商品房銷售合同范本及注意事項(xiàng)匯編在商品房交易中，一份規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匿N售合同是保障買賣雙方權(quán)益的核心依據(jù)。合同條款的疏漏或表述模糊，極易引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛、款項(xiàng)爭(zhēng)議、交房矛盾等問題。本文結(jié)合《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，梳理實(shí)用的合同范本框架，并從產(chǎn)權(quán)、付款、交房等維度提煉關(guān)鍵注意事項(xiàng)，助力購(gòu)房者與開發(fā)商（出賣人）厘清權(quán)利義務(wù)，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。一、商品房銷售合同核心條款范本（參考框架）（一）合同當(dāng)事人與房屋基本信息1.當(dāng)事人信息：明確出賣人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的全稱、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、法定代表人及聯(lián)系信息；買受人的姓名（或名稱）、身份證號(hào)（或統(tǒng)一社會(huì)信用代碼）、聯(lián)系方式、通訊地址。2.房屋概況：包含樓盤名稱、樓棟號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)，房屋規(guī)劃用途（住宅/商業(yè)等），建筑面積（含套內(nèi)面積、公攤面積及計(jì)算方式），房屋坐落地址（需與不動(dòng)產(chǎn)登記地址一致），房屋權(quán)屬性質(zhì)（商品房預(yù)售/現(xiàn)售）。（二）價(jià)款與付款方式1.總價(jià)款：明確房屋總價(jià)款（大寫+小寫），若為預(yù)售商品房，需注明“該價(jià)格已包含/不包含裝修價(jià)款”（如含裝修，需另附裝修標(biāo)準(zhǔn)清單）。2.付款方式：一次性付款：約定付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如合同簽訂后X日內(nèi)支付全款）。按揭貸款：明確首付款比例、支付時(shí)間，貸款銀行、貸款金額、貸款到賬時(shí)間節(jié)點(diǎn)；若貸款未獲批準(zhǔn)，雙方的協(xié)商方案（如變更付款方式、解除合同及退款規(guī)則）。分期付款：分階段約定付款比例（如簽約付30%、封頂付30%、交房付30%、辦證付10%）及對(duì)應(yīng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。（三）房屋交付與產(chǎn)權(quán)登記1.交房條件：法定條件：取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》《房屋測(cè)繪報(bào)告》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》（俗稱“兩書一表”）。約定條件：通水、通電、通氣（或根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況約定），房屋質(zhì)量符合國(guó)家及地方標(biāo)準(zhǔn)，裝修（若有）符合約定標(biāo)準(zhǔn)。2.交房時(shí)間：明確具體交房日期（精確到日），若遇不可抗力（如自然災(zāi)害、政府征收）或非出賣人原因（如規(guī)劃調(diào)整需行政部門審批），需約定延期交房的通知方式、合理延期期限（如不超過X個(gè)月）及免責(zé)條款。3.產(chǎn)權(quán)登記：初始登記：出賣人需在交房后X日內(nèi)（或合同約定的時(shí)間）向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交辦理首次登記的資料，逾期需承擔(dān)違約責(zé)任（如按日支付已付房款萬分之X的違約金）。轉(zhuǎn)移登記：買受人需在收到通知后X日內(nèi)提交辦證資料、稅費(fèi)，出賣人協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記，約定轉(zhuǎn)移登記完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如交房后X日內(nèi)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），逾期的違約金計(jì)算方式（如按日支付已付房款萬分之X）。（四）房屋質(zhì)量與保修1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：約定房屋主體結(jié)構(gòu)、墻面、地面、門窗等部位的質(zhì)量要求（可引用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，如《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》），若為精裝房，需明確裝修材料品牌、型號(hào)、施工標(biāo)準(zhǔn)（附清單作為合同附件）。2.保修責(zé)任：引用《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的最低保修期限（如屋面防水5年、墻面滲漏5年、電氣管線2年等），約定出賣人在保修期內(nèi)的維修義務(wù)（如接到通知后X日內(nèi)到場(chǎng)維修，否則買受人可委托第三方維修，費(fèi)用由出賣人承擔(dān)）。（五）違約責(zé)任1.出賣人違約：逾期交房：按已付房款日萬分之X支付違約金，超過X日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人退還房款并按已付房款X%支付違約金。逾期辦證：按已付房款日萬分之X支付違約金，超過X日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人退還房款并賠償損失。房屋質(zhì)量問題：經(jīng)鑒定為主體結(jié)構(gòu)不合格的，買受人有權(quán)退房并索賠；一般質(zhì)量問題出賣人需無償修復(fù)，逾期修復(fù)的按日支付違約金。2.買受人違約：逾期付款：按未付房款日萬分之X支付違約金，超過X日的，出賣人有權(quán)解除合同，沒收定金（或按已付房款X%收取違約金）。單方解除合同：除法定或約定情形外，買受人單方退房需承擔(dān)已付房款X%的違約金。（六）爭(zhēng)議解決與其他條款1.爭(zhēng)議解決：約定協(xié)商不成時(shí)，提交房屋所在地人民法院訴訟（或仲裁委員會(huì)仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)）。2.通知與送達(dá)：明確雙方的通訊地址、聯(lián)系方式，任何通知以書面形式（快遞、郵件）送達(dá)至該地址即視為有效。3.合同附件：列明房屋平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)（精裝房）、前期物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)規(guī)劃圖等作為合同組成部分，與主合同具有同等效力。二、商品房交易關(guān)鍵注意事項(xiàng)（一）產(chǎn)權(quán)合法性核查：五證缺一不可交易前務(wù)必要求出賣人出示“五證”：《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》（現(xiàn)售為《商品房現(xiàn)售備案證明》）。重點(diǎn)核查：土地性質(zhì)（出讓/劃撥，劃撥土地需補(bǔ)繳出讓金，影響房?jī)r(jià)）；預(yù)售許可證的樓盤范圍（確保所購(gòu)房屋在預(yù)售范圍內(nèi)）；五證的發(fā)證日期、有效期及審批單位公章，避免“假證”或“過期證”。（二）付款風(fēng)險(xiǎn)防控：明確節(jié)點(diǎn)與資金監(jiān)管1.資金監(jiān)管：要求將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶（合同中需注明監(jiān)管銀行及賬號(hào)），避免直接轉(zhuǎn)入出賣人私人賬戶，防范“一房多賣”或資金被挪用。2.付款節(jié)點(diǎn)與憑證：每筆付款需注明用途（如“XX樓盤XX房首付款”），保留轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)（需出賣人加蓋公章），避免現(xiàn)金交易。3.貸款條款優(yōu)化：約定“因銀行政策調(diào)整導(dǎo)致貸款額度不足/拒貸，買受人無責(zé)解除合同，出賣人全額退款”，避免因政策變動(dòng)承擔(dān)違約責(zé)任。（三）交房與驗(yàn)收：細(xì)節(jié)決定權(quán)益1.驗(yàn)收流程：交房時(shí)先驗(yàn)房、后簽收。要求出賣人出示“兩書一表”，現(xiàn)場(chǎng)核查房屋質(zhì)量（如墻面空鼓、門窗密封、水電通斷），精裝房需對(duì)照裝修清單逐項(xiàng)驗(yàn)收。2.異議處理：發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題需書面提出（留存快遞單或送達(dá)記錄），要求出賣人在約定期限內(nèi)修復(fù)并再次驗(yàn)收，逾期修復(fù)的可按合同約定索賠。3.物業(yè)費(fèi)約定：明確交房前物業(yè)費(fèi)由出賣人承擔(dān)，交房后由買受人承擔(dān)，避免“交房即收全額物業(yè)費(fèi)”的霸王條款。（四）補(bǔ)充協(xié)議：警惕“不平等條款”出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議常包含“減輕自身責(zé)任、加重買受人義務(wù)”的條款，需重點(diǎn)審查：排除“逾期交房超過X日買受人可退房”的權(quán)利；縮短“辦證期限”或降低“違約金標(biāo)準(zhǔn)”；約定“房屋質(zhì)量問題僅維修、不賠償”。應(yīng)對(duì)策略：對(duì)不合理?xiàng)l款要求修改，或在補(bǔ)充協(xié)議中明確“主合同條款與補(bǔ)充協(xié)議沖突的，以主合同為準(zhǔn)”。（五）違約責(zé)任量化：避免“模糊表述”合同中“賠償損失”“承擔(dān)違約責(zé)任”等表述需量化，例如：逾期交房違約金：“按已付房款日萬分之二支付”（而非“按法律規(guī)定支付”）；退房違約金：“按已付房款10%支付”（而非“承擔(dān)全部損失”）。量化條款可降低維權(quán)時(shí)的舉證難度，保障賠償可執(zhí)行。三、糾紛處理建議1.協(xié)商優(yōu)先：爭(zhēng)議發(fā)生后，先以書面形式（函件、郵件）向?qū)Ψ教岢鲈V求，明確整改/賠償要求及期限，留存溝通記錄。2.行政投訴：向當(dāng)?shù)刈〗ň帧⑹袌?chǎng)監(jiān)管局投訴（如無證銷售、虛假宣傳、質(zhì)量問題），行政部門可責(zé)令開發(fā)商整改。3.司法途徑：協(xié)商/投訴無果時(shí)，向法院起訴或申請(qǐng)仲裁，需準(zhǔn)備合同、付款憑證、溝通記錄、房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告等證據(jù)。結(jié)語(yǔ)商品房交易涉及巨額資金與長(zhǎng)期居住權(quán)益，合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性、注意事項(xiàng)的