租房續(xù)租合同續(xù)租合同作為租賃關(guān)系延續(xù)的法律文件，承載著明確雙方權(quán)利義務(wù)、防范糾紛的重要功能。在實際操作中，需從法律依據(jù)、核心條款、簽訂流程及風(fēng)險防范等多維度進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，確保合同內(nèi)容既符合《民法典》及2025年施行的《住房租賃條例》等法規(guī)要求，又能切實保障出租人與承租人的合法權(quán)益。一、續(xù)租合同的法律基礎(chǔ)與核心原則根據(jù)《民法典》第七百三十條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利，出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人續(xù)租意向。2025年實施的《住房租賃條例》進(jìn)一步明確，住房租賃合同需實名簽訂并向房產(chǎn)管理部門備案，且禁止利用“陰陽合同”規(guī)避監(jiān)管。這意味著續(xù)租合同的簽訂需遵循平等自愿、公平誠信、優(yōu)先承租權(quán)保護(hù)三大原則。例如，若原合同未約定續(xù)租條款，承租人需在租期屆滿前30日書面提出續(xù)租申請，出租人無正當(dāng)理由不得拒絕，且單方面大幅提高租金可能因違反“合理漲幅”原則而被認(rèn)定為無效。二、續(xù)租合同的核心條款設(shè)計（一）租期與租金：明確化與可操作性租期需采用固定期限，避免“長期”“無限期”等模糊表述，且單次續(xù)租期限不得超過20年。租金調(diào)整需在合同中明確約定觸發(fā)條件，如“每年漲幅不超過5%”或“根據(jù)周邊同類房源市場價協(xié)商調(diào)整”，調(diào)整時間點(diǎn)應(yīng)具體到“每年1月1日”等精確日期。支付方式需細(xì)化至“每月5日前通過銀行轉(zhuǎn)賬至出租人指定賬戶”，并注明逾期支付的違約金標(biāo)準(zhǔn)（通常為日租金的0.5%）。（二）押金條款：厘清退還與扣減規(guī)則押金數(shù)額一般為1-3個月租金，需與原合同保持一致或明確變更理由。合同中應(yīng)列明押金退還的具體條件：如租期屆滿后30日內(nèi)，房屋無結(jié)構(gòu)性損壞、各項費(fèi)用結(jié)清（水電氣、物業(yè)費(fèi)等），出租人需全額退還押金。同時需列舉可扣減押金的情形，例如承租人擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)，需承擔(dān)維修費(fèi)用并從押金中扣除，扣除后應(yīng)出具費(fèi)用清單及剩余押金退還憑證。（三）房屋維護(hù)與維修責(zé)任劃分續(xù)租合同需延續(xù)原合同的維修責(zé)任框架，或根據(jù)房屋現(xiàn)狀補(bǔ)充約定。自然損耗維修（如墻面輕微泛黃、水管老化）通常由出租人承擔(dān)，需在合同中明確“出租人應(yīng)在收到維修通知后7日內(nèi)安排維修，逾期未處理的，承租人可自行維修并憑票據(jù)向出租人報銷”。而人為損壞（如因使用不當(dāng)導(dǎo)致電器故障）則由承租人負(fù)責(zé)，若因維修不及時造成損失擴(kuò)大，責(zé)任方需承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）違約責(zé)任：細(xì)化情形與救濟(jì)方式針對出租人違約，需約定“擅自提前收回房屋的，應(yīng)退還剩余租金及押金，并支付相當(dāng)于1個月租金的違約金”；若采取暴力手段迫使承租人騰退，還需承擔(dān)額外賠償責(zé)任。承租人違約情形包括逾期支付租金超15日、擅自轉(zhuǎn)租或改變房屋用途（如將住宅改為辦公）等，出租人有權(quán)解除合同并要求支付違約金。此外，合同需明確“不可抗力條款”，如因地震、政府征收等導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)提前30日通知對方并配合辦理解約手續(xù)。三、簽訂流程與規(guī)范性要求（一）協(xié)商與條款確認(rèn)續(xù)租協(xié)商需在原合同到期前45日內(nèi)啟動，承租人書面提出續(xù)租申請，出租人應(yīng)在15日內(nèi)答復(fù)。協(xié)商過程中，雙方需對租金、租期等核心條款形成書面?zhèn)渫洠鳛楹贤郊?。若涉及房屋設(shè)施變更（如新增家具家電），需另附《物品交接清單》，詳細(xì)列明品牌、型號及狀態(tài)（如“海爾冰箱，2020年購買，正常使用”）。（二）合同形式與備案手續(xù)續(xù)租合同需采用書面形式，可通過補(bǔ)充協(xié)議或全新合同兩種方式簽訂。補(bǔ)充協(xié)議需明確“與原合同具有同等法律效力，不一致之處以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”；全新合同則需完整包含雙方身份信息、房屋地址、產(chǎn)權(quán)證號等基礎(chǔ)內(nèi)容，并由雙方簽字蓋章（自然人簽字并按手印，企業(yè)加蓋公章）。根據(jù)《住房租賃條例》，合同簽訂后30日內(nèi)需向房屋所在地房產(chǎn)管理部門備案，備案信息將作為糾紛處理時的重要證據(jù)。（三）特殊情形處理不定期租賃風(fēng)險：若未簽訂書面續(xù)租合同但承租人繼續(xù)使用房屋，將視為不定期租賃，雙方可隨時解除合同，但需提前15日通知對方。為避免此類風(fēng)險，即使短期續(xù)租也需簽訂至少6個月的固定期限合同。轉(zhuǎn)租與合租限制：若承租人需轉(zhuǎn)租，需在合同中約定“轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人書面同意，且次承租人需符合本合同約定的居住條件”，禁止“群租”“隔斷出租”等違規(guī)行為，明確“單間租住人數(shù)不超過2人，人均面積不低于5平方米”。優(yōu)先購買權(quán)約定：若出租人在續(xù)租期間計劃出售房屋，需提前30日書面通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，逾期未答復(fù)視為放棄。四、風(fēng)險防范與糾紛解決機(jī)制（一）合同審查要點(diǎn)簽訂前需核查出租人身份與房屋產(chǎn)權(quán)證明，確保“出租人姓名與產(chǎn)權(quán)證登記一致”“房屋無抵押、查封等權(quán)利瑕疵”。對于“非居住空間出租”（如廚房、陽臺單獨(dú)出租）等違規(guī)情形，應(yīng)拒絕簽訂合同，避免因房屋性質(zhì)問題導(dǎo)致合同無效。（二）證據(jù)留存意識合同簽訂后，雙方需保留完整的書面材料，包括合同原件、租金支付憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄需備注“XX年XX月租金”）、房屋交接照片/視頻（標(biāo)注日期）、維修通知函（通過EMS郵寄并保留回執(zhí)）等。發(fā)生糾紛時，這些材料將成為司法訴訟中的關(guān)鍵證據(jù)。（三）糾紛解決途徑優(yōu)先通過協(xié)商解決爭議，協(xié)商不成可申請社區(qū)調(diào)解或向住房租賃監(jiān)管部門投訴。涉及金額較大或爭議復(fù)雜時，可依據(jù)合同中的仲裁條款（如“提交XX仲裁委員會仲裁”）或向房屋所在地法院提起訴訟。需注意，違約金約定過高（如超過損失的30%）可能被法院調(diào)低，因此合同中應(yīng)避免“天價違約金”條款。五、保障性租賃房續(xù)租的特殊要求對于保障性租賃房等政策性房源，續(xù)租需額外滿足政府監(jiān)管要求。例如廈門市規(guī)定，承租家庭需在租期屆滿前60日提交收入證明、住房情況等材料，經(jīng)審核符合保障條件的，方可簽訂續(xù)租合同；若家庭收入已超出當(dāng)?shù)乇Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)，出租人有權(quán)終止續(xù)租并要求其限期騰退，但需給予6個月的過渡期。此類合同還需包含“不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借”“違反保障政策將無條件收回房屋”等特殊條款，并由住房保障中心備案存檔。續(xù)租合同的完善程度直接關(guān)系到租