物業(yè)電梯安全管理及維修保養(yǎng)實(shí)施細(xì)則一、總則為規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯的安全使用、維護(hù)保養(yǎng)與應(yīng)急處置，保障乘梯人員生命財(cái)產(chǎn)安全，依據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》等法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)范，結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。本細(xì)則適用于本物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的各類電梯（含乘客電梯、載貨電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道等）的安全管理與維修保養(yǎng)活動(dòng)。電梯安全管理遵循“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”原則，實(shí)行物業(yè)企業(yè)統(tǒng)籌管理、維保單位專業(yè)服務(wù)、使用人規(guī)范操作的協(xié)同機(jī)制。二、安全管理職責(zé)分工（一）物業(yè)企業(yè)職責(zé)作為電梯安全管理責(zé)任主體，物業(yè)企業(yè)應(yīng)履行以下職責(zé)：1.建立電梯安全管理制度（含使用、維保、應(yīng)急、培訓(xùn)等），明確崗位責(zé)任，落實(shí)安全管理機(jī)構(gòu)或配備專職安全管理人員（持《特種設(shè)備安全管理人員證》上崗）。2.辦理電梯使用登記，督促維保單位按期申報(bào)定期檢驗(yàn)，確保電梯合法合規(guī)運(yùn)行。3.建立“一梯一檔”技術(shù)檔案，包含電梯隨機(jī)文件、安裝驗(yàn)收資料、改造大修記錄、定期檢驗(yàn)報(bào)告、維保記錄、故障與事故記錄等。4.組織開展電梯日常巡查（每日至少1次）、隱患排查與整改，對維保單位服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督考核。5.制定電梯應(yīng)急預(yù)案，每半年組織至少1次應(yīng)急演練（含困人救援、故障處置等場景），并向?qū)俚靥胤N設(shè)備監(jiān)管部門備案。6.向業(yè)主、乘梯人宣傳電梯安全知識，公示電梯安全注意事項(xiàng)、維保單位信息、應(yīng)急救援電話等內(nèi)容。（二）維保單位職責(zé)電梯維保單位應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，簽訂合法有效的維保合同，履行以下義務(wù)：1.按《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》要求，制定維保計(jì)劃（半月保、季度保、半年保、年度保），每次維保后填寫記錄并經(jīng)物業(yè)企業(yè)安全管理人員簽字確認(rèn)。2.維保作業(yè)時(shí)，現(xiàn)場至少有1名持證作業(yè)人員，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，做好現(xiàn)場防護(hù)與警示。3.對維保中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，及時(shí)書面告知物業(yè)企業(yè)并提出整改建議；隱患嚴(yán)重需停梯的，應(yīng)立即停止使用并報(bào)告屬地監(jiān)管部門。4.建立維保檔案，記錄電梯故障處理、零部件更換、調(diào)試數(shù)據(jù)等信息，檔案保存期不少于4年（符合法規(guī)要求）。5.設(shè)立24小時(shí)應(yīng)急救援電話，接到困人或故障報(bào)修后，30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場（市區(qū)范圍內(nèi)），并按規(guī)范實(shí)施救援。（三）業(yè)主及乘梯人義務(wù)1.遵守電梯安全使用規(guī)定，不超載、不強(qiáng)行扒門、不攜帶易燃易爆物品乘梯，兒童、行動(dòng)不便者需在監(jiān)護(hù)人陪同下使用。2.愛護(hù)電梯設(shè)施，發(fā)現(xiàn)電梯異常（如異響、抖動(dòng)、困人）應(yīng)立即按下緊急呼叫按鈕或撥打應(yīng)急電話，不擅自操作電梯設(shè)備。3.配合物業(yè)企業(yè)與維保單位的安全管理、維保作業(yè)及隱患整改工作，對破壞電梯安全的行為有權(quán)勸阻或舉報(bào)。三、日常安全管理（一）使用登記與備案新安裝電梯投入使用前，物業(yè)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向?qū)俚靥胤N設(shè)備監(jiān)管部門辦理使用登記，取得《特種設(shè)備使用登記證》；電梯移裝、改造、大修后，應(yīng)重新辦理登記或變更手續(xù)。（二）人員管理1.物業(yè)企業(yè)安全管理人員、維保作業(yè)人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，取得相應(yīng)特種設(shè)備作業(yè)人員證書后上崗，每年參加不少于20學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。2.物業(yè)企業(yè)應(yīng)定期組織員工學(xué)習(xí)電梯安全法規(guī)、操作規(guī)程及應(yīng)急處置流程，提升安全管理能力。（三）運(yùn)行管理1.日常巡查：每日對電梯運(yùn)行狀況（平層精度、運(yùn)行平穩(wěn)性）、門系統(tǒng)（開關(guān)門靈活度、光幕功能）、機(jī)房設(shè)備（溫度、通風(fēng)、主機(jī)運(yùn)行狀態(tài)）、轎廂內(nèi)應(yīng)急裝置（呼叫按鈕、報(bào)警電話、照明）等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常立即停用并通知維保單位。2.運(yùn)行記錄：建立電梯運(yùn)行臺(tái)賬，記錄每日運(yùn)行時(shí)長、故障次數(shù)、報(bào)修時(shí)間、處置結(jié)果等，臺(tái)賬保存期不少于2年。3.故障處理：電梯發(fā)生故障或異常情況時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)立即停用故障電梯，設(shè)置警示標(biāo)識，通知維保單位到場檢修；故障排除后，經(jīng)試運(yùn)行確認(rèn)安全方可恢復(fù)使用。4.乘梯規(guī)范宣傳：通過電梯轎廂公告、業(yè)主群、社區(qū)宣傳等方式，普及“文明乘梯、安全乘梯”知識，如遇火災(zāi)、地震時(shí)不使用電梯，被困時(shí)保持冷靜等。（四）檔案管理1.技術(shù)檔案：包含電梯制造許可證、產(chǎn)品質(zhì)量證明、安裝調(diào)試報(bào)告、監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告等原始資料，以及改造、大修的施工方案、驗(yàn)收報(bào)告。2.維保檔案：按電梯編號整理維保記錄（含半月、季度、年度維保內(nèi)容）、零部件更換清單、調(diào)試數(shù)據(jù)等，每月歸檔一次。3.故障與事故檔案：記錄電梯故障類型、發(fā)生時(shí)間、處置過程、原因分析及預(yù)防措施；發(fā)生電梯事故時(shí)，按法規(guī)要求及時(shí)報(bào)告并配合調(diào)查，檔案永久保存。四、維修保養(yǎng)管理（一）日常保養(yǎng)維保單位按半月保、季度保、半年保、年度保的周期開展保養(yǎng)作業(yè)：半月保：清潔轎廂、層門導(dǎo)軌，檢查門機(jī)系統(tǒng)、安全裝置（如安全鉗、限速器）功能，潤滑傳動(dòng)部件。季度保：檢查制動(dòng)器間隙、鋼絲繩張力，測試平層精度，緊固電氣接線端子。半年保：全面檢查電梯控制系統(tǒng)、驅(qū)動(dòng)主機(jī)，調(diào)整安全保護(hù)裝置參數(shù)，清潔機(jī)房設(shè)備。年度保：模擬超載、欠速等工況測試，校驗(yàn)限速器、安全鉗聯(lián)動(dòng)性能，出具年度維保報(bào)告。（二）定期檢修電梯使用滿5年或運(yùn)行里程達(dá)30萬公里后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行全面檢修，重點(diǎn)檢查結(jié)構(gòu)件（如曳引機(jī)、導(dǎo)軌）磨損情況、電氣系統(tǒng)老化程度，檢修報(bào)告作為電梯安全評估依據(jù)。（三）大修與改造當(dāng)電梯主要部件（如曳引機(jī)、控制柜、轎廂）磨損嚴(yán)重或技術(shù)性能落后時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)組織專家評估，按規(guī)定辦理改造或大修手續(xù)：1.改造方案需經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具備同等資質(zhì)的單位認(rèn)可，報(bào)屬地監(jiān)管部門備案。2.大修、改造施工由有資質(zhì)的單位承擔(dān)，完工后經(jīng)監(jiān)督檢驗(yàn)合格方可投入使用。（四）維保質(zhì)量監(jiān)督1.物業(yè)企業(yè)每月抽查維保記錄的真實(shí)性（如現(xiàn)場核對零部件更換情況、調(diào)試數(shù)據(jù)），每季度對維保單位服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核（含響應(yīng)速度、隱患整改率、業(yè)主滿意度等）。2.發(fā)現(xiàn)維保單位未按規(guī)范作業(yè)或弄虛作假的，立即要求整改；情節(jié)嚴(yán)重的，解除維保合同并向?qū)俚乇O(jiān)管部門舉報(bào)。五、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定物業(yè)企業(yè)結(jié)合電梯數(shù)量、分布、使用特點(diǎn)，制定《電梯應(yīng)急救援預(yù)案》，明確應(yīng)急組織架構(gòu)（指揮組、救援組、后勤組）、救援流程、聯(lián)絡(luò)方式及物資儲(chǔ)備（如對講機(jī)、救援工具、急救包）。（二）應(yīng)急演練每半年組織一次電梯困人救援演練，模擬“電梯困人、通訊中斷、設(shè)備故障”等場景，檢驗(yàn)救援小組的響應(yīng)速度、操作熟練度及協(xié)同能力，演練后總結(jié)改進(jìn)。（三）應(yīng)急處置流程1.困人救援：接到困人報(bào)警后，物業(yè)值班人員立即安撫被困人員，通知維保單位趕赴現(xiàn)場；救援人員到達(dá)后，按“斷梯—盤車—開門”流程施救，全程做好安全防護(hù)，救援結(jié)束后填寫《電梯困人救援記錄》。2.故障報(bào)修：電梯發(fā)生故障（如突然停運(yùn)、異響），物業(yè)人員應(yīng)立即停用電梯，設(shè)置警示標(biāo)識，通知維保單位檢修，同時(shí)向業(yè)主公示故障原因及預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間。3.事故報(bào)告：發(fā)生電梯事故（如墜落、夾人）時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)向?qū)俚靥胤N設(shè)備監(jiān)管部門、應(yīng)急管理部門報(bào)告，保護(hù)現(xiàn)場并配合事故調(diào)查。六、監(jiān)督考核（一）內(nèi)部檢查物業(yè)企業(yè)每月開展電梯安全自查，重點(diǎn)檢查制度落實(shí)、隱患整改、維保質(zhì)量等情況，形成《電梯安全自查報(bào)告》，對發(fā)現(xiàn)的問題限期整改。（二）外部監(jiān)管配合積極配合屬地特種設(shè)備監(jiān)管部門、街道辦的安全檢查，如實(shí)提供電梯檔案、維保記錄等資料，對監(jiān)管部門提出的整改要求，在規(guī)定期限內(nèi)完成并反饋。（三）考核與