PAGE4碧桂園力高理想海房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究摘要隨著經(jīng)濟(jì)上行趨勢(shì)的逐漸平穩(wěn)，房地產(chǎn)的庫(kù)存逐漸增多，加之政府對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和規(guī)范，迫使房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。屬于房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在了，取而代之的是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本管理。如何有效的降低項(xiàng)目的成本費(fèi)用，從而擠壓出利潤(rùn)空間獲得利益，是促使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本管理主要是動(dòng)態(tài)調(diào)控項(xiàng)目各階段的成本預(yù)算和實(shí)際，提高成本控制管理的意識(shí)，從而保證項(xiàng)目成本的合理發(fā)生。本研究選擇碧桂園集團(tuán)的力高理想海項(xiàng)目作為研究對(duì)象，著重分析這一項(xiàng)目中的成本管理體系，主要任務(wù)是找出其中問(wèn)題，運(yùn)用相關(guān)控制方法和理論知識(shí)提出改進(jìn)措施方案，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。本研究對(duì)碧桂園集團(tuán)發(fā)展情況進(jìn)行回顧和綜述，重點(diǎn)剖析了本文選擇的項(xiàng)目工程成本管理的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及其成本管理展開(kāi)研究，重點(diǎn)分析了成本管理措施，針對(duì)其中問(wèn)題給出了改進(jìn)意見(jiàn)和解決方案。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理；動(dòng)態(tài)成本管理ABSTRACTWiththesteadyupwardtrendofeconomy,theinventoryofrealestateisincreasinggradually.Inaddition,thegovernment'sregulationandregulationontherealestateindustryforcetherealestateenterprisestocompetemoreandmorefiercely.Theeraofhighprofitwhichbelongstotherealestateenterprisesisnolongerexist.Instead,itisthetotalcostmanagementofrealestateprojects.Howtoeffectivelyreducethecostoftheproject,soastosqueezeouttheprofitspaceandobtainbenefits,isthekeytopromotethebusinessdevelopmentofenterprises.Thetotalcostmanagementofrealestateprojectismainlytodynamicallyadjustandcontrolthecostbudgetandrealityofeachstageoftheproject,improvetheawarenessofcostcontrolmanagement,soastoensurethereasonableoccurrenceofprojectcost.Inthisstudy,wechoosetheRigoidealseaprojectofcountrygardengroupastheresearchobject,andfocusontheanalysisofthecostmanagementsysteminthisproject.Themaintaskistofindouttheproblemsandputforwardimprovementmeasuresbyusingrelevantcontrolmethodsandtheoreticalknowledge,soastopromotethesteadydevelopmentoftheenterprise.Thisstudyreviewsandsummarizesthedevelopmentofcountrygardengroup,focusesontheactualsituationofprojectcostmanagementselectedinthispaper,studiesprojectconstructionandcostmanagement,focusesoncostmanagementmeasures,andgivesimprovementideasandsolutionsfortheproblems.Keywords:realestateproject;costmanagement;dynamiccostmanagement目錄1緒論 51.1研究背景 51.2研究意義 51.3研究目的 52房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的概念和過(guò)程 62.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概念 62.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的過(guò)程 63碧桂園力高理想海房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀 83.1碧桂園集團(tuán)力高理想海房地產(chǎn)項(xiàng)目概況 83.2力高理想海項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀 93.2.1項(xiàng)目成本管理制度 93.2.2項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀 114碧桂園力高理想海項(xiàng)目成本管理中的問(wèn)題及原因分析 124.1成本管理的組織架構(gòu)不合理 124.2前期策劃定位階段缺乏精準(zhǔn)的成本估算 124.3地下開(kāi)發(fā)面積過(guò)大，可售比過(guò)低 134.4開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，導(dǎo)致后期工程調(diào)整成本增加 144.5施工過(guò)程中成本浪費(fèi)嚴(yán)重 144.6成本管理系統(tǒng)性不強(qiáng) 155力高理想海項(xiàng)目成本管理的優(yōu)化改進(jìn)措施 185.1項(xiàng)目成本管理組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 185.2項(xiàng)目前期策劃定位階段精準(zhǔn)估算 185.3控制地下開(kāi)發(fā)，提高可售比 205.4建造階段推行項(xiàng)目成本信息化管理模式 215.5施工過(guò)程中實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理 235.6全過(guò)程成本管理系統(tǒng)優(yōu)化 246結(jié)論 27致謝 28參考文獻(xiàn) 29PAGE61緒論1.1研究背景房地產(chǎn)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與人民生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，近年來(lái)更是得到了迅猛的發(fā)展。隨著改革開(kāi)放的不斷深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制逐步得到深化，房企需面對(duì)的市場(chǎng)要素，如消費(fèi)主體、供求關(guān)系、配套體系、客戶需求以及政策還會(huì)進(jìn)一步發(fā)生改變，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期逐步延長(zhǎng)，項(xiàng)目融資需求逐步提高，同時(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步增大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想順利轉(zhuǎn)型并最終實(shí)現(xiàn)發(fā)展，就必須高度關(guān)注項(xiàng)目成本管理，只有建立有效體系管理、控制項(xiàng)目成本、增強(qiáng)管理能力才能給企業(yè)帶來(lái)更多收益。企業(yè)如果能夠增強(qiáng)其管理項(xiàng)目成本的能力，就有可能獲得更大發(fā)展空間。1.2研究意義隨著國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略不斷的深入,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)想要在國(guó)際市場(chǎng)當(dāng)中占據(jù)一席之地，必須不斷改善，盡管多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高度重視管理，但仍存在著諸多問(wèn)題，管理水平參差不齊。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，管理方面的欠缺必然導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目工期成本高、效益水平差等現(xiàn)狀，嚴(yán)重地制約了企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程是整合多方面資源的過(guò)程，此類項(xiàng)目包含的資源有人力、土地、信息、資金、市場(chǎng)以及合作企業(yè)等多種資源，不同項(xiàng)目整合資源的過(guò)程中都會(huì)消耗一定成本。開(kāi)發(fā)過(guò)程中不同階段的成本管理工作由不同部門承擔(dān)。除了土地資源成本之外，在開(kāi)發(fā)和建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，還有產(chǎn)品策劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、施工階段、結(jié)算階段的成本。本研究對(duì)碧桂園集團(tuán)發(fā)展情況進(jìn)行回顧和綜述，重點(diǎn)剖析了本文選擇的項(xiàng)目工程成本管理的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及其成本管理展開(kāi)研究，重點(diǎn)分析了成本管理措施，針對(duì)其中問(wèn)題給出了改進(jìn)意見(jiàn)和解決方案。1.3研究目的本研究選擇碧桂園集團(tuán)的力高理想海項(xiàng)目作為研究對(duì)象，著重分析這一項(xiàng)目中的成本管理體系，目的是找出其中問(wèn)題，運(yùn)用相關(guān)控制方法和理論知識(shí)提出改進(jìn)措施方案，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的概念和過(guò)程2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，即在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，運(yùn)用科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多種原理和手段，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中各項(xiàng)成本的計(jì)算和控制、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)、管理和經(jīng)營(yíng)等多種問(wèn)題，全面提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和投資效益的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本包括財(cái)力、物力以及人力資源成本。項(xiàng)目不同階段對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，采取措施進(jìn)行控制和管理。具體工作有可行性論證、項(xiàng)目選址、土地出讓（含拆遷）、前期配套費(fèi)用計(jì)算和控制、設(shè)計(jì)費(fèi)用、施工招標(biāo)和執(zhí)行、項(xiàng)目結(jié)算和建造、移交項(xiàng)目物業(yè)等各個(gè)項(xiàng)目階段的成本管理工作。2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的過(guò)程房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要包括5個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)采購(gòu)階段、施工階段、結(jié)算交付階段。①?zèng)Q策階段的項(xiàng)目成本管理項(xiàng)目決策階段涉及的主要管理的成本包括兩大內(nèi)容，其中一部分是根據(jù)項(xiàng)目規(guī)范和要求對(duì)投資進(jìn)行預(yù)算分析編制估算表，隨后得到相關(guān)管理單位批準(zhǔn)認(rèn)可后，形成項(xiàng)目目標(biāo)成本，另一部分是對(duì)不同投資方案展開(kāi)分析評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目決策提供支持的成本。②設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段涉及的主要管理的成本有很多，除了策劃階段之外最需要控制的項(xiàng)目成本是在方案優(yōu)化和限額設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上完成工程概算和施工圖預(yù)算并進(jìn)行必要審核。對(duì)限額設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化是本階段項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵，優(yōu)化結(jié)果會(huì)直接影響項(xiàng)目成本總額。③招標(biāo)采購(gòu)階段的項(xiàng)目成本管理原材料等產(chǎn)品的成本是項(xiàng)目成本的重要組成之一，在設(shè)計(jì)好整個(gè)項(xiàng)目的之后需要明確采購(gòu)計(jì)劃，包括采購(gòu)的方法，供應(yīng)商的選擇，材料的選擇等。在采購(gòu)的實(shí)際操作中，如果合作供應(yīng)商的價(jià)格不符合預(yù)期可以采用招投標(biāo)的方式選擇更適合的供應(yīng)商。由于采購(gòu)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都可能存在人為導(dǎo)致的誤差，因此需要嚴(yán)格把控整個(gè)采購(gòu)的流程以達(dá)到降低采購(gòu)成本的目的。④施工階段的項(xiàng)目成本管理項(xiàng)目施工階段管理成本的主要工作包括計(jì)算項(xiàng)目工程量，審核項(xiàng)目進(jìn)度款，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，對(duì)項(xiàng)目變更簽證、索賠、罰款等進(jìn)行妥善處理，完成項(xiàng)目結(jié)算表格并進(jìn)行審核、項(xiàng)目決算。本階段成本管理的另一個(gè)控制重點(diǎn)，設(shè)計(jì)變更、索賠和罰款會(huì)直接影響項(xiàng)目目標(biāo)成本。在項(xiàng)目施工全程中，各階段的成本管理工作內(nèi)容并不相同，但不管怎么樣，所有成本管理工作的目標(biāo)都是對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)項(xiàng)目實(shí)際成本進(jìn)行有效控制。⑤結(jié)算交付階段的項(xiàng)目成本管理項(xiàng)目結(jié)算交付階段標(biāo)志著一個(gè)項(xiàng)目的完成但并不意味著到此就可以疏忽管理了，相反結(jié)算交付階段涉及到四個(gè)方面的成本管理，分別是成本核算、分析、決算與項(xiàng)目審計(jì)。項(xiàng)目成本核算直接涉及到了該項(xiàng)目的年底考核及獎(jiǎng)懲，項(xiàng)目成本分析由財(cái)務(wù)部主導(dǎo)，可以通過(guò)其橫向和縱向的對(duì)比尋找到成本偏高或偏低的原因，以便更好的成本管理。項(xiàng)目決算需要對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)全面的清點(diǎn)，項(xiàng)目審計(jì)是聘請(qǐng)國(guó)家認(rèn)定的審計(jì)機(jī)構(gòu)全方面的審查該項(xiàng)目的合法性。3碧桂園力高理想海房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀3.1碧桂園集團(tuán)力高理想海房地產(chǎn)項(xiàng)目概況碧桂園力高理想海位于天津市濱海新區(qū)，是高層住宅，有非常完善的交通和配套設(shè)施。力高理想海項(xiàng)目占地11.92萬(wàn)㎡，地上部分17.89萬(wàn)㎡，地下部分4.86萬(wàn)㎡，容積率1.5，綠地率35%，建筑密度23%。項(xiàng)目規(guī)劃以土地資源合理、有效利用為前提。在對(duì)標(biāo)相鄰地塊產(chǎn)品形態(tài)的基礎(chǔ)上，確立了以全洋房產(chǎn)品為規(guī)劃產(chǎn)品目標(biāo)。結(jié)合考慮日照條件，使得戶戶均有良好的標(biāo)準(zhǔn)日照條件的同時(shí)，以組團(tuán)方式結(jié)合軸線景觀，使整體規(guī)劃布局既有傳統(tǒng)大宅顯整的儀式感，又不失生活空間的靜溢與趣味性。透過(guò)不空層次與空間體系的打造，營(yíng)造溫馨、有歸屬感的歸家路線。圖3-1力高理想海項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖上圖3-1為力高理想海項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖。北側(cè)：市政綠化帶；東側(cè)：市政綠化帶；西側(cè)：20米鹽河西路；南側(cè)：相鄰B地塊；項(xiàng)目北側(cè)東側(cè)為市政綠化帶，寬度為30米左右，西側(cè)為市政沿路綠化帶，寬度為25米左右。全洋社區(qū)、中心景觀區(qū)、南北朝向、6米主干道、15米進(jìn)深商鋪、道路戶戶通達(dá)、2.4米*5.3米標(biāo)準(zhǔn)車位、配套齊全、市政綠化帶環(huán)繞、商業(yè)前區(qū)8.5米（帶車位）、低密度社區(qū)整體圍合式布局，內(nèi)部環(huán)形道路，貫穿整個(gè)社區(qū)。地下車庫(kù)出入口設(shè)置的小區(qū)的入口處，機(jī)動(dòng)車進(jìn)入小區(qū)能很快到達(dá)車庫(kù)。出入口均設(shè)置于西側(cè)，包含兩個(gè)出入口，兩個(gè)備用消防口。地庫(kù)位于一期和二期，車位數(shù)1513個(gè)，其中地上274個(gè)，地下1239個(gè)。自行車庫(kù)均位于地下，一共規(guī)劃3072個(gè)。碧桂園力高理想海項(xiàng)目總投資額為70727.19萬(wàn)元，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段所占的成本比例當(dāng)然也各不相同，前期決策階段約占30~40%，設(shè)計(jì)階段的成本約占5~8%，施工階段約占40~50%。雖然施工階段的成本比例較高，但通過(guò)國(guó)內(nèi)外工程各階段對(duì)投資成本影響程度的研究顯示，施工階段對(duì)總成本的影響程度不及10%，實(shí)際上決策階段的影響度是最高的，甚至高達(dá)90%，而設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的影響度也不低于75%。3.2力高理想海項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀眾所周知，2013年之后到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)歷了非常激烈的國(guó)家調(diào)控和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。碧桂園集團(tuán)在這幾年不僅沒(méi)有減少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量，同時(shí)還在企業(yè)管理方面實(shí)行了重大改革，而其中最重要的內(nèi)容就是成本管理改革。因?yàn)槠髽I(yè)過(guò)去對(duì)于成本管理主要采用傳統(tǒng)管理模式，所以在2013年行業(yè)劇烈震蕩，國(guó)家調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)全面激化的情況下，成本管理工作不盡如人意。在一段時(shí)期內(nèi)集團(tuán)內(nèi)成本管理工作比較混亂，沒(méi)有建立起較為完善的管控項(xiàng)目成本的管理體系，項(xiàng)目成本的預(yù)警和監(jiān)控嚴(yán)重不足。因此企業(yè)必須逐步構(gòu)建全過(guò)程成本管理體系并對(duì)這一體系進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和完善，才能夠在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中始終保持較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。碧桂園力高理想海項(xiàng)目從正式啟動(dòng)開(kāi)始，項(xiàng)目公司就已經(jīng)確定了售價(jià)、成本和利潤(rùn)率目標(biāo)值。不過(guò)因?yàn)槌杀灸繕?biāo)主要是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)作出了初步測(cè)算，并沒(méi)有按照項(xiàng)目真實(shí)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行細(xì)致測(cè)算。所以項(xiàng)目前期設(shè)定的成本目標(biāo)比較粗略籠統(tǒng)，對(duì)于實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理和建設(shè)沒(méi)有較好的指導(dǎo)控制作用，很容易導(dǎo)致目標(biāo)失控問(wèn)題。另外企業(yè)和項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)只有拿到財(cái)務(wù)報(bào)表才能夠掌握項(xiàng)目成本情況，存在嚴(yán)重滯后性，不能實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的過(guò)程控制，也導(dǎo)致了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本未能有效控制管理的問(wèn)題。3.2.1項(xiàng)目成本管理制度碧桂園力高理想海項(xiàng)目成本管理工作從項(xiàng)目招投標(biāo)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工結(jié)算為止。成本管理工作主要是事后管理，主要管理集中在施工階段成本管理，覆蓋的主要項(xiàng)目是造價(jià)和建安成本，所以并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全面和全過(guò)程成本管理。碧桂園力高理想海項(xiàng)目成本管理工作主要側(cè)重于施工階段的成本管理，存在滯后性，現(xiàn)行管理制度主要有：①工程招標(biāo)采購(gòu)管理制度集團(tuán)中心招采部將全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃的編制工作，除了項(xiàng)目總包招標(biāo)以及涉及到項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展的招標(biāo)工作之外，該部門還同時(shí)負(fù)責(zé)完成招標(biāo)規(guī)模超過(guò)500萬(wàn)以上的招標(biāo)計(jì)劃；項(xiàng)目公司內(nèi)部設(shè)立有成本部主要對(duì)招標(biāo)規(guī)模不足500萬(wàn)的招標(biāo)計(jì)劃負(fù)責(zé)。另外集團(tuán)針對(duì)招標(biāo)采購(gòu)工作組建了專門決策委員會(huì)，主要負(fù)責(zé)以及涉及到項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展的招標(biāo)工作的決策制定及相關(guān)工作。②工程合同管理制度為對(duì)企業(yè)合法權(quán)益提供有效保障，確保項(xiàng)目相關(guān)的各項(xiàng)合同都有章可循，集團(tuán)針對(duì)工程合同制定了專門管理制度。集團(tuán)內(nèi)設(shè)置的中心成本部門主要負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目總包和戰(zhàn)略合同簽署工作，并負(fù)責(zé)與項(xiàng)目相關(guān)其他全部合同的二級(jí)審核工作，其他全部合同的一級(jí)審核工作均由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)。③工程款支付制度項(xiàng)目公司內(nèi)部設(shè)立有成本部負(fù)責(zé)項(xiàng)目款項(xiàng)的支付管理，其他相關(guān)部門配合開(kāi)展這一工作。制度要求工程款項(xiàng)要在7日之內(nèi)，當(dāng)項(xiàng)目沒(méi)有按照預(yù)設(shè)的資金計(jì)劃支付相應(yīng)款項(xiàng)時(shí)可以通過(guò)特殊事項(xiàng)審批流程進(jìn)行審批和付款。④工程結(jié)算管理制度碧桂園力高理想海項(xiàng)目工程根據(jù)結(jié)算階段不同主要有工程結(jié)算部分以及保修金結(jié)算部分兩部分。為使得結(jié)算工作效益和效率水平逐步提高，其中項(xiàng)目公司內(nèi)設(shè)立的成本部對(duì)項(xiàng)目結(jié)算工作負(fù)主要責(zé)任，集團(tuán)內(nèi)設(shè)置的中心成本部門對(duì)項(xiàng)目結(jié)算工作負(fù)有二級(jí)審核責(zé)任?？偘Y(jié)算需要上述兩個(gè)部門成立專門小組進(jìn)行同步審核，這樣就能夠縮短審核時(shí)間。⑤變更洽商管理制度根據(jù)變更洽商相關(guān)管理制度和規(guī)定，針對(duì)項(xiàng)目變更洽商工作主要實(shí)行“一月一清”以及“一單一算”的基本原則，項(xiàng)目提出的變更要求都需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審核，所有變更都必須要由成本部和工程部相關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)之后，才允許提交和審核流程。項(xiàng)目公司內(nèi)設(shè)立的成本部需要對(duì)超過(guò)500萬(wàn)的項(xiàng)目變更在一級(jí)審核之后提交到集團(tuán)內(nèi)設(shè)置的中心成本部門進(jìn)行二次審核，獲得審批之后才能夠執(zhí)行。我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制和市場(chǎng)還在不斷發(fā)展調(diào)整，因此國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。碧桂園力高理想海項(xiàng)目公司發(fā)展不僅面臨挑戰(zhàn)也存在機(jī)遇，公司要想實(shí)現(xiàn)更大發(fā)展，就必須改進(jìn)其管理成本的方法，運(yùn)用更加科學(xué)有效的方法，強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理工作。3.2.2項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀房企要想科學(xué)有效管理企業(yè)成本就必須實(shí)行全過(guò)程成本管理，也就是說(shuō)必須要保證成本，管理工作覆蓋全員，要確保所有與成本有關(guān)的人員都能夠各盡其職，充分發(fā)揮成本管理體系的作用和功能。只有全體員工和企業(yè)一起同心同德，目標(biāo)一致，才能夠給企業(yè)帶來(lái)更大效益。碧桂園集團(tuán)對(duì)于項(xiàng)目成本管理采用的模式還比較傳統(tǒng)，但是因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)發(fā)展較好，所以項(xiàng)目利潤(rùn)較高?？墒亲詮?013年國(guó)家對(duì)這個(gè)行業(yè)實(shí)行嚴(yán)厲調(diào)控之后，集團(tuán)發(fā)展也開(kāi)始面臨惡劣的環(huán)境。碧桂園力高理想海項(xiàng)目相關(guān)管理人員已經(jīng)逐步意識(shí)到成本管理工作對(duì)項(xiàng)目的重要性，不過(guò)在具體管理方面依舊存在管理不夠系統(tǒng)化的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。當(dāng)前項(xiàng)目全員還沒(méi)有完全掌握和了解全過(guò)程成本管理理論和相關(guān)知識(shí)，尤其是缺乏對(duì)成本管理的系統(tǒng)性分析。全過(guò)程成本管理工作要求全面覆蓋貫穿項(xiàng)目的全過(guò)程，要求所有責(zé)任主體和部門攜手完成。實(shí)行全過(guò)程成本管理時(shí)，要求覆蓋全員、項(xiàng)目全過(guò)程開(kāi)展全面管理，并且這一管理工作還要求具備主動(dòng)性、科學(xué)性和一致性。因此可以對(duì)成本管理體系做出下述歸納總結(jié)：也就是基于對(duì)成本的科學(xué)管理，建立覆蓋企業(yè)全員和項(xiàng)目全過(guò)程，進(jìn)行全面管理的成本管理體系。開(kāi)展這一管理工作要求集思廣益，有效激發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員主動(dòng)性和積極性廣泛吸取項(xiàng)目相關(guān)人員的意見(jiàn)和建議，使得全員主動(dòng)采取措施，節(jié)約項(xiàng)目成本，保證經(jīng)營(yíng)部門目標(biāo)一致，用最低成本運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。多數(shù)房企都非常重視施工階段項(xiàng)目的成本管理工作，這一點(diǎn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍，這也是整個(gè)行業(yè)的成本管理存在滯后性和重心偏后問(wèn)題產(chǎn)生的主要原因。對(duì)于項(xiàng)目成本管理來(lái)說(shuō)，施工階段成本管理顯然是非常重要的一部分工作，盡管這一階段成本管理存在前文所述滯后性和重心偏后問(wèn)題，但是也并不是說(shuō)這一階段的成本管理不重要。事實(shí)上這一階段成本管理工作是每一個(gè)房企都應(yīng)該高度關(guān)注的問(wèn)題，只有做好這一階段的成本管理，才能夠避免概算、預(yù)算和結(jié)算超出前期預(yù)算。4碧桂園力高理想海項(xiàng)目成本管理中的問(wèn)題及原因分析4.1成本管理的組織架構(gòu)不合理雖說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要包括多個(gè)階段，項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)成本可以分成下屬六大類：開(kāi)發(fā)成本、間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)等。在這六大類成本中開(kāi)發(fā)成本是最關(guān)鍵的一項(xiàng)，也是企業(yè)最重視的一項(xiàng)，這一項(xiàng)成本大小對(duì)全項(xiàng)目總成本有直接影響，甚至決定了項(xiàng)目售價(jià)。特別在整個(gè)市場(chǎng)狀況不佳時(shí)，這一成本高低甚至決定了企業(yè)是否能夠繼續(xù)發(fā)展和企業(yè)的生存。此外，融資費(fèi)用這一項(xiàng)也是關(guān)系到企業(yè)生存的重要成本，本文由于篇幅關(guān)系不予過(guò)多討論。在各項(xiàng)成本中，開(kāi)發(fā)成本主要指的是土地使用權(quán)出讓金以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期項(xiàng)目、建安工程、配套基建、公共配套、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)和其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等多項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用和成本都是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段需要著重的成本。在上述各項(xiàng)成本中，土地、建安兩大項(xiàng)占比最大，通常在一二線城市中占比可能分別為40~60%、30~50%。所以在管理項(xiàng)目成本時(shí)，土地成本和建安成本是成本控制的重要內(nèi)容。非工程類費(fèi)用多數(shù)是市政或政府其他單位征收的不可競(jìng)爭(zhēng)性費(fèi)用，在管理項(xiàng)目成本工作中處于次要地位。實(shí)行土地資源招拍制度的地區(qū)，土地成本主要由經(jīng)濟(jì)測(cè)算和市場(chǎng)決定，企業(yè)必須開(kāi)展成本推導(dǎo)分析，才能夠確定能否摘牌，在此過(guò)程中企業(yè)還需要參與競(jìng)爭(zhēng)。一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的區(qū)域和城市，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)土地整改方案完成征收土地和拆遷兩大工作。拆遷工作環(huán)節(jié)中會(huì)出現(xiàn)許多項(xiàng)目成本有直接關(guān)系的復(fù)雜影響因素，相關(guān)理論和實(shí)踐在當(dāng)前國(guó)情下還并未得到民眾支持和理解。因此本文不對(duì)土地成本展開(kāi)研究分析。通過(guò)訪談了解到，力高理想海項(xiàng)目最初的成本管理結(jié)構(gòu)體系中只有工程部一個(gè)部門，在工程部?jī)?nèi)沒(méi)有安排專人對(duì)工程和設(shè)計(jì)管理工作負(fù)責(zé)。部門內(nèi)配有4名工程師，1名經(jīng)理，1名資料員，沒(méi)有安排專門負(fù)責(zé)成本和設(shè)計(jì)管理的工作人員。初期管理項(xiàng)目成本時(shí)主要采用粗放管理模式，項(xiàng)目成本和項(xiàng)目執(zhí)行工作直接由工程部和咨詢公司溝通，控制的及時(shí)性和有效性較差。由營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作，也就是實(shí)行垂直管理，導(dǎo)致設(shè)計(jì)管理和項(xiàng)目成本及工程管理嚴(yán)重脫節(jié)。4.2前期策劃定位階段缺乏精準(zhǔn)的成本估算對(duì)于很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，前期階段很容易忽視成本的管理，尤其是可研階段土地成本的深入分析，因?yàn)橥恋爻杀究烧嫉介_(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本的30%左右。但很多企業(yè)由于在拿地前往往沒(méi)有戰(zhàn)略性的規(guī)劃，再加上時(shí)間緊迫，專業(yè)人員缺乏等很多客觀原因，對(duì)于土地成本的分析往往流于形式，對(duì)于前期發(fā)生的其他成本基本參考套用，缺少真正實(shí)質(zhì)的深入分析和研究。碧桂園力高理想海項(xiàng)目，在可行性研究階段只對(duì)樓面價(jià)進(jìn)行了分析和探討，并沒(méi)有研究周邊項(xiàng)目土地價(jià)格以及整個(gè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)情況，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體分析相對(duì)過(guò)于簡(jiǎn)單，因此土地費(fèi)用增加了近500萬(wàn)拆遷補(bǔ)償和整理土地等成本。力高理想海項(xiàng)目前期的可行性研究分析過(guò)于粗略，成本估算存在較大差異，公司只是在項(xiàng)目所在地找了一家咨詢公司，開(kāi)展可行性研究工作，本公司管理人員甚至沒(méi)有參與這一過(guò)程也沒(méi)有參與項(xiàng)目決策過(guò)程。所以，項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)發(fā)現(xiàn)前期成本部分存在缺項(xiàng)，缺項(xiàng)總成本近2000萬(wàn)元。企業(yè)前期沒(méi)有針對(duì)目標(biāo)管理設(shè)定成本目標(biāo)值，導(dǎo)致在項(xiàng)目定位和策劃階段并沒(méi)有形成目標(biāo)成本概念，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中沒(méi)有成本要限制，導(dǎo)致項(xiàng)目一期銷售的銷售定價(jià)核算缺乏數(shù)據(jù)支持，竟然花了一個(gè)月的時(shí)間才得出產(chǎn)品售價(jià)和銷售策略。4.3地下開(kāi)發(fā)面積過(guò)大，可售比過(guò)低對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本分析可知，盡管力高理想海項(xiàng)目預(yù)算所得利潤(rùn)水平達(dá)到了16.15%，降在合理范圍之內(nèi)，但是力高理想海項(xiàng)目利潤(rùn)的來(lái)源主要是土地溢價(jià)，房屋單價(jià)提高。而且對(duì)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)分析可知，力高理想海項(xiàng)目的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本中，建筑成本為4567元/㎡，可售建筑面積成本7466元/㎡，也就是說(shuō)可售和非可售面積存在比例失調(diào)問(wèn)題，可售部分成本比整個(gè)建筑成本高的多，也對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)造成了不利影響。力高理想海項(xiàng)目建筑總面積為23萬(wàn)平方米，地下和地上部分分別為5萬(wàn)平方米和18萬(wàn)平方米，地下部分占比22%，而且這一部分通常不可售，在整個(gè)項(xiàng)目中屬于低能和無(wú)效資產(chǎn)。這部分面積占比遠(yuǎn)超行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平（15%）。地下部分建安成本是地上部分建安成本的兩倍；而且地下部分的層數(shù)設(shè)計(jì)也嚴(yán)重影響了力高理想海項(xiàng)目的建安成本。力高理想海項(xiàng)目如果只建地下一層那么地下部分建安成本為1800元/㎡，建兩層時(shí)成本為2800元/㎡，顯然遠(yuǎn)高于一層設(shè)計(jì)?？傊Ω呃硐牒ｍ?xiàng)目地下部分工程成本對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的收益和成本有巨大影響。力高理想海項(xiàng)目地下停車位排布不合理，使用效率低下，單個(gè)車位均攤面積過(guò)大。倘若優(yōu)化地下部分車位設(shè)計(jì)，將使得車位均攤面積達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)水平（目前國(guó)內(nèi)車位面積加上行車道公攤后，單車位均攤面積基本在35~45㎡/車位），也就能夠大量節(jié)約車位占用空間，因此就能夠減少地下部分建設(shè)成本，土方工程也將按比例相應(yīng)折減。4.4開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，導(dǎo)致后期工程調(diào)整成本增加考慮到前期報(bào)建時(shí)間就已經(jīng)存在一定延誤，因此在后期建設(shè)過(guò)程中就存在嚴(yán)重的趕工期搶工現(xiàn)象。以保證項(xiàng)目能夠按照預(yù)計(jì)計(jì)劃及時(shí)開(kāi)盤預(yù)售，力高理想海項(xiàng)目搶工花費(fèi)了350萬(wàn)元，而且為了激勵(lì)施工團(tuán)隊(duì)趕工力高理想海項(xiàng)目還增加了30萬(wàn)工期獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用。而對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)度造成嚴(yán)重影響的原因主要有以下幾點(diǎn)。對(duì)項(xiàng)目合約沒(méi)有制定明確規(guī)劃，合同管理也沒(méi)有按照規(guī)范要求執(zhí)行。工程管理人員如果沒(méi)有服務(wù)管理思想，不遵守公司制定的工程管理制度，項(xiàng)目施工階段相關(guān)成本管理工作缺乏合同規(guī)劃，同時(shí)招標(biāo)工作也并沒(méi)有前期規(guī)劃安排都是跟隨項(xiàng)目進(jìn)度隨時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致合同管理存在各種問(wèn)題，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目工期。組織架構(gòu)設(shè)計(jì)不科學(xué)，工程部監(jiān)督不足。這一問(wèn)題也可以從績(jī)效考評(píng)方面發(fā)現(xiàn)，公司大部分員工都不精通工程管理工作，對(duì)于工程部的績(jī)效考核主要由工程副總和工程部經(jīng)理兩位管理人員進(jìn)行，公司工程部門人員在公司內(nèi)形成小團(tuán)體，相關(guān)人員的績(jī)效考核工作并沒(méi)能有效開(kāi)展起來(lái)。同時(shí)公司成本管理人員是工程部?jī)?nèi)部員工接受工程部經(jīng)理的直接管理，導(dǎo)致成本管理工作缺乏獨(dú)立性，也就發(fā)揮不了成本管理功能和作用。4.5施工過(guò)程中成本浪費(fèi)嚴(yán)重房產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理就是在項(xiàng)目全生命周期展開(kāi)全方位全過(guò)程的成本管理。其中在前期決策投資階段、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、項(xiàng)目施工以及項(xiàng)目竣工交付階段，都需要對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行合理協(xié)調(diào)和科學(xué)安排，設(shè)法將整個(gè)項(xiàng)目投資控制在已經(jīng)設(shè)定的限額范圍之內(nèi)，盡量確保投資目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，使項(xiàng)目投資效益和收益達(dá)到較高水平。房地產(chǎn)成本管理工作通常包括下述三個(gè)階段：也就是成本核算階段、成本控制階段以及成本策劃階段。分別包括根據(jù)施工圖紙精準(zhǔn)核算項(xiàng)目成本（快速、有效、精準(zhǔn)），在項(xiàng)目建造過(guò)程中定期回顧前期核算和實(shí)際成本并進(jìn)行控制修正，覆蓋全員和全過(guò)程的成本管理（強(qiáng)調(diào)投入產(chǎn)出比、策劃的標(biāo)準(zhǔn)化和重要性）。實(shí)行全過(guò)程成本管理時(shí)，要求覆蓋全員、項(xiàng)目全過(guò)程開(kāi)展全面管理，并且這一管理工作還要求具備主動(dòng)性、科學(xué)性和一致性。因此可以對(duì)成本管理體系做出下述歸納總結(jié)：也就是基于對(duì)成本的科學(xué)管理，建立覆蓋企業(yè)全員和項(xiàng)目全過(guò)程，進(jìn)行全面管理的成本管理體系。開(kāi)展這一管理工作要求集思廣益，有效激發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員主動(dòng)性和積極性廣泛吸取項(xiàng)目相關(guān)人員的意見(jiàn)和建議，使得全員主動(dòng)采取措施，節(jié)約項(xiàng)目成本，保證經(jīng)營(yíng)部門目標(biāo)一致，用最低成本運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。在力高理想海項(xiàng)目施工期間工程部門通常認(rèn)為成本工作是財(cái)務(wù)部和成本部的工作，自己只需要保質(zhì)保量完成施工就行。而事實(shí)上項(xiàng)目成本管理是不可能僅靠遠(yuǎn)離項(xiàng)目施工過(guò)程的財(cái)務(wù)來(lái)完成的，畢竟項(xiàng)目成本構(gòu)成的全過(guò)程主要由工程部門執(zhí)行，而且相關(guān)管理工作和利益權(quán)衡也要求相關(guān)人員掌握專業(yè)技術(shù)。在力高理想海項(xiàng)目施工期間，工程部為趕進(jìn)度還需要及時(shí)開(kāi)展項(xiàng)目洽商，或者是對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核和簽署。力高理想海項(xiàng)目中變更設(shè)計(jì)和洽商產(chǎn)生的主要原因是前期對(duì)于圖紙的會(huì)審不夠細(xì)致，編制的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃不細(xì)致不周全，沒(méi)有全面預(yù)測(cè)到項(xiàng)目可能面臨的施工風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目施工組織不科學(xué)不合理，結(jié)果導(dǎo)致了原本可以避免的工作內(nèi)容，建造過(guò)程成本也就明顯提高。譬如力高理想海項(xiàng)目土方施工過(guò)程中恰逢雨季，土方作業(yè)比較困難，甲方為趕工期采取倒運(yùn)土方措施產(chǎn)生了850萬(wàn)元額外費(fèi)用，其中洽商費(fèi)240萬(wàn)元，在整個(gè)項(xiàng)目合同工程結(jié)算總額中占比達(dá)到28%，超支問(wèn)題非常嚴(yán)重。而如果前期能夠做好計(jì)劃對(duì)工期進(jìn)行合理安排，完全可以采取措施避免上述損失的出現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)講，對(duì)設(shè)計(jì)變更的有效控制也會(huì)有效影響成本管理。項(xiàng)目變更通常很難避免，但是由于力高理想海項(xiàng)目對(duì)于變更沒(méi)有進(jìn)行有效的管理和分析，尤其是重視項(xiàng)目變更的動(dòng)態(tài)管理，也沒(méi)有設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)預(yù)警制度，更沒(méi)有高度關(guān)注項(xiàng)目周期長(zhǎng)，過(guò)程不可逆的項(xiàng)目特征，實(shí)行有效的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)和控制，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目資金使用開(kāi)展有效管理，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目缺乏動(dòng)態(tài)管理，因此建造成本居高不下。4.6成本管理系統(tǒng)性不強(qiáng)力高理想海項(xiàng)目在前期規(guī)劃階段沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審核和科學(xué)研究就倉(cāng)促定案，而且也沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目成本開(kāi)展系統(tǒng)性研究，倉(cāng)促審批項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃方案之后給后期調(diào)整帶來(lái)了很大困難，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中的建安成本明顯增加。力高理想海項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段本應(yīng)該對(duì)電負(fù)荷、保溫節(jié)能、空調(diào)冷媒選擇、采暖系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)實(shí)行充分技術(shù)論證對(duì)比，在全面分析力高理想海項(xiàng)目產(chǎn)品特征的基礎(chǔ)上，有效對(duì)比使用成本和項(xiàng)目建設(shè)成本，進(jìn)行科學(xué)權(quán)衡后選擇最佳方案。導(dǎo)致前期方案中存在很多問(wèn)題，這些問(wèn)題在施工建設(shè)過(guò)程中暴露出來(lái)之后，又不得不調(diào)整，而一旦方案進(jìn)行調(diào)整就會(huì)產(chǎn)生很高成本。這樣一來(lái)碧桂園力高理想海項(xiàng)目在后期施工建設(shè)過(guò)程中對(duì)前期設(shè)計(jì)方案，尤其是檔案資料進(jìn)行了多次調(diào)用和調(diào)整改進(jìn)，項(xiàng)目建設(shè)困難重重走了很多彎路，不僅效果不佳，而且給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)了很高成本。成本管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，應(yīng)該全面貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，從前期投資到最終運(yùn)營(yíng)管理的全部過(guò)程，除了財(cái)務(wù)部之外，還需要工程部、前期相關(guān)部門、設(shè)計(jì)部門、營(yíng)銷部門以及成本部門等多個(gè)部門緊密配合，通力協(xié)作，才能夠達(dá)到較好效果。由于項(xiàng)目相關(guān)管理人員和領(lǐng)導(dǎo)并沒(méi)有意識(shí)到設(shè)計(jì)階段成本控制對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目成本管理的重要影響，導(dǎo)致項(xiàng)目后期為了迎合市場(chǎng)需求，對(duì)前期設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多次調(diào)整，而且前期設(shè)計(jì)設(shè)定的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有考慮項(xiàng)目執(zhí)行經(jīng)濟(jì)性問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量較低，整個(gè)設(shè)計(jì)側(cè)重于設(shè)計(jì)的美觀性，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面較為保守，而且涉及到的各施工專業(yè)很難實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌管理，結(jié)果導(dǎo)致在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中有大量變更洽商，而且會(huì)出現(xiàn)很多返工，因此成本指標(biāo)很難達(dá)成。最終導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案開(kāi)發(fā)成本偏高，經(jīng)濟(jì)性差；設(shè)計(jì)方案投入成本與回報(bào)率不相符；設(shè)計(jì)選材不符合工程實(shí)際情況，造成工程隱患；設(shè)計(jì)單位服務(wù)工作不到位等問(wèn)題。截止當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)土地資源分配的主要模式還是土地招拍掛制度模式，所以土地價(jià)格主要受到市場(chǎng)供需變化影響，會(huì)產(chǎn)生大幅變化和波動(dòng)，同時(shí)考慮到人們對(duì)土地價(jià)格預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地使用權(quán)往往需要付出很大代價(jià)。另一方面盡管對(duì)于土地使用過(guò)程中的拆遷工作國(guó)家已經(jīng)有明確的規(guī)定和法律要求，可是在實(shí)際開(kāi)展拆遷工作被拆遷相關(guān)人員談判過(guò)程中，還會(huì)存在許多復(fù)雜因素影響，出現(xiàn)許多難以預(yù)料的問(wèn)題，也使得這部分成本很難被精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。同時(shí)市場(chǎng)供需關(guān)系和建材售價(jià)也會(huì)時(shí)常發(fā)生大幅變化，繼而嚴(yán)重影響碧桂園房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安和配套基建部分成本，給整個(gè)項(xiàng)目的成本控制和管理工作造成很大困難。就當(dāng)前狀況分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理責(zé)任，雖然從理論上看來(lái)很容易明確劃分，可是在實(shí)際工作中操作起來(lái)往往會(huì)遇到很多困難。其中根本原因是企業(yè)在開(kāi)發(fā)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中都需要開(kāi)展成本管理工作，而房地產(chǎn)項(xiàng)目成本涉及許多專業(yè)，成本管理工作專業(yè)性有較高要求，而相關(guān)人員的能力與之有較大差距。譬如，成本管理工作人員不僅要掌握設(shè)計(jì)技術(shù)知識(shí)，而且還需要掌握財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)知識(shí)，并且要求全面了解現(xiàn)場(chǎng)管理工作，再加上多個(gè)部門的配合與溝通等等因素都導(dǎo)致項(xiàng)目責(zé)任劃分存在困難。5力高理想海項(xiàng)目成本管理的優(yōu)化改進(jìn)措施5.1項(xiàng)目成本管理組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化力高理想海后期項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)完成，尤其當(dāng)建筑和總體方案基本結(jié)束之后，管理人員對(duì)項(xiàng)目成本有了更加深刻的認(rèn)知。尤其是企業(yè)過(guò)去缺乏可靠成熟的行業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而后期還有大量工作還沒(méi)有完成，整個(gè)項(xiàng)目需要很長(zhǎng)時(shí)間投資建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程涉及多個(gè)工作環(huán)節(jié)。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目深受地方產(chǎn)業(yè)政策以及宏觀經(jīng)濟(jì)影響，如果不能對(duì)各階段成本進(jìn)行有效的管理，不僅很難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，而且還很有可能虧損。所以，公司對(duì)原有組織架構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，增設(shè)了成本管理以及規(guī)劃設(shè)計(jì)部門兩個(gè)分部門，集團(tuán)總公司對(duì)成本和設(shè)計(jì)兩部分工作實(shí)行直接管理，各項(xiàng)目設(shè)有專門人員和部門來(lái)負(fù)責(zé)成本和設(shè)計(jì)的管理工作，能夠保證項(xiàng)目成本和設(shè)計(jì)有人來(lái)管。力高理想海項(xiàng)目成本管理工作由三個(gè)部門負(fù)責(zé)，建安成本、設(shè)計(jì)成本以及銷售價(jià)格分別由成本管理部、設(shè)計(jì)部和營(yíng)銷部三個(gè)部門分別負(fù)責(zé)。優(yōu)化架構(gòu)運(yùn)行之后，從整體上能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的初步控制和管理。因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目管理工作分成了兩個(gè)層級(jí)和兩個(gè)條塊，所以不同部門都有自己的管理工作和任務(wù)，不同部門、總公司和分項(xiàng)目公司之間的權(quán)責(zé)分明，一定程度上保證了責(zé)任成本的實(shí)施。5.2項(xiàng)目前期策劃定位階段精準(zhǔn)估算在力高理想海項(xiàng)目前期策劃設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目建安成本占到整個(gè)可控成本的70~80%，因此被認(rèn)為是成本管理中最關(guān)鍵、最核心的階段。該階段控制的基本理論為應(yīng)用價(jià)值理論也就是分析后找到最能夠影響產(chǎn)品價(jià)值的關(guān)鍵要素，予以有效控制的理論?？紤]到施工圖設(shè)計(jì)決定了層高、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備管線布局鋪設(shè)等嚴(yán)重影響成本的關(guān)鍵內(nèi)容，因此對(duì)設(shè)計(jì)參數(shù)展開(kāi)科學(xué)有效驗(yàn)證。同時(shí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中還應(yīng)采取改善景觀綠化品質(zhì)、增設(shè)健康新風(fēng)系統(tǒng)等相應(yīng)措施以提升產(chǎn)品附加值，進(jìn)而為項(xiàng)目盈利帶來(lái)更大空間。（1）設(shè)計(jì)優(yōu)化途徑的選擇在力高理想海項(xiàng)目正式設(shè)計(jì)階段開(kāi)始之前，將通過(guò)審核的可行性研究報(bào)告、投資估算、類似項(xiàng)目數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合設(shè)定限額設(shè)計(jì)目標(biāo)。一般情況下，成本總監(jiān)首先給出一個(gè)限額設(shè)計(jì)目標(biāo)，然后由規(guī)劃設(shè)計(jì)部采取設(shè)計(jì)任務(wù)書的方式送到項(xiàng)目委托設(shè)計(jì)單位手中。通常來(lái)說(shuō)，控制指標(biāo)約為總額度的90~95%，這樣目的是為了給后續(xù)調(diào)整留出相應(yīng)的調(diào)節(jié)指標(biāo)。設(shè)計(jì)單位根據(jù)進(jìn)度安排把限額指標(biāo)分解到具體部門，要注意的一點(diǎn)是不同專業(yè)間節(jié)約的單項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)未經(jīng)同意不得隨意相互調(diào)用。在設(shè)計(jì)過(guò)程中基于系統(tǒng)工程理論、價(jià)值工程，利用現(xiàn)代數(shù)學(xué)方法及現(xiàn)代信息技術(shù)手段等，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定項(xiàng)目參數(shù)、效益分析、項(xiàng)目可行性等多個(gè)內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上制定最優(yōu)方案。而且在優(yōu)化設(shè)計(jì)過(guò)程還應(yīng)在對(duì)最優(yōu)化問(wèn)題性質(zhì)充分考慮的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的最優(yōu)化方法。當(dāng)力高理想海項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)或批準(zhǔn)文件不完善的時(shí)候，不應(yīng)太早實(shí)施設(shè)計(jì)工作，這樣容易導(dǎo)致返工現(xiàn)象的發(fā)展。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)將設(shè)計(jì)產(chǎn)品（說(shuō)明書、設(shè)計(jì)圖紙等）數(shù)量控制在合理范圍，同時(shí)還應(yīng)盡可能使用標(biāo)準(zhǔn)圖表。組織各方面人員認(rèn)真對(duì)設(shè)計(jì)圖紙展開(kāi)分析審查，并在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題，特別是對(duì)于部分與當(dāng)?shù)毓こ烫攸c(diǎn)不一致的地方應(yīng)及時(shí)優(yōu)化，以此降低后期變更設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。在完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)后，應(yīng)對(duì)主體施工圖進(jìn)行重點(diǎn)管理，這是由于該圖紙?jiān)O(shè)計(jì)周期較短且工程量較大，而且發(fā)生變更的可能性較高且變更成本較大。因此，只有是必須要做的變更，否則不得隨意對(duì)其設(shè)計(jì)進(jìn)行更改。假若預(yù)期到會(huì)產(chǎn)生變更，那么越早變更帶來(lái)的損失越小，如在設(shè)計(jì)階段對(duì)圖紙進(jìn)行變更修改，損失相對(duì)較??；倘若變更發(fā)生在采購(gòu)階段，則還可能影響采購(gòu)（需要變更材料或設(shè)備）；假若變更發(fā)生在施工極端，還可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目工程的返工，進(jìn)而給整個(gè)項(xiàng)目造成極大的損失。（2）采用合同措施，控制設(shè)計(jì)費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)激勵(lì)機(jī)制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)科學(xué)合理項(xiàng)目方案的一個(gè)基礎(chǔ)條件，同時(shí)還要將相關(guān)內(nèi)容在合同中體現(xiàn)出來(lái)。從階段情況來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍是根據(jù)投資額的一定比例來(lái)計(jì)算，也就是說(shuō)項(xiàng)目造價(jià)越高則總的收費(fèi)額度越大。在這種收費(fèi)模式下，設(shè)計(jì)者為了獲得高額收費(fèi)不愿意去思考如何節(jié)約投資，必定不利于造價(jià)控制。此外，設(shè)計(jì)者可能為謀求私利，忽視方案執(zhí)行成本，使得整個(gè)設(shè)計(jì)方案質(zhì)量得不到保證。針對(duì)上述問(wèn)題，建設(shè)單位在建設(shè)過(guò)程中應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)合同進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)及考核，譬如可以設(shè)定計(jì)費(fèi)基準(zhǔn)（每平方米），同時(shí)設(shè)定5%的合理浮動(dòng)范圍，在此范圍之內(nèi)完成基本費(fèi)的核算。倘若不超出上述范圍，設(shè)計(jì)單位就能夠在保證安全和項(xiàng)目功能的前提下，運(yùn)用科學(xué)方法、技術(shù)手段節(jié)約資金成本，對(duì)于設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員所節(jié)約的資金應(yīng)按一定比例給予返還或獎(jiǎng)勵(lì)，以此來(lái)激發(fā)相關(guān)人員及部門降低工程造價(jià)的積極主動(dòng)性。但如果是由于設(shè)計(jì)問(wèn)題導(dǎo)致較大經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生，在這種情況下應(yīng)在相關(guān)設(shè)計(jì)人員或部門承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)對(duì)其給予一定懲處。通過(guò)這種激勵(lì)措施，使設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目造價(jià)成本控制在合理范圍內(nèi)。5.3控制地下開(kāi)發(fā)，提高可售比在項(xiàng)目成本策劃階段制定詳細(xì)的成本規(guī)劃。只有合理的成本結(jié)構(gòu)，才能避免出現(xiàn)比如地下建筑規(guī)模超大、人防建設(shè)考慮不周到、車位數(shù)量超多、車位指標(biāo)超面積等類似的問(wèn)題。這就涉及到嚴(yán)格控制產(chǎn)品的組合方案、路網(wǎng)協(xié)調(diào)的布置方案、停車構(gòu)圖的布置方案、場(chǎng)地標(biāo)高四大方案，尤其是要對(duì)車庫(kù)頂板的覆土厚度、建筑體形的系數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)層高、節(jié)能方案、窗地比、墻地比、園林環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)、智能化方案等進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，對(duì)規(guī)劃報(bào)批做到按計(jì)劃進(jìn)行。雖然碧桂園集團(tuán)一直都十分重視策劃階段成本管理，但效果卻并不理想，所以在碧桂園力高理想海項(xiàng)目中應(yīng)著力從以下幾方面入手來(lái)強(qiáng)化策劃階段的成本管理。（1）制定嚴(yán)謹(jǐn)公平的招標(biāo)制度在碧桂園力高理想海項(xiàng)目中，招標(biāo)工作主要由項(xiàng)目成本部負(fù)責(zé)開(kāi)展，同時(shí)還有必要組建招標(biāo)委員會(huì)配合成本管控。成本控制部全免費(fèi)負(fù)責(zé)招標(biāo)以及采購(gòu)工作任務(wù)，其主要是受公司招標(biāo)委員會(huì)的直接領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)工作在開(kāi)展中，應(yīng)嚴(yán)格遵守公司所制定的相應(yīng)流程及公平競(jìng)爭(zhēng)原則，優(yōu)選承包合作單位，控制好發(fā)包成本。制定招標(biāo)文件過(guò)程中必須認(rèn)真分析和研究各項(xiàng)指標(biāo)，并做好預(yù)判，在這個(gè)過(guò)程中還要做好保密工作，以保證項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可以對(duì)成本進(jìn)行有效管理。公司財(cái)務(wù)部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)及采購(gòu)活動(dòng)的監(jiān)督，以保證整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的合法合規(guī)性。（2）科學(xué)合理地編制成本規(guī)劃在編制成本規(guī)劃時(shí)，應(yīng)對(duì)碧桂園力高理想海項(xiàng)目招標(biāo)特點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)深入的分析，并在此基礎(chǔ)上制定能夠更好實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的成本價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)標(biāo)底對(duì)于項(xiàng)目的成功與否有著關(guān)鍵影響作用，是企業(yè)發(fā)包項(xiàng)目進(jìn)行總投資的底線，如果發(fā)包項(xiàng)目規(guī)模較大，這時(shí)企業(yè)會(huì)選擇聘請(qǐng)專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)控制價(jià)。在編制控制價(jià)時(shí)要充分考慮市場(chǎng)現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上編制出科學(xué)合理的、質(zhì)量過(guò)硬同時(shí)不會(huì)突破目標(biāo)要求范圍內(nèi)實(shí)行控制價(jià)。（3）選擇適合的發(fā)包方式，慎重地選擇施工隊(duì)伍企業(yè)在確定發(fā)包方式過(guò)程中，應(yīng)綜合考慮整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)及特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上選擇適合力高理想海項(xiàng)目的發(fā)包方式以降低建設(shè)成本。招標(biāo)是發(fā)包過(guò)程的重要內(nèi)容之一，招標(biāo)就是為了選擇同等質(zhì)量條件下報(bào)價(jià)最優(yōu)惠施工企業(yè)的一種有效方法，期間有必要采取舉措盡可能避免變相議標(biāo)或直接議標(biāo)問(wèn)題發(fā)生。有充分證明，先開(kāi)工后定價(jià)通常會(huì)帶來(lái)成本失控這一嚴(yán)重問(wèn)題。（4）制定供應(yīng)商管理制度及建立合格供應(yīng)商庫(kù)供應(yīng)商管理是工程供應(yīng)商管理的根本與關(guān)鍵所在，具體來(lái)看，供應(yīng)商管理具體包括供應(yīng)商優(yōu)選、履約和資格情況評(píng)價(jià)等工作，與供應(yīng)商相關(guān)的獎(jiǎng)懲機(jī)制管理。項(xiàng)目在正式進(jìn)行招標(biāo)前，應(yīng)將擬招標(biāo)信息在企業(yè)內(nèi)部發(fā)布通知或公告，每個(gè)員工都有權(quán)力舉薦供方，公司在對(duì)這些信息進(jìn)行整理的基礎(chǔ)上組建專門的考察小組進(jìn)行考察，并經(jīng)公司招標(biāo)委員會(huì)審核通過(guò)后，可將符合條件的供應(yīng)商納入到公司合格供方信息庫(kù)。但如果是項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要專門維護(hù)社會(huì)關(guān)系所推薦的供應(yīng)商，則應(yīng)就相關(guān)情況做具體說(shuō)明，當(dāng)事人本人不得以個(gè)人名義向成本控制部提交資料并由辦公室負(fù)責(zé)管理。5.4建造階段推行項(xiàng)目成本信息化管理模式施工階段資金投入規(guī)模相對(duì)較大，這是由于其是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，隨著工程項(xiàng)目的持續(xù)推動(dòng)，大量資金會(huì)逐步轉(zhuǎn)化為一種“物化”的固定資金，也就是說(shuō)這個(gè)過(guò)程既是項(xiàng)目投資過(guò)程也是固定資產(chǎn)積累過(guò)程，成本管理復(fù)雜程度較高，為此就要求在施工階段加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的管理，科學(xué)合理的成本管控可以讓發(fā)包方及承包方二者的利益實(shí)現(xiàn)均衡，其不但可以降低業(yè)主投入成本，同時(shí)還可以使施工行業(yè)的規(guī)范化程度得到提升。具體來(lái)看，施工階段成本管理主要涉及到以下幾個(gè)內(nèi)容：（1）健全施工階段管理制度采取經(jīng)濟(jì)措施對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效管理，具體包括總部以及現(xiàn)場(chǎng)管理成本的控制、銷售代理和廣告營(yíng)銷費(fèi)用的控制等，應(yīng)該盡可能減少靜態(tài)投資，可以向甲方提出材料和大型設(shè)備自行解決要求，以便降低項(xiàng)目總造價(jià)?；诤炇鸬目偘约胺职贤瑮l款履行應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任，有效維護(hù)雙方經(jīng)濟(jì)利益，避免或減少變更。對(duì)力高理想海項(xiàng)目負(fù)責(zé)的相關(guān)管理人員必須熟悉掌握總包及分包合同條款，以便有效履行其中義務(wù)責(zé)任盡量減少索賠，全面負(fù)責(zé)授權(quán)的各項(xiàng)工作和合同條款履行狀況的核實(shí)。工程部的主要責(zé)任是對(duì)總包和分包單位及項(xiàng)目監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘查等相關(guān)合作方的合同義務(wù)、責(zé)任履行狀況予以監(jiān)督（記錄）并完成項(xiàng)目結(jié)算工作，年末還需要對(duì)合作方展開(kāi)綜合評(píng)價(jià)（涉及資質(zhì)及能力）從中選優(yōu)。副總負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)合作主體的整體評(píng)價(jià)進(jìn)行匯總，形成不合格承包商以及服務(wù)商信息匯總表，并將信息報(bào)送給集團(tuán)成本控制部。倘若現(xiàn)場(chǎng)管理不力，提供的設(shè)備或者是材料有損失風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，工程部應(yīng)該保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照或錄像留下憑證，分析具體情況記錄后找到其中原因，盡可能維護(hù)企業(yè)利益。如果涉及的設(shè)備比較專業(yè)還可以外聘專家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)鑒定。如果后期還需要對(duì)設(shè)備、材料進(jìn)行更換或者補(bǔ)充需要首先完善履行有關(guān)手續(xù)方能允許補(bǔ)充供應(yīng)或更換。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工單位工作人員和其他勞務(wù)團(tuán)隊(duì)等實(shí)行有效的管理。需要掌握現(xiàn)場(chǎng)施工人員和團(tuán)隊(duì)工作的一手信息，尤其在重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)比如秋收、麥?zhǔn)蘸痛汗?jié)之前應(yīng)該提前對(duì)項(xiàng)目的工程款進(jìn)行精確預(yù)算并提前安排好工程款支付計(jì)劃，有效安排勞務(wù)人工費(fèi)，避免現(xiàn)場(chǎng)秩序遭受干擾。針對(duì)工程簽證制定嚴(yán)格的管理細(xì)則和制度規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目多環(huán)節(jié)多部分實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)督管理，盡可能降低個(gè)體失控風(fēng)險(xiǎn)以及群體失控風(fēng)險(xiǎn)。工程師應(yīng)該對(duì)施工圖紙進(jìn)行及時(shí)嚴(yán)格細(xì)致的審核，盡早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中存在的問(wèn)題，特別是對(duì)于機(jī)電配備、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、室內(nèi)外管網(wǎng)等設(shè)計(jì)方案必須進(jìn)行重點(diǎn)分析審核，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及施工組織進(jìn)行有效完善優(yōu)化，給出預(yù)見(jiàn)性意見(jiàn)，假若項(xiàng)目發(fā)生工程或設(shè)計(jì)變更簽證，要盡量匯總并集中審批，為保證簽證的必要性需要實(shí)行分級(jí)審批。（2）規(guī)范動(dòng)態(tài)成本管理，建立預(yù)警機(jī)制碧桂園力高理想海項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程需要花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，相關(guān)成本可能出現(xiàn)很大變化，因此各項(xiàng)目施工和建設(shè)環(huán)節(jié)都必須做好質(zhì)量控制，只有這樣才能保證建設(shè)結(jié)果理想，能夠及時(shí)將符合規(guī)范和要求的項(xiàng)目交付給業(yè)主。工程部需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)支尤其是資金支付制定科學(xué)規(guī)劃，及時(shí)審核并按期支付工程款，項(xiàng)目支出需要同時(shí)接受項(xiàng)目公司工程副總以及總經(jīng)理的監(jiān)督和領(lǐng)導(dǎo)。為保證動(dòng)態(tài)監(jiān)控項(xiàng)目成本，公司應(yīng)該建立一套細(xì)致可行的動(dòng)態(tài)監(jiān)控成本系統(tǒng)。動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控中最重要的一點(diǎn)是實(shí)時(shí)性，掌握好項(xiàng)目全程各環(huán)節(jié)的動(dòng)態(tài)成本情況，才能夠采取措施及時(shí)予以控制，并為項(xiàng)目營(yíng)銷提供有益保障。碧桂園力高理想海項(xiàng)目在其具體執(zhí)行過(guò)程中還需要注意下述兩點(diǎn)：第一，項(xiàng)目各部門都要建立成本數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，及時(shí)登記所有成本并將信息反饋給相關(guān)人員，最終項(xiàng)目成本應(yīng)該安排專人匯總項(xiàng)目成本定期報(bào)表并及時(shí)提交給主管人員，便于主管對(duì)成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。第二，日常管理的多樣化。實(shí)行“目標(biāo)成本監(jiān)控+超標(biāo)預(yù)警(包括措施建議)+成本動(dòng)態(tài)管理臺(tái)帳”監(jiān)管方案，對(duì)異地項(xiàng)目應(yīng)該不定期進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，確保異地項(xiàng)目也能夠順利推進(jìn)有效開(kāi)發(fā)。5.5施工過(guò)程中實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理施工過(guò)程中為避免成本浪費(fèi)，應(yīng)建立核心的目標(biāo)成本管理、同時(shí)實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理的模式，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程進(jìn)行跟蹤，建立臺(tái)賬體系比如文件招標(biāo)臺(tái)賬、合同臺(tái)賬、付款臺(tái)賬、工程變更臺(tái)賬、結(jié)算臺(tái)賬等，根據(jù)預(yù)估情況結(jié)算金額，隨時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)建設(shè)投資動(dòng)態(tài)級(jí)目標(biāo)成本，以節(jié)約超支。在發(fā)生成本超支情況時(shí)隨時(shí)預(yù)警，通過(guò)和相關(guān)部門溝通并采取有效措施進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，有效控制開(kāi)發(fā)成本，為實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益目標(biāo)提供保障。（1）建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供參考建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展和戰(zhàn)略成本的管理有著極為重要的影響，如果沒(méi)有精準(zhǔn)的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，企業(yè)就沒(méi)有辦法在投資決策階段精準(zhǔn)估測(cè)目標(biāo)成本，也沒(méi)有辦法做出高效率的決策。同時(shí)，沒(méi)有精準(zhǔn)的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)就沒(méi)有辦法與其他后續(xù)項(xiàng)目進(jìn)行共享，只是依靠管理人員的經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理的話，會(huì)導(dǎo)致每一個(gè)項(xiàng)目都是新的項(xiàng)目，而成本管理工作也會(huì)一直在盲目摸索階段，沒(méi)有辦法為過(guò)程成本的開(kāi)發(fā)和管理提供參考數(shù)據(jù)。因?yàn)榧瘓F(tuán)的成本數(shù)據(jù)量巨大，所以最好由集團(tuán)主導(dǎo)來(lái)建立企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的不同情況來(lái)分析成本，形成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)模板，最終建造企業(yè)的成本指標(biāo)及造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（2）完善管理制度，實(shí)施精細(xì)化管理力高理想海項(xiàng)目要實(shí)施精細(xì)化管理，完善管理制度，比如建立完善目標(biāo)成本指引作業(yè)、招投標(biāo)管理制度、合同管理制度、資金管理制度、洽商變更審批制度、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、結(jié)算管理制度、項(xiàng)目后評(píng)機(jī)制等；要明確各部門崗位職責(zé)，比如工作畫面、成果完成規(guī)范、交付要求等，結(jié)合總的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格控制，按時(shí)完成工作任務(wù)，進(jìn)行模塊化的管理，各環(huán)節(jié)緊緊相扣，無(wú)論哪一個(gè)環(huán)節(jié)有問(wèn)題，都能明確判斷負(fù)責(zé)任者；要采取績(jī)效考核管理，無(wú)縫對(duì)接每一步管理環(huán)節(jié)，有效提高開(kāi)發(fā)工作進(jìn)度，保持節(jié)奏的合理性，不要出現(xiàn)“前期慢、后期搶，最后成本來(lái)買單”的現(xiàn)象。（3）優(yōu)化工作流程對(duì)現(xiàn)有工作流程的調(diào)整、改進(jìn)和完善的過(guò)程就是流程優(yōu)化。通過(guò)不斷發(fā)展、優(yōu)化、完善業(yè)務(wù)流程等手段減少、優(yōu)化流程環(huán)節(jié)，提高工作效率，降低作業(yè)時(shí)間，節(jié)約成本、降低能耗，保證開(kāi)發(fā)進(jìn)度等達(dá)到流程優(yōu)化，是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一項(xiàng)策略。流程優(yōu)化在現(xiàn)有流程的基礎(chǔ)上，找出問(wèn)題、分析問(wèn)題、并提出改進(jìn)措施及措施保障，主要圍繞項(xiàng)目要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，針對(duì)改進(jìn)措施進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。針對(duì)評(píng)價(jià)中提出的問(wèn)題再次改進(jìn)，直到滿意為止，開(kāi)始試行、實(shí)施。流程優(yōu)化途徑見(jiàn)圖5-1。圖5-1流程優(yōu)化圖5.6全過(guò)程成本管理系統(tǒng)優(yōu)化碧桂園力高理想海項(xiàng)目成本管理目前屬于建安造價(jià)的成本管控，項(xiàng)目成敗對(duì)于集團(tuán)現(xiàn)金流有直接決定作用，進(jìn)而對(duì)企業(yè)命運(yùn)也有重要決定作用。因此，碧桂園力高理想海項(xiàng)目急需開(kāi)展全過(guò)程成本管理，圍繞項(xiàng)目目標(biāo)成本為核心，建立相應(yīng)科學(xué)管理體系，對(duì)全項(xiàng)目實(shí)行高效的成本管控，保障贏利目標(biāo)最終能夠?qū)崿F(xiàn)，并最終實(shí)現(xiàn)整體的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作中最重要的內(nèi)容是增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，強(qiáng)化企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本的管理，唯有此才能確保項(xiàng)目的所有節(jié)點(diǎn)都能夠得到有效控制，保證項(xiàng)目的每一件事，每一個(gè)人都能夠?qū)嵭杏行Т胧婵刂祈?xiàng)目成本降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)碧桂園力高理想海項(xiàng)目情況，本人認(rèn)為構(gòu)建適合項(xiàng)目的，全過(guò)程成本管理體系需要從下述三方面入手