2025中化集團(tuán)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)助理崗招聘筆試歷年典型考點(diǎn)題庫附帶答案詳解（第1套）一、單項(xiàng)選擇題下列各題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)選出最恰當(dāng)?shù)倪x項(xiàng)（共30題）1、在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，信托公司作為受托人，其核心職責(zé)是：A.直接開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目并獲取利潤B.為委托人提供資金借貸服務(wù)C.按照信托合同約定管理信托財(cái)產(chǎn)，履行受托責(zé)任D.代表政府監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)2、下列哪項(xiàng)最符合房地產(chǎn)信托融資的典型增信措施？A.提供項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押與土地使用權(quán)抵押B.由信托公司承諾保本保收益C.委托人自行承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.項(xiàng)目無需第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)介入3、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)主要用于：A.確定信托報(bào)酬的提取比例B.判斷項(xiàng)目還本付息能力及風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)C.決定項(xiàng)目營銷推廣策略D.調(diào)整信托公司注冊(cè)資本4、以下哪類主體通常不能作為房地產(chǎn)信托的合格投資者？A.具備300萬元金融資產(chǎn)的自然人B.近三年年均收入超過50萬元的個(gè)人C.投資金額低于100萬元的普通機(jī)構(gòu)D.依法設(shè)立并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案的私募基金5、在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，“四三二”要求中的“四”指的是項(xiàng)目需具備：A.四個(gè)合作方B.四項(xiàng)合規(guī)證照C.四億元注冊(cè)資本D.四個(gè)銷售周期6、下列哪項(xiàng)屬于房地產(chǎn)信托中“明股實(shí)債”的典型特征？A.投資方享有實(shí)際經(jīng)營決策權(quán)B.股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格與投資本金掛鉤并設(shè)置固定收益C.項(xiàng)目公司完全自主分配利潤D.信托資金用于項(xiàng)目公益配套建設(shè)7、信托計(jì)劃存續(xù)期間，信息披露的主要目的是：A.提升項(xiàng)目廣告宣傳效果B.保障投資者知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)C.代替項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)盡職調(diào)查D.用于內(nèi)部員工績效考核8、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的核心內(nèi)容通常不包括：A.項(xiàng)目土地權(quán)屬清晰性核查B.開發(fā)商信用狀況評(píng)估C.項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析D.信托公司股東背景介紹9、以下哪種退出機(jī)制在房地產(chǎn)信托中較為常見？A.項(xiàng)目竣工后通過銷售收入回款兌付B.由信托公司吸收合并項(xiàng)目公司C.強(qiáng)制項(xiàng)目提前轉(zhuǎn)入政府征收程序D.投資者直接接管項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)10、信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)遵循的首要原則是：A.最大化自身管理費(fèi)收入B.優(yōu)先支持高房價(jià)地區(qū)項(xiàng)目C.誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé)D.追求最快項(xiàng)目審批速度11、在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)屬于信托公司作為受托人的核心職責(zé)？A．負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工管理

B．組織項(xiàng)目銷售推廣

C．按照信托合同管理信托財(cái)產(chǎn)

D．承擔(dān)項(xiàng)目全部投資風(fēng)險(xiǎn)12、房地產(chǎn)信托融資中，“四三二”監(jiān)管要求中的“四”指的是項(xiàng)目需具備幾項(xiàng)開發(fā)證件？A．三項(xiàng)

B．四項(xiàng)

C．五項(xiàng)

D．六項(xiàng)13、下列哪項(xiàng)最可能影響房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率？A．信托公司注冊(cè)地

B．項(xiàng)目所在城市房價(jià)走勢(shì)

C．信托合同紙張質(zhì)量

D．項(xiàng)目公司股東國籍14、在信托計(jì)劃設(shè)立過程中，合格投資者認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之一是個(gè)人金融資產(chǎn)不低于多少？A．100萬元

B．300萬元

C．500萬元

D．1000萬元15、以下哪項(xiàng)屬于房地產(chǎn)信托常見的增信措施？A．項(xiàng)目公司購買商業(yè)保險(xiǎn)

B．第三方提供連帶責(zé)任擔(dān)保

C．更換項(xiàng)目經(jīng)理

D．延長銷售周期16、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查中，重點(diǎn)核查的內(nèi)容不包括？A．項(xiàng)目土地權(quán)屬狀況

B．開發(fā)商信用記錄

C．項(xiàng)目周邊空氣質(zhì)量

D．項(xiàng)目合規(guī)性文件17、信托計(jì)劃存續(xù)期間，信息披露的頻率通常為？A．每日一次

B．每月一次

C．每季度一次

D．每五年一次18、下列哪種情況可能導(dǎo)致房地產(chǎn)信托計(jì)劃提前終止？A．項(xiàng)目銷售進(jìn)度超預(yù)期

B．受托人更換辦公場(chǎng)所

C．觸發(fā)合同約定的終止條件

D．投資者電話號(hào)碼變更19、房地產(chǎn)信托資金用于項(xiàng)目開發(fā)，不得用于下列哪項(xiàng)用途？A．支付工程款

B．繳納土地出讓金

C．支付土地溢價(jià)款

D．補(bǔ)充股東流動(dòng)資金20、在評(píng)估房地產(chǎn)信托項(xiàng)目還款來源時(shí)，最核心的考量因素是？A．項(xiàng)目公司成立時(shí)間

B．項(xiàng)目去化率與現(xiàn)金流回款

C．信托經(jīng)理從業(yè)年限

D．項(xiàng)目宣傳冊(cè)設(shè)計(jì)水平21、在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，信托公司作為受托人，其核心職責(zé)是：

A．直接參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)

B．為委托人提供房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

C．按照信托合同約定管理信托財(cái)產(chǎn)并履行受托義務(wù)

D．承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有投資風(fēng)險(xiǎn)22、下列哪項(xiàng)最符合房地產(chǎn)信托融資的典型特點(diǎn)？

A．融資成本低于銀行貸款

B．資金用途不受監(jiān)管限制

C．通常以項(xiàng)目公司股權(quán)或債權(quán)形式投入

D．僅面向個(gè)人投資者募集資金23、在信托計(jì)劃設(shè)立過程中，合格投資者認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之一是個(gè)人金融資產(chǎn)不低于：

A．100萬元

B．300萬元

C．500萬元

D．1000萬元24、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，“四證齊全”是合規(guī)放款的前提，下列哪項(xiàng)不屬于“四證”？

A．國有土地使用證

B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C．商品房預(yù)售許可證

D．建設(shè)工程施工許可證25、信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則是：

A．剛性兌付承諾以吸引投資者

B．保證最低收益以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力

C．風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配，打破剛兌

D．由開發(fā)商全額回購信托份額26、下列哪項(xiàng)是房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的核心內(nèi)容？

A．信托公司高管個(gè)人信用記錄

B．項(xiàng)目所在城市的GDP總量

C．項(xiàng)目合法性、現(xiàn)金流測(cè)算及抵押擔(dān)保措施

D．信托產(chǎn)品宣傳材料設(shè)計(jì)27、房地產(chǎn)信托資金不得用于下列哪類用途？

A．支付項(xiàng)目土地出讓金

B．償還項(xiàng)目開發(fā)貸款

C．支付施工方工程款

D．補(bǔ)充股東流動(dòng)資金28、下列哪種結(jié)構(gòu)屬于房地產(chǎn)股權(quán)投資信托的常見模式？

A．信托計(jì)劃直接購買開發(fā)商股票

B．信托計(jì)劃向開發(fā)商提供信用貸款

C．信托資金認(rèn)購項(xiàng)目公司股權(quán)并派駐董事

D．信托計(jì)劃投資房地產(chǎn)ETF基金29、信托計(jì)劃信息披露的頻率通常要求為：

A．每月一次

B．每季度一次

C．每半年一次

D．項(xiàng)目結(jié)束后一次性披露30、在房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)控制措施中，最有效的增信手段之一是：

A．第三方提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保

B．承諾高收益率吸引投資者

C．延長信托期限以平滑風(fēng)險(xiǎn)

D．減少信息披露頻率以降低輿情風(fēng)險(xiǎn)二、多項(xiàng)選擇題下列各題有多個(gè)正確答案，請(qǐng)選出所有正確選項(xiàng)（共15題）31、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，常見的資金退出方式包括以下哪些？A.項(xiàng)目公司分紅回款；B.資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)讓；C.第三方并購?fù)顺?；D.信托計(jì)劃展期續(xù)作32、信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)，必須遵循的監(jiān)管原則包括：A.穿透式管理原則；B.回歸信托本源原則；C.剛性兌付承諾原則；D.風(fēng)險(xiǎn)隔離原則33、以下哪些屬于房地產(chǎn)信托合規(guī)性審查的關(guān)鍵要素？A.項(xiàng)目“四證”齊全；B.自有資金到位比例符合規(guī)定；C.優(yōu)先用于償還股東借款；D.開發(fā)商具備二級(jí)以上資質(zhì)34、下列哪些屬于房地產(chǎn)信托常見的風(fēng)險(xiǎn)類型？A.市場(chǎng)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；B.項(xiàng)目銷售去化風(fēng)險(xiǎn)；C.信托公司操作風(fēng)險(xiǎn)；D.政府兜底承諾風(fēng)險(xiǎn)35、在信托計(jì)劃設(shè)立階段，需披露的信息包括：A.信托資金運(yùn)用方式；B.風(fēng)險(xiǎn)揭示書；C.預(yù)期收益率保證條款；D.受托人關(guān)聯(lián)方信息36、下列關(guān)于TOT結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)信托中的應(yīng)用，正確的說法有：A.可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合管理；B.能規(guī)避項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；C.提升資金配置靈活性；D.降低底層資產(chǎn)透明度37、房地產(chǎn)信托中，對(duì)抵押物價(jià)值評(píng)估的要求包括：A.由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告；B.評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)在放款前；C.可按開發(fā)商申報(bào)價(jià)格認(rèn)定；D.需定期進(jìn)行重評(píng)38、以下哪些情形可能導(dǎo)致房地產(chǎn)信托被認(rèn)定為“明股實(shí)債”？A.約定固定收益率；B.設(shè)置強(qiáng)制回購條款；C.投資方不參與經(jīng)營決策；D.項(xiàng)目公司正常分紅39、信托公司作為受托人，其職責(zé)包括：A.誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé)；B.保證信托財(cái)產(chǎn)保本增值；C.定期披露管理報(bào)告；D.獨(dú)立管理信托財(cái)產(chǎn)40、房地產(chǎn)信托資金禁止用于以下哪些用途？A.繳納土地出讓金；B.支付項(xiàng)目施工款項(xiàng)；C.補(bǔ)充集團(tuán)流動(dòng)性；D.償還銀行開發(fā)貸41、在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，以下哪些屬于常見的風(fēng)險(xiǎn)控制措施？A.設(shè)置項(xiàng)目資本金監(jiān)管賬戶B.要求開發(fā)商提供第三方擔(dān)保C.僅投資于住宅類項(xiàng)目以規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)D.實(shí)施抵押物動(dòng)態(tài)價(jià)值監(jiān)控42、下列哪些要素屬于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容？A.信托規(guī)模與期限設(shè)定B.收益分配方式C.投資者性別比例要求D.風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定43、在盡職調(diào)查過程中，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些方面？A.項(xiàng)目土地權(quán)屬清晰性B.開發(fā)商過往信用記錄C.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供需情況D.項(xiàng)目周邊餐飲店鋪數(shù)量44、以下哪些屬于信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)要求？A.遵守“四三二”監(jiān)管條件B.確保項(xiàng)目具備國有土地使用證C.承諾保本保收益以吸引投資者D.履行信息披露義務(wù)45、房地產(chǎn)信托資金監(jiān)管的主要作用包括：A.防止資金挪用B.確保?？顚Ｓ肅.提高信托公司管理費(fèi)收入D.保障投資者權(quán)益三、判斷題判斷下列說法是否正確（共10題）46、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，信托公司僅作為資金通道，不承擔(dān)項(xiàng)目盡職調(diào)查責(zé)任。A.正確B.錯(cuò)誤47、中化集團(tuán)下屬信托公司開展房地產(chǎn)信托，可直接使用集團(tuán)品牌進(jìn)行項(xiàng)目宣傳以增強(qiáng)投資者信心。A.正確B.錯(cuò)誤48、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，若底層資產(chǎn)為在建工程，須取得“四證”齊全方可放款。A.正確B.錯(cuò)誤49、信托計(jì)劃向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，可接受其股權(quán)作為唯一擔(dān)保措施。A.正確B.錯(cuò)誤50、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目兌付困難時(shí)，信托公司可動(dòng)用固有資金接盤以保障投資者本息。A.正確B.錯(cuò)誤51、集合資金信托計(jì)劃的自然人合格投資者，需具備300萬元以上金融資產(chǎn)。A.正確B.錯(cuò)誤52、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可作為信托回款賬戶使用。A.正確B.錯(cuò)誤53、信托公司可將房地產(chǎn)信托項(xiàng)目委托給第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行全流程管理。A.正確B.錯(cuò)誤54、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目設(shè)立后，信托公司應(yīng)每季度向委托人披露項(xiàng)目運(yùn)作情況。A.正確B.錯(cuò)誤55、房地產(chǎn)信托融資方為項(xiàng)目公司，其股東不得為失信被執(zhí)行人。A.正確B.錯(cuò)誤

參考答案及解析1.【參考答案】C【解析】信托公司的核心職能是“受人之托，代人理財(cái)”。在房地產(chǎn)信托中，其職責(zé)是依據(jù)信托文件約定，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立、專業(yè)管理，確保受益人利益最大化，不得從事自身利益驅(qū)動(dòng)的開發(fā)或監(jiān)管行為。C項(xiàng)準(zhǔn)確體現(xiàn)了信托法律關(guān)系中的受托人義務(wù)。2.【參考答案】A【解析】增信措施旨在降低投資風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)質(zhì)押和土地抵押是房地產(chǎn)信托常見的物權(quán)擔(dān)保方式，能有效提升償債保障。B項(xiàng)違反“打破剛兌”監(jiān)管要求；C、D項(xiàng)忽視風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，不符合行業(yè)規(guī)范。A項(xiàng)為合規(guī)且典型的風(fēng)控手段。3.【參考答案】B【解析】現(xiàn)金流預(yù)測(cè)是評(píng)估項(xiàng)目償債能力的核心工具，直接影響信托產(chǎn)品的安全性評(píng)級(jí)與兌付安排。信托報(bào)酬通常按固定比例計(jì)提，與現(xiàn)金流預(yù)測(cè)無直接關(guān)聯(lián)；C、D項(xiàng)與財(cái)務(wù)評(píng)估無直接關(guān)系。B項(xiàng)體現(xiàn)財(cái)務(wù)分析在風(fēng)控中的關(guān)鍵作用。4.【參考答案】C【解析】根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，合格投資者投資單只信托計(jì)劃金額不得低于100萬元。C項(xiàng)未達(dá)門檻，不符合資質(zhì)。A、B項(xiàng)滿足個(gè)人合格投資者標(biāo)準(zhǔn)；D項(xiàng)屬機(jī)構(gòu)合格投資者范疇。C為唯一不符合條件選項(xiàng)。5.【參考答案】B【解析】“四三二”是房地產(chǎn)融資常見風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)：“四”指項(xiàng)目具備《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》四項(xiàng)證照，確保開發(fā)合規(guī)性。其他選項(xiàng)無政策依據(jù)。B項(xiàng)為正確解讀。6.【參考答案】B【解析】“明股實(shí)債”表面為股權(quán)投資，實(shí)質(zhì)為債權(quán)融資，通常表現(xiàn)為固定回報(bào)、回購安排或收益與本金掛鉤，規(guī)避監(jiān)管對(duì)債權(quán)融資的限制。B項(xiàng)體現(xiàn)該特征；A、C項(xiàng)符合真實(shí)股權(quán)投資邏輯；D項(xiàng)無關(guān)。B為正確識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)。7.【參考答案】B【解析】信息披露是信托受托責(zé)任的重要組成部分，旨在讓投資者及時(shí)了解項(xiàng)目進(jìn)展與風(fēng)險(xiǎn)狀況，實(shí)現(xiàn)透明運(yùn)作。A項(xiàng)混淆商業(yè)宣傳與合規(guī)義務(wù)；C、D項(xiàng)偏離核心功能。B項(xiàng)體現(xiàn)信托法對(duì)投資者權(quán)益保護(hù)的要求。8.【參考答案】D【解析】盡職調(diào)查聚焦于項(xiàng)目本身及交易對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)，涵蓋權(quán)屬、資信、市場(chǎng)等關(guān)鍵維度。D項(xiàng)屬于信托公司自身信息，與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)無直接關(guān)聯(lián)，不在項(xiàng)目盡調(diào)范圍內(nèi)。A、B、C均為標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查內(nèi)容，D為干擾項(xiàng)。9.【參考答案】A【解析】房地產(chǎn)信托通常依賴項(xiàng)目銷售回款作為主要退出路徑，實(shí)現(xiàn)資金回籠與兌付。B、C、D項(xiàng)缺乏操作性或違背商業(yè)邏輯。A項(xiàng)是市場(chǎng)化、可預(yù)期的主流退出方式，符合行業(yè)實(shí)踐。10.【參考答案】C【解析】《信托法》明確規(guī)定受托人必須履行誠實(shí)信用、勤勉盡責(zé)義務(wù)，這是信托關(guān)系的基石。其他選項(xiàng)可能符合商業(yè)動(dòng)機(jī)，但不得凌駕于受托責(zé)任之上。C項(xiàng)為最根本的職業(yè)操守與法律要求。11.【參考答案】C【解析】信托公司作為受托人，核心職責(zé)是依據(jù)《信托法》及信托合同約定，履行誠實(shí)、信用、審慎管理義務(wù)，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立管理與運(yùn)作。其不參與具體施工或銷售，也不承擔(dān)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)。選C正確。12.【參考答案】B【解析】“四三二”中的“四”指項(xiàng)目必須取得《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》四項(xiàng)證照，是合規(guī)性審查的關(guān)鍵。選B正確。13.【參考答案】B【解析】房地產(chǎn)信托收益與底層資產(chǎn)表現(xiàn)密切相關(guān)，房價(jià)走勢(shì)影響項(xiàng)目去化速度與回款安全，進(jìn)而影響收益實(shí)現(xiàn)。其他選項(xiàng)無關(guān)。選B科學(xué)合理。14.【參考答案】B【解析】根據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，個(gè)人合格投資者需有300萬元以上金融資產(chǎn)，或近三年年均收入超50萬元。選B符合監(jiān)管規(guī)定。15.【參考答案】B【解析】增信措施旨在提升兌付保障，常見包括抵押、質(zhì)押、擔(dān)保等。第三方擔(dān)保能有效緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)。選B為典型做法。16.【參考答案】C【解析】盡調(diào)核心是法律、財(cái)務(wù)、合規(guī)與還款來源，土地權(quán)屬、開發(fā)商資質(zhì)、證照齊全性均為重點(diǎn)?？諝赓|(zhì)量非金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要素。選C合理。17.【參考答案】C【解析】根據(jù)監(jiān)管要求，集合資金信托計(jì)劃應(yīng)至少每季度向委托人披露一次管理報(bào)告，內(nèi)容包括運(yùn)行情況、風(fēng)險(xiǎn)狀況等。選C合規(guī)準(zhǔn)確。18.【參考答案】C【解析】信托計(jì)劃終止需依合同約定，如提前還清本息、重大違約或不可抗力等。其他選項(xiàng)不影響法律關(guān)系。選C正確。19.【參考答案】D【解析】監(jiān)管嚴(yán)禁信托資金用于補(bǔ)充股東流動(dòng)資金或拿地，須“四三二”合規(guī)后用于項(xiàng)目本身建設(shè)。選D違反資金用途規(guī)定。20.【參考答案】B【解析】還款來源依賴項(xiàng)目銷售回款或運(yùn)營收入，去化率直接影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性，是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估核心。其他選項(xiàng)無關(guān)緊要。選B科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。21.【參考答案】C【解析】信托公司的核心職能是“受人之托，代人理財(cái)”，在房地產(chǎn)信托中，其職責(zé)是依據(jù)合同對(duì)信托資產(chǎn)進(jìn)行合規(guī)管理，不參與具體開發(fā)，也不承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。C項(xiàng)準(zhǔn)確體現(xiàn)了信托法律關(guān)系中的受托責(zé)任，符合《信托法》規(guī)定。22.【參考答案】C【解析】房地產(chǎn)信托多通過股權(quán)、債權(quán)或夾層融資方式投向項(xiàng)目公司，具有結(jié)構(gòu)靈活、資金用途明確等特點(diǎn)。A項(xiàng)不一定成立，信托融資成本通常較高；B、D項(xiàng)違反監(jiān)管要求與實(shí)際操作。C項(xiàng)是行業(yè)主流模式。23.【參考答案】B【解析】根據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，合格個(gè)人投資者需滿足：投資單個(gè)信托不低于100萬元，且家庭金融資產(chǎn)不低于300萬元。B項(xiàng)符合現(xiàn)行政策標(biāo)準(zhǔn)，其他選項(xiàng)不準(zhǔn)確。24.【參考答案】C【解析】“四證”指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。預(yù)售許可證是銷售環(huán)節(jié)證件，非開工前提。C項(xiàng)不在“四證”之列，故為正確答案。25.【參考答案】C【解析】資管新規(guī)明確要求打破剛性兌付，信托公司不得承諾保本保收益。C項(xiàng)體現(xiàn)“賣者盡責(zé)、買者自負(fù)”原則，符合監(jiān)管導(dǎo)向。A、B、D均違反現(xiàn)行規(guī)定。26.【參考答案】C【解析】盡調(diào)重點(diǎn)包括項(xiàng)目證照、土地權(quán)屬、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、還款來源與增信措施。C項(xiàng)涵蓋關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，科學(xué)全面。A、B、D非直接相關(guān)，不能作為核心內(nèi)容。27.【參考答案】D【解析】監(jiān)管規(guī)定信托資金須“?？顚Ｓ谩?，嚴(yán)禁用于補(bǔ)充股東流動(dòng)資金或股權(quán)投資。A、B、C屬合規(guī)用途。D項(xiàng)違反《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。28.【參考答案】C【解析】房地產(chǎn)股權(quán)信托通常通過入股項(xiàng)目公司、參與治理實(shí)現(xiàn)收益。C項(xiàng)符合實(shí)務(wù)操作。A、D屬證券投資，B為債權(quán)模式，均非典型股權(quán)信托結(jié)構(gòu)。29.【參考答案】B【解析】根據(jù)監(jiān)管要求，集合資金信托計(jì)劃應(yīng)至少每季度向委托人披露一次管理報(bào)告，內(nèi)容包括資金使用、項(xiàng)目進(jìn)展、風(fēng)險(xiǎn)狀況等。B項(xiàng)符合規(guī)定，其他頻率不達(dá)標(biāo)。30.【參考答案】A【解析】擔(dān)保、抵押、優(yōu)先劣后結(jié)構(gòu)等是常見增信方式。第三方連帶責(zé)任擔(dān)保能有效提升償付保障，符合風(fēng)控邏輯。B、C、D非有效風(fēng)控手段，甚至違規(guī)。A項(xiàng)正確。31.【參考答案】A、B、C【解析】房地產(chǎn)信托的退出機(jī)制需具備合規(guī)性與可操作性。項(xiàng)目公司分紅、資產(chǎn)證券化和第三方并購均為典型市場(chǎng)化退出路徑。展期雖存在，但屬于延期安排，并非真正“退出”，故D不選。32.【參考答案】A、B、D【解析】監(jiān)管明確要求信托業(yè)務(wù)實(shí)行穿透管理，防范隱匿風(fēng)險(xiǎn)；強(qiáng)調(diào)回歸“受人之托、代人理財(cái)”本源；風(fēng)險(xiǎn)隔離是信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的體現(xiàn)。剛性兌付被明令禁止，違背資管新規(guī)精神，故C錯(cuò)誤。33.【參考答案】A、B、D【解析】“四證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證）是項(xiàng)目合規(guī)前提；自有資金比例監(jiān)管要求不低于30%；開發(fā)商資質(zhì)通常需二級(jí)以上。優(yōu)先償還股東借款違反監(jiān)管禁令，屬“明股實(shí)債”行為，C不合規(guī)。34.【參考答案】A、B、C【解析】房地產(chǎn)信托面臨市場(chǎng)、項(xiàng)目和操作三類主要風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)波動(dòng)影響估值，去化速度決定回款，操作失誤可能引發(fā)合規(guī)或執(zhí)行問題。政府兜底屬違規(guī)承諾，不具備合法性，不構(gòu)成合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)類型，故D不選。35.【參考答案】A、B、D【解析】信息披露是投資者保護(hù)核心。資金用途、風(fēng)險(xiǎn)因素、關(guān)聯(lián)方情況均需真實(shí)披露。預(yù)期收益率僅能作為測(cè)算參考，不得承諾保證收益，C違反監(jiān)管規(guī)定，故不選。36.【參考答案】A、C、D【解析】TOT（TrustofTrusts）通過投資存續(xù)信托受益權(quán)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置優(yōu)化和流動(dòng)性管理。雖具靈活性，但因多層嵌套可能降低透明度，需穿透管理。TOT不能規(guī)避準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，B錯(cuò)誤。37.【參考答案】A、B、D【解析】抵押物評(píng)估須由持證機(jī)構(gòu)獨(dú)立完成，確保公允性；評(píng)估應(yīng)在放款前完成，作為風(fēng)控依據(jù)；存續(xù)期間需定期重評(píng)以監(jiān)控價(jià)值變化。開發(fā)商自報(bào)價(jià)格缺乏客觀性，不可直接采納，C錯(cuò)誤。38.【參考答案】A、B、C【解析】“明股實(shí)債”指名義股權(quán)投資，實(shí)質(zhì)為債權(quán)融資。固定收益、強(qiáng)制回購、不參與治理是典型特征，易被監(jiān)管穿透認(rèn)定為債權(quán)。正常分紅屬股權(quán)收益，D不屬于。39.【參考答案】A、C、D【解析】受托人須履行信義義務(wù)，做到勤勉、獨(dú)立管理并定期報(bào)告。但不得承諾保本保收益，這是資管新規(guī)禁止行為，B違背信托本質(zhì)，故不選。40.【參考答案】A、C、D【解析】監(jiān)管明確禁止信托資金用于拍地、償還開發(fā)貸及集團(tuán)資金周轉(zhuǎn)，防止資金挪用和加杠桿。僅可用于項(xiàng)目本身建設(shè)支出，如施工款，B合規(guī)，其余均屬禁用范圍。41.【參考答案】A、B、D【解析】房地產(chǎn)信托風(fēng)控通常包括資金監(jiān)管（A）、增信措施如擔(dān)保（B）和抵押物管理（D）。C項(xiàng)錯(cuò)誤，因業(yè)務(wù)類型不應(yīng)單一限制，商業(yè)項(xiàng)目也可投資，關(guān)鍵在于風(fēng)控機(jī)制是否完備。42.【參考答案】A、B、D【解析】產(chǎn)品設(shè)計(jì)需明確規(guī)模、期限（A）、收益模式（B）及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)（D），以滿足合規(guī)與投資者適當(dāng)性要求。C項(xiàng)無科學(xué)依據(jù)，不屬于產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素。43.【參考答案】A、B、C【解析】盡調(diào)需核實(shí)產(chǎn)權(quán)（A）、主體資質(zhì)（B）及市場(chǎng)環(huán)境（C），確保項(xiàng)目可行性。D項(xiàng)為無關(guān)細(xì)節(jié)，不具備決策參考價(jià)值。44.【參考答案】A、B、D【解析】“四三二”條件（A）、項(xiàng)目證照（B）和信息披露（D）均為監(jiān)管硬性要求。C項(xiàng)違反《信托法》禁止剛兌規(guī)定，屬違規(guī)行為。45.【參考答案】A、B、D【解析】資金監(jiān)管核心在于防控挪用風(fēng)險(xiǎn)（A）、實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ茫˙）和保護(hù)投資者（D）。C項(xiàng)與監(jiān)管目的無關(guān)，非主要作用。46.【參考答案】B.錯(cuò)誤【解析】信托公司作為受托人，必須履行法定的盡職調(diào)查義務(wù)，對(duì)項(xiàng)目合法性、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等進(jìn)行審慎核查，不能僅作為“通道”規(guī)避責(zé)任。通道類業(yè)務(wù)若缺乏主動(dòng)管理，易引發(fā)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管已明確要求強(qiáng)化信托公司主體責(zé)任。47.【參考答案】B.錯(cuò)誤【解析】信托公司為獨(dú)立法人，品牌使用需符合監(jiān)管規(guī)定和內(nèi)部合規(guī)流程，不得擅自借集團(tuán)名義宣傳，以防誤導(dǎo)投資者和引發(fā)聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。宣傳材料須真實(shí)、準(zhǔn)確，避免夸大或隱含剛兌暗示。48.【參考答案】A.正確【解析】根據(jù)監(jiān)管要求，房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目須確保項(xiàng)目具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，是合規(guī)性審查的核心要件。49.【參考答案】B.錯(cuò)誤【解析】單一股權(quán)質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)較高，通常需搭配土地抵押、開發(fā)貸階段性擔(dān)保等增信措施。監(jiān)管鼓勵(lì)多重風(fēng)控機(jī)制，確保風(fēng)險(xiǎn)敞口可控，避免擔(dān)保不足導(dǎo)致?lián)p失。50.【參考答案】B.錯(cuò)誤【解析】剛性兌付違反資管新規(guī)，信托公司不得承諾保本保收益。雖可依法處置資產(chǎn)或引入第三方接盤，但不得以固有資金違規(guī)兜底，須堅(jiān)持“賣者盡責(zé)、買者自負(fù)”原則。51.【參考答案】A.正確【解析】根據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，自然人合格投資者須滿足家庭金融資產(chǎn)不低于300萬元，或近三年年均收入不低于40萬元等條件，確保風(fēng)險(xiǎn)承受能力匹配。52.【參考答案】B.錯(cuò)誤【解析】預(yù)售資金受住建部門專項(xiàng)監(jiān)管，用于項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，不得隨意劃轉(zhuǎn)。信托回款應(yīng)通過項(xiàng)目公司經(jīng)營性收入賬戶歸集，避免與監(jiān)管資金混同，確保合規(guī)與資金安全。53.【參考答案】B.錯(cuò)誤【解析】信托公司須履行主動(dòng)管理職責(zé)，不得將核心管理職能（如投后管理、風(fēng)險(xiǎn)處置）完全外包。第三方可輔助執(zhí)行，但決策責(zé)任仍由信托公司承擔(dān)。54.【參考答案】A.正確【解析】根據(jù)信息披露要求，信托公司應(yīng)定期向投資者披露項(xiàng)目進(jìn)展、財(cái)務(wù)狀況、風(fēng)險(xiǎn)事件等信息，通常為季度報(bào)告，確保信息透明，保障投資者知情權(quán)。55.【參考答案】A.正確【解析】若股東為失信被執(zhí)行人，反映其信用狀況不良，可能影響項(xiàng)目穩(wěn)定性和履約能力。信托盡調(diào)中需核查實(shí)際控制人及主要股東信用記錄，防范潛在道德風(fēng)險(xiǎn)。

2025中化集團(tuán)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)助理崗招聘筆試歷年典型考點(diǎn)題庫附帶答案詳解（第2套）一、單項(xiàng)選擇題下列各題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)選出最恰當(dāng)?shù)倪x項(xiàng)（共30題）1、在信托業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)信托的核心功能不包括以下哪項(xiàng)？A．資金融通B．財(cái)產(chǎn)管理C．風(fēng)險(xiǎn)隔離D．股票承銷2、以下哪項(xiàng)最符合信托“受人之托，忠人之事”的基本原則？A．追求最高收益B．按委托人意愿管理信托財(cái)產(chǎn)C．由受托人自行決定投資方向D．以受托人利益最大化為目標(biāo)3、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)進(jìn)行信托持有的主要目的是？A．規(guī)避稅收B．實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的實(shí)際控制C．降低建設(shè)成本D．加快銷售進(jìn)度4、下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)信托常見的風(fēng)險(xiǎn)控制措施？A．抵押土地使用權(quán)B．引入第三方擔(dān)保C．設(shè)置優(yōu)先劣后結(jié)構(gòu)D．承諾保本保收益5、信托計(jì)劃設(shè)立時(shí)，委托人、受托人與受益人三者關(guān)系正確的是？A．委托人必須是唯一受益人B．受托人可同時(shí)為委托人和受益人C．受益人不得為委托人D．受托人必須是自然人6、下列哪項(xiàng)最能體現(xiàn)房地產(chǎn)信托的資金用途合規(guī)性要求？A．用于支付股東分紅B．用于繳納土地出讓金C．用于二級(jí)市場(chǎng)股票投資D．用于償還集團(tuán)短期借款7、“四三二”監(jiān)管要求中的“四”指的是項(xiàng)目需具備幾證？A．三證B．四證C．五證D．六證8、在信托計(jì)劃中，托管人的主要職責(zé)是？A．制定投資策略B．管理信托財(cái)產(chǎn)賬戶與資金清算C．推薦融資項(xiàng)目D．承擔(dān)投資虧損9、下列哪項(xiàng)屬于信托公司開展房地產(chǎn)信托的準(zhǔn)入條件？A．項(xiàng)目位于三四線城市即可B．開發(fā)商具備二級(jí)資質(zhì)C．項(xiàng)目資本金比例達(dá)20%D．開發(fā)商具備三級(jí)以上資質(zhì)且項(xiàng)目具備四證10、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)依法履行的程序是？A．無需通知受托人B．經(jīng)原委托人書面同意C．向信托登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記D．由受讓人直接收取收益11、下列關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中“四三二”監(jiān)管要求的說法，正確的是：A．項(xiàng)目需具備四證，開發(fā)商需三級(jí)資質(zhì)，自有資金比例達(dá)20%

B．項(xiàng)目需具備四證，開發(fā)商需三級(jí)資質(zhì)，自有資金比例達(dá)30%

C．項(xiàng)目需具備三證，開發(fā)商需四級(jí)資質(zhì)，自有資金比例達(dá)30%

D．項(xiàng)目需具備四證，開發(fā)商需二級(jí)資質(zhì)，自有資金比例達(dá)20%12、在信托計(jì)劃中，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金不得用于下列哪項(xiàng)用途？A．支付項(xiàng)目土地出讓金

B．用于項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)

C．置換項(xiàng)目前期股東借款

D．歸還信托公司關(guān)聯(lián)方貸款13、下列哪項(xiàng)最能體現(xiàn)信托公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)控措施？A．要求提供項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押

B．僅依賴開發(fā)商信用擔(dān)保

C．不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)盡職調(diào)查

D．允許資金用于股東分紅14、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的核心內(nèi)容不包括：A．項(xiàng)目四證的合法有效性

B．開發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性

C．項(xiàng)目所在區(qū)域房價(jià)歷史走勢(shì)

D．信托經(jīng)理的個(gè)人投資偏好15、下列關(guān)于信托計(jì)劃信息披露的說法，正確的是：A．僅需在項(xiàng)目成立時(shí)披露一次

B．可選擇性披露重大事項(xiàng)

C．應(yīng)按季度向委托人披露運(yùn)作情況

D．無需向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)送信息16、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，土地抵押率一般不超過評(píng)估價(jià)值的：A．30%

B．50%

C．70%

D．90%17、以下哪項(xiàng)屬于房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的合規(guī)資金來源？A．銀行理財(cái)資金違規(guī)嵌套投資

B．自有資金或合規(guī)募集的信托資金

C．P2P平臺(tái)募集資金

D．非法集資所得18、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，項(xiàng)目公司銷售回款應(yīng)優(yōu)先用于：A．支付股東分紅

B．償還信托貸款本息

C．投資新項(xiàng)目

D．支付管理人員獎(jiǎng)金19、下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)？A．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

B．信用風(fēng)險(xiǎn)

C．操作風(fēng)險(xiǎn)

D．天氣風(fēng)險(xiǎn)20、信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，必須取得的資質(zhì)是：A．房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

B．信托業(yè)務(wù)資格

C．證券承銷資格

D．保險(xiǎn)代理資格21、在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)屬于信托公司作為受托人的主要職責(zé)？A.直接參與項(xiàng)目施工管理B.為項(xiàng)目提供融資擔(dān)保C.按照信托合同約定管理信托財(cái)產(chǎn)D.承諾固定收益給投資者22、下列哪項(xiàng)最符合“四三二”監(jiān)管要求中對(duì)房地產(chǎn)信托融資的前提條件？A.項(xiàng)目具備四證齊全、自有資金達(dá)30%、開發(fā)商具備二級(jí)資質(zhì)B.項(xiàng)目取得預(yù)售許可證、資本金比例20%、企業(yè)一級(jí)資質(zhì)C.項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)封頂、自有資金40%、二級(jí)資質(zhì)D.項(xiàng)目取得土地證、資本金15%、開發(fā)資質(zhì)三級(jí)23、在信托計(jì)劃中，下列哪項(xiàng)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施？A.提高產(chǎn)品宣傳力度B.增加銷售人員數(shù)量C.設(shè)置抵押物并進(jìn)行評(píng)估與登記D.縮短產(chǎn)品募集周期24、房地產(chǎn)信托資金不得用于下列哪項(xiàng)用途？A.支付項(xiàng)目工程款B.歸還項(xiàng)目前期股東借款C.繳納土地出讓金D.補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金25、以下關(guān)于TOT結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)信托中的應(yīng)用，說法正確的是？A.直接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)B.通過收購存量信托受益權(quán)實(shí)現(xiàn)資金投放C.用于規(guī)避項(xiàng)目四證不全的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)D.僅適用于住宅開發(fā)項(xiàng)目26、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查中，以下哪項(xiàng)屬于財(cái)務(wù)盡調(diào)重點(diǎn)？A.審查項(xiàng)目施工進(jìn)度照片B.核實(shí)企業(yè)高管個(gè)人征信C.分析項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與償債能力D.調(diào)查周邊樓盤廣告投放情況27、下列哪項(xiàng)屬于房地產(chǎn)信托信息披露的常規(guī)內(nèi)容？A.項(xiàng)目公司員工考勤記錄B.信托資金運(yùn)用情況及項(xiàng)目進(jìn)展C.公司內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要D.投資者個(gè)人身份信息28、在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，優(yōu)先/劣后結(jié)構(gòu)的主要作用是？A.提高劣后級(jí)投資者的流動(dòng)性B.為優(yōu)先級(jí)投資者提供信用增級(jí)C.降低項(xiàng)目開發(fā)成本D.縮短產(chǎn)品備案時(shí)間29、下列哪項(xiàng)最可能引發(fā)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？A.施工單位中途退場(chǎng)B.項(xiàng)目所在地房價(jià)大幅下跌C.信托合同簽署瑕疵D.受托人更換項(xiàng)目經(jīng)理30、信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，需重點(diǎn)遵循以下哪項(xiàng)監(jiān)管原則？A.剛性兌付原則B.資金池運(yùn)作原則C.穿透管理與閉環(huán)運(yùn)作原則D.高收益優(yōu)先原則二、多項(xiàng)選擇題下列各題有多個(gè)正確答案，請(qǐng)選出所有正確選項(xiàng)（共15題）31、下列關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中“四證齊全”的要求，通常包括哪些證件？A.國有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建筑工程施工許可證32、下列哪些屬于信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)？A.市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)B.信用違約風(fēng)險(xiǎn)C.政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)D.操作管理風(fēng)險(xiǎn)33、信托計(jì)劃中，房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例的監(jiān)管要求，通常依據(jù)哪些因素確定？A.項(xiàng)目所在城市等級(jí)B.項(xiàng)目類型（如普通住宅、商業(yè)）C.開發(fā)商信用評(píng)級(jí)D.國家宏觀調(diào)控政策34、下列哪些屬于房地產(chǎn)信托常見的交易結(jié)構(gòu)？A.債權(quán)投資模式B.股權(quán)投資模式C.股債結(jié)合模式D.資產(chǎn)證券化模式35、在信托盡職調(diào)查中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司需重點(diǎn)核查的內(nèi)容包括？A.股權(quán)結(jié)構(gòu)與實(shí)際控制人B.財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性C.重大訴訟與對(duì)外擔(dān)保D.項(xiàng)目預(yù)售許可證獲取情況36、下列哪些指標(biāo)可用于評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債能力？A.銷售凈利率B.現(xiàn)金回款覆蓋率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.利息保障倍數(shù)37、信托公司設(shè)立房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃，需向哪些機(jī)構(gòu)履行報(bào)備或登記程序？A.中國信托業(yè)協(xié)會(huì)B.中國信托登記有限責(zé)任公司（中信登）C.銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（國家金融監(jiān)督管理總局）D.證券交易所38、下列哪些情形可能導(dǎo)致房地產(chǎn)信托項(xiàng)目觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警？A.項(xiàng)目銷售進(jìn)度低于預(yù)期60%B.抵押物價(jià)值下跌超過20%C.實(shí)際控制人發(fā)生重大變更D.按時(shí)支付季度利息39、關(guān)于房地產(chǎn)信托中的“閉環(huán)資金管理”，下列說法正確的有？A.要求銷售回款進(jìn)入監(jiān)管賬戶B.實(shí)現(xiàn)資金流與還款來源綁定C.可由開發(fā)商自由支配回款D.有助于控制資金挪用風(fēng)險(xiǎn)40、下列哪些屬于房地產(chǎn)信托中常見的增信措施？A.項(xiàng)目土地或在建工程抵押B.股東或?qū)嵖厝诉B帶擔(dān)保C.優(yōu)先劣后結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)D.引入第三方回購承諾41、在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，以下哪些屬于信托計(jì)劃設(shè)立的基本要素？A.明確的信托目的B.確定的信托財(cái)產(chǎn)C.合格的委托人與受托人D.書面信托合同42、下列哪些屬于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中常見的風(fēng)險(xiǎn)類型？A.信用風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)C.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)D.政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)43、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查應(yīng)涵蓋哪些主要內(nèi)容？A.項(xiàng)目公司資信狀況B.項(xiàng)目四證齊全性C.土地抵押情況D.資金用途合規(guī)性44、以下哪些屬于房地產(chǎn)信托的典型交易結(jié)構(gòu)？A.股權(quán)收購+對(duì)賭協(xié)議B.債權(quán)投資+抵押擔(dān)保C.財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+收益權(quán)轉(zhuǎn)讓D.直接購買商品房45、信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)需遵守哪些監(jiān)管規(guī)定？A.“三道紅線”要求B.項(xiàng)目資本金比例不低于30%C.“四三二”條件D.僅限一線城市項(xiàng)目三、判斷題判斷下列說法是否正確（共10題）46、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，信托公司可以將募集的資金直接用于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目并自行建設(shè)管理。A.正確B.錯(cuò)誤47、在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，項(xiàng)目抵押率越高，通常意味著投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)越低。A.正確B.錯(cuò)誤48、房地產(chǎn)信托計(jì)劃的受益人有權(quán)直接干預(yù)信托財(cái)產(chǎn)的具體運(yùn)作決策。A.正確B.錯(cuò)誤49、設(shè)立房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃，必須向中國銀保監(jiān)會(huì)事先備案或?qū)徟?。A.正確B.錯(cuò)誤50、房地產(chǎn)信托融資中，項(xiàng)目公司股東提供連帶責(zé)任擔(dān)保屬于一種信用增級(jí)措施。A.正確B.錯(cuò)誤51、信托資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可用于支付土地出讓金。A.正確B.錯(cuò)誤52、TOT結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)信托中指的是“信托中的信托”，主要用于分散投資風(fēng)險(xiǎn)。A.正確B.錯(cuò)誤53、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，若項(xiàng)目銷售回款未按約定進(jìn)入監(jiān)管賬戶，屬于重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。A.正確B.錯(cuò)誤54、信托公司可以將不同房地產(chǎn)信托計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)合并管理以提高效率。A.正確B.錯(cuò)誤55、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付困難時(shí)，信托公司應(yīng)先行墊付投資者本息以維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。A.正確B.錯(cuò)誤

參考答案及解析1.【參考答案】D【解析】房地產(chǎn)信托主要通過信托計(jì)劃為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資（A）、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的獨(dú)立管理（B）和風(fēng)險(xiǎn)隔離（C），保障投資者權(quán)益。而股票承銷屬于證券公司投行類業(yè)務(wù)范疇，與信托功能無關(guān)，故D項(xiàng)錯(cuò)誤。2.【參考答案】B【解析】信托本質(zhì)是基于信任的財(cái)產(chǎn)管理制度，受托人必須按照信托合同約定、以委托人意愿和受益人利益為出發(fā)點(diǎn)管理財(cái)產(chǎn)，B項(xiàng)體現(xiàn)信托的忠實(shí)義務(wù)。A、C、D可能違背勤勉盡責(zé)原則，不符合信托法要求。3.【參考答案】B【解析】通過股權(quán)信托方式持有項(xiàng)目公司股份，可實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的控制權(quán)，保障資金安全與項(xiàng)目運(yùn)作透明。A、C、D并非主要目的，且稅收籌劃需合法合規(guī)，不能作為核心動(dòng)因。4.【參考答案】D【解析】根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，信托公司不得承諾保本保收益（D），否則構(gòu)成違規(guī)。A、B、C均為合法有效的風(fēng)控手段，用于緩釋信用與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目安全性。5.【參考答案】B【解析】信托關(guān)系中，受托人可為法人（如信托公司），D錯(cuò)誤；委托人可自行設(shè)立自益信托，即為受益人，A、C錯(cuò)誤。B項(xiàng)正確，委托人可同時(shí)擔(dān)任受益人，受托人也可在特定結(jié)構(gòu)中享有權(quán)益。6.【參考答案】B【解析】根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，房地產(chǎn)信托資金可用于項(xiàng)目開發(fā)，如支付土地款（B）。A、C、D屬于變相為股東輸血或挪用資金，違反“四三二”等監(jiān)管要求，存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。7.【參考答案】B【解析】“四三二”中“四”指房地產(chǎn)項(xiàng)目必須取得《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》四個(gè)證件，缺一不可，確保項(xiàng)目合法合規(guī)。8.【參考答案】B【解析】托管人（通常為商業(yè)銀行）負(fù)責(zé)資金保管、清算交割與監(jiān)督，確保資金安全（B）。A由受托人負(fù)責(zé)，C非托管職責(zé)，D由投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，托管人不承擔(dān)虧損責(zé)任。9.【參考答案】D【解析】根據(jù)監(jiān)管要求，房企需具備三級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)，項(xiàng)目需滿足“四三二”條件，即四證齊全、自有資金不低于30%、二級(jí)資質(zhì)以上，D項(xiàng)完整準(zhǔn)確，其他選項(xiàng)不全面或錯(cuò)誤。10.【參考答案】C【解析】根據(jù)《信托登記管理辦法》，受益權(quán)轉(zhuǎn)讓需在信托登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記（C），確保權(quán)屬清晰。A、B、D不符合規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無需原委托人同意，但須通知受托人并登記。11.【參考答案】B【解析】“四三二”是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的核心監(jiān)管要求：“四證”指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；“三”指開發(fā)商或其控股股東具備三級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)；“二”指項(xiàng)目資本金比例不低于20%，但實(shí)際執(zhí)行中通常要求自有資金到位30%。B項(xiàng)完全符合監(jiān)管要求。12.【參考答案】D【解析】根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，房地產(chǎn)信托資金不得用于歸還信托公司或其關(guān)聯(lián)方的貸款，防止利益輸送和風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。A、B、C均屬于合規(guī)用途，其中C在滿足“四三二”且借款真實(shí)用于項(xiàng)目時(shí)可置換。D項(xiàng)明顯違規(guī)，存在關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)。13.【參考答案】A【解析】股權(quán)質(zhì)押是常見的增信手段，可有效控制項(xiàng)目公司控制權(quán)，保障信托財(cái)產(chǎn)安全。B項(xiàng)過于依賴信用，缺乏實(shí)質(zhì)擔(dān)保；C項(xiàng)違反盡調(diào)原則；D項(xiàng)違反資金用途監(jiān)管。A項(xiàng)是典型風(fēng)控措施，符合審慎管理要求。14.【參考答案】D【解析】盡調(diào)重點(diǎn)包括項(xiàng)目合規(guī)性（四證）、主體資質(zhì)（財(cái)務(wù)、信用）、市場(chǎng)環(huán)境（區(qū)域房價(jià)）等客觀要素。D項(xiàng)屬于個(gè)人主觀因素，與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估無關(guān)，不屬于盡調(diào)范疇，故D為正確答案。15.【參考答案】C【解析】根據(jù)《信托公司管理辦法》，信托計(jì)劃應(yīng)定期（通常為季度）向委托人披露資金運(yùn)用、項(xiàng)目進(jìn)展、風(fēng)險(xiǎn)狀況等信息，重大事項(xiàng)需及時(shí)披露。A、B、D均違反信息披露義務(wù)，C符合監(jiān)管要求。16.【參考答案】C【解析】為控制風(fēng)險(xiǎn)，信托公司通常設(shè)定土地抵押率不超過評(píng)估值的70%，具體根據(jù)土地性質(zhì)、區(qū)位、變現(xiàn)能力調(diào)整。超過70%將顯著增加風(fēng)險(xiǎn)敞口，不符合審慎原則。C為行業(yè)普遍上限，故為正確答案。17.【參考答案】B【解析】信托資金必須來源合法，通常為信托公司通過合規(guī)渠道募集的資金或自有資金。A、C、D均涉及違規(guī)或非法資金，違反《資管新規(guī)》和《信托法》。B項(xiàng)符合監(jiān)管要求，是唯一合規(guī)選項(xiàng)。18.【參考答案】B【解析】銷售回款屬于項(xiàng)目現(xiàn)金流，應(yīng)優(yōu)先用于償還信托債務(wù)本息，保障投資人權(quán)益。A、C、D均需在清償優(yōu)先債務(wù)后進(jìn)行。監(jiān)管要求設(shè)立監(jiān)管賬戶，確保資金閉環(huán)管理，故B為正確答案。19.【參考答案】D【解析】房地產(chǎn)信托主要風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)（房價(jià)下跌）、信用（開發(fā)商違約）、操作（管理失誤）、政策（調(diào)控）等。天氣風(fēng)險(xiǎn)屬于偶發(fā)性自然因素，不構(gòu)成主要系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，通常通過保險(xiǎn)等方式分散，故D為正確答案。20.【參考答案】B【解析】信托公司需持有中國銀保監(jiān)會(huì)（現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局）頒發(fā)的信托業(yè)務(wù)牌照，方可開展信托業(yè)務(wù)。A為開發(fā)商資質(zhì)，C、D與信托主業(yè)無關(guān)。B是開展任何信托業(yè)務(wù)的前提，故為正確答案。21.【參考答案】C【解析】信托公司作為受托人，核心職責(zé)是依照信托合同對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分，履行誠實(shí)信用、勤勉盡責(zé)的義務(wù)。其不得直接參與房地產(chǎn)開發(fā)施工（A錯(cuò)誤），不提供融資擔(dān)保（B錯(cuò)誤），且不得向投資者承諾保本保收益（D錯(cuò)誤），以防剛性兌付風(fēng)險(xiǎn)。22.【參考答案】A【解析】“四三二”要求指：四證齊全（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證），項(xiàng)目資本金不低于總投資30%，開發(fā)商具備二級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)。A項(xiàng)完全符合，其他選項(xiàng)在資本金比例或資質(zhì)等級(jí)上不達(dá)標(biāo)。23.【參考答案】C【解析】風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施旨在降低項(xiàng)目違約帶來的損失。設(shè)置土地或在建工程抵押，并完成評(píng)估與登記，是常見的增信手段。A、B、D屬于運(yùn)營行為，不具風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖功能。抵押物可實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償，有效保障信托財(cái)產(chǎn)安全。24.【參考答案】D【解析】根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，房地產(chǎn)信托資金須“專款專用”，僅可用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，如支付工程款（A）、繳納土地款（C）等。歸還股東借款需符合“四三二”前提（B可有條件允許），但不得用于補(bǔ)充企業(yè)日常經(jīng)營流動(dòng)資金（D），以防資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。25.【參考答案】B【解析】TOT（TrustofTrusts）指信托計(jì)劃通過受讓其他信托計(jì)劃的受益權(quán)進(jìn)行投資，常用于盤活存量資產(chǎn)。B項(xiàng)正確。A屬于股權(quán)直投模式；C錯(cuò)誤，TOT仍需穿透核查底層資產(chǎn)合規(guī)性；D錯(cuò)誤，TOT適用于多種地產(chǎn)類型，不限于住宅。26.【參考答案】C【解析】財(cái)務(wù)盡調(diào)核心是評(píng)估項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性與還款來源，重點(diǎn)包括成本測(cè)算、銷售回款預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)及償債能力分析。A屬于工程盡調(diào)；B屬法律盡調(diào)范疇；D為市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容，均非財(cái)務(wù)盡調(diào)重點(diǎn)。27.【參考答案】B【解析】信托機(jī)構(gòu)應(yīng)定期向委托人披露資金投向、項(xiàng)目進(jìn)度、風(fēng)險(xiǎn)狀況等關(guān)鍵信息，保障投資者知情權(quán)。A、C屬于企業(yè)內(nèi)部管理信息，D涉及隱私，均不對(duì)外披露。B項(xiàng)為法定信息披露核心內(nèi)容，符合監(jiān)管要求。28.【參考答案】B【解析】優(yōu)先/劣后分層結(jié)構(gòu)中，劣后級(jí)投資者以其出資為優(yōu)先級(jí)提供風(fēng)險(xiǎn)緩沖，即虧損先由劣后承擔(dān)，實(shí)現(xiàn)對(duì)優(yōu)先級(jí)的內(nèi)部增信。A、C、D與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)無直接關(guān)聯(lián)。該機(jī)制廣泛用于提升產(chǎn)品信用等級(jí)，吸引穩(wěn)健資金。29.【參考答案】B【解析】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指因外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致項(xiàng)目價(jià)值下降或銷售困難。房價(jià)下跌直接影響銷售回款，威脅還款來源。A屬操作風(fēng)險(xiǎn)；C為法律風(fēng)險(xiǎn)；D屬管理風(fēng)險(xiǎn)。B是典型的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，需在風(fēng)控中重點(diǎn)評(píng)估。30.【參考答案】C【解析】穿透管理要求核實(shí)底層資產(chǎn)真實(shí)合規(guī)，閉環(huán)運(yùn)作確保資金不被挪用，是房地產(chǎn)信托監(jiān)管核心。A違反資管新規(guī)，禁止剛兌；B資金池模式已被嚴(yán)控；D非監(jiān)管原則。C項(xiàng)符合現(xiàn)行監(jiān)管導(dǎo)向，保障業(yè)務(wù)合規(guī)與風(fēng)險(xiǎn)可控。31.【參考答案】ABCD【解析】房地產(chǎn)信托項(xiàng)目合規(guī)放款的前提是項(xiàng)目“四證齊全”，即項(xiàng)目必須取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。這是監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資的基本合規(guī)要求，確保項(xiàng)目合法合規(guī)推進(jìn)，防范合規(guī)與法律風(fēng)險(xiǎn)。32.【參考答案】ABCD【解析】房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境、交易對(duì)手信用及內(nèi)部管理等多重因素影響。市場(chǎng)波動(dòng)影響資產(chǎn)估值，政策調(diào)控可能限制銷售回款，信用違約影響本息兌付，操作風(fēng)險(xiǎn)則涉及流程與內(nèi)控漏洞，均需全面識(shí)別與管理。33.【參考答案】ABD【解析】根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例通常為20%-35%，具體依據(jù)城市能級(jí)（如一線或三四線）、項(xiàng)目性質(zhì)（保障性住房、普通住宅、商業(yè)等）及國家階段性調(diào)控政策調(diào)整，開發(fā)商信用評(píng)級(jí)雖影響風(fēng)控評(píng)估，但非法定資本金比例決定因素。34.【參考答案】ABCD【解析】房地產(chǎn)信托可通過債權(quán)方式提供融資，也可通過股權(quán)入股項(xiàng)目公司，或采用“股+債”結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)資金進(jìn)入；資產(chǎn)證券化則用于盤活存量資產(chǎn)，四種模式均常見于實(shí)際業(yè)務(wù)中，適應(yīng)不同融資需求與風(fēng)控安排。35.【參考答案】ABC【解析】盡調(diào)重點(diǎn)包括企業(yè)主體資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、法律風(fēng)險(xiǎn)及治理結(jié)構(gòu)。預(yù)售許可證雖重要，但屬項(xiàng)目層面“四證”之一，通常在項(xiàng)目合規(guī)性核查中單獨(dú)列示。ABC項(xiàng)直接反映融資主體信用與風(fēng)險(xiǎn)狀況，是盡調(diào)核心內(nèi)容