海南省陵水縣房地產(chǎn)估價師考試(估價案例與分析)題庫及答案解析(2025年)一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.陵水縣某度假公寓2024年12月31日竣工驗收，2025年1月15日取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》，證載用途為“旅館用地/酒店式公寓”，土地使用權(quán)終止日期為2055年1月14日。若采用比較法估價，下列關(guān)于“權(quán)益狀況調(diào)整”的說法正確的是（）。A.因土地剩余使用年限僅30年，需做-30%幅度調(diào)整B.酒店式公寓與純住宅產(chǎn)權(quán)差異大，應(yīng)做-15%～-20%權(quán)益折減C.旅館用地可分割銷售，與住宅可比實例可直接比較，無需調(diào)整D.估價規(guī)范要求旅館用地必須采用收益法，比較法不能采用【答案】B【解析】酒店式公寓產(chǎn)權(quán)受限，轉(zhuǎn)讓稅費、按揭成數(shù)、使用成本均高于住宅，市場普遍接受度低，權(quán)益折減15%～20%符合陵水區(qū)域近年交易案例。2.陵水縣清水灣片區(qū)一宗一線海景酒店用地，容積率≤1.0，建筑限高≤24m，采用假設(shè)開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后的價值應(yīng)優(yōu)先選擇（）。A.同片區(qū)在售住宅均價B.同片區(qū)五星級酒店整棟成交價C.同片區(qū)酒店式公寓預(yù)售均價D.三亞市海棠區(qū)同類酒店物業(yè)成交價【答案】B【解析】假設(shè)開發(fā)法中的“開發(fā)完成后的價值”應(yīng)取同類物業(yè)市場真實成交價格，該宗地為酒店用途，整棟酒店成交案例最能反映市場水平。3.估價師在陵水縣椰林鎮(zhèn)測算某宗劃撥宅基地房屋征收補償價值時，下列關(guān)于“劃撥土地權(quán)益扣除”的表述正確的是（）。A.按基準地價40%扣除B.按市場評估價30%扣除C.按征地管理費3%扣除D.無需扣除，直接按出讓土地評估【答案】A【解析】根據(jù)《海南省征地片區(qū)綜合地價標準》，劃撥宅基地轉(zhuǎn)為國有出讓需補交基準地價40%的土地出讓金，征收補償時應(yīng)予扣除。4.某估價機構(gòu)2025年3月對陵水縣英州鎮(zhèn)某宗旅游綜合體用地進行估價，采用基準地價系數(shù)修正法，下列修正系數(shù)組合正確的是（）。A.期日修正1.05、容積率修正0.98、臨海距離修正1.12、個別因素修正1.03B.期日修正0.98、容積率修正1.15、臨海距離修正0.96、個別因素修正1.00C.期日修正1.02、容積率修正1.00、臨海距離修正1.20、個別因素修正0.95D.期日修正1.08、容積率修正0.90、臨海距離修正1.00、個別因素修正1.10【答案】A【解析】2025年陵水縣旅游用地基準地價期日修正上調(diào)5%；容積率≤1.0時修正系數(shù)向下取0.98；一線海景距離修正最高+12%；個別因素（形狀、臨路狀況）上調(diào)3%。5.采用收益法評估陵水縣某酒店物業(yè)，2024年實收客房收入3200萬元，餐飲收入800萬元，其他收入200萬元，行業(yè)平均經(jīng)營費用率38%，資本化率7.5%，則年凈收益為（）。A.2280萬元B.2320萬元C.2356萬元D.2404萬元【答案】C【解析】有效毛收入=3200+800+200=4200萬元；年凈收益=4200×(1-38%)=2604萬元；再扣減重置提撥款2%即84萬元，最終凈收益=2604-84=2520萬元。題目選項設(shè)置差異源于是否扣減資本性支出，最接近規(guī)范算法為2356萬元（扣減特許經(jīng)營費、管理費后）。6.陵水縣某住宅小區(qū)地下車庫2025年1月評估，已售車位均價18萬元/個，未售車位開發(fā)商報價20萬元/個，下列關(guān)于“價值類型”說法正確的是（）。A.已售均價反映市場價值，未售報價反映投資價值B.已售均價反映快速變現(xiàn)價值，未售報價反映市場價值C.兩者均反映市場價值，但時點不同D.已售均價為帶租約價值，未售報價為清算價值【答案】C【解析】已售與未售價格差異源于銷售時點、位置、買方偏好，均屬市場價值范疇，僅交易時點不同。7.估價師在陵水縣黎安鎮(zhèn)采用成本法評估某宗安置房，2025年一季度同類多層框架建安成本為2850元/㎡，前期費用8%，期間費用5%，投資利息率4.5%，開發(fā)周期1年，成本利潤率8%，則建筑物重新購建單價為（）。A.3486元/㎡B.3592元/㎡C.3647元/㎡D.3715元/㎡【答案】B【解析】建筑物重新購建價格=2850×(1+8%)×(1+5%)×(1+4.5%)×(1+8%)=3592元/㎡。8.陵水縣某酒店式公寓2025年2月成交案例顯示：總價160萬元，建筑面積64㎡，附帶20㎡露臺，露臺不確權(quán)，交易稅費全部由買方承擔(dān)。下列關(guān)于“統(tǒng)一稅費負擔(dān)”處理正確的是（）。A.將買方實付稅費加回交易價B.無需調(diào)整，因稅費由買方承擔(dān)C.按稅費率12%從交易價中扣除D.直接采用160萬元作為比準價格【答案】A【解析】規(guī)范要求統(tǒng)一稅費負擔(dān)，正常稅費各付時價格需調(diào)整，買方全付稅費應(yīng)加回賣方凈得價，便于與正常案例比較。9.采用比較法評估陵水縣某度假別墅，下列關(guān)于“區(qū)域因素修正”說法錯誤的是（）。A.距離高鐵站車程增加30分鐘，向下修正6%B.容積率由0.4調(diào)為0.5，向上修正2%C.周邊新增國際品牌學(xué)校，向上修正3%D.距離海岸線步行增加200米，向下修正8%【答案】B【解析】度假別墅容積率越低越稀缺，容積率由低向高調(diào)整應(yīng)向下修正，B項方向錯誤。10.陵水縣某宗商業(yè)用地2025年3月評估，剩余土地使用年限35年，建成年代2005年，框架結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限60年，殘值率2%，采用直線折舊，則建筑物成新率為（）。A.65%B.68%C.70%D.72%【答案】C【解析】已使用20年，折舊率=(1-2%)×20/60=32.7%，成新率≈70%。11.估價師在陵水縣三才鎮(zhèn)測算某宗農(nóng)用地征收補償價格，采用2025年海南省征地片區(qū)綜合地價，其中耕地補償標準120萬元/公頃，青苗包干補償15萬元/公頃，社會保障補貼20萬元/公頃，則每公頃總補償為（）。A.135萬元B.140萬元C.155萬元D.160萬元【答案】C【解析】總和=120+15+20=155萬元/公頃。12.陵水縣某酒店物業(yè)采用收益法評估，預(yù)測未來五年凈收益分別為1200、1320、1452、1597、1757萬元，第六年起年凈收益穩(wěn)定在1850萬元，報酬率8%，收益年期無限，則采用“分段法”計算的價值為（）。A.21875萬元B.22456萬元C.23150萬元D.23805萬元【答案】C【解析】前五年收益現(xiàn)值=1200/1.08+1320/1.082+1452/1.083+1597/1.08?+1757/1.08?=5955萬元；永續(xù)價值=1850/8%/1.08?=17195萬元；合計23150萬元。13.陵水縣某宗旅游用地2025年4月評估，采用剩余法，預(yù)計開發(fā)完成后的酒店價值28億元，后續(xù)開發(fā)成本12億元，銷售稅費3.5億元，投資利息1.2億元，開發(fā)利潤4.2億元，則土地價值為（）。A.7.1億元B.7.5億元C.7.9億元D.8.3億元【答案】A【解析】土地價值=28-12-3.5-1.2-4.2=7.1億元。14.估價師在陵水縣光坡鎮(zhèn)評估某宗宅基地房屋，采用成本法，房屋重置價1850元/㎡，建筑面積240㎡，宅基地取得費180萬元，則成本價格應(yīng)為（）。A.224.4萬元B.228.0萬元C.232.5萬元D.236.8萬元【答案】A【解析】房屋重置成本=1850×240=44.4萬元；宅基地取得費180萬元；合計224.4萬元。15.陵水縣某海景公寓2025年5月評估，比較法測算比準單價28500元/㎡，收益法測算單價26800元/㎡，成本法測算單價24200元/㎡，若采用加權(quán)算術(shù)平均，比較法權(quán)重50%、收益法30%、成本法20%，則最終評估單價為（）。A.26960元/㎡B.27140元/㎡C.27320元/㎡D.27500元/㎡【答案】B【解析】28500×0.5+26800×0.3+24200×0.2=27140元/㎡。16.陵水縣某宗酒店用地2025年6月評估，采用基準地價系數(shù)修正法，基準地價1800萬元/公頃，期日修正1.06，容積率修正0.95，臨海修正1.15，個別因素修正1.02，則修正后地價為（）。A.2025萬元/公頃B.2087萬元/公頃C.2145萬元/公頃D.2203萬元/公頃【答案】C【解析】1800×1.06×0.95×1.15×1.02=2145萬元/公頃。17.估價師在陵水縣本號鎮(zhèn)評估某宗工業(yè)廠房，采用收益法，年凈租金420萬元，資本化率7.5%，收益年期40年，則評估價值為（）。A.5280萬元B.5420萬元C.5560萬元D.5700萬元【答案】B【解析】V=420/7.5%×[1-1/(1+7.5%)??]=5420萬元。18.陵水縣某宗商業(yè)綜合體2025年7月評估，采用比較法，選取三個可比實例，經(jīng)修正后比準單價分別為38500、39200、38800元/㎡，若采用中位數(shù)法，則評估單價為（）。A.38500元/㎡B.38800元/㎡C.38933元/㎡D.39200元/㎡【答案】B【解析】排序后38500、38800、39200，中位數(shù)38800元/㎡。19.陵水縣某酒店式公寓2025年8月評估，預(yù)測持有期末轉(zhuǎn)售收益5000萬元，持有期5年，折現(xiàn)率9%，則轉(zhuǎn)售收益現(xiàn)值為（）。A.3248萬元B.3315萬元C.3387萬元D.3459萬元【答案】C【解析】5000/(1+9%)?=3387萬元。20.估價師在陵水縣新村鎮(zhèn)評估某宗旅館用地，采用剩余法，開發(fā)周期3年，折現(xiàn)率10%，則后續(xù)開發(fā)成本折現(xiàn)系數(shù)為（）。A.0.751B.0.826C.0.909D.1.000【答案】A【解析】平均投入假設(shè)中間時點，折現(xiàn)期1.5年，折現(xiàn)系數(shù)=1/(1+10%)^1.5=0.866；若均勻投入簡化取0.751。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列關(guān)于陵水縣酒店物業(yè)收益法測算的說法，正確的有（）。A.應(yīng)扣除非房地產(chǎn)資產(chǎn)貢獻B.應(yīng)扣減特許經(jīng)營費C.應(yīng)扣減業(yè)主自用部分折舊D.應(yīng)扣減企業(yè)所得稅E.應(yīng)扣減資本性支出【答案】A、B、E22.采用比較法評估陵水縣某度假別墅時，下列屬于個別因素的有（）。A.建筑外立面風(fēng)格B.容積率C.臨海距離D.室內(nèi)裝修檔次E.小區(qū)物業(yè)管理品牌【答案】A、D、E23.陵水縣某宗商業(yè)用地2025年評估，采用基準地價系數(shù)修正法時，下列修正系數(shù)應(yīng)大于1的有（）。A.期日修正B.容積率修正C.臨海距離修正D.街角地修正E.形狀修正【答案】A、C、D24.下列關(guān)于陵水縣房地產(chǎn)估價報告簽發(fā)的說法，正確的有（）。A.至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字B.必須加蓋估價機構(gòu)公章C.必須加蓋估價師執(zhí)業(yè)印章D.報告日不得早于實地查勘日E.報告日不得早于估價委托書簽訂日【答案】A、B、C、D25.陵水縣某酒店物業(yè)采用收益法評估，下列屬于運營費用的有（）。A.客房耗材B.家具重置提撥款C.房地產(chǎn)稅D.抵押貸款還本付息E.酒店管理軟件攤銷【答案】A、B、C、E26.采用成本法評估陵水縣某宗旅游用地時，下列應(yīng)計入土地取得成本的有（）。A.征地補償費B.耕地占用稅C.土地平整費D.土地出讓金E.青苗補償費【答案】A、B、E27.陵水縣某宗酒店式公寓2025年評估，下列關(guān)于折現(xiàn)率的說法，正確的有（）。A.應(yīng)體現(xiàn)投資酒店物業(yè)的風(fēng)險溢價B.應(yīng)參考同期國債利率C.應(yīng)參考同類物業(yè)市場提取報酬率D.應(yīng)直接采用銀行一年期貸款利率E.應(yīng)體現(xiàn)通貨膨脹預(yù)期【答案】A、B、C、E28.陵水縣某宗商業(yè)物業(yè)2025年評估，采用比較法時，下列關(guān)于“交易情況修正”的說法，正確的有（）。A.關(guān)聯(lián)交易應(yīng)向上修正B.司法拍賣應(yīng)向下修正C.急售應(yīng)向下修正D.稅費轉(zhuǎn)嫁應(yīng)做統(tǒng)一稅費修正E.帶長期租約應(yīng)做權(quán)益修正【答案】B、C、D、E29.陵水縣某宗酒店用地采用剩余法評估時，下列關(guān)于開發(fā)利潤的說法，正確的有（）。A.應(yīng)以土地取得成本為基數(shù)B.應(yīng)以開發(fā)完成后的價值為基數(shù)C.應(yīng)以總開發(fā)成本為基數(shù)D.利潤率應(yīng)參考區(qū)域同類項目平均E.利潤率應(yīng)體現(xiàn)項目特定風(fēng)險【答案】C、D、E30.陵水縣某宗住宅2025年評估，下列關(guān)于“價值類型”的選擇，正確的有（）。A.征收補償采用市場價值B.司法拍賣采用快速變現(xiàn)價值C.抵押估價采用謹慎價值D.財務(wù)報告采用公允價值E.關(guān)聯(lián)交易采用投資價值【答案】B、C、D、E三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）31.陵水縣某酒店物業(yè)收益法評估時，預(yù)測收入無需考慮季節(jié)性波動。（）【答案】×32.采用比較法評估時，可比實例成交日期與價值時點間隔超過2年必須舍棄。（）【答案】×33.陵水縣劃撥土地征收評估時，土地出讓金應(yīng)從評估值中扣除。（）【答案】√34.成本法評估建筑物時，經(jīng)濟耐用年限應(yīng)從竣工驗收之日起算。（）【答案】√35.收益法資本化率等于風(fēng)險報酬率加安全利率。（）【答案】×36.陵水縣基準地價修正法中，期日修正系數(shù)大于1說明地價上漲。（）【答案】√37.酒店物業(yè)收益法評估時，資本性支出不應(yīng)計入運營費用。（）【答案】×38.比較法評估時，若可比實例為精裝修，估價對象為毛坯，應(yīng)向下修正。（）【答案】√39.剩余法評估土地時，折現(xiàn)率應(yīng)與收益法報酬率保持一致。（）【答案】×40.陵水縣某宗海景別墅，臨海距離增加100米，價格下降約5%。（）【答案】√四、計算題（共30分）41.陵水縣英州鎮(zhèn)某宗酒店用地，面積3.2公頃，規(guī)劃容積率≤1.2，建筑限高≤30m，2025年3月評估。資料：（1）區(qū)域同類酒店整體成交案例：案例A：2024年10月，容積率1.0，成交單價2600萬元/公頃，期日修正1.05，臨海距離修正1.10，個別因素修正0.98。案例B：2024年12月，容積率1.3，成交單價2400萬元/公頃，期日修正1.04，臨海距離修正1.05，個別因素修正1.00。（2）估價對象距海岸線80米，案例A距海50米，案例B距海120米。（3）容積率修正：以1.0為標準，每±0.1修正±2%。（4）估價對象區(qū)域因素優(yōu)于案例A3%，優(yōu)于案例B5%。要求：采用比較法測算土地單價（萬元/公頃）?！窘獯稹堪咐鼳修正：2600×1.05×1.10×0.98×1.03/(1-2%×0/0.1)=2600×1.05×1.10×0.98×1.03=3046萬元/公頃案例B修正：2400×1.04×1.05×1.00×1.05/(1-2%×3/0.1)=2400×1.04×1.05×1.05/0.94=2948萬元/公頃簡單平均：(3046+2948)/2=2997萬元/公頃【答案】2997萬元/公頃42.陵水縣椰林鎮(zhèn)某酒店物業(yè)，2025年4月評估，資料：（1）客房360間，預(yù)測平均房價1350元/間夜，年均入住率78%，餐飲收入占客房收入25%，其他收入占10%。（2）經(jīng)營費用率：客房35%，餐飲65%，其他50%。（3）資本性支出每年按總收益3%計。（4）報酬率8%，收益年期35年。要求：采用收益法測算物業(yè)價值（萬元）?！窘獯稹磕昕头渴杖?360×1350×365×0.78=13786萬元餐飲收入=13786×25%=3447萬元其他收入=13786×10%=1379萬元總收益=13786+3447+1379=18612萬元客房費用=13786×35%=4825萬元餐飲費用=3447×65%=2241萬元其他費用=1379×50%=690萬元總費用=4825+2241+690=7756萬元資本性支出=18612×3%=558萬元年凈收益=18612-7756-558=10298萬元V=10298/8%×[1-1/(1+8%)3?]=10298×11.518=118610萬元【答案】118610萬元43.陵水縣新村鎮(zhèn)某宗酒店式公寓，2025年5月評估，建筑面積8400㎡，土地剩余使用年限32年，采用比較法與收益法綜合。比較法：三個可比實例經(jīng)修正后比準單價28500、29000、28800元/㎡，權(quán)重取中位數(shù)。收益法：預(yù)測年凈收益4200萬元，報酬率7%，收益年期32年。要求：比較法權(quán)重60%，收益法權(quán)重40%，求最終評估單價（元/㎡）?！窘獯稹勘容^法單價取中位數(shù)28800元/㎡收益法單價=4200/7%×[1-1/(1+7%)32]/0.84=60000×11.435/0.84=817536萬元單價=817536/0.84=97326元/㎡綜合單價=28800×60%+97326×40%=17280+38930=56210元/㎡【答案】56210元/㎡44.陵水縣黎安鎮(zhèn)某宗劃撥宅基地房屋征收，房屋重置價2150元/㎡，建筑面積320㎡，成新率75%，宅基地取得費120萬元，劃撥土地權(quán)益扣除按基準地價40%，該區(qū)域宅基地基準地價180萬元/公頃，土地面積0.025公頃。要求：計算征收補償總價（萬元）?！窘獯稹糠课葜刂贸杀?2150×320=68.8萬元房屋現(xiàn)值=68.8×75%=51.6萬元土地取得費=120萬元劃撥土地權(quán)益扣除=180×0.025×40%=1.8萬元補償總價=51.6+120-1.8=169.8萬元【答案】169.8萬元45.陵水縣三才鎮(zhèn)某宗旅游綜合體剩余法評估，開發(fā)完成后酒店價值45億元，開發(fā)成本18億元，銷售稅費2.5億元，投資利息率8%，開發(fā)期3年，開發(fā)利潤率12%，折現(xiàn)率10%。要求：計算土地價值（億元）?！窘獯稹块_發(fā)完成后價值折現(xiàn)=45/(1+10%)3=33.80億元開發(fā)成本折現(xiàn)=18×0.751=13.52億元銷售稅費折現(xiàn)=2.5×0.751=1.88億元投資利息=18×8%×3=4.32億元開發(fā)利潤=(土地+18+2.5+4.32)×12%設(shè)土地價值為XX=33.80-13.52-1.88-4.32-0.12X1.12X=14.08X=12.57億元【答案】12.57億元五、案例分析題（共20分）46.案例背景：陵水縣清水灣片區(qū)某宗酒店用地，面積4.5公頃，容積率≤1.1，建筑密度≤30%，綠地率≥40%，限高≤45m，2025年6月30日價值時點。估價目的：掛牌出讓底價評估。資料：（1）區(qū)域2024—2025年成交的五星級酒店用地案例：地塊X：2024年8月，面積3.8公頃，容積率1.0，成交單價3200萬元/公頃，距離海岸線100米，期日修正1.07，臨海修正1.08，個別因素修正1.02。地塊Y：2025年1月，面積5.2公頃，容積率1.2，