2025年物業(yè)經(jīng)理試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.根據(jù)2024年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前（）個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。A.1B.2C.3D.62.某小區(qū)電梯維護(hù)合同約定由物業(yè)公司承擔(dān)日常維保，因維保單位未按規(guī)范操作導(dǎo)致業(yè)主被困30分鐘，業(yè)主提出賠償。責(zé)任主體應(yīng)為（）A.物業(yè)公司B.電梯維保單位C.業(yè)主自行承擔(dān)D.開(kāi)發(fā)商3.物業(yè)服務(wù)成本中，“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”不包括（）A.電梯年檢費(fèi)B.路燈電費(fèi)C.屋頂防水大修D(zhuǎn).消防設(shè)施日常檢查4.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，需經(jīng)（）同意。A.全體業(yè)主B.有利害關(guān)系的業(yè)主C.業(yè)主委員會(huì)D.社區(qū)居委會(huì)5.某小區(qū)公共區(qū)域廣告收益年入12萬(wàn)元，扣除合理成本2萬(wàn)元后，剩余部分應(yīng)（）A.歸物業(yè)公司所有B.歸業(yè)主共有，補(bǔ)充維修資金或由業(yè)主大會(huì)決定使用C.由業(yè)委會(huì)支配D.按業(yè)主房屋面積比例分配6.暴雨導(dǎo)致地下車(chē)庫(kù)進(jìn)水，物業(yè)公司未提前關(guān)閉車(chē)庫(kù)入口，造成3輛車(chē)被淹。業(yè)主索賠時(shí)，物業(yè)公司的抗辯理由不成立的是（）A.已發(fā)布暴雨預(yù)警通知B.車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)排水能力不足C.已安排人員現(xiàn)場(chǎng)疏導(dǎo)D.業(yè)主未聽(tīng)從勸阻強(qiáng)行進(jìn)入7.業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)超過(guò)2年，物業(yè)公司起訴時(shí)訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)為（）A.最后一次催繳通知送達(dá)日B.物業(yè)服務(wù)合同終止日C.業(yè)主首次欠費(fèi)日D.物業(yè)公司知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損日8.新建小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是（）A.開(kāi)發(fā)商與全體業(yè)主B.開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司C.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司D.社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司9.某單元門(mén)禁系統(tǒng)故障，物業(yè)公司未及時(shí)維修，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物被盜。物業(yè)公司的責(zé)任認(rèn)定關(guān)鍵在于（）A.門(mén)禁故障是否屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍B.盜竊案件是否已由公安機(jī)關(guān)立案C.業(yè)主是否繳納了物業(yè)費(fèi)D.門(mén)禁系統(tǒng)是否在保修期內(nèi)10.業(yè)主大會(huì)表決“利用公共區(qū)域增設(shè)快遞柜”事項(xiàng)，需經(jīng)（）業(yè)主同意。A.專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上B.專(zhuān)有部分面積占比過(guò)半數(shù)且人數(shù)占比過(guò)半數(shù)C.全體業(yè)主D.涉及區(qū)域的業(yè)主二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共15分，少選得1分，錯(cuò)選不得分）11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）A.定期公布公共收益收支情況B.對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止C.保管業(yè)主私人財(cái)物D.維護(hù)小區(qū)公共秩序12.下列屬于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的有（）A.小區(qū)圍墻B.業(yè)主自有空調(diào)外機(jī)C.電梯D.公共綠地灌溉系統(tǒng)13.業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的合法情形包括（）A.物業(yè)公司未履行合同約定的衛(wèi)生清潔義務(wù)B.房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致漏水（開(kāi)發(fā)商責(zé)任）C.物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.業(yè)主長(zhǎng)期未居住14.電梯困人應(yīng)急處理流程包括（）A.立即通知電梯維保單位B.安撫被困人員情緒C.強(qiáng)行撬門(mén)救人D.記錄事件處理過(guò)程15.關(guān)于維修資金使用，正確的做法有（）A.維修資金余額不足首期交存額30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)交B.單個(gè)業(yè)主可申請(qǐng)使用其個(gè)人名下的維修資金C.使用前需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)D.維修項(xiàng)目完成后需公示費(fèi)用明細(xì)三、案例分析題（共45分）案例一（15分）：某小區(qū)2023年交付，開(kāi)發(fā)商與甲物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)費(fèi)3.5元/㎡·月。2025年1月，業(yè)主大會(huì)成立后，表決通過(guò)解聘甲公司，選聘乙公司。甲公司以“前期合同未到期”為由拒絕退出，且拒不移交物業(yè)檔案、公共收益賬目及門(mén)禁系統(tǒng)控制權(quán)。問(wèn)題：1.業(yè)主大會(huì)解聘甲公司的程序是否合法？說(shuō)明依據(jù)。（5分）2.甲公司拒絕退出的行為是否違法？應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？（5分）3.乙公司應(yīng)如何主張權(quán)利？（5分）案例二（15分）：2025年3月，某小區(qū)1棟302室業(yè)主反映，其衛(wèi)生間天花板漏水，經(jīng)查系樓上402室業(yè)主裝修時(shí)破壞防水層所致。402室業(yè)主稱(chēng)“裝修已通過(guò)物業(yè)公司驗(yàn)收”，物業(yè)公司稱(chēng)“驗(yàn)收僅檢查外觀，不負(fù)責(zé)防水測(cè)試”。302室業(yè)主要求402室和物業(yè)公司共同賠償。問(wèn)題：1.402室業(yè)主是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？法律依據(jù)是什么？（5分）2.物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？說(shuō)明理由。（5分）3.若協(xié)商不成，302室業(yè)主可通過(guò)哪些途徑維權(quán)？（5分）案例三（15分）：某小區(qū)因市政供水管網(wǎng)改造，需停水48小時(shí)。物業(yè)公司未提前通知業(yè)主，僅在停水當(dāng)日在小區(qū)門(mén)口張貼通知。部分業(yè)主因未收到通知導(dǎo)致生活不便，2戶(hù)業(yè)主因未關(guān)閉熱水器導(dǎo)致設(shè)備損壞，業(yè)主聯(lián)合向法院起訴，要求物業(yè)公司賠償損失并公開(kāi)道歉。問(wèn)題：1.物業(yè)公司的行為是否構(gòu)成違約？依據(jù)是什么？（5分）2.業(yè)主主張的賠償范圍包括哪些？（5分）3.物業(yè)公司應(yīng)如何避免此類(lèi)事件再次發(fā)生？（5分）四、簡(jiǎn)答題（共20分）16.簡(jiǎn)述物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容及意義。（5分）17.列舉5項(xiàng)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。（5分）18.說(shuō)明物業(yè)費(fèi)“酬金制”與“包干制”的區(qū)別。（5分）19.簡(jiǎn)述高空拋物事件的處理流程（包括未查明責(zé)任人時(shí)的應(yīng)對(duì)措施）。（5分）答案一、單項(xiàng)選擇題1.C（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條：任期屆滿前3個(gè)月組織換屆）2.A（《民法典》第九百四十二條：物業(yè)服務(wù)人轉(zhuǎn)委托的，不免除其責(zé)任）3.C（日常維護(hù)不包括大修，大修需使用維修資金）4.B（《民法典》第二百七十九條：需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意）5.B（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：公共收益扣除成本后歸業(yè)主共有）6.B（設(shè)計(jì)缺陷不構(gòu)成物業(yè)公司免責(zé)理由，物業(yè)公司有安全保障義務(wù)）7.A（《民法典》第一百八十八條：訴訟時(shí)效自最后一次權(quán)利主張日起算）8.B（前期物業(yè)由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合同）9.A（關(guān)鍵看是否履行合同約定義務(wù)）10.B（《民法典》第二百七十八條：一般事項(xiàng)需雙過(guò)半同意）二、多項(xiàng)選擇題11.ABD（C項(xiàng)非法定義務(wù)）12.ACD（B項(xiàng)屬業(yè)主專(zhuān)有部分）13.AC（B項(xiàng)屬開(kāi)發(fā)商責(zé)任，D項(xiàng)不構(gòu)成拒繳理由）14.ABD（C項(xiàng)強(qiáng)行撬門(mén)可能造成二次傷害，需專(zhuān)業(yè)人員操作）15.ACD（B項(xiàng)維修資金屬業(yè)主共有，不可單獨(dú)使用）三、案例分析題案例一1.合法。根據(jù)《民法典》第二百七十八條，業(yè)主大會(huì)有權(quán)解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只需雙過(guò)半業(yè)主同意即可，不受前期合同期限限制。2.違法?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)企業(yè)應(yīng)退出并移交相關(guān)資料。甲公司拒絕退出構(gòu)成侵權(quán)，需承擔(dān)停止侵害、移交資料、賠償損失（如乙公司無(wú)法正常服務(wù)導(dǎo)致的業(yè)主損失）等責(zé)任。3.乙公司可向街道辦、區(qū)住建部門(mén)投訴，要求行政機(jī)關(guān)責(zé)令甲公司退出；也可向法院起訴，請(qǐng)求判決甲公司履行退出及移交義務(wù)，并賠償因拖延造成的損失。案例二1.應(yīng)承擔(dān)。《民法典》第一千一百六十五條規(guī)定，行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。402室裝修破壞防水層存在過(guò)錯(cuò)，需賠償302室損失。2.不承擔(dān)。物業(yè)公司對(duì)裝修的驗(yàn)收主要是監(jiān)督是否違反禁止性規(guī)定（如拆改承重墻），防水屬于業(yè)主自行負(fù)責(zé)的隱蔽工程，物業(yè)公司無(wú)義務(wù)進(jìn)行防水測(cè)試，故無(wú)過(guò)錯(cuò)。3.途徑包括：協(xié)商解決；申請(qǐng)社區(qū)或業(yè)委會(huì)調(diào)解；向法院提起民事訴訟；若損失較大，可申請(qǐng)司法鑒定確定因果關(guān)系。案例三1.構(gòu)成違約。物業(yè)服務(wù)合同中隱含“及時(shí)通知”義務(wù)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)公司需履行告知義務(wù)。未提前通知導(dǎo)致業(yè)主損失，屬未完全履行合同。2.賠償范圍包括：業(yè)主因停水產(chǎn)生的必要生活支出（如購(gòu)買(mǎi)桶裝水）、熱水器損壞的直接損失。公開(kāi)道歉屬人格權(quán)救濟(jì)，本案為財(cái)產(chǎn)損失，法院可能不支持，但可主張書(shū)面致歉。3.改進(jìn)措施：建立多渠道通知機(jī)制（短信、微信公眾號(hào)、入戶(hù)告知）；提前3-5日通知停水時(shí)間及影響；對(duì)特殊群體（老人、孕婦）上門(mén)提醒；制定停水應(yīng)急預(yù)案（如臨時(shí)供水點(diǎn)）。四、簡(jiǎn)答題16.主要內(nèi)容：①物業(yè)共用部位（房屋主體結(jié)構(gòu)、公共走廊等）；②共用設(shè)施設(shè)備（電梯、消防系統(tǒng)等）；③物業(yè)資料（竣工圖紙、維修檔案等）。意義：明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)公司的責(zé)任界限，保障業(yè)主權(quán)益，避免后續(xù)管理糾紛。17.職責(zé)包括：①制定和修改管理規(guī)約；②選舉或更換業(yè)主委員會(huì)成員；③選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；④決定維修資金的使用和續(xù)籌方案；⑤審議批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；⑥決定公共收益的使用方式。18.區(qū)別：①酬金制：物業(yè)費(fèi)為代管資金，物業(yè)公司按約定比例提取酬金，結(jié)余歸業(yè)主，不足由業(yè)主補(bǔ)足；②包干制：物業(yè)費(fèi)為物業(yè)公司收入，盈虧由其自行承擔(dān)；③透明度