2025中化集團(tuán)中化資產(chǎn)管理有限公司物業(yè)管理高級(jí)經(jīng)理招聘1人（北京）考試歷年高頻難點(diǎn)與易錯(cuò)點(diǎn)集合帶答案解析(3卷合一)一、選擇題從給出的選項(xiàng)中選擇正確答案（共50題）1、在物業(yè)管理中，以下哪項(xiàng)屬于物業(yè)承接查驗(yàn)的主要目的？A.確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.明確物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀及責(zé)任歸屬C.評(píng)估業(yè)主滿意度D.制定年度維修預(yù)算【參考答案】B【解析】物業(yè)承接查驗(yàn)是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的查驗(yàn)，旨在明確其質(zhì)量狀況、使用功能和移交責(zé)任，防止后續(xù)管理中因權(quán)責(zé)不清引發(fā)糾紛。該環(huán)節(jié)是保障物業(yè)管理順利運(yùn)行的基礎(chǔ)，不涉及收費(fèi)定價(jià)或業(yè)主滿意度調(diào)查。2、業(yè)主大會(huì)作出選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，須經(jīng)以下何種比例的業(yè)主同意？A.全體業(yè)主過半數(shù)同意B.專有部分面積過半且業(yè)主人數(shù)過半同意C.專有部分面積三分之二以上且業(yè)主人數(shù)三分之二以上同意D.專有部分面積四分之三以上且業(yè)主人數(shù)四分之三以上同意【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于一般重大事項(xiàng)，需“雙過半”原則，即專有部分面積占比過半且業(yè)主人數(shù)過半同意。而維修資金使用、改建重建等需“雙三分之二”參與、“雙過半”同意。3、下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全管理職責(zé)？A.定期檢查消防設(shè)施并記錄B.組織實(shí)施小區(qū)治安巡邏C.代替業(yè)主保管貴重物品D.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案【參考答案】C【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全職責(zé)包括消防管理、治安防范、應(yīng)急處置等，但不承擔(dān)保管業(yè)主私人財(cái)物的責(zé)任。代管貴重物品超出其服務(wù)范圍，易引發(fā)法律糾紛，應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)或通過專業(yè)機(jī)構(gòu)處理。4、物業(yè)保修期內(nèi)，共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)由誰負(fù)責(zé)維修？A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位（開發(fā)商）C.業(yè)主大會(huì)D.政府主管部門【參考答案】B【解析】根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)承擔(dān)維修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)責(zé)日常維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)修并協(xié)助處理，但維修義務(wù)主體仍為開發(fā)商。5、下列哪項(xiàng)屬于物業(yè)管理費(fèi)的合理使用范圍？A.物業(yè)服務(wù)人員工資B.物業(yè)公司股東分紅C.業(yè)主家庭室內(nèi)維修D(zhuǎn).開展與物業(yè)無關(guān)的商業(yè)投資【參考答案】A【解析】物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)用于共用部位維護(hù)、設(shè)備運(yùn)行、人員薪酬、清潔綠化等管理服務(wù)支出。不得用于股東分紅、個(gè)人消費(fèi)或非物業(yè)服務(wù)用途。業(yè)主戶內(nèi)維修屬有償服務(wù)，需另行收費(fèi)，不包含在基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)中。6、在處理業(yè)主投訴時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵循的首要原則是？A.盡快答復(fù)，優(yōu)先解決經(jīng)濟(jì)賠償問題B.記錄存檔，由項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一回復(fù)C.傾聽理解，及時(shí)回應(yīng)并跟蹤處理進(jìn)展D.推動(dòng)業(yè)主通過訴訟解決爭(zhēng)議【參考答案】C【解析】有效投訴處理應(yīng)以客戶為中心，首先傾聽業(yè)主訴求，表達(dá)理解，及時(shí)反饋處理方案并持續(xù)跟進(jìn)。重點(diǎn)在于溝通與閉環(huán)管理，而非立即賠償或推諉。良好的服務(wù)響應(yīng)可提升滿意度，減少矛盾升級(jí)。7、下列哪項(xiàng)屬于物業(yè)環(huán)境管理的核心內(nèi)容？A.組織業(yè)主文藝演出B.綠化養(yǎng)護(hù)與垃圾分類管理C.物業(yè)費(fèi)催收統(tǒng)計(jì)D.房屋租賃中介服務(wù)【參考答案】B【解析】物業(yè)環(huán)境管理聚焦于小區(qū)衛(wèi)生、綠化、消殺、垃圾分類等，旨在營(yíng)造整潔、安全、宜居的居住環(huán)境。綠化養(yǎng)護(hù)提升景觀品質(zhì)，垃圾分類符合環(huán)保法規(guī)要求，是環(huán)境管理的基本職責(zé)，其他選項(xiàng)不屬于核心范疇。8、物業(yè)服務(wù)合同到期后，原企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)且業(yè)主未反對(duì)，合同狀態(tài)如何？A.合同自動(dòng)解除B.合同續(xù)期一年C.形成事實(shí)服務(wù)關(guān)系，原條款繼續(xù)適用D.必須重新招標(biāo)確定【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十八條規(guī)定，合同期滿后，業(yè)主未依法選聘新企業(yè)，原企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的，形成不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原合同條款繼續(xù)有效，任何一方可隨時(shí)解除，但需提前通知。9、下列哪項(xiàng)是物業(yè)使用中禁止的行為？A.按規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車B.在陽臺(tái)安裝符合規(guī)范的晾衣架C.占用消防通道堆放雜物D.按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)【參考答案】C【解析】消防通道是生命通道，任何單位和個(gè)人不得占用、堵塞或封閉。此類行為違反《消防法》和物業(yè)管理規(guī)約，存在重大安全隱患，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止并報(bào)告相關(guān)部門處理，其他選項(xiàng)均為合法合規(guī)行為。10、制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車管理制度，主要依據(jù)是？A.物業(yè)公司內(nèi)部規(guī)定B.業(yè)主委員會(huì)單方面決定C.管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決議及相關(guān)法規(guī)D.周邊小區(qū)通行做法【參考答案】C【解析】停車管理涉及全體業(yè)主共同利益，必須依據(jù)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決議制定。物業(yè)公司可提出方案，但決策權(quán)在業(yè)主共同決定，確保程序合法、公平公正。11、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的表述，正確的是：

A.物業(yè)服務(wù)合同可以口頭訂立，無需書面形式

B.業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)單方面提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

D.未入住的業(yè)主可完全免除物業(yè)費(fèi)繳納義務(wù)【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百三十九條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的合同，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)采用書面形式，A錯(cuò)誤；物業(yè)費(fèi)調(diào)整需經(jīng)業(yè)主共同決定，C錯(cuò)誤；未入住業(yè)主可依規(guī)減免部分費(fèi)用，但不能完全免除，D錯(cuò)誤。因此選B。12、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用業(yè)主共有的道路所設(shè)立的停車位，其歸屬和收益應(yīng)屬于：

A.開發(fā)商所有

B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有

C.全體業(yè)主共有

D.車位實(shí)際使用者所有【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。其經(jīng)營(yíng)收益在扣除合理成本后，亦歸全體業(yè)主共有。開發(fā)商和物業(yè)無權(quán)獨(dú)占，故A、B、D錯(cuò)誤，正確答案為C。13、下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)管理的基本職責(zé)？

A.維護(hù)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生

B.代收代繳水電燃?xì)赓M(fèi)用

C.直接管理業(yè)主專有部分的裝修設(shè)計(jì)

D.組織實(shí)施小區(qū)安全巡查【參考答案】C【解析】物業(yè)管理職責(zé)主要針對(duì)共有部分和公共事務(wù)，包括保潔、安保、設(shè)備維護(hù)及代收費(fèi)用等。業(yè)主專有部分的裝修設(shè)計(jì)屬業(yè)主自主權(quán)利，物業(yè)僅履行審批、監(jiān)督是否違規(guī)的職責(zé)，不直接管理設(shè)計(jì)內(nèi)容。故C不屬于基本職責(zé)，答案為C。14、業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出，應(yīng)如何處理？

A.業(yè)主自行換鎖驅(qū)趕

B.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管

C.向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴，依法申請(qǐng)強(qiáng)制退出

D.停止支付所有物業(yè)費(fèi)以示抗議【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出的，業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)可向主管部門投訴，通過行政或司法途徑解決。擅自驅(qū)趕或停止繳費(fèi)均違法，A、B、D錯(cuò)誤。合法途徑是投訴并依法處理，故選C。15、下列關(guān)于專項(xiàng)維修資金的使用，說法正確的是：

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可自行決定使用維修資金

B.維修資金可用于日常物業(yè)維護(hù)支出

C.使用需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主同意

D.業(yè)主委員會(huì)可不經(jīng)業(yè)主同意直接動(dòng)用【參考答案】C【解析】專項(xiàng)維修資金用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造，不得用于日常維護(hù)。其使用須依法經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的“雙過半”同意。物業(yè)或業(yè)委會(huì)無權(quán)擅自決定，A、B、D錯(cuò)誤，故選C。16、高層住宅發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首要應(yīng)急職責(zé)是：

A.立即組織專業(yè)消防隊(duì)滅火

B.第一時(shí)間切斷整棟樓電源

C.啟動(dòng)消防應(yīng)急預(yù)案，組織疏散并報(bào)警

D.通知所有業(yè)主自行處理【參考答案】C【解析】物業(yè)的首要職責(zé)是啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)報(bào)警并組織人員疏散，保障生命安全。切斷電源應(yīng)視情況而定，不能盲目操作；專業(yè)滅火由消防部門負(fù)責(zé)；通知業(yè)主自行處理屬失職。故A、B、D錯(cuò)誤，正確答案為C。17、下列哪種情形下，業(yè)主可以合理拒交物業(yè)費(fèi)？

A.鄰居家漏水影響自家裝修

B.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)合同約定標(biāo)準(zhǔn)且證據(jù)充分

C.未收到物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)通知

D.對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換不滿【參考答案】B【解析】物業(yè)費(fèi)繳納義務(wù)基于合同，若服務(wù)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)且有證據(jù)，可主張減費(fèi)或拒交。A屬業(yè)主間糾紛，C、D非法定免責(zé)理由。僅B符合《民法典》第五百二十五條關(guān)于履行抗辯權(quán)的規(guī)定，故答案為B。18、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用下列哪種形式召開？

A.現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議

B.書面征求意見

C.電子投票平臺(tái)

D.以上均可【參考答案】D【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方實(shí)施細(xì)則，業(yè)主大會(huì)可采用現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議、書面征求意見、電子投票等多種形式，只要符合法定程序和表決規(guī)則即可?，F(xiàn)代物業(yè)管理鼓勵(lì)信息化手段提升效率，故A、B、C均合法，正確答案為D。19、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)電梯的維護(hù)管理，應(yīng)做到：

A.每月自行檢查并更換零件

B.委托具有資質(zhì)的第三方定期檢測(cè)和維保

C.待出現(xiàn)故障后聯(lián)系廠家維修

D.由業(yè)主輪流負(fù)責(zé)保養(yǎng)【參考答案】B【解析】電梯屬特種設(shè)備，根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，必須由具備資質(zhì)的維保單位定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢測(cè)，物業(yè)不得自行操作或拖延維修。事后維修存在安全隱患，D無法律依據(jù)。故正確做法是B。20、下列關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的說法，正確的是：

A.業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立法人

B.業(yè)主委員會(huì)可對(duì)外簽訂物業(yè)服務(wù)合同

C.業(yè)主委員會(huì)成員可由物業(yè)推薦產(chǎn)生

D.業(yè)主委員會(huì)決定無需向業(yè)主公開【參考答案】B【解析】業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，雖非法人，但依法可代表業(yè)主簽訂合同。其成員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，不得由物業(yè)推薦；所有決定應(yīng)公示。A、C、D錯(cuò)誤，B符合《民法典》第九百三十九條，故為正確答案。21、在物業(yè)管理中，下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)共用部位的范疇？A．樓宇外墻；B．業(yè)主戶內(nèi)衛(wèi)生間；C．樓梯間；D．電梯井道【參考答案】B【解析】物業(yè)共用部位是指所有業(yè)主共同使用、維護(hù)的建筑部分，如外墻、樓梯間、電梯井等，而業(yè)主戶內(nèi)衛(wèi)生間屬于專有部分，由業(yè)主自行管理使用，不屬共用范疇。因此，B選項(xiàng)正確。22、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，應(yīng)依據(jù)下列哪項(xiàng)作為主要依據(jù)？A．業(yè)主口頭承諾；B．物業(yè)服務(wù)合同；C．市場(chǎng)價(jià)格自行定價(jià)；D．周邊小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)【參考答案】B【解析】物業(yè)費(fèi)的收取必須依據(jù)合法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，合同中明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及雙方權(quán)利義務(wù)。口頭承諾或參照其他小區(qū)缺乏法律效力，易引發(fā)糾紛。故B為正確答案。23、下列哪項(xiàng)屬于物業(yè)管理中的“增值服務(wù)”？A．公共區(qū)域保潔；B．電梯日常維護(hù)；C．代收快遞服務(wù)；D．消防設(shè)施檢查【參考答案】C【解析】代收快遞屬于為提升業(yè)主滿意度而提供的附加服務(wù)，不屬于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)范疇。A、B、D均為法定或合同約定的基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容，C屬于增值服務(wù)，故選C。24、業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，須經(jīng)多少比例的業(yè)主同意？A．專有部分面積過半且人數(shù)過半；B．專有部分面積三分之二以上；C．全體業(yè)主一致同意；D．業(yè)委會(huì)成員多數(shù)同意【參考答案】A【解析】根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需“雙過半”原則，即專有部分面積占比過半且業(yè)主人數(shù)過半同意。A符合規(guī)定，為正確答案。25、下列哪項(xiàng)行為屬于物業(yè)擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)？A．在樓頂安裝公共避雷針；B．將地下車庫(kù)出租給第三方營(yíng)利；C．維修共用排水管道；D．清潔小區(qū)景觀水池【參考答案】B【解析】地下車庫(kù)若屬業(yè)主共有，物業(yè)無權(quán)擅自出租營(yíng)利，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)。A、C、D屬于正常維護(hù)管理行為，B侵犯業(yè)主共有權(quán)益，屬違法行為，故選B。26、物業(yè)管理早期介入的主要目的是什么？A．降低建設(shè)成本；B．提前收取物業(yè)費(fèi)；C．優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，便于后期管理；D．替代施工單位職責(zé)【參考答案】C【解析】早期介入是物業(yè)企業(yè)從使用和管理角度參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，提出優(yōu)化建議，如設(shè)備布局、安防設(shè)置等，以減少后期管理難題。目的非盈利或施工，C正確。27、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可采取的合法措施是？A．?dāng)嗨當(dāng)嚯姶呃U；B．向法院提起訴訟；C．封鎖業(yè)主家門；D．公示欠費(fèi)業(yè)主姓名【參考答案】B【解析】物業(yè)不得采取停水停電等強(qiáng)制手段，此屬違法行為。公示姓名侵犯隱私，封鎖房門涉嫌侵權(quán)。唯一合法途徑是通過訴訟或仲裁追繳，故B正確。28、下列哪項(xiàng)屬于物業(yè)承接查驗(yàn)的核心內(nèi)容？A．檢查開發(fā)商利潤(rùn)情況；B．核實(shí)物業(yè)資料與現(xiàn)場(chǎng)狀況；C．評(píng)估業(yè)主支付能力；D．調(diào)查周邊房?jī)r(jià)【參考答案】B【解析】承接查驗(yàn)是物業(yè)企業(yè)接管項(xiàng)目時(shí)，對(duì)圖紙資料、共用設(shè)施設(shè)備、工程質(zhì)量等進(jìn)行核驗(yàn)，確保符合交付標(biāo)準(zhǔn)。A、C、D與查驗(yàn)無關(guān)，B為正確答案。29、業(yè)委會(huì)任期屆滿未換屆，原業(yè)委會(huì)是否繼續(xù)履職？A．自動(dòng)解散，不得履職；B．可繼續(xù)履職至新一屆產(chǎn)生；C．由物業(yè)代行職責(zé)；D．由社區(qū)居委會(huì)接管【參考答案】B【解析】根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)委會(huì)任期屆滿未及時(shí)換屆的，在新一屆成立前，原業(yè)委會(huì)仍可履行職責(zé)，保障小區(qū)管理連續(xù)性。B符合規(guī)定，為正確選項(xiàng)。30、下列哪種情形下，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)業(yè)主人身傷害承擔(dān)責(zé)任？A．業(yè)主在家中滑倒；B．小區(qū)路面坑洼致人摔倒，物業(yè)未及時(shí)修復(fù)；C．業(yè)主在健身房運(yùn)動(dòng)受傷；D．第三人侵權(quán)，物業(yè)已報(bào)警【參考答案】B【解析】物業(yè)對(duì)公共區(qū)域負(fù)有安全保障義務(wù)。路面坑洼屬管理疏忽，未及時(shí)修復(fù)導(dǎo)致傷害，應(yīng)擔(dān)責(zé)。A屬私人空間，C、D超出物業(yè)合理管控范圍，故B正確。31、在物業(yè)管理中，業(yè)主大會(huì)作出一般性決議時(shí)，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積和總?cè)藬?shù)的多少比例以上同意方可通過？A.1/2以上B.2/3以上C.3/4以上D.全體一致【參考答案】A【解析】根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，一般事項(xiàng)需專有部分面積占比1/2以上且業(yè)主人數(shù)占比1/2以上的業(yè)主同意。重大事項(xiàng)如改建、重建建筑物等才需2/3以上雙同意。本題考查對(duì)業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則的準(zhǔn)確掌握，區(qū)分一般事項(xiàng)與重大事項(xiàng)的通過標(biāo)準(zhǔn)。32、下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)？A.維護(hù)小區(qū)綠化B.代收業(yè)主個(gè)人所得稅C.管理共用設(shè)施設(shè)備D.協(xié)助維護(hù)公共秩序【參考答案】B【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)主要包括物業(yè)共用部位及設(shè)施的維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序維護(hù)等。代收個(gè)人所得稅屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)職責(zé)范疇，企業(yè)無權(quán)代收，也不在其服務(wù)范圍內(nèi)。本題旨在明確物業(yè)服務(wù)邊界，避免混淆行政職能與物業(yè)服務(wù)職責(zé)。33、物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)在哪個(gè)階段進(jìn)行？A.業(yè)主入住后B.物業(yè)服務(wù)合同簽訂前C.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后、物業(yè)交付使用前D.房屋銷售前【參考答案】C【解析】承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)前的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)在建設(shè)單位完成竣工驗(yàn)收后、物業(yè)交付使用前進(jìn)行，以確保物業(yè)符合交付條件。該程序保障了物業(yè)質(zhì)量和后續(xù)管理基礎(chǔ)，是明確責(zé)任劃分的關(guān)鍵步驟。34、住宅專項(xiàng)維修資金的使用需經(jīng)多少業(yè)主同意？A.全體業(yè)主簽字B.專有部分面積過半且人數(shù)過半C.專有部分面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)2/3以上D.物業(yè)公司自行決定【參考答案】C【解析】根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，維修資金使用需經(jīng)專有部分面積占比2/3以上且業(yè)主人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主同意。這是為了確保重大資金支出具有廣泛業(yè)主支持，防止濫用資金。35、下列哪項(xiàng)屬于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備？A.業(yè)主家中的空調(diào)外機(jī)B.小區(qū)內(nèi)的消防栓系統(tǒng)C.私人車庫(kù)D.商鋪內(nèi)部裝修【參考答案】B【解析】共用設(shè)施設(shè)備指為全體業(yè)主共同使用、維護(hù)的設(shè)施，如電梯、消防系統(tǒng)、供水供電主干管道等。消防栓系統(tǒng)屬于公共安全設(shè)施，歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)公司統(tǒng)一管理維護(hù)。其他選項(xiàng)為專有部分或私人財(cái)產(chǎn)。36、物業(yè)服務(wù)合同到期后，原物業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)，業(yè)主未提出異議，則該合同狀態(tài)為？A.自動(dòng)終止B.自動(dòng)續(xù)簽一年C.轉(zhuǎn)為不定期合同D.需重新招標(biāo)【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十八條規(guī)定，合同期滿后，業(yè)主未依法選聘新物業(yè)，原物業(yè)繼續(xù)服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，但轉(zhuǎn)為不定期物業(yè)服務(wù)合同，雙方可隨時(shí)解除，但需提前60日通知。37、下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防控措施？A.定期開展設(shè)備安全檢查B.為員工購(gòu)買工傷保險(xiǎn)C.隱瞞安全隱患以避免恐慌D.建立應(yīng)急預(yù)案【參考答案】C【解析】隱瞞安全隱患違反安全管理原則，會(huì)加劇風(fēng)險(xiǎn)并可能導(dǎo)致法律責(zé)任。合規(guī)做法是及時(shí)排查、公示隱患并采取整改措施。風(fēng)險(xiǎn)防控需透明、主動(dòng)，而非掩蓋問題，本題強(qiáng)調(diào)責(zé)任意識(shí)與合規(guī)管理。38、業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，應(yīng)當(dāng)遵循什么程序？A.只需向物業(yè)報(bào)備B.經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.取得規(guī)劃部門許可即可D.在工商局注冊(cè)后自動(dòng)生效【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第二百七十九條，業(yè)主不得擅自將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房；確需改變的，除遵守法律法規(guī)外，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。這是對(duì)相鄰權(quán)的保護(hù)，防止擾民和安全隱患。39、下列哪種情況物業(yè)公司有權(quán)拒絕提供服務(wù)？A.業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)B.業(yè)主未參加業(yè)主大會(huì)C.服務(wù)合同已依法終止D.業(yè)主投訴服務(wù)質(zhì)量【參考答案】C【解析】物業(yè)服務(wù)基于合同關(guān)系，合同終止后，物業(yè)公司無義務(wù)繼續(xù)服務(wù)。拖欠費(fèi)用不構(gòu)成拒絕服務(wù)的合法理由，物業(yè)公司應(yīng)通過合法途徑追繳。投訴和服務(wù)監(jiān)督是業(yè)主權(quán)利，不影響服務(wù)提供。40、物業(yè)環(huán)境管理中，垃圾分類的責(zé)任主體是？A.政府部門全權(quán)負(fù)責(zé)B.業(yè)主自行處理，物業(yè)無關(guān)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織落實(shí)D.居委會(huì)單獨(dú)承擔(dān)【參考答案】C【解析】根據(jù)《城市生活垃圾管理辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是住宅區(qū)垃圾分類的管理責(zé)任人，負(fù)責(zé)設(shè)置分類容器、宣傳引導(dǎo)、監(jiān)督投放和組織清運(yùn)。物業(yè)需協(xié)同政府和業(yè)主共同推進(jìn)分類工作，履行組織與管理職責(zé)。41、在物業(yè)管理中，業(yè)主大會(huì)作出一般決議時(shí)，須經(jīng)下列哪項(xiàng)比例的業(yè)主同意方可通過？A.全體業(yè)主過半數(shù)同意；B.專有部分面積過半且業(yè)主人數(shù)過半同意；C.專有部分面積三分之二以上且業(yè)主人數(shù)三分之二以上同意；D.全體業(yè)主一致同意【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出一般事項(xiàng)決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”原則。重大事項(xiàng)如改建、重建建筑物等才需“雙三分之二”以上同意。選項(xiàng)B符合一般決議通過條件，其余選項(xiàng)或要求過高或不準(zhǔn)確。42、下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本職責(zé)？A.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序；B.收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金；C.進(jìn)行共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)；D.協(xié)助做好安全防范工作【參考答案】B【解析】物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存，通常由政府主管部門或業(yè)主大會(huì)指定機(jī)構(gòu)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)收取。其職責(zé)主要包括共用部位維護(hù)、秩序維護(hù)、安全協(xié)助等。B項(xiàng)混淆了資金管理主體，故為錯(cuò)誤選項(xiàng)。43、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于誰？A.開發(fā)建設(shè)單位；B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)；C.全體業(yè)主；D.地方政府【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理用房屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的共用設(shè)施，其所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主，建設(shè)單位不得擅自處分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅享有使用權(quán)。因此C項(xiàng)正確。44、下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的是？A.必須由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；B.合同有效期不得超過三年；C.由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；D.業(yè)主入住后自動(dòng)失效【參考答案】C【解析】前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位在業(yè)主大會(huì)成立前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂，適用于業(yè)主入住初期。該合同在業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)企業(yè)或續(xù)聘前持續(xù)有效，并非自動(dòng)失效。故C項(xiàng)正確。45、物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)在哪個(gè)階段進(jìn)行？A.房屋銷售前；B.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前；C.物業(yè)移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)前；D.業(yè)主入住三個(gè)月