出租房簽合同出租房簽合同是保障租賃雙方合法權(quán)益的重要法律行為，需嚴(yán)格遵循《中華人民共和國(guó)民法典》及2025年9月15日起施行的《住房租賃條例》等相關(guān)規(guī)定。合同的訂立形式、核心條款設(shè)置及履行過程中的權(quán)利義務(wù)劃分，均直接影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。以下從法律要點(diǎn)與實(shí)務(wù)操作兩方面展開說明。合同形式與主體資格審查根據(jù)最新法律規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的必須采用書面形式，未采用書面形式且無法確定租賃期限的，視為不定期租賃，雙方均有權(quán)隨時(shí)解除合同，但應(yīng)提前合理期限通知對(duì)方。書面合同的簽訂需首先確認(rèn)雙方主體資格：出租人應(yīng)出示身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或其他合法出租權(quán)利證明，如房屋為共有產(chǎn)權(quán)，需提供共有人同意出租的書面材料；承租人則需提交有效身份證明，單位承租的還應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照等主體證明文件。特別注意，《住房租賃條例》明確規(guī)定，出租人不得將住房出租給拒絕出示身份證明的個(gè)人或單位，承租人也有權(quán)核實(shí)房屋權(quán)屬信息，避免因“一房多租”或產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致權(quán)益受損。合同核心條款的規(guī)范設(shè)置租賃物基本信息合同需明確房屋具體位置、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)等基本信息，同時(shí)注明房屋用途——是用于居住還是辦公，若為居住用途，還需符合《住房租賃條例》對(duì)租住標(biāo)準(zhǔn)的要求，即廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間不得單獨(dú)出租，且單間租住人數(shù)和人均面積需符合當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)。例如，北京市規(guī)定人均使用面積不得低于5平方米，單個(gè)房間居住人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。租賃期限與續(xù)租條款租賃期限不得超過二十年，超過部分無效。合同應(yīng)清晰約定起止日期，若需續(xù)租，應(yīng)在期滿前提前一個(gè)月協(xié)商，續(xù)訂合同的租賃期限同樣不得超過二十年。實(shí)務(wù)中，建議在合同中增設(shè)“自動(dòng)續(xù)租”條款，約定期滿后承租人繼續(xù)使用房屋且出租人無異議的，原合同自動(dòng)續(xù)期一年，但續(xù)期次數(shù)不宜超過兩次，以避免長(zhǎng)期租賃關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)模糊。租金及支付方式租金條款需明確具體金額、支付周期（月付、季付或年付）、支付時(shí)間和支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬、支付寶或微信支付等）。對(duì)支付期限約定不明的，租賃期限不滿一年的應(yīng)在期滿時(shí)支付，一年以上的應(yīng)每屆滿一年時(shí)支付，剩余期限不滿一年的在期滿時(shí)支付。同時(shí)，根據(jù)《住房租賃條例》，出租人收取押金的，必須在合同中約定押金數(shù)額（一般不超過兩個(gè)月租金）、返還時(shí)間（期滿或合同解除后15日內(nèi)）及扣減情形（如拖欠租金、損壞房屋設(shè)施等），除約定情形外，出租人不得擅自扣減押金。房屋維修與使用責(zé)任出租人負(fù)有保障房屋適租狀態(tài)的義務(wù)，包括主體結(jié)構(gòu)安全、消防設(shè)施完好、水電燃?xì)獾然旧钤O(shè)施正常運(yùn)行。承租人發(fā)現(xiàn)房屋需要維修時(shí)，應(yīng)書面通知出租人，出租人需在收到通知后7日內(nèi)進(jìn)行維修；逾期未維修的，承租人可自行維修，費(fèi)用由出租人承擔(dān)，但需保留維修票據(jù)。但因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致房屋損壞的，如擅自改動(dòng)承重結(jié)構(gòu)、私拉亂接管線等，維修責(zé)任由承租人承擔(dān)。合同中可約定“維修責(zé)任劃分清單”，對(duì)易損耗物品（如燈具、水龍頭）的維修責(zé)任做出特別約定，避免后續(xù)爭(zhēng)議。合同解除與違約責(zé)任的界定法定解除情形根據(jù)《民法典》，出租人可解除合同的情形包括：承租人未按約定用途使用房屋致其受損、未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租、逾期支付租金經(jīng)催告后15日內(nèi)仍未支付；承租人可解除合同的情形包括：房屋因不可抗力無法使用、出租人未履行維修義務(wù)嚴(yán)重影響居住、房屋存在權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無法正常使用。《住房租賃條例》新增規(guī)定，出租人依法解除合同的，應(yīng)提前通知承租人并給予合理騰退時(shí)間，一般為15-30日，具體期限可由合同約定。違約責(zé)任的承擔(dān)方式違約金：合同應(yīng)約定違約金計(jì)算方式，如“逾期支付租金的，每日按欠付金額的千分之一支付違約金”“擅自解除合同的，需支付相當(dāng)于一個(gè)月租金的違約金”。若約定的違約金過分高于實(shí)際損失（超過損失的30%），違約方可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少；低于實(shí)際損失的，守約方有權(quán)請(qǐng)求增加。賠償損失：未約定違約金的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方實(shí)際損失，包括直接損失（如欠付租金、維修費(fèi)用）和間接損失（如承租人另行尋租的差價(jià)損失、出租人房屋空置期的租金損失），但間接損失不得超過違約方訂立合同時(shí)可預(yù)見的范圍。繼續(xù)履行：除根本違約外，守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同，如承租人拖欠租金后補(bǔ)足租金并支付違約金的，出租人不得單方解除合同?！蹲》孔赓U條例》新規(guī)要點(diǎn)租賃合同備案制度《住房租賃條例》實(shí)施后，租賃合同備案成為重要環(huán)節(jié)。出租人應(yīng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，通過當(dāng)?shù)刈》孔赓U管理服務(wù)平臺(tái)辦理備案手續(xù)，備案不收取任何費(fèi)用；若出租人未辦理，承租人可單方申請(qǐng)備案。備案信息包括租賃雙方身份信息、房屋基本情況、租賃期限、租金押金等，備案后可有效對(duì)抗第三人，如防止出租人將已租賃房屋擅自抵押或出售，同時(shí)也是承租人享受公共服務(wù)（如子女入學(xué)、公積金提?。┑闹匾罁?jù)。轉(zhuǎn)租與添附物處理承租人轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人書面同意，轉(zhuǎn)租合同期限不得超過原租賃合同剩余期限。未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，出租人可解除合同并要求承租人賠償損失；經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，第三人造成房屋損壞的，由承租人向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于裝修添附，合同應(yīng)約定：承租人未經(jīng)同意不得擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或進(jìn)行裝修，若經(jīng)同意裝修，期滿后不可拆除的添附物（如固定衣柜、地板）歸出租人所有，可拆除部分由承租人自行拆除并恢復(fù)原狀，或雙方協(xié)商折價(jià)補(bǔ)償。租賃期間的權(quán)利限制出租人不得擅自進(jìn)入租賃房屋，確需進(jìn)入的（如房屋維修、緊急避險(xiǎn)），應(yīng)提前通知承租人并獲得同意，進(jìn)入時(shí)間不得影響承租人正常生活；承租人則應(yīng)遵守物業(yè)管理規(guī)定，不得高空拋物、違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物、制造超標(biāo)噪聲等，違反規(guī)定導(dǎo)致鄰居投訴或物業(yè)追責(zé)的，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范建議房屋狀況交接清單：簽訂合同前，雙方應(yīng)共同清點(diǎn)房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備（如家電、家具），記錄品牌型號(hào)、使用狀態(tài)，并拍攝視頻或照片作為合同附件，避免期滿返還時(shí)就“自然損耗”與“人為損壞”產(chǎn)生爭(zhēng)議。書面通知留存：所有涉及合同變更、維修請(qǐng)求、解除通知等事項(xiàng)，均需以書面形式（包括郵件、微信聊天記錄等可追溯的電子形式）進(jìn)行，并要求對(duì)方簽收或確認(rèn)，作為日后維權(quán)證據(jù)。爭(zhēng)議解決方式約定：合同可約定爭(zhēng)議解決方式，如“協(xié)商不成的，提交房屋所在地仲裁委員會(huì)仲裁”或“向房屋所在地人民法院起訴”，明確管轄地有助于快速解決