

第一章總則.......................................-2-

第二章采購(gòu)實(shí)施方案..............................-5-

第三章采購(gòu)需求制定..............................-7-

第四章采購(gòu)需求審查.............................-13-

附件：............................................17

刖百

為進(jìn)一步規(guī)范政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)需求編制工

作，不斷提升市場(chǎng)主體滿(mǎn)意度，淮安市政府采購(gòu)中心根據(jù)《中

華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》、《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法實(shí)

施條例》、《政府采購(gòu)需求管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)

合物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際，研究編制本指南,

為采購(gòu)單位編制物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)需求提供工作指引和參

考，采購(gòu)單位可根據(jù)本單位實(shí)際需求進(jìn)行調(diào)整。

1-

根據(jù)《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（工信部聯(lián)企業(yè)（2011）

300號(hào)）文件規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)所屬行業(yè)分類(lèi)為：“物業(yè)管

理”。

（四）目標(biāo)要求

確定采購(gòu)需求應(yīng)當(dāng)明確實(shí)現(xiàn)采購(gòu)項(xiàng)目目標(biāo)的所有技術(shù)、

商務(wù)要求，功能前質(zhì)量指標(biāo)的設(shè)置要充分考慮影響供應(yīng)商報(bào)

價(jià)和項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)的因素。

（五）引用標(biāo)準(zhǔn)

采購(gòu)需求可以直接引用相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方

標(biāo)準(zhǔn)等標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，也可以根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)提出更高的技術(shù)要

求。

二、適用范圍

本文件適用于淮安市各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組

織的政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的需求編制活動(dòng)。

物業(yè)管理服務(wù)指本單位不能承擔(dān)的辦公場(chǎng)所水電供應(yīng)、

設(shè)備運(yùn)行、門(mén)窗保養(yǎng)維護(hù)、保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)的物業(yè)管

理及服務(wù)（單獨(dú)實(shí)施的保安服務(wù)項(xiàng)目除外），包括且不限于

以下內(nèi)容：

環(huán)境衛(wèi)生與保潔管理（垃圾清運(yùn)）；安保及秩序管理服

務(wù)（停車(chē)場(chǎng)管理）；綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

建筑、設(shè)備、設(shè)施的維保、維修、維護(hù)、管理；公共衛(wèi)

生應(yīng)急管理;

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人員進(jìn)駐、管理及其他服務(wù)。

三、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范

根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)政府采購(gòu)需求和履約驗(yàn)收

管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求，采購(gòu)單位在編制采購(gòu)需求時(shí)應(yīng)當(dāng)

考慮采購(gòu)標(biāo)的應(yīng)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，包括采購(gòu)需求標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)以及其他標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。國(guó)家

強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)必須執(zhí)行，沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，或者國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)不適用

時(shí)，可以采用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

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第二章采購(gòu)實(shí)施方案

一、編制項(xiàng)目預(yù)算

采購(gòu)單位應(yīng)按照行政事業(yè)單位內(nèi)部控制規(guī)范要求和本

單位政府采購(gòu)內(nèi)部控制制度，編制項(xiàng)目預(yù)算。

二、意向公開(kāi)

采購(gòu)意向由采購(gòu)單位負(fù)責(zé)公開(kāi)，公開(kāi)時(shí)間應(yīng)當(dāng)盡量提前,

原則上不得晚于采購(gòu)活動(dòng)開(kāi)始前30日。采購(gòu)意向公開(kāi)的內(nèi)

容應(yīng)當(dāng)包括采購(gòu)項(xiàng)目名稱(chēng)、采購(gòu)需求概況、預(yù)算金額、預(yù)計(jì)

采購(gòu)時(shí)間等。其中，采購(gòu)需求概況應(yīng)當(dāng)包括采購(gòu)標(biāo)的名稱(chēng)，

采購(gòu)標(biāo)的需實(shí)現(xiàn)的主要功能或者目標(biāo)，采購(gòu)標(biāo)的數(shù)量，以及

采購(gòu)標(biāo)的需滿(mǎn)足的質(zhì)量、服務(wù)、安全、時(shí)限等要求。

三、采購(gòu)實(shí)施計(jì)劃

由于政府采購(gòu)活動(dòng)涉及環(huán)節(jié)多，采購(gòu)單位應(yīng)根據(jù)采購(gòu)項(xiàng)

目實(shí)施的要求，充分考慮采購(gòu)活動(dòng)所需時(shí)間和可能影響采購(gòu)

活動(dòng)進(jìn)行的因素，合理安排采購(gòu)活動(dòng)實(shí)施時(shí)間。采購(gòu)單位應(yīng)

當(dāng)安排和預(yù)留足夠的招標(biāo)環(huán)節(jié)所需時(shí)間，如意向公開(kāi)、編制

招標(biāo)文件、采購(gòu)信息公示、組織開(kāi)評(píng)標(biāo)活動(dòng)、中標(biāo)結(jié)果確認(rèn)、

公告公示和可能出現(xiàn)質(zhì)疑投訴處理等時(shí)間，還要考慮物業(yè)管

理企業(yè)之間交接所需的時(shí)間和不可預(yù)見(jiàn)突發(fā)事件處理的時(shí)

間。

四、采購(gòu)組織形式

按照江蘇省財(cái)政廳每年印發(fā)的《江蘇省政府集中采購(gòu)目

-5-

錄及標(biāo)準(zhǔn)》的要求，物業(yè)管理服務(wù)為集中采購(gòu)目錄以?xún)?nèi)的品

目，達(dá)到分散采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)的須委托集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)采購(gòu)，未

達(dá)到分散采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)的可按預(yù)算支出管理規(guī)定和本單位

內(nèi)控制度自行采購(gòu)。

五、采購(gòu)方式確定

1、采購(gòu)預(yù)算金額在400萬(wàn)元以上的，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招

標(biāo)方式。因特殊情況需要采用公開(kāi)招標(biāo)以外的采購(gòu)方式的,

需經(jīng)財(cái)政部門(mén)同意。

2、采購(gòu)預(yù)算金額在400萬(wàn)元以下的，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)

際情況選擇公開(kāi)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性磋商、競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢(xún)價(jià)等采

購(gòu)方式采購(gòu)。

六、委托協(xié)議

采購(gòu)項(xiàng)目組織實(shí)施之前，采購(gòu)單位與采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)

簽訂委托協(xié)議，依法確定委托代理的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)明確代理采

購(gòu)的范圍、權(quán)限和期限等具體事項(xiàng)，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。

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第三章采購(gòu)需求制定

采購(gòu)單位應(yīng)當(dāng)依照預(yù)算管理、政府采購(gòu)的政策和相關(guān)法

律法規(guī)制度的要求，結(jié)合政府采購(gòu)項(xiàng)目的具體情況編制采購(gòu)

需求，按照確定的采購(gòu)需求組織開(kāi)展政府采購(gòu)活動(dòng)。

一、責(zé)任主體

采購(gòu)單位對(duì)采購(gòu)需求負(fù)主體責(zé)任，須切實(shí)做好需求編制

工作，把采購(gòu)需求的制定嵌入本單位內(nèi)控管理流程，加強(qiáng)相關(guān)

工作的管理。

二、目標(biāo)要求

采購(gòu)項(xiàng)目所能交付的采購(gòu)標(biāo)的需達(dá)到以下要求：

（一）質(zhì)量，滿(mǎn)足采購(gòu)標(biāo)的功能要求；

（二）進(jìn)度，符合采購(gòu)單位進(jìn)度計(jì)劃安排；

（三）費(fèi)用，控制在采購(gòu)項(xiàng)目采購(gòu)預(yù)算以?xún)?nèi)；

（四）社會(huì)目標(biāo)，落實(shí)政府采購(gòu)政策。

三、政策功能

采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目需求編制應(yīng)當(dāng)貫徹落實(shí)國(guó)家支

持創(chuàng)新、綠色發(fā)展、中小企業(yè)發(fā)展等政府采購(gòu)政策功能，包

括但不限于《政府采購(gòu)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展管理辦法》、《財(cái)政

部民政部中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)關(guān)于促進(jìn)殘疾人就業(yè)政府采購(gòu)

政策的通知》、《江蘇省財(cái)政廳關(guān)于進(jìn)一步加大政府采購(gòu)支持

中小企業(yè)力度的通知》、《江蘇省財(cái)政廳關(guān)于加強(qiáng)政府綠色采

購(gòu)有關(guān)事項(xiàng)的通知》等政策文件。

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根據(jù)《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(工信部聯(lián)企業(yè)(2011)

300號(hào))文件規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)所屬行業(yè)分類(lèi)為：“物業(yè)管

理”。

根據(jù)《江蘇省財(cái)政廳關(guān)于進(jìn)一步加大政府采購(gòu)支持中小

企業(yè)力度的通知》的要求，采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)以上、400萬(wàn)以下

的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，適宜由中小企業(yè)提供的，采購(gòu)單位要

專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)采購(gòu)；超過(guò)400萬(wàn)元的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，

適宜由中小企業(yè)提供的，采購(gòu)單位要預(yù)留該部分采購(gòu)項(xiàng)目預(yù)

算總額的40%以上專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)采購(gòu)(各級(jí)采購(gòu)單位要

按要求在江蘇政府采購(gòu)網(wǎng)或各設(shè)區(qū)市分網(wǎng)公開(kāi)上年度面向

中小企業(yè)預(yù)留項(xiàng)目執(zhí)行情況)。

四、需求調(diào)查

采購(gòu)單位可以在確定采購(gòu)需求前，通過(guò)咨詢(xún)、論證、問(wèn)

卷調(diào)查等方式開(kāi)展需求調(diào)查，了解物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展、

市場(chǎng)供給、同類(lèi)采購(gòu)項(xiàng)目歷史成交信息，可能涉及的維修、

備品備件、耗材等后續(xù)采購(gòu)，以及其他相關(guān)情況。

1、面向市場(chǎng)主體開(kāi)展需求調(diào)查時(shí)，選擇的調(diào)查對(duì)象一

般不少于3個(gè)，并應(yīng)當(dāng)具有代表性。

2、對(duì)于以下情況，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展需求調(diào)查：

(1)1000萬(wàn)元以上的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目；

(2)涉及公共利益、社會(huì)關(guān)注度較高的物業(yè)管理服務(wù)

項(xiàng)目;

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（3）主管預(yù)算單位或者采購(gòu)單位認(rèn)為服務(wù)內(nèi)容較復(fù)雜

需要開(kāi)展需求調(diào)查的。

3、對(duì)于以下情況，可以不再重復(fù)開(kāi)展需求調(diào)查：

（1）編制采購(gòu)需求前一年內(nèi)，采購(gòu)單位已就相關(guān)采購(gòu)

標(biāo)的開(kāi)展過(guò)需求調(diào)查的可以不再重復(fù)開(kāi)展；

（2）按照法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目開(kāi)展可行性研

究等前期工作，已包含本辦法規(guī)定的需求調(diào)查內(nèi)容的，可以

不再重復(fù)調(diào)查。

五、采購(gòu)需求的組成

（-）資格審查

1、供應(yīng)商法定資格條件：

符合《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》第二十二條規(guī)定。

2、落實(shí)政府采購(gòu)政策需滿(mǎn)足的資格要求：

如屬于專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)采購(gòu)的項(xiàng)目，供應(yīng)商應(yīng)為中小

微企業(yè)、監(jiān)獄企業(yè)、殘疾人福利性單位。

3、特定資格要求：

（1）設(shè)置供應(yīng)商的特定資格條件應(yīng)與采購(gòu)項(xiàng)目的具體

特點(diǎn)和實(shí)際需要相適應(yīng)或者與合同履行相關(guān)；

（2）不得以不合理的條件對(duì)供應(yīng)商實(shí)行差別待遇或者

歧視待遇。

4、資格限制性條件：

（1）供應(yīng)商單位負(fù)責(zé)人為同一人或者存在直接控股、

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管理關(guān)系的不同供應(yīng)商；

（2）凡為采購(gòu)項(xiàng)目提供整體設(shè)計(jì)、規(guī)范編制或者項(xiàng)目

管理、監(jiān)理、檢測(cè)等服務(wù)的供應(yīng)商；

（3）列入失信被執(zhí)行人、重大稅收違法案件當(dāng)事人名

單、政府采購(gòu)嚴(yán)重違法失信行為記錄名單。

（二）評(píng)標(biāo)辦法及標(biāo)準(zhǔn)

1、評(píng)標(biāo)辦法

政府采購(gòu)評(píng)標(biāo)方法分為最低評(píng)標(biāo)價(jià)法和綜合評(píng)分法。

2、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

（1）最低評(píng)標(biāo)價(jià)法：

滿(mǎn)足招標(biāo)文件全部實(shí)質(zhì)性要求且投標(biāo)報(bào)價(jià)最低的供應(yīng)

商為中標(biāo)候選人。

（2）綜合評(píng)分法

滿(mǎn)足招標(biāo)文件全部實(shí)質(zhì)性要求且按照評(píng)審因素的量化

指標(biāo)評(píng)審得分最高的供應(yīng)商為中標(biāo)候選人。

3、評(píng)審因素

評(píng)審因素的設(shè)定應(yīng)當(dāng)與服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量相關(guān)，包括投標(biāo)

報(bào)價(jià)、技術(shù)或者服務(wù)水平、履約能力、售后服務(wù)等。

評(píng)審因素分為客觀評(píng)審因素和主觀評(píng)審因素，客觀評(píng)審

因素可以實(shí)現(xiàn)量化，主觀評(píng)審因素需轉(zhuǎn)化成數(shù)量、質(zhì)量、成

本、時(shí)間等元素指標(biāo)或從主觀評(píng)審因素中提煉重點(diǎn)要素的方

式來(lái)實(shí)現(xiàn)量化。

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（1）價(jià)格分值

價(jià)格分采用低價(jià)優(yōu)先法計(jì)算，即滿(mǎn)足采購(gòu)文件要求且投

標(biāo)價(jià)格最低的投標(biāo)報(bào)價(jià)為評(píng)標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)，其價(jià)格分為滿(mǎn)分。其

他投標(biāo)人的價(jià)格分統(tǒng)一按照下列公式計(jì)算：

報(bào)價(jià)得分=（基準(zhǔn)價(jià)/報(bào)價(jià)）X價(jià)格權(quán)值X100

采用公開(kāi)招標(biāo)方式采購(gòu)的，價(jià)格分值占總分值比重不得

低于10%；采用競(jìng)爭(zhēng)性磋商方式采購(gòu)的，價(jià)格分值占總分值

的比重為10%-30%；采用競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢(xún)價(jià)方式采購(gòu)的，選

用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。

項(xiàng)目評(píng)審過(guò)程中，不得去掉最后報(bào)價(jià)中的最高報(bào)價(jià)和最

低報(bào)價(jià)。

（2）技術(shù)部分

包括功能要求、質(zhì)量性能指標(biāo)、節(jié)能環(huán)保指標(biāo)、技術(shù)方

案、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃方案、售后服務(wù)等涉及投標(biāo)標(biāo)的的內(nèi)容。

（3）商務(wù)部分

包括項(xiàng)目管理、專(zhuān)業(yè)能力、企業(yè)信用評(píng)價(jià)、質(zhì)量保證體

系、業(yè)績(jī)、服務(wù)期限、付款條款及方式、其他商務(wù)合同條款

等涉及投標(biāo)人能力的內(nèi)容。

（三）技術(shù)參數(shù)和服務(wù)要求

技術(shù)參數(shù)和服務(wù)要求是對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目的需求特征的描述,

具體包括以下內(nèi)容：

1、需實(shí)現(xiàn)的功能或者目標(biāo)，以及為落實(shí)政府采購(gòu)政策

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需滿(mǎn)足的要求；

2、需執(zhí)行的國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)或者

其他標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

3、需滿(mǎn)足的質(zhì)量、安全、物理特性等要求；

4、實(shí)施的時(shí)間和地點(diǎn)；

5、需滿(mǎn)足的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、期限、效率等要求；

6、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；

7、其他服務(wù)要求。

（四）履約要求

1、在年度預(yù)算能保障的前提下，采購(gòu)單位可以簽訂不

超過(guò)三年履行期限的政府采購(gòu)合同。

2、應(yīng)實(shí)行過(guò)程分期考核，績(jī)效評(píng)價(jià)，并與合同資金支

付掛鉤。采購(gòu)單位在編制采購(gòu)需求時(shí)，應(yīng)提供考核、績(jī)效評(píng)

價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并隨采購(gòu)文件提供給供應(yīng)商，納入合同履約管理。

3、可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)服務(wù)期內(nèi)的服務(wù)實(shí)施情況進(jìn)行分

期考核，結(jié)合考核情況和服務(wù)效果進(jìn)行驗(yàn)收。

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第四章采購(gòu)需求審查

一、主要任務(wù)

采購(gòu)單位應(yīng)當(dāng)將采購(gòu)需求管理作為政府采購(gòu)內(nèi)控管理

的重要內(nèi)容，建立健全采購(gòu)需求管理制度，加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)需求

的形成和實(shí)現(xiàn)過(guò)程的內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理。

二、主要措施

(-)組建采購(gòu)文件審查小組。審查小組成員應(yīng)當(dāng)包括

本單位的采購(gòu)、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、監(jiān)督等部門(mén)，采購(gòu)單位可以根

據(jù)本單位實(shí)際情況，建立相關(guān)專(zhuān)家和第三方機(jī)構(gòu)參與審查的

工作機(jī)制。參與制定采購(gòu)需求和編制采購(gòu)實(shí)施計(jì)劃的專(zhuān)家和

第三方機(jī)構(gòu)不得參與審查。

(二)完善內(nèi)部審核制度。采購(gòu)單位應(yīng)建立健全內(nèi)部政

府采購(gòu)事項(xiàng)集體研究、合法審查和內(nèi)部會(huì)簽相結(jié)合的議事決

策機(jī)制。

(三)落實(shí)采購(gòu)需求公平競(jìng)爭(zhēng)審查制度。采購(gòu)單位在編

制采購(gòu)文件時(shí)應(yīng)進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)審查。經(jīng)審查，符合公平競(jìng)爭(zhēng)

要求的，可以組織采購(gòu)；不符合公平競(jìng)爭(zhēng)要求的，應(yīng)當(dāng)調(diào)整

至符合相關(guān)要求后，方可組織采購(gòu)；未經(jīng)公平競(jìng)爭(zhēng)審查的,

不得組織采購(gòu)。

三、審查范圍

(—)一般性審查

主要審查是否按照規(guī)定的程序和內(nèi)容實(shí)施采購(gòu)計(jì)劃，具

-13-

體內(nèi)容包括：

1、采購(gòu)需求是否符合預(yù)算、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)等管理制度規(guī)

定；

2、對(duì)采購(gòu)方式、合同類(lèi)型、定價(jià)方式的選擇是否說(shuō)明

適用埋由；

3、屬于按規(guī)定需要報(bào)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的事項(xiàng)，

是否作出相關(guān)安排；

4、采購(gòu)實(shí)施計(jì)劃是否完整。

(—)重點(diǎn)審查

重點(diǎn)審查是在一般性審查基礎(chǔ)上，對(duì)采購(gòu)需求的制定進(jìn)

行審查，內(nèi)容包括：

1、公平競(jìng)爭(zhēng)審查

(1)是否存在設(shè)定的資格、技術(shù)、商務(wù)條件與采購(gòu)項(xiàng)

目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要不相適應(yīng)或者與合同履約無(wú)關(guān)；

(2)采購(gòu)需求中的技術(shù)、服務(wù)等要求指向特定供應(yīng)商、

特定產(chǎn)品；

(3)是否設(shè)置或者限定潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人的所有

制形式、組織形式；

(4)是否設(shè)置規(guī)模條件、財(cái)務(wù)指標(biāo)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)

年限等方面的不合理?xiàng)l款；

(5)是否將特定行政區(qū)域、特定行業(yè)的業(yè)績(jī)、獎(jiǎng)項(xiàng)作

為投標(biāo)條件、加分條件、中標(biāo)條件；

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（6）是否限定或者指定特定的專(zhuān)利、商標(biāo)、品牌、原

產(chǎn)地、供應(yīng)商；

（7）是否要求潛在投標(biāo)人或者供應(yīng)商設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；

（8）是否通過(guò)入圍方式設(shè)置備選庫(kù)、名錄庫(kù)、資格庫(kù)

作為參與政府采購(gòu)活動(dòng)的資格條件；

（9）其他違反規(guī)定限制或者排斥潛在投標(biāo)人或者供應(yīng)

商的行為。

2、落實(shí)政府采購(gòu)政策措施審查

（1）促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展政策

①專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)：供應(yīng)商應(yīng)為中小微企業(yè)；

②未專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)：給予小微企業(yè)報(bào)價(jià)10%-20%的

扣除，用扣除后的價(jià)格參與評(píng)審。

注：監(jiān)獄企業(yè)、殘疾人福利性單位視同小微企業(yè)。

（2）政府綠色采購(gòu)

根據(jù)《江蘇省財(cái)政廳關(guān)于加強(qiáng)政府綠色采購(gòu)有關(guān)事項(xiàng)的

通知》（蘇財(cái)購(gòu)（2023）65號(hào)）的要求，落實(shí)政府綠色采購(gòu)

相關(guān)政策，加強(qiáng)綠色低碳管理，具體如下：

①涉及商品的包裝應(yīng)按照“財(cái)辦庫(kù)（2020）123號(hào)《關(guān)

于印發(fā)《商品包裝政府采購(gòu)需求標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《快遞包裝

政府采購(gòu)需求標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的通知》”執(zhí)行,在服務(wù)的過(guò)程

中能到做到低碳物流、環(huán)保節(jié)約、提高資源利用率。

②服務(wù)的過(guò)程中涉及涂料、膠黏劑、油墨、清洗劑等揮

_15一

發(fā)性有機(jī)物產(chǎn)品的，要執(zhí)行國(guó)家和江蘇省VOCs含量限制標(biāo)

準(zhǔn)，優(yōu)先使用低揮發(fā)性原輔材料,使用低VOCs含量的涂料、

膠黏劑等。

3、履約風(fēng)險(xiǎn)審查

（1）合同文本是否按規(guī)定由法律顧問(wèn)審定；

（2）是否圍繞采購(gòu)需求和合同履行設(shè)置權(quán)利義務(wù)；

（3）履約驗(yàn)收方案是否明確、完整；

（4）風(fēng)險(xiǎn)處置措施是否可行。

4、其他審查內(nèi)容

采購(gòu)單位或者主管預(yù)算單位認(rèn)為應(yīng)當(dāng)審查的其他內(nèi)容。

（三）記錄及存檔

采購(gòu)需求和采購(gòu)實(shí)施計(jì)劃的調(diào)查、確定、編制、審查等

工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄并存檔。

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附件1

資格要求

一、符合《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》第二十二條規(guī)

定；

二、落實(shí)政府采購(gòu)政策需滿(mǎn)足的資格要求（任選一項(xiàng)）：

1、本項(xiàng)目屬于專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)采購(gòu)的,供應(yīng)商應(yīng)為中

小微企業(yè)；

2、本項(xiàng)目通過(guò)以下第（）種方式預(yù)留部分采購(gòu)份額采

購(gòu)中小企業(yè)服務(wù)：

（1）本項(xiàng)E要求供應(yīng)商以聯(lián)合體形式參加，中小企業(yè)

合同金額應(yīng)當(dāng)達(dá)到的比例為％,其中小微企業(yè)所占比例應(yīng)為％

（兩項(xiàng)比例均應(yīng)符合《政府采購(gòu)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展管理辦法》

第八條規(guī)定）。

（2）本項(xiàng)目要求供應(yīng)商進(jìn)行合同分包，中小企業(yè)合同

金額應(yīng)當(dāng)達(dá)到的比例為％，其中小微企業(yè)所占比例應(yīng)為％（兩

項(xiàng)比例均應(yīng)符合《政府采購(gòu)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展管理辦法》第

八條規(guī)定）。

3、本項(xiàng)目為非預(yù)留份額的采購(gòu)項(xiàng)目，對(duì)小微企業(yè)報(bào)價(jià)

給予扣除，用扣除后的價(jià)格參加評(píng)審（監(jiān)獄企業(yè)、殘疾人福

利性單位視同小微企業(yè)）

注：

通常情況下，預(yù)算金額在400萬(wàn)元以下的物業(yè)管理服務(wù)

項(xiàng)目，建議選擇上述第1種方式；預(yù)算金額在400萬(wàn)元以上

的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，可選擇任一種方式。

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附件2

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求

（僅作參考，采購(gòu)單位可根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)選擇適合的條款作為評(píng)標(biāo)項(xiàng)）

序號(hào)評(píng)分內(nèi)容評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

采用低價(jià)優(yōu)先法計(jì)算，即滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求且投標(biāo)價(jià)格

最低的投標(biāo)報(bào)價(jià)為評(píng)標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)，其價(jià)格分為滿(mǎn)分。其他

1投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)人的價(jià)格分統(tǒng)一按照下列公式計(jì)算（小數(shù)點(diǎn)保留兩

位）：

投標(biāo)報(bào)價(jià)得分=（評(píng)標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)/投標(biāo)報(bào)價(jià)）X價(jià)格權(quán)值

供應(yīng)商具有有效期內(nèi)的IS09001質(zhì)量管理體系認(rèn)證、

18014001環(huán)境管理體系認(rèn)證、1S045001（原

0ESAS18001）職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證的，每提供一

個(gè)得分，本項(xiàng)最多得分，沒(méi)有不得分。

【僅針對(duì)校園物業(yè)服務(wù)】供應(yīng)商提供機(jī)動(dòng)霧炮車(chē)（酒水

車(chē)帶霧炮功能）可以對(duì)校園進(jìn)行快速消毒和沖洗的得

2履約能力

分，沒(méi)有不得分。

供應(yīng)商自年以來(lái)承接過(guò)類(lèi)似物業(yè)項(xiàng)目成功案例，每提

供一個(gè)得分，本項(xiàng)最高得分，沒(méi)有的不得分。

【僅針對(duì)景區(qū)服務(wù)】供應(yīng)商自年以來(lái)承接過(guò)4A/5A級(jí)

景區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的，每有一個(gè)得分，本項(xiàng)最高得

分。

1、供應(yīng)商自年以來(lái)獲得市級(jí)及以上物業(yè)主管部門(mén)表

彰的，每提供一個(gè)得分，本項(xiàng)最多得分，沒(méi)有的不得

分。

2、供應(yīng)商自年以來(lái)獲得過(guò)所做項(xiàng)目所在地（地市級(jí)及

3單位表彰

以上）物業(yè)主管部門(mén)信用體系考評(píng)優(yōu)秀的得分，良好

的得分，合格的得分，本項(xiàng)最多得分，沒(méi)有的不得

分。

1、項(xiàng)目經(jīng)理：

-18-

序號(hào)評(píng)分內(nèi)容評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

（1）認(rèn)證證書(shū)

①具有物業(yè)管理員證書(shū)的得分。

②年以來(lái)獲得項(xiàng)目所在地物業(yè)管理行業(yè)繼續(xù)教育培訓(xùn)

合格證書(shū)的得分。

（2）獲得榮譽(yù)：

①年以來(lái)獲得地市級(jí)及以上物業(yè)主管部門(mén)表彰的得

分。

②年以來(lái)獲得地市級(jí)及以上人民政府表彰的得分。

③年以來(lái)在地市級(jí)及以上物業(yè)主管部門(mén)舉辦的物業(yè)技

能競(jìng)賽中獲獎(jiǎng)的得分。

2、團(tuán)隊(duì)人員（不含項(xiàng)目經(jīng)理）：

（1）獲得榮譽(yù)

①年以來(lái)獲得地市級(jí)及以上物業(yè)主管部門(mén)表彰的得

分。

團(tuán)隊(duì)要求

②年以來(lái)在地市級(jí)及以上物業(yè)主管部門(mén)舉辦的物業(yè)技

能競(jìng)賽中獲獎(jiǎng)的得分。

（2）職業(yè)證書(shū)

①工程人員：具有特種設(shè)備作業(yè)人員A類(lèi)證書(shū)、高壓、

低壓電工操作證，每提供一項(xiàng)得分，本項(xiàng)最高得分。

②客服人員：具有客戶(hù)服務(wù)管理員職業(yè)技能等級(jí)證書(shū)

的，每提供一個(gè)三級(jí)（高級(jí)）的得分，每提供一個(gè)二

級(jí)（技師）及以上的得分，本項(xiàng)最高得分。

③保潔人員：具有中級(jí)保潔員證書(shū)的，每提供1名得

分；具有高級(jí)保潔員證書(shū)的，每提供1名得分，本項(xiàng)

最多得分。

④保安人員：具有初級(jí)保安員（國(guó)家職業(yè)資格五級(jí)）的，

每提供1名得分；中級(jí)保安員（國(guó)家職業(yè)資格四級(jí)）

的，每提供1名得分，本項(xiàng)最多得分。

針對(duì)本項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及要求，制定詳細(xì)的服務(wù)方案

3服務(wù)方案

1.有項(xiàng)目整體的服務(wù)規(guī)劃。（—分）

-19-

序號(hào)評(píng)分內(nèi)容評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

2.有針對(duì)本項(xiàng)目的管理措施。（—分）

注：管理措施應(yīng)包括各項(xiàng)工作具體的工作流程、工作標(biāo)

準(zhǔn)、安全管理等，內(nèi)容描述詳細(xì)、具備可操作性、與采

購(gòu)要求（服務(wù)承諾）相符。

（1）綜合服務(wù)管理措施（—分）

（2）衛(wèi)生保潔服務(wù)管理措施（—分）

（3）綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)管理措施（—分）

（4）秩序維護(hù)服務(wù)管理措施（—分）

（5）房屋及設(shè)施和設(shè)備管理措施（―分）

（6）會(huì)議服務(wù)管理措施（—分）

3.有突發(fā)事件應(yīng)急措施。（—分）

供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)服務(wù)范圍、內(nèi)容，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行情況

及要求，主要考慮特殊時(shí)期公共事件、消防、斷水?dāng)嚯?/p>

等，極端自然現(xiàn)象（冰雹、暴雨、暴雪、臺(tái)風(fēng)、地震）

以及發(fā)生人身安全事故等可能發(fā)生的各種緊急情況等。

4、針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)和協(xié)調(diào)。（—分）

重點(diǎn)難點(diǎn)分析協(xié)調(diào)及應(yīng)對(duì)或改進(jìn)措施等，要求方案細(xì)致

完整、針對(duì)性強(qiáng)、措施有力。

（1）組織架構(gòu)以及組織管理服務(wù)方案.（—分）

機(jī)構(gòu)設(shè)立、人員配備、人員銜接（包含原物業(yè)人員吸納

方案）、工作流程、前期接管方案及合同到期交接以及

針對(duì)管理服務(wù)的各部門(mén)互相支持、配合的方案。

（2）日常物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)措施。（—分）

4制度規(guī)范針對(duì)物業(yè)服務(wù)的各崗位制定的管理制度、工作流程及考

核辦法進(jìn)行評(píng)分。其中相關(guān)制度包括但不限于物業(yè)管理

崗位職責(zé)及行為規(guī)范、節(jié)能減排職責(zé)和考核細(xì)則、管理

人員、操作人員考核細(xì)則（百分考核）、考核獎(jiǎng)懲制度、

消防制度、安全保衛(wèi)制度、綠化管理制度、綜合服務(wù)制

度、各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理制度。

5其他特殊根據(jù)項(xiàng)目酌情設(shè)立

-20-

序號(hào)評(píng)分內(nèi)容評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

事項(xiàng)

注：1、采用公開(kāi)招標(biāo)方式采購(gòu)的項(xiàng)目，價(jià)格分值占總分值

的比重不得低于10%;采用競(jìng)爭(zhēng)性磋商方式采購(gòu)的項(xiàng)目，價(jià)

格分值占總分值的比重為10%?30%。

2、方案部分，采購(gòu)單位可根據(jù)自身需求在制定采購(gòu)文

件時(shí)進(jìn)一步細(xì)化。需將方案分值劃分成“優(yōu)于項(xiàng)目需求”、“完

全符合項(xiàng)目需求”、“基本符合項(xiàng)目需求”三個(gè)檔次，根據(jù)投

標(biāo)人提供的方案進(jìn)行打分。

-21-

附件3

采購(gòu)需求要求

（僅供參考）

綠色采購(gòu)要求：物業(yè)公司服務(wù)中加強(qiáng)綠色低碳管理，公

共部位的水、電應(yīng)節(jié)約使用，不得有長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水等浪費(fèi)

現(xiàn)象及違章使用未經(jīng)許可的電器。物業(yè)公司服務(wù)期內(nèi)對(duì)涉及

商品的包裝應(yīng)按照“財(cái)辦庫(kù)（2020）123號(hào)《關(guān)于印發(fā)《商品

包裝政府采購(gòu)需求標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《快遞包裝政府采購(gòu)需求

標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的通知》“執(zhí)行。涉及設(shè)備運(yùn)維參考《綠色數(shù)

據(jù)中心政府采購(gòu)需求標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（財(cái)庫(kù)[2023]7號(hào)文）

執(zhí)行。

一、項(xiàng)目概況

（-）服務(wù)區(qū)域

（采購(gòu)單位）位于（地址）,包括樓（層）、樓（層）……，

總建筑面積為平方米，地上建筑面積nA地下室建筑面積

m2,綠化面積：平方米；保潔面積：平方米；

（二）服務(wù)范圍

（1）安保；

（2）保潔；

（3）會(huì)議接待；

（4）設(shè)施設(shè)備管理及維護(hù)；

-22-

（5）設(shè)施設(shè)備簡(jiǎn)易維修及維修配合；

（6）節(jié)能管理；

（7）需要物業(yè)配合的臨時(shí)性事項(xiàng)（包括且不限于：周

轉(zhuǎn)房水電維修及臨時(shí)保潔、辦公區(qū)域內(nèi)零星家具搬運(yùn)、服務(wù)

區(qū)域內(nèi)工程項(xiàng)目配合、大型活動(dòng)配合、發(fā)生突發(fā)事件時(shí)接受

業(yè)主指派的其它臨時(shí)性事務(wù)等）。

二、項(xiàng)目人員配置要求

服務(wù)

崗位名稱(chēng)人數(shù)配置說(shuō)明崗位要求

類(lèi)別

L大專(zhuān)及以上；

對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)工2.不超過(guò)50周歲；

項(xiàng)目經(jīng)理1人

管理作總負(fù)責(zé)3.具備3年及以上物業(yè)管

人員理工作經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)物業(yè)保潔服務(wù)的各1.大專(zhuān)（含）以上學(xué)歷；

保潔主管1人

項(xiàng)工作負(fù)責(zé)2.不超過(guò)50周歲。

1.年齡不超過(guò)55周歲，無(wú)

保潔人員一人負(fù)責(zé)樓宇衛(wèi)生保潔基礎(chǔ)疾病，無(wú)傳染疾??；

保潔2經(jīng).培訓(xùn)上崗。

人員保障區(qū)域內(nèi)的人身、財(cái)

1.不超過(guò)55周歲；

安保人員—人物安全，以及日常工作

2.具有保安員證；

秩序管理

1.年齡在60周歲以下，無(wú)

基礎(chǔ)疾病，無(wú)傳染疾??；

秩序負(fù)責(zé)人員、車(chē)輛出入口2.具備保安員證；

門(mén)崗秩序員—人

維

護(hù)的出入管理工作。3.具備一定的安防技能，

人

員能使用安防及消防設(shè)備；

4.駕駛巡邏車(chē)輛的應(yīng)具備

相應(yīng)的駕駛證；

負(fù)責(zé)日常巡邏、突發(fā)事

巡邏秩序員_人5.按相關(guān)要求培訓(xùn)上崗。

件處理等工作。

-23-

服務(wù)

崗位名稱(chēng)人數(shù)配置說(shuō)明崗位要求

類(lèi)別

L年齡在60周歲以下，無(wú)

基礎(chǔ)疾病，無(wú)傳染疾??；

負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備操作、監(jiān)

監(jiān)控室值守員—人2.具備保安員證；

控管理、監(jiān)控室管理。

3.能操作監(jiān)控室設(shè)備；

4.按相關(guān)要求培訓(xùn)上崗。

負(fù)責(zé)消防控制室的消具備中級(jí)消防設(shè)施操作員

消防控制室值防設(shè)備操作、突發(fā)事件及以上證書(shū)（或按當(dāng)?shù)刂?/p>

—人

守員處理及消防控制室日管部門(mén)要求持證）。

常管理工作。

負(fù)責(zé)房屋及各部位的1.具備相關(guān)從業(yè)資格（例

巡查、保養(yǎng)及零星維如電工崗位操作證、電工

工程

修；進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證、特種設(shè)

維修工程維修人員—人

負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行、備操作許可證等）；

人員

巡檢、保養(yǎng)及零星維2.具備本崗位工作經(jīng)驗(yàn)3

修。年以上。

負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)服務(wù)，包括會(huì)

會(huì)議議通知、接待服務(wù)、禮

1.高中以上學(xué)歷；

服務(wù)會(huì)議服務(wù)人員_人儀服務(wù)、會(huì)議場(chǎng)地布

2.經(jīng)過(guò)相關(guān)培訓(xùn)上崗。

人員置、茶點(diǎn)及會(huì)議用品服

務(wù)、會(huì)中服務(wù)等。

...

合計(jì)—人

注：人數(shù)以及年齡限制可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

三、主要服務(wù)內(nèi)容

（-）安保工作

滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)及秩序維護(hù)需要，無(wú)安全事故發(fā)生:

1、出入口和要害部位實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控或24小時(shí)值班，

充分利用安全智能系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)視和管理，做到人機(jī)結(jié)合，確

-24-

保無(wú)漏崗、脫崗等失職現(xiàn)象；發(fā)現(xiàn)故障和其他情況應(yīng)及時(shí)解

決，必要時(shí)向業(yè)主或當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)報(bào)告，并填寫(xiě)當(dāng)班記錄。

2、對(duì)外來(lái)車(chē)輛、人員進(jìn)出進(jìn)行登記，引導(dǎo)車(chē)輛的進(jìn)出

方向，并服從業(yè)主方相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)與調(diào)配。

3、對(duì)區(qū)域內(nèi)所有搬出物品，須有業(yè)主方的出門(mén)證明，

并登記出門(mén)時(shí)間、經(jīng)辦人，建立相應(yīng)臺(tái)帳。

4、謝絕業(yè)主方拒絕的訪問(wèn)人員進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)。嚴(yán)禁推銷(xiāo)

產(chǎn)品、回收廢品等其他閑雜人員進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)。

5、全天候負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)巡邏、值勤，日常安保及秩序管

理服務(wù)符合GA/T594規(guī)范的要求。巡邏時(shí)接受業(yè)主方和來(lái)

訪人員的投訴求助，回答相關(guān)詢(xún)問(wèn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)果斷處

置，并迅速匯報(bào)用關(guān)部門(mén)或單位。巡邏后要有記錄，建立臺(tái)

帳。

6、防暴安全護(hù)衛(wèi)：處置辦公區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件。

（二）保潔工作

1、室外區(qū)域

（1）干凈、整潔、無(wú)雜物。

（2）及時(shí)收集各類(lèi)垃圾，堆放在指定地點(diǎn)。

（3）無(wú)衛(wèi)生死角，水管處、下水道口、排水溝、水泡、

雨水槽內(nèi)陰溝、污水井等地方，要確保其內(nèi)無(wú)雜物。

（4）每年定期清洗外墻玻璃，外墻4米以下隨時(shí)保潔，

保持無(wú)污漬。

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2、室內(nèi)區(qū)域

（1）干凈、整潔，無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)雜物，無(wú)衛(wèi)生

死角。

（2）保持石材地面光亮，出現(xiàn)灰斑及時(shí)拋光。

（3）保持玻璃干凈明亮，無(wú)手印、無(wú)水印。

（4）各處金屬包邊、告示牌支架等，用金屬清潔保養(yǎng)

劑擦亮，保持無(wú)手印、無(wú)氧化痕跡、無(wú)銹蝕。

（5）手掌容易接觸到的部位定期消毒。

3、洗手間、茶水間

（1）及時(shí)拖洗所有衛(wèi)生間地面，抹凈潔具、門(mén)框、洗

手間隔板、擦手紙盒、墻身，每天循環(huán)多次，保持無(wú)灰塵、

無(wú)垃圾、無(wú)異味，無(wú)手腳印、無(wú)污漬等。

（2）及時(shí)沖洗小便池、廁位、水池并消毒，洗手臺(tái)鏡

面、臺(tái)面、洗手盆保持光亮，發(fā)現(xiàn)污跡、水跡、積水、頭發(fā)、

手印、便跡、異味、報(bào)紙等及時(shí)清理，整體衛(wèi)生間每月全面

消毒一次。

（3）衛(wèi)生間擦手紙、大卷紙用量由投標(biāo)單位自行測(cè)算

購(gòu)買(mǎi)（主流品牌），每一小時(shí)巡查一次，沒(méi)有立即補(bǔ)充，保

證辦公區(qū)工作日正常用紙，此費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)內(nèi)。

（4）衛(wèi)生間內(nèi)洗手液由投標(biāo)單位自行測(cè)算購(gòu)買(mǎi)（主流

品牌），此費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)內(nèi)。

（5）所有保潔用品工具及消毒用品由投標(biāo)單位自行測(cè)

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算，此費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)內(nèi)。

4、特殊地點(diǎn)：

（1）監(jiān)控室、配電房、強(qiáng)弱電管理間指派專(zhuān)人配合技

術(shù)人員進(jìn)行清理，保持室內(nèi)干凈無(wú)塵。

（2）定期檢查排水管道（特別是食堂位置），發(fā)現(xiàn)淤堵

及時(shí)清掏，沼氣池吸糞每年一次，保證管道暢通，無(wú)污水、

糞便溢出，無(wú)臭氣。

（三）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理和維護(hù)

1、本物業(yè)管理服務(wù)所指的設(shè)施設(shè)備包括建筑、給排水、

供配電、照明、空調(diào)、消防、智能化等設(shè)備。

2、嚴(yán)格按照各設(shè)施設(shè)備對(duì)應(yīng)的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行操作，確

保正常運(yùn)行，并做好記錄。

3、關(guān)于巡檢頻率：按照相關(guān)規(guī)范、行業(yè)通用以及使用

說(shuō)明書(shū)等規(guī)定的頻率對(duì)設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)

告業(yè)主方，如果發(fā)生因物管單位監(jiān)管失職或報(bào)告不及時(shí)而造

成的任何損失和責(zé)任均由物管單位承擔(dān)。沒(méi)有規(guī)定的，則巡

檢頻率以確保正常使用為原則，由物業(yè)管理服務(wù)方建議，由

業(yè)主方確定。

4、加強(qiáng)能源管理，協(xié)助甲方完成每年節(jié)能目標(biāo)，按季

公開(kāi)能耗數(shù)據(jù)，并提交能源使用分析報(bào)告。

5、配電柜、配電箱內(nèi)常用易損件損壞，造成停電的，

須限時(shí)成功送電。對(duì)缺損件應(yīng)保存?zhèn)洳椋瑐淦穫浼?yīng)提前10

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天以上通知業(yè)主單位備貨，確保正常能及時(shí)更換。

（四）消防管理

消防檢查主要內(nèi)容：

1、消防器材是否完好，是否在有效期內(nèi)；

2、易燃、易爆危險(xiǎn)物品貯存、管理、使用是否符合安

全要求，貯存容器、管道有無(wú)定期測(cè)試、有無(wú)跑、冒、滴、

漏現(xiàn)象；

3、對(duì)煙頭、遺留火種是否注意和處理好；

4、對(duì)倉(cāng)庫(kù)內(nèi)物品、物資是否分類(lèi)存放，是否符合安全

規(guī)定，庫(kù)內(nèi)用電設(shè)備、燈距、堆放高度、室溫是否符合安全

要求，檔案存放是否合規(guī)；

5、電器設(shè)備是否運(yùn)行正常，有無(wú)超負(fù)荷運(yùn)行，電線電

纜絕緣有無(wú)老化、損壞、漏電短路等，電動(dòng)機(jī)有無(wú)空轉(zhuǎn)現(xiàn)象，

防雷設(shè)施、設(shè)備是否完好，有無(wú)亂拉電線情況等；

6、使用可燃;、易燃、易爆物品是否符合要求；

7、危險(xiǎn)場(chǎng)所動(dòng)火要按規(guī)定辦理手續(xù)，焊工操作時(shí)要符

合規(guī)范要求；

8、檢查消防器材和消防系統(tǒng)，樓內(nèi)的消防器材是否有

損壞；

9、防火門(mén)是否損壞，出入門(mén)要確保正常開(kāi)啟，確保消

防通道的暢通；

10、消防疏散燈要定期檢查，保持正常；

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11、大樓內(nèi)外所有物管人員發(fā)現(xiàn)可疑人員出入要進(jìn)行嚴(yán)

格的檢查，對(duì)攜密易燃、易爆危險(xiǎn)物品的人員，必要時(shí)要采

取控制措施。

12、定期進(jìn)行消防安全宣傳活動(dòng)。

13、在重大節(jié)日期間要加強(qiáng)巡視監(jiān)控安檢工作。

14、對(duì)會(huì)議室、多功能廳等場(chǎng)所開(kāi)放結(jié)束關(guān)閉后，要即

時(shí)清理環(huán)境，檢查是否有煙頭遺留在場(chǎng)所，關(guān)閉所有電源,

做好記錄，建立安檢臺(tái)帳。

（五）檔案、資料管理

加強(qiáng)物業(yè)有關(guān)檔案和資料的管理。檔案和資料的管理包

括：各類(lèi)工程竣工驗(yàn)收檔案中與物業(yè)管理相關(guān)資料（可為復(fù)

印件）、裝修管理檔案、設(shè)備設(shè)施檔案、安全管理記錄檔案、

清潔衛(wèi)生管理檔案、環(huán)境綠化管理檔案、物業(yè)人事管理及人

員培訓(xùn)檔案等，以及具體的管理方案。物業(yè)管理企業(yè)必須運(yùn)

用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，所有檔案要求做到保存完整，管理完善,

交接手續(xù)完備，檢索方便準(zhǔn)確。

（六）建立健全的服務(wù)制度

根據(jù)本次招標(biāo)場(chǎng)館區(qū)域的具體情況，受托單位應(yīng)結(jié)合業(yè)

主方確定的物業(yè)管理服務(wù)考核機(jī)制，協(xié)助業(yè)主方制定包括且

不限于下列物業(yè)管理制度：

1、物業(yè)管理崗位職責(zé)及行為規(guī)范；

2、節(jié)能減排職責(zé)和考核細(xì)則；

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3、管理人員、操作人員考核細(xì)則(百分考核)；

4、考核獎(jiǎng)懲制度；

5、消防制度；

6、安全保衛(wèi)制度；

7、綠化管理制度；

8、綜合服務(wù)制度；

9、各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理制度。

(七)特定行業(yè)要求

1、學(xué)校類(lèi)

(1)入學(xué)/畢業(yè)引導(dǎo)服務(wù)：每年1次配合采購(gòu)單位對(duì)新

生入學(xué)；

(2)學(xué)生畢業(yè)時(shí)的學(xué)生及家長(zhǎng)進(jìn)行指引，維持秩序，

疏導(dǎo)校內(nèi)交通。協(xié)助采購(gòu)單位擺放迎新/歡送標(biāo)語(yǔ)、標(biāo)志；

(3)宿舍/公寓/住宿區(qū)管理：在出入口設(shè)置門(mén)崗/服務(wù)臺(tái),

配合校方制作宿舍管理服務(wù)方案，建立住宿區(qū)安全巡檢巡查

制度，日常對(duì)人員、大型財(cái)物的出入進(jìn)行登記。

(4)畢業(yè)離校、新生入學(xué)階段增派人手按照采購(gòu)單位

要求進(jìn)行登記、引導(dǎo)及管理。衛(wèi)生條件符合GB31177標(biāo)準(zhǔn)

進(jìn)行清掃和管理，按照采購(gòu)單位規(guī)定及GB/T18205標(biāo)準(zhǔn)對(duì)

住宿人員衛(wèi)生行為及衛(wèi)生情況進(jìn)行管理，出現(xiàn)特殊情況及時(shí)

向校方報(bào)告。對(duì)身體狀況、民族信仰等有特殊需求的情況,

配合校方制定、執(zhí)行特殊人員的管理服務(wù)方案。

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（5）教學(xué)區(qū)域工作：每天1次在課余時(shí)間對(duì)教學(xué)區(qū)域

進(jìn)行清潔打掃，不得干擾正常教學(xué)、實(shí)驗(yàn)、自習(xí)等活動(dòng)。因

教學(xué)、實(shí)驗(yàn)等原因?qū)е卤崟r(shí)間調(diào)整的，應(yīng)及時(shí)記錄并根據(jù)

實(shí)際情況調(diào)整對(duì)應(yīng)的衛(wèi)生保潔時(shí)間。配合采購(gòu)單位對(duì)場(chǎng)館、

教具、多媒體設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、實(shí)驗(yàn)室儀器等教學(xué)輔助支持

工作，按采購(gòu)單位要求制定、執(zhí)行相關(guān)管理服務(wù)方案。至少

每天1次擦凈、抹凈教室的講臺(tái)、課桌椅、黑板等設(shè)施設(shè)

備的清潔工作。

（6）其他場(chǎng)地設(shè)施：對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的禮堂、機(jī)房、圖

書(shū)館、體育館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、泳池、池塘、景觀、雕塑等特殊場(chǎng)

地、設(shè)施提供各自針對(duì)性的專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)方案。

（7）大型活動(dòng)支援：采購(gòu)單位在服務(wù)區(qū)域內(nèi)舉辦大型

活動(dòng)（開(kāi)學(xué)/畢業(yè)典禮、校慶、校運(yùn)動(dòng)會(huì)、集中考試、外單位

交流活動(dòng)等）增派人員支援。為活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)提供現(xiàn)場(chǎng)布置、秩

序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、環(huán)境清潔、迎賓接待等服務(wù)。潔動(dòng)

結(jié)束后根據(jù)采購(gòu)單位需要提供專(zhuān)項(xiàng)清潔打掃及垃圾清運(yùn)服

務(wù)。

（8）文化建設(shè)：配合采購(gòu)單位對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施、

場(chǎng)地開(kāi)展文化、藝術(shù)、專(zhuān)業(yè)實(shí)踐等活動(dòng)，包括制作張貼橫幅、

海報(bào)、宣傳墻等。

四、考核標(biāo)準(zhǔn)及辦法（可選）

考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法：根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)化的考核辦

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法，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)采用按月績(jī)效考核機(jī)制。服務(wù)費(fèi)用包括

基本費(fèi)用和績(jī)效費(fèi)用兩部分，其中基本費(fèi)用占比95%,績(jī)效

費(fèi)用占比5%o正常完成當(dāng)月物業(yè)管理服務(wù)即可獲得基本費(fèi)

用。

每月績(jī)效考核采用滿(mǎn)意度調(diào)查打分方式，總分100分,

由采購(gòu)單位每月負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行滿(mǎn)意度打分。

1、如果當(dāng)月滿(mǎn)意度得分280分，則當(dāng)月績(jī)效考核費(fèi)用全

額發(fā)放；

2、如果當(dāng)月滿(mǎn)意度得分＜80分且當(dāng)月滿(mǎn)意度得分次0分,

則當(dāng)月績(jī)效費(fèi)用=當(dāng)月服務(wù)費(fèi)用x5%x當(dāng)月滿(mǎn)意度得分/100。

3、如果當(dāng)月滿(mǎn)意度得分＜60分，則當(dāng)月績(jī)效考核費(fèi)用全

部扣除。

按月支付，即采購(gòu)單位于每月度結(jié)束后25日內(nèi)支付上

月度應(yīng)付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，每月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)=每月度

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)合同價(jià)中的基本服務(wù)費(fèi)+上月績(jī)效費(fèi)用-應(yīng)扣

費(fèi)用及違約金等（試用期也按此辦法計(jì)算，不足一月的按實(shí)

際天數(shù)計(jì)算）。合同期滿(mǎn)，最后一個(gè)月度物業(yè)費(fèi)待全部交接

工作圓滿(mǎn)完成后30日內(nèi)支付（扣除應(yīng)扣費(fèi)用及違約金等）。

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考核

考核項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)埴標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)

得分

客服接待記錄完整，具備可追溯性.并進(jìn)行回訪。3分接待記錄詳實(shí),漏記，不詳實(shí)、無(wú)回訪每發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分。

客戶(hù)服務(wù)

6分客服接待人員配置數(shù)量符合合同要求，工作及值班記錄滿(mǎn)足24小配置數(shù)量不符不得分；有漏囪或未記錄情況每發(fā)現(xiàn)1處扣0.5

3分

時(shí)專(zhuān)人接待。分.

綜合

服務(wù)建立內(nèi)部管理制度，包括人事管理、行政管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量制度不全、與實(shí)際工作不符、內(nèi)容不詳實(shí)等，每發(fā)現(xiàn)1處扣

2分

10分管理等方面。制度完整可行。0.5分。

企業(yè)管理

制度物業(yè)管理制度集中裝訂,便于查閱。內(nèi)容全面，應(yīng)包括工

4分理立物業(yè)管理制度（物業(yè)管理方案），制度內(nèi)容符合物業(yè)服務(wù)合同.2分作洗程、工作標(biāo)準(zhǔn)、安全要求等內(nèi)容,內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與取

務(wù)合同相殍。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符扣0.5分。

未若非.或工養(yǎng)較肝.味道上.服務(wù)不禮軸每發(fā)現(xiàn)1＞捫05

保潔人員統(tǒng)一卷裝，服裝整潔，取務(wù)禮貌，定期培訓(xùn)。分

1分；未定期培訓(xùn)或培訓(xùn)未記錄的不得分.

基本

未按合同確定的保潔工具進(jìn)行工作的不得分；保潔工具，

要求具備保潔工具。分

1提壞嚴(yán)重不得分。

3分

人員配置數(shù)量不符的不得分；人員打卡記錄出勤率不低于

衛(wèi)

生出勤（打卡）記錄的保潔人員數(shù),、工作時(shí)限與服務(wù)合同相符。1分

95%,每低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5分。

宿

保

務(wù)

服保潔記錄應(yīng)涵羞如下內(nèi)容：

分

20（1）道路、庭院、廣場(chǎng)；

（2）回?zé)?、路牌、路?biāo)等室外設(shè)施：

室外公共

（3）綠地:記錄不全，不真實(shí)、不詳細(xì).記錄頻次與合同不符等情況，

區(qū)域保潔1分

（4）水體水景；每發(fā)現(xiàn)1次扣0.5分。

3分

（5）天臺(tái)、天溝、屋面；

（6）溝渠、池、井；

保潔記求中的保潔頻次與服務(wù)合可相符。

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考核

考核項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)埴標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)

得分

道路、鹿院、廣場(chǎng)干凈、無(wú)浮塵，無(wú)垃圾滯留：園燈、路牌、珞

標(biāo)、迂筑小品等室外設(shè)施表面無(wú)污流；爆地?zé)o雜物、垃圾、蛛網(wǎng)

2分每發(fā)現(xiàn)1處不符扣0,5分。

等；溝渠、池、井內(nèi)無(wú)雜物,無(wú)異味；天臺(tái)、天溝、屋面，無(wú)垃

圾、雜物堆放.

保潔記錄中的保潔內(nèi)容應(yīng)涵蓋如下：

（1）大堂、走廊地面和樓梯臺(tái)階；

（2）樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門(mén)、消防栓、指示牌、窗欄桿；

記錄不全，不真實(shí)、不詳細(xì)、記錄頻次與合同不符等情況.

（3）天花板、公共燈具、展而、踢腳及；1分

室內(nèi)公共每發(fā)現(xiàn)1次扣0.5分。

區(qū)域保潔（4）樓內(nèi)共用門(mén)窗玻璃；

3分（5）電梯轎廂.

保潔記錄中的保潔頻次與服務(wù)合司相符。

保方工作范圍內(nèi)T凈整咕，無(wú)不演、小成、灰塵、蛛網(wǎng)，破埔明

2分每發(fā)現(xiàn)1處不符扣0.5分。

亮整潔。

記錄不全，不真實(shí)、不詳細(xì)、記錄頻次與合同不符等情況，

保潔記錄中保潔內(nèi)容與保潔頻次與服務(wù)合同相符。1分

每發(fā)現(xiàn)1次扣0.5分.

衛(wèi)生間保保潔效果：

潔（1）衛(wèi)生間內(nèi)無(wú)塵土、無(wú)污進(jìn)、無(wú)雜物，物品摟放整齊：

（2）被瑞、鏡面、面池.龍頭、彎管、馬桶等清潔光亮：

2分1分每發(fā)現(xiàn)1處不符扣0.2分。

（3）衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新、無(wú)異咻；

（4）垃圾桶、紙緣不超過(guò)“3；

（5）大盤(pán)紙、擦手紙、洗手液、清;吉球、空氣清新劑等衛(wèi)生物品完備。

保潔記錄中保潔內(nèi)容與保潔瓶次與服務(wù)合同相符：電梯轎廂不銹

記錄不全，不真實(shí)、不詳細(xì),記錄頻次與合同不符等情況.

電梯間保鋼飾面和地面的保養(yǎng)記錄、電梯地墊的清理鴕換頻次與服務(wù)合同1分

每發(fā)現(xiàn)1次扣0.5分.

潔相符。

2分

電梯表面清潔光亮、無(wú)塵土、無(wú)污跡；電梯溝槽無(wú)塵土和雜物.1分每發(fā)現(xiàn)1處不符扣0.2分.

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考核

考核項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)埴標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)

得分

記錄不全，不真實(shí)、不詳細(xì)、記錄頻次與合同不符等情況，

辦公室保保潔記錄中保潔內(nèi)容、作業(yè)時(shí)間,保潔頻次與服務(wù)合同相符.1分

每發(fā)現(xiàn)1次扣0.5分.

潔

辦公室池面干凈整潔無(wú)垃圾：門(mén)、窗臺(tái)、綠植、辦公桌及室內(nèi)設(shè)備表

2分1分每發(fā)現(xiàn)1處不符扣0.2分。

面及陳設(shè)物無(wú)積塵，無(wú)水漬；室內(nèi)玻璃整潔明亮；垃圾桶不溢滿(mǎn)。