蛋殼和房東簽的合同蛋殼公寓與房東簽訂的合同通常以《房屋委托運(yùn)營管理協(xié)議》為核心法律文件，合同文本圍繞房屋托管、運(yùn)營分成、權(quán)責(zé)劃分等核心要素展開，形成一套相對(duì)完整的商業(yè)合作框架。這類合同普遍包含標(biāo)的物描述、委托期限、權(quán)利義務(wù)、租金機(jī)制、違約責(zé)任等關(guān)鍵模塊，其條款設(shè)計(jì)既體現(xiàn)長租公寓行業(yè)的共性特征，也暗含特定商業(yè)模式下的風(fēng)險(xiǎn)分配邏輯。在標(biāo)的物描述部分，合同會(huì)詳細(xì)載明房屋的具體位置、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)信息，并附帶家具家電清單作為合同附件。清單通常會(huì)列明床、衣柜、沙發(fā)、餐桌椅等基礎(chǔ)家具，以及空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、熱水器等電器設(shè)備，部分高端房源還會(huì)標(biāo)注品牌型號(hào)及購置年限。房屋用途被嚴(yán)格限定為居住，禁止用于辦公、商業(yè)經(jīng)營或其他違規(guī)活動(dòng)，這一條款既是對(duì)房東產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，也為后續(xù)租戶管理提供依據(jù)。值得注意的是，合同中常包含“現(xiàn)狀交付”條款，要求房東在交房時(shí)確保房屋主體結(jié)構(gòu)完好，附屬設(shè)施能正常使用，雙方會(huì)簽署《房屋交接確認(rèn)書》，對(duì)墻面、地面、門窗等關(guān)鍵部位的狀況進(jìn)行書面確認(rèn)，避免后期因損耗責(zé)任產(chǎn)生爭議。委托運(yùn)營期限是合同的核心要素之一，常見周期為3至5年，部分房源可達(dá)8年。合同通常設(shè)置自動(dòng)續(xù)期條款，即期限屆滿前30日內(nèi)雙方無書面異議的情況下，協(xié)議自動(dòng)延續(xù)1至2年。這種長期鎖定機(jī)制一方面便于蛋殼公寓通過裝修投入、長周期出租實(shí)現(xiàn)盈利，另一方面也使房東面臨市場(chǎng)租金波動(dòng)時(shí)的調(diào)整限制。為平衡雙方利益，合同中會(huì)約定“租金遞增”條款，通常每2年按3%-5%的比例上調(diào)基礎(chǔ)租金，具體幅度參考當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情。在委托期內(nèi)，房東如需提前終止合同，需支付相當(dāng)于2-3個(gè)月租金的違約金，同時(shí)承擔(dān)蛋殼公寓已發(fā)生的裝修折舊費(fèi)用，這一設(shè)計(jì)顯著提高了單方解約成本。雙方權(quán)利義務(wù)的劃分構(gòu)成合同的主體內(nèi)容。房東的核心權(quán)利是定期獲取租金收益，同時(shí)擁有對(duì)房屋使用狀況的監(jiān)督權(quán)，但該權(quán)利受到嚴(yán)格限制——合同通常要求房東需提前7日書面通知蛋殼公寓，且只能在工作日的9:00-18:00進(jìn)行查看，查看頻率每月不超過1次。房東的主要義務(wù)包括提供合法產(chǎn)權(quán)證明、配合辦理租賃備案手續(xù)、承擔(dān)房屋主體結(jié)構(gòu)維修責(zé)任等。值得注意的是，合同中會(huì)明確排除房東對(duì)租戶篩選的干預(yù)權(quán)，蛋殼公寓擁有完全自主的招租定價(jià)權(quán)，但需確保租戶身份信息真實(shí)合法，并將租賃合同副本交由房東備案。蛋殼公寓作為受托方，承擔(dān)著全面的運(yùn)營管理職責(zé)。其權(quán)利包括自主制定租金標(biāo)準(zhǔn)、選擇租戶、決定裝修方案，以及在特定條件下對(duì)房屋進(jìn)行局部改造。合同中會(huì)載明蛋殼公寓需組建專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，配備維修、保潔、客服等人員，響應(yīng)時(shí)限通常約定為：緊急維修2小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)，一般維修48小時(shí)內(nèi)處理。在租金支付方面，合同采用“固定租金+溢價(jià)分成”的模式：無論房屋是否實(shí)際出租，蛋殼公寓均需按約定標(biāo)準(zhǔn)向房東支付基礎(chǔ)租金，超額部分作為運(yùn)營收益歸蛋殼公寓所有。支付周期多為月結(jié)，即每月15日前支付上月租金，支付方式通過銀行轉(zhuǎn)賬，房東需提供本人名下的銀行卡賬戶信息，部分合同還支持租金自動(dòng)代扣功能。租金支付機(jī)制中隱藏著復(fù)雜的財(cái)務(wù)安排。合同會(huì)明確區(qū)分“基礎(chǔ)租金”與“實(shí)際租金”，前者是房東的保底收益，后者是蛋殼公寓向租戶收取的實(shí)際金額，兩者差額構(gòu)成運(yùn)營毛利。為提高資金周轉(zhuǎn)效率，蛋殼公寓會(huì)要求房東承擔(dān)一定的費(fèi)用代扣義務(wù)，包括房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等，這些稅費(fèi)通常按季度從租金中直接扣除，并向房東提供完稅憑證。對(duì)于房屋維修費(fèi)用，合同采用分級(jí)承擔(dān)機(jī)制：500元以下的日常維修由蛋殼公寓承擔(dān)，超出部分由雙方協(xié)商，因租戶責(zé)任導(dǎo)致的損壞則由蛋殼公寓向租戶追償。物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等日常開支，在委托期內(nèi)通常由蛋殼公寓統(tǒng)一代繳，再通過租金向租戶收回。違約責(zé)任條款構(gòu)建了合同的懲戒機(jī)制。房東常見違約情形包括：未按時(shí)交房導(dǎo)致蛋殼公寓無法如期招租，需按月租金的萬分之五支付逾期違約金；擅自進(jìn)入房屋影響租戶居住，需賠償租戶因此產(chǎn)生的搬家費(fèi)用；產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致房屋被查封，需承擔(dān)蛋殼公寓的全部損失。蛋殼公寓的違約情形則主要涉及租金支付延遲，合同約定逾期超過15日的，房東有權(quán)單方面解除合同，并要求按日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金。值得注意的是，合同中常包含“不可抗力”條款，將疫情、政府政策調(diào)整等列為免責(zé)事由，允許雙方協(xié)商租金減免或租期順延，但需提供相關(guān)證明文件。在合同履行過程中，裝修與維護(hù)條款同樣至關(guān)重要。蛋殼公寓通常會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)按房源定位分為經(jīng)濟(jì)型（300-500元/平方米）、舒適型（600-800元/平方米）和高端型（1000元/平方米以上），裝修費(fèi)用由蛋殼公寓承擔(dān)，但會(huì)通過“免租期”形式回收成本——合同首年通常設(shè)置1-2個(gè)月的免租期，期間房東不收取租金。裝修方案需經(jīng)房東書面確認(rèn)，重大結(jié)構(gòu)改造需取得相關(guān)部門審批。委托期滿后，裝修成果的歸屬遵循“來修去丟”原則，可移動(dòng)的家具家電歸蛋殼公寓所有，固定裝修部分（如地板、墻面、廚衛(wèi)設(shè)施）則無償歸房東所有。對(duì)于房屋自然損耗的維修責(zé)任，合同明確區(qū)分主體結(jié)構(gòu)（房東負(fù)責(zé)）與附屬設(shè)施（蛋殼公寓負(fù)責(zé)），但“自然損耗”的界定常成為爭議焦點(diǎn)，部分合同會(huì)列舉具體情形，如墻面開裂、水管老化等屬于房東責(zé)任，而電器故障、家具損壞則由蛋殼公寓負(fù)責(zé)維修或更換。合同中還包含一系列保障性條款，構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)防控體系。為確保租金支付能力，部分合同要求蛋殼公寓提供母公司連帶責(zé)任保證，或設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金賬戶。爭議解決方式通常約定為“先協(xié)商，后仲裁”，即雙方發(fā)生爭議時(shí)需先通過友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的提交房屋所在地仲裁委員會(huì)仲裁，仲裁結(jié)果為終局性裁決。合同附件除房屋交接清單外，還包括房東身份證明、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、裝修方案確認(rèn)書等文件，這些附件與主合同具有同等法律效力。在合同履行過程中，任何變更需經(jīng)雙方簽署書面補(bǔ)充協(xié)議，口頭約定視為無效。從行業(yè)實(shí)踐來看，這類合同的履行效果與市場(chǎng)環(huán)境密切相關(guān)。在房地產(chǎn)上行周期，蛋殼公寓通過“高收低租”快速擴(kuò)張，合同中的租金支付承諾較易兌現(xiàn)；而在市場(chǎng)下行或企業(yè)資金鏈緊張時(shí)，合同中的“不可抗力”條款常被援引，蛋殼公寓會(huì)以疫情影響、政策調(diào)整為由要求房東減免租金，或提出分期支付方案。部分合同中還包含“租金貸”相關(guān)條款，約定蛋殼公寓可代為辦理租戶的租金貸款業(yè)務(wù)，但需明確告知房東資金來源，這一條款在2020年蛋殼公寓危機(jī)中成為爭議焦點(diǎn)，暴露出信息不對(duì)稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w而言，蛋殼公寓與房東簽訂的合同是一種典型的商業(yè)合作契約，其條款設(shè)計(jì)既體現(xiàn)專業(yè)化分工的優(yōu)勢(shì)——房東無需直接管理租戶即可獲得穩(wěn)定收益，蛋殼公寓則通過規(guī)模運(yùn)營實(shí)現(xiàn)盈利——也隱藏著權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等。房東在簽約前需仔細(xì)審查租金支付保障機(jī)制、違約責(zé)任條款、合同解除條件等核心內(nèi)容，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，避免陷入“長周期鎖定、低彈性調(diào)整”的被動(dòng)局面。對(duì)于蛋殼公寓而