【老會計經(jīng)驗】根據(jù)購房目的進行稅收籌劃

現(xiàn)在，房地產(chǎn)價格是最熱門的話題。房屋的價格蹭蹭的往上漲，

牽動了大多數(shù)想要購房者的神經(jīng)。為了穩(wěn)定住房的價格，最近，

國家出臺了系列的調控政策，其中關于稅收的調控政策，直接打

擊了一些房屋投資者。國家的宏觀調控政策以及房屋市場價格的

變化，都不為我們這些普通老百姓所控制，我們所能做的就是對

現(xiàn)有市場進行分析，結合一些稅收政策的利用，為大家節(jié)省買、

賣房屋的支出提供指導。

我們認為，房屋的稅收籌劃應緊緊和購買者持有房屋的目的相

聯(lián)系，才能做到有的放矢，最大程度上節(jié)省稅收開支。為此，我

們根據(jù)購房目的的不同將稅收籌劃分為自住型稅收籌劃與投資

型稅收籌劃。一、自住型稅收籌劃（一）根據(jù)房產(chǎn)新政選擇

房屋大小如果，購買的房屋是自己居住，并不是為了將來轉讓

獲取收益，那就需要從減少購置環(huán)節(jié)的稅收去考慮如何節(jié)省稅

收。國家出臺房地產(chǎn)新政的目的主要是為了打壓高檔房及房地產(chǎn)

投機，所以，要想享受優(yōu)惠就必須了解當?shù)氐钠胀ㄗ≌臉藴省?/p>

如北京地區(qū)自國務院轉發(fā)建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、

人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工

作的意見》后，出臺了本市享受優(yōu)惠政策的普通住宅標準，滿足

住宅小區(qū)建筑容積率在L0（含）以上、單套建筑面積在140（含）

平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格

1.2倍以下這3個條件的住房為普通住房，享受政策優(yōu)惠

購買普通住宅可以享受契稅減半征收的優(yōu)惠政策!

老李想要買房，如果有兩套房屋可供選擇，一套面積為140平

米，一套為140.50平米，單價都為8000元/平米(假設這兩套

住房除房屋面積外其他條件都符合普通住房的標準)，老李應該

選擇購買哪一套呢？讓我們來比較以下稅負：

如果購買140平米的房子，為普通住宅，適用的契稅稅率為

1.5%,需要繳納的契稅=140X8000X1.5%=16800元；購買

140.50平米的住房，超過了普通住宅的標準，適用的契稅稅率

為3%,需要繳納的契稅=140.50X8000X3%=33720元，多出

來0.5平米就要多繳納契稅16920元(33720-16800=16920元),

遠遠超過了0.5平米的購置價格。所以，通過比較老李購買了

面積140平米的房屋。(二)分解裝修費，降低契稅額近幾

年，北京許多樓盤都喜歡銷售精裝修的房屋，把裝修費列入總房

價里進行按揭，為業(yè)主省了不少首筆裝修費用。可是，房地產(chǎn)新

政出臺后，在普通住宅標準面積以上的住房契稅高了一倍，加在

總房價里的裝修費自然也要征稅。所以，為了減少契稅金額，建

議購房者與開發(fā)商協(xié)商，把裝修費單列在房價之外，雖然要一次

性交付裝修費，但可以省去不少契稅。比如，一套150平方米

住宅，毛坯房均價7000元/平方米，裝修標準費用1000元/平方

米。如果把裝修費計算在房價里，需要繳納契稅=(7000+1000)

X150X3%=36000元，如把裝修費單列出來，需要繳納的契稅

=7000X150X3%=31500,相比可節(jié)省契稅4500元(36000-

31500=4500元)。(三)一次購買兩套房，避免單套住宅超

標現(xiàn)在，有很多家庭還是幾世同堂，家庭人口較多，如果購買

大面積的住宅，就不能享受契稅的優(yōu)惠政策；如果購買小面積的

住宅則不能滿足需要。怎么辦？我們的建議是，在條件允許的

情況下一次購買兩套房，然后把它打通。我們來比較一下稅負：

購買一套面積為160平米，單價為8000元/平米的住宅，需要

繳納38400元的契稅；如果，同時購買兩套80平米的住宅（單

價相同），然后把它打通，需要繳納契稅19200元。相比購買160

平米的住宅節(jié)省了契稅19200元，整整一半！

當然，這里需要說明的是購買兩套住宅會增加入住費及按揭手

續(xù)費、住房改造等費用，購房者在購買時一定要將這些費用考慮

進去，如果增加的費用比節(jié)省的稅款少，就可以考慮采用這種方

式。二、投資型稅收籌劃（一）合并裝修費，增加購置價的

籌劃上文提到，為了節(jié)省契稅，購房者可以考慮采用分解裝修

費用的方式進行籌劃，但是，這個方案芍時不適合投資型的購房

者，投資型的購房者還必須考慮未來轉讓時的營業(yè)稅。分析如下：

《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通

知》（國稅發(fā)[2005]89號）文件規(guī)定：“（一）2005年6月1日

后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業(yè)稅。？

（二）2005年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的

符合當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴实淖》繉ν怃N售，應持該住房的坐

落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要

求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方

稅務部門應根據(jù)當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴?，利用房地產(chǎn)管理部門

和規(guī)劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料

進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。(三)2005

年6月1日后，個人將購買超過2年(含2年)的住房對外銷售

不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，

一律按非普通住房的有關營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。援用上例，

一套150平方米住宅，毛坯房均價7000元/平方米，裝修標準費

用1000元/平方米。如果把裝修費計算在房價里，需要繳納契稅

=(7000+1000)X150X3%=36000元，如把裝修費單列出來,

需要繳納的契稅=7000X150X3%=31500,相比可節(jié)省契稅

4500元(36000-31500=4500元)。但是，在購買2年后又將

該房屋以10000元/平米的價格轉讓出去，需要繳納多少營業(yè)稅

呢？按規(guī)定，需要繳納的營業(yè)稅=(10000-7000)X150X5%

=22500元。

如果，不把裝修費單列，則每平米的購置價格為8000元(7000

+1000=8000元)，轉讓時需要繳納的營業(yè)稅=(10000-8000)

X150X5%=15000元，相比可節(jié)省營業(yè)稅7500元(22500-

15000=7500元)。

這時，投資者就應選擇將裝修費并入房屋價格之中，這樣可比

單列裝修費節(jié)省稅負3000元(7500—4500=3000元)。(二)

根據(jù)房產(chǎn)新政選擇投資房產(chǎn)類型的籌劃

如某投資者持有兩處房產(chǎn)，現(xiàn)在有兩套房產(chǎn)可供選擇，兩套面

積都為100平米，一套為高檔住宅單價為17000元/平米，一套

為普通住宅單價為7000元/平米。2年后轉讓，高檔房預計轉讓

價為19500元/平米，普通住宅為9500元/平米(為了方便比較,

此處不考慮契稅及其他稅費)。根據(jù)現(xiàn)行政策的規(guī)定，我們比

較兩套房產(chǎn)未來轉讓時的收益：1、轉讓兩套房產(chǎn)的毛收益

高檔房的毛收益=(19500-17000)X100=250000元；

普通房的毛收益=(9500-7000)X100=250000元：2、轉

讓兩套房產(chǎn)需繳納的營業(yè)稅

高檔房的營業(yè)稅=(19500-17000)X100X5%=12500元；

普通房的營業(yè)稅=0元；3、轉讓兩套房產(chǎn)的凈收益

高檔房的收益=250000—12500=237500元；

普通房的收益=250000元；4、投資普通住宅比高檔住宅可

多獲凈收益12500元。通過本例可知，房產(chǎn)新政下發(fā)后，對轉

讓不同類型的房產(chǎn)征收的營業(yè)稅負是不同的，投資者在進行投資

決策時一定要考慮營業(yè)稅的影響，審慎投資，以獲取最大的收益。