2025年物業(yè)公司份測試題及答案一、單項選擇題（每題2分，共30分）1.根據(jù)2025年最新修訂的《物業(yè)管理條例》，以下哪項不屬于物業(yè)服務(wù)合同的必備條款？A.服務(wù)事項與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)B.物業(yè)共用部位經(jīng)營收益分配方式C.業(yè)主裝修垃圾清運費定價D.服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)與收取方式答案：C（解析：裝修垃圾清運費屬于特約服務(wù)或市場化定價項目，非合同必備條款，條例僅要求明確公共服務(wù)內(nèi)容。）2.某小區(qū)2025年1月公共電梯廣告費收入5萬元，按《民法典》及地方細(xì)則規(guī)定，該筆收入在扣除合理成本后，剩余部分應(yīng)：A.全部歸物業(yè)公司所有B.50%歸業(yè)主共有，50%歸物業(yè)公司C.經(jīng)業(yè)主共同決定可將30%用于補充維修資金，其余70%由業(yè)主分?jǐn)侱.全部納入業(yè)主共有資金賬戶，由業(yè)主共同決定使用答案：D（解析：《民法典》第二百八十二條明確公共收益扣除合理成本后屬業(yè)主共有，需由業(yè)主共同決定使用，不得默認(rèn)分配或留存。）3.業(yè)主王某因房屋質(zhì)量問題（開發(fā)商責(zé)任）拒交2024年10月至2025年3月物業(yè)費，物業(yè)公司提起訴訟，法院應(yīng)：A.支持物業(yè)公司全額收取物業(yè)費B.駁回起訴，因房屋質(zhì)量與物業(yè)費無關(guān)C.判決王某按70%比例繳納物業(yè)費D.要求開發(fā)商代王某繳納答案：A（解析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，業(yè)主不得以房屋質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費，需另案起訴開發(fā)商。）4.某小區(qū)消防設(shè)施年度檢測發(fā)現(xiàn)3處故障，物業(yè)公司應(yīng)在多長時間內(nèi)完成整改并向業(yè)主公示？A.3個工作日B.7個工作日C.15個工作日D.30個工作日答案：B（解析：2025年《住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》要求，消防設(shè)施故障需在7個工作日內(nèi)完成整改并公示，重大隱患需24小時內(nèi)啟動應(yīng)急程序。）5.業(yè)主李女士因出差未及時繳納2025年2月物業(yè)費，物業(yè)公司在其家門張貼催繳通知時，不得包含以下哪項內(nèi)容？A.欠費金額與期限B.李女士身份證號后四位C.逾期可能承擔(dān)的違約金D.繳費方式與咨詢電話答案：B（解析：《個人信息保護法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)中不得公開業(yè)主身份證號、聯(lián)系方式等個人信息，催繳通知需僅列明必要繳費信息。）6.某小區(qū)電梯維保單位未按合同約定每月維保，導(dǎo)致2025年4月電梯困人30分鐘，業(yè)主要求賠償。責(zé)任主體應(yīng)為：A.物業(yè)公司B.電梯維保單位C.電梯生產(chǎn)廠家D.業(yè)主自行承擔(dān)答案：A（解析：《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)公司對委托的第三方服務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，業(yè)主可向物業(yè)公司索賠后由其追償維保單位。）7.業(yè)主大會決定將小區(qū)南門崗?fù)じ脑鞛榭爝f驛站，需經(jīng)多少比例業(yè)主同意？A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上C.專有部分占建筑物總面積3/4以上且人數(shù)3/4以上D.全體業(yè)主一致同意答案：A（解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，改變共有部分用途需“雙過半”同意（面積和人數(shù)），改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施需“雙2/3”。）8.物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)開展“垃圾分類積分換禮品”活動，以下哪項行為違反規(guī)定？A.將積分與物業(yè)費減免掛鉤B.要求業(yè)主提供手機號注冊積分系統(tǒng)C.公示各單元垃圾分類達(dá)標(biāo)率D.對連續(xù)3個月未分類的業(yè)主進(jìn)行上門勸導(dǎo)答案：A（解析：《生活垃圾分類管理條例》禁止將垃圾分類與物業(yè)費繳納強制掛鉤，積分應(yīng)僅用于非物業(yè)費用的獎勵。）9.2025年5月，某小區(qū)因暴雨導(dǎo)致地下車庫積水，物業(yè)公司未提前啟動防汛預(yù)案，造成12輛業(yè)主車輛受損。業(yè)主索賠時，物業(yè)公司的抗辯理由中哪項不成立？A.暴雨屬不可抗力B.已通過業(yè)主群發(fā)布暴雨預(yù)警C.車庫排水泵因年久失修無法啟動D.業(yè)主未購買車輛涉水險答案：C（解析：排水泵維護屬物業(yè)日常管理義務(wù)，因維護不當(dāng)導(dǎo)致的損失不可免責(zé)；不可抗力需滿足“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”，近年極端天氣頻發(fā)，物業(yè)應(yīng)提前預(yù)案。）10.業(yè)主張某將住宅改為棋牌室對外經(jīng)營，鄰居投訴后，物業(yè)公司應(yīng)首先采取的措施是：A.直接關(guān)閉棋牌室電源B.向業(yè)主委員會報告C.要求張某提供有利害關(guān)系業(yè)主的同意證明D.向市場監(jiān)管部門舉報答案：C（解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，住改商需經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主一致同意，物業(yè)應(yīng)首先核實是否取得同意，無證明則制止并報告相關(guān)部門。）11.某小區(qū)維修資金使用方案需經(jīng)業(yè)主表決，若采用電子投票，投票結(jié)果的有效條件是：A.參與表決業(yè)主人數(shù)過半數(shù)B.參與表決業(yè)主專有部分面積過半數(shù)C.同意業(yè)主人數(shù)和面積均過參與表決的1/2D.同意業(yè)主人數(shù)和面積均過全體業(yè)主的1/2答案：D（解析：2025年《住宅專項維修資金管理辦法》修訂后明確，維修資金使用需“雙過半”（全體業(yè)主）同意，電子投票需滿足真實性驗證，結(jié)果統(tǒng)計以全體業(yè)主為基數(shù)。）12.物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)設(shè)置“寵物便紙箱”并公示《寵物管理規(guī)約》，以下條款中合法的是：A.養(yǎng)犬需繳納500元/年管理費B.未牽繩遛犬者，物業(yè)可暫扣犬只C.寵物糞便未清理，每次扣減業(yè)主積分10分D.禁止飼養(yǎng)肩高超過35厘米的犬只答案：C（解析：養(yǎng)犬管理費屬行政收費，物業(yè)無權(quán)收取；暫扣犬只屬限制財產(chǎn)權(quán)，需法律授權(quán)；禁止特定犬種需符合地方養(yǎng)犬條例，無明確規(guī)定則無效；積分管理屬物業(yè)自治約定，合法。）13.業(yè)主李某因不滿物業(yè)服務(wù)，連續(xù)3年未交物業(yè)費，物業(yè)公司擬起訴。訴訟時效的起算時間應(yīng)為：A.李某首次欠費的時間B.物業(yè)公司最后一次催繳的時間C.李某明確表示拒交的時間D.業(yè)主委員會成立的時間答案：B（解析：《民法典》第一百九十五條規(guī)定，訴訟時效因權(quán)利人主張權(quán)利而中斷，重新計算，故以最后一次有效催繳時間起算3年。）14.某小區(qū)規(guī)劃車位150個，業(yè)主車輛200輛，物業(yè)公司在公共道路施劃臨時車位30個。以下哪項行為違規(guī)？A.對臨時車位收取50元/月管理費B.優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主停車需求C.將臨時車位出租給非業(yè)主使用D.公示臨時車位的施劃范圍與收費標(biāo)準(zhǔn)答案：C（解析：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，公共道路車位屬業(yè)主共有，收益歸業(yè)主，且需優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主停車需求，不得直接出租給非業(yè)主。）15.物業(yè)公司員工在巡邏時發(fā)現(xiàn)業(yè)主家窗戶未關(guān)、陽臺有貴重物品，正確的處理方式是：A.進(jìn)入室內(nèi)關(guān)閉窗戶B.在業(yè)主群@該業(yè)主提醒C.聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)后請鄰居協(xié)助關(guān)閉D.記錄情況并繼續(xù)巡邏，不主動干預(yù)答案：C（解析：物業(yè)無權(quán)擅自進(jìn)入業(yè)主私人空間，應(yīng)通過電話、短信等方式聯(lián)系業(yè)主，若無法聯(lián)系可協(xié)調(diào)相鄰業(yè)主或社區(qū)工作人員協(xié)助，避免財物損失。）二、判斷題（每題1分，共10分。正確填“√”，錯誤填“×”）1.業(yè)主未與物業(yè)公司簽訂書面合同，但實際接受服務(wù)的，無需繳納物業(yè)費。（×）解析：《民法典》第九百四十八條規(guī)定，服務(wù)合同到期后業(yè)主繼續(xù)接受服務(wù)，視為事實合同關(guān)系，需繳納費用。2.物業(yè)可以將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方公司。（×）解析：《民法典》第九百四十一條規(guī)定，物業(yè)不得將全部服務(wù)轉(zhuǎn)委托，部分專項服務(wù)需經(jīng)業(yè)主同意。3.業(yè)主大會作出的決定，對所有業(yè)主具有約束力，包括未參與表決的業(yè)主。（√）解析：《民法典》第二百八十條規(guī)定，業(yè)主大會決議對全體業(yè)主有效，未參與表決視為棄權(quán)，不影響決議效力。4.小區(qū)內(nèi)樹木因大風(fēng)折斷砸壞車輛，物業(yè)公司無過錯則不承擔(dān)賠償責(zé)任。（√）解析：《民法典》第一千二百五十七條規(guī)定，因不可抗力或已盡管理職責(zé)（如定期修剪）導(dǎo)致的樹木損害，管理人不擔(dān)責(zé)。5.業(yè)主可以要求物業(yè)公司公開近3年公共收益的收支明細(xì)。（√）解析：《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求公示公共收益使用情況，物業(yè)需提供至少3年的明細(xì)。6.物業(yè)公司有權(quán)對欠繳物業(yè)費的業(yè)主限制使用電梯。（×）解析：《民法典》第九百四十四條明確禁止物業(yè)以限制共用設(shè)施使用等方式催繳物業(yè)費。7.新建小區(qū)的前期物業(yè)合同期限最長不超過5年。（×）解析：《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)合同期限由建設(shè)單位與物業(yè)約定，但業(yè)主大會成立后可終止，無固定最長年限。8.業(yè)主裝修時拆除承重墻，物業(yè)公司應(yīng)立即向住建部門報告并制止施工。（√）解析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，物業(yè)發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修需立即制止并報告主管部門。9.小區(qū)監(jiān)控錄像的保存期限不得少于30日。（√）解析：2025年《安防監(jiān)控管理規(guī)范》要求，公共區(qū)域監(jiān)控至少保存30日，重點區(qū)域（如入口、車庫）需保存60日。10.物業(yè)服務(wù)費調(diào)整需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上業(yè)主同意。（×）解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，調(diào)整物業(yè)費屬“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，需“雙過半”同意（面積和人數(shù)）。三、簡答題（每題6分，共30分）1.簡述前期物業(yè)管理與普通物業(yè)管理的主要區(qū)別。答案：①合同主體不同：前期物業(yè)由建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂，普通物業(yè)由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂；②階段不同：前期物業(yè)始于房屋出售至業(yè)主大會成立前，普通物業(yè)始于業(yè)主大會選聘新物業(yè)后；③服務(wù)內(nèi)容側(cè)重不同：前期物業(yè)需參與承接查驗、協(xié)調(diào)開發(fā)商整改問題，普通物業(yè)側(cè)重日常維護與業(yè)主服務(wù)；④終止條件不同：前期物業(yè)可因業(yè)主大會選聘新物業(yè)而終止，普通物業(yè)需按合同約定或雙方協(xié)商終止。2.列舉5項物業(yè)公司在疫情等公共衛(wèi)生事件中的法定職責(zé)。答案：①配合社區(qū)開展人員排查、信息登記；②對公共區(qū)域（電梯、樓道、垃圾站等）進(jìn)行高頻次消毒并記錄；③設(shè)置臨時隔離區(qū)域，配合轉(zhuǎn)運密切接觸者；④保障生活物資配送通道暢通，協(xié)助特殊群體采購；⑤通過公告、業(yè)主群等方式及時傳達(dá)防疫政策，避免謠言傳播。3.電梯困人時，物業(yè)公司的應(yīng)急處理流程是什么？答案：①接報后1分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，通過電梯通話裝置安撫乘客，告知已啟動救援；②立即聯(lián)系電梯維保單位（需在30分鐘內(nèi)到達(dá)），同時確認(rèn)電梯所在樓層、困人數(shù)量；③若乘客出現(xiàn)不適（如心臟病發(fā)作），立即撥打120并指導(dǎo)現(xiàn)場自救；④維保單位到達(dá)后配合救援，記錄困人時間、原因及處理結(jié)果；⑤救援完成后，對乘客表示歉意并了解需求（如送醫(yī)），24小時內(nèi)將事件報告業(yè)主委員會，7日內(nèi)公示電梯檢測結(jié)果。4.業(yè)主投訴“小區(qū)綠化養(yǎng)護不到位，雜草叢生、樹木枯枝未修剪”，物業(yè)公司應(yīng)如何處理？答案：①核實投訴：派綠化主管現(xiàn)場勘查，記錄雜草面積、枯枝數(shù)量及具體位置；②分析原因：檢查綠化養(yǎng)護計劃執(zhí)行情況（如是否按周期修剪、施肥），是否因人員短缺或工具不足導(dǎo)致；③整改措施：24小時內(nèi)清理雜草，3日內(nèi)完成枯枝修剪，調(diào)整養(yǎng)護計劃（如增加巡檢頻次）；④反饋業(yè)主：通過電話、上門或業(yè)主群告知整改方案及完成時間，整改后邀請業(yè)主驗收；⑤長效管理：將綠化養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)（如雜草高度不超過5cm、每月修剪1次）納入服務(wù)承諾并公示，定期發(fā)布綠化養(yǎng)護報告。5.簡述物業(yè)服務(wù)費“酬金制”與“包干制”的主要區(qū)別及適用場景。答案：區(qū)別：①資金性質(zhì)：酬金制下物業(yè)費屬業(yè)主共有資金，物業(yè)按約定比例提取酬金；包干制下物業(yè)費屬物業(yè)收入，盈虧自負(fù)。②透明度：酬金制需定期公示收支明細(xì)，包干制僅需公示服務(wù)內(nèi)容。③風(fēng)險承擔(dān)：酬金制下物業(yè)不承擔(dān)成本超支風(fēng)險，包干制需自行承擔(dān)。適用場景：酬金制適用于業(yè)主參與度高、公共設(shè)施復(fù)雜的小區(qū)（如高端住宅）；包干制適用于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明確、業(yè)主對透明度要求較低的小區(qū)（如普通商品房）。四、案例分析題（每題15分，共30分）案例1：2025年6月，某小區(qū)7號樓3單元外墻瓷磚突然脫落，砸中樓下停放的業(yè)主車輛（價值15萬元），車主要求物業(yè)公司賠償。經(jīng)查，該樓外墻last一次維修是2020年，物業(yè)公司2023年入駐后未組織過外墻安全檢查，僅在2025年3月因業(yè)主反映墻皮松動時，口頭通知業(yè)主“注意安全”。問題：物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？請結(jié)合相關(guān)法規(guī)說明理由及應(yīng)對措施。答案：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。理由：①《民法典》第一千二百五十三條規(guī)定，建筑物及其擱置物、懸掛物脫落造成他人損害，管理人（物業(yè)公司）不能證明自己盡到管理職責(zé)的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。②本案中，物業(yè)公司入駐后未按《住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》要求定期檢查外墻（至少每半年1次），僅口頭通知存在安全隱患，未盡到維護義務(wù)，需承擔(dān)賠償責(zé)任。應(yīng)對措施：①立即對全小區(qū)外墻進(jìn)行安全排查，對松動瓷磚進(jìn)行加固或更換；②向業(yè)主公示排查結(jié)果及整改方案，承諾后續(xù)每季度檢查1次；③與車主協(xié)商賠償（可先墊付后向保險公司理賠，若外墻維修資金未用完可申請使用）；④組織員工培訓(xùn)，明確公共部位巡查的標(biāo)準(zhǔn)與記錄要求，避免類似事件。案例2：某小區(qū)共有500戶業(yè)主，2025年7月業(yè)主反映“地下車庫車輛亂停，占用消防通道、阻礙通行”，物業(yè)公司調(diào)查發(fā)現(xiàn)：車庫規(guī)劃車位400個，實際業(yè)主車輛520輛，部分業(yè)主因未購買/租賃車位隨意停放；保安夜間巡邏頻次不足（每2小時1次），且未對違規(guī)車輛采取有效制止措施。問題：分析亂停車的主要原因，并提出至少5項整改措施。答案：主要原因：①車位供需失衡（520輛車vs400個規(guī)劃車位）；②業(yè)主停車習(xí)慣差，部分業(yè)主認(rèn)為“公共區(qū)域可隨意停放”；③物業(yè)監(jiān)管不力（巡邏頻次低、無有效制止手段）；④未建立違規(guī)停車處罰機制（如警告、公示、限制進(jìn)入）。整改措施：①優(yōu)化車位使用：與業(yè)主委員會協(xié)商，在非消防通道區(qū)域施劃臨