物業(yè)自管合同物業(yè)自管合同是業(yè)主通過自主管理方式實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的重要法律文件，其核心在于明確業(yè)主與自管組織之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)的正常秩序與共同利益。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，此類合同需遵循諾成、有償、雙務(wù)、要式合同的基本屬性，在當(dāng)事人簽字蓋章后即產(chǎn)生法律效力，且內(nèi)容必須包含服務(wù)項目、期限、費用、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等關(guān)鍵要素。一、合同當(dāng)事人與物業(yè)基本情況合同當(dāng)事人分為委托方與受托方，其中委托方為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，通常由業(yè)主委員會作為代表簽署合同；受托方則為業(yè)主共同推選的自管小組或具備相應(yīng)資質(zhì)的管理人。合同需首先明確物業(yè)基本信息，包括物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、辦公等）、具體坐落位置、總建筑面積、共有部分范圍等核心要素。例如，某住宅小區(qū)的自管合同中應(yīng)注明，物業(yè)位于某市區(qū)某街道，總建筑面積約5萬平方米，包含住宅樓8棟、地下車庫1個、公共綠地2000平方米及配套的健身設(shè)施、兒童游樂區(qū)等共有設(shè)施。二、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)自管服務(wù)內(nèi)容需覆蓋物業(yè)共用部分及設(shè)施設(shè)備的全生命周期管理。房屋建筑共用部位的維修養(yǎng)護(hù)包括屋頂、墻體、樓梯間、走廊通道等，需定期進(jìn)行巡檢，對發(fā)現(xiàn)的滲漏、裂縫等問題及時處理；共用設(shè)施設(shè)備管理涵蓋電梯、供水供電系統(tǒng)、消防設(shè)施、排水管道等，應(yīng)建立日常保養(yǎng)臺賬，電梯需每月進(jìn)行安全檢查并留存記錄，消防設(shè)施需每季度測試報警及噴淋功能。公共環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)需明確清掃頻率與標(biāo)準(zhǔn)，例如公共區(qū)域每日清掃兩次，垃圾日產(chǎn)日清，垃圾桶每周消毒；綠化養(yǎng)護(hù)需根據(jù)植物種類制定季節(jié)性方案，灌木每半年修剪一次，草坪每月修剪一次，確保成活率不低于95%。安全秩序維護(hù)是服務(wù)重點之一，包括門崗執(zhí)勤、24小時巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)運行管理等。車輛管理需規(guī)范停車秩序，明確訪客車輛停放流程及收費標(biāo)準(zhǔn)，禁止占用消防通道。此外，合同還應(yīng)約定突發(fā)事件處理機(jī)制，如火災(zāi)、水管爆裂等緊急情況的應(yīng)急響應(yīng)流程，要求自管組織在接到通知后30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場處置，并在24小時內(nèi)向業(yè)主公布事件進(jìn)展。三、服務(wù)期限與費用管理服務(wù)期限一般為2-3年，具體時長由業(yè)主大會表決確定，合同中需明確起始與終止日期。費用管理采用“收支透明、業(yè)主共擔(dān)”原則，主要包括物業(yè)管理綜合服務(wù)費、專項維修資金、停車費及其他特約服務(wù)費。綜合服務(wù)費按建筑面積計收，標(biāo)準(zhǔn)需經(jīng)業(yè)主大會審議通過，例如住宅部分每月每平方米1.2元，商業(yè)部分每月每平方米2.5元，空置房屋需按全額繳納。費用收取方式可選擇業(yè)主按月自行繳納至專用賬戶，或由自管小組上門收取并開具收據(jù)。專項維修資金用于房屋及設(shè)施的大中修工程，需單獨列賬管理，其籌集方式通常為業(yè)主一次性預(yù)繳或按年度分?jǐn)?。例如，某小區(qū)按每戶每年500元標(biāo)準(zhǔn)籌集維修資金，用于電梯更換、屋頂防水改造等重大項目，使用前需提交詳細(xì)預(yù)算方案，經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主同意方可支出。停車費收入需全部納入公共收益，用于彌補物業(yè)服務(wù)成本，每月向全體業(yè)主公示收支明細(xì)，包括收入總額、支出項目（如道閘維護(hù)、車位劃線等）及結(jié)余金額。四、雙方權(quán)利與義務(wù)（一）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主有權(quán)監(jiān)督自管組織的服務(wù)質(zhì)量，對不符合約定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)提出整改要求，例如公共區(qū)域衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)時，業(yè)主可向自管小組提交書面意見，要求在3日內(nèi)改進(jìn)。業(yè)主享有查閱財務(wù)賬目、服務(wù)記錄的權(quán)利，自管組織需每月公開收支報表，每季度公示設(shè)施設(shè)備維修記錄。同時，業(yè)主需履行按時繳納服務(wù)費的義務(wù)，逾期未繳的，自管組織可發(fā)出催繳通知，逾期超過30日的，可按每日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)收取滯納金，但滯納金總額不得超過欠費本金。（二）自管組織的權(quán)利與義務(wù)自管組織有權(quán)制定內(nèi)部管理制度，如《業(yè)主公約實施細(xì)則》《車輛管理規(guī)定》等，經(jīng)業(yè)主大會通過后執(zhí)行。有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項服務(wù)，例如委托電梯維保單位進(jìn)行定期檢修，但不得將整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。自管組織需履行定期報告義務(wù)，每月向業(yè)主委員會提交服務(wù)工作報告，內(nèi)容包括本月完成的維修項目、費用支出、安全事件處理等；每年第一季度公布上年度財務(wù)決算報告，接受業(yè)主審計監(jiān)督。此外，自管組織需妥善保管物業(yè)檔案資料，包括竣工圖紙、設(shè)施設(shè)備說明書、業(yè)主信息等，合同終止時需完整移交給新的管理方。五、違約責(zé)任與爭議解決（一）業(yè)主的違約責(zé)任業(yè)主未按時繳納服務(wù)費的，需按約定支付滯納金；違反《業(yè)主公約》擅自改建房屋結(jié)構(gòu)、占用公共區(qū)域的，自管組織有權(quán)要求恢復(fù)原狀，造成損失的需承擔(dān)賠償責(zé)任。例如，某業(yè)主在陽臺搭建違規(guī)構(gòu)筑物，自管組織可書面通知其限期拆除，逾期未拆的，可向相關(guān)行政部門舉報并追償整改費用。（二）自管組織的違約責(zé)任自管組織未按合同約定提供服務(wù)的，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。例如，電梯因維護(hù)不當(dāng)發(fā)生故障導(dǎo)致停運超過24小時，自管組織需向受影響業(yè)主每戶賠償200元；消防設(shè)施未定期檢測導(dǎo)致失效，若發(fā)生火災(zāi)造成損失，自管組織需承擔(dān)補充賠償責(zé)任。服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)經(jīng)業(yè)主兩次書面整改仍未改善的，業(yè)主大會有權(quán)提前終止合同，并要求自管組織支付年度服務(wù)費總額10%的違約金。爭議解決方式以協(xié)商優(yōu)先，協(xié)商不成的，可提交物業(yè)所在地的人民調(diào)解委員會調(diào)解，或依法向人民法院提起訴訟。合同中需明確爭議管轄法院為物業(yè)所在地人民法院，避免后續(xù)產(chǎn)生管轄權(quán)糾紛。六、合同變更與終止合同期限內(nèi)如需調(diào)整服務(wù)內(nèi)容或費用標(biāo)準(zhǔn)，需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主同意，形成書面補充協(xié)議后生效。合同終止前3個月，自管組織需協(xié)助業(yè)主大會完成新管理方式的選聘工作，辦理檔案資料、財務(wù)賬目、物業(yè)用房及設(shè)施設(shè)備的移交手續(xù)。移交過程需有業(yè)主委員會代表在場監(jiān)督，并簽署移交清單，確保無遺漏或損壞。物業(yè)自管合同的履行依賴于全體業(yè)主的共同參與和監(jiān)督，通過明確權(quán)利義務(wù)、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化費用管理，可有效實現(xiàn)