2025年物業(yè)管理師考試考試試題含答案一、單項(xiàng)選擇題（共30題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，關(guān)于業(yè)主大會(huì)成立條件的表述，正確的是（）。A.專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意B.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專(zhuān)有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上C.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由20%以上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處提出申請(qǐng)D.業(yè)主大會(huì)成立后30日內(nèi)需向縣級(jí)以上人民政府公安機(jī)關(guān)備案答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。同時(shí)，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。因此，B選項(xiàng)正確。2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“公共區(qū)域照明電費(fèi)由全體業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂?，業(yè)主王某以“從未使用過(guò)樓道照明”為由拒交該費(fèi)用。根據(jù)《民法典》及相關(guān)規(guī)定，正確的處理方式是（）。A.王某有權(quán)拒交，因未實(shí)際使用B.王某應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用，因公共區(qū)域照明屬共有部分C.需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決是否調(diào)整分?jǐn)傄?guī)則D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)該費(fèi)用答案：B解析：《民法典》第二百八十三條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。公共區(qū)域照明屬于建筑物共有部分的設(shè)施，其運(yùn)行費(fèi)用屬于共有部分的管理成本，全體業(yè)主作為共有權(quán)人，無(wú)論是否實(shí)際使用，均需按約定或法定比例分?jǐn)?。因此，B選項(xiàng)正確。3.關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用程序的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用建議B.需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.經(jīng)審核同意后，由專(zhuān)戶管理銀行將所需資金劃轉(zhuǎn)至維修單位D.緊急情況下可先使用后補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)答案：B解析：根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，或者按照業(yè)主大會(huì)通過(guò)的使用規(guī)則執(zhí)行。但緊急情況下（如電梯故障、屋頂漏水嚴(yán)重影響使用等），可按照《辦法》第二十四條規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急使用方案，經(jīng)維修資金管理部門(mén)審核后直接使用，事后再公示。因此B選項(xiàng)錯(cuò)誤，因普通使用需“雙三分之二”同意，而緊急情況可簡(jiǎn)化程序。4.某小區(qū)電梯因維保單位操作失誤導(dǎo)致故障，造成業(yè)主李某受傷。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，責(zé)任承擔(dān)主體是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.電梯維保單位C.李某自行承擔(dān)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與電梯維保單位承擔(dān)連帶責(zé)任答案：D解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維護(hù)委托給專(zhuān)業(yè)單位，根據(jù)《民法典》第一千二百零三條，因產(chǎn)品存在缺陷造成他人損害的，被侵權(quán)人可以向產(chǎn)品的生產(chǎn)者請(qǐng)求賠償，也可以向產(chǎn)品的銷(xiāo)售者請(qǐng)求賠償。但本題中是維保單位操作失誤，屬于服務(wù)過(guò)錯(cuò)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為委托方，若未盡到監(jiān)督責(zé)任，需與維保單位承擔(dān)連帶責(zé)任。因此D選項(xiàng)正確。5.業(yè)主大會(huì)決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在（）內(nèi)與原企業(yè)完成資料移交。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（雖已取消資質(zhì)，但交接程序仍適用）及相關(guān)司法解釋明確，資料移交應(yīng)在30日內(nèi)完成。因此C選項(xiàng)正確。二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的有（）。A.定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況B.對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止并報(bào)告有關(guān)部門(mén)C.未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得利用公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)D.為業(yè)主提供免費(fèi)家政服務(wù)E.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序答案：ABCE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括按照合同約定提供服務(wù)、維護(hù)公共區(qū)域秩序、制止違規(guī)行為并報(bào)告、公布收支情況等。利用公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意（《民法典》第二百七十八條），因此ABCE正確。免費(fèi)家政服務(wù)屬額外服務(wù)，非法定義務(wù)，D錯(cuò)誤。2.關(guān)于業(yè)主權(quán)利的表述，正確的有（）。A.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)B.有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和物業(yè)服務(wù)合同C.可要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用明細(xì)D.業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其權(quán)益時(shí)，可向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)E.未經(jīng)其他業(yè)主同意，可將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房答案：ABCD解析：《民法典》第二百七十一條規(guī)定業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；第二百八十一條規(guī)定業(yè)主有權(quán)查閱專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況；第二百八十條規(guī)定業(yè)主可請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)的決定。將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意（《民法典》第二百七十九條），因此E錯(cuò)誤，ABCD正確。3.下列屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范重點(diǎn)的有（）。A.消防設(shè)施的日常檢查與維護(hù)B.電梯運(yùn)行的監(jiān)控與應(yīng)急演練C.業(yè)主私人車(chē)位的產(chǎn)權(quán)糾紛處理D.外來(lái)人員及車(chē)輛的登記管理E.公共區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行管理答案：ABDE解析：安全防范主要包括消防、設(shè)施設(shè)備安全、人員車(chē)輛管理、監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)等。產(chǎn)權(quán)糾紛屬民事?tīng)?zhēng)議，非安全防范范疇，因此C錯(cuò)誤，ABDE正確。三、案例分析題（共3題，每題20分，要求結(jié)合相關(guān)法規(guī)和實(shí)務(wù)操作作答）（一）某小區(qū)2020年交付使用，共500戶業(yè)主。2024年8月，部分業(yè)主反映小區(qū)公共區(qū)域地磚破損嚴(yán)重，存在安全隱患。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，確認(rèn)需維修面積約800平方米，預(yù)算費(fèi)用12萬(wàn)元。因?qū)ｍ?xiàng)維修資金賬戶余額為20萬(wàn)元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬使用維修資金進(jìn)行維修，但部分業(yè)主以“維修范圍未覆蓋自家門(mén)口”“費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠怼睘橛煞磳?duì)。問(wèn)題：1.該維修項(xiàng)目是否符合專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用條件？說(shuō)明理由。（5分）2.若啟動(dòng)維修資金使用程序，需履行哪些步驟？（8分）3.針對(duì)業(yè)主反對(duì)意見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理？（7分）答案：1.符合使用條件。根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條，專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。公共區(qū)域地磚屬于共用部位，且已過(guò)保修期（交付4年，通常地磚保修期2-3年），因此符合使用條件。2.需履行步驟：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提出使用方案（包括維修范圍、預(yù)算、分?jǐn)偡绞降龋?；?）方案公示（不少于7日）并征求業(yè)主意見(jiàn)；（3）組織業(yè)主表決，需專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意（雙三分之二）；（4）將表決結(jié)果及相關(guān)材料報(bào)送維修資金管理部門(mén)審核；（5）審核通過(guò)后，由專(zhuān)戶管理銀行按工程進(jìn)度撥付資金；（6）維修完成后，公示費(fèi)用結(jié)算情況并建立維修檔案。3.處理措施：（1）向業(yè)主解釋專(zhuān)項(xiàng)維修資金的性質(zhì)（共有資金，用于共有部分）及使用規(guī)則，說(shuō)明“未覆蓋自家門(mén)口”不構(gòu)成反對(duì)理由，因公共區(qū)域?qū)偃w業(yè)主共有；（2）公示維修方案細(xì)節(jié)（如預(yù)算構(gòu)成、分?jǐn)傄罁?jù)），明確按建筑面積分?jǐn)偟姆ǘㄔ瓌t；（3）組織業(yè)主座談會(huì)，解答具體疑問(wèn)；（4）對(duì)仍反對(duì)的業(yè)主，可告知其可依據(jù)《民法典》第二百八十條向法院提起訴訟，但不影響已通過(guò)的合法決議執(zhí)行。（二）2024年12月，某小區(qū)發(fā)生一起盜竊事件：業(yè)主張某家中財(cái)物被盜，價(jià)值約5萬(wàn)元。監(jiān)控顯示，案發(fā)當(dāng)日小區(qū)北門(mén)崗?fù)け０裁搷?小時(shí)，門(mén)禁系統(tǒng)因故障未啟用，導(dǎo)致陌生人可隨意進(jìn)出。張某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，要求賠償損失；物業(yè)服務(wù)企業(yè)辯稱“保安合同約定僅負(fù)責(zé)秩序維護(hù)，不承擔(dān)財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任”。問(wèn)題：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？說(shuō)明法律依據(jù)。（8分）2.若承擔(dān)責(zé)任，責(zé)任范圍如何確定？（6分）3.為避免類(lèi)似糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善哪些安全管理措施？（6分）答案：1.應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《民法典》第九百四十二條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。本案中，保安脫崗、門(mén)禁故障屬于未履行安全保障義務(wù)的過(guò)失行為，與盜竊事件存在因果關(guān)系，因此需承擔(dān)賠償責(zé)任。2.責(zé)任范圍應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度確定。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)失是導(dǎo)致盜竊的主要原因（如保安脫崗直接導(dǎo)致作案便利），則需承擔(dān)主要賠償責(zé)任；若業(yè)主自身存在未鎖門(mén)等過(guò)失，可減輕物業(yè)責(zé)任。具體比例由法院根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度判定，通常物業(yè)承擔(dān)30%-70%的責(zé)任。3.完善措施：（1）加強(qiáng)保安崗位管理，建立巡查打卡制度，定期檢查崗?fù)ぶ凳厍闆r；（2）維護(hù)門(mén)禁、監(jiān)控等設(shè)施，建立日常巡檢臺(tái)賬，故障及時(shí)報(bào)修并記錄；（3）在物業(yè)服務(wù)合同中明確安全保障義務(wù)的具體內(nèi)容（如門(mén)禁開(kāi)啟時(shí)間、保安巡查頻次），避免模糊表述；（4）向業(yè)主宣傳防盜知識(shí)（如關(guān)閉門(mén)窗、安裝家庭監(jiān)控），提示物業(yè)安保的局限性；（5）購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移因管理過(guò)失導(dǎo)致的賠償風(fēng)險(xiǎn)。四、綜合應(yīng)用題（共1題，30分）某新建小區(qū)總建筑面積20萬(wàn)平方米，共1200戶，配備住宅、商業(yè)裙樓（3萬(wàn)平方米）及地下停車(chē)場(chǎng)（500個(gè)車(chē)位）?，F(xiàn)需制定《前期物業(yè)服務(wù)方案》，請(qǐng)結(jié)合物業(yè)管理實(shí)務(wù)，從服務(wù)內(nèi)容、人員配置、管理制度、應(yīng)急預(yù)案四方面進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。答案：一、服務(wù)內(nèi)容設(shè)計(jì)1.房屋及共用設(shè)施管理：（1）房屋公共部位（屋頂、外立面、樓道）每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)破損7日內(nèi)維修；（2）電梯每15日維保1次，每年檢測(cè)1次，緊急情況30分鐘內(nèi)響應(yīng)；（3）消防設(shè)施每日巡查，滅火器每半年充裝，消防通道保持暢通無(wú)雜物。2.環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)：（1）公共區(qū)域每日清掃2次，垃圾日產(chǎn)日清；（2）商業(yè)裙樓餐飲區(qū)每小時(shí)清理油污，隔油池每月清掏；（3）綠化養(yǎng)護(hù)：?jiǎn)棠久考径刃藜簦萜好恐苄藜?，病蟲(chóng)害每月防治。3.秩序維護(hù)服務(wù)：（1）門(mén)崗24小時(shí)值守，訪客登記+業(yè)主確認(rèn)；（2）園區(qū)每2小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)時(shí)段（22:00-6:00）每小時(shí)巡查；（3）地下停車(chē)場(chǎng)每日巡查車(chē)輛停放情況，勸阻占用消防通道行為。4.增值服務(wù)：（1）代收發(fā)快遞（設(shè)置智能快遞柜，提供臨時(shí)保管）；（2）節(jié)日裝飾（春節(jié)、中秋等布置園區(qū)景觀）；（3）便民服務(wù)（每月組織免費(fèi)磨刀、理發(fā)）。二、人員配置1.項(xiàng)目管理層：項(xiàng)目經(jīng)理1名（具備5年以上物業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)）、客服主管1名、工程主管1名、秩序主管1名、環(huán)境主管1名。2.操作層：（1）客服人員6名（24小時(shí)值班，3班倒）；（2）工程維修人員8名（強(qiáng)弱電、水工各4名，24小時(shí)值班）；（3）秩序維護(hù)員20名（門(mén)崗6名、巡查8名、監(jiān)控室6名，3班倒）；（4）環(huán)境維護(hù)員15名（保潔12名、綠化3名）；（5）商業(yè)專(zhuān)項(xiàng)人員3名（負(fù)責(zé)餐飲區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、商戶協(xié)調(diào)）。三、管理制度1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制度：制定《各崗位操作手冊(cè)》，明確服務(wù)流程（如報(bào)修響應(yīng)時(shí)間≤30分鐘、投訴處理≤24小時(shí)反饋）、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（如地面清潔無(wú)雜物、綠化存活率≥95%）。2.考核制度：（1）員工月度考核（工作紀(jì)律、服務(wù)質(zhì)量、技能水平），與績(jī)效工資掛鉤；（2）業(yè)主滿意度調(diào)查每季度1次，滿意度低于80%的部門(mén)需整改。3.財(cái)務(wù)管理制度：（1）物業(yè)服務(wù)資金單獨(dú)建賬，每季度公示收支明細(xì)；（2）公共收益（如電梯廣告、車(chē)位出租）單獨(dú)核算，按約定比例用于補(bǔ)充維修資金或業(yè)主公共活動(dòng)。