2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試(土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù))題庫及答案解析(甘肅天水)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)填入括號(hào)內(nèi)）1.某宗土地位于天水市秦州區(qū)，規(guī)劃用途為商住混合用地，容積率為2.5，建筑密度為35%，土地面積為5000平方米，采用市場比較法評(píng)估時(shí)，選取的可比實(shí)例成交單價(jià)為4200元/平方米，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.98，期日修正系數(shù)為1.02，則該宗土地的評(píng)估單價(jià)最接近（）元/平方米。A.4284B.4368C.4410D.4452【答案】B【解析】修正后單價(jià)=4200×1.05×0.98×1.02=4368元/平方米。2.在土地估價(jià)中，若采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的說法正確的是（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)是某一估價(jià)期日法定最高出讓年限的完整土地使用權(quán)價(jià)格B.基準(zhǔn)地價(jià)是政府公布的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格C.基準(zhǔn)地價(jià)是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的政府收購價(jià)格D.基準(zhǔn)地價(jià)是集體建設(shè)用地入市交易指導(dǎo)價(jià)【答案】A【解析】基準(zhǔn)地價(jià)是政府公布的、在估價(jià)期日法定最高出讓年限、開發(fā)程度“五通一平”條件下的完整國有建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。3.天水市某縣2024年公布的商服基準(zhǔn)地價(jià)為1800元/平方米，對(duì)應(yīng)容積率為2.0，待估宗地容積率為3.0，根據(jù)《甘肅省城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，容積率修正系數(shù)表顯示容積率每增加0.1，商服用地修正系數(shù)增加0.015，則容積率修正系數(shù)為（）。A.1.10B.1.15C.1.20D.1.25【答案】B【解析】容積率增加1.0，修正系數(shù)=1+10×0.015=1.15。4.采用成本逼近法評(píng)估天水市麥積區(qū)一宗新增建設(shè)用地，土地取得費(fèi)為120元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)為180元/平方米，利息按一年期LPR3.45%單利計(jì)算，開發(fā)周期1年，投資利潤率為8%，則單位土地成本價(jià)格為（）元/平方米。A.328B.336C.342D.350【答案】C【解析】利息=(120+180)×3.45%=10.35元；利潤=(120+180)×8%=24元；成本價(jià)格=120+180+10.35+24=342元/平方米。5.某宗土地剩余使用年限為35年，安全利率2.75%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值2.25%，則采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法確定的土地還原率為（）。A.4.50%B.5.00%C.5.25%D.5.50%【答案】B【解析】還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=2.75%+2.25%=5.00%。6.在收益還原法中，若年凈收益不變，土地還原率越高，則土地使用權(quán)價(jià)格（）。A.越高B.越低C.不變D.先升后降【答案】B【解析】根據(jù)公式P=a/r，r升高，P降低。7.天水市某工業(yè)用地采用路線價(jià)法評(píng)估，標(biāo)準(zhǔn)深度為20米，路線價(jià)為1800元/平方米，待估宗地深度為30米，深度指數(shù)表顯示深度百分率為80%，則該宗地單價(jià)為（）元/平方米。A.1440B.1500C.1600D.1800【答案】A【解析】單價(jià)=路線價(jià)×深度百分率=1800×80%=1440元/平方米。8.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告有效期表述正確的是（）。A.自報(bào)告出具之日起一年內(nèi)有效B.自估價(jià)期日起一年內(nèi)有效C.自報(bào)告送達(dá)委托方之日起一年內(nèi)有效D.自土地登記之日起一年內(nèi)有效【答案】A【解析】依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，報(bào)告有效期自出具之日起算不超過一年。9.某宗土地規(guī)劃建筑面積為12000平方米，建筑安裝成本為2200元/平方米，專業(yè)費(fèi)率8%，管理費(fèi)率5%，投資利息率4%，開發(fā)周期2年，成本利息按復(fù)利計(jì)算，則建筑物開發(fā)成本利息為（）萬元。A.211B.228C.246D.264【答案】C【解析】開發(fā)成本=2200×1.08×1.05=2494.8元/平方米；總成本=2494.8×12000=2993.76萬元；復(fù)利利息=2993.76×[(1+4%)2-1]=246萬元。10.在剩余法評(píng)估中，預(yù)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)總售價(jià)為3.6億元，除土地外開發(fā)成本為2.1億元，銷售稅費(fèi)為總售價(jià)的6.5%，投資利潤率取15%，則剩余土地價(jià)值為（）億元。A.0.93B.0.99C.1.05D.1.11【答案】B【解析】銷售稅費(fèi)=3.6×6.5%=0.234億元；開發(fā)利潤=(2.1+土地價(jià)值)×15%；總售價(jià)=2.1+0.234+利潤+土地價(jià)值，解方程得土地價(jià)值=0.99億元。11.天水市某宗劃撥商服用地?cái)M補(bǔ)辦出讓，批準(zhǔn)出讓年限40年，剩余使用年限38年，市場出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1200元/平方米，則按年限修正后應(yīng)補(bǔ)繳出讓金最接近（）元/平方米。A.1150B.1160C.1170D.1180【答案】B【解析】年限修正系數(shù)=[1-1/(1+r)^38]/[1-1/(1+r)^40]，取r=5%，計(jì)算得0.968，補(bǔ)繳出讓金=1200×0.968≈1160元/平方米。12.下列關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地價(jià)評(píng)估的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.可采用市場比較法B.可采用成本逼近法C.可采用收益還原法D.必須采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法【答案】D【解析】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市價(jià)格評(píng)估方法與市場接軌，并未強(qiáng)制使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。13.某宗土地年租金收入為80萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為25萬元，土地還原率5.5%，則土地使用權(quán)價(jià)格為（）萬元。A.909B.1000C.1100D.1200【答案】B【解析】凈收益=80-25=55萬元；價(jià)格=55/5.5%=1000萬元。14.在城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)中，下列因子屬于區(qū)位因子的是（）。A.人口密度B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度C.公交便捷度D.環(huán)境噪聲污染度【答案】C【解析】公交便捷度直接反映區(qū)位優(yōu)劣。15.某宗土地估價(jià)期日為2025年6月30日，比較實(shí)例成交日期為2024年12月31日，期間天水市地價(jià)指數(shù)上升3%，則期日修正系數(shù)為（）。A.1.00B.1.02C.1.03D.1.04【答案】C【解析】期日修正系數(shù)=1+3%=1.03。16.采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，開發(fā)程度修正屬于（）。A.區(qū)域因素修正B.個(gè)別因素修正C.期日修正D.容積率修正【答案】B【解析】開發(fā)程度屬于宗地個(gè)別條件。17.某宗土地面積為8000平方米，規(guī)劃容積率2.2，建筑密度30%，則最大建筑基底面積為（）平方米。A.1760B.2400C.2640D.3200【答案】B【解析】建筑基底面積=8000×30%=2400平方米。18.下列關(guān)于土地估價(jià)師職業(yè)道德要求的說法，正確的是（）。A.可以接受雙方委托B.可以出具咨詢性估價(jià)報(bào)告替代鑒證性報(bào)告C.應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正D.可以按委托人意愿高評(píng)或低評(píng)【答案】C【解析】獨(dú)立、客觀、公正是基本職業(yè)道德。19.在剩余法測算中，若預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售周期2年，則投資利息一般按（）年計(jì)息。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】B【解析】銷售周期2年，資金均勻投入，利息按周期一半即1.5年計(jì)算。20.某宗土地因規(guī)劃調(diào)整由工業(yè)變更為住宅，規(guī)劃容積率由1.2提高到2.8，則按天水市政策應(yīng)補(bǔ)繳出讓金評(píng)估優(yōu)先采用的方法是（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法B.市場比較法C.成本逼近法D.收益還原法【答案】B【解析】規(guī)劃條件重大變化，市場比較法更能反映真實(shí)差價(jià)。21.下列關(guān)于路線價(jià)法深度指數(shù)的說法，正確的是（）。A.深度指數(shù)隨深度增加而單調(diào)遞增B.深度指數(shù)與街道寬度無關(guān)C.深度指數(shù)反映深度對(duì)土地效用影響D.深度指數(shù)固定為100%【答案】C【解析】深度指數(shù)反映效用隨深度變化的規(guī)律。22.某宗土地處于天水市城區(qū)一級(jí)住宅用地范圍，基準(zhǔn)地價(jià)2600元/平方米，待估宗地臨路狀況優(yōu)于基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定條件，修正+5%，則修正后地價(jià)為（）元/平方米。A.2700B.2730C.2750D.2780【答案】B【解析】2600×1.05=2730元/平方米。23.在成本逼近法中，土地開發(fā)費(fèi)不包含（）。A.場地平整費(fèi)B.小區(qū)配套綠化費(fèi)C.市政主干管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)D.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)【答案】C【解析】市政主干管建設(shè)費(fèi)一般計(jì)入宗地外開發(fā)費(fèi)，不計(jì)入宗地開發(fā)費(fèi)。24.某宗土地年凈收益遞增2%，第一年凈收益60萬元，土地還原率6%，則土地使用權(quán)價(jià)格為（）萬元。A.1200B.1250C.1500D.2000【答案】B【解析】P=a/(r-g)=60/(6%-2%)=1500萬元。25.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告簽章要求的說法，正確的是（）。A.可由兩名房地產(chǎn)估價(jià)師簽字B.必須由一名土地估價(jià)師簽字即可C.應(yīng)由至少兩名土地估價(jià)師簽字并加蓋機(jī)構(gòu)公章D.可由一名土地估價(jià)師簽字加蓋注冊(cè)章【答案】C【解析】土地估價(jià)報(bào)告須兩名土地估價(jià)師簽字并加蓋機(jī)構(gòu)公章。26.某宗土地評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度為“五通一平”，實(shí)際為“三通一平”，開發(fā)程度修正-8%，基準(zhǔn)地價(jià)2000元/平方米，則修正后單價(jià)為（）元/平方米。A.1840B.1860C.1880D.1900【答案】A【解析】2000×(1-8%)=1840元/平方米。27.在基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，下列做法正確的是（）。A.直接沿用上一輪基準(zhǔn)地價(jià)B.僅調(diào)整價(jià)格水平，不調(diào)整級(jí)別界限C.重新劃分級(jí)別并更新價(jià)格D.僅更新商業(yè)路線價(jià)【答案】C【解析】基準(zhǔn)地價(jià)更新應(yīng)重新劃分級(jí)別并更新價(jià)格水平。28.某宗土地剩余使用年限30年，還原率5.5%，則年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.80B.0.85C.0.87D.0.90【答案】C【解析】K=[1-1/(1+5.5%)^30]/1=0.87。29.下列關(guān)于土地估價(jià)資料歸檔保存期限的說法，正確的是（）。A.不少于5年B.不少于10年C.不少于15年D.永久保存【答案】B【解析】依據(jù)規(guī)范，資料保存不少于10年。30.某宗土地采用市場比較法評(píng)估，三個(gè)可比實(shí)例修正后單價(jià)分別為4100、4300、4500元/平方米，權(quán)重分別取0.3、0.4、0.3，則評(píng)估單價(jià)為（）元/平方米。A.4300B.4320C.4340D.4360【答案】B【解析】4100×0.3+4300×0.4+4500×0.3=4320元/平方米。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于土地估價(jià)原則的有（）。A.替代原則B.預(yù)期收益原則C.貢獻(xiàn)原則D.合法原則E.最高最佳利用原則【答案】ABCDE32.采用市場比較法時(shí)，需進(jìn)行修正的因素包括（）。A.交易情況B.期日C.區(qū)域因素D.個(gè)別因素E.融資條件【答案】ABCD33.下列關(guān)于成本逼近法土地取得費(fèi)的說法，正確的有（）。A.包括征地補(bǔ)償費(fèi)B.包括拆遷安置費(fèi)C.包括耕地開墾費(fèi)D.包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)E.包括契稅【答案】ABCD34.下列屬于土地估價(jià)報(bào)告必備內(nèi)容的有（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)期日C.地價(jià)定義D.估價(jià)結(jié)果E.估價(jià)師聲明【答案】ABCDE35.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的說法，正確的有（）。A.適用于市場不活躍區(qū)域B.需進(jìn)行期日修正C.需進(jìn)行容積率修正D.需進(jìn)行開發(fā)程度修正E.適用于集體建設(shè)用地【答案】ABCDE36.下列關(guān)于路線價(jià)法的說法，正確的有（）。A.適用于商業(yè)街道兩側(cè)土地B.需設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度C.需編制深度指數(shù)表D.需進(jìn)行寬度修正E.需進(jìn)行形狀修正【答案】ABCDE37.下列關(guān)于土地剩余使用年限修正的說法，正確的有（）。A.需確定法定最高年限B.需確定剩余年限C.需確定土地還原率D.與用途無關(guān)E.與還原率成正比【答案】ABC38.下列屬于土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范措施的有（）。A.簽訂委托合同B.進(jìn)行現(xiàn)場勘查C.核實(shí)產(chǎn)權(quán)資料D.購買職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)E.擅自接受口頭委托【答案】ABCD39.下列關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市評(píng)估的說法，正確的有（）。A.地價(jià)定義與國有土地一致B.需考慮市場參與者范圍C.需考慮交易限制條件D.可采用收益法E.政府不再確定指導(dǎo)價(jià)【答案】BCD40.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量審核的說法，正確的有（）。A.實(shí)行三級(jí)審核制度B.審核記錄需歸檔C.審核人需簽字D.可事后補(bǔ)審E.審核意見需修改閉合【答案】ABCE三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.土地估價(jià)報(bào)告一經(jīng)出具，估價(jià)師無權(quán)修改。（×）42.基準(zhǔn)地價(jià)修正法屬于市場法范疇。（√）43.成本逼近法評(píng)估結(jié)果一般低于市場比較法。（√）44.路線價(jià)法深度指數(shù)可以大于100%。（√）45.土地估價(jià)師可以同時(shí)在兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。（×）46.剩余法中的銷售稅費(fèi)包括土地增值稅。（√）47.收益還原法不適用于空置土地。（×）48.土地估價(jià)報(bào)告必須加蓋機(jī)構(gòu)公章方有效。（√）49.估價(jià)期日可以與實(shí)地勘查日不一致。（√）50.土地估價(jià)師可以個(gè)人名義出具報(bào)告。（×）四、計(jì)算題（共4題，每題10分，共40分。要求列出計(jì)算過程，結(jié)果保留整數(shù)）51.某宗土地位于天水市秦州區(qū)，面積6000平方米，規(guī)劃容積率2.0，用途為住宅，已使用年限8年，剩余使用年限62年，采用市場比較法評(píng)估。選取三個(gè)可比實(shí)例：A：成交單價(jià)4800元/平方米，成交日期2024年9月30日，區(qū)域因素+3%，個(gè)別因素-2%，期日修正+2%；B：成交單價(jià)5000元/平方米，成交日期2024年12月31日，區(qū)域因素+1%，個(gè)別因素+1%，期日修正+1%；C：成交單價(jià)4600元/平方米，成交日期2025年3月31日，區(qū)域因素+2%，個(gè)別因素-1%，期日修正0。分別賦予權(quán)重0.35、0.35、0.30，求該宗土地單價(jià)及總地價(jià)?！窘獯稹啃拚髥蝺r(jià)：A：4800×1.03×0.98×1.02=4899元/平方米B：5000×1.01×1.01×1.01=5152元/平方米C：4600×1.02×0.99×1.00=4649元/平方米加權(quán)單價(jià)=4899×0.35+5152×0.35+4649×0.30=4900元/平方米總地價(jià)=4900×6000=2940萬元52.某宗工業(yè)用地位于天水市麥積區(qū)，面積10000平方米，采用成本逼近法評(píng)估。土地取得費(fèi)150元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)200元/平方米，開發(fā)周期1年，土地取得費(fèi)在期初一次性投入，開發(fā)費(fèi)均勻投入，一年期LPR3.45%，投資利潤率8%，土地增值收益率20%，求單位土地價(jià)格及總地價(jià)。【解答】利息=150×3.45%+200×3.45%×0.5=5.18+3.45=8.63元/平方米利潤=(150+200)×8%=28元/平方米成本價(jià)格=150+200+8.63+28=386.63元/平方米增值收益=386.63×20%=77.33元/平方米單位價(jià)格=386.63+77.33=464元/平方米總地價(jià)=464×10000=464萬元53.某宗商業(yè)用地位于天水市中心，建筑面積5000平方米，年租金收入800萬元，年運(yùn)營費(fèi)用200萬元，租金年遞增率3%，土地還原率6%，建筑物剩余使用年限35年，求土地使用權(quán)價(jià)格。【解答】凈收益=800-200=600萬元P=a/(r-g)-[a/(r-g)]×[(1+g)/(1+r)]^n=600/(6%-3%)×{1-[(1+3%)/(1+6%)]^35}=20000×0.698=13960萬元54.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總售價(jià)8億元，可售面積10萬平方米，除土地外開發(fā)成本4.5億元，銷售稅費(fèi)為總售價(jià)的6.5%，投資利潤率15%，開發(fā)周期3年，利息率4.5%，資金均勻投入，求剩余土地價(jià)值?！窘獯稹夸N售稅費(fèi)=8×6.5%=0.52億元開發(fā)利潤=(4.5+土地)×15%利息=(4.5+土地)×4.5%×1.5總售價(jià)=成本+稅費(fèi)+利潤+利息8=4.5+0.52+0.15×(4.5+土地)+0.0675×(4.5+土地)解方程得土地價(jià)值=2.36億元五、案例分析題（共2題，每題20分，共40分）55.案例背景：天水市某縣因城市新區(qū)建設(shè)，需征收集體農(nóng)用地200畝，其中耕地150畝、園地50畝，土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)耕地6萬元/畝、園地5萬元/畝，安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為耕地前三年平均年產(chǎn)值1800元/畝×12倍，園地為15倍，青苗及地上附著物包干補(bǔ)償1萬元/畝，社會(huì)保障費(fèi)1.2萬元/畝，耕地開墾費(fèi)按耕地占用稅2倍計(jì)，耕地占用稅40元/平方米，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)28元/平方米，征地管理費(fèi)按土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)助之和的2.8%計(jì)。問題：（1）計(jì)算土地取得費(fèi)總額；（2）計(jì)算單位土地取得費(fèi)（元/平方米）；（3）若土地開發(fā)費(fèi)120元/平方米，開發(fā)周期1年，資金均勻投入，利息率3.45%，利潤率8%，增值收益率18%，采用成本逼近法評(píng)估該宗土地單位價(jià)格?！窘獯稹浚?）耕地土地補(bǔ)償=150×6=900萬元園地土地補(bǔ)償=50×5=250萬元耕地安置補(bǔ)助=150×1800×12/10000=324萬元園地安置補(bǔ)助=50×1800×15/10000=135萬元青苗等=200×1=200萬元社保=200×1.2=240萬元耕地開墾費(fèi)=150×666.67×40×2/10000=800萬元新增有償使用費(fèi)=2