2025年司法考試主觀題預(yù)測及答案(案例評析版)【案情材料】2024年3月，甲市A區(qū)居民林然（女，32歲，未婚）通過“云拍”平臺以起拍價380萬元競得一套位于甲市B區(qū)、建筑面積226㎡的湖景復(fù)式住宅。該房原登記在債務(wù)人魏某名下，系魏某2019年向乙銀行按揭貸款420萬元所購，抵押登記日期2019年8月12日。因魏某自2022年1月起連續(xù)斷供，乙銀行訴至B區(qū)法院并取得勝訴判決，2023年11月進(jìn)入執(zhí)行程序，執(zhí)行法院遂查封房屋并啟動網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。拍賣公告載明：1.房屋帶租約，租期自2020年6月1日至2025年5月31日，月租金1.2萬元，租金一次性已由魏某收取；2.房屋存在“按份共有人”郝某（占30%份額），郝某書面放棄優(yōu)先購買權(quán)；3.標(biāo)的“已知瑕疵”欄提示：物業(yè)欠費11.3萬元、水電欠費2.1萬元、二次過戶風(fēng)險由買受人承擔(dān)；4.競買人一旦出價即視為對瑕疵完全知悉并接受。林然競拍成功后，于2024年4月8日付清全部價款。4月15日，執(zhí)行法院作出（2023）B法執(zhí)字第417號《拍賣成交裁定》，并于4月18日送達(dá)登記機(jī)構(gòu)。4月20日，林然領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證，證載“單獨所有”。2024年5月1日，林然持產(chǎn)權(quán)證到房屋要求承租人葉某（男，35歲，持2020年5月28日與魏某簽訂的五年租賃合同）騰退。葉某拒絕，并出示一次性支付五年租金72萬元的銀行流水及魏某出具的收據(jù)。5月6日，林然向B區(qū)法院起訴葉某，請求：（1）確認(rèn)葉某與魏某簽訂的租賃合同對其不發(fā)生效力；（2）判令葉某30日內(nèi)騰退并支付自2024年5月1日起至實際騰退之日按每月2萬元計算的房屋占用費；（3）訴訟費用由葉某承擔(dān)。葉某答辯：1.合同簽訂于抵押登記之前，應(yīng)適用“抵押不破租賃”規(guī)則；2.拍賣公告已披露帶租約，林然參與競買即概括承受租賃合同；3.占用費標(biāo)準(zhǔn)過高，即便支持也應(yīng)按原租金1.2萬元計算。法院追加魏某、乙銀行、郝某為第三人。魏某未到庭。乙銀行述稱：抵押登記先于租賃，租賃關(guān)系不得對抗抵押權(quán)人，銀行申請拍賣時即要求除去租賃，執(zhí)行法院未裁定除去，存在瑕疵。郝某述稱：其僅對魏某享有30%債權(quán)性追償權(quán)，對房屋不主張物權(quán)。2024年7月30日，B區(qū)法院作出一審判決：一、葉某與魏某簽訂的租賃合同對林然繼續(xù)有效；二、駁回林然全部訴請。林然上訴至甲市中級法院。二審期間，林然提交新證據(jù)：2024年6月25日，葉某在另案（魏某涉嫌合同詐騙）詢問筆錄中陳述“租金并未真正支付，流水系魏某走賬，收據(jù)為配合魏某貸款包裝”。葉某認(rèn)可筆錄真實性，但稱“擔(dān)心被牽連才虛假陳述，實際已現(xiàn)金支付”。2024年10月12日，甲市中級法院作出二審判決：一、撤銷一審判決；二、確認(rèn)葉某與魏某租賃合同對林然不發(fā)生效力；三、葉某于判決生效之日起30日內(nèi)騰退房屋，并向林然支付占用費（按每月1.5萬元，自2024年5月1日至實際騰退之日）；四、一審、二審受理費由葉某承擔(dān)70%，林然承擔(dān)30%。葉某申請再審，理由：1.二審以“虛假租賃”否定合同效力，超出林然訴請；2.新證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證程序違法；3.占用費標(biāo)準(zhǔn)缺乏評估依據(jù)。2025年1月6日，甲市中級法院裁定駁回再審申請。葉某遂向甲市檢察院申請監(jiān)督?！究忌蝿?wù)】假設(shè)你是甲市檢察院負(fù)責(zé)審查案件的檢察官助理，請結(jié)合上述事實與訴訟過程，回答下列問題：1.（案例分析題，28分）在民事抗訴審查階段，需要判斷二審判決是否存在“認(rèn)定事實缺乏證據(jù)證明”或“適用法律確有錯誤”的情形。請就“租賃關(guān)系能否對抗林然”這一問題，寫出審查意見，要求引用具體條文，結(jié)合學(xué)理與實務(wù)觀點，邏輯清晰，結(jié)論明確。2.（法律文書題，20分）請為葉某起草一份《執(zhí)行監(jiān)督申請書》，請求檢察機(jī)關(guān)對占用費計算標(biāo)準(zhǔn)啟動執(zhí)行監(jiān)督，要求格式規(guī)范、請求具體、理由充分，引用《人民檢察院民事訴訟監(jiān)督規(guī)則》條文。3.（論述題，25分）《民法典》第405條將“抵押不破租賃”限定于“抵押財產(chǎn)出租前已設(shè)立抵押”的情形，而《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款允許法院根據(jù)租賃對在先擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)的影響裁定除去租賃。請論述二者規(guī)范沖突的協(xié)調(diào)路徑，并結(jié)合本案提出立法或司法解釋層面的完善建議，不少于800字。4.（簡答題，12分）林然在取得權(quán)屬證書后，以房屋為丙公司向丁銀行借款提供抵押擔(dān)保，丁銀行于2024年5月22日設(shè)立第一順位抵押，債權(quán)金額500萬元。若葉某逾期仍不騰退，丁銀行擬通過實現(xiàn)抵押權(quán)程序申請拍賣房屋。問：（1）丁銀行的抵押權(quán)是否及于房屋占用費請求權(quán)？（2）若房屋再次拍賣，新買受人要求葉某立即騰退，葉某能否主張“買賣不破租賃”？請分別說明理由。5.（觀點辨析題，15分）有觀點認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公告中的“瑕疵披露”具有“絕對豁免”效力，即便披露內(nèi)容虛假或重大遺漏，法院亦不承擔(dān)國家賠償責(zé)任；相反觀點則認(rèn)為，披露不免除法院對“已知瑕疵”真實性與完整性的核實義務(wù)，否則應(yīng)適用《國家賠償法》第38條。請結(jié)合本案“租金已一次性收取”披露與實際情況不符的情節(jié)，選擇其中一種立場進(jìn)行辨析，并給出結(jié)論。【參考答案與評分要點】1.（案例分析題，28分）審查意見：（一）事實認(rèn)定1.二審判決以“虛假租賃”否定合同效力，核心證據(jù)為葉某在刑事詢問筆錄中的自認(rèn)。該筆錄系公安機(jī)關(guān)依法制作，葉某簽字確認(rèn)，且與魏某賬戶流水“即進(jìn)即出”特征吻合，可形成高度蓋然性。2.葉某在再審審查階段改稱“現(xiàn)金支付”，但未提交任何提款憑證、見證人證言或資金來源證明，亦未對“走賬”細(xì)節(jié)作出合理解釋，依據(jù)《民事訴訟法解釋》第108條，應(yīng)認(rèn)定“租賃關(guān)系虛假”事實存在。（二）法律適用1.即便不采信虛假租賃，亦應(yīng)考察租賃與抵押的設(shè)立時間?！睹穹ǖ洹返?05條但書明確“抵押權(quán)設(shè)立前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響”。本案抵押登記于2019年8月12日，租賃自稱始于2020年6月1日，明顯晚于抵押，故不適用“抵押不破租賃”。2.執(zhí)行法院在拍賣公告中披露“帶租約”，僅產(chǎn)生信息披露效力，不產(chǎn)生實體法上的“契約概括承受”效果。競買人林然并未與葉某達(dá)成租賃合意，亦未明示繼受合同，故不能依《民法典》第555條發(fā)生合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移。3.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款賦予執(zhí)行法院“除去租賃”裁量權(quán)，但執(zhí)行法院未行使該權(quán)，并不導(dǎo)致租賃自動有效，僅意味著法院未主動干預(yù)。實體權(quán)利義務(wù)仍應(yīng)依《民法典》判斷。（三）結(jié)論二審判決認(rèn)定“租賃對林然不發(fā)生效力”符合《民法典》第405條、第236條之規(guī)定，不存在“缺乏證據(jù)證明”或“適用法律錯誤”情形，故無抗訴必要。評分標(biāo)準(zhǔn)：事實歸納6分，證據(jù)評價6分，法律條文引用8分，學(xué)理分析6分，結(jié)論2分。2.（法律文書題，20分）執(zhí)行監(jiān)督申請書申請人（被執(zhí)行人）：葉某，男，1989年4月10日生，身份證號××××××××××××××××××，住甲市B區(qū)青楓北街88號1202室，電話×××××××××××。被申請人：林然，女，1992年3月15日生，身份證號××××××××××××××××××，住甲市A區(qū)柳鶯路66號，電話×××××××××××。申請事項：1.請求甲市人民檢察院依據(jù)《人民檢察院民事訴訟監(jiān)督規(guī)則》第77條，對甲市中級法院（2024）甲民終字第182號民事判決第三項“按每月1.5萬元標(biāo)準(zhǔn)計算占用費”啟動執(zhí)行監(jiān)督；2.建議法院委托具有司法評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對同地段同類型房屋租金市場價值重新評估，并據(jù)此調(diào)整占用費計算標(biāo)準(zhǔn)；3.暫緩對申請人名下銀行存款的強(qiáng)制扣劃，避免造成難以執(zhí)行的損害。事實與理由：一、執(zhí)行依據(jù)的占用費標(biāo)準(zhǔn)缺乏評估基礎(chǔ)判決主文直接以“每月1.5萬元”作為占用費，既未采信申請人提交的2024年5月同小區(qū)三份租賃合同（均價1.2萬元/月），亦未依職權(quán)啟動司法鑒定，違反《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》第2條。二、執(zhí)行程序中拒絕評估申請構(gòu)成違法2024年11月5日，申請人向執(zhí)行法院提交《占用費評估申請書》，執(zhí)行法官以“判決已明確標(biāo)準(zhǔn)”為由口頭駁回，未出具書面決定，違反《民事訴訟法》第232條對執(zhí)行行為異議的審查程序。三、租金水平顯著背離市場根據(jù)甲市住建委發(fā)布的《2024年房屋租金藍(lán)皮書》，B區(qū)同板塊高層湖景住宅平均租金48元/㎡·月，226㎡房屋合理租金為10848元/月，1.5萬元/月溢價38%，顯失公平。四、監(jiān)督必要性依據(jù)《人民檢察院民事訴訟監(jiān)督規(guī)則》第77條，人民法院在執(zhí)行過程中“明顯超標(biāo)的額查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)”或“計算利息、費用確有錯誤”的，檢察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督。綜上，為保障當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)執(zhí)行程序公正，特申請監(jiān)督。此致甲市人民檢察院申請人：葉某（簽名）2025年3月10日評分標(biāo)準(zhǔn)：格式規(guī)范4分，請求具體4分，事實理由10分，引用條文2分。3.（論述題，25分）《民法典》第405條與《拍賣變賣規(guī)定》第31條第2款的規(guī)范沖突，根源在于實體法與執(zhí)行程序法對租賃權(quán)性質(zhì)的不同定位：前者將租賃權(quán)視為“物權(quán)化債權(quán)”，以成立時間先后決定對抗力；后者將租賃視為“對標(biāo)的物變現(xiàn)價值的影響因素”，授權(quán)執(zhí)行法院以裁定方式除去。協(xié)調(diào)路徑應(yīng)堅持“實體法優(yōu)先+程序法補(bǔ)充”原則：1.明確執(zhí)行法院“除去租賃”裁定的實體法效力。建議最高人民法院修改《拍賣變賣規(guī)定》，增加“法院除去租賃的裁定具有實體法上消滅租賃權(quán)的效力，承租人異議可提起執(zhí)行異議之訴”；2.引入聽證程序。執(zhí)行法院在裁定除去租賃前，應(yīng)通知承租人、抵押權(quán)人、競買人進(jìn)行聽證，保障程序正義；3.建立租賃真實性強(qiáng)制申報制度。被執(zhí)行人應(yīng)在查封后5日內(nèi)申報租賃情況，提交備案合同、租金支付憑證；虛假申報的，依《民事訴訟法》第111條處罰；4.賦予競買人撤銷權(quán)。若公告披露租賃與裁定除去租賃不一致，導(dǎo)致房屋變現(xiàn)價值重大變化，競買人可自知道撤銷事由之日起30日內(nèi)請求撤銷拍賣；5.在《民法典》增設(shè)“執(zhí)行程序中租賃權(quán)消滅”條款，以特別法形式解決沖突。（略去部分展開，全文實有1100字）評分標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)范分析10分，沖突剖析6分，完善建議6分，論證邏輯3分。4.（簡答題，12分）（1）丁銀行的抵押權(quán)不及于房屋占用費請求權(quán)。占用費系法定孳息，依《民法典》第412條，抵押權(quán)人自扣押之日起有權(quán)收取孳息，但“扣押”指執(zhí)行法院對房屋實際控制，而本案丁銀行尚未申請查封，且占用費請求權(quán)為一般債權(quán)，未特定化，故不屬于抵押權(quán)效力范圍。（2）新買受人可要求葉某立即騰退。因租賃設(shè)立在抵押之后且已被生效判決確認(rèn)對買受人不生效力，不符合《民法典》第405條但書，故無“買賣不破租賃”適用余地。評分標(biāo)準(zhǔn)：每問6分，結(jié)論2分，理由4分。5.（觀點辨析題，15分）立場：披露不免除法院核實義務(wù)。1.司法拍賣系公權(quán)力處分，法院對信息真實性負(fù)有“合理核實”義務(wù)，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第6條，法院應(yīng)就“已知瑕疵”進(jìn)行“實質(zhì)性審查”，而非簡單轉(zhuǎn)述被執(zhí)行人申報；2.若披露內(nèi)容與客觀事實明顯不符，且法院未作最低限度核實，構(gòu)成“執(zhí)行錯誤”。本案租金一次性收取與虛假流水矛盾，執(zhí)行法院未