買房送院合同隨著房地產市場競爭的日益激烈，開發(fā)商為了吸引購房者，推出了各種各樣的促銷手段，“買房送院”便是其中一種較為新穎的方式。這里的“院”通常指的是房屋附帶的庭院，可能是獨立的花園、露臺，也可能是一樓帶有的小院子或者頂樓的空中庭院等。對于許多購房者而言，擁有一個屬于自己的庭院，能夠在喧囂的城市生活中找到一片寧靜的角落，種種花草、養(yǎng)養(yǎng)寵物，或是與家人朋友在庭院中休憩娛樂，無疑具有極大的吸引力。然而，“買房送院”看似優(yōu)惠的背后，卻可能隱藏著諸多法律風險和實際問題，因此在簽訂相關合同時，購房者需要格外謹慎，仔細審查合同條款，明確各項權利義務。在“買房送院”合同中，首先需要明確的是所贈送庭院的產權歸屬問題。這是最為核心也是最容易引發(fā)糾紛的關鍵點。部分開發(fā)商在宣傳時會承諾“買房送庭院”，但實際上這些庭院可能并不具備獨立的產權，甚至可能屬于全體業(yè)主共有的公攤面積。例如，一些底層房屋附帶的庭院，可能原本是小區(qū)的公共綠地或公共活動空間，開發(fā)商通過違規(guī)改造后“贈送”給一樓業(yè)主使用；或者頂樓的露臺，屬于該棟樓全體業(yè)主共有，開發(fā)商卻將其作為“空中花園”贈送給頂樓購房者。在這種情況下，購房者雖然可能獲得了庭院的暫時使用權，但并沒有合法的產權證明，一旦其他業(yè)主提出異議或物業(yè)公司進行管理整頓，購房者的使用權便會受到威脅，甚至可能面臨被要求恢復原狀的風險。根據我國《民法典》及相關法律法規(guī)的規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。因此，如果開發(fā)商所贈送的庭院屬于上述共有部分，那么其無權將其單獨贈送給某個業(yè)主。即使開發(fā)商與購房者在合同中約定了庭院的使用權歸購房者所有，該約定也可能因違反法律的強制性規(guī)定而無效。所以，購房者在簽訂合同前，務必要求開發(fā)商出示相關的產權證明文件，明確庭院是否具有獨立的產權，或者是否在規(guī)劃審批文件中明確歸屬于所購買的房屋。如果庭院有獨立的產權，那么應當將其作為房屋的附屬物，在房屋買賣合同中明確列明，并在辦理房屋產權過戶手續(xù)時，將庭院的產權一并登記在購房者名下。如果庭院沒有獨立的產權，只是房屋附帶的使用權，那么需要明確使用權的期限、范圍、限制以及是否可以轉讓、繼承等內容，同時要確保該使用權的約定不侵犯其他業(yè)主的合法權益。其次，庭院的面積和范圍也是“買房送院合同”中需要明確的重要內容。開發(fā)商在宣傳時，可能會用“超大庭院”“私家庭院”等詞匯來吸引購房者，但實際交付的庭院面積可能與宣傳資料中的描述存在較大差異。因此，在合同中必須明確庭院的具體位置、四至界限、實測面積等信息。最好能夠附上詳細的庭院平面圖，并由雙方簽字蓋章確認，作為合同的附件。同時，要注意庭院面積的計算方式，是按照水平投影面積計算，還是按照使用面積計算，避免在面積問題上產生爭議。此外，對于庭院的使用功能和限制也應當在合同中明確。例如，庭院是否可以進行搭建建筑物、構筑物，是否可以開挖池塘、地窖等，是否有高度、用途等方面的限制。一些小區(qū)為了保持整體的美觀和統(tǒng)一的規(guī)劃，可能會對庭院的使用作出一定的規(guī)定，如禁止搭建超過一定高度的圍欄、禁止種植某些植物等。購房者在簽訂合同前，應當了解小區(qū)的業(yè)主管理規(guī)約和物業(yè)服務合同中關于庭院使用的相關規(guī)定，并將其納入到“買房送院合同”的條款中，或者要求開發(fā)商在合同中承諾庭院的使用不受不合理的限制?！百I房送院”合同中關于庭院的交付標準和時間也不容忽視。開發(fā)商在宣傳時展示的庭院可能經過了精心的裝修和美化，鋪設了石板路、安裝了景觀燈、種植了名貴的花草樹木等，但實際交付時，可能只是一個光禿禿的土坑，與宣傳效果相去甚遠。因此，在合同中需要明確庭院的交付標準，包括地面鋪裝的材質和工藝、圍墻或圍欄的材質和高度、給排水設施、照明設施、綠化種植要求等。最好能夠附上庭院交付標準的詳細清單和效果圖，作為合同的附件，確保實際交付的庭院與約定的標準一致。同時，要明確庭院的交付時間，是與房屋同時交付，還是在房屋交付后的一定期限內交付。如果庭院需要進行后期的施工和裝修，那么還應當約定施工的期限、責任方以及延期交付的違約責任等。除了上述產權、面積、交付等核心條款外，“買房送院合同”中還應當對雙方的權利義務、違約責任等作出明確約定。例如，開發(fā)商應當保證所贈送的庭院不存在權利瑕疵，即不存在抵押、查封等情況，也不存在與其他業(yè)主的權屬爭議。如果因庭院的產權問題導致購房者無法正常使用或遭受損失的，開發(fā)商應當承擔相應的賠償責任，包括退還部分購房款、賠償裝修損失等。對于購房者而言，應當按照合同約定的方式和期限使用庭院，不得擅自改變庭院的用途和結構，不得侵犯其他業(yè)主的合法權益。如果購房者違反了合同約定或相關法律法規(guī)的規(guī)定使用庭院，給開發(fā)商或其他業(yè)主造成損失的，也應當承擔相應的賠償責任。在違約責任方面，合同中應當明確雙方違約的情形及相應的違約金計算方式或賠償金額。例如，如果開發(fā)商未能按照合同約定交付符合標準的庭院，購房者有權要求開發(fā)商限期整改，并按照每日一定的標準支付違約金；如果逾期整改仍未達到標準，購房者有權解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款及利息，同時賠償相應的損失。反之，如果購房者無故拒絕接收庭院或未按照合同約定支付相關費用，開發(fā)商也有權要求購房者承擔違約責任。此外，購房者還需要注意“買房送院”是否會影響房屋的價格。有些開發(fā)商雖然承諾“送院”，但實際上已經將庭院的價值計入了房屋的總價款中，所謂的“贈送”只是一種營銷手段。購房者在購房時，應當對比周邊類似房屋的價格，判斷包含“贈送庭院”的房屋價格是否合理，避免因為“贈送”的噱頭而支付過高的房款。同時，要注意區(qū)分“送院”是贈送所有權還是僅僅贈送使用權，如果只是贈送使用權，那么其價值相對較低，購房者在評估房屋性價比時應當將這一因素考慮在內。在實際生活中，因“買房送院”引發(fā)的糾紛屢見不鮮。例如，某小區(qū)業(yè)主購買了一樓帶庭院的房屋，入住后對庭院進行了裝修，并搭建了陽光房。后來，其他業(yè)主以庭院屬于全體業(yè)主共有為由，要求該業(yè)主拆除陽光房，恢復公共綠地。雙方協(xié)商不成，最終訴至法院。法院經審理查明，該庭院在規(guī)劃時屬于小區(qū)公共綠地，開發(fā)商無權將其贈送給一樓業(yè)主，因此判決該業(yè)主拆除陽光房，恢復綠地原狀。該業(yè)主不僅損失了裝修費用，還失去了對庭院的使用權，教訓慘痛。又如，某開發(fā)商在銷售房屋時承諾頂樓送空中露臺，購房者在簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)，該露臺的面積并未計入房屋產權面積，且在使用過程中，因漏水問題與樓下業(yè)主產生糾紛，而開發(fā)商以露臺是“贈送”為由，拒絕承擔維修責任，導致購房者陷入維權困境。為了避免上述情況的發(fā)生，購房者在簽訂“買房送院合同”前，應當進行充分的調查和了解?？梢韵虍?shù)氐囊?guī)劃部門、不動產登記部門查詢所購買房屋及庭院的規(guī)劃審批文件和產權登記信息，核實庭院的性質和權屬。同時，要仔細閱讀開發(fā)商提供的宣傳資料、廣告內容等，注意其中是否有關于庭院的具體承諾，并要求將這些承諾寫入正式的合同條款中。對于合同中不明確或存在疑問的條款，應當及時向開發(fā)商提出，并要求其作出明確的解釋和說明。必要時，可以咨詢專業(yè)的律師，由律師對合同條款進行審查，提供法律意見，幫助購房者規(guī)避法律風險?？傊?，“買房送院”對于購房者來說雖然