2025年高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理（房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)）上學(xué)期期末測(cè)試卷

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______一、單項(xiàng)選擇題（總共10題，每題3分，每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將其編號(hào)填入括號(hào)內(nèi)）1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是（）。A.模擬市場(chǎng)定價(jià)B.代替市場(chǎng)定價(jià)C.科學(xué)定價(jià)D.公平定價(jià)2.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的B.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的C.各種影響因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的D.房地產(chǎn)價(jià)格是由眾多影響因素綜合作用的結(jié)果，某一影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以孤立地來(lái)考慮3.房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)4.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元。A.50000B.500000C.5000D.5005.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.94.12B.92.14C.91.25D.93.256.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/㎡。A.2500B.2600C.2700D.28007.某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為4000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，報(bào)酬率為6%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在5年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為6000元/㎡。預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到6000元/㎡。則獲知新建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/㎡。A.5016.6B.5136.6C.5256.6D.5376.68.房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，稱為（）。A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格C.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格9.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/㎡，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/㎡，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/㎡。A.1700B.2000C.2100D.240010.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、19萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益將穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬(wàn)元。A.276B.283C.284D.291二、多項(xiàng)選擇題（總共5題，每題4分，每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)將其編號(hào)填入括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、少選均不得分）1.房地產(chǎn)的特性包括（）。A.不可移動(dòng)B.獨(dú)一無(wú)二C.壽命長(zhǎng)久D.供給有限E.價(jià)值量大2.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（）。A.某一影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以孤立地來(lái)考慮B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的D.各種影響因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的E.房地產(chǎn)價(jià)格是由眾多影響因素綜合作用的結(jié)果3.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有（）。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.市場(chǎng)E.平等競(jìng)爭(zhēng)4.收益性房地產(chǎn)包括（）。A.住宅B.寫字樓C.旅館D.農(nóng)地E.未開(kāi)發(fā)的土地5.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則有（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則E.公平原則三、判斷題（總共10題，每題2分，請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤，并將其填入括號(hào)內(nèi)）1.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。（）2.一般來(lái)說(shuō)，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。（）3.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處在于房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切。（）4.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和面積不能增加，關(guān)鍵在于獨(dú)一無(wú)二特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。（）5.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益分別為17萬(wàn)元、18萬(wàn)元、19萬(wàn)元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬(wàn)元左右，如果資本化率為9%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為213.05萬(wàn)元。（）6.某宗房地產(chǎn)的收益年限為50年，預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為95.47萬(wàn)元。（）7.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益。（）8.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（）9.房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，稱為房地產(chǎn)的均衡價(jià)格。（）10.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/㎡和萬(wàn)元，則該宗土地的減價(jià)修正額為500000元。（）四、簡(jiǎn)答題（總共2題，每題10分，請(qǐng)簡(jiǎn)要回答問(wèn)題）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的程序。2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些？五、案例分析題（總共1題，每題20分，請(qǐng)閱讀以下案例，回答問(wèn)題）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲在一塊土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)住宅小區(qū)。該地塊面積為50000㎡，規(guī)劃建筑面積為150000㎡。已知該地塊的土地取得成本為2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%，銷售費(fèi)用為銷售收入的2%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5%，投資利息為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和的10%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和投資利息之和的20%。該住宅小區(qū)建成后預(yù)計(jì)可全部售出，售價(jià)為每平方米8000元。請(qǐng)計(jì)算該住宅小區(qū)的總成本、總銷售收入、總利潤(rùn)，并分析該項(xiàng)目的可行性。答案：一、單項(xiàng)選擇題1.A2.D3.A4.B5.A6.A7.A8.D9.C10.A二、多項(xiàng)選擇題1.ABCDE2.BCDE3.ABC4.ABCD5.ABCDE三、判斷題1.√2.√3.√4.√5.×6.√7.√8.×9.√10.√四、簡(jiǎn)答題1.（1）獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；（2）受理估價(jià)委托；（3）制定估價(jià)作業(yè)方案；（4）搜集估價(jià)所需資料；（5）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；（6）分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值；（7）測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；（8）判斷估價(jià)結(jié)果；（9）撰寫估價(jià)報(bào)告；（10）內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；（11）交付估價(jià)報(bào)告；（12）估價(jià)資料歸檔。2.（一）自身因素：1.區(qū)位因素；2.實(shí)物因素；3.權(quán)益因素。（二）外部因素：1.人口因素；2.制度政策因素；3.經(jīng)濟(jì)因素；4.社會(huì)因素；5.國(guó)際因素；6.心理因素；7.其他因素。五、案例分析題總成本=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)土地取得成本2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用3000×5%=150萬(wàn)元，銷售費(fèi)用未提及，投資利息（2000+3000+150）×10%=515萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)設(shè)銷售收入為X，則X×5%，銷售收入X=150000×8000=120000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)