第第PAGE\MERGEFORMAT1頁(yè)共NUMPAGES\MERGEFORMAT1頁(yè)觀點(diǎn)地產(chǎn)基金從業(yè)考試及答案解析（含答案及解析）姓名：科室/部門(mén)/班級(jí)：得分：題型單選題多選題判斷題填空題簡(jiǎn)答題案例分析題總分得分

一、單選題（共20分）

1.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金在項(xiàng)目投資決策中，以下哪項(xiàng)是優(yōu)先考慮的因素？

（）A.項(xiàng)目地理位置的絕對(duì)優(yōu)越性

（）B.投資回報(bào)率的短期表現(xiàn)

（）C.發(fā)展商的過(guò)往業(yè)績(jī)與信譽(yù)

（）D.政策風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避可能性

2.根據(jù)中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定，房地產(chǎn)投資基金管理人應(yīng)當(dāng)具備的條件不包括以下哪項(xiàng)？

（）A.實(shí)繳資本不低于5000萬(wàn)元人民幣

（）B.有3名以上具備基金從業(yè)資格的高級(jí)管理人員

（）C.擁有獨(dú)立的基金財(cái)產(chǎn)托管資格

（）D.近3年無(wú)重大違法違規(guī)記錄

3.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金在盡職調(diào)查階段，以下哪項(xiàng)屬于核心核查內(nèi)容？

（）A.項(xiàng)目周邊的交通便利性評(píng)估

（）B.合作發(fā)展商的財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性

（）C.項(xiàng)目地塊的土地使用權(quán)性質(zhì)

（）D.市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的來(lái)源可靠性

4.房地產(chǎn)投資基金的退出機(jī)制中，以下哪項(xiàng)通常具有較長(zhǎng)的鎖定期？

（）A.IPO退出

（）B.上市退出

（）C.并購(gòu)?fù)顺?/p>

（）D.直接轉(zhuǎn)讓退出

5.在房地產(chǎn)投資基金的估值中，以下哪種方法更適用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？

（）A.成本法

（）B.收益法

（）C.市場(chǎng)法

（）D.清算法

6.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金管理人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)，以下哪項(xiàng)屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)？

（）A.合作發(fā)展商的違約風(fēng)險(xiǎn)

（）B.房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

（）C.融資渠道中斷風(fēng)險(xiǎn)

（）D.項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

7.根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》，房地產(chǎn)投資基金的投資者人數(shù)上限為多少？

（）A.50人

（）B.100人

（）C.200人

（）D.不設(shè)限

8.房地產(chǎn)投資基金的業(yè)績(jī)基準(zhǔn)通常基于以下哪項(xiàng)指標(biāo)設(shè)定？

（）A.同期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率

（）B.房地產(chǎn)市場(chǎng)平均回報(bào)率

（）C.發(fā)展商的利潤(rùn)率水平

（）D.基金管理人的管理費(fèi)率

9.在房地產(chǎn)投資基金的投后管理中，以下哪項(xiàng)屬于關(guān)鍵監(jiān)控指標(biāo)？

（）A.項(xiàng)目施工進(jìn)度

（）B.項(xiàng)目銷(xiāo)售回款率

（）C.項(xiàng)目周邊配套設(shè)施建設(shè)

（）D.項(xiàng)目綠化覆蓋率

10.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金在投資組合管理中，以下哪項(xiàng)策略有助于分散風(fēng)險(xiǎn)？

（）A.集中投資于單一城市核心地段

（）B.投資同類(lèi)型物業(yè)項(xiàng)目

（）C.拓展多元化投資領(lǐng)域

（）D.縮短投資回收周期

11.房地產(chǎn)投資基金的募集說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)包含以下哪項(xiàng)內(nèi)容？

（）A.基金管理人的個(gè)人資產(chǎn)情況

（）B.基金投資策略與風(fēng)險(xiǎn)揭示

（）C.基金投資人的詳細(xì)聯(lián)系方式

（）D.基金管理人的家庭背景信息

12.在房地產(chǎn)投資基金的退出過(guò)程中，以下哪項(xiàng)屬于非主動(dòng)退出方式？

（）A.基金管理人主動(dòng)要求退出

（）B.投資人要求提前贖回

（）C.基金清算

（）D.被其他機(jī)構(gòu)并購(gòu)

13.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金管理人進(jìn)行項(xiàng)目篩選時(shí)，以下哪項(xiàng)是優(yōu)先考慮的因素？

（）A.項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)成本

（）B.項(xiàng)目所在城市的政策支持力度

（）C.項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格

（）D.項(xiàng)目的前期銷(xiāo)售速度

14.房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)中，以下哪項(xiàng)屬于核心機(jī)制？

（）A.投資決策委員會(huì)

（）B.風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)

（）C.財(cái)務(wù)監(jiān)督委員會(huì)

（）D.日常運(yùn)營(yíng)委員會(huì)

15.在房地產(chǎn)投資基金的盡職調(diào)查中，以下哪項(xiàng)屬于法律盡職調(diào)查的范疇？

（）A.項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)

（）B.項(xiàng)目土地使用權(quán)合規(guī)性核查

（）C.項(xiàng)目施工質(zhì)量評(píng)估

（）D.項(xiàng)目周邊環(huán)境評(píng)估

16.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金管理人進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估時(shí)，以下哪項(xiàng)指標(biāo)反映了基金的絕對(duì)收益？

（）A.凈值增長(zhǎng)率

（）B.基準(zhǔn)收益率

（）C.投資回報(bào)率

（）D.累計(jì)分紅

17.房地產(chǎn)投資基金的投資者應(yīng)當(dāng)具備以下哪項(xiàng)條件？

（）A.金融資產(chǎn)不低于100萬(wàn)元人民幣

（）B.金融資產(chǎn)不低于200萬(wàn)元人民幣

（）C.金融資產(chǎn)不低于300萬(wàn)元人民幣

（）D.金融資產(chǎn)不低于500萬(wàn)元人民幣

18.在房地產(chǎn)投資基金的投后管理中，以下哪項(xiàng)屬于關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)？

（）A.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案制定

（）B.項(xiàng)目資金使用監(jiān)管

（）C.項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格調(diào)整

（）D.項(xiàng)目物業(yè)管理水平

19.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金管理人進(jìn)行項(xiàng)目退出時(shí)，以下哪項(xiàng)屬于常見(jiàn)的退出方式？

（）A.資產(chǎn)證券化

（）B.基金清算

（）C.直接轉(zhuǎn)讓

（）D.以上都是

20.房地產(chǎn)投資基金的投資者大會(huì)應(yīng)當(dāng)由多少比例的投資者出席才能生效？

（）A.1/2以上

（）B.2/3以上

（）C.3/4以上

（）D.全體

二、多選題（共15分，多選、錯(cuò)選不得分）

21.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金在投資決策中，以下哪些因素需要重點(diǎn)考慮？

（）A.政策風(fēng)險(xiǎn)

（）B.市場(chǎng)供需關(guān)系

（）C.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本

（）D.投資人風(fēng)險(xiǎn)偏好

（）E.發(fā)展商資質(zhì)

22.房地產(chǎn)投資基金的盡職調(diào)查階段，以下哪些內(nèi)容需要核查？

（）A.項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性

（）B.合作發(fā)展商的信譽(yù)背景

（）C.項(xiàng)目土地使用權(quán)合規(guī)性

（）D.項(xiàng)目施工進(jìn)度安排

（）E.項(xiàng)目周邊配套設(shè)施情況

23.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金管理人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)，以下哪些措施有助于降低風(fēng)險(xiǎn)？

（）A.設(shè)置投資門(mén)檻

（）B.實(shí)施分散投資策略

（）C.加強(qiáng)投后管理

（）D.嚴(yán)格盡職調(diào)查

（）E.縮短投資周期

24.房地產(chǎn)投資基金的退出機(jī)制中，以下哪些方式屬于主動(dòng)退出？

（）A.IPO退出

（）B.并購(gòu)?fù)顺?/p>

（）C.直接轉(zhuǎn)讓

（）D.基金清算

（）E.上市退出

25.在房地產(chǎn)投資基金的投后管理中，以下哪些指標(biāo)需要重點(diǎn)監(jiān)控？

（）A.項(xiàng)目銷(xiāo)售回款率

（）B.項(xiàng)目資金使用效率

（）C.項(xiàng)目施工質(zhì)量

（）D.項(xiàng)目周邊環(huán)境變化

（）E.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本

三、判斷題（共10分，每題0.5分）

26.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金管理人必須具備基金從業(yè)資格。

27.房地產(chǎn)投資基金的投資者人數(shù)不得超過(guò)200人。

28.房地產(chǎn)投資基金的業(yè)績(jī)基準(zhǔn)可以低于同期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。

29.房地產(chǎn)投資基金的退出機(jī)制中，IPO退出通常具有較快的回收周期。

30.房地產(chǎn)投資基金的盡職調(diào)查階段可以完全依賴(lài)第三方機(jī)構(gòu)報(bào)告。

31.房地產(chǎn)投資基金的投資者大會(huì)決議必須經(jīng)2/3以上投資者同意才能生效。

32.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金管理人進(jìn)行項(xiàng)目篩選時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本是優(yōu)先考慮的因素。

33.房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)中，投資決策委員會(huì)是核心機(jī)制。

34.房地產(chǎn)投資基金的投后管理中，項(xiàng)目資金使用監(jiān)管是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

35.房地產(chǎn)投資基金的退出機(jī)制中，直接轉(zhuǎn)讓通常具有較長(zhǎng)的鎖定期。

四、填空題（共10分，每空1分）

36.觀點(diǎn)地產(chǎn)基金管理人進(jìn)行項(xiàng)目篩選時(shí)，優(yōu)先考慮的是__________。

37.房地產(chǎn)投資基金的業(yè)績(jī)基準(zhǔn)通常基于__________指標(biāo)設(shè)定。

38.房地產(chǎn)投資基金的投資者人數(shù)上限為_(kāi)_________人。

39.房地產(chǎn)投資基金的退出機(jī)制中，__________通常具有較長(zhǎng)的鎖定期。

40.房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)中，__________是核心機(jī)制。

五、簡(jiǎn)答題（共25分）

41.簡(jiǎn)述觀點(diǎn)地產(chǎn)基金管理人進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查的核心步驟。（5分）

42.結(jié)合實(shí)際案例，分析房地產(chǎn)投資基金在投后管理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題及解決措施。（10分）

43.闡述房地產(chǎn)投資基金的退出機(jī)制及其選擇要點(diǎn)。（10分）

六、案例分析題（共30分）

44.案例背景：某觀點(diǎn)地產(chǎn)基金投資了一只商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于某二線城市核心地段，初期市場(chǎng)表現(xiàn)良好，但后期因區(qū)域政策調(diào)整導(dǎo)致項(xiàng)目估值大幅下降?；鸸芾砣嗣媾R項(xiàng)目退出的困境，需制定解決方案。

問(wèn)題：

（1）分析項(xiàng)目估值下降的原因。（10分）

（2）提出項(xiàng)目退出的可行方案及依據(jù)。（10分）

（3）總結(jié)該案例對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)基金管理的啟示。（10分）

參考答案及解析

參考答案

一、單選題

1.C

2.C

3.B

4.A

5.B

6.B

7.B

8.A

9.B

10.C

11.B

12.C

13.B

14.A

15.B

16.A

17.B

18.B

19.D

20.A

二、多選題

21.ABCDE

22.ABC

23.ABCD

24.ABC

25.ABCDE

三、判斷題

26.√

27.√

28.×

29.×

30.×

31.√

32.×

33.√

34.√

35.×

四、填空題

36.政策風(fēng)險(xiǎn)

37.同期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率

38.200

39.IPO退出

40.投資決策委員會(huì)

五、簡(jiǎn)答題

41.答：

①項(xiàng)目初步篩選，包括地理位置、物業(yè)類(lèi)型、開(kāi)發(fā)規(guī)模等；

②盡職調(diào)查，核查項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表、土地使用權(quán)合規(guī)性、合作發(fā)展商資質(zhì)等；

③風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，分析政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等；

④投資決策，制定投資方案并提交投資決策委員會(huì)審批；

⑤合同簽訂，與項(xiàng)目合作方簽署投資協(xié)議。

42.答：

（1）問(wèn)題：

①項(xiàng)目資金使用效率低，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度滯后；

②市場(chǎng)變化未及時(shí)應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致項(xiàng)目估值下降；

③投后管理團(tuán)隊(duì)缺乏經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

（2）措施：

①加強(qiáng)項(xiàng)目資金監(jiān)管，確保資金使用效率；

②建立市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；

③引入專(zhuān)業(yè)投后管理團(tuán)隊(duì)，提升風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

（3）啟示：

①投后管理是基金成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；

②需建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制；

③專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的重要性不可忽視。

43.答：

（1）退出機(jī)制：IPO退出、并購(gòu)?fù)顺?、直接轉(zhuǎn)讓、基金清算等；

（2）選擇要點(diǎn)：

①市場(chǎng)環(huán)境：選擇市場(chǎng)回暖期退出；

②項(xiàng)目估值：選擇估值較高時(shí)退出；

③投資人需求：滿(mǎn)足投資人退出需求；

④風(fēng)險(xiǎn)控制：避免因退出導(dǎo)致?lián)p失。

六、案例分析題

（1）原因分析：

①政策調(diào)整導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)需求下降；

②項(xiàng)目估值模型未考慮政策風(fēng)險(xiǎn)；

③投資人風(fēng)險(xiǎn)偏好變化。

（2）退出方案：

①?lài)L試并購(gòu)?fù)顺?，尋找接盤(pán)方；

②調(diào)整估值模型，降低估值預(yù)期；

③考慮基金清算，減少損失。

（3）啟示：

①政策風(fēng)險(xiǎn)需納入盡職調(diào)查；

②估值模型需動(dòng)態(tài)調(diào)整；

③退出機(jī)制需多元化。

解析

一、單選題

1.解析：正確選項(xiàng)為C，因?yàn)榘l(fā)展商的信譽(yù)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，優(yōu)先考慮。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A錯(cuò)誤，地理位置雖重要，但需結(jié)合政策風(fēng)險(xiǎn)；B錯(cuò)誤，短期回報(bào)率不可靠；D錯(cuò)誤，政策風(fēng)險(xiǎn)需規(guī)避，但非優(yōu)先考慮。

2.解析：正確選項(xiàng)為C，因?yàn)橥泄苜Y格需由銀行等機(jī)構(gòu)提供，非管理人直接具備。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A錯(cuò)誤，實(shí)繳資本最低5000萬(wàn)元是要求；B錯(cuò)誤，高級(jí)管理人員需具備基金從業(yè)資格；D錯(cuò)誤，無(wú)違法違規(guī)記錄是要求。

3.解析：正確選項(xiàng)為B，財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性直接影響投資決策。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、C、D屬于輔助核查內(nèi)容。

4.解析：正確選項(xiàng)為A，IPO退出通常鎖定期較長(zhǎng)。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：B、C、D鎖定期較短。

5.解析：正確選項(xiàng)為B，收益法適用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、C、D不適用于商業(yè)地產(chǎn)。

6.解析：正確選項(xiàng)為B，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、C、D屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

7.解析：正確選項(xiàng)為B，根據(jù)《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、C、D均低于實(shí)際要求。

8.解析：正確選項(xiàng)為A，業(yè)績(jī)基準(zhǔn)基于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率設(shè)定。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：B、C、D不屬于基準(zhǔn)指標(biāo)。

9.解析：正確選項(xiàng)為B，銷(xiāo)售回款率反映項(xiàng)目資金使用效率。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、C、D屬于輔助監(jiān)控指標(biāo)。

10.解析：正確選項(xiàng)為C，多元化投資有助于分散風(fēng)險(xiǎn)。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、B、D屬于集中投資策略。

11.解析：正確選項(xiàng)為B，募集說(shuō)明書(shū)需包含投資策略與風(fēng)險(xiǎn)揭示。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、C、D不屬于法定要求。

12.解析：正確選項(xiàng)為C，基金清算屬于非主動(dòng)退出。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、B、D屬于主動(dòng)退出。

13.解析：正確選項(xiàng)為B，政策支持力度影響項(xiàng)目長(zhǎng)期發(fā)展。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、C、D屬于輔助考慮因素。

14.解析：正確選項(xiàng)為A，投資決策委員會(huì)是核心機(jī)制。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：B、C、D屬于輔助機(jī)制。

15.解析：正確選項(xiàng)為B，法律盡職調(diào)查核查合規(guī)性。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、C、D屬于財(cái)務(wù)或技術(shù)盡職調(diào)查。

16.解析：正確選項(xiàng)為A，凈值增長(zhǎng)率反映絕對(duì)收益。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：B、C、D不屬于絕對(duì)收益指標(biāo)。

17.解析：正確選項(xiàng)為B，根據(jù)《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、C、D均低于實(shí)際要求。

18.解析：正確選項(xiàng)為B，資金使用監(jiān)管是關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、C、D屬于輔助環(huán)節(jié)。

19.解析：正確選項(xiàng)為D，以上都是常見(jiàn)退出方式。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：A、B、C均不全面。

20.解析：正確選項(xiàng)為A，1/2以上出席即可生效。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：B、C、D均不符合實(shí)際要求。

二、多選題

21.解析：正確選項(xiàng)為ABCDE，均需重點(diǎn)考慮。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：多選、少選、錯(cuò)選均不得分。

22.解析：正確選項(xiàng)為ABC，屬核心核查內(nèi)容。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：D、E屬于輔助核查內(nèi)容。

23.解析：正確選項(xiàng)為ABCD，均有助于降低風(fēng)險(xiǎn)。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：E錯(cuò)誤，縮短投資周期未必降低風(fēng)險(xiǎn)。

24.解析：正確選項(xiàng)為ABC，屬主動(dòng)退出方式。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：D、E屬于非主動(dòng)退出。

25.解析：正確選項(xiàng)為ABCDE，均需重點(diǎn)監(jiān)控。

錯(cuò)誤選項(xiàng)：多選、錯(cuò)選不得分。

三、判斷題

26.解析：根據(jù)《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》，管理人需具備基金從業(yè)資格。

正確。

27.解析：根據(jù)《