承包山莊房子出租合同一、合同主體條款承包山莊房子出租合同的主體資格審查是確保合同法律效力的首要環(huán)節(jié)。出租方需明確為山莊產(chǎn)權(quán)人或合法承包人，需提供不動產(chǎn)權(quán)證、承包經(jīng)營合同等權(quán)屬證明文件，若存在共有人需出具全體共有人同意出租的書面聲明。承租方則需根據(jù)經(jīng)營性質(zhì)提供營業(yè)執(zhí)照、身份證等主體證明，企業(yè)法人承租的還應(yīng)加蓋公章并由法定代表人簽字。合同中應(yīng)詳細(xì)列明雙方基本信息，包括名稱、地址、聯(lián)系方式及法定代表人或授權(quán)代表信息，避免因主體信息模糊導(dǎo)致履約糾紛。二、租賃標(biāo)的條款租賃標(biāo)的描述需達到特定化標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)明確山莊具體位置、四至界限、建筑面積及房屋結(jié)構(gòu)。對于包含多棟建筑的山莊，需附平面分布圖并標(biāo)注每棟房屋的編號、用途及面積。特別注意租賃范圍是否包含附屬設(shè)施，如停車場、花園、魚塘、山林等，需逐項列明并明確使用權(quán)限。房屋用途條款應(yīng)具體約定，如住宿經(jīng)營、餐飲服務(wù)、會議培訓(xùn)等，若承租方需改變用途，應(yīng)約定需提前30日書面申請并經(jīng)出租方同意，且不得違反規(guī)劃用途及環(huán)保要求。三、租賃期限條款租賃期限需符合《民法典》規(guī)定，最長不得超過20年，超過部分無效。合同應(yīng)明確起始日期和終止日期，建議精確至具體時日。對于承包性質(zhì)的租賃，需特別注意原承包合同期限與轉(zhuǎn)租期限的銜接，轉(zhuǎn)租期限不得超過原承包合同剩余期限。可約定續(xù)租條款，如租賃期滿前3個月承租方書面提出續(xù)租請求，在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，續(xù)租次數(shù)及期限可另行約定，但每次續(xù)租仍受20年上限限制。四、租金及支付條款租金條款應(yīng)包含具體金額、計算方式、支付周期及支付方式。建議采用“基礎(chǔ)租金+提成租金”的混合模式，基礎(chǔ)租金按季度或半年支付，提成租金可按營業(yè)收入的5%-15%計算，具體比例根據(jù)行業(yè)平均水平協(xié)商確定。支付方式需明確銀行賬戶信息，大額租金建議通過公對公轉(zhuǎn)賬并備注用途。同時約定逾期付款違約金，標(biāo)準(zhǔn)一般為逾期金額的每日萬分之五至千分之一，累計違約金不超過當(dāng)期租金的30%。押金條款需約定押金金額（通常為2-3個月租金）、支付時間及返還條件，租賃期滿無違約行為的，應(yīng)在15個工作日內(nèi)無息退還。五、房屋修繕與改造條款出租方負(fù)有房屋主體結(jié)構(gòu)的維修義務(wù)，應(yīng)約定收到維修通知后7日內(nèi)進行維修，逾期承租方可自行維修，費用由出租方承擔(dān)。承租方如需對房屋進行裝修改造，應(yīng)提交詳細(xì)方案，涉及主體結(jié)構(gòu)變動的需提供設(shè)計院圖紙及消防審批文件。裝修押金一般為5-10萬元，竣工驗收合格后無息退還。合同應(yīng)明確裝修物所有權(quán)歸屬，未形成附合的裝飾裝修物可由承租方拆除，形成附合的可約定歸出租方所有或由承租方恢復(fù)原狀，若因承租方過錯導(dǎo)致房屋損壞的，維修費用由承租方承擔(dān)。六、權(quán)利義務(wù)條款出租方權(quán)利主要包括收取租金、監(jiān)督房屋使用、制止違法經(jīng)營等，義務(wù)包括提供符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋、協(xié)助辦理經(jīng)營許可、配合承租方辦理相關(guān)審批手續(xù)。承租方權(quán)利包括按約定使用房屋及附屬設(shè)施、拒絕不合理的租金調(diào)整、對房屋進行合理裝修等，義務(wù)包括按時支付租金、保持房屋結(jié)構(gòu)完整、遵守物業(yè)管理規(guī)定、承擔(dān)水電費等經(jīng)營性支出。特別約定承租方不得擅自轉(zhuǎn)租、分租，確需轉(zhuǎn)租的應(yīng)經(jīng)出租方書面同意，且轉(zhuǎn)租合同需向出租方備案。七、違約責(zé)任條款違約責(zé)任需針對不同違約情形分別約定。出租方違約情形包括逾期交付房屋、擅自提前收回房屋、未履行維修義務(wù)等，違約金標(biāo)準(zhǔn)可設(shè)定為當(dāng)年租金的20%-30%，并賠償承租方裝修損失及經(jīng)營預(yù)期收益。承租方違約情形包括逾期支付租金、擅自改變房屋用途、未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租等，出租方可要求支付違約金、解除合同并收回房屋，且承租方無權(quán)要求返還押金。合同解除條款應(yīng)明確解除條件，如承租方累計3個月未支付租金、擅自改變主體結(jié)構(gòu)、利用房屋從事違法活動等，出租方有權(quán)單方解除合同并要求賠償損失。八、法律風(fēng)險防范（一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險出租前需核查山莊產(chǎn)權(quán)是否存在抵押、查封等權(quán)利限制，可通過不動產(chǎn)登記中心查詢權(quán)屬狀態(tài)。若存在抵押，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意出租的書面文件，避免因抵押權(quán)實現(xiàn)導(dǎo)致租賃關(guān)系解除。對于農(nóng)村集體土地上的山莊，需確認(rèn)是否辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記，未經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地不得用于非農(nóng)建設(shè)，否則可能導(dǎo)致合同無效。（二）合規(guī)風(fēng)險承租方需辦理齊全經(jīng)營所需證照，包括特種行業(yè)許可證、衛(wèi)生許可證、食品經(jīng)營許可證等，出租方應(yīng)提供產(chǎn)權(quán)證明等辦證材料。環(huán)保合規(guī)尤為重要，需約定承租方承擔(dān)污水處理、垃圾清運等環(huán)保義務(wù)，若因環(huán)保不達標(biāo)導(dǎo)致行政處罰，責(zé)任由承租方承擔(dān)。消防驗收條款不可忽視，租賃房屋應(yīng)通過消防驗收或備案，承租方裝修改造后需重新申報消防驗收，否則不得投入使用。（三）自然風(fēng)險山莊租賃常面臨自然災(zāi)害風(fēng)險，合同應(yīng)約定不可抗力條款，明確地震、洪水、臺風(fēng)等不可抗力導(dǎo)致房屋損壞的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，租金按照實際租賃時間計算，已支付的超額租金應(yīng)予以退還。建議承租方投保財產(chǎn)綜合險，出租方可要求承租方將出租方列為受益人，降低意外損失風(fēng)險。九、實際操作建議（一）前期調(diào)研承租方應(yīng)實地考察山莊基礎(chǔ)設(shè)施，包括給排水系統(tǒng)、供電容量、網(wǎng)絡(luò)通訊、供暖設(shè)施等是否滿足經(jīng)營需求，必要時委托專業(yè)機構(gòu)進行房屋安全鑒定。了解當(dāng)?shù)芈糜握?、稅收?yōu)惠及行業(yè)監(jiān)管要求，避免因政策限制影響經(jīng)營規(guī)劃。核查周邊競爭環(huán)境，評估客流量、消費水平等市場因素，合理制定租金預(yù)算。（二）合同履行建立租金支付臺賬，提前10日準(zhǔn)備下期租金，避免逾期。重要溝通事項需采用書面形式并留存回執(zhí)，如維修通知、裝修申請、續(xù)租請求等。定期對房屋及設(shè)施進行檢查，每季度形成檢查記錄并由雙方簽字確認(rèn)，及時發(fā)現(xiàn)并處理潛在問題。保存好所有合同附件及履行過程中的書面文件，建議進行公證或律師見證，增強證據(jù)效力。（三）糾紛解決合同應(yīng)約定爭議解決方式，協(xié)商不成的可選擇訴訟或仲裁，若選擇仲裁需明確仲裁機構(gòu)名稱及仲裁規(guī)則。發(fā)生糾紛時優(yōu)先通過當(dāng)?shù)卣{(diào)解組織調(diào)解，調(diào)解不成再啟動法律程序。注意訴訟時效，租金請求權(quán)訴訟時效為3年，從應(yīng)付租金之日起計算，承租方應(yīng)及時行使權(quán)利，避免超過時效喪失勝訴權(quán)。十、特別條款設(shè)計針對山莊經(jīng)營特點，可增設(shè)以下特別條款：一是資源使用條款，明確山林、水源等自然資源的使用范圍及環(huán)保要求，不得超范圍采伐或排污；二是員工宿舍條款，若承租方需使用部分房屋作為員工宿舍，應(yīng)約定人均居住面積不低于5平方米；三是突發(fā)事件條款，如疫情、地質(zhì)災(zāi)害等導(dǎo)致無法正常經(jīng)營時，可協(xié)商減免租金或延長租期；四是品牌授權(quán)條款，若使用出租方原有品牌，應(yīng)約定授權(quán)范圍、使用費及品牌維護義務(wù)。在合同末尾應(yīng)注明附件清單，包括產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、平面分布圖、設(shè)施設(shè)備