農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法第一章總則第一條制定目的與依據(jù)為規(guī)范本行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)操作，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，滿足中小企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的合理融資需求，服務(wù)地方商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、銀保監(jiān)會(huì)信貸管理相關(guān)規(guī)定及本行《信貸管理基本制度》，特制定本辦法。第二條術(shù)語(yǔ)定義經(jīng)營(yíng)性物業(yè)：指已通過(guò)竣工驗(yàn)收，正式投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)1年（含）以上，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、現(xiàn)金流穩(wěn)定、綜合收益良好的不動(dòng)產(chǎn)，包括但不限于：商業(yè)類：商場(chǎng)、商鋪、綜合商業(yè)設(shè)施、星級(jí)賓館酒店、商品交易市場(chǎng)攤位等；辦公類：寫字樓、商務(wù)中心等；工業(yè)類：工業(yè)園區(qū)內(nèi)整體對(duì)外出租的標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)廠房等。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款：指本行向借款人發(fā)放的，以其依法擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押擔(dān)保，主要以該物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的租金、物業(yè)費(fèi)等穩(wěn)定收入作為還款來(lái)源，輔以借款人其他合法收入的貸款業(yè)務(wù)。第三條業(yè)務(wù)原則辦理本業(yè)務(wù)應(yīng)遵循“真實(shí)交易、抵押足值、現(xiàn)金流覆蓋、風(fēng)險(xiǎn)可控”的原則，確保貸款用途合法合規(guī)，還款來(lái)源穩(wěn)定可靠。第四條適用范圍本辦法適用于本行各分支機(jī)構(gòu)辦理的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，不適用于閑置未運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)不清或處于拆遷范圍內(nèi)的物業(yè)抵押融資。第二章貸款對(duì)象、用途與條件第五條貸款對(duì)象貸款對(duì)象為經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)或主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、個(gè)體工商戶及具有完全民事行為能力的自然人，且需滿足：企（事）業(yè)法人應(yīng)成立滿2年（含）以上，個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)滿3年（含）以上，自然人年齡在18-65周歲之間；信用評(píng)級(jí)在BB級(jí)（含）以上，無(wú)不良信用記錄，未列入失信被執(zhí)行人名單；擁有健全的經(jīng)營(yíng)管理體系，物業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，招商引資或租戶管理能力較強(qiáng)。第六條貸款用途貸款資金可用于借款人合法合規(guī)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括但不限于：置換物業(yè)建設(shè)或購(gòu)置產(chǎn)生的負(fù)債性資金；補(bǔ)充日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)資金；物業(yè)裝修升級(jí)、設(shè)備更新等固定資產(chǎn)投入；符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的其他經(jīng)營(yíng)用途。嚴(yán)禁將貸款資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、炒股、賭博等禁止性領(lǐng)域。第七條借款人及物業(yè)核心條件（一）借款人條件資產(chǎn)負(fù)債率原則上不高于70%，近2年連續(xù)盈利（新運(yùn)營(yíng)物業(yè)可放寬至近1年盈利）；在本行開(kāi)立基本存款賬戶或一般存款賬戶，承諾物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入優(yōu)先歸集至本行賬戶；企（事）業(yè)法人需提供董事會(huì)或有權(quán)決策機(jī)構(gòu)同意抵押及借款的決議文件。（二）物業(yè)條件產(chǎn)權(quán)清晰：借款人擁有物業(yè)完全產(chǎn)權(quán)，持有合法有效的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，土地使用權(quán)類型為國(guó)有出讓（工業(yè)廠房可放寬至國(guó)有劃撥，但需補(bǔ)繳出讓金或出具相關(guān)證明）；區(qū)位與運(yùn)營(yíng)：位于縣城核心商圈、工業(yè)園區(qū)主干道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)域，已投入運(yùn)營(yíng)且出租率連續(xù)6個(gè)月不低于70%；租約穩(wěn)定：主要租戶為優(yōu)質(zhì)企業(yè)或連鎖品牌，剩余租約期限不短于貸款期限的60%，租金支付方式以年付或季付為主；物理狀態(tài)：建筑結(jié)構(gòu)完好，無(wú)安全隱患，已辦理消防驗(yàn)收合格證明，符合國(guó)家環(huán)保要求。第三章貸款額度、期限與利率第八條貸款額度貸款額度根據(jù)物業(yè)評(píng)估價(jià)值、現(xiàn)金流覆蓋能力綜合確定，遵循“兩者取低”原則：以物業(yè)評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)：抵押率最高不超過(guò)60%（商業(yè)類物業(yè)）、50%（辦公類物業(yè)）、40%（工業(yè)類物業(yè)）；以現(xiàn)金流覆蓋能力為基準(zhǔn)：貸款額度≤物業(yè)年均經(jīng)營(yíng)凈收入×貸款期限×70%（經(jīng)營(yíng)凈收入=租金收入+其他經(jīng)營(yíng)收入-運(yùn)營(yíng)成本）。單戶貸款額度最高不超過(guò)5000萬(wàn)元。第九條貸款期限貸款期限根據(jù)物業(yè)剩余使用年限、租約期限及借款人還款能力確定，最長(zhǎng)不超過(guò)8年，且不得超過(guò)物業(yè)土地使用權(quán)剩余年限。第十條貸款利率與還款方式貸款利率：根據(jù)本行利率定價(jià)機(jī)制，結(jié)合借款人信用評(píng)級(jí)、物業(yè)質(zhì)量、貸款期限等因素綜合確定，可采用固定利率或浮動(dòng)利率（參考LPR加點(diǎn)形成）；還款方式：采用“按月/按季付息，分期還本”或“按季等額本息”方式，還款計(jì)劃需與物業(yè)租金收入到賬周期匹配，每年還本金額不低于貸款本金的10%。第四章貸款辦理流程第十一條申請(qǐng)與受理借款人向本行分支機(jī)構(gòu)提交以下申請(qǐng)材料：借款申請(qǐng)書(shū)（明確借款金額、用途、期限等）；借款人主體資格證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、身份證、公司章程等）；物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、消防驗(yàn)收證明等）；物業(yè)經(jīng)營(yíng)資料（租約合同、近1年租金收款憑證、運(yùn)營(yíng)成本明細(xì)等）；財(cái)務(wù)報(bào)表（近2年審計(jì)報(bào)告或財(cái)務(wù)流水）；本行要求的其他材料。受理人員核查材料完整性后，出具《貸款受理回執(zhí)》。第十二條調(diào)查與評(píng)估盡職調(diào)查：客戶經(jīng)理雙人實(shí)地調(diào)查，重點(diǎn)核查：借款人經(jīng)營(yíng)真實(shí)性、信用狀況及還款意愿；物業(yè)產(chǎn)權(quán)完整性、出租率真實(shí)性、租約履行情況（抽查租戶付款憑證）；貸款用途合規(guī)性（提供用途證明材料如裝修合同、采購(gòu)協(xié)議等）。價(jià)值評(píng)估：委托具備二級(jí)（含）以上房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告有效期為1年。評(píng)估時(shí)需充分考慮物業(yè)區(qū)位、出租率、市場(chǎng)波動(dòng)等因素，禁止高估價(jià)值。第十三條審查與審批審查人員對(duì)調(diào)查資料、評(píng)估報(bào)告進(jìn)行合規(guī)性審查，重點(diǎn)審核抵押率、現(xiàn)金流覆蓋能力及風(fēng)險(xiǎn)防控措施；按照本行信貸審批權(quán)限，由相應(yīng)審批機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批。審批內(nèi)容包括貸款額度、期限、利率、還款方式及擔(dān)保措施。第十四條合同簽訂與抵押登記審批通過(guò)后，與借款人簽訂《借款合同》《抵押合同》，明確抵押擔(dān)保范圍（包括本金、利息、違約金等）；陪同借款人辦理抵押登記手續(xù)，取得不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》，抵押登記期限需覆蓋貸款期限。第十五條放款審核與資金撥付放款審核人員核查抵押登記有效性、合同簽訂規(guī)范性后，出具放款通知書(shū)；按照“受托支付”原則，將貸款資金直接劃付至借款人交易對(duì)手賬戶，嚴(yán)禁資金回流至借款人賬戶。第五章貸后管理第十六條日常監(jiān)管客戶經(jīng)理每月跟蹤物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，每季度實(shí)地檢查，重點(diǎn)關(guān)注：出租率變化（若連續(xù)3個(gè)月低于60%需預(yù)警）；租金收入歸集情況（確保80%以上租金存入本行指定賬戶）；借款人財(cái)務(wù)狀況及負(fù)債變化。建立物業(yè)經(jīng)營(yíng)臺(tái)賬，記錄租約到期、租戶變更、租金調(diào)整等信息，及時(shí)更新現(xiàn)金流測(cè)算。第十七條資金監(jiān)管要求借款人在本行開(kāi)立“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入專戶”，所有租金、物業(yè)費(fèi)等收入全額或按比例歸集至該賬戶；對(duì)專戶資金實(shí)行“先付后用”管理，優(yōu)先用于償還貸款本息，剩余資金可由借款人按約定用途使用。第十八條風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與處置出現(xiàn)以下情況立即啟動(dòng)預(yù)警：借款人連續(xù)2期未按時(shí)還款或欠息；物業(yè)出租率大幅下降（低于50%）或主要租戶退租；物業(yè)被查封、凍結(jié)或面臨拆遷；借款人出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)困難或信用惡化。預(yù)警后采取以下處置措施：要求借款人追加擔(dān)保或提前歸還部分貸款；若借款人違約，可按合同約定收取違約金、宣布貸款提前到期；處置抵押物時(shí)，優(yōu)先通過(guò)租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)拍賣等方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。第十九條檔案管理將借款合同、抵押合同、評(píng)估報(bào)告、調(diào)查資料、貸后檢查記錄等資料整理歸檔，專人保管，保存期限為貸款結(jié)清后5年。第六章風(fēng)險(xiǎn)防控第二十條風(fēng)險(xiǎn)類型與防控措施市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、區(qū)域商業(yè)環(huán)境變化，每半年重估一次物業(yè)價(jià)值，若價(jià)值下跌導(dǎo)致抵押率超過(guò)70%，要求借款人追加抵押物或提前還款；客戶風(fēng)險(xiǎn)：優(yōu)先支持信用評(píng)級(jí)AA級(jí)以上、經(jīng)營(yíng)年限長(zhǎng)的借款人，禁止向失信企業(yè)、空殼公司發(fā)放貸款；操作風(fēng)險(xiǎn)：嚴(yán)格執(zhí)行雙人調(diào)查、雙人核保制度，加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理，對(duì)高估價(jià)值的機(jī)構(gòu)列入黑名單。第二十一條應(yīng)急處置借款人出現(xiàn)逾期，客戶經(jīng)理應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)催收，逾期超過(guò)90天的啟動(dòng)不良貸款處置程序；抵押物處置可采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等方式，處置所得優(yōu)先清償貸款本息，不足部分向借款人追償。第七章附則第二十二條例外情形對(duì)優(yōu)質(zhì)借款人（信用評(píng)級(jí)AA+以上）或核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)（出租率90%以上），可適當(dāng)放寬抵押率（最高不超過(guò)65%