超完整版房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程-口述版

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.不過(guò)，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后次序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，

一看這兒樣?xùn)|西日勺發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西

波及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠口持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的J規(guī)

范這個(gè)問(wèn)題。土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及有

效期限（只是載明）：建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及

用地界線的法律根據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)

的法律根據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置規(guī)定啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里

體現(xiàn)出來(lái)，包括目前H勺那個(gè)小戶型比例限制規(guī)定，也會(huì)在這個(gè)文獻(xiàn)里體現(xiàn)出來(lái)。

一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)

劃許可證（如下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)當(dāng)是必須

的程序。由于國(guó)土部門必須根據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才

能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

不過(guò)呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。由于首先，諸多地方的

國(guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，主線不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人

家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛

行。然后受讓了土地H勺開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，

還是主線沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我H勺土地出讓金是已經(jīng)交了，剩余H勺事情你規(guī)劃

部門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式輕易滋生腐敗。要懂得，我國(guó)正式搞土地出

讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始R勺，而以公開(kāi)交易的I形式搞土地出讓，甚至都只是

從1997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易口勺土地，是到2023年之后才上市

啊。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的

模式。由于我國(guó)的I房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給

我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代

於J背景里面去，我也想不出更好H勺土地交易模式。都市規(guī)劃這個(gè)概念一直到目前

都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過(guò)無(wú)論怎樣，這種土地交易模式目前已經(jīng)只

是歷史了。

新城鎮(zhèn)規(guī)劃法第三十八條：在都市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使

用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，都市、縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)根

據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊日勺位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作

為國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議H勺構(gòu)成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有

土地使用權(quán)。

以出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓

協(xié)議后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的同意、核準(zhǔn)、立案文獻(xiàn)和國(guó)有土地使用權(quán)出

讓協(xié)議，向都市、縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

都市、縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，私自

變化作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議構(gòu)成部分的規(guī)劃條件。

2、項(xiàng)目企業(yè)設(shè)置、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一種項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞H勺東西。非常H勺社會(huì)主義

特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，例如設(shè)置項(xiàng)目企業(yè)。

這里要注意一下，母企業(yè)拼到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)置的項(xiàng)目企業(yè)名下，按我國(guó)

法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母企業(yè)與其全資子企業(yè)之間口勺土地流轉(zhuǎn)，

不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：天屬于交易。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以任意設(shè)置項(xiàng)目子企

業(yè)，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一種殼。這種操作模式?jīng)]什么法

律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此目前我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)?？谏追康禺a(chǎn)企業(yè)都這樣

干。

再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下H勺產(chǎn)物，非常的煩，也不懂

得這個(gè)東西應(yīng)當(dāng)算什么。立項(xiàng)重要考察［I勺是項(xiàng)目日勺投資額及可行性。我小懂得在

目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正目前各地由

于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不一樣，因此在這個(gè)事情口勺管理上也不一樣。有些地方基本上

不太管，有些地方就管得羋常嚴(yán)。并且立項(xiàng)究竟需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清

晰的事情。立項(xiàng)與其他程序H勺先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如近來(lái)國(guó)家的

政策，規(guī)定先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)增進(jìn)可持

續(xù)發(fā)展的考慮。但在諸多地方，環(huán)評(píng)H勺一項(xiàng)重要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了

項(xiàng)主線做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前

為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不懂得大家都是怎么在這些莫名其妙的I

政策中穿過(guò)來(lái)H勺。反正我自己假如操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門.

譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究匯報(bào)的編制企業(yè)，去環(huán)境保護(hù)局，

就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估匯報(bào)的編制企'憶然后讓這些企業(yè)負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦

出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲

害。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn),關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。目前

這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾種球人糊弄建設(shè)部門基本上做不

到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，由于任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什

么專業(yè)資質(zhì)任職什么企業(yè),目前構(gòu)造類的工程師難找啊，

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地日勺叫法不一樣樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審

查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一種小區(qū)H勺建筑物都

是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距

是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有無(wú)超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多

少，進(jìn)出小區(qū)口勺道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等。這些東西都是非常的

專業(yè)啊

在這里我要舉例闡明一下，例如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)樸是吧，

就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有

3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30軋看起來(lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)當(dāng)是

沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。不過(guò)且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2023平方米

是一種大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。目前，爭(zhēng)議

就來(lái)了，我這個(gè)2023平方米，究竟算不算建筑基底？你之因此限制我H勺建筑密

度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。目前我雖然好象是在地

面上建了東西，不過(guò)我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休

閑空間沒(méi)有減少啊，因此這個(gè)2023平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花

園型的架空層究竟要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的I

空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)樸。

不過(guò)放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆。渴羌兇馊丈淄恋厥褂脵?quán)

證載的面積呢，還是比這人面積大那么一點(diǎn)，一直到周圍道路H勺道路中線去呢？

這個(gè)東西主線說(shuō)不清晰，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就

水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。不過(guò)結(jié)合目前我們申報(bào)時(shí)項(xiàng)目的容積率確實(shí)

總建筑面枳除以土地證上確實(shí)權(quán)面積。這種計(jì)算方式，在河北省是比較通用算

法。

其他H勺地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四面必須設(shè)置環(huán)形消防車道。

不過(guò)這樣一搞，小區(qū)口勺綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，

上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這樣搞行不行？反正我

個(gè)人不懂得行不行。消防左道H勺載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)規(guī)定滴，反正我個(gè)

人不懂得這種草地能不能承載得起消防車。消防通道的設(shè)計(jì)目前只是對(duì)道路寬度

又嚴(yán)格的規(guī)定，無(wú)論從哪人方面考慮這事必須的。尤其是目前H勺高層住宅日益增

多的前提下。

審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2

到3個(gè)月（這個(gè)時(shí)間各個(gè)地方不一樣，例如在石家莊市也許就需要3個(gè)月不過(guò)假

如到河北省的地級(jí)縣因人而異會(huì)大大的縮短實(shí)際申報(bào)時(shí)間）往往都要和規(guī)劃部門

反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)

過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等看就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺

陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么企業(yè)日勺總平面，無(wú)論是你無(wú)科還是富力還

是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐H勺。不是消防間距不夠，就是在不

能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小等等。

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我目前專門拿出來(lái)講，由

于這個(gè)東西實(shí)在是非常，非常口勺專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。并且,

被這個(gè)東西害死的企業(yè)比比皆是。各位千萬(wàn)別認(rèn)為那些什么俁利啊合生啊之類的

大企業(yè)就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，實(shí)際上，無(wú)論什么房地產(chǎn)企業(yè),

在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭田川勺幾率，是同樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到

就死。

說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱

電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖

紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和

雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電

的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路等等，多

得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體

再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。

這些線路啊什么H勺，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人

士，要判斷一種小區(qū)日勺管線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這樣

走進(jìn)一種小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這

個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到

到處都是。假如什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小

區(qū)你就可以考慮放棄了。

為何我要這樣強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？假如它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首

先，就是給排水會(huì)成天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多

了；然后，對(duì)于年輕的我天說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)成天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行商主線沒(méi)得

選，由于只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而目前的

這家，不是這里的線路壞就是那里壞，成天修，我這正打怪呢，喻時(shí)一下，斷網(wǎng)

了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)

別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，否則就得在黑暗之中耗一晚ho這都是

管線綜合沒(méi)搞好H勺標(biāo)志啊,你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好

時(shí)研究，不就行了嗎？實(shí)際上，是不行。為何？由于所有時(shí)線，你都得從外面引

進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。不過(guò)接口在哪里呢？我目前告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商

們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留口勺接口不發(fā)生變化。

最常見(jiàn)的是市政排污管線忽然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水

平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水由于傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常

見(jiàn)了。大家肯定常?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪

里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種狀況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓

電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好口勺，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接

的時(shí)候，忽然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓

你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，舌花|。引到多少電算多少電。

至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不懂得。

再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)R勺，專門針對(duì)小區(qū)的排水。

目前都是規(guī)定雨污分流了，就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是

管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)

計(jì)，實(shí)際上是一回事。我就不多說(shuō)了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的J,不過(guò)總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總

平面規(guī)劃，就比較輕易通過(guò)一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃H勺基礎(chǔ)

匕貫徹單體建筑的設(shè)計(jì)萬(wàn)案。單體方案重要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這樣總結(jié)

的：關(guān)鍵就是貫徹各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車

位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大都市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，規(guī)定一般是

每戶住宅配一種車位，商業(yè)一般是100平方米配一種車位。大體時(shí)配置規(guī)定基本

上都是這樣，各都市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。有些地

方的設(shè)計(jì)基本上是第一層所有作為車庫(kù)和小房來(lái)設(shè)計(jì)，很實(shí)用。例如河北省的滄

州、衡水等地區(qū)。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過(guò)那個(gè)階段重要是經(jīng)驗(yàn)

值，按35平方米到45平方米平方米一種車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積

夠不夠，一般:來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。不

過(guò)單體階段就不一樣樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。例如所謂

的子母車位啦，主線停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。

不過(guò)有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有措施，就是宣稱我這里要做立體機(jī)

械停車位。立體機(jī)械停車位我相信諸多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出

一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，

只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝口勺。

那么，為何開(kāi)發(fā)商那么不樂(lè)意建大點(diǎn)地下室？由于建地下室是賠本的。買

的人也少。我懂得這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買一

巴掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還賠本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，確實(shí)只需要10個(gè)平方

米不到的空間。不過(guò)，你要把這部車停進(jìn)去，你此外還需要30平方米的進(jìn)車道。

因此按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的I面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃

部門都這樣掌握。你這個(gè)車是小能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些都市，停車位還是能盈利H勺，例如廣州、

深圳和上海的某些黃金地段的樓盤，聽(tīng)說(shuō)停車位都能買到40萬(wàn)一種。不過(guò)這個(gè)

不代表一般規(guī)律。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)企業(yè)再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程

規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了。

不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新H勺《城鎮(zhèn)規(guī)劃法》中被提到非常高的

位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。

6、消防和人防專題審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這樣下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防

設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。由于從成不上考慮，所有的準(zhǔn)備對(duì)外銷售的小區(qū)假如承擔(dān)這一部

分，那么和附近的小區(qū)怎么競(jìng)爭(zhēng)，還沒(méi)有起跑呢就已經(jīng)落后于對(duì)手的事情，沒(méi)有

哪個(gè)傻瓜會(huì)算不清晰這個(gè)簡(jiǎn)樸的問(wèn)題。

沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)日勺消防和人防設(shè)備是合格。我就這樣直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，

要說(shuō)難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難H勺，不過(guò)假如說(shuō)簡(jiǎn)樸，也可以很簡(jiǎn)樸。至于人

防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不懂得這個(gè)算什么。

先從消防說(shuō)起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有

數(shù)。我國(guó)H勺消防審查，在諸多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。此外呢，我們

的開(kāi)發(fā)商，也確實(shí)是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。此

外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。由于諸多消防上的規(guī)定是非常影響使用於J,例如

電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不以便

的?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)小也許嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方向，審查

那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為何呢？

由于這些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之同時(shí)關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流

長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。不過(guò)，我在這里說(shuō)句公道話：波及生命安

全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。例如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，1

7層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能

繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范H勺，雖然能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓

梯，那是多么好的事情啊，不過(guò)基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人后來(lái)

的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是同樣中國(guó)特色的東西。除非整個(gè)小區(qū)是高層建筑，否則人防需

要的地下室面積在某些地下室賠本賺吆喝的地區(qū)就很難保障了，基本上是開(kāi)發(fā)商

用貨幣來(lái)賠償了。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途H勺那部分地下室也

可以搞停車位，不過(guò)這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用

權(quán)。有關(guān)人防停車位口勺使用權(quán)問(wèn)題，目前的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上多種聲音均有。

我目前告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大

家搞人防工程，就容許你臨時(shí)用著。不過(guò)這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論怎樣，都不也許歸屬于

什么全體業(yè)主。

由于人防用途部分口勺車位只不過(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，因此開(kāi)發(fā)商

絕對(duì)會(huì)想措施減少人防面積。此外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，例如人防

那個(gè)安全門，那都不懂得算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也

小懂得能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)企業(yè)在建筑施工圖口勺基礎(chǔ)上再次細(xì)

化，完畢構(gòu)造施工圖、水電施工圖等等所有施工圖及構(gòu)造計(jì)算書(shū)等，完畢節(jié)能設(shè)

計(jì)，做一種節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)目前越來(lái)越

強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這樣說(shuō)吧：什么360度大落

地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞

了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在

這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上

也比較能接受這個(gè)，由于北方有一種取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天

那可是要白白的花出取暖費(fèi)日勺。不過(guò)南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)。

說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米如下占70%以上的9070

政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ希厝粠в袕?qiáng)烈的北方特性。北方人

在考慮在冬天取暖H勺規(guī)定之后，確實(shí)不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳,

在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了.同步，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)規(guī)定期，9

0平方米的套型面積確實(shí)可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)日勺三居室的戶型。這是與北方人的

使用習(xí)慣及氣候一致H勺：空氣干燥，并且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)

慣每天洗澡。（我闡明，我這不是地區(qū)歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南

方，僅僅只是增長(zhǎng)這樣一種洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎

是不也許完畢的任務(wù)。這人稍微在圖上畫一下就懂得了。房子朝外的位置就那么

幾種面，幾種房間一占，惻所就小懂得擺在哪里/。本人當(dāng)年參與口勺好幾種項(xiàng)目，

為了在滿足這個(gè)90/70H勺規(guī)定下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不懂得多少噸血。

目前市場(chǎng)上的企業(yè)逼得沒(méi)法子，被迫只能大量口勺推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位

也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，父親媽媽爺爺奶奶加孩

子哭，連轉(zhuǎn)身H勺地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這樣滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

目前有些企業(yè)為了規(guī)避這個(gè)90/70,還想了些花招，例如設(shè)計(jì)兩套房子，

再打通它一起賣。在某些大良媒體H勺宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧

著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。

恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這樣多，不好意思不好意思。目前開(kāi)始

說(shuō)施工圖審查。施工圖審行目前都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，容許開(kāi)發(fā)商自己找有

資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查成果負(fù)責(zé)。不過(guò)，

基于我國(guó)的審查技術(shù)非常H勺落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后,

因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，主線沒(méi)法子審。在這里講一種本人曾經(jīng)親歷的事

情。那一年在珠三角一種三線都市，在i種別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔

呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上

了這塔的工架，忽然這塔就塌了，整個(gè)檢查組所有死光。這是個(gè)大事啊，政府因

此構(gòu)成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故於J原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。成果

一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的

話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最終兩邊都說(shuō)服不

了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。不過(guò)不違反強(qiáng)制性規(guī)范

就表達(dá)安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最終只能把施工單位拉出來(lái)，判了

幾種罰r些錢，r事。目前合生在廣州口勺某樓盤前回，也打算樹(shù)這樣一種塔，做

審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最終也是不了了之，由于這主線說(shuō)不清晰，究竟

安不安全反正我個(gè)人不懂得。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，因此一直都是名義上叫市場(chǎng)化，實(shí)際上

的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴.

8、淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間持續(xù)施工許可

淤泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是由于這兩樣?xùn)|西是最擾民的。

我懂得在諸多都市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：淤泥和噪音。但目前，越來(lái)越多

的都市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

淤泥排放目前都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察日勺重要

生財(cái)?shù)缆妨恕＿\(yùn)送施工余泥的車輛，只能在規(guī)定期間，規(guī)定道路上行駛。但在諸

多時(shí)候，主線不也許這樣規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊,

沒(méi)措施，只能打通各路神仙。淤泥在運(yùn)送過(guò)程中，很輕易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)

識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，成果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做

工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定期間，用規(guī)范的，噪音較輕口勺方式施工。

這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。目前諸多都市已經(jīng)嚴(yán)禁使用錘山樁了。那玩意打起

來(lái)不是人能忍受H勺，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了

一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那

肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論怎樣，都

支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間持續(xù)施工的，更要予以管制。目前在

某些都市，這個(gè)夜間持續(xù)施工［I勺管理，就管得非常好，例如廣州和深圳。那是真

管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。假如居然膽敢不報(bào)批就夜間動(dòng)工？那

是嫌自己錢多，想支援政府口勺貧困官員了。不過(guò)絕大多數(shù)的都市，唉，那處在幾

乎沒(méi)有管理的地步。

我作為從先進(jìn)都市走出來(lái)的三個(gè)代表，到某些二三線都市去，傻乎乎的去

問(wèn)人家環(huán)境保護(hù)局，噪音排放和夜間持續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？成果被人家狠狠的

譏笑過(guò)好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠H勺譏笑我，

并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)樸啊，什么什么

的，就和上面某些人自鳴得意口勺嘴臉，同樣。

9、屈量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必

須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的1分工，我跟各位說(shuō)誠(chéng)實(shí)話，我分不清晰。

在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為何要搞兩個(gè)站，分著管。譬如

我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)究竟是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)

題？我反正說(shuō)不清晰?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好H勺哄者。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部

門還是有所區(qū)別。例如有些安全問(wèn)題確實(shí)跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安

全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并

成一種機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡波及到檢測(cè)口勺，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用

肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病於J,就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，例如樁荷載檢測(cè)、

水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，因此質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么H勺嚴(yán)，為何呢,

由于質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收入錢手軟，云云。安監(jiān)基本小收費(fèi)，

不過(guò)他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智

能卡上班，等等，總之各有各口勺門路啦。

目前有些都市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)時(shí)檢測(cè)單位都

能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最佳內(nèi)都市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周圍都市H勺3

分之1。恩，在這里，為了防止有人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢

測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過(guò)呢，絕大多數(shù)的都市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是

建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不愿放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

首先，我必須闡明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)（無(wú)國(guó)有經(jīng)

濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)需要做建筑施工招投標(biāo),他們可以直接發(fā)包。但在某

些大都市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上

嚴(yán)重違反行政許可法H勺地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感H勺態(tài)度。在大多數(shù)都市，

私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證

明呢？去工商局打一張股東構(gòu)造書(shū)就行了。

在必須要做施工招投標(biāo)時(shí)時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。

黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)

必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員立案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員

和安全員（施工投標(biāo)的其中一種材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配置的人

員多少也有不一樣規(guī)定。大家懂得一下就行。）有一次在廣州，某企業(yè)圍一種標(biāo),

此外一種小識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一潴備，然后發(fā)現(xiàn)自己口勺技術(shù)人員小夠了，

于是立即到建設(shè)局立案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員立案實(shí)在是非常簡(jiǎn)

樸的事情。成果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾?。后來(lái)求爹爹告奶奶給受

理了，然后又由于其中一種人時(shí)身份證復(fù)印得不清晰，所有材料退件。這個(gè)企業(yè)

的老板氣得吐血。到最終當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講H勺還只是個(gè)小手段。

暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)，

恩，監(jiān)理招標(biāo)口勺程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。

監(jiān)理報(bào)建是完畢這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一種監(jiān)理規(guī)劃

和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為0K了，發(fā)一種監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了

就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，誠(chéng)實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我歷來(lái)沒(méi)看到建設(shè)

部門真的做過(guò)審核。在我人人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)兒種政府官員能看得懂

的。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面所有手續(xù)一種匯總。缺一不可。在我個(gè)

人的職業(yè)生涯中，我歷來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證

啊。在我與同行的交流中，我也歷來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老誠(chéng)實(shí)實(shí)時(shí)一步步完畢所有手續(xù)，再

來(lái)辦施工許可手續(xù)H勺。要這樣日勺話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信H勺同學(xué)，

請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里內(nèi)每一種小項(xiàng)口勺工作日不

會(huì)少于20個(gè)。并且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你口勺概念。隨便哪

個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAMEOVER。

統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中獲得了某種平

衡，到達(dá)了某項(xiàng)交易。在這種狀況下，改革辦事流程,簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻

礙辦事效率。我懂得我這樣說(shuō)，會(huì)有諸多糞青完全不能理解。我就這樣告訴你們:

大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一種程

序中，在每一種環(huán)節(jié)中，都存在利益分派，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在通過(guò)10數(shù)

年的運(yùn)做之后，它自身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

因此，我們常?？梢钥吹剑四承┕芾硐鄬?duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大都市，諸

多的都市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的狀況下就干上了諸多工作，譬如土方工

程，一般都是先動(dòng)的J。這就是一種雙方博弈之后到達(dá)的J平衡。哪怕是在這些管理

相對(duì)規(guī)范H勺大都市，也有空子可以鉆.例如基坑支護(hù)可以先發(fā)一種單獨(dú)H勺施工許

可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這樣把一種項(xiàng)目分割

成諸多部分發(fā)證。為何？由于這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的成果。政府要是把

企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。

之后的內(nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)

了。

12、插曲，來(lái)講講目前口勺宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解

了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一種清晰的理解。對(duì)

基本上，目前口勺中央層面口勺調(diào)控政策提成如下三個(gè)方面：

1、減少土地供應(yīng)，緊縮地根

這方面的政策非常H勺立桿見(jiàn)影。假如這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有

感觸。近來(lái)這3年以來(lái)，中央對(duì)地方口勺用地管制，一年比一年狠，采用的措施一

年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大H勺產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，

而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)

超過(guò)了全國(guó)所有都市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一種很瘋狂啊概念。當(dāng)然，在這

種宏觀性H勺打壓地方用地沖動(dòng)口勺趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可防止的受到了株連。房

地產(chǎn)用地供應(yīng)量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)

企業(yè)儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年H勺開(kāi)發(fā)，因此目前供地局限性這種消

息不精確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣

子來(lái)。只要看看目前各大房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備口勺那些地都在什么位置，基本上就可以

判斷出來(lái)事情H勺真?zhèn)?。有哪個(gè)地產(chǎn)企業(yè)手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地,不處在偏遠(yuǎn)得不行的

遠(yuǎn)郊區(qū)不過(guò)又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。在另一種

方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)各那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全

是寄但愿于中國(guó)經(jīng)濟(jì)H勺健康穩(wěn)定發(fā)展，都市逐漸擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不停增

長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種挖苦。

2、打壓購(gòu)置需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種

考慮。就是讓老百姓沒(méi)錢買房子。不過(guò)，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒(méi)有

處理任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。我不明白為何老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫

好。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策口勺好處是：老百姓買不起房子了，開(kāi)發(fā)商

脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予

以打擊。省得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝。

3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米如下口勺戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)

90/70的政策被唱得很響，好象很英明神武啊樣子。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這究竟有

什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化口勺東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這樣一種

隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。不過(guò)，我暈，大戶型或

者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差異嗎？總建筑面

積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，導(dǎo)致影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，

利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣日勺邏輯前提：大戶型的J單價(jià)比小戶型高。但在我的I

個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)發(fā)現(xiàn)過(guò)有這種狀況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型

的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾種企業(yè)在產(chǎn)品定價(jià)上基本

上都是這樣個(gè)方略。我不彼得北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。

我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。不會(huì)

有別的什么新把戲出來(lái)了，這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了。

13、放線、驗(yàn)線

這個(gè)就簡(jiǎn)樸口勺說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫出來(lái)之后，要把圖紙上口勺建筑物在實(shí)地上

貫徹一種詳細(xì)的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線

一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干,不過(guò)有些發(fā)達(dá)都市也已經(jīng)把

這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來(lái)一種半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工

許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。

在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)所，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他

們提前來(lái)做放線。唉，乂來(lái)一種“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)

建筑確實(shí)是按圖紙建起來(lái)時(shí)，沒(méi)超過(guò)邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。

這個(gè)驗(yàn)線工作跟后來(lái)日勺驗(yàn)收有莫大時(shí)關(guān)系。因此測(cè)繪院也得要像皇帝老子

同樣供著，尤其是在提前放線H勺場(chǎng)所。

14、預(yù)售許可證

終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售目前的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所懂得的，在房地

產(chǎn)已經(jīng)成為了一種產(chǎn)業(yè)的都市，預(yù)售許可都規(guī)定在網(wǎng)上辦理，全程公告。目前在

預(yù)售上面做手腳口勺也許性越來(lái)越小了。

預(yù)售許可最重要H勺條件是：高層建筑構(gòu)造完畢3分之2,低層建筑構(gòu)造封

頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣樣：無(wú)論層數(shù)高下，所有封頂

才能放貸。因此目前高層建筑往往在完畢3分之2的構(gòu)造，獲得預(yù)售許可證之后,

開(kāi)發(fā)商在推盤時(shí)都不積極,由于這個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、

3成，不過(guò)各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許

我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。

目前辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公告。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清

晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也嚴(yán)禁再搞什么5000元/平方米"起”，這種騙人日勺玩意了。

不過(guò)，我必須要說(shuō)，不過(guò)，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。

在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)II勺價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下

就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。歷來(lái)都

是如此。隨便你怎么公告。賣H勺時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒(méi)有任何

法律上或者行政川勺責(zé)任。

在預(yù)售許可方面尚有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋

測(cè)量部門，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供口勺圖紙，事先算一種面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之

后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都懂得，面積上日勺糾紛往往是后來(lái)客戶與開(kāi)

發(fā)商之間H勺重要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵II勺就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之

間的面積差異。導(dǎo)致這種差異的I原因諸多，例如施工不規(guī)范導(dǎo)致的面積誤差，又

或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的記錄有誤差，這些均有也許。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)

商的故意導(dǎo)致的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)

然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的J開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。

目前為了防止這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了,開(kāi)始花很大的精力在做通

房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無(wú)論屆時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣

按著當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)面積出匯報(bào)。

15、有關(guān)預(yù)售中的土地解押

昨天在寫預(yù)售H勺時(shí)候，有關(guān)土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。作為一種

房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中

有無(wú)數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一

點(diǎn)吧。

先從土地抵押說(shuō)起。目前有關(guān)土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理

了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為何這樣緊張施工許可證口勺原

因。貸款額目前基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放於J。在這方

面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常

識(shí)了。小多說(shuō)了。

根據(jù)目前越來(lái)越嚴(yán)厲H勺銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有

任何抵押。不過(guò)，我們都懂得一種事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵

押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重時(shí)資金壓力：要么

還貸，要么更換抵押物，否則這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？愈加不也許。哪有那么多實(shí)物

可以拿去抵押啊。就算有的，也早就己經(jīng)拿去抵押融資了，還等到目前啊。這個(gè)

時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧II勺時(shí)候了。目前的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物,

又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

我不懂得其他企業(yè)H勺融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情H勺。我只說(shuō)其中

的兩個(gè)措施（唉，我覺(jué)得我好象在傳授犯罪措施似的）。目前絕大多數(shù)的都市，

國(guó)土部門和房管部門都是分離日勺。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦

理預(yù)售許可證。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)

不會(huì)積極向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方II勺登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合

理的I,能讓雙方的臉面都過(guò)得去H勺借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵

押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一種

抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的J。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以

解釋過(guò)去。那么我們就運(yùn)月這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物H勺理由非常合理的將

土地解押掉（有人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要

找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的

土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管

部門一看，哦，確實(shí)如此，十是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立

馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。

假如緊張房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦

抵押，也行。國(guó)土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆時(shí)的制度

啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的都市（這里闡明一下，在建工程抵押不

是每個(gè)都市都辦得了。諸多都市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以

試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是運(yùn)用懸空期來(lái)做事。這種

措施在國(guó)土與房管合并口勺地方也能用?？傊胧┒际侨讼氤鰜?lái)的。人有多大膽，

地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專題驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收立案，交樓

其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)當(dāng)都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事

了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，認(rèn)識(shí)了那許多的人，一步一種腳印歡I,

做到了目前，假如還不能完畢目前的工作，就真是白混了。

規(guī)劃驗(yàn)收重要是驗(yàn)攻各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)與否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就

可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的I前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收

時(shí)時(shí)候也不會(huì)有太大日勺麻煩。基本的過(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?/p>

哦，封頂了。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層

數(shù)，就回去該干啥干啥了，

消