2025年物業(yè)管理綜合能力物業(yè)管理綜合能力考試題(題庫版)附答案一、單項選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.依據《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會作出籌集建筑物及其附屬設施維修資金的決定，應當經（）同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積3/4以上的業(yè)主且占總人數(shù)3/4以上的業(yè)主D.全體業(yè)主2.某小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)在公共區(qū)域設置快遞柜并收取場地費，該收入應（）。A.歸物業(yè)服務企業(yè)所有B.歸建設單位所有C.歸全體業(yè)主共有D.由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商分配3.下列不屬于物業(yè)服務企業(yè)安全防范義務的是（）。A.對小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)進行日常維護B.對進入小區(qū)的陌生人員進行登記C.對業(yè)主家中財物丟失承擔賠償責任D.定期組織消防演練4.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以（）。A.采取斷水斷電措施催繳B.向人民法院起訴C.限制業(yè)主車輛進入小區(qū)D.公示業(yè)主個人信息施壓5.某小區(qū)電梯因未及時維保發(fā)生故障，造成業(yè)主受傷。責任主體應為（）。A.電梯生產廠家B.電梯安裝單位C.物業(yè)服務企業(yè)D.受傷業(yè)主自身6.新建住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務合同期限最長不超過（）年。A.1B.2C.3D.57.下列關于業(yè)主委員會職責的表述，正確的是（）。A.決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)B.制定和修改管理規(guī)約C.監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同D.決定使用建筑物及其附屬設施的維修資金8.物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控期間未按要求對公共區(qū)域消毒，導致業(yè)主感染，可能承擔（）。A.違約責任B.侵權責任C.行政責任D.以上均可能9.某小區(qū)規(guī)劃車位不足，物業(yè)服務企業(yè)利用公共道路增設車位，其收益應（）。A.用于補充專項維修資金B(yǎng).歸物業(yè)服務企業(yè)所有C.由業(yè)主委員會支配D.按比例分配給車位使用業(yè)主10.業(yè)主大會會議可以采用書面征求意見的形式，但應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。公告期限不得少于（）日。A.3B.5C.7D.1511.物業(yè)服務企業(yè)將電梯維修服務委托給專業(yè)公司，該行為屬于（）。A.轉委托B.分包C.外包D.合作12.下列不屬于物業(yè)管理服務成本構成的是（）。A.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費B.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用C.物業(yè)服務企業(yè)的辦公費用D.業(yè)主專有部分的維修費用13.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有（）。A.共有和共同管理的權利B.單獨所有的權利C.按份共有的權利D.優(yōu)先使用的權利14.某小區(qū)業(yè)主因房屋質量問題拒交物業(yè)費，法院一般會（）。A.支持業(yè)主拒交B.要求業(yè)主先解決質量問題再交物業(yè)費C.認定質量問題與物業(yè)費無關，業(yè)主應交納D.判決物業(yè)服務企業(yè)承擔質量責任15.物業(yè)服務企業(yè)在制定服務標準時，應優(yōu)先參考（）。A.企業(yè)自身服務能力B.業(yè)主需求調查結果C.行業(yè)平均水平D.建設單位要求16.突發(fā)事件發(fā)生時，物業(yè)服務企業(yè)首要任務是（）。A.保護企業(yè)財產B.確保人員安全C.保存現(xiàn)場證據D.通知相關部門17.業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)后，原企業(yè)拒不退出，業(yè)主委員會可以（）。A.自行強制其退出B.向公安機關報案C.向法院提起訴訟D.停止支付物業(yè)費18.下列關于專項維修資金使用的表述，錯誤的是（）。A.應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意B.可用于電梯大修C.可用于小區(qū)綠化改造D.余額不足時需業(yè)主續(xù)交19.物業(yè)服務企業(yè)在進行社區(qū)文化活動時，核心目標是（）。A.提升企業(yè)知名度B.促進業(yè)主交流，增強社區(qū)凝聚力C.增加經營收入D.完成上級部門任務20.某小區(qū)因開發(fā)商遺留問題導致公共設施不完善，物業(yè)服務企業(yè)應（）。A.要求開發(fā)商解決B.自行出資完善C.告知業(yè)主自行處理D.降低服務標準二、多項選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）21.物業(yè)管理的基本特征包括（）。A.社會化B.專業(yè)化C.市場化D.行政化E.盈利化22.業(yè)主的權利包括（）。A.提議召開業(yè)主大會會議B.監(jiān)督業(yè)主委員會工作C.執(zhí)行業(yè)主大會的決定D.選舉業(yè)主委員會成員E.對物業(yè)共用部位提出使用建議23.物業(yè)服務合同的主要內容包括（）。A.服務事項B.服務質量C.服務費用D.雙方權利義務E.物業(yè)開發(fā)進度24.下列屬于物業(yè)服務企業(yè)義務的有（）。A.定期公布物業(yè)服務資金的收支情況B.對業(yè)主違規(guī)裝修行為進行制止C.保障業(yè)主的人身和財產安全D.接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督E.決定調整物業(yè)服務收費標準25.電梯日常管理中，物業(yè)服務企業(yè)應（）。A.與有資質的維保單位簽訂合同B.監(jiān)督維保單位按周期維護C.保存電梯運行和維修記錄D.對電梯故障承擔全部賠償責任E.定期組織業(yè)主進行電梯安全培訓26.突發(fā)事件應急處理原則包括（）。A.快速反應B.統(tǒng)一指揮C.生命優(yōu)先D.事后追責E.信息公開27.下列關于管理規(guī)約的表述，正確的有（）。A.由業(yè)主大會制定和修改B.對全體業(yè)主具有約束力C.內容包括物業(yè)使用、維護、管理等事項D.需報房地產行政主管部門備案E.可設定業(yè)主違反規(guī)約的處罰措施28.物業(yè)服務企業(yè)成本控制的方法包括（）。A.預算控制B.定額控制C.作業(yè)成本法D.提高服務價格E.減少必要服務項目29.業(yè)主委員會委員資格終止的情形包括（）。A.因物業(yè)轉讓不再是業(yè)主B.連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議C.拒不交納物業(yè)服務費用D.挪用專項維修資金E.年齡超過70周歲30.智慧物業(yè)系統(tǒng)的功能通常包括（）。A.智能安防監(jiān)控B.業(yè)主線上繳費C.設備智能巡檢D.社區(qū)電商服務E.政府數(shù)據對接三、案例分析題（共4題，每題15分，共60分）案例一：某小區(qū)2023年交付使用，前期物業(yè)服務合同約定服務等級為二級。2025年1月，業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠化養(yǎng)護不到位（雜草叢生、樹木未修剪）、公共區(qū)域衛(wèi)生清潔不及時（垃圾堆積超2小時）、門禁系統(tǒng)長期故障未修復。業(yè)主委員會認為物業(yè)服務企業(yè)未履行合同義務，要求降低物業(yè)費標準；物業(yè)服務企業(yè)辯稱因部分業(yè)主長期拖欠物業(yè)費導致資金不足，無法維持服務質量。問題：1.物業(yè)服務企業(yè)的抗辯是否成立？說明理由。（5分）2.業(yè)主委員會要求降低物業(yè)費的法律依據是什么？（5分）3.若雙方協(xié)商不成，業(yè)主委員會可采取哪些法律措施？（5分）案例二：2025年3月，某小區(qū)7號樓電梯突發(fā)故障，業(yè)主張某被困轎廂30分鐘，經救援脫險后就醫(yī)檢查，診斷為輕微腦震蕩，產生醫(yī)療費1200元。張某認為電梯故障因物業(yè)服務企業(yè)未按時維保導致，要求賠償醫(yī)療費、誤工費5000元。經查，該電梯維保合同約定每月15日維保，但3月維保記錄顯示3月20日才完成，且維保單位在記錄中注明“電梯門傳感器老化需更換”，但物業(yè)服務企業(yè)未跟進處理。問題：1.物業(yè)服務企業(yè)是否應承擔賠償責任？說明法律依據。（5分）2.維保單位是否需承擔責任？為什么？（5分）3.若張某起訴，法院可能的判決結果是什么？（5分）案例三：某小區(qū)業(yè)主王某將住宅改為棋牌室對外經營，每日營業(yè)至深夜，噪音嚴重影響相鄰業(yè)主李某正常休息。李某多次向物業(yè)服務企業(yè)反映，要求制止王某行為；物業(yè)服務企業(yè)上門勸說王某未果后，以“無執(zhí)法權”為由不再處理。李某遂向業(yè)主委員會投訴，業(yè)主委員會以“王某是業(yè)主，無權干涉其房屋使用”為由拒絕介入。問題：1.王某將住宅改為經營性用房的行為是否合法？依據是什么？（5分）2.物業(yè)服務企業(yè)的處理是否得當？應如何正確處理？（5分）3.業(yè)主委員會的說法是否正確？為什么？（5分）案例四：某老舊小區(qū)未建立專項維修資金，2025年5月因暴雨導致屋頂大面積漏水，影響10戶業(yè)主正常居住。業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，提出“每戶按房屋面積分攤維修費用”的方案，但3戶業(yè)主以“未使用屋頂”“經濟困難”為由拒絕交費。經協(xié)調無果，維修工程無法推進，漏水問題持續(xù)惡化。問題：1.未建立專項維修資金的小區(qū)，公共部位維修費用應如何承擔？（5分）2.拒絕交費的業(yè)主是否應承擔責任？法律依據是什么？（5分）3.業(yè)主委員會可采取哪些措施推動維修費用籌集？（5分）答案一、單項選擇題1.B2.C3.C4.B5.C6.C7.C8.D9.A10.C11.C12.D13.A14.C15.B16.B17.C18.A19.B20.A二、多項選擇題21.ABC22.ABDE23.ABCD24.ABCD25.ABC26.ABCE27.ABCD28.ABC29.ABCD30.ABCDE三、案例分析題案例一答案：1.不成立。根據《民法典》第944條，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒付物業(yè)費，但物業(yè)服務企業(yè)需按約定提供服務。本案中，物業(yè)服務企業(yè)未履行綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生清潔、門禁維修等合同義務，構成違約，不能以業(yè)主欠費作為不履行義務的抗辯理由。（5分）2.依據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條，物業(yè)服務企業(yè)不履行或不完全履行合同義務，業(yè)主可請求減少物業(yè)費。（5分）3.可向法院提起訴訟，要求物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)履行合同、采取補救措施或賠償損失；也可依據《物業(yè)管理條例》向縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴，要求行政機關介入處理。（5分）案例二答案：1.應承擔。根據《物業(yè)管理條例》第35條，物業(yè)服務企業(yè)應履行物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護義務。本案中，電梯未按時維保且未跟進傳感器更換，導致故障，物業(yè)服務企業(yè)存在過錯，需對張某的人身損害承擔賠償責任。（5分）2.需承擔。維保單位未按合同約定時間維保，且已發(fā)現(xiàn)設備老化問題未及時建議更換，違反維保合同義務，應與物業(yè)服務企業(yè)承擔連帶責任（根據《民法典》第1168條共同侵權規(guī)定）。（5分）3.法院可能判決物業(yè)服務企業(yè)與維保單位連帶賠償張某醫(yī)療費1200元及合理誤工費（需張某提供誤工證明），具體金額由法院根據證據認定。（5分）案例三答案：1.不合法。根據《民法典》第279條，業(yè)主將住宅改為經營性用房，需經有利害關系的業(yè)主一致同意。王某未取得李某等相鄰業(yè)主同意，擅自改變房屋用途，違反法律規(guī)定。（5分）2.不當。物業(yè)服務企業(yè)應根據《物業(yè)管理條例》第45條，對業(yè)主違規(guī)行為予以制止，并及時向有關行政管理部門報告（如城管、環(huán)保部門），而非僅勸說。（5分）3.不正確。業(yè)主委員會有義務監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約和法律規(guī)定，對王某的違規(guī)行為應協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)或相關部門處理，無權以“無權干涉”為由推脫責任（依據《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第36條）。（5分）案