項目發(fā)展預(yù)期挖掘和創(chuàng)造項目更多價值，實現(xiàn)預(yù)期利潤；進一步擴大發(fā)展衍宏在市場上的份額、地位和影響力；進一步推廣和宣傳衍宏品牌；通過本項目的成功運作，為大同里改造發(fā)展奠定良好發(fā)展基礎(chǔ)和態(tài)勢；前言市場部分海口市近期相關(guān)樓盤情況序號樓盤名稱地理位置價格房型面積所余套數(shù)備注1海岸一號?？跒衬壳?7000一房到三房50-140剩余60%左右戶型差，價格高2?？跒嘲死镢y海?？跒撤獗P三房-五房132-216未售3玉龍灣龍昆南均價7000-8000一房、兩房、三房55-139已售完戶型贈送較多4學(xué)苑公館經(jīng)濟學(xué)院校園內(nèi)12800兩房、三房102---13958套帶裝修5鳳翔星悅鳳翔東路8000兩房、三房94---116已售完

6濱江帝景瓊州大道均價6000-7000，目前9000左右躍層1603套7三林怡和園大園路14000四房1528套

8三菁家苑金盤路無兩房、三房、四房80---1403月份銷售帶裝修9名門廣場藍天路13800四房180---19510多套

10錦和廣場藍天路12500兩房、三房85---13680多套

11華林廣場南寶路均價9300-1000一房、兩房居多36㎡、72㎡躍層50多套戶型設(shè)置小復(fù)式12海航國瑞城國興大道預(yù)計15000起兩房----四房92----1405月份銷售

13盛達景都國興大道“大潤發(fā)”12600兩房92暫不出售不收定金小結(jié)：1、由于國際旅游島戰(zhàn)略出臺，近期?？诮^大多數(shù)樓盤價格相對高企，并且處于有價無市狀態(tài)，隨著時間推移，市場將逐漸進入博弈期，而房源將多、資金壓力較大的項目將可能會率先進行市場調(diào)整；2、目前海口城市中心在售樓較少且所剩房源大多屬于尾盤（且絕大多數(shù)尾盤價格都高企）；瓊山區(qū)后續(xù)項目相對較多，而大英山新城區(qū)也將會成為新一輪銷售熱點區(qū)域；在產(chǎn)品打造上，隨著銷售價格的逐漸攀升，更多發(fā)展商也已經(jīng)注重對戶型創(chuàng)新、園林景觀營造等方面下足功夫，為實現(xiàn)更高價值而打好基礎(chǔ)；3、由于價格短時期內(nèi)上漲較快、幅度較大，近期市場上性價比較高的中小戶型相對好銷；目前市場成交多以島外投資客為主；4、對于本項目來說，在戶型定位上不僅要考慮后續(xù)市場潛在客戶需求（在中小戶型上布局好),另外也要看到?？诔鞘兄行木邆湟欢ㄒ?guī)模項目已經(jīng)越來越少，應(yīng)根據(jù)項目區(qū)域發(fā)展和自身預(yù)期發(fā)展定位設(shè)置一定的中大戶型；典型項目調(diào)研——玉龍灣位于魅力100旁早期均價7000-7500目前已基本售完戶型特點：N+1設(shè)計房型面積套數(shù)規(guī)模面積比3房2廳139218429191142431%3房2廳1356385052房2廳9084847560756021%1房2廳608425250401780848%1房2廳7616812768

4203679236792100%典型項目調(diào)研——華林廣場戶型特點：小復(fù)式設(shè)計，營造價值提升點；典型項目調(diào)研——海航國瑞城簡約歐式風(fēng)格公建+住宅+商業(yè)六塊區(qū)域戶型特點：一梯三兩房區(qū)間面積較大電梯廳不采光戶型亮點不多戶型特點：一梯三兩房區(qū)間面積較大電梯廳不采光戶型亮點不多利用入戶花園可改三房戶型特點：一梯二電梯入戶空中花園，轉(zhuǎn)角凸窗通透，交通流線簡潔戶型特點：一梯二三陽臺+工人房空中花園，凸窗廚房設(shè)置不太合理典型項目調(diào)研——正大豪庭簡約歐式風(fēng)格公建+住宅+商業(yè)六塊區(qū)域市場部分小結(jié)：?？谥行某菂^(qū)在售項目和可發(fā)展項目相對較少，本項目在定位上應(yīng)相應(yīng)考慮和利用，充分將本項目的稀缺性、獨占性、升值潛力等等強勢特點綜合考量；目前?？谏踔琳麄€海南地產(chǎn)的價值預(yù)期短時間被發(fā)掘和逐漸放大，在新形勢下，一方面，建議本項目在產(chǎn)品定位上要充分兼顧和考慮本地客戶和島外客戶、投資客和自住客等的需求特點，另一方面，在項目發(fā)展定位上也要充分估計本項目對旁邊后續(xù)項目的奠基作用以及為衍宏品牌新時期注入更多內(nèi)涵的品牌平臺作用；?？诘禺a(chǎn)開發(fā)隨著更多外地開發(fā)商和高水平上下游合作商的進入，房地產(chǎn)運營水平尤其是產(chǎn)品創(chuàng)新上不斷深挖，在國際旅游島新發(fā)展形勢下，產(chǎn)品創(chuàng)新具有一定的生命力和價值潛力，建議本項目結(jié)合地塊情況和市場情況適當適度創(chuàng)新，打造溢價增值項目。解析篇SWOT分析優(yōu)勢：1、繁華都市中央，區(qū)域優(yōu)勢明顯；2、主干道沿線，通達性較好；3、商業(yè)區(qū)，萬商云集，人流聚集較好；4、教育配套齊全，學(xué)校資源豐富；5、項目具備一定規(guī)模，利于打造成精品項目；6、衍宏品牌優(yōu)勢的持續(xù)影響，利于項目銷售；7、項目隱居鬧市，利于營造良好居住氛圍；劣勢：1、目前只有一個交通出入口；2、不臨主干道，展示面較少；3、周邊小區(qū)普遍檔次較低；機會：1、大同里片區(qū)改造發(fā)展為項目帶來長期利好；2、國際旅游島持續(xù)效應(yīng)，將會帶動項目外銷；3、片區(qū)競爭項目少，本項目稀缺性凸顯；威脅：1、?？谄渌瑓^(qū)相關(guān)項目的競爭；2、2010年市場走勢的不確定性；小結(jié)：項目具備良好地段和區(qū)位競爭力，稀缺性較為明顯，建議在產(chǎn)品打造（規(guī)劃、園林、戶型等）上做好內(nèi)功，并在后期營銷推廣上下足功夫，為本項目實現(xiàn)價值再造、實現(xiàn)市場溢價打下扎實基礎(chǔ)！1、基地較為規(guī)整、平整；2、周邊建筑以多層為主；3、居住氛圍濃厚；4、處鬧市，隱于市；基地分析龍華路現(xiàn)有建筑1現(xiàn)有建筑2主出入口項目地塊1項目地塊2規(guī)劃區(qū)間路規(guī)劃路目前只有從龍華路一個出入口，其他交通節(jié)點尚處在規(guī)劃階段定位篇項目印象?？诠珗@一中海醫(yī)醫(yī)院龍華路龍華小學(xué)九小西湖解放西商業(yè)圈東湖大同里繽紛都市龍昆南路城市中心萬國都會配套齊全龍華總站宜人尺度大同路商業(yè)圈海秀路商業(yè)圈市政府成熟街區(qū)唯此城市定位策略一園二湖·一都一城衍宏萬國中央衍宏萬國大都會城市運營商世界島居·國際主城項目形象國際旅游島主城人居樣板產(chǎn)品部分經(jīng)濟指標占地面積18000容積率3建筑密度18%建筑面積約54000產(chǎn)品策略建議住宅部分面積區(qū)間房型面積比例產(chǎn)品亮點設(shè)計產(chǎn)品類型55-60一房6%入戶花園+雙陽臺+凸窗，可改兩房補充產(chǎn)品，現(xiàn)金牛75-80兩房30%入戶花園+雙陽臺+凸窗+戶內(nèi)花園，可改三房現(xiàn)金牛95-100小三房32%入戶花園+雙陽臺+凸窗+戶內(nèi)花園現(xiàn)金牛115-120中三房14%入戶花園+雙陽臺+凸窗+戶內(nèi)花園+搭板贈送溢價產(chǎn)品，明星產(chǎn)品135-140大三房15%入戶花園+雙陽臺+凸窗+戶內(nèi)花園+搭板贈送，部分做成子母房溢價產(chǎn)品，標桿產(chǎn)品160-180頂層別墅3%大露臺+挑高客廳+局部躍式+入戶花園稀缺產(chǎn)品

合計100%戶內(nèi)花園（送一半）搭板全贈送入戶花園（送一半）凸窗（全贈送）136平米三房戶型創(chuàng)新—搭板贈送+戶內(nèi)花園贈送，形成多元化居住形態(tài)搭板全贈送凸窗（全贈送）入戶花園（送一半）115平米三房戶型創(chuàng)新—搭板贈送+入戶花園+凸窗+陽臺戶型創(chuàng)新—兩代居（城市中心，和諧共居）戶型創(chuàng)新—兩代居（城市中心，和諧共居），另外此類戶型可形成較為實用拆分，做到降低項目風(fēng)險戶型創(chuàng)新—兄弟居（城市中心，共榮共居）園林部分建議項目名稱園林風(fēng)格園林特點玉龍灣東方、中式空中平臺園林，規(guī)模小，緊湊紫泉手工藝術(shù)主題，天然下沉式露天泳池+架空層雙重立體園林八里銀海濱海風(fēng)情內(nèi)部園林景致，外部城市配套園林國瑞城歐式風(fēng)格景致小品、水系，體現(xiàn)尊貴感和儀式感寶安?江南城三期江南園林融合現(xiàn)代造景手法生態(tài)、健康、和諧、經(jīng)濟濱江帝景歐式熱帶風(fēng)情生態(tài)園林風(fēng)情水景生態(tài)園林、歐式景觀小品、圍合式園林組團城市海岸巴厘島熱帶濱海風(fēng)情熱情奔放，休閑舒適、浪漫詩意的生態(tài)園林綜合市場上項目園林營造情況，結(jié)合本項目區(qū)位特點、地塊特征以及本項目相關(guān)定位，建議本項目園林部分以現(xiàn)代簡約藝術(shù)風(fēng)格切入市場，營造具有時代感、城市感、時尚