租戶需求財富的選擇界局勢快速更迭——房地產(chǎn)行業(yè)亦需順勢而風(fēng)險高企使當(dāng)前運營和投資環(huán)境愈加不確定，重塑了供應(yīng)化與極端天氣則對建筑和關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)成威脅。與行動顯得尤為重要。投資者與機構(gòu)必須積極應(yīng)對當(dāng)下及未來的威脅，才能實現(xiàn)繁榮發(fā)展。房地產(chǎn)投資者需要果斷應(yīng)對并采取新策略才能在這個瞬息萬變今天他們不僅要考量本地市場狀況，更要關(guān)注這些市場的全球定位。對于采取數(shù)據(jù)驅(qū)動決策和主動投資策略的人士而言，機遇依然眾多。聚焦長期結(jié)構(gòu)性驅(qū)動因素而非傳統(tǒng)行業(yè)與地域的主題投資因其抵御短期沖擊與周期波動的潛力而日益受到青睞。投資者與業(yè)主還需理解租戶需求的變遷。房地產(chǎn)設(shè)計必須滿足租戶訴求——從支持健康福祉的高品質(zhì)設(shè)施，到卓越的可持續(xù)表現(xiàn)與房地產(chǎn)實踐的典范。租戶同樣渴求能隨需求變化而靈活調(diào)整的空間——以及愿意共IMPACTS.SAVILLS.COM體驗與消費者預(yù)期已然改變，對多功能空間的動態(tài)運營管理成為支適應(yīng)并轉(zhuǎn)型，日益將零售空間視為產(chǎn)品與服務(wù)的融合體。這一趨勢同樣體現(xiàn)在工業(yè)與物流領(lǐng)域——租戶為增強地緣政策略的推行，越來越多跨國企業(yè)青睞靠近本土市場的制造基地。方必須攜手重塑建成環(huán)境。這意味著既要升級建筑與基礎(chǔ)設(shè)施，又需克服建筑業(yè)面臨的全球性成本攀升與技能短缺等制約。隨著企業(yè)與個人財富的流動性增強，全球資本流向正在改變。地區(qū)需統(tǒng)籌考量財政激勵、本地配套與生活質(zhì)量的組合優(yōu)勢。政策制定者同樣肩負重任——尤其在制定減緩氣候變化影響居住物業(yè)視為基礎(chǔ)設(shè)施或可打開投資與發(fā)展新格局。所有利益相關(guān)方必須通力協(xié)作，推動建成空間適應(yīng)我們嶄新的生活與工作方式。MeettheauthorsDirector,WorldResearchAssociateDirector,WorldResearchConnorChiltonAnalyst,WorldResearchOliverSalmonDirector,WorldResearchMarieHickeyDirector,KelcieSellersAssociateDirector,WorldResearchCharlotteRushtonAssociate,WorldResearchSavillshasadedicatedteamwithanunrivalledreputationforproducingwell-informedandaccurateanalysis,researchandcommentaryacrossallsectorsoftheglobalpropertymarket.For170years,Savillshasbeenhelpingpeoplethrivethroughplaceandspaces.ListedontheLondonStockExchange,wehavemorethan42,000professionalscollaboratingacrossover70countries,deliveringunrivalledcoverageandexpertisetotheworldofcommercial,primeresidentialandruralrealestate.Byapplyingworldresearchdataandtrendstolocalandglobalsettings,we’reabletoempowerourclientswithinsightsfromtheforefrontoftheindustry–bringingtheiraspirationstolifethroughinnovative,tailor-madesolutions.Whetherweareworkingwithaglobalcorporatelookingtoexpand,aninvestorseekingtosustainablyoptimisetheirportfolio,orafamilytryingtofindanewhome,wehelpourclientsmakebetterpropertydecisions.Thisreportisforgeneralinformativepurposesonly.Itmaynotbepublished,reproduced,orquoted,inpartorinwhole,normayitbeusedasabasisforanycontract,prospectus,agreementorotherdocumentwithoutpriorconsent.Whileeveryefforthasbeenmadetoensureitsaccuracy,Savillsacceptsnoliabilitywhatsoeverforanydirectorconsequentiallossarisingfromitsuse.Anyin-textcurrencyconversionwasaccurateatthetimeofpublication.ThecontentisstrictlycopyrightandreproductionofthewholeorpartofitinanyformisprohibitedwithoutwrittenpermissionfromSavillsResearch.Coverillustration:NomaBarPrintedbyParkCommunications.ImpactsisproducedforSavillsbyHighbrookMedia,Highbrook.C0808投資策略22租戶核心訴求30全球財富流動38旅游業(yè)復(fù)蘇SHUTTERSTOCK,adObESTOCK,baRbaRagiSHUTTERSTOCK,adObESTOCK,baRbaRagibSOn4452建筑業(yè)阻力08306470住宅再構(gòu)想56地緣政治風(fēng)險70住宅再構(gòu)想64零售強勢回歸前沿洞察速遞5656iMPaCTS.SaViLLS.COMSHUTTERSTOCKSHUTTERSTOCK投資9文：oliversalmon 著新的房地產(chǎn)周期到來，我們需知歷史不會簡 單重復(fù)。上一個周期從全球金融危機的廢墟中 同樣成功的人可能會失望。新冠疫情已經(jīng)引發(fā)宏觀經(jīng)濟格局的范式轉(zhuǎn)變，未來需要新的策略來應(yīng)對三大挑戰(zhàn)。首先，結(jié)構(gòu)性變化加速將導(dǎo)致更多波動。未來存在更多不確定，商業(yè)周期縮短，資產(chǎn)回報之間的差異拉大。其次，利率正經(jīng)歷實質(zhì)性重置。再次，全球經(jīng)濟正回歸長期停滯的環(huán)境，人口老齡化和勞動力萎縮都將導(dǎo)致個人需求疲軟。房地產(chǎn)市場也在演變?！百Y本市場規(guī)模更大、透明度更高、更成熟，這意味著競爭更激烈，獲取超額利潤的機會更少，”第一太平戴維斯全球跨境投資主管RasheedHassan表示?！皺C構(gòu)配置趨于穩(wěn)定，新入資金更加稀缺，租戶需求也變得更加復(fù)雜及多樣化。租戶要求在使用建筑和與房東簽約時擁有更大的靈活調(diào)整空間?！?%4%3%2%0%IMPACTS.SAVILLS.COM投資房地產(chǎn)的核心理由這些挑戰(zhàn)并非無法克服，但投資環(huán)境的變化也要求投資者采取更積極主動的策略。要理解這一點，首先需要思考投資者為何選擇投資房地產(chǎn)。對多項資產(chǎn)的投資者來說，最常提到的理由是分散風(fēng)險。過去，房地產(chǎn)一直提供的是與其他資產(chǎn)類別相關(guān)性較低的穩(wěn)健回報——介于股票和債券之間，既能提供穩(wěn)定的收入，又能實現(xiàn)資本增值。然而，盡管投資者常常強調(diào)穩(wěn)定租金收入的重要性，但是真正讓他們堅定持有的是資本價值的增長。這一點在未來幾年會更加重要。隨著利率重新上調(diào)，追求收入的投資者如今在固定收益領(lǐng)域有了更多選擇。例如，目前美國投資級公司債券的到期收益率為5-6%，歐元區(qū)為3-4%——與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的初始收益率的利率也限制了投資者通過低成本債務(wù)杠桿化收入回報的空間。因此，當(dāng)前投資房地產(chǎn)需要對資本價值的前景擁有更強的信心。資本價值增長主要依賴兩大驅(qū)動力：收益率壓縮和租金增長。但在本輪周期中，兩者均無法保首先，房地產(chǎn)收益率與長期政府債券收益率加上風(fēng)險溢價同步變動。對過去兩個主要房地產(chǎn)周期的分析顯示，債券收益率和風(fēng)險溢價均對回報產(chǎn)生影響。2002-2007年，風(fēng)險溢價的下降得益于充裕的資金、金融市場風(fēng)險偏好上升以及強勁的經(jīng)濟增長。而在2010-2019年，關(guān)鍵因素是債券收益率的下降，這源于央行資產(chǎn)負債表擴張和零利率政策。展望未來，盡管央行政策利率仍在放松，長期利率已經(jīng)達到或接近預(yù)期穩(wěn)定水平。同樣地，由于房地產(chǎn)收益率未能跟上債券收益率的上升步伐，風(fēng)險溢價已處于極低水平。因此，在復(fù)蘇階段，收益率壓縮的空間非常有限。在收益率仍有壓縮空間的時候，這一過程將迅速完成。事實上，在競爭性投標(biāo)的推動下，部分市場和行5%0%-5%-10%-15%-20%5%4%3%2%0%-1%200020042008來源：第一太平戴維斯研究部引用MSCI及Macrobond數(shù)據(jù)。風(fēng)險溢價為全物業(yè)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)收益率下降。這也解釋了為什么私募股權(quán)等更偏向機會型的投資者在過去12個月愈發(fā)活躍。如果沒有收益率壓縮，資本升值就只能依賴租金增長。但租金的前景同樣喜憂參半。房地產(chǎn)是和GDP掛鉤的資產(chǎn)類別，因此租金增長與經(jīng)濟增速密切相關(guān)。全球經(jīng)濟增長持續(xù)放緩，意味著租金前景不容樂觀。因此，被動投資策略在本輪周期中可能表現(xiàn)不佳，投資者想要實現(xiàn)以往的回報還需加大投入。Hassan提出的一種策略，即向風(fēng)險更高的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移?！霸鲋敌团c機會型投資者將繼續(xù)尋找市場中的錯配機會，探索新興行業(yè)與地區(qū)，并通過翻新或改造現(xiàn)有物業(yè)的策略來創(chuàng)造價值?！薄暗@一賽道正變得越來越擁擠，且對于許多支撐全球房地產(chǎn)資本市場的風(fēng)險厭惡型機構(gòu)投資者并不適合。而高風(fēng)險投資者則依賴這些機構(gòu)作為退出策略，因此核心投資者的流失將引起整個市場的連鎖反應(yīng)?！绷硪贿x擇是制定更有可能實現(xiàn)收入增長的策略來支撐資本價值，投資者圍繞這一目標(biāo)已形成廣泛共識。alexJeffrey第一太平戴維斯投資管理首席執(zhí)行官alexJeffrey第一太平戴維斯投資管理首席執(zhí)行官過去幾年的資本市場相當(dāng)平淡，許多機構(gòu)選擇觀望。聯(lián)儲開始行動，全球一些選舉問題塵埃落定，部分資金重新流入市場。但我們并不預(yù)期市場活動會出現(xiàn)急劇的V型復(fù)蘇。部分原因在于利率不太可能快速下降——鑒于系統(tǒng)中仍存在頑固通脹——同時許多主要市場仍缺乏經(jīng)濟增長動力。因此，機構(gòu)和基金管理公司需要加速重返市場。從更長遠的角度看，房地產(chǎn)配置比例已不再增長，全球平均水平趨于穩(wěn)定。過去十年市場受益于目標(biāo)配置比例上升和投資者對房地產(chǎn)配置不足的雙重利好，和現(xiàn)在的情況形成鮮明對比。這一變化從根本上改變了投資者的心態(tài)，焦點轉(zhuǎn)向真正具備行業(yè)運營專業(yè)能力的領(lǐng)域。投資者不能再依賴收益率壓縮——盡管這在抓住周期中的恰當(dāng)時機入場仍可實現(xiàn)——而是需要通過基礎(chǔ)收益率以及提升資產(chǎn)吸引力來獲取回報。IMPACTS.SAVILLS.COM另一種頂層視角：主題投資行。在充滿不確定的時期，投資者往往會尋找能夠跳脫商業(yè)周期的策略。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，主題基金會關(guān)注長期結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟增長驅(qū)動力而非傳統(tǒng)行業(yè)和地區(qū)。許多主題投資的趨勢相對可預(yù)測。例如，我們知道人均壽命延長和出生率下降導(dǎo)致目前全球人口的老齡化。即使某些趨勢的影響尚不明確，高確定性的主題依然存在：以人工智能為例，它將會對社會產(chǎn)生廣泛影響，且無論如何都將催生更多對數(shù)據(jù)處理和存儲能力的需求。房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素，在塑造所有大趨勢中都扮演著核心角色—無論是支撐城市人口持續(xù)增長，還是緩解人類行為對氣候變化的影響。這種向主題投資的轉(zhuǎn)變并不是房地產(chǎn)業(yè)獨有的。資產(chǎn)管理規(guī)模在過去五年已經(jīng)翻倍，截至2024年年中達到5620億美元。這一增長很大程度源于新冠疫情的催化，它加速了結(jié)構(gòu)性變革，推動主題投資的流行。主題投資也不是新現(xiàn)象。在這一趨勢推動下，房地產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性需求驅(qū)動的領(lǐng)域，如“居住與倉投資者不再局限于傳統(tǒng)行業(yè)，而是探索更廣闊的居住療、教育及自助倉儲等資產(chǎn)。這些范圍的全球投資占比從2008年的不足4%升至去年的近13%。所有房地產(chǎn)都是運營性資產(chǎn)：投資者需關(guān)注租戶需求自上而下的主題策略需搭配更主動的自下而上執(zhí)行。這包括標(biāo)的篩選和靈活的策略實施。標(biāo)的篩選的重要性貫穿房地產(chǎn)業(yè)的始終，因為與公開市場不有房地產(chǎn)都是運營性資產(chǎn)”成為共識，未來投資者需要更積極地管理資產(chǎn)。在運營性房地產(chǎn)中，回報與租戶表現(xiàn)高度相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是運營密集型業(yè)務(wù)——部分收入和成本是由建筑性能及租戶表現(xiàn)決定的。過去，許多運30%20%0%-10%-20%19901995IMPACTS.SAVILLS.COM營風(fēng)險被轉(zhuǎn)嫁給租戶（例如通過“全維修保險”租賃條款，租戶自行承擔(dān)多項運營成本或外包給第三方（如租金收取和物業(yè)維護）。這一模式正在發(fā)生變化。主題投資的核心觀點在于，房地產(chǎn)不應(yīng)是可標(biāo)準(zhǔn)化交易或租賃的商品，而是“產(chǎn)品+服務(wù)”的結(jié)合體，為租戶業(yè)務(wù)增值并提升其福祉。投資者可以從租戶體驗出發(fā)，設(shè)計更符合其需求的空間，幫助租戶提高出勤率或生產(chǎn)力（如提供合作空間或完善的配套設(shè)施）或助力實現(xiàn)更廣闊的企業(yè)目標(biāo)。投資者需緊跟租戶的腳步：能夠吸引租戶入駐的物業(yè)自然也可以支撐更高的回報，降低被淘汰的風(fēng)險。房地產(chǎn)的價值創(chuàng)造正從物理空間的設(shè)計與使用，這種轉(zhuǎn)變不僅能開辟新的收入來源，還能實現(xiàn)收入建筑和數(shù)據(jù)分析的應(yīng)用可提升運營效率并降低成本。這一模式要求投資者與租戶深化協(xié)作，以快速響應(yīng)需求變化。更緊密的業(yè)主與租戶關(guān)系能增強客戶黏性，從而獲得租金定價權(quán)，既支持租金與資本價值增長，又減少資產(chǎn)淘汰風(fēng)險（尤其是在租期縮短的大環(huán)境下）。大型機構(gòu)投資者已敏銳捕捉到這一趨勢。未來兩年，歐洲機構(gòu)投資者將優(yōu)先選擇“以服務(wù)為核心”的運營平臺作為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵入口。新一輪的房地產(chǎn)周期雖剛剛起步，其輪廓已逐漸清晰。0%25%50%75%100%文：PaulTosTevin&ConnorChilTon洪水野火氣旋IMPACTS.SAVILLS.COM端天氣使建筑融資和投保時，物業(yè)運營成本和租戶使用成本也隨之上升。氣候變化從現(xiàn)金流、資產(chǎn)價值和長期財務(wù)表現(xiàn)等多方面威脅著房地產(chǎn)行業(yè)。的開發(fā)商、業(yè)主和租戶可以從“優(yōu)質(zhì)抗災(zāi)資產(chǎn)”中受益。隨著氣候適應(yīng)性成為投資和擴張決策的核心標(biāo)準(zhǔn)，擁有韌性基礎(chǔ)設(shè)施的城市將更受居民、企業(yè)和游客青睞。2024年記錄了破壞性極強的野火、風(fēng)暴和極端高溫。西班牙遭遇洪臘經(jīng)歷了氣象史上最炎熱的夏季。全球范圍內(nèi)，這是有記錄以來最熱的一年，平均氣溫首次比工業(yè)化前水平高出1.5°C。這一臨界點的突破使氣候影響更加難以預(yù)測。2025年1月的這些狀況并非偶然。在這一背景下，城市和房地產(chǎn)行業(yè)必須迅速反應(yīng)，以保持其商業(yè)、工業(yè)和旅游中心的地位。城市需要保護居民，否則將面臨社會沖擊或人口外流。適應(yīng)氣候變化需要巨額投資，但不作為的代價會更高。第一太平戴維斯地球咨詢董事災(zāi)害和極端天氣后的恢復(fù)能力，對物業(yè)資產(chǎn)的可持續(xù)性至關(guān)重要。提前適應(yīng)風(fēng)險將節(jié)省維修成本、保險費用，避免租戶流失，并減少因未能保護建筑和用戶而引發(fā)的聲譽損害?！睔夂蜃兓斐傻姆康禺a(chǎn)風(fēng)險日益增長極端天氣對房地產(chǎn)的直接影響包括建筑被淹、風(fēng)暴導(dǎo)致斷電以及辦公室過熱無法工作。次要影響則包括地面沉降風(fēng)險增加，且由于地下水抽取問題還會加劇。紐約、上海和雅加達等城市正在下沉，更容易受到海平面上升的影響。氣候變化還推高了建筑運營和保險成本，增加了開發(fā)費用，降低了房地產(chǎn)對投資者的吸引力。Ramos表示：“人們對目前全球氣候變化帶來的重大財務(wù)風(fēng)險仍認識有限。投資者很難意識到這些事件與他們的投資息息相關(guān)。但未來，這些因素將會受到更多關(guān)注，因為投資者將不得不直面這些問題?！?00020042008201220162020202400.200.2保險公司：氣候風(fēng)險的第一響應(yīng)者由于商業(yè)模式依賴風(fēng)險評估，保險公司成為對極端天氣反應(yīng)最快的風(fēng)、火災(zāi)等災(zāi)害造成全球3680億美元損失。保險費用也因此攀升。MSCI美國季度房地產(chǎn)指數(shù)追蹤的數(shù)據(jù)顯示，過去五年中，物業(yè)保險成本占收入的比例已翻倍。德勤金融服務(wù)中心預(yù)測，直至2030年，美國商業(yè)建筑保險費用將以年均復(fù)合增長率8.7%的速度上漲，而在極端天氣風(fēng)險最高的州，這一漲幅將達10.2%。這是發(fā)生在美國的案例，但全球普遍可見這一現(xiàn)象。不斷增長的保險和運營成本推高了租金，并促使租戶向風(fēng)險更低或適應(yīng)性更強的地區(qū)轉(zhuǎn)移。當(dāng)保險費用高昂到難以承擔(dān)時，投資者或貸款方將被迫承擔(dān)更多風(fēng)險，或?qū)①Y金轉(zhuǎn)移至更安全的資產(chǎn)。與此同時，房產(chǎn)的流動性下降、變現(xiàn)能力減弱，進而形成擱淺資產(chǎn)?！皻夂蜃兓瘜O端天氣事件及長期氣候模式（如海平面上升）的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來財務(wù)沖擊，并加劇資產(chǎn)擱淺風(fēng)險，”英國第一太平戴維斯集團首席氣候風(fēng)險與韌性顧問SarahBrayshaw指出。“這些影響包含造成資產(chǎn)擱淺的直接和間接因素。直接因素是指資產(chǎn)因極端天氣事件受損后無法恢復(fù)至原有狀態(tài)。間接因素則體現(xiàn)在易受氣候災(zāi)害影響的地區(qū)，物業(yè)市場價值持續(xù)下跌。若保險公司停止在高風(fēng)險地區(qū)承保新保單，導(dǎo)致保險覆蓋變得難以負擔(dān)甚至無法獲取，這一貶值趨IMPACTS.SAVILLS.IMPACTS.SAVILLS.COM各物業(yè)類型的風(fēng)險差異然而，不同類型物業(yè)受到的影響并不均等。住宅地產(chǎn)往往風(fēng)險最高，因為住宅有常住居民，且部分居民風(fēng)險承擔(dān)能力極弱，居住時間較長。相對而言，工業(yè)資產(chǎn)存續(xù)期較短，且較少分布在沿海等高風(fēng)險地區(qū)。但還有多重其他因素需要考慮?！皩τ诠I(yè)資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施而言，區(qū)位是關(guān)鍵，”英國第一太平戴維斯氣候及重大項目部董事TomDearing指出?！氨憬莸墓步煌ㄅc私營運輸網(wǎng)絡(luò)能增強員工通勤的韌性，而對一些設(shè)施而言，接入多個港口或機場對離岸供應(yīng)鏈或銷售至關(guān)重要。此外，雖然并非所有設(shè)施都能成為動力島，但配備現(xiàn)場可再生能源或低碳發(fā)電裝置以及儲能系統(tǒng)，不僅有助于減少溫室氣體排放，還能應(yīng)對停電危機，因而極具吸引力?！憋L(fēng)險、依賴及適應(yīng)：從城市的角度為保護資產(chǎn)與發(fā)展成果，城市必須在減緩對氣候變化負面影響的同時主動適應(yīng)，預(yù)防或減輕極端天氣的沖擊。適應(yīng)不只針對建筑。如果洪水頻繁沖擊當(dāng)?shù)鼗ㄔO(shè)施，使居民陷入困境，那再有韌性的建筑也于事無補。整座城市都需做出適應(yīng)性調(diào)整，保護基礎(chǔ)設(shè)施并穩(wěn)定租戶、投資者和開發(fā)商的信心。當(dāng)城市整體推行氣候適應(yīng)戰(zhàn)略時，地產(chǎn)所有者才更愿意支付溢價開發(fā)抗災(zāi)型房產(chǎn)，或?qū)吓f建筑進行韌性改造?？韶摀?dān)的保險覆蓋范圍，將更加取決于城市降低建筑環(huán)境氣候風(fēng)險的能力。不同城市面臨的氣候威脅各異，應(yīng)對準(zhǔn)備程度也不盡相同。東京在這方面處于領(lǐng)先地位——2022年啟動了“東京韌性計劃（TokyoResilienceProject）”,旨在未來等災(zāi)害，抵御其對基礎(chǔ)設(shè)施和電力系統(tǒng)的潛在沖擊。其中特別強調(diào)了高層建筑的抗災(zāi)能力。以森JPTower為例，建筑采用抗震防洪設(shè)計，配備自主熱電聯(lián)產(chǎn)系統(tǒng)，并設(shè)有可容納3600人的大型應(yīng)急避難所。然而，所有城市都仍需加大應(yīng)對力度。本文開篇地圖展示了國際投資者和租戶優(yōu)先考慮的全球主要城市面臨的主要氣候風(fēng)險——它們究竟如何應(yīng)對這些風(fēng)險？在接下來的章節(jié)中，我們將深入探討一些卓有成效的適應(yīng)性措施。隨著投資者和保險公司日益重視通過多維度數(shù)據(jù)（包括氣象模式、環(huán)境因素及歷史災(zāi)害記錄等）來評估當(dāng)前及未來的氣候相關(guān)風(fēng)險，這些案例將提供重要參考。IMPACTS.SAVILLS.COM流財務(wù)承壓租戶擴租意愿低管理貸款機構(gòu)放貸意愿降低貸款擔(dān)保要求保險保險費用升高承保機構(gòu)數(shù)量下降適宜地塊有限土地價值貶損全球海平面正以每年0.33厘米的速度上升，而暴雨融雪引發(fā)的突發(fā)性洪水也對城市構(gòu)成雙重威脅。除面臨直接損毀風(fēng)險外，洪澇高危區(qū)的房產(chǎn)保險費用也持續(xù)攀升。東京與阿姆斯特丹作為防洪前沿城市，已開創(chuàng)性地推進了韌性建年可保護約3萬住宅免受暴雨侵襲。阿姆斯特丹則采取多元化的前沿適應(yīng)策略。其標(biāo)志性項目“Schoonschip”是一個可持續(xù)的展現(xiàn)浮動建筑的抗洪韌性。胡志明市則遭受一系列水危機：城區(qū)內(nèi)澇、咸潮入侵與地面沉降相互交織。過度開采地下水則加劇沉降問僅使干旱惡化，更危及農(nóng)業(yè)。越南第一太平戴維斯副董事長TroyGriffiths指出：“從全球范圍來看，胡志明市是氣候變化的重點受災(zāi)城市。作為湄公河三角洲延伸帶，這里常年受到潮汐與季風(fēng)暴雨引發(fā)的洪災(zāi)侵襲?！澳軌虻钟坛钡牡竟绕贩N已頂層設(shè)計保證資源的有效配置，重點加強針對防洪減災(zāi)的基礎(chǔ)設(shè)施部署?！比蛞盎痫L(fēng)險持續(xù)攀升，受災(zāi)范圍不斷擴大。2025年1月洛杉磯爆發(fā)的山火并非該地區(qū)近年首例。加州75%的特大破壞性山火都災(zāi)后出臺了更嚴(yán)格的法規(guī)，但這些規(guī)定并未追溯適用于既有建筑，意味著大部分住宅仍未達標(biāo)。澳大利亞同樣面臨炎熱干燥的氣候挑戰(zhàn)，僅新南威爾士州就有140萬處房產(chǎn)位于叢林火險區(qū)。與加州類似，澳大利亞業(yè)實施了新的建筑建筑物可能遭遇的林火強度劃分等SHUTTERSTOCK,AdObESTOCK布里斯班的庫塔山住宅堪稱高風(fēng)險火險區(qū)韌性建筑的典范。這棟由NielsenJenkins設(shè)計的住宅采用韌性材料建造，外圍設(shè)有高砌塊些模仿林間空地的扁平綠色庭院能夠吸收地表徑流，形成額外的防火SHUTTERSTOCK,AdObESTOCK全球主要城市正經(jīng)歷更猛烈持久高能耗的傳統(tǒng)空調(diào)并非可持續(xù)解決方案，區(qū)域供冷系統(tǒng)展現(xiàn)出更大潛力。這一系統(tǒng)通過集中儲水冷卻后輸送到周邊建筑中給室內(nèi)降溫。通過這一方式，迪拜的能效指數(shù)達到了傳統(tǒng)措施效果的5至10倍。巴黎則創(chuàng)新打造了一系列“清涼法國第一太平戴維斯可持續(xù)發(fā)展主管ElenaRivilla-Lutterkort指的速度快于全球的平均速度。巴黎目前正按照升溫4℃的假定推進改造。除降溫設(shè)施外，全市還開通了幫助弱勢群體的熱浪援助熱線?！耙呀?jīng)有超過一萬人注冊使用員會打電話聯(lián)系已注冊的居民，確保他們得到相應(yīng)的福利安置?！钡珰夂蜻m應(yīng)性改造也不乏爭綠地抬升周邊房價，因而改造過程也變得很棘手?！熬G色空間的擴建能夠吸引更富裕的家庭，這也導(dǎo)致改造得較好區(qū)GaBriellaZePFSEGROGaBriellaZePFSEGRO可持續(xù)事業(yè)部董事SEGRO致力于在英國及歐洲大部分地區(qū)開發(fā)和管理可持有及新建資產(chǎn)在未來持續(xù)發(fā)揮應(yīng)對日益復(fù)雜的氣候挑戰(zhàn)在西班牙的一個項目就同時配備了防洪溝渠和抗旱雨水收集系統(tǒng)——這正體現(xiàn)了我們根據(jù)地域特性制定的適應(yīng)性策略。強制性的可持續(xù)發(fā)展政策在已有及新建建筑中持續(xù)探索氣候適應(yīng)方案。這種可持續(xù)經(jīng)營模式旨在日益認識到氣候適應(yīng)措施能夠提看到建筑韌性提升帶來的效益。然而我們個體的力量遠遠的基礎(chǔ)設(shè)施和地方氣候法規(guī)結(jié)固的生態(tài)系統(tǒng)。IMPACTS.SAVILLS.COMIMPACTS.SAVILLS.COM租戶需求變化23文：sarahBrOOKs去五年間，辦公空間的特質(zhì)已發(fā)生深刻改變，在顛覆性變革時期中適應(yīng)了租戶的需求與期待，完成轉(zhuǎn)型。當(dāng)今員工（尤其是年輕一代）的偏好，正推動企求優(yōu)質(zhì)且設(shè)計得當(dāng)?shù)目臻g，以助力人才吸引、留存與效能提升。112233445555混合辦公向高端與個性化轉(zhuǎn)型向高端與個性化轉(zhuǎn)型33業(yè)主-租戶關(guān)系PETRADUFKOVA健康福祉PETRADUFKOVA健康福祉2環(huán)境可持續(xù) 租戶需求變化租戶需求變化25全球辦公建筑正經(jīng)歷一場顯著變革，將健康與福祉作為核心設(shè)計理念已成為明確趨勢。全球辦公建筑正經(jīng)歷一場顯著變革，將健康與福祉作為核心設(shè)計理念已成為明確趨勢。這一轉(zhuǎn)變部分源于人口結(jié)構(gòu)的變化。2019年，嬰兒潮一代和X世代約占全球勞動力的60%。但到2034年，至少在發(fā)達經(jīng)濟體內(nèi)，千禧一代、Z世代和α世代的比重將占約80%。年輕世代逐漸成為職場主力，他們更加重視身心健康，并期望工作場所能提供相應(yīng)支持。租戶如今追求的辦公空間需要配備自然采光與晝夜節(jié)律照明系統(tǒng)、符合人體工學(xué)的家具、高品質(zhì)休閑交流區(qū)、促進非久坐辦公的主動式設(shè)計及療愈空間?？梢酝ㄏ驊敉?、強調(diào)通透采光、通風(fēng)良好或采用自然設(shè)計（運用綠植等自然元素）的空間尤其受到租戶追捧?！皩嶓w辦公環(huán)境可通過優(yōu)質(zhì)休息區(qū)促進社交聯(lián)結(jié)與放松休憩，同時改善自然采光與空氣質(zhì)量，從而提升員工心理健康水平，”第一太平戴維斯全球企業(yè)解決方案部主管、執(zhí)行副總裁MichelleNeedles指出。這種健康導(dǎo)向趨勢也反映在WELL建筑標(biāo)準(zhǔn)認證數(shù)量的激增上，該認證針對促進人類健康的建筑空間。自2020年以來，參與各項WELL系列認證的房地產(chǎn)項目增長了300%。020152016201720182019202020212022IMPACTS.IMPACTS.SAVILLS.COM類似認證如關(guān)注建筑健康支持的Fitwel、包含室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的RESET等，也正獲得越來越廣泛的認可。自疫情以來，室內(nèi)空氣質(zhì)量已成為租戶的核心訴求。人們?nèi)找嬲J識到，良好的通風(fēng)系統(tǒng)不僅能降低空氣傳播病毒風(fēng)險，還可提升工作效率。有質(zhì)量的富氧空氣可以改善工作表現(xiàn)，而吸入常見室內(nèi)污染物則會導(dǎo)致疲勞、頭痛及認知功能下降。在中國、印度等有室外污染問題的地區(qū)，優(yōu)質(zhì)辦公空間的室內(nèi)空氣質(zhì)量可達室外環(huán)境的十倍以上，這使其成為高端寫字樓的必備要素。高級過濾系統(tǒng)、空氣監(jiān)測傳感器及相關(guān)認證已成為標(biāo)配。越重視建筑的環(huán)境可持續(xù)性。在政策法規(guī)變化以及消費者、員工和其他利益相關(guān)方期望的推越重視建筑的環(huán)境可持續(xù)性。在政策法規(guī)變化以及消費者、員工和其他利益相關(guān)方期望的推動下，許多企業(yè)都為其運營制定了宏大的凈零排放目標(biāo)。因此，租戶也對優(yōu)質(zhì)辦公樓提出了更高的環(huán)保要求，包括高效節(jié)能系統(tǒng)，環(huán)保設(shè)計理念及LEED、BREEAM和能源之星等環(huán)保認證。“在歐洲，可持續(xù)性已成為租賃決策的關(guān)鍵考量因素，”荷蘭第一太平戴維斯業(yè)務(wù)部主管EllenWaals表租金可比低評級或未獲評建筑高15%?！睉魰C合評估整體商業(yè)價值，包括高品質(zhì)配套設(shè)施、健康福祉支持體系以及空間規(guī)模等關(guān)鍵要素?！眮喬貐^(qū)的可持續(xù)實踐正加速發(fā)展。中國、日本和韓國尤為突出，環(huán)境可持續(xù)已深度融入企業(yè)戰(zhàn)略。不過，區(qū)域內(nèi)各市場的實施程度差異顯著：綠色認證甲級寫字樓的租金溢價幅度不一，但平均維持在10%左右。美國市場則呈現(xiàn)不同特點。雖然業(yè)主較少直接以“綠色建筑”作為營銷賣點，但那些擁有短期可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)租戶則把能源效率及相關(guān)建筑性能指標(biāo)視為選址決策的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。于疫情期間：面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境，業(yè)主與租戶逐漸脫離簡單的交易關(guān)系，轉(zhuǎn)向更緊密的溝通協(xié)作。市場尤為明顯。這標(biāo)志著從業(yè)主市場到租戶市場的轉(zhuǎn)變。為在艱難的租賃環(huán)境中提升續(xù)租率，業(yè)主們正積極向租戶靠攏—通過深入了解空間需求，提供優(yōu)化辦公體驗、提升到崗率的服務(wù)，使其策略與用人企業(yè)的核心訴求高度契合。雖然租戶主導(dǎo)的市場不會一直保持現(xiàn)狀，但這種深化的合作關(guān)系有望長期延續(xù)。越來越多的業(yè)主完成了心態(tài)上的轉(zhuǎn)變，意識到以租戶為中心、建立長期伙伴關(guān)系、轉(zhuǎn)型為服務(wù)提供商的模式，才是行業(yè)未來的發(fā)展方向。3于疫情期間：面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境，業(yè)主與租戶逐漸脫離簡單的交易關(guān)系，轉(zhuǎn)向更緊密的溝通協(xié)作。市場尤為明顯。這標(biāo)志著從業(yè)主市場到租戶市場的轉(zhuǎn)變。為在艱難的租賃環(huán)境中提升續(xù)租率，業(yè)主們正積極向租戶靠攏—通過深入了解空間需求，提供優(yōu)化辦公體驗、提升到崗率的服務(wù)，使其策略與用人企業(yè)的核心訴求高度契合。雖然租戶主導(dǎo)的市場不會一直保持現(xiàn)狀，但這種深化的合作關(guān)系有望長期延續(xù)。越來越多的業(yè)主完成了心態(tài)上的轉(zhuǎn)變，意識到以租戶為中心、建立長期伙伴關(guān)系、轉(zhuǎn)型為服務(wù)提供商的模式，才是行業(yè)未來的發(fā)展方向。3YaLPEshPaJWaNI英國安聯(lián)保險地產(chǎn)及辦公空間服務(wù)部主管安聯(lián)保險作為英國最大的YaLPEshPaJWaNI英國安聯(lián)保險地產(chǎn)及辦公空間服務(wù)部主管安聯(lián)保險作為英國最大的點和目的的根本性變革而演進。員工是我們戰(zhàn)略制定的核組織成功的載體?？沙掷m(xù)也是我們戰(zhàn)略愿景力于甄選優(yōu)質(zhì)物業(yè)支持員工福祉碳的未來。通過與人力資源和信息技術(shù)部門的深度協(xié)作，我們打造出以員工為中心、科技驅(qū)動的辦公解決方案，確保滿足不同的訴提升健康福祉、可持續(xù)性和成本效益方面發(fā)揮關(guān)鍵作用，通過數(shù)據(jù)洞察賦能員工并優(yōu)化空間使用效率。的戰(zhàn)略杠桿。依托強大的供應(yīng)商合作伙伴，我們正在構(gòu)建具有適應(yīng)性、包容性和可持續(xù)性的空間體系。這些空間既是企業(yè)身份的具象表達，更是面向未來的戰(zhàn)略投資。租戶需求變化27IMPACTS.SAVILLS.COM企業(yè)及員工對辦公空間的訴求也發(fā)生了深刻變革。如今，企業(yè)需要能夠激發(fā)員工潛能、塑造企業(yè)文化的優(yōu)質(zhì)辦公場所。這些空間既要成為協(xié)作與聯(lián)結(jié)的樞紐，又要滿足多元化員企業(yè)及員工對辦公空間的訴求也發(fā)生了深刻變革。如今，企業(yè)需要能夠激發(fā)員工潛能、塑造企業(yè)文化的優(yōu)質(zhì)辦公場所。這些空間既要成為協(xié)作與聯(lián)結(jié)的樞紐，又要滿足多元化員工需求?，F(xiàn)代高端寫字樓成功的關(guān)鍵，在于建筑本身及周邊區(qū)域的配套設(shè)施品質(zhì)。位于核心商圈的活力辦公空間正成為人力資源戰(zhàn)略的重要組成，幫助企業(yè)打造提升員工滿意度、生產(chǎn)力與忠誠度的工作環(huán)境。企業(yè)還期望高級寫字樓配備禱告室、母嬰室等私密空間，以及滿足無障礙和多樣性員工需求的設(shè)計，來踐行多元化、公平與包容戰(zhàn)略。美國市場表現(xiàn)尤為突出，地標(biāo)資產(chǎn)平均溢價達60%，部分甚至超100%“亞太地區(qū)對‘超甲級辦公度假體’的需求日益旺盛，”亞太第一太平戴維斯設(shè)計部主管SimonRaper表示，“這類空間配備健身中心、托育設(shè)施及定制辦公空間等高端配套。租戶希望員工因向往優(yōu)質(zhì)環(huán)境而主動到崗，真正感知到空間的價值并投入高效工作——他們想要的不是一處不錯的辦公建筑，而是追求最好的。”20%40%60%80%0%20%40%60%80%100%來源：第一太平戴維斯研究部引用各企業(yè)50%4天3天5天0%市場頂端也開始出現(xiàn)通過特色建筑打造差異化競爭力的趨勢。近年來，對歷史建筑改造的現(xiàn)代辦公空間需求顯著增長，歐洲及亞太市場尤為明顯。同時，定制化設(shè)計的頂級寫字樓也通過獨特材質(zhì)運用塑造建筑個性。作模式與技術(shù)發(fā)展重塑傳統(tǒng)辦公、重新定義高級辦公空間，頂級（含超甲級）與普通甲級寫字樓的市場分化將日益結(jié)構(gòu)化。租戶需求變化29IMPACTS.SAVILLS.COM辦公室出勤天數(shù)辦公室出勤天數(shù)辦公室出勤天數(shù)辦公室出勤天數(shù)543210543210過去五年間，混合辦公政策經(jīng)歷了顯著演變，且仍在持續(xù)調(diào)整。盡管眾多企業(yè)采取了靈活辦公的模式，但辦公室辦公與遠程辦過去五年間，混合辦公政策經(jīng)歷了顯著演變，且仍在持續(xù)調(diào)整。盡管眾多企業(yè)采取了靈活辦公的模式，但辦公室辦公與遠程辦公的比例仍因當(dāng)?shù)厥袌銎?、基礎(chǔ)設(shè)施和住房成本等因素而異。第一太平戴維斯2025年1月的全球調(diào)研顯示，近90%的受訪者預(yù)計企業(yè)將在今年提高辦公室出勤要求，但其中存在明顯地域差異。亞太地區(qū)中約半數(shù)市場預(yù)計今年不會調(diào)整出勤政策，11%的受訪者認為企業(yè)反而會提供更靈活的混合辦公方案——這一定程度上因為當(dāng)前的坐班制度已相對嚴(yán)格。增加坐班辦公天數(shù)，在原本復(fù)工進度就最為滯后的北美地區(qū)，趨勢更加明顯。金融服務(wù)業(yè)領(lǐng)跑復(fù)工潮，摩根大通、花旗集團、高盛和摩根士丹利等機構(gòu)已要求員工每周五天到崗。科技行業(yè)中，亞馬遜和戴爾也出臺了類似規(guī)定。我們對32個市場的調(diào)研顯示，全球范圍內(nèi)企業(yè)普遍要求每周3-4天在辦公室內(nèi)辦公已成為主流，而在所有地區(qū)內(nèi)實際出勤率均超出企業(yè)強制要求。亞洲城市的辦公室辦公傾向尤為突出。全球平均來看，Z世代比年長員工平均多花12%時間在辦公室，他們更看重辦公室內(nèi)學(xué)習(xí)、社交和職業(yè)指導(dǎo)所能提供的職業(yè)發(fā)展機會。每周出勤也有一定波動。周二至周四是高峰時當(dāng)?shù)卣徒煌ú块T試圖通過創(chuàng)新的方式鼓勵非高峰時段的通勤和出行。例如，巴黎要求私營企業(yè)至少補貼員工公共交通通勤費用的50%倫敦的交通部門則在2024年5月試行軌道交通系統(tǒng)周五全天的非高峰票價政策，雖因公眾知曉度不足影響效果，但對了解政策的年輕通勤群體確有激勵作用。在歐美市場中，企業(yè)若想提升出勤率，需在滿足集中辦公需求與打造支持多元化工作場景、提升員工積極體驗的辦公環(huán)境之間找到平衡點。文：PaulTosTevinIMPACTS.SAVILLS.COM風(fēng)云變幻的地緣政治與經(jīng)濟格局中，全球財富流動正呈現(xiàn)新態(tài)勢——高凈值人士與企業(yè)對區(qū)位的選擇正在形成更全面的評估體系。全球企業(yè)與個人財富具有高度辨別力且伺機而動，始終追尋最適配的發(fā)展土壤。盡管政府政策、稅收優(yōu)惠及資金激勵等傳統(tǒng)要素仍是關(guān)鍵驅(qū)動力，但當(dāng)下高凈值群體與企業(yè)決策時將進行更多方面的考量。地域價值——既包含人才資候條件等軟性特質(zhì)——與資金激勵措施關(guān)聯(lián)密切。當(dāng)不同候選目的地提供相近的資金優(yōu)惠條件時，這種綜合的地域價值往往就會成為決定性的考量因素?！柏敻粡母鼜V泛的區(qū)域和行業(yè)領(lǐng)域涌現(xiàn)，各個區(qū)域為爭取投資前赴后繼，”第一太平戴維斯個人辦公室聯(lián)席主管AlexChristian指出，“雖然財富的來源與流向在不斷演變，但不動產(chǎn)始終扮演著雙重角色：既是抵御全球波動的避險工具，更是資本沉淀的重要載體?！备鲊峁┒鄻踊畲胧┓e極吸引高凈值人士，包括境外收入稅收減免，以及通過投資換取居留權(quán)前五大洲逾100個國家已立法實施黃金簽證政策。但政府提供的條件也在變化。預(yù)算壓力促使部分地區(qū)縮減稅收優(yōu)惠，而另一些地區(qū)則將財富創(chuàng)造作為高凈值人士移民政策的核心。近年來，多國已逐步取消投資購房獲身份條款，轉(zhuǎn)向要求資金投入本土投資基金或文化遺產(chǎn)項目。面對移民政策調(diào)整，高凈值人士采取不同應(yīng)對策略：中等財富群體傾$3,860$2,590$3,860$2,590$2,550$2,000$1,950$1,920$1,880$1,860$1,490香港高端住宅資本價值每平方英尺$3,860IMPACTS.SAVILLS.COM財富流動33londonlondon倫敦高級倉儲成本每平方英尺$44$44$44$30$26$25$23$23$22$20SHUTTERSTOCK,AdObESTOCK紐約SHUTTERSTOCK,AdObESTOCK紐約高端寫字樓成本每平方英尺$207$230$207$144$104個人財富基礎(chǔ)生活質(zhì)量統(tǒng)一稅。這一政策顯著刺激了米蘭等城市的高端地產(chǎn)市場—個人財富基礎(chǔ)生活質(zhì)量迪拜在撒丁島和翡翠海岸，八成頂級豪宅買家為國際人士。迪拜阿布扎比12阿聯(lián)酋通過財稅與生活方式的組合不遺余力地吸引高凈值人士。其黃金簽證計劃要求投資200萬迪拉姆（約55萬美元即可獲得長達10年享受低稅收的居留權(quán)。阿布扎比12310而對于攜帶企業(yè)遷移的高凈值人士，阿聯(lián)酋尤其具有吸引力。在去石油化并加速發(fā)展多元化經(jīng)濟的過程中，企業(yè)和主權(quán)財富投資持續(xù)涌入，房地產(chǎn)業(yè)交易和價值水漲船31049高。2024年迪拜高端住宅資本價值上漲6.8%，而寫字樓僅第四季度價值即增長7%。49圣何塞85中東第一太平戴維斯研究與咨詢部董事RachaelKennerley指圣何塞8576出，阿布扎比市場也面臨相似的狀況。“阿布扎比主權(quán)財富基金成功吸引了家族辦公室及跨國企業(yè)入76駐，進而帶動寫字樓需求與豪宅市場。值得注意的是，其他國家財稅政策的收緊反而強化了阿聯(lián)酋的優(yōu)勢—向于在優(yōu)惠縮水時遷往他處，而超高凈值人士更傾向于保留原有生活據(jù)點，僅新增居住地而非徹底撤離。哥等國際都市仍受高凈值人士青向于在優(yōu)惠縮水時遷往他處，而超高凈值人士更傾向于保留原有生活據(jù)點，僅新增居住地而非徹底撤離。哥等國際都市仍受高凈值人士青睞，但新興目的地也在嶄露頭角。例如，近期意大利部分地區(qū)憑借獨特的生活方式與資金激勵措施顯著提升了吸引力。過去10年中至少9年是非納稅居民的高凈值人士，可選擇對全球范圍內(nèi)的收入繳納每年20萬歐元的這一分化導(dǎo)致2024年全球外商之間差異顯著。例如，印度在2024年第三季度宣布了195個外資綠地項目，這是黑石集團等西方投資者的重點目標(biāo)。黑石計劃在亞洲投資至少100億美元，且主要集中在印度。財富流動35IMPACTS.SAVILLS.COM美國上一屆政府推出多項措施吸引外資資金流，自2020年以來已提供544億美元的激勵措施。此外，法案》及《基礎(chǔ)設(shè)施投資與就業(yè)法案》，2020至2024年間美國還吸引了約1萬億美元的企業(yè)投資。各州也競相提供地方性稅收減免和房產(chǎn)稅優(yōu)惠，以增強競爭力。美國第一太平戴維斯執(zhí)行董事長KenBiberaj指出，雖然政策激勵非常重要，但取得商業(yè)成功仍是企業(yè)選址的首要驅(qū)動力。“先進制造企業(yè)首要考慮的是人才、能源與區(qū)位。企業(yè)設(shè)址的時候需要合適的人才、充足的能源——AI和數(shù)據(jù)中心的需求激增使得穩(wěn)定電力供應(yīng)愈發(fā)關(guān)鍵。其次，企業(yè)渴求合適的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，并傾向于選擇能優(yōu)化供應(yīng)鏈、戰(zhàn)略合作伙伴及供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)的區(qū)位。人才和區(qū)位在企業(yè)選址決策中的重要性日漸增長，催生了圍繞選址形成的高校、私營企業(yè)和資金、政府“三重螺旋”新型產(chǎn)業(yè)聚集。產(chǎn)業(yè)集群可跨越城市、區(qū)域乃至國界，其核心特征在于企業(yè)、供應(yīng)商與機構(gòu)形成緊密網(wǎng)絡(luò)，共享人才資源。這種協(xié)同效應(yīng)能形成投資與人才聚集的良性循環(huán)，進而重塑房地產(chǎn)投資格局與需求導(dǎo)向。美國硅谷在區(qū)域內(nèi)整合了頂尖研究機構(gòu)和伯克利、斯坦福等高等學(xué)府，協(xié)同企業(yè)、風(fēng)投資金和高技術(shù)勞動力推動快速創(chuàng)新和科技發(fā)展。金三角也匯集了區(qū)域內(nèi)的頂尖高校研究中心及倫敦的企業(yè)及資本生態(tài)，形成了領(lǐng)先的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)集群的輻射范圍可突破地域與行業(yè)界限，中國的粵港澳大灣區(qū)便是典型范例。區(qū)域涵蓋廣州、深圳、東莞等9座內(nèi)地城市，以及香港、澳門兩個特別行政區(qū)，形成多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。中國第一太平戴維斯研究部主域內(nèi)的經(jīng)濟活力源自互補產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略整合—香港作為國際金融中心、深圳擔(dān)當(dāng)科技創(chuàng)新引擎、廣州發(fā)揮制造基地優(yōu)勢。在完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和政策協(xié)同支持下，這種產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)創(chuàng)造了顯著的規(guī)模經(jīng)濟效益?！眐ibDgo蘇黎世北京ibhbioSl紐約倫敦首爾12310498567kibDgo蘇黎世北京ibhbioSl紐約倫敦首爾12310498567企業(yè)與高凈值人士的選址決策從未由單一因素決定。尤其對高凈值企業(yè)與高凈值人士的選址決策從未由單一因素決定。尤其對高凈值人群而言，財稅優(yōu)惠必須與軟性配套形成組合優(yōu)勢。第一太平戴維斯全球住宅業(yè)務(wù)清單。雖然稅務(wù)與財務(wù)激勵仍是跨地軟性條件也愈發(fā)受到重視?！眰€人偏好同樣影響決策。導(dǎo)致高凈值人群擇址的或許是頂級高爾夫球場，或許是頂尖學(xué)府或沖浪勝地，也可能是對特色餐飲或成熟國際社區(qū)的青睞。技術(shù)人才同樣追求高回報、高品質(zhì)生活的雙重目標(biāo)。這種人才集聚效應(yīng)進而形成良性循環(huán)，成為企業(yè)擴張選址時考量的重要要素。第一太平戴維斯財富動態(tài)指數(shù)展示了在吸引個人和企業(yè)投資方面表現(xiàn)突出的城市，并突出了影響選址決策的一些因素。迪拜以其良好的氣候環(huán)境和生活質(zhì)量、財務(wù)激勵而居于榜單首位。其次是阿布扎比和新加坡。新加坡對企業(yè)的吸引力更強。高度友好的營商環(huán)境、穩(wěn)健的經(jīng)濟基礎(chǔ)和外資的高度利用使其在企業(yè)指數(shù)上排名第一。首爾、深圳和舊SHUTTERSTOCK金山等科技和高等教育實力過硬的城市在當(dāng)前知識經(jīng)濟發(fā)展中表現(xiàn)出眾，在企業(yè)指數(shù)中也排名前列，和紐分秋色。SHUTTERSTOCK財富流動37IMPACTS.SAVILLS.COMGunnlauGuReRlenDssonENSO是一家總部位于倫敦的輪胎科技公司，專注于研發(fā)電動汽車專用輪胎。我們致力于解決輪胎磨損導(dǎo)致的空氣污染問題，通過創(chuàng)新設(shè)計減少污染排放，延長電動汽車?yán)m(xù)航里程以達到幫助車主節(jié)省開支，踐行環(huán)保的目的。我們即將采用100%可再生能源和碳中和建材，在美國建設(shè)新型輪胎生產(chǎn)基地。市場機遇是我們決定在美國拓展業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。美國市場擁有龐大的電動汽車消費者基礎(chǔ)，而國內(nèi)產(chǎn)能相對不足。政策環(huán)境法案》等舉措使美國環(huán)保署能夠制定更嚴(yán)格的排放標(biāo)準(zhǔn)，為輪胎行業(yè)的技術(shù)進步鋪平了道路。前12名中有六座城市同時錄入個人和企業(yè)榜單，表明個人和企業(yè)的優(yōu)先考慮事項高度重疊。高技能人才更看重生活質(zhì)量，而能夠支持人才安居樂業(yè)的城市也是企業(yè)想要前12名中有六座城市同時錄入個人和企業(yè)榜單，表明個人和企業(yè)的優(yōu)先考慮事項高度重疊。高技能人才更看重生活質(zhì)量，而能夠支持人才安居樂業(yè)的城市也是企業(yè)想要駐扎的城市。生活方式因素對個人的影響更為顯著，但創(chuàng)造條件使人才聚集或高凈值人才連帶其企業(yè)一同遷入，也將成為吸引企業(yè)資金的磁石。資金激勵仍舊是企業(yè)選址決策的核心因素，但區(qū)位因素在全球財富配置中的影響力也不容小覷。量——就業(yè)崗位將達到2,400個。考慮到交通網(wǎng)絡(luò)及供應(yīng)鏈達、德克薩斯及喬治亞州列入備選設(shè)廠目的地。800600400200201220132014201520162017文：KELCIESELLERS旅游業(yè)復(fù)蘇392018201920202021202220232024來源：第一太平戴維斯研究部引用聯(lián)合國旅游IMPACTS.SAVILLS.COM全球旅游業(yè)持續(xù)復(fù)蘇，各地民眾的旅行需求顯著回全升。2024年國際旅游人數(shù)已恢復(fù)至疫情前水平，全球共接待14億國際過夜游客，較2023年增長要得益于核心客源市場強勁的出行需求，以及亞太地區(qū)旅游目的地的持續(xù)復(fù)蘇——其中多數(shù)目的地游客量已超越2019年水平。旅游業(yè)回暖為房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來深遠影響。運營類地產(chǎn)，其中以酒店為最成熟的類別，正吸引更多投資者關(guān)注。在通脹高企與融資成本上升的背景下，酒店資產(chǎn)的現(xiàn)金流特性更具吸引力。在需求驅(qū)動下，2024年全球酒店平均入住率與日均房價同步增長，后者上漲2.6%至142美元每晚，進一步鞏固投資信心。2025年旅游業(yè)將延續(xù)增長態(tài)勢，預(yù)計國際游客量同比增長3%-5%，眾多新酒店項目即將投入運營。據(jù)CoStar房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海、紐約、倫敦和迪拜將成為2025年新增客房供應(yīng)量最大的城市。西班牙第一太平戴維斯建筑與租戶解決方案執(zhí)行董事LeyreOctaviodeToledo認為，酒店業(yè)必須順應(yīng)市場需求變化才能成功。“僅對酒店進行美學(xué)改造已遠遠不劃酒店空間與功能，在保持本質(zhì)特色的同時，更靈活、可持續(xù)并與周邊環(huán)境融合?！?5%30%25%20%%%變化5%0%-5%-10%-15%32%8%8%-0.1%-7%亞太地區(qū)北美地區(qū)南美地區(qū)亞太地區(qū)北美地區(qū)南美地區(qū)加勒比地區(qū)歐洲地區(qū)中東地區(qū)來源：第一太平戴維斯研究部引用聯(lián)合國旅游IMPACTS.SAVILLS.COM新興市場不斷壯大的中產(chǎn)階級旅行需求日益增長，以及消費者逐漸更重視體驗而非商品，這些趨勢推動了旅游業(yè)的增長。雖然全球旅游業(yè)普遍復(fù)蘇，但各地區(qū)存在差異。德國、美國和中國仍是國際旅行最大的客源市場。中國出境游持續(xù)恢復(fù)，但預(yù)計要到2026年才能恢復(fù)到2019年水平。2024年旅游業(yè)出口總收入（含客運）預(yù)計達1.9萬億美元，較2019年增長約4%，成為許多地區(qū)關(guān)鍵經(jīng)濟驅(qū)動力。然而，這一全球復(fù)蘇并非一帆風(fēng)順。2024年巴塞羅那、巴黎和加那利群島都出現(xiàn)了針對過度旅游的抗議活動。不過這些個別事件可能有助于提升游客對冷門目的地的興趣，促使他們探索新的旅行地。AdObeSTOCkAdObeSTOCk聚焦四個區(qū)域旅游市場2024年中東地區(qū)國際游客接待量較2019年增長32%，成為全球復(fù)蘇最強勁的地區(qū)之一。各國正廣泛開展雄心勃勃的旅游開發(fā)計劃推動經(jīng)濟多元化和就業(yè)增長。阿聯(lián)酋持續(xù)提升全球吸引力，新建機場以應(yīng)對客流增長。目前旅游業(yè)約占中東GDP的9%，預(yù)計到2032年前將保持年均7.7%的增速，是該地區(qū)整體經(jīng)濟增項目正推動游客設(shè)計覆蓋區(qū)域內(nèi)多個關(guān)鍵景點的旅行路線?！拔鳉W和南亞始終是阿聯(lián)酋最大客源地，同時中國游客增長顯著，”中東第一太平戴維斯研究與咨詢董事RachaelKennerley指出。她補充道，西歐游客偏愛冬日陽光，而來自溫暖地區(qū)的游客更追求體驗式度假。“備受矚目的拉斯海馬酋長國永利阿爾馬爾詹島項目（WynnAlMarjanIsland）將于2027年初開放，這是阿聯(lián)酋首個持牌博彩場所；連接七個酋長國11個城市的阿提哈德鐵路客運服務(wù)也即將上線，打開阿大量大規(guī)模項目持續(xù)推進，加上七個2024年，西班牙接待國際游客達9,400萬人次，已超越2019年數(shù)據(jù)。絕大多數(shù)游客青睞沿海地區(qū)，其中加那利群島成為最熱門目的地。歐洲各國仍是主要客源地，82%的游客選擇旅游住宿設(shè)施，其中67%入住酒店，11%偏好旅游公寓。旅游業(yè)對西班牙GDP貢獻超13%，其增速達到整體經(jīng)濟的兩倍，2024年行業(yè)規(guī)模預(yù)計突破2,000售房收入同比增長11.5%，馬德里以14%的增幅領(lǐng)跑?！办柟坛晒Φ年P(guān)鍵在于持續(xù)為要求日益精細的客戶提供差異化體驗，在保持服務(wù)質(zhì)量的同時避免同質(zhì)化，”西班牙第一太平戴維斯酒店業(yè)務(wù)執(zhí)行董事JuanGarnicaAlvarez-Alonso強調(diào)。非常樂觀，游客量、間夜數(shù)和日均房價都將實現(xiàn)理性可持續(xù)增長。我們預(yù)計，可能從今年即開始業(yè)主與運營商整合的浪潮，推動企業(yè)交易量激增。”長期備受青睞的加勒比地區(qū)國際游客量在2023年已超越疫情前水除酒店度假村開發(fā)外，加勒比地區(qū)的標(biāo)志性特色在于品牌住宅及定制化地產(chǎn)項目的崛起。截至2024年7月，區(qū)域內(nèi)已有21個運營中的品牌住個項目在建，將新增2,100套住宅?！捌放谱≌@一資產(chǎn)類別源于酒店業(yè)特別是奢華酒店業(yè)的延伸，”第一太平戴維斯全球住宅開發(fā)咨詢“如今這類與酒店共生或獨立運營的項目，既提振了地方經(jīng)濟，又促進了當(dāng)?shù)芈糜问袌霭l(fā)展?！睂Ρ姸喽燃賲^(qū)開發(fā)商（尤其是高端領(lǐng)域）而言，隨著國際運營商通過品牌效應(yīng)實現(xiàn)收入多元化，品牌住宅只是綜合開發(fā)策略的一環(huán)。加勒比地區(qū)還盛行公寓式酒店（通常未形成品牌允許業(yè)主全年居住。旅游業(yè)復(fù)蘇432024年日本接待國際游客達3,700萬人次，遠超2019年3,200萬的歷史峰值，且持續(xù)增長的勢頭強勁。在東京20%同比漲幅的帶動下，全國日均房價持續(xù)攀升，入住率也全面回升。2024年日本酒店資產(chǎn)受到投資熱捧，完成幾筆大宗交易，板塊總成交占日本地產(chǎn)交易總額的20%，創(chuàng)下歷史新高。由于高端品牌酒店相對供給不足，預(yù)計將引發(fā)新一輪開發(fā)、品牌打造與價值提升熱潮?！叭赵H值的背景將持續(xù)支撐市場增長，”2024年日本酒店資產(chǎn)受到投資熱捧，完成幾筆大宗交易，板塊總成交占日本地產(chǎn)交易總額的20%，創(chuàng)下歷史新高。由于高端品牌酒店相對供給不足，預(yù)計將引發(fā)新一輪開發(fā)、品牌打造與價值提升熱潮?！叭赵H值的背景將持續(xù)支撐市場增長，”Matsunaga補充道，“2025大阪世博會等大型活動將進一步刺激需求?！彪S著國際旅游復(fù)蘇態(tài)勢延續(xù)，我們預(yù)計酒店業(yè)將深度受益，日漸增長的需求將持續(xù)推高房價，為投資者創(chuàng)造更豐厚的回報。19%，其中80%由日均房價上漲驅(qū)京及其他主要城市的高檔奢華酒店表現(xiàn)尤為突出，增幅遠超全國均值。”IMPACTS.SAVILLS.COM文：sarahBrOOKs東京站東京站涉谷站涉谷站倫敦倫敦代辦公空間正面臨轉(zhuǎn)型拐點。全球職場人士日益追求能同時提升效率、靈活代辦公空間正面臨轉(zhuǎn)型拐點。全球職場人士日益追求能同時提升效率、靈活疫情為辦公模式帶來前所未有的快速變革，促使企業(yè)重新審視辦公場所的價值。如今混合辦公已成常態(tài)，辦公室不再僅是工作場所，更演變?yōu)榇龠M協(xié)作、創(chuàng)新與人才發(fā)展的核心樞紐。利物浦街車站此外，辦公空間還需要滿足一系列需求。為深入洞察2025年優(yōu)質(zhì)辦公空間的決定性特征，第一太平戴維斯開展了一項覆蓋租戶、業(yè)主利物浦街車站結(jié)果顯示，自然采光、建筑安防、層高等傳統(tǒng)要素依然是考量重點。租戶對協(xié)作空間質(zhì)量的重視遠超業(yè)主與開發(fā)商。區(qū)位選擇仍然是關(guān)鍵，但除了臨近交通樞紐外，企業(yè)租戶現(xiàn)在也更青睞配套豐富的都市核心區(qū)—既能滿足員工餐飲購物需求，又能提升辦公場所吸引力。總的來看，臨近交通樞紐的便利性重要性最高，70%的受訪者認為該項因素是優(yōu)質(zhì)辦公樓選址的首要因素。156015601730s1855高端寫字樓47為深入解析交通便利性對優(yōu)質(zhì)辦公樓租金的影響，我們針對紐約、倫敦及東京三大國際都市開展回歸分析。研究發(fā)現(xiàn)：辦公樓步行至主要交通樞紐的時間每縮短5分鐘，租金平均可提升6.7%。距離澀谷站或東京站步行時間每減步行距離可帶來17%的租金增幅。日本第一太平戴維斯研究咨詢部主管及董事TetsuyaKaneko表與線下出勤率提升促使租戶擴大租賃面積或升級至更優(yōu)質(zhì)物業(yè)。完善的配套設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)已成為企業(yè)吸引并留存人才的關(guān)鍵要素。”紐約市場則以中央車站或賓州車站為基點，步行時間每減少5分鐘，租金增加3%。當(dāng)然，租金也受到諸多本地因素的影響。在紐約，一棟物業(yè)如被列35%溢價的差距，個別案例甚至比普通甲級辦公樓高出100%?！皹?biāo)桿資產(chǎn)能獲得超高溢價的根本原因在于其持續(xù)受到追捧，”紐約第一太平戴維斯副董事長Gabe的需求不會萎縮，供應(yīng)緊張將持續(xù)推高價格上漲?！备鲄^(qū)域特有的屬性也造成了租金18681870s1868IMPACTS.SAVILLS.COM倫敦業(yè)務(wù)部董事CatherineFacer表要地鐵站距離并無明顯聯(lián)系?！薄安糠衷蛟谟趥惗氐牡叵陆坏钠放苹虍a(chǎn)業(yè)來說，特定的郵編地址有重大含義，而不管交通條件如何，這里的物業(yè)都能得到高溢價支撐?！钡禺a(chǎn)極具文化歷史特殊性，”史底蘊開出高額租金，因而一直以來承接了高端租戶而形成品牌效應(yīng)，這種聲望價值本身就支撐了租金水平?！苯ㄖG色認證的重要性辦公樓的環(huán)境資質(zhì)對調(diào)研受訪者來說是一個重要因素。歐洲市場表現(xiàn)尤為突出，投資者預(yù)期與嚴(yán)格法規(guī)共同推動綠色建筑需求。亞太地區(qū)也呈現(xiàn)這一趨勢，同時澳大利亞處于領(lǐng)先地位。紐約紐約賓州車站賓州車站18841900-1970s戰(zhàn)后經(jīng)濟擴張催生了一波的現(xiàn)代主義設(shè)計風(fēng)格應(yīng)運19061950s大中央車站大中央車站全球性事件和新型管理理念重塑了辦公空運動則引入了更以人為本的協(xié)作式設(shè)計。高端寫字樓49相比之下，美國市場更關(guān)注能效提升，對綠色認證標(biāo)準(zhǔn)重視度相對較低。但值得注意的是，隨著全球可持續(xù)浪潮的推進，美國機構(gòu)投資者、業(yè)主及跨國企業(yè)也正在加速可持續(xù)實踐。隨著企業(yè)租戶日益重視持續(xù)辦公場所的可持續(xù)認證，獲得認證的物業(yè)相對于非認證物業(yè)綠色租金溢價愈發(fā)突顯。歐洲市場各城市差異明顯，但綠色溢價平均達到了18%。亞洲市場整體溢價水平為14%。心城市溢價表現(xiàn)突出；而在美國市溢價最高，這些區(qū)域內(nèi)聚集了大量注重ESG的租戶和機構(gòu)業(yè)主。未來還將如何演變？CECILEBaBCOCKEDGE流通部主管未來優(yōu)質(zhì)辦公樓將呈現(xiàn)何種面貌？隨著企業(yè)面臨人口結(jié)構(gòu)變化、氣候危機和第四次工業(yè)革命等重大趨CECILEBaBCOCKEDGE流通部主管作為綠色房地產(chǎn)開發(fā)商和投資管理機構(gòu)，EDGE長期致力作為綠色房地產(chǎn)開發(fā)商和投資管理機構(gòu)，EDGE長期致力于打造在碳排放、能源效率和健康福祉方面表現(xiàn)卓越的頂級辦公樓宇，既為租戶提供優(yōu)質(zhì)空當(dāng)今的商業(yè)租戶正在尋求以人為本的工作場所。這些空間需要促進社群聯(lián)結(jié)、支持員工福祉，并體現(xiàn)企業(yè)自身的凈零目標(biāo)。盡管交通便利性依然很重要，但區(qū)位優(yōu)勢僅是高端辦公體驗的要素之一。動力相對短缺的問題。隨著人口老齡化，部分發(fā)達經(jīng)濟體也出現(xiàn)了延遲退休年齡的趨勢。因此，未來的辦公空間需要適應(yīng)多代際員工的需務(wù)和技術(shù)力量將重塑優(yōu)質(zhì)辦公變的對工作場所的期望以及監(jiān)管變革，都要求建筑更具適應(yīng)EDGE阿姆斯特丹西區(qū)和ShuTTerSTOCk,ADOBeSTOCk,GeTTYEDGE柏林東區(qū)等項目展現(xiàn)了未來辦公的可能性—通過智能與親生物設(shè)計提升健康福祉與空間ShuTTerSTOCk,ADOBeSTOCk,GeTTY隱含碳和運營碳設(shè)立了新標(biāo)桿。19641980-201919641980-2019求，既要滿足年長員工的工作需求，也要迎合可能偏好不同工作方式的年輕群體。企業(yè)可能將更加依賴全球人才儲備來應(yīng)對特定地區(qū)的勞動力短動年齡人口，”印度第一太平戴維斯研究與咨詢董事長ArvindNandan表示?！坝《鹊哪贻p技術(shù)人才將不斷吸引尋求新興人才中心的跨國企業(yè)?！痹谌蚍秶鷥?nèi)，隨著氣候危機加劇，綠色建筑的推進勢必將持續(xù)。企業(yè)、建筑師和城市規(guī)劃者需要不斷創(chuàng)新。除了打造節(jié)能、減少浪費的可持續(xù)辦公空間外，他們還需設(shè)計能夠抵御極端高溫、洪水、風(fēng)暴等氣候事件的韌性建筑。然而，最具顛覆性的變革可能來自第四次工業(yè)革命。人工智能和沉浸式技術(shù)有望重新定義辦公空間，提升效率并改變我們對工作的認知。但要充分實現(xiàn)這些技術(shù)的變革潛力還需要思維模式的轉(zhuǎn)變。如果企業(yè)僅僅把AI視為優(yōu)化陳舊結(jié)構(gòu)的工具，而非重新構(gòu)想工作流程、協(xié)作和決策方式，就可能錯失其真正的變革力量。例如，AI驅(qū)動的決策可使企業(yè)反應(yīng)更加靈敏，但首先企業(yè)需要愿意重新構(gòu)想其組織模式。同時，微軟HoloLens、Meta手勢追蹤VR系統(tǒng)和蘋果VisionPro等技術(shù)可能預(yù)示著基于手勢計算的未來辦公方式——但習(xí)慣鍵盤操作的員工群體要多久才能適應(yīng)？有一點是明確的：辦公空間需要延續(xù)其成功適應(yīng)變革的歷史傳統(tǒng)，才能在未來蓬勃發(fā)展。辦公室必須持續(xù)進化，確保我們設(shè)計的工作場所既能激勵員工、賦能團隊，又能充分利用技術(shù)變革的機遇。1980s1990-19982010個人電腦及之后移動電IMPACTS.SAVILLS.COM2020建筑之一savillssavills2025應(yīng)對建筑業(yè)挑戰(zhàn)SHUTTERSTOCKSHUTTERSTOCK建筑業(yè)53文：PaulTosTevin筑業(yè)在經(jīng)歷五年的市場波成本壓力與金融、物流及監(jiān)管等多重阻力持續(xù)影響著建設(shè)項目的可行性。與此同時，開發(fā)商還面臨著租戶需求升級和環(huán)境、社會及治理（ESG）標(biāo)準(zhǔn)提高的雙重挑戰(zhàn)。建筑業(yè)當(dāng)前的核心課題是：如何適應(yīng)這個更為嚴(yán)峻的環(huán)境并成功實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。過去三年標(biāo)志著低利率時代的終結(jié)，多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體的資金成本急劇攀升。盡管利率現(xiàn)已開始下調(diào)，但對持續(xù)通脹的擔(dān)憂又延緩了這一進程，意味著在許多國家，開發(fā)和建設(shè)融資成本仍是重大障礙。貸款機構(gòu)不僅要求增加股權(quán)擔(dān)保，還大幅提高了盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)對這些挑戰(zhàn)的解決方案在于創(chuàng)新融資模式，例如尋求機構(gòu)資本或耐心資本的支持——這類資金青睞具有長期穩(wěn)定回報的項目。以英國為例，機構(gòu)投資者正通過支持“營利性”社會房東開發(fā)保障性住房，獲取由政府擔(dān)保背書的穩(wěn)定低風(fēng)險租金回報收益。建筑成本的增長已顯著超出常態(tài)。我們的分析顯示（參見第54頁圖表2020至2024年間，九大經(jīng)濟體的建筑成本增速持續(xù)超越消費者價期有所收窄，但由于承包商力圖恢復(fù)利潤空間，成本壓力仍未消除。在全球多地，成本上漲已危及項目可行性—部分工程被迫擱置，不少承包商陷入破產(chǎn)。英國情況尤為嚴(yán)峻：2024年建筑業(yè)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量占比達17%，居各行業(yè)之首。太平戴維斯項目服務(wù)亞太區(qū)董事長WillForwood指出，亞洲新興經(jīng)濟體受成本影響相對較小，但壓力依然存在?！拔覀冇^察到多個市場呈現(xiàn)強勁需求——馬來西亞新建高價值工業(yè)制造設(shè)施、日本高端酒店與零售資產(chǎn)、以及印度辦公與住宅空間中，相關(guān)領(lǐng)域的建筑行業(yè)勞動力成本漲幅遠超通脹水平。”因監(jiān)管和市場對品質(zhì)提出更高要戴維斯北美項目管理總裁Michael應(yīng)對通脹難有捷徑。關(guān)鍵在于盡早引入承包商參與項目規(guī)劃與風(fēng)險管控，并審慎制定采購策略。雖然3IMPACTS.SAVILLS.COM20142014指數(shù)=1002014201520162017201820192020202總價固定合同仍占主流，但大型開發(fā)商或可考慮通過承擔(dān)更多材料與人工風(fēng)險以降低價格的合同形式。澳大利亞第一太平戴維斯項目管理全國負責(zé)人KenNg以昆士蘭州為例說明。由于2032年布里斯班奧運會臨近，大量需求推高了建筑業(yè)的價格水平。“州內(nèi)建筑成本漲幅居全澳之首，未來幾年年均漲幅預(yù)計超6%，導(dǎo)致項目可行性評估變得繁地”采用早期承包商參與(ECI)模式：“ECI能讓開發(fā)商與承包商共同確定最優(yōu)施工方案，從而制定更準(zhǔn)確的預(yù)算報價，同時節(jié)省時間?！苯ㄖ畔⒛Ｐ?BIM)的推廣運用也大有裨益。這種基于共享數(shù)字設(shè)計的協(xié)同建造方式，能優(yōu)化設(shè)計效率、預(yù)判潛在問題并減少浪費。目前BIM主要被設(shè)計方和總包商用于大型項目，其在小型工程和供應(yīng)鏈下游建筑企業(yè)的應(yīng)用潛力尚未充分釋放。全球建筑業(yè)正面臨嚴(yán)峻的用工難題。在發(fā)達經(jīng)濟體尤其明顯，在爭奪年輕人才方面建筑行業(yè)逐步輸給了非體力勞動和數(shù)字化職業(yè)。以美國為例，2024年建筑業(yè)職位空缺較20年平均值高出56%。在整體低失業(yè)率與技能人才缺口擴大的背景下，建筑勞動力成本急劇攀升。在復(fù)雜基礎(chǔ)設(shè)施和高端數(shù)據(jù)中心等對專業(yè)技能人才需求旺盛的項目中，這一現(xiàn)象尤為突出。發(fā)展中經(jīng)濟體的建筑用工壓力只是相對較小，印度等市場仍面臨特殊挑戰(zhàn)。2024年印度六大主要城市共吸納7500萬平方英尺辦公空間，但熟練工人的短缺因季節(jié)性波動而加劇?！按罅拷ㄖと藖碜赞r(nóng)村勞動力，”印度第一太平戴維斯項目管理主管、董事長SumitRakshit表示，“他們常在農(nóng)忙季節(jié)返鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)，這加劇了用工短缺并推高建筑成本（因項目延誤導(dǎo)致）。建筑行業(yè)非正式用工普遍，許多工人沒有正式勞動合同或社保福利，進一步助長了這種季節(jié)性流動。”應(yīng)對行業(yè)技能短缺與生產(chǎn)力挑戰(zhàn)的一種解決方案是推廣現(xiàn)代建筑在場地組裝前完成大量預(yù)制工作。從構(gòu)件系統(tǒng)到整體模塊，MMC能有效縮短工期、提升質(zhì)量控制、降低現(xiàn)場用工需求，并可能減少基礎(chǔ)工作。印度正越來越多采用場外建造來緩解用工問題。新加坡則在模塊化建造方面取得顯著成效。即使在勞動力相對充足的市場，MMC因其提升建筑質(zhì)量和縮短工期的優(yōu)勢也備受重視。除資金、建造成本和勞動力短缺外，開發(fā)商還面臨其他挑戰(zhàn)。為應(yīng)對氣候變化，多國已提高建筑標(biāo)準(zhǔn)，要求新建項目具備抵御極端天氣的能力。成熟市場則受制于土地稀缺和規(guī)劃障礙——日益嚴(yán)格的監(jiān)管加劇了這一困境。隨著各國向數(shù)字化經(jīng)濟轉(zhuǎn)型并減少化石能源依賴，電力供應(yīng)成為普遍制約因素。支持AI應(yīng)用的數(shù)據(jù)中心建設(shè)熱潮正放大這一矛盾：單次ChatGPT查詢耗能達谷歌搜索的10倍。2024年多國新政府已承諾加快住房供應(yīng)并簡化審批流程。英國的政策調(diào)整已開始傾向于鼓勵開發(fā)，但英國第一太平戴維斯住宅研究部董事ChrisBuckle指出，為滿足大體量的住宅供應(yīng)需求，需要長期的土地資源整合，但真正的困難在于僅有少數(shù)企業(yè)在推進此類大型項終有上限，因此政府需要發(fā)揮作用加速項目落地。”場需求依然堅挺——意味著可以掌控項目實施的企業(yè)能夠伺機而動。例如，雖然整體開發(fā)量在上升，英國、歐洲、中東和非洲及其他全球主要城市的優(yōu)質(zhì)辦公空間供應(yīng)仍不足。業(yè)主可通過續(xù)約或重新出租等契機升級物業(yè)。打造優(yōu)質(zhì)的高端辦公空間也能夠提高租金，抵消項目改造的成本。英國第一太平戴維斯建筑與項目咨詢執(zhí)行董事SimonCollett表示：“業(yè)主與租戶在ESG目標(biāo)上正形成深度協(xié)同，這為現(xiàn)有辦公資產(chǎn)可持續(xù)改造引起的租約重組創(chuàng)造機會。我們預(yù)計下一輪地產(chǎn)周期將涌現(xiàn)新建開發(fā)熱潮。”當(dāng)前雖面臨諸多挑戰(zhàn)，但能主動適應(yīng)不斷演化的新生態(tài)的建筑企業(yè)將贏得發(fā)展先機。JonaTHanFenTon-JonesBaytree公司專注于在英國、德國和法國開發(fā)物流與工業(yè)建筑。我們運用數(shù)字技術(shù)優(yōu)化項JonaTHanFenTon-JonesBaytree公司專注于在英國、德國和法國開發(fā)物流與工業(yè)建筑。我們運用數(shù)字技術(shù)優(yōu)化項目全生命周期管理——從初期筑壽命終止。這一數(shù)字化賦能使我們能夠快速測試不同流程、材料選擇及設(shè)計方案，實現(xiàn)持續(xù)優(yōu)化改進。我們正計劃將設(shè)計和施工階段產(chǎn)生的數(shù)據(jù)接入AI系統(tǒng)，以簡化建筑運營管理流程。通過部署傳感器套件技術(shù)，我們精準(zhǔn)調(diào)控建筑內(nèi)部環(huán)境參數(shù)，并優(yōu)先采用天然建材。在近期完成的3萬平方英尺四層辦公樓項目中，我們創(chuàng)新使用木材替代鋼材——僅交叉層壓木材(CLT)樓板就比傳統(tǒng)復(fù)合地板減少64%的隱含碳們通過優(yōu)化設(shè)計將內(nèi)部立柱數(shù)量減半，并取消了室內(nèi)雨水槽和管道系統(tǒng)。我們的核心目標(biāo)是降低建筑對環(huán)境的影響，同時提升使用者的健康福祉。我們承諾到2030年實現(xiàn)開發(fā)項目的全面可循環(huán)，確保所有建筑材料都不會成為廢棄物。建筑業(yè)55IMPACTS.SAVILLS.COMIMPACTS.SAVILLS.COM地緣政治57文：