A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險管理優(yōu)化措施研究I摘要對于房地產(chǎn)業(yè)而言，該行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在融資過程中總是會伴隨著風(fēng)險的產(chǎn)生，因此，合理的融資安排，是關(guān)系到生死存亡的大事。而多元化的融資渠道，是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的根本，也是多年來房地產(chǎn)行業(yè)難以突破的瓶頸。本文采用文獻(xiàn)法和案例分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理優(yōu)化進(jìn)行研究探討，論文首先介紹了研究的背景，理論的依據(jù)，研究的意義等，論述了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的主要特點(diǎn)，主要模式以及房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理的基本概念及特點(diǎn)等。結(jié)合具體的企業(yè)A房地產(chǎn)公司融資的基本現(xiàn)狀，分析其融資存在的風(fēng)險，探討了其風(fēng)險管理存在的主要問題，比如融資能力不足，融資成本較高；融資結(jié)構(gòu)不合理，融資風(fēng)險較大；盈利水平較低，資金利用率不足；融資風(fēng)險控制措施不到位等。并針對存在的問題，提出了相應(yīng)的措施，一是提高融資議價能力，降低融資成本；二是合理控制公司籌資規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；三是加強(qiáng)對資金的管理，提高盈利能力；四是加強(qiáng)融資風(fēng)險防范和控制。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資風(fēng)險；成本；融資結(jié)構(gòu)；盈利

目錄1、前言 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3研究方法與內(nèi)容 12、房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理的基本概念及特點(diǎn) 22.1房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理的基本概念 22.2房地產(chǎn)融資風(fēng)險管控的特點(diǎn) 23、A房地產(chǎn)公司基本情況及融資風(fēng)險 23.1A房地產(chǎn)公司基本情況 23.2A房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀 33.3A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險分析 64、A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險管理存在的問題 84.1融資能力不足，融資成本較高 84.2融資結(jié)構(gòu)不合理，融資風(fēng)險較大 84.3盈利水平較低，資金利用率不足 84.4融資風(fēng)險控制措施不到位 95、A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險管理優(yōu)化 95.1提高融資議價能力，降低融資成本 95.2合理控制公司籌資規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 105.3加強(qiáng)對資金的管理，提高盈利能力 105.4加強(qiáng)融資風(fēng)險防范和控制 11總結(jié) 11后記 13參考文獻(xiàn) 14PAGEPAGE11、前言1.1研究背景一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)因其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度帶動上游產(chǎn)業(yè)鋼鐵建筑業(yè)及下游產(chǎn)業(yè)家具家電等行業(yè)的發(fā)展，在擴(kuò)大就業(yè)、刺激內(nèi)需、提高社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平方面發(fā)揮著重要作用。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展，普通民眾的消費(fèi)水平已不能承受房價的迅猛上漲，同時也引發(fā)了一系列社會問題[1]。為了促使房地產(chǎn)行業(yè)降溫并向規(guī)范化方向發(fā)展，國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的引導(dǎo)和調(diào)控，從多個方面著手頒布一系列宏觀調(diào)控政策。如土地質(zhì)押前必須持有土地證且貸款額度不得大于土地的七成，嚴(yán)格限制二套房貸款管理、抑制投機(jī)性購房、提高銀行存貸款利率等。隨著國家政策的日益趨緊，房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重的影響，房屋銷售量下降，資金回籠速度緩慢，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入資金供應(yīng)鏈斷裂的困境。房地產(chǎn)業(yè)具有資金密集的特點(diǎn)，需要將大量的資金投入到項目的開發(fā)建設(shè)過程中，而且資金占用周期較長。僅憑企業(yè)自身擁有的資金，幾乎不可能使企業(yè)的項目順利建成和完工，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最重要的問題就是融資[2]。尤其是近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額持續(xù)上升，融資總規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多房企在擴(kuò)展多樣化融資渠道的同時也在積極尋求新的融資方式，所以如何提高融資效率，取得低成本、低風(fēng)險的融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。1.2研究意義對于現(xiàn)代企業(yè)而言，資金除自有資金外主要都是通過融資獲得，融資成為企業(yè)經(jīng)營過程中不可或缺的一個環(huán)節(jié)，所以每個企業(yè)都要積極提升自身的融資效率水平。融資效率越高表明企業(yè)在經(jīng)營過程中可以快速取得資金，而且通過增加負(fù)債的方式提高財務(wù)杠桿，進(jìn)一步增加股東權(quán)益報酬率，擴(kuò)大企業(yè)價值和市場競爭力。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于其開發(fā)資金需求量大、資金投資收回周期長，運(yùn)轉(zhuǎn)高度依靠資金的行業(yè)特殊性，分析評價房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。同行業(yè)企業(yè)在融資方面會面臨相似的難題，所以針對A房地產(chǎn)公司融資效率的分析和建議不僅有利于A公司對自身情況的了解，而且對于其他房地產(chǎn)公司融資效率的提高也具有一定的借鑒意義。1.3研究方法與內(nèi)容本文主要是采用兩種研究方法，一種是文獻(xiàn)法，即通過對融資風(fēng)險管理相關(guān)理論著作和研究論文的閱讀，以及對一些融資風(fēng)險管理相關(guān)的研究，來為論文寫作提供參考，奠定理論方面的基礎(chǔ)；一種是案例分析法，即結(jié)合具體的案例A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險管理的具體情況，來分析其存在的問題，從而有針對性的提出相應(yīng)的改進(jìn)措施和建議。通過理論與實(shí)踐的結(jié)合，來對項目成本控制有一個深入的認(rèn)識。本文共分六部分，第一部分是主要介紹論文的研究背景，研究意義，研究方法和內(nèi)容；第二部分是對融資風(fēng)險管理的概念和內(nèi)容進(jìn)行概述；第三部分是對A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析介紹；第四部分是對A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險管理存在的問題進(jìn)行分析；第五部分是針對A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險管理存在的問題提出改進(jìn)措施和建議；第六部分是總結(jié)概括。2、房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理的基本概念及特點(diǎn)2.1房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理的基本概念房地產(chǎn)企業(yè)在項目運(yùn)作時主動對風(fēng)險實(shí)施控制，確保融資風(fēng)險的最小化，是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險管控流程，其大致有以下幾個相互依存、互為循環(huán)的環(huán)節(jié)：收集信息、風(fēng)險評估、提出和實(shí)施風(fēng)險管理策略、監(jiān)督與改進(jìn)[3]。2.2房地產(chǎn)融資風(fēng)險管控的特點(diǎn)一是風(fēng)險控制的長期性。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一個項目從拿地，開發(fā)，到最終建成，銷售完畢這一周期是較長的，在這樣一個周期內(nèi)，可能出現(xiàn)各種情況，政策的調(diào)整，市場的變化等，因此需要風(fēng)險控制的時間也是長期的。二是風(fēng)險控制的效益性。即房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的過程是一個勞動密集型和資金密集型的動態(tài)控制過程，所涉及到的各種土地價格，材料價格以及人力成本都會變動，這些成本控制如果得不到有效的落實(shí)，那么就會給企業(yè)帶來成本的增加，因此風(fēng)險控制也是一個效益控制的過程[4]。三是風(fēng)險控制是一個動態(tài)控制的過程。隨著房地產(chǎn)項目的推進(jìn)，項目的進(jìn)行是一個資金流動的過程，包括土地的購買，項目的開發(fā)，建設(shè)，驗收以及銷售等等各個環(huán)節(jié)都需要動態(tài)的對風(fēng)險加以控制，如果沒有動態(tài)控制的過程，就沒辦法確保項目的融資安全。四是風(fēng)險控制管理的復(fù)雜性。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，設(shè)計到方方面面的內(nèi)容，包括融資的方式，融資的渠道，涉及到的風(fēng)險因素等方方面面，因此對房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險加以控制是一個復(fù)雜的過程[5]。3、A房地產(chǎn)公司基本情況及融資風(fēng)險3.1A房地產(chǎn)公司基本情況A房地產(chǎn)公司創(chuàng)建于2004年，系河北省國資委下屬的大型國有企業(yè)旗下的全資子公司，注冊資本10億元。公司以住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，積極配合國家城市群建設(shè)規(guī)劃方案，將業(yè)務(wù)不斷向高價值領(lǐng)域拓展，堅持實(shí)施“聚焦改善型住宅產(chǎn)品”的經(jīng)營戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化芙蓉系、長島系等五大產(chǎn)品系，發(fā)展藍(lán)光商業(yè)、藍(lán)光科技、藍(lán)光教育等多元化產(chǎn)業(yè)，并促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同發(fā)展。公司通過與各項金融機(jī)構(gòu)合作，建立集中的投融資一體化運(yùn)行體系，積極推進(jìn)地產(chǎn)證券化和基金化。A公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入主要來自于房地產(chǎn)銷售收入和自有物業(yè)出租收入。公司租金收入主要通過出租商鋪、寫字間和停車場取得。從下表3-1可以看出，公司自上市以來銷售面積和銷售金額一直處于增長的趨勢，2017年漲幅最為明顯，銷售面積和上期相比增長了93%，銷售金額比上期翻了一番，表明公司的銷售業(yè)績良好。2016年-2019年，公司新開工面積和土地儲備規(guī)劃面積保持高速增長，2018年和2019年漲幅最高，但是竣工面積四年來基本保持不變。公司突破傳統(tǒng)的招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式，積極開展合作開發(fā)、項目拿地、并購等新型的取得土地資本的方式。2019年，公司的土地儲備和總建筑面積都在不斷增長，各項資源能夠滿足企業(yè)發(fā)展的需求。2019年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售金額為85.5億，同比增長了47%。表3-1A公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況2016201720182019出租房地產(chǎn)的租金收入（萬元）1367.451382.061374.891413.89銷售面積（萬平方米）21.5628.1660.9280.16銷售金額（億元）18.2730.1358.1585.53竣工面積（萬平方米）29.1632.8527.3033.69新開工面積26.6534.9453.09107.72新增土地儲備規(guī)劃建筑面積84.9590.85124.70170.563.2A房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀3.2.1內(nèi)源融資內(nèi)源融資是指其依靠自身資金的積累所進(jìn)行的資金使用，具體包括公司各項資產(chǎn)的折舊以及留存收益。折舊是指固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的各項損耗，它不直接減少現(xiàn)金流出，而是通過降低利潤總額的方式少交所得稅。從下表3-2可以看出，A公司的折舊一直在不斷增加，但是占內(nèi)源融資的比例較小。自2016年以來，公司的留存收益一直處于穩(wěn)步上升的狀態(tài)，尤其是2019年漲幅最大，主要是由于公司銷售規(guī)模的增加導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)績和凈利潤提升?？傮w來看，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，內(nèi)源融資額也在不斷增加。但是A房地產(chǎn)公司屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，無論是購買土地還是項目建設(shè)都需要大量資金，而且要保證項目資金來源的穩(wěn)定性，所以僅靠內(nèi)源融資不能夠應(yīng)對企業(yè)的發(fā)展需求。2019年底，A房地產(chǎn)公司的內(nèi)源融資額為77639.24萬元，但是這僅占公司當(dāng)年融資總額的7.03%?？梢钥闯觯S著市場競爭越來越激烈，A房地產(chǎn)公司還需要利用其它外部融資方式以滿足企業(yè)成長的需要。表3-22016-2019年A公司內(nèi)源融資額2016201720182019折舊482.52600.46660.35730.33盈余公積2809.582856.373316.556850.39未分配利潤41232.8047317.7756956.8469856.71內(nèi)源融資合計44726.4250976.2161135.4577639.243.2.2外源融資1.商業(yè)信用融資商業(yè)信用融資是一種短期限的融資，指企業(yè)之間在交易過程中由于延期支付款項或預(yù)收貨款所形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。具體包括應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)和預(yù)收賬款等。商業(yè)信用融資能夠體現(xiàn)企業(yè)間的借貸關(guān)系，其具有手續(xù)簡便、限制條款少、使用成本低等優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)一般都會傾向于使用商業(yè)信用融資。應(yīng)付賬款是指企業(yè)對供應(yīng)方的欠款，主要由于企業(yè)購買商品或接受服務(wù)但尚未支付有關(guān)款項而造成的。對于A房地產(chǎn)公司而言，應(yīng)付賬款主要是應(yīng)付房地產(chǎn)開發(fā)工程款和材料款等，取得這部分短期無息貸款，可以暫時緩解公司的資金壓力。結(jié)合下表3-3和圖3-1可以看出，應(yīng)付賬款余額除2017年小幅度下降以外，其它年份都處于穩(wěn)步上升的趨勢，說明A公司有意識的利用這種融資方式。應(yīng)付票據(jù)是指企業(yè)簽發(fā)的一種可流通的有價證券，約定自己或他人在規(guī)定的時間內(nèi)必須支付給持有人一定金額的書面證明。A房地產(chǎn)公司簽發(fā)的都是商業(yè)承兌匯票。從表3-3和圖3-1中可以看出A公司應(yīng)付票據(jù)在2016年和2017年出現(xiàn)下降，且應(yīng)付票據(jù)在3種商業(yè)信用融資模式中占比最低，說明A公司沒有充分利用應(yīng)付票據(jù)帶來的短期無息融資。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款是指在建工程項目完工之后，企業(yè)根據(jù)與房屋購買者簽訂的購房合同，在業(yè)主收到房屋之前向房屋購買者收取的資金。運(yùn)用這種提前收款的方式，可以為企業(yè)籌集項目建設(shè)所用資金，緩解企業(yè)資金壓力。從表3-3和圖3-1可以看出，A房地產(chǎn)公司的預(yù)收賬款在商業(yè)信用融資總額中占比最大，而且增長顯著。公司的預(yù)收賬款主要來自預(yù)收房款，在2016年-2018年三年間，A公司的預(yù)收賬款增長緩慢，2019年出現(xiàn)大幅增長，主要是因為2019年公司實(shí)施全國范圍的擴(kuò)張戰(zhàn)略，銷售規(guī)模不斷擴(kuò)大。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，預(yù)收賬款是相對安全且風(fēng)險較小的融資方式，所以企業(yè)要充分利用預(yù)收賬款進(jìn)行融資。表3-32016-2019年A公司商業(yè)信用融資額單位：萬元2016201720182019應(yīng)收賬款53251.8352657.1256357.9067340.62應(yīng)付票據(jù)7469.253345.824013.927114.91預(yù)收賬款161296.82201808.95314138.28509954.94商業(yè)信用融資總額222017.91257811.91374510.10584410.482016201720182019圖3-1A公司商業(yè)信用融資額變動情況2.信貸融資信貸融資是最主要的外源融資方式，主要包括向銀行取得的借款和向其它非銀行金融機(jī)構(gòu)取得的借款。A房地產(chǎn)公司取得借款時主要通過質(zhì)押、抵押和保證的方式，公司將存貨資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和在建工程項目為借款提供抵押擔(dān)保，導(dǎo)致較多資產(chǎn)受到限制。母公司藍(lán)光投資控股集團(tuán)有限公司為其保證借款提供擔(dān)保。從下表3-6和圖3-4可以看出，A公司短期借款在2015-2017年基本保持穩(wěn)定，但在2018年出現(xiàn)大幅增長，較上年增長143.69%。長期借款從2015年-2017年增長比較緩慢，2018年出現(xiàn)大幅度增長。從借款總額來看，2015-2018年一直處于上升的趨勢，2018年漲幅最大，說明公司在多元化擴(kuò)張的同時融資需求也在不斷增大。表3-42016-2019年A公司借款總額單位：萬元2016201720182019短期借款30959.1737434.6334149.1083217.40長期借款92429.29100991.08143949.74224481.98借款總額123388.47138425.71178098.84307699.382016201720182019圖3-22016-2019年A公司借款總額變動情況3.債券融資除信貸融資以外，A公司自上市以來還通過發(fā)行公司債、中期票據(jù)、各種定向工具和短期融資券等取得債務(wù)資金。2017年，A公司完成了4億公司債券和4億中期票據(jù)的發(fā)行。2018年，公司在充分利用銀行借貸的基礎(chǔ)上，繼續(xù)發(fā)揮資本市場的平臺優(yōu)勢，獲得了非公開發(fā)行5億公司債的無異議函，實(shí)際成功發(fā)行了3億，同時在中國銀行間市場交易商協(xié)會成功注冊4.5億中期票據(jù)。12月公司審批通過了以擁有的購房尾款債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)成立的“招商創(chuàng)融一購房尾款資產(chǎn)支持”專項計劃，并規(guī)定發(fā)行總額不得高于0.9億元。2019年6月26日，該專項計劃正式成立，實(shí)際收到的參與資金為0.82億元。2019年債券融資額大幅增長，將公司2018年獲批發(fā)行的5億元私募債發(fā)行完畢，還發(fā)行了資產(chǎn)支持證券1.14億，短期融資券0.5億元。2019年9月21日，公司還通過境外全資子公司在新加坡成功發(fā)行0.25億美元固定利率債券。4.股權(quán)融資A房地產(chǎn)公司僅在2016年進(jìn)行了股權(quán)融資，其它年份均沒有通過發(fā)行股票的方式取得資金。在2016年3月16日，公司向藍(lán)光集團(tuán)、平安創(chuàng)新和楊鏗等人公開發(fā)行股票14380.75萬股，每股發(fā)行價格為4.66元；向7名特定投資者非公開發(fā)行股票2399.36萬股，每股發(fā)行價格為9.31元，兩次一共募集資金總額為89352.42萬元，將承銷費(fèi)、審計費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用扣減以后的凈額為88966.91萬元。2016年，公司還實(shí)施了限制性股票激勵計劃，一共收到員工繳納的認(rèn)購款1420.17萬元。3.3A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險分析影響A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險包括償債能力、營運(yùn)能力和融資結(jié)構(gòu)，它們能夠體現(xiàn)公司的現(xiàn)金支付能力、經(jīng)營業(yè)績和資金規(guī)模，是判斷企業(yè)是否存在微觀融資風(fēng)險的重要指標(biāo)。如果企業(yè)的償債能力強(qiáng)、營運(yùn)周轉(zhuǎn)速度快且融資結(jié)構(gòu)適當(dāng)，則表明融資風(fēng)險較低、融資效率較高。3.3.1償債能力風(fēng)險本文通過流動比率和速動比率兩項指標(biāo)來衡量A公司的短期償債能力，通過資產(chǎn)負(fù)債率、扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率以及利息保障倍數(shù)這三項指標(biāo)來衡量公司的長期償債能力。為了判斷A公司的償債能力水平的高低，本文將A公司的償債能力指標(biāo)與行業(yè)均值進(jìn)行對比，具體情況如下表3-5所示。表3-5A公司與行業(yè)償債能力對比年份名稱流動比率速動比率資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率利息保障2016A公司1.440.3079.82%71.7%8.97行業(yè)平均2.351.1259.78%49.78%16.732017A公司1.630.3580.90%73.66%0.51行業(yè)平均2.241.0360.64%49.03%18.412018A公司1.640.4380.00%70.16%10.04行業(yè)平均2.040.960.26%50.96%41.562019A公司1.630.5582.04%72.88%13.81行業(yè)平均2.280.960.44%51.27%18.25從短期償債能力來看，無論是A房地產(chǎn)公司的流動比率還是速動比率都低于行業(yè)的平均值。一般情況下，流動比率等于2時較為適當(dāng)，在2016年到2019年期間房地產(chǎn)行業(yè)流動比率的平均值都在2以上，表明整個行業(yè)的流動比率較為良好，但是A公司的流動比率和行業(yè)平均水平相比還具有一定的差距。整個房地產(chǎn)行業(yè)的速動比率在1左右徘徊，表明行業(yè)的速動比率較為適當(dāng)，A公司的速動比率和行業(yè)相比還具有一定的進(jìn)步空間。由于A公司的存貨金額較大，導(dǎo)致公司的速動比率與流動比率相差較大。對于A房地產(chǎn)公司而言，公司的存貨主要是土地和房屋建筑物，所以在衡量償債能力時用速動比率更加合適。一方面，由于A房地產(chǎn)公司的房屋建筑物數(shù)量較多導(dǎo)致企業(yè)去庫存的時間比較長，另一方面，由于土地交易市場活躍度程度不高限制了土地的變現(xiàn)能力，這些都會降低A房地產(chǎn)公司存貨的變現(xiàn)速度。從上述分析可以得出，A房地產(chǎn)公司的速動比率偏低，短期償債能力較弱。同時從A公司的財務(wù)報表數(shù)據(jù)可以看出，公司的短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債在2015年到2018年之間不斷增加，導(dǎo)致A公司的短期償債壓力不斷變大。長期償債能力方面，A房地產(chǎn)公司2016-2019年的資產(chǎn)負(fù)債率一直在80%左右徘徊，顯著大于同行業(yè)的平均值。由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款占企業(yè)總負(fù)債的比例較大，而且預(yù)收賬款在將來不需要償還現(xiàn)金而是交付房產(chǎn)，所以還需要計算A房地產(chǎn)公司扣減預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率，A公司的該項指標(biāo)近年來都保持在70%以上，該項指標(biāo)值依然大于房地產(chǎn)行業(yè)的平均值。近年來，土地的價格居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅企業(yè)前期購買土地階段資金壓力較大，而且在項目的后續(xù)開發(fā)階段也需要大量的資金投入，如果公司的長期償債能力不強(qiáng)，會導(dǎo)致融資風(fēng)險進(jìn)一步加大，從而限制企業(yè)的融資效率。3.3.2營運(yùn)能力營運(yùn)能力反映企業(yè)利用自身資源獲得利潤的速度，該項指標(biāo)良好表明公司的周轉(zhuǎn)速度快且經(jīng)營業(yè)績好，是公司減少融資風(fēng)險的有力保障。表3-6A公司營運(yùn)能力分析營運(yùn)能力指標(biāo)2016年2017年2018年2019年存貨周轉(zhuǎn)率0.630.360.320.29應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率80.6247.6536.9826.85流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.710.370.330.28總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.620.330.290.25通過查詢A公司的年報數(shù)據(jù)，計算出A公司的各項營運(yùn)能力指標(biāo)如表3-6所示，可以看出A公司的存貨周轉(zhuǎn)率在2016年至2019年一直處于不斷下降的趨勢，尤其是2017年下降最為明顯，說明受房地產(chǎn)行業(yè)去化政策的影響，公司的房產(chǎn)銷售速度放緩;應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率也在不斷的下降，說明A公司的收賬速度變慢，收賬周期延長。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2017年下降了將近50%，在后面的3年基本穩(wěn)定在一定的水平?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保持相同的變動趨勢。公司自上市以來規(guī)模不斷擴(kuò)大，流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)也不斷增加，但是營業(yè)收入沒有出現(xiàn)大幅度的增加，說明公司對資產(chǎn)的利用率不斷下降。綜合來看，衡量A公司營運(yùn)能力的四項指標(biāo)都呈下降的趨勢，表明A公司的各種資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度緩慢，營運(yùn)能力有待提高。這不符合公司最近提出的對于己經(jīng)取得的工程項目，要快速開發(fā)和銷售，實(shí)現(xiàn)各項資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營戰(zhàn)略。3.3.3融資結(jié)構(gòu)合理的融資結(jié)構(gòu)能夠有效控制企業(yè)的融資風(fēng)險，從而使企業(yè)融資效率得到提高。合理的融資結(jié)構(gòu)既要求企業(yè)的融資方式構(gòu)成及融資比例要合理，還要求建立與公司經(jīng)營周期相適應(yīng)的融資工具期限長度。下面從A公司的融資方式、融資渠道和融資期限結(jié)構(gòu)三個方面分析A公司的融資結(jié)構(gòu)是否合理。表3-7A房地產(chǎn)公司融資方式融資方式2016年2017年2018年2019年內(nèi)源融資9.33%9.67%9.49%7.03%債務(wù)融資72.04%90.33%90.51%92.97%股權(quán)融資18.63%——————表3-7將A公司的融資方式劃分為內(nèi)源融資、債務(wù)融資和股權(quán)融資。可以看出A公司近四年中內(nèi)部融資占比一直較小，維持在10%以內(nèi)，無明顯的增長且2019年僅為7%左右;雖然A公司的內(nèi)源融資總額在不斷增加，但隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)的總?cè)谫Y額也在不斷增加，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)源融資比例下降。債權(quán)融資比例2016年度為72.04%，2017年-2019年融資比例都在90%以上，是公司第一大融資來源。2017年以后債務(wù)融資比例增加主要是因為公司發(fā)行了中期票據(jù)和公司債，且長短期借款和商業(yè)信用融資也在增加。2016年因公司需要定向增發(fā)完成資產(chǎn)重組和募集配套資金，股權(quán)融資比例上升，占融資總額的20%左右，2017年至2019年度公司沒有進(jìn)行股權(quán)融資。4、A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險管理存在的問題4.1融資能力不足，融資成本較高A房地產(chǎn)公司雖然是一家規(guī)模較大的本土房地產(chǎn)公司，但是銀行更傾向于貸款給國有性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，所以在銀行授信方面比規(guī)模相近的其它國有房地產(chǎn)企業(yè)低，在銀行貸款利率方面也高于其它企業(yè)，導(dǎo)致公司的借款成本較高。公司目前在金融機(jī)構(gòu)取得的貸款主要是質(zhì)押和抵押借款，說明A公司未與銀行建立融洽的合作關(guān)系，信用融資水平較低。公司在2017年發(fā)行債券和中期票據(jù)的融資成本高于同期其它房地產(chǎn)公司發(fā)行債券的成本，而且債券融資成本一直處于不斷上升的水平，主要是因為A公司的信用評級低于同行業(yè)其它公司，而且國家出臺一系列的政策導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資環(huán)境比較嚴(yán)峻，融資成本較高。公司主要以間接融資為主，直接融資為輔，間接融資的成本一般都會高于直接融資，導(dǎo)致公司的整體融資成本較高。4.2融資結(jié)構(gòu)不合理，融資風(fēng)險較大融資結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了企業(yè)的股東、債權(quán)人、經(jīng)營者或其它利益相關(guān)者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不合理的融資結(jié)構(gòu)會加大企業(yè)的融資風(fēng)險，最終影響融資效率。從上述對A房地產(chǎn)公司融資效率的評價可以看出，A房地產(chǎn)公司的融資風(fēng)險高于同行業(yè)的其它公司，主要是因為企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理。通過對公司融資結(jié)構(gòu)的分析，可以看出A公司的外源融資主要來源于債務(wù)融資，特別是公司的流動負(fù)債占總債務(wù)的65%以上，造成企業(yè)短期還款壓力增大。在長期債務(wù)方面，公司不僅面臨一定的付息壓力，而且A公司發(fā)行的債券和中期票據(jù)會在2021年集中到期，如果企業(yè)不能提前安排好這些資金，企業(yè)將會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。從直接融資和間接融資的比例來看，A公司除2018年直接融資占比較高以外，其它年份都是以間接融資為主，主要是由于我國的資本市場不夠完善，直接融資渠道較為單一，導(dǎo)致融資風(fēng)險較大。4.3盈利水平較低，資金利用率不足和其它房地產(chǎn)企業(yè)相比，A公司的凈資產(chǎn)收益率和主營業(yè)務(wù)增長率低于同行業(yè)可比公司，說明公司的盈利水平較低，導(dǎo)致資金利用率水平較低。A公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部的利潤率水平低于其他兩個經(jīng)營分部，但是公司將大量的資金投向房地產(chǎn)經(jīng)營分部，說明企業(yè)籌集到的資金沒有得到充分的利用。一方面，雖然A公司在本土屬于較大的房地產(chǎn)公司，但是當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)購買者對其認(rèn)可度不如恒大，萬科等龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，所以銷售價格偏低，銷售規(guī)模也不如其它大型房企。另一方面，近幾年來土地拿地價格不斷升高，公司的項目開發(fā)成本也在不斷加大，導(dǎo)致公司的利潤空間不斷被擠壓。A公司近幾年來一直致力于向千億企業(yè)擴(kuò)張，忽視了企業(yè)利潤水平的增長。4.4融資風(fēng)險控制措施不到位A房地產(chǎn)公司以提出的四項風(fēng)險因素為基礎(chǔ)，進(jìn)而提出了具有針對性的融資風(fēng)險控制措施。總的來說，這些措施具有針對性，可以有效的解決公司經(jīng)營中面臨的銷售風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險以及工程建設(shè)風(fēng)險。但要從根源上有效控制A房地產(chǎn)公司的融資風(fēng)險，就需要更多的考慮與融資風(fēng)險相關(guān)的各項直接因素，比如公司的融資渠道、資本結(jié)構(gòu)，資金成本、負(fù)債規(guī)模以及經(jīng)營狀況，這樣才能做到科學(xué)合理。5、A房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險管理優(yōu)化5.1提高融資議價能力，降低融資成本房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身的融資議價能力，就必須在金融資本市場中擁有一定的主動權(quán)，這樣才能控制取得資金時的融資成本。公司可以從提高企業(yè)的經(jīng)營水平和信用等級兩個方面采取措施。5.1.1提高企業(yè)的經(jīng)營水平資金持有者在將資金投向房地產(chǎn)企業(yè)時，更愿意把資金投入到經(jīng)營水平和綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，從而保證投資收益的穩(wěn)定性。對于A公司這樣的中型房企而言，不論是國內(nèi)融資還是在海外融資方面，融資成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于綜合實(shí)力較強(qiáng)的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)。從這一角度來看，A房地產(chǎn)公司只有提高自身的經(jīng)營水平和綜合實(shí)力才能增強(qiáng)融資能力，進(jìn)而促進(jìn)融資成本的降低。要想提高經(jīng)營水平，A公司就必須聚焦精力做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，公司要進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀、中觀、微觀為一體的市場研究能力，把握行業(yè)趨勢、踩準(zhǔn)行業(yè)周期，聚焦市場主流，實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)的城市布局及項目投資;根據(jù)市場變化，著力打造符合居民需求的高質(zhì)量產(chǎn)品，樹立良好的品牌形象，配以軟性服務(wù)來提升市場競爭力;根據(jù)市場變化不斷調(diào)整營銷手段，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷，擴(kuò)大市場份額，進(jìn)入行業(yè)主流梯隊;此外，公司還要構(gòu)建科學(xué)的現(xiàn)代化治理結(jié)構(gòu)，以多元化的激勵機(jī)制，激發(fā)內(nèi)生性增長原動力。5.1.2提升企業(yè)的信用等級公司要想獲得低成本的融資，提升自身的信用等級是關(guān)鍵。企業(yè)無論是發(fā)行債券還是取得借款，都需要先評估企業(yè)的信用等級，A房地產(chǎn)公司的信用等級處于中等水平，還具有一定的進(jìn)步空間。對于一個企業(yè)而言，提升自身信用度，不僅可以從銀行、信托及基金等金融機(jī)構(gòu)獲得較低成本的融資，還能夠使企業(yè)更快速的獲得資金。A房地產(chǎn)公司只有保持良好的信用記錄，提高企業(yè)競爭力和各項財務(wù)指標(biāo)，才能擁有較高的信用等級。提高A房地產(chǎn)公司的信用度，還要求公司在和金融機(jī)構(gòu)合作時，必須嚴(yán)格履行借款合同條款規(guī)定的各項義務(wù)，按規(guī)定時間償還本息，不拖欠貸款。只有與銀行等金融機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，才能快速取得所需的資金，提高資金到位程度。除此以外，A房地產(chǎn)公司還要營造講誠信、守信用的企業(yè)氛圍，努力增強(qiáng)自身的償債能力，只有這樣A房地產(chǎn)公司才能夠更容易獲得社會公眾的投資，形成低成本的融資方式。5.2合理控制公司籌資規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)通過分析A公司的財務(wù)情況可以看出，公司由于發(fā)展過快，負(fù)債比重逐年增加，負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)60%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)的平均水平。這種情況一方面是公司過于追求快速發(fā)展而導(dǎo)致的對外過渡融資，另一方面，也和企業(yè)自身的財務(wù)管理水平有關(guān)，說明公司的財務(wù)管理存在嚴(yán)重不足。所以有必要提高其內(nèi)部的財務(wù)管理水平，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。首先要加大對融資規(guī)模的控制。A公司本身是一家中小型房地產(chǎn)企業(yè)，自身的資產(chǎn)規(guī)模不大，如果對融資規(guī)模不加控制，過分追求發(fā)展速度，很容易導(dǎo)致資不抵債的情況發(fā)生，加之外貿(mào)業(yè)務(wù)比重加大，一旦受到政策形勢影響，經(jīng)營出現(xiàn)問題后，很容易導(dǎo)致公司陷入困境。因此在財務(wù)管理方面，公司必須意識，確保融資規(guī)模與企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模之間的比重，保證其在科學(xué)合理的范圍之內(nèi)，既要確保公司的發(fā)展速度，又要保證發(fā)展的穩(wěn)定，避免出現(xiàn)不該有的風(fēng)險。除了控制公司的負(fù)債規(guī)模，還需要對公司的資金周轉(zhuǎn)率加以重視。資金周轉(zhuǎn)率是企業(yè)是否良性發(fā)展的一個顯出指標(biāo)，確保公司資金周轉(zhuǎn)率在正常范圍，一方面要保證企業(yè)內(nèi)部的管理是十分有效的，無論是生成環(huán)節(jié)還是銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)運(yùn)作都處在可控的范圍內(nèi)。同時需要加大企業(yè)成本控制的力度，從公司的盈利能力和毛利率變動來看，目前公司的成本控制存在嚴(yán)重不足的情況，導(dǎo)致盈利能力低下，這會給企業(yè)償債帶來風(fēng)險，因此要加強(qiáng)內(nèi)部的成本控制管理。5.3加強(qiáng)對資金的管理，提高盈利能力在資金管理方面，A公司應(yīng)該對不同階段的融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，了解融資成本和風(fēng)險，根據(jù)融資需求制定完整的融資方案，利用最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行融資，并且要對現(xiàn)有的融資制度不斷改進(jìn)，使資金得到有效使用。也就是說，公司在制定融資決策時要結(jié)合外部融資環(huán)境和企業(yè)的實(shí)際情況，選擇到位速度較快的融資方式，而且要保證融入的資金能夠高效率的使用。此外，公司還應(yīng)該在融資前對比不同融資方式進(jìn)行比較，以便做出最有利的選擇，為了能使取得的資金合理利用，公司還應(yīng)該提前制定完整的資金使用計劃。將資金向各部門分配以后，要積極進(jìn)行跟蹤和反饋，安排專門的人員監(jiān)督資金的使用情況，避免資金浪費(fèi)或被占用等不合理的行為發(fā)生。A公司還可以通過加強(qiáng)信息披露的方式完善資金使用管理，將企業(yè)的各項信息和財務(wù)數(shù)據(jù)向社會公眾披露，不僅可以加強(qiáng)投資者對企業(yè)的了解，還可以有效監(jiān)督公司資金的流向。對于A公司來講，與公司資金管理相關(guān)的內(nèi)部控制制度還不夠完善，所以要想提高公司資金的管理水平，還要建立符合公司實(shí)際情況的內(nèi)部控制制度，使資金的使用能夠?qū)崿F(xiàn)有序管理。5.4加強(qiáng)融資風(fēng)險防范和控制5.4.1樹立融資風(fēng)險防范意識A房地產(chǎn)公司在融資過程中可能會發(fā)生各種不同的風(fēng)險，企業(yè)要樹立風(fēng)險防范意識，以便能夠及時發(fā)現(xiàn)融資過程中可能出現(xiàn)的各種問題。首先要提高公司管理者的融資風(fēng)險防范意識，要求企業(yè)經(jīng)營者不斷學(xué)習(xí)融資知識和理論，對各種融資方式可能帶來的融資風(fēng)險時刻保持警覺，通過調(diào)整企業(yè)的管理制度和融資政策來防范融資風(fēng)險。如果企業(yè)在融資過程中遇到的風(fēng)險是受到利率的變動而產(chǎn)生，就需要管理者運(yùn)用具體問題具體分析的原則，認(rèn)真分析資金市場的供求關(guān)系，研究利率的發(fā)展趨勢，對企業(yè)的融資活動做出合理安排。其次要強(qiáng)化公司全體成員的融資風(fēng)險意識，除了公司的管理者，企業(yè)的普通員工也要樹立融資風(fēng)險管理意識，公司可以通過宣傳講座或會議傳達(dá)的方式讓企業(yè)員工意識到風(fēng)險防范的重要性。還可以通過引進(jìn)金融方面的專業(yè)人才，提高財務(wù)人員的整體素質(zhì)，將防范融資風(fēng)險意識融入到企業(yè)文化之中。融資風(fēng)險的防范需要企業(yè)所有部門的協(xié)同配合，而不應(yīng)僅是企業(yè)財務(wù)管理部門的職責(zé)，企業(yè)在融資的整個過程都需要樹立風(fēng)險防范意識。5.4.2建立融資風(fēng)險管理體系A(chǔ)房地產(chǎn)公司缺乏對融資風(fēng)險的全面管理，應(yīng)該通過建立完整的融資風(fēng)險管理體系來加強(qiáng)對公司融資風(fēng)險的控制，具體包括風(fēng)險發(fā)生前的識別和評估以及針對發(fā)生的風(fēng)險采取的應(yīng)對措施。風(fēng)險識別是企業(yè)融資風(fēng)險管理體系的起點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想及時、