做賬實(shí)操1/9記賬實(shí)操-購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)契稅與印花稅的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理指南企業(yè)或個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，契稅和印花稅是核心稅費(fèi)，二者會(huì)計(jì)處理存在本質(zhì)差異：契稅需計(jì)入房產(chǎn)入賬成本（構(gòu)成資產(chǎn)價(jià)值），印花稅需根據(jù)房產(chǎn)用途及企業(yè)類型區(qū)分核算科目，以下按“企業(yè)購(gòu)買房產(chǎn)”“個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)”兩大場(chǎng)景詳細(xì)說(shuō)明：一、企業(yè)購(gòu)買房產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理（分自用/投資用途）1.購(gòu)買自用房產(chǎn)（如辦公樓、廠房，計(jì)入“固定資產(chǎn)”）（1）核心邏輯契稅：作為房產(chǎn)取得成本的一部分，計(jì)入“固定資產(chǎn)”科目；印花稅：按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，計(jì)入“稅金及附加”科目（不構(gòu)成資產(chǎn)成本，影響當(dāng)期損益）；其他成本：購(gòu)房款、過(guò)戶費(fèi)、登記費(fèi)等均需計(jì)入“固定資產(chǎn)”。（2）具體會(huì)計(jì)分錄（假設(shè)場(chǎng)景）假設(shè)企業(yè)以1000萬(wàn)元購(gòu)買辦公樓，發(fā)生契稅40萬(wàn)元（稅率4%）、印花稅0.5萬(wàn)元（稅率0.05%）、過(guò)戶費(fèi)2萬(wàn)元，款項(xiàng)均以銀行存款支付：支付購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)時(shí)：借：固定資產(chǎn)——辦公樓10425000稅金及附加——印花稅5000貸：銀行存款10430000明細(xì)拆分：固定資產(chǎn)入賬金額=購(gòu)房款1000萬(wàn)+契稅40萬(wàn)+過(guò)戶費(fèi)2萬(wàn)=1042萬(wàn)元；印花稅0.5萬(wàn)元單獨(dú)計(jì)入“稅金及附加”，不納入固定資產(chǎn)成本。2.購(gòu)買投資性房產(chǎn)（如用于出租或增值，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”）（1）核心邏輯若采用“成本模式計(jì)量”：契稅、過(guò)戶費(fèi)等計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”成本，印花稅仍計(jì)入“稅金及附加”；若采用“公允價(jià)值模式計(jì)量”：初始入賬成本構(gòu)成與成本模式一致，后續(xù)公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入成本，但初始稅費(fèi)處理相同。（2）具體會(huì)計(jì)分錄（成本模式計(jì)量）沿用上述案例，若辦公樓用于出租，指定為投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓10425000稅金及附加——印花稅5000貸：銀行存款10430000注意：后續(xù)計(jì)提折舊時(shí)，按“投資性房地產(chǎn)”入賬金額1042萬(wàn)元計(jì)算，而非購(gòu)房款1000萬(wàn)元。3.企業(yè)購(gòu)買房產(chǎn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（如房企購(gòu)入土地建房出售）（1）核心邏輯契稅：計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”（構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）；印花稅：計(jì)入“稅金及附加”（房企開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)印花稅不納入開(kāi)發(fā)成本，與其他企業(yè)一致）。（2）具體會(huì)計(jì)分錄假設(shè)房企以5000萬(wàn)元購(gòu)入土地用于建房，契稅200萬(wàn)元（稅率4%）、印花稅2.5萬(wàn)元：借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)52000000稅金及附加——印花稅25000貸：銀行存款52025000二、個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理（非企業(yè)主體，簡(jiǎn)化核算）1.個(gè)人購(gòu)買自用住房（如商品房）（1）核心邏輯個(gè)人賬務(wù)無(wú)需遵循企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，通常以“資產(chǎn)-負(fù)債”簡(jiǎn)單記錄，稅費(fèi)直接計(jì)入房產(chǎn)總支出：契稅：計(jì)入房產(chǎn)購(gòu)買總成本（如購(gòu)房款150萬(wàn)+契稅4.5萬(wàn)，總支出154.5萬(wàn)）；印花稅：個(gè)人購(gòu)買住房暫免征收印花稅（政策依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅）。（2）記錄方式（示例）日期摘要支出金額（元）資產(chǎn)累計(jì)（元）備注2024.05.10支付購(gòu)房款15000001500000銀行轉(zhuǎn)賬2024.05.15支付契稅450001545000契稅完稅憑證No.XXX2024.05.20支付登記費(fèi)801545080不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)2.個(gè)人購(gòu)買非住房（如商鋪、寫字樓）（1）核心邏輯契稅：計(jì)入房產(chǎn)總成本；印花稅：需按0.05%稅率繳納，計(jì)入總支出（無(wú)免稅政策）。（2）記錄方式（示例）日期摘要支出金額（元）資產(chǎn)累計(jì)（元）備注2024.06.01支付商鋪購(gòu)房款30000003000000銀行轉(zhuǎn)賬2024.06.05支付契稅（稅率4%）1200003120000契稅完稅憑證No.XXX2024.06.05支付印花花稅完稅憑證No.XXX三、關(guān)鍵注意事項(xiàng)（會(huì)計(jì)與稅務(wù)合規(guī)）1.契稅的核心規(guī)則計(jì)稅基礎(chǔ)：按房產(chǎn)成交價(jià)格（不含增值稅）計(jì)算，若成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定計(jì)稅價(jià)格；稅率差異：個(gè)人購(gòu)買首套普通住房，契稅稅率1%-3%（各地政策不同，如北京首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%）；企業(yè)或非住房購(gòu)買，稅率通常為3%-5%；會(huì)計(jì)歸屬：無(wú)論企業(yè)或個(gè)人，契稅均需計(jì)入房產(chǎn)成本，不可單獨(dú)計(jì)入費(fèi)用。2.印花稅的核心規(guī)則免稅政策：個(gè)人購(gòu)買住房免征印花稅，企業(yè)購(gòu)買任何房產(chǎn)均需繳納印花稅（稅率0.05%）；會(huì)計(jì)歸屬：企業(yè)需通過(guò)“稅金及附加”核算（月末結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤(rùn)”），個(gè)人直接計(jì)入房產(chǎn)總支出；繳納時(shí)間：簽訂購(gòu)房合同之日起10日內(nèi)申報(bào)繳納，逾期需繳納滯納金（按日加收萬(wàn)分之五）。3.憑證留存要求企業(yè)需留存契稅完稅憑證、印花稅完稅憑證、購(gòu)房合同、付款憑證等，作為“固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)”入賬依據(jù)；個(gè)人需留存完稅憑證、購(gòu)房發(fā)票、不動(dòng)產(chǎn)登記證，作為房產(chǎn)所有權(quán)及成本核算的證明（后續(xù)出售時(shí)需用于計(jì)算個(gè)稅）。四、典型案例解析（企業(yè)場(chǎng)景）案例：某制造業(yè)企業(yè)2024年3月購(gòu)買廠房用于生產(chǎn)，支付購(gòu)房款2000萬(wàn)元（不含增值稅），增值稅專用發(fā)票注明稅額180萬(wàn)元（稅率9%），發(fā)生契稅80萬(wàn)元（稅率4%）、印花稅1萬(wàn)元、過(guò)戶費(fèi)5萬(wàn)元，款項(xiàng)均以銀行存款支付。會(huì)計(jì)分錄：借：固定資產(chǎn)——廠房20860000（2000萬(wàn)+80萬(wàn)+5萬(wàn)+1萬(wàn)？不，印花稅需單獨(dú)核算）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1800000稅金及附加——印花稅10000貸：銀行存款22670000（2000萬(wàn)+180萬(wàn)+80萬(wàn)+1萬(wàn)+5萬(wàn)）明細(xì)核對(duì)：固定資產(chǎn)入賬金額=購(gòu)房款2000萬(wàn)+契稅80萬(wàn)+過(guò)戶費(fèi)5萬(wàn)=2085萬(wàn)元；進(jìn)項(xiàng)稅額180萬(wàn)元可抵扣（用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)）；印花稅1萬(wàn)元計(jì)入“稅金及附加”，總付款金額=2085萬(wàn)+180萬(wàn)+1萬(wàn)=2266萬(wàn)？此處修正：2000萬(wàn)（房款）+180萬(wàn)（增值稅）+80萬(wàn)（契稅）+1萬(wàn)（印花稅）+5萬(wàn)（過(guò)戶費(fèi)）=2266萬(wàn)，分錄應(yīng)為：借：固定資產(chǎn)——廠房20850000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1800000稅