LOGOLOGO標(biāo)志名稱物業(yè)管理服務(wù)方案物業(yè)管理服務(wù)方案在此輸入你的單位名稱20XX年X月X日物業(yè)管理服務(wù)方案20XX年7月目錄項(xiàng)目簡介項(xiàng)目概況顧客群特點(diǎn)及需求分析一、客戶定位二、需求調(diào)查與分析物業(yè)管理服務(wù)模式服務(wù)模式釋義和定位物業(yè)管理業(yè)務(wù)操作一、安全管理系統(tǒng)二、環(huán)境保障體系三、資源提供與保障四、物業(yè)工作與運(yùn)行程序物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)一、基礎(chǔ)服務(wù)二、專項(xiàng)服務(wù)三、創(chuàng)新服務(wù)四、經(jīng)營服務(wù)一期物業(yè)管理資源物業(yè)范圍物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)用房配置第四章項(xiàng)目收支預(yù)算和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)第一節(jié)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成第二節(jié)有償收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目簡介項(xiàng)目概況顧客群特點(diǎn)及需求分析一、客戶定位：該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體具有如下：主力客戶群定位為講究品位型、理性實(shí)惠型；其次是舒適成功型和價(jià)格敏感型?！钍孢m成功型突出特點(diǎn)是：不注重住房檔次，而注重居住的舒適性，追求性價(jià)比，并且非常追求成功的感覺。屬于理性加感性型消費(fèi)者?！钪v究品位型突出特點(diǎn)是：追求精致與高檔，講究品位，價(jià)格考慮在其次。屬于感性型消費(fèi)者?！罾硇詫?shí)惠型突出特點(diǎn)是：不注重住房檔次，而注重居住的舒適性，對(duì)成功的感覺淡漠。屬于理性型消費(fèi)者?！顑r(jià)格敏感型突出特點(diǎn)是：買房首先考慮價(jià)格，只要房子不貴，建筑質(zhì)量沒問題就行；不追求住房的檔次與品位。屬于價(jià)格導(dǎo)向型消費(fèi)者。二、需求分析：上述調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，調(diào)查對(duì)象尤其是意向客戶、業(yè)主的需求以及從數(shù)據(jù)中反映出的客戶特性，都與華亭佳圓項(xiàng)目定位相適應(yīng)，這給物業(yè)管理的定位以及設(shè)計(jì)提供了直接依據(jù)。我們將在本方案中具體體現(xiàn)與此次調(diào)查結(jié)果相匹配的管理思路、管理模式以及創(chuàng)新服務(wù)等方面內(nèi)容?；谝陨系姆治龊投ㄎ灰裕覀?cè)趯?duì)于XX社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)方面的需求會(huì)側(cè)重于四個(gè)方面：一的是對(duì)于社區(qū)安全管理的需求；二是對(duì)于生活便利及休閑運(yùn)動(dòng)的需求；三是對(duì)于生態(tài)環(huán)保的健康服務(wù)需求；四是社區(qū)可持續(xù)發(fā)展并保值增值的需求。第二章

物業(yè)管理服務(wù)模式XX社區(qū)從項(xiàng)目定位和客戶需求角度上分析有兩大特點(diǎn)：其一是中低價(jià)位的高性能價(jià)格比的優(yōu)質(zhì)住宅。針對(duì)物業(yè)特性和顧客群特點(diǎn)，XX物業(yè)將在XX社區(qū)社區(qū)實(shí)施——貼心生活·物業(yè)管理模式。物業(yè)管理模式釋義與定位貼心生活，即指讓業(yè)主感受到社區(qū)內(nèi)具有親切、現(xiàn)代、融和、活力的氛圍達(dá)到某一特定水平所產(chǎn)生的愉悅感受?！百N心生活式服務(wù)”包括服務(wù)環(huán)境和氣氛的營造以及服務(wù)的提供，強(qiáng)調(diào)提供服務(wù)的同時(shí)，更多的是提供顧客需要的“貼近”，讓顧客親自參與到服務(wù)過程當(dāng)中，從而使顧客產(chǎn)生愉悅的感受和體驗(yàn)，并享受服務(wù)。貼心式服務(wù)是一種全方位服務(wù)，追求顧客的最大滿意度，進(jìn)而形成永久的忠誠度。貼心式物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是在提供服務(wù)的過程中注重創(chuàng)造各種信息，讓參與服務(wù)過程的客戶通過五官來感受整個(gè)服務(wù)過程，從而產(chǎn)生體驗(yàn)?！百N心式服務(wù)”不僅要表現(xiàn)在顧客生活方面的日常業(yè)務(wù)管理與服務(wù)，突出個(gè)性化，還涉及到社區(qū)文明建設(shè)、專項(xiàng)服務(wù)、特色服務(wù)均可充分滿足其需求。貼心式物業(yè)管理模式包括以下幾層含義：☆時(shí)刻的親切感以最大限度的滿足業(yè)主需求為己任，充分體現(xiàn)人文精神，讓每一位業(yè)主無時(shí)刻在溫馨和親切的懷抱中生活，通過客戶服務(wù)專員與業(yè)主有效溝通建立一種新型的客戶關(guān)系。☆現(xiàn)代生活的保障

社區(qū)內(nèi)設(shè)置網(wǎng)絡(luò)生活服務(wù)平臺(tái)與物業(yè)管理平臺(tái)，并建立先進(jìn)的安全管理體系采取人防、技防有機(jī)結(jié)合的方式，打造智能化、機(jī)動(dòng)化、立體化的安全管理系統(tǒng)，使生活在小區(qū)內(nèi)業(yè)主在感受到便利的同時(shí)得到安全保障。☆生活的融合既遠(yuǎn)離了城市的喧鬧，同時(shí)又能擁有都市的生活品味，小區(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施齊備，集娛樂、休閑、購物于一身，充分體現(xiàn)便利的要素；使看似平淡的生活完全與社區(qū)融入一體。☆動(dòng)感、活力的氛圍吸引業(yè)主傾情參與，感受與眾不同的人文氣質(zhì)與高尚品位，營造貼心式社區(qū)文化型氛圍。第二節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù)操作一、安全管理系統(tǒng)1、技防管理：閉路監(jiān)系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、紅外周界方翻越裝置、可視對(duì)講身份識(shí)別系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)、停車場智能化管理系統(tǒng)、安全員電子巡更系統(tǒng)。人防：24小時(shí)安全員固定值班和小區(qū)巡邏，安全員巡邏又采用步行和自行車巡邏的方式。2、物防管理：安全盲點(diǎn)和死角的照明裝置、小區(qū)外墻與紅外周界并用補(bǔ)充、組團(tuán)圍合防范。XX項(xiàng)目在安全防范方面將充分發(fā)揮技防、物防設(shè)施的作用，采用技防為主、人防為輔的安全管理模式。小區(qū)實(shí)行大開放、小封閉，外松內(nèi)緊的安全防范管理模式。3、技防設(shè)施：出入口固定崗安全防范出入口固定崗安全防范人防技防物防小區(qū)巡視崗居家安防系統(tǒng)緊急廣播紅外周接報(bào)警消防聯(lián)動(dòng)可視對(duì)講系統(tǒng)樓宇對(duì)講系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)小區(qū)設(shè)置圍墻組團(tuán)設(shè)置圍墻閉路監(jiān)控大開放、小封閉，是指整個(gè)小區(qū)屬于半開放式管理小區(qū)，且小區(qū)出入口只是管車“不管人”所有組團(tuán)實(shí)行封閉式管理，任何外來人員在未征得業(yè)主的同意之前不允許進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部，在業(yè)主同意之后又業(yè)主為來訪人員開門進(jìn)入。小區(qū)實(shí)行外松內(nèi)緊的安全防范模式，即在小區(qū)出入口、停車場、主干道、組團(tuán)主入口、電梯、高層大堂、人員活動(dòng)密集區(qū)域等主要部位安裝監(jiān)控探頭和云臺(tái)。讓整個(gè)小區(qū)都受控于嚴(yán)密的監(jiān)視范圍之中。安全員在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行不間斷交叉巡邏，以不同的巡邏方式、、重點(diǎn)、路線、周期等靈活多變的方式彌補(bǔ)監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控盲點(diǎn)。主動(dòng)的利用監(jiān)控設(shè)施和人防力量發(fā)現(xiàn)、識(shí)別和消除危險(xiǎn)源。形成網(wǎng)狀的監(jiān)控防范運(yùn)作體系。提高整個(gè)小區(qū)的安全防范系數(shù)。4、技防及人防監(jiān)控示意圖：消防聯(lián)動(dòng)消防聯(lián)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)緊急廣播系統(tǒng)紅外周界報(bào)警系統(tǒng)居家安防系統(tǒng)組團(tuán)及樓宇對(duì)講小區(qū)巡視崗出入口崗小區(qū)監(jiān)控探頭技防報(bào)警處理流程：控制中心接到報(bào)警信息居家安防報(bào)警控制中心接到報(bào)警信息居家安防報(bào)警消防聯(lián)動(dòng)報(bào)警監(jiān)控探頭發(fā)現(xiàn)其他類報(bào)警紅外周界報(bào)警迅速查看報(bào)警區(qū)域迅速查看報(bào)警房號(hào)查看報(bào)警樓層和位置通知巡邏崗趕到現(xiàn)場記錄并通知巡邏崗到場如產(chǎn)生真的警情。迅速按照相應(yīng)的《突發(fā)事件處理預(yù)案》啟動(dòng)緊急程序。并做好相關(guān)記錄迅速通知小區(qū)巡邏崗趕到報(bào)警現(xiàn)場，查明報(bào)警原因，如屬設(shè)施誤報(bào)，則檢查設(shè)施運(yùn)行情況。重新設(shè)防填寫《突發(fā)事件記錄表》整理所有的相關(guān)記錄、存檔。上報(bào)公司備案負(fù)責(zé)人制定改進(jìn)計(jì)劃并實(shí)施6、出入口的管理：小區(qū)出入口受控人員小區(qū)出入口受控人員不受控人員有探訪目的無探訪目的按照《來訪人員控制辦法》進(jìn)行操作禁止進(jìn)入小區(qū)并監(jiān)控小區(qū)業(yè)主、住戶進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域小區(qū)所有出入口設(shè)置固定崗位，安全24小時(shí)值班，主要對(duì)進(jìn)車小區(qū)的車輛進(jìn)行刷卡指引管理，維護(hù)正常的出入口交通秩序，原則上小區(qū)各出入口執(zhí)勤安全員只是對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)行監(jiān)控管理，對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)的人員不進(jìn)行管理和監(jiān)控。為了不使小區(qū)的安全管理中心于一種不受控的狀態(tài)，小區(qū)出入口安全員對(duì)所有進(jìn)入小區(qū)的陌生人員進(jìn)行訊問，了解探訪對(duì)象和目的，對(duì)有明確探訪對(duì)象和目的的人員按照《來訪人員管理辦法》進(jìn)行登記并指引方向，同時(shí)通知小區(qū)內(nèi)部巡邏崗安全員進(jìn)行監(jiān)控和引導(dǎo)。對(duì)一些閑雜人員和沒有明確的探訪對(duì)象和目的的外來人員一律不允許進(jìn)入小區(qū)。出入口崗安全員同時(shí)還對(duì)出小區(qū)的大型物資的搬運(yùn)情況進(jìn)行把控。嚴(yán)格按照物資搬運(yùn)放行的相關(guān)手續(xù)進(jìn)行操作。車輛管理：小區(qū)所有車輛憑管理中心發(fā)放的車輛進(jìn)出IC卡刷卡進(jìn)出小區(qū)，并按照相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)注進(jìn)行收費(fèi)。小區(qū)計(jì)劃將設(shè)置3個(gè)主要出入口，即北、西、東出入口，實(shí)行人車分流。B、業(yè)主車輛的管理：小區(qū)業(yè)主車輛業(yè)主憑相關(guān)資料到管理中心辦理車位租用手續(xù)。小區(qū)業(yè)主車輛業(yè)主憑相關(guān)資料到管理中心辦理車位租用手續(xù)。管理中心向業(yè)主發(fā)放車輛進(jìn)出IC卡并將相關(guān)資料輸入電腦業(yè)主車輛進(jìn)車小區(qū)時(shí)刷卡，安全員核對(duì)相關(guān)資料后放行并登記。如有異常時(shí)則按照相應(yīng)的處理辦法處理外來車輛外來車輛出入口安全員詢問探訪對(duì)象并作登記外來車輛在小區(qū)出入口崗領(lǐng)取臨時(shí)停車卡并刷卡進(jìn)入小區(qū)出小區(qū)時(shí)外來車輛刷卡后按照停放時(shí)間繳費(fèi)，安全員開具票據(jù)并收回臨時(shí)停車卡。無誤后方可放行D、車輛停放管理：安全員在小區(qū)巡視是對(duì)進(jìn)入小區(qū)的所有車輛進(jìn)行指揮、引導(dǎo)和有序停放，制止和糾正小區(qū)內(nèi)的跨位停放、占?jí)翰莸?、堵賽交通等亂停亂放現(xiàn)象，及時(shí)知會(huì)駕車人遵守小區(qū)車輛管理的相關(guān)規(guī)定，將車輛停放在車位或指定位置。安全員在巡視過程中對(duì)所有停放在小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行初步的外觀檢查，發(fā)現(xiàn)有異常情況及時(shí)上報(bào)并聯(lián)系車主確認(rèn)，并做好詳細(xì)的記錄。集中停放車輛的露天停車場和地下停車場，加裝監(jiān)控裝置并設(shè)置安全員進(jìn)行周期性或不定期的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除危險(xiǎn)源。E、交通疏導(dǎo)：小區(qū)出入口、地面停車場、干道停車場、地下停車場等設(shè)置明顯的交通限制、指引標(biāo)識(shí)，路面重點(diǎn)部位設(shè)置減速裝置，轉(zhuǎn)彎部位、丁字路口設(shè)置凸透鏡，禁止停車位置畫出禁停標(biāo)識(shí)線等。利用小區(qū)完善、規(guī)范的交通標(biāo)識(shí)和小區(qū)安全員的實(shí)時(shí)監(jiān)控管理，保障小區(qū)內(nèi)的車輛行駛、停放等秩序良好和安全。每日在車輛出入高峰期的時(shí)候，現(xiàn)場增派人員協(xié)助當(dāng)班人員調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)車流量，指引車輛按照指定的路線進(jìn)出小區(qū)。慢行標(biāo)志人行橫道禁鳴標(biāo)志機(jī)動(dòng)車禁行標(biāo)志限速標(biāo)志機(jī)動(dòng)車道非機(jī)動(dòng)車道禁停標(biāo)志其他類及應(yīng)急情況的處理：小區(qū)安全管理將在傳統(tǒng)的管理模式的基礎(chǔ)之上進(jìn)行不斷的完善和創(chuàng)新，在為顧客提供安全保障服務(wù)的同時(shí)開展多種體貼、關(guān)懷性質(zhì)的便民服務(wù)項(xiàng)目。如幫助業(yè)主搬移小件物品、幫一些老年人提送東西。進(jìn)行廣泛的居家生活、安全類知識(shí)的宣傳等。建立小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)、緊急情況處理儲(chǔ)備隊(duì)等。制定各類突發(fā)事件的處理預(yù)案，定期的對(duì)全員進(jìn)行培訓(xùn)、考核和實(shí)戰(zhàn)模擬演習(xí)，提高安全員的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)水平以及應(yīng)對(duì)緊急情況的綜合心理素質(zhì)和解決問題的能力。二、環(huán)境保障系統(tǒng)XX社區(qū)項(xiàng)目系XX一個(gè)嶄新亮點(diǎn)的住宅小區(qū)，為創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境，提高生活品質(zhì)，保障小區(qū)的順利入伙、使用，提高小區(qū)形象，引進(jìn)“以人為本”之全方位物業(yè)管理模式，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，其現(xiàn)場環(huán)境管理方面將組織專業(yè)隊(duì)伍，通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)，爭取高水準(zhǔn)的表現(xiàn)，讓業(yè)主獲取最大收益的同時(shí)，亦感受到公司管理的高效率的運(yùn)作方式。小區(qū)強(qiáng)調(diào)“環(huán)境+文化”的社區(qū)環(huán)境理念，倡導(dǎo)建立一種親近自然、生機(jī)勃勃、具有人文社區(qū)氛圍的“綠色家園”在“綠色”社區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)中，充分利用大社區(qū)的合力優(yōu)勢，科學(xué)、妥善地處理了“綠色社區(qū)”的推廣層次和點(diǎn)與面的關(guān)系，強(qiáng)化了廣大業(yè)主的環(huán)境意識(shí)，規(guī)范了業(yè)主對(duì)待環(huán)境的行為，逐步將保護(hù)環(huán)境、改善社區(qū)生態(tài)、合理利用各種資源的意識(shí)和行動(dòng)滲透到日常生活中去，并有效將物業(yè)管理與小區(qū)環(huán)境保護(hù)相結(jié)合。現(xiàn)場環(huán)境管理共分為四個(gè)方面：小區(qū)環(huán)境日常清潔方面在小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生方面，公司要求實(shí)行全員保潔，即物業(yè)公司的每位員工只要發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有影響環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象，都有責(zé)任立即告訴清潔組或自行處理。公司還將設(shè)專人對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境實(shí)行質(zhì)量監(jiān)控，其有權(quán)對(duì)任何違反規(guī)定損害小區(qū)環(huán)境的事件進(jìn)行處置。清潔衛(wèi)生實(shí)行個(gè)人包干責(zé)任制，按樓層、按部位將清潔衛(wèi)生工作落實(shí)到人，前面做，后面查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。1、五、六層以下生活垃圾將采用業(yè)主放置在樓下合圍內(nèi)的公用垃圾桶內(nèi)，小高層按層或多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。2、合理設(shè)置果殼箱或垃圾分類桶，每日收集清運(yùn)2次。3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每天拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈每周清潔一次，樓道燈、對(duì)講門控、等公共設(shè)施每天巡視清潔至少1次。并及時(shí)清除道路積水、積雪。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。清潔外包質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)審細(xì)則：小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)方面日常綠化養(yǎng)護(hù)管理1、管理有專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2、要保持小區(qū)現(xiàn)有園林規(guī)模并逐步完善小區(qū)的園林布局和景點(diǎn)建設(shè)，保持小區(qū)綠化覆蓋率達(dá)40%以上。3、保持小區(qū)花卉動(dòng)態(tài)擺設(shè)點(diǎn)規(guī)模及數(shù)量（如：春節(jié)、元旦、國慶等重要節(jié)假日的擺放）及小區(qū)內(nèi)各種大型活動(dòng)花木的擺設(shè)。4、草坪生長良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。5、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。6、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。7、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。小區(qū)綠化配置1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富有序。2、綠化品種適宜XX氣候條件和民俗文化。以多色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。3、綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行。主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。4、小區(qū)綠地應(yīng)配備自動(dòng)噴淋龍頭和澆灌水龍頭，所有隔離井需配有鋼絲防塵網(wǎng)。人可通行處或大型綠地的草坪，應(yīng)種植耐踐踏的草種；一般綠地的草坪應(yīng)采用常青、常綠觀賞性草種。5、人流集中區(qū)及道路兩側(cè)不宜種植尖刺類植物。綠化外包服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)審細(xì)則：日常生活垃圾處理方面垃圾房管理A、垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮處理。B、垃圾房應(yīng)選擇隱蔽位置，并考慮噪聲的影響，盡量不影響住戶及環(huán)境。C、有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)量相匹配，位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，以異味不影響業(yè)主為標(biāo)準(zhǔn)，且不要設(shè)置在上風(fēng)口。垃圾中轉(zhuǎn)站的設(shè)置XX項(xiàng)目的垃圾應(yīng)根據(jù)國家城市建設(shè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中《城市垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站設(shè)計(jì)規(guī)范CJJ47-91》規(guī)定，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站設(shè)置應(yīng)考慮因地制宜、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用，有利于保護(hù)環(huán)境和改善勞動(dòng)條件。垃圾中轉(zhuǎn)站的選址1、轉(zhuǎn)運(yùn)站的選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和城市環(huán)境衛(wèi)生行業(yè)規(guī)劃的要求。轉(zhuǎn)運(yùn)站的位置宜選在靠近服務(wù)區(qū)域的中心或垃圾產(chǎn)量最多的地方，

轉(zhuǎn)運(yùn)站還應(yīng)設(shè)置在交通方便的地方。2、建設(shè)規(guī)模關(guān)于垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站設(shè)置的要點(diǎn)主要是不能使離其最近的業(yè)主能夠聞到異味，不能有礙觀瞻，垃圾車不能影響小區(qū)環(huán)境。據(jù)了解環(huán)保型封閉式垃圾中轉(zhuǎn)站日處理垃圾5200噸，垃圾中轉(zhuǎn)站是垃圾集中和轉(zhuǎn)運(yùn)的中轉(zhuǎn)站，小型的垃圾中轉(zhuǎn)站一般占地面積在100平方米左右。日常生活垃圾的收集方式1、垃圾資源回收整個(gè)過程將實(shí)行三統(tǒng)一：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶上崗證、統(tǒng)一作業(yè)時(shí)間；垃圾分類、收集、清運(yùn)實(shí)行三統(tǒng)一：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收集容器、統(tǒng)一收集車輛等。2、實(shí)行垃圾分類和垃圾袋裝化。最好是定做相應(yīng)顏色的袋子。4、一般先由每戶業(yè)主自行收集，放入門前的垃圾箱內(nèi)，再由專門人員開垃圾清運(yùn)車進(jìn)行收集。垃圾量太大時(shí)業(yè)主可打電話給相關(guān)部門要求上門直接收集。5、小區(qū)內(nèi)部采用人力車收集垃圾，匯總到主干道的“大型垃圾箱”后由垃圾車統(tǒng)一清運(yùn)。6、垃圾清運(yùn)車在每晚21：00—22：00進(jìn)行垃圾清運(yùn)。7、廢報(bào)紙、雜志由業(yè)主自己打捆后到規(guī)定的回收時(shí)間放在自家門口的人行道上，進(jìn)行統(tǒng)一收集。例如：周一收廢紙，周二收塑料，周三收廢玻璃。注：人力三輪車：采用顏色鮮明、載重能力強(qiáng)、密閉性好的車輛。清運(yùn)機(jī)動(dòng)車：要跟中轉(zhuǎn)站的設(shè)備相配套，要求全封閉式，避免運(yùn)送過程中的環(huán)境污染。小區(qū)內(nèi)人工水體維護(hù)方面水景管理1、水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮防滲漏效果。不宜設(shè)置深度超過1米的水系。水系附近應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施及告示牌。水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護(hù)費(fèi)用，水景、水廊中的景觀燈可以不設(shè)計(jì)制作。2、泛光照明不得影響住戶，不得造成光污染。3、水系應(yīng)配備循環(huán)過濾系統(tǒng)，避免造成水體氣味對(duì)環(huán)境的污染。景觀水質(zhì)維護(hù)的三大方式現(xiàn)在目前常用的景觀水修復(fù)和維護(hù)方法，主要包括物理、化學(xué)、生態(tài)等幾種方法，這些維護(hù)方式各有優(yōu)缺點(diǎn)，所需的費(fèi)用也差別較大。-1、物理方式：對(duì)景觀水質(zhì)進(jìn)行調(diào)節(jié)。比如當(dāng)水的透明度下降渾濁時(shí)，能夠直接采用調(diào)水的方法來稀釋水中雜質(zhì)的濃度，但這種方法費(fèi)用昂貴，而且只適用于面積較小的水景觀，所以有較大的局限性。還有像清理河道的底泥、向水中增氧曝氣，或者像目前部分住宅小區(qū)采用循環(huán)過濾方式，設(shè)置景觀水循環(huán)凈化裝置，采用機(jī)械過濾、定期補(bǔ)水、投藥殺菌等方法來保證水質(zhì)。2、化學(xué)藥劑：向水中直接投加化學(xué)藥劑也是常用的一種維護(hù)水體的手段，也就是所謂的化學(xué)方法。這種方式能夠迅速沉淀污染物，殺死藻類，使水質(zhì)變清，而且成本較低，但時(shí)間久了之后反而會(huì)產(chǎn)生對(duì)環(huán)境的二次污染，不能從根本上改善水質(zhì)，相反還會(huì)使水質(zhì)越來越差，最終使人工湖成為一潭死水。

3、生態(tài)方式：是通過在水體中養(yǎng)殖有凈化和抗污染能力的水生動(dòng)物、植物及微生物，或者提高水體中已經(jīng)有的生物群落的凈化能力來修復(fù)水質(zhì)、維持生態(tài)平衡。水生植物的栽植管理水生植物不僅有著非常好的觀賞效果，同時(shí)也對(duì)水質(zhì)有一定程度的凈化能力。為了讓水生植物很好的與環(huán)境相協(xié)調(diào)，達(dá)到美化環(huán)境的效果，必須進(jìn)行整體的綠化設(shè)計(jì)。景觀水水質(zhì)由于周邊環(huán)境的污染，地表徑流、降雨的影響，水質(zhì)不能不能很好的維持，如果要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的要求，一定要在水景設(shè)計(jì)之初就將以后水體加以考慮，更好地發(fā)揮水生植物的凈化能力，取得一舉兩得的最終效果。1、挺水植物的作用：挺水植物能吸收水、底泥中氮、磷等營養(yǎng)元素，通過競爭途徑抑制同樣吸收氮、磷等營養(yǎng)元素的藻類的繁殖。水在流經(jīng)挺水植物群落時(shí)，水中的懸浮物、高分子有機(jī)物由于植物的阻擋作用計(jì)植物表面微生物所分泌的粘液的凝聚作用而沉降，降低水的混濁度。例如：水蔥、千屈菜、藨草、蘆葦、荷花等。2、沉水植物的作用：沉水植物整個(gè)植株都處于水中，根、莖、葉等都可以對(duì)水中的營養(yǎng)物質(zhì)進(jìn)行吸收，在營養(yǎng)競爭方面占據(jù)極大優(yōu)勢。3、浮葉植物的作用：浮葉植物的莖桿，能為水中的細(xì)菌、浮游動(dòng)物、著生藻類提供依附的場所，同時(shí)浮葉植物由于葉片漂浮于水面之上，會(huì)影響陽光在水中的透射率，可以抑制藻類生長。例如：睡蓮、紅菱等。4、漂浮植物的作用：對(duì)營養(yǎng)物質(zhì)有很強(qiáng)的吸收能力，能直接從污水中吸收有害物質(zhì)和過剩營養(yǎng)物質(zhì)，可凈化水體，它們繁殖力很強(qiáng)，并能夠隨著水中營養(yǎng)物質(zhì)的分布不同而飄移。例如：鳳眼蓮、大薸等。三、資源提供與保障1、XX社區(qū)整體人員架構(gòu)：錯(cuò)誤！鏈接無效。2、物業(yè)管理用房規(guī)劃為保證XX社區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理工作的長期順利的開展，根據(jù)地產(chǎn)公司項(xiàng)目整體規(guī)劃，物業(yè)公司提出以下關(guān)于物業(yè)管理工作和為此產(chǎn)生的生活用房需求的說明，供地產(chǎn)公司在項(xiàng)目建設(shè)過程中實(shí)施安排。、物業(yè)管理用房面積提供的依據(jù)：國務(wù)院簽發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、XX市人大常委會(huì)簽發(fā)的《XX市物業(yè)管理?xiàng)l例》及集團(tuán)批準(zhǔn)的《地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范》均做出明確規(guī)定，開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)，用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押；任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。、現(xiàn)場管理需求：管理用房應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段予以充分考慮。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定，可從員工就餐、活動(dòng)噪音和路徑等不影響業(yè)主等方面予以考慮。規(guī)劃的面積，需要考慮管理中心駐場人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。駐場人數(shù)可根據(jù)當(dāng)?shù)赜萌苏摺趧?dòng)保護(hù)政策、周邊安全等因素測算。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，并且通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國家住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。管理用房位置選擇，最好選擇位于服務(wù)區(qū)域的中央，這樣主要是為了方便物業(yè)管理和為各區(qū)域業(yè)主提供服務(wù)，實(shí)現(xiàn)中央控制管理系統(tǒng)。管理中心：分別包括經(jīng)理室、開放辦公區(qū)、接待室、前臺(tái)、資料室、辦公室、會(huì)議室、衛(wèi)生間、更衣間、維修/清潔/綠化倉庫等。（使用面積不少于680平方米）。生活用房：分別包括行李房盥洗室、員工浴室、活動(dòng)室、宿舍衛(wèi)生間、值班室等。生活用房建議設(shè)置在小區(qū)邊緣，盡量減少對(duì)業(yè)主生活的影響，同時(shí)距離所服務(wù)的區(qū)域較近（步行不超過10分鐘）的地點(diǎn)。（使用面積不少于300平方米）管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米500元?？傆?jì)：需求使用面980平方米。（辦公場所：680平米。生活場所：300平米）四、物業(yè)工作環(huán)節(jié)及運(yùn)行程序物業(yè)管理策劃階段：包括物業(yè)管理的早期介入、制訂物業(yè)管理方案、選聘或組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)三個(gè)基本環(huán)節(jié)。物業(yè)管理前期準(zhǔn)備：包括物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制、物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)、規(guī)章制度的制訂、物業(yè)管理檔案資料的準(zhǔn)備、物業(yè)租售的介入五個(gè)基本環(huán)節(jié)。物業(yè)管理啟動(dòng)階段：以物業(yè)的驗(yàn)收接管為標(biāo)志，從物業(yè)的驗(yàn)收接管開始到業(yè)主委員會(huì)的正式成立，包括物業(yè)的接管驗(yàn)收、客戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的正式成立四個(gè)基本環(huán)節(jié)。物業(yè)管理日常運(yùn)作階段：是物業(yè)管理最主要工作階段，包括日常的綜合服務(wù)與管理；物業(yè)管理各環(huán)節(jié)綜合協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié)。環(huán)境管理：物業(yè)管理組織為凈化美化環(huán)境，提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境，在其管轄的公共區(qū)域內(nèi)從事清潔、綠化、消殺、防塵、防噪等工作。安全管理：物業(yè)管理組織為維持正常的工作、生活秩序，防范人、財(cái)、物受到損害，給住/用戶提供安居樂業(yè)的環(huán)境，在其管轄的公共區(qū)域內(nèi)從事治安、交通、消防等防范性工作。設(shè)備管理：物業(yè)管理組織為確保設(shè)備設(shè)施的完好和正常使用，給住/用戶提供良好、便利的設(shè)施環(huán)境，對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的房屋建筑及匹配的公用設(shè)備、設(shè)施、工具等進(jìn)行監(jiān)控、保養(yǎng)、維修等工作。前期介入：物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前，于房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段（項(xiàng)目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段）就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。物業(yè)接管驗(yàn)收：包括新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是在政府有關(guān)部門和開發(fā)建設(shè)單位對(duì)施工單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收。接管驗(yàn)收一旦完成，即由開發(fā)商、建設(shè)單位或原管理單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式接管。設(shè)備運(yùn)行正常率：公司應(yīng)提供的服務(wù)時(shí)間減去由于物業(yè)管理責(zé)任停止服務(wù)的時(shí)間與公司應(yīng)提供的服務(wù)時(shí)間的百分比。房屋本體：房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）等。危險(xiǎn)品：對(duì)人體健康、自然環(huán)境和財(cái)產(chǎn)有直接危害的物品。如敵敵畏、天那水、液化氣罐、鞭炮等。設(shè)備大修：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%。設(shè)備中修：對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%—30%。物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告：運(yùn)用《管理服務(wù)報(bào)告》或《物業(yè)管理工作簡報(bào)》的固定格式，定期向廣大業(yè)主匯報(bào)物業(yè)管理單位的服務(wù)提供情況、投訴處理、費(fèi)用收支情況等，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的了解。顧客懇談會(huì)：物業(yè)管理單位積極主動(dòng)與業(yè)主（用戶）直接進(jìn)行溝通，一般以座談會(huì)的形式，聽取顧客的意見，接受顧客的質(zhì)詢，達(dá)到增進(jìn)理解，消除隔閡、吸收良好建議、改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的目的。入職培訓(xùn)（新員工培訓(xùn)）：使新員工初步掌握企業(yè)文化、規(guī)章制度和基本技能要求的培訓(xùn)。在職培訓(xùn)：員工在自身崗位上，隨著工作的展開，不斷接受直屬上級(jí)或指定人員的輔導(dǎo)或公司、部門開展的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。升職培訓(xùn)：為使擬晉升人員勝任和掌握應(yīng)具備的技能和知識(shí)而進(jìn)行的培訓(xùn)。特殊培訓(xùn)：為使從事特殊崗位人員掌握崗位技能，獲得從業(yè)資質(zhì)而進(jìn)行的培訓(xùn)。包括國家和地方政府規(guī)定的特種作業(yè)崗位和組織根據(jù)自身情況定義的特殊崗位，如電工、金屬焊接工、空調(diào)工、鍋爐工、救生員、司機(jī)等。顧問服務(wù)：提供物業(yè)管理模式的有償輸出，但不直接從事物業(yè)管理具體工作，開展的物業(yè)管理日常運(yùn)作顧問及培訓(xùn)等服務(wù)業(yè)務(wù)。對(duì)外培訓(xùn)：應(yīng)外部客戶要求，提供專業(yè)的、針對(duì)性強(qiáng)的有償培訓(xùn)服務(wù)?？蛻魴n案：包括客戶基本資料、客戶房屋資料和客戶個(gè)性資料三方面內(nèi)容。其中客戶基本資料包括入伙通知書、業(yè)主委托書、業(yè)主公約、住戶登記資料（業(yè)主及家庭成員資料）、協(xié)議書等客戶個(gè)人基本情況；客戶房屋資料包括入住驗(yàn)收文件、裝修申請(qǐng)文件、室內(nèi)維修記錄等客戶房屋動(dòng)態(tài)情況；客戶個(gè)性資料包客戶愛好、偏好、個(gè)性化需求等客戶需求動(dòng)態(tài)情況。工程檔案：包括竣工總平面圖，單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量證明文件和物業(yè)使用說明文件；房屋本體和設(shè)備的改造變更資料。物業(yè)資料：包括用地批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、施工許可證、建筑執(zhí)照、用電（水）指標(biāo)批文、管理用房資料、商業(yè)用房資料、住宅區(qū)和分區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂設(shè)施資料、公用設(shè)施資料及園林綠化設(shè)施資料等。第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)設(shè)計(jì)一、基礎(chǔ)服務(wù)配套公用設(shè)施及其機(jī)電設(shè)備是小區(qū)的生命線，與住戶生活、小區(qū)各個(gè)功能正常運(yùn)行有著密切的關(guān)系，結(jié)合該項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)，制定嚴(yán)格的管理、運(yùn)作計(jì)劃，實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化管理。序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容1實(shí)施設(shè)備實(shí)行三級(jí)管理制度經(jīng)理：設(shè)施、設(shè)備之第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督；主辦：負(fù)責(zé)監(jiān)督設(shè)施、設(shè)備供方的維修保養(yǎng)工作，解決技術(shù)難題；責(zé)任人：負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維修的日常工作。2建立完備的設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳和技術(shù)檔案對(duì)管理范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備，實(shí)行電腦存檔，相關(guān)資料直接存放在電腦中。3設(shè)施、設(shè)備實(shí)施六級(jí)保養(yǎng)檢修制度日檢：日常巡視檢查維護(hù)，檢查、運(yùn)行狀態(tài)是否正常。月檢：測試性檢查，對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行性能測試、調(diào)整。季（半年）檢：維護(hù)性修理，對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。年檢：恢復(fù)性修理，著重恢復(fù)設(shè)施、設(shè)備的性能、機(jī)械和精度，檢修或恢復(fù)。大修：徹底性維修，全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試，更換全部不合格部分。分承包方保養(yǎng)維修：依據(jù)分包合同之約定，進(jìn)行定期保養(yǎng)、故障處理及過程監(jiān)控。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的定位，是維護(hù)物業(yè)品牌和保證服務(wù)一致性的必要條件；根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求達(dá)到的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)指標(biāo)名稱管理指標(biāo)管理目標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%實(shí)行巡視制度，確保房屋完好，無新違章搭建及損害公共設(shè)施。嚴(yán)格裝修審批管理。2房屋報(bào)修、回應(yīng)時(shí)間及時(shí)率99%接到維修通知，正常情況15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，及時(shí)完成或約定維修具體時(shí)間，并建立回訪制度和回訪記錄3維修工程質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足業(yè)主需要。4管理費(fèi)收繳率98%按照規(guī)定收取，如須適時(shí)合同業(yè)委會(huì)協(xié)商調(diào)整，不擅自提高收費(fèi)。5綠化完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，并由環(huán)境綠化處主管監(jiān)督執(zhí)行，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共綠化綠地?zé)o破壞、無踐踏、無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。6清潔、保潔率95%落實(shí)責(zé)任人每天保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔紀(jì)錄，并由環(huán)境綠化處監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾每天收取兩次，空氣清新，設(shè)施完好。7道路完好率及使用率92%建立報(bào)修機(jī)制，落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通8雨水井完好率98%9污水處理、明溝完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡視制度，建檔記錄，以確保池、管設(shè)備完好，并定期疏通、清理、保養(yǎng)。10排水管線、明暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行檢查和疏通清潔，維修處監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。11公共照明完好率90%實(shí)行日常維修和正常報(bào)修制度，以確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)12各項(xiàng)停車設(shè)施完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行周期養(yǎng)護(hù)、以確保設(shè)施完好、美觀整潔13公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施及小區(qū)雕塑完好率96%落實(shí)責(zé)任人，維修處監(jiān)督執(zhí)行，物業(yè)管理部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀整潔。15消防設(shè)備設(shè)施完好率100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，物業(yè)管理部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用。16水泵正常進(jìn)行率100%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)。17電梯正常運(yùn)行100%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)。18配電機(jī)組正常運(yùn)行率100%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)。19周界報(bào)警正常運(yùn)行率100%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)。20電視監(jiān)控正常運(yùn)行率100%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)。22違章發(fā)生率2%建立巡視制度，跟蹤管理、及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得業(yè)主的理解，杜絕違章事情的發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄。23顧客有效投訴率及處理率1%以下98%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會(huì)，了解業(yè)主的愿望和要求，發(fā)生投訴事件，及時(shí)處理并記錄，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。24維修服務(wù)回訪率60%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目，實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足業(yè)主的需要。二、保證措施：目標(biāo)的逐級(jí)分解通過目標(biāo)的逐級(jí)分解，落實(shí)責(zé)任到人，增強(qiáng)員工的工作責(zé)任感，達(dá)到工作自主性和員工的工作投入感的目的，保證工作優(yōu)質(zhì)高效完成。良好的內(nèi)部溝通和培訓(xùn)良好的內(nèi)部溝通可以增強(qiáng)團(tuán)對(duì)凝聚力，工作的全員參與，充分利用已有人力資源，保證在工作中的群策群力，盡可能全方位處理問題。切實(shí)有效的內(nèi)部培訓(xùn)，一方面有利于員工認(rèn)知公司制度、要求、規(guī)程、指導(dǎo)文件，上行下效，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，按部就班的開展工作；另一方面，可以提高員工專業(yè)技能和業(yè)務(wù)水平，提高工作的有效性。前期工程介入房屋集中交付使用前，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。4、指標(biāo)承諾百分制所承諾項(xiàng)目分四大類總項(xiàng)，以100分為總分，80分為承諾達(dá)標(biāo)線。注：第二年考核達(dá)標(biāo)后，第一項(xiàng)管理達(dá)標(biāo)承諾將取消，總分調(diào)整至80分，達(dá)標(biāo)分64分。序號(hào)承諾總項(xiàng)承諾分項(xiàng)承諾責(zé)任及扣分滿分得分備注一裝修管理承諾25分杜絕在裝修中出現(xiàn)亂打拆墻體，破壞智能化管線和公共管線的違章現(xiàn)象出現(xiàn)一戶違章，除組織修復(fù)、照價(jià)賠償損失外，并扣5分，依此扣完為止10分絕不出現(xiàn)私搭露臺(tái)，外觀部統(tǒng)一的違章裝修出現(xiàn)違章，除組織人員拆除外，出現(xiàn)一戶違章現(xiàn)象，扣10分10分在應(yīng)急情況下，5分鐘內(nèi)快速反應(yīng)分隊(duì)趕赴現(xiàn)場處理如因未及時(shí)趕赴現(xiàn)場而造成損失，扣5分5分二設(shè)施、設(shè)備管理承諾20分智能化設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行率及完好率達(dá)99%正常運(yùn)行率及完好率每降低一個(gè)百分點(diǎn)扣1分5分電梯總故障停機(jī)率不超過0.2%,8分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場維修。電梯困人在5分鐘內(nèi)解困。電梯總故障停機(jī)率每超過0.1%扣1分，電梯困人超出5分鐘解困，免收在場業(yè)主當(dāng)月管理費(fèi)并扣1分，扣完為止5分供水、電、消防設(shè)施等大型機(jī)電設(shè)備完好率100%,正常運(yùn)行率100%因管理原因造成停水、電及火災(zāi)每降低一個(gè)百分點(diǎn)扣1分5分智能化系統(tǒng)的誤報(bào)、錯(cuò)報(bào)率在入住期為30%以下，正常期在5%以下每超出錯(cuò)報(bào)、誤報(bào)率5個(gè)百分點(diǎn)，扣1分5分三公共設(shè)施管理承諾30分道路完好率及使用率92%，應(yīng)剖損造成車輛及行人無法通行的12小時(shí)內(nèi)解決，正常剖損2日修復(fù)。緊急維修超過時(shí)限扣5分，正常維修超過時(shí)限1分5分公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施及小區(qū)雕塑完好率96%，涉及到安全隱患的5分鐘到場采取措施，影響整體環(huán)境的2日內(nèi)恢復(fù)。緊急處理超過時(shí)限造成傷害扣5分，正常恢復(fù)超過時(shí)限1分5分公共照明系統(tǒng)完好率90%，影響照明的2小時(shí)內(nèi)恢復(fù)。定期清潔、養(yǎng)護(hù)不到位1分，正常維修不到位2分5分各項(xiàng)停車設(shè)施完好率95%，存在安全隱患的5分鐘到場采取措施，影響停放的24小時(shí)整改完畢影響車輛正常停放1分，造成損失的5份5分給排水系統(tǒng)完好率98%，突發(fā)事件5分鐘到達(dá)現(xiàn)場采取措施。維修不及時(shí)影響使用2分，造成質(zhì)量事故10分10四服務(wù)水平承諾25分在入住一年內(nèi)，維修服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，維修及時(shí)率、完好率均達(dá)100%維修及時(shí)率、完好率每降低一個(gè)百分點(diǎn)扣2分10采取創(chuàng)新改進(jìn)措施，創(chuàng)新成果不少于3項(xiàng)/年每少1項(xiàng)扣2分10維修服務(wù)回訪率達(dá)到60%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目，實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足業(yè)主的需要。每少1項(xiàng)扣1分5二、專項(xiàng)服務(wù)為更好的使社區(qū)內(nèi)的業(yè)主感受到貼近生活的概念，展現(xiàn)全方位物業(yè)管理服務(wù)便利，達(dá)到足不出戶解決日常生活上的問題，特設(shè)立有針對(duì)性地專項(xiàng)服務(wù)。一、家居用電安全檢查：為業(yè)主建立用電設(shè)施檔案，定期對(duì)業(yè)主家居用電全面檢查，指導(dǎo)業(yè)主安全用電。三、可提供專業(yè)裝飾公司按業(yè)主要求對(duì)室內(nèi)二次裝修服務(wù)。四、太陽能設(shè)備檢修服務(wù)按業(yè)主委托可提供檢修、清洗等服務(wù)。五、免費(fèi)提供手推車與平板車方便業(yè)主搬運(yùn)大件物品和裝修材料，免費(fèi)提供手推車和平板車，并可協(xié)助業(yè)主搬運(yùn)裝修材料。六、有償維修：序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1換鋁合金門輪對(duì)20元含材料費(fèi)2室內(nèi)修墻面平方米6元小面積維修含塑料漿3室內(nèi)修墻面平方米15元小面積維修含乳膠漆4室內(nèi)粉刷涂料平方米15元5室外粉刷涂料平方米15元6粉刷護(hù)欄除銹油漆平方米20元7換門鎖把5---20元8安裝門鎖把30元9裝窗簾滑道套10元10換墻磚平方米25元小面積維修11換地磚平方米15元小面積維修12換紗窗平方米5---15元13換門窗玻璃平方米10元14更換月牙鎖把3元15更換塑鋼窗門鎖把20元16更換塑鋼窗把把10元17更換報(bào)箱鎖把6元18維修塑鋼門窗扇10—125元19入戶維修掛裝裝飾物件10—100元20木門修理刷漆扇10—50元21換軟連接管根5—10元22更換冷水截門個(gè)10—20元23更換熱水截門水嘴個(gè)20元24更換櫥房混合水嘴個(gè)20元25更換浴室水嘴個(gè)10—30元26安裝馬桶、手盆、洗菜盆個(gè)30—50元27更換馬桶配件個(gè)10—50元28更換面盆水嘴個(gè)10—30元29人工疏通下水道次10--30元30機(jī)械疏通下水道次30—50元31裝吸頂燈及吊燈個(gè)15---50元32更換電器開關(guān)個(gè)5元33更換電源面板（單/雙孔）個(gè)2.5元34更換保險(xiǎn)絲次2元35更換電話面板個(gè)2.5元36裝電話線米1元4元/米（含材料費(fèi)）37裝有線電視線米1元6元/米（含材料費(fèi)）38裝電源線、戶套線米3元39更換電表個(gè)10元40修理、更換排風(fēng)扇臺(tái)15—30元41更換有線電視面板個(gè)5元42維修對(duì)講故障個(gè)5—10元43更換安裝對(duì)講個(gè)68元44更換衛(wèi)生間PVC頂棚平方米20元45維修雙玻璃窗平方米20元46更換鎮(zhèn)流器個(gè)3元47入戶換燈泡個(gè)1.5元48更換球克個(gè)1元49更換日光燈管個(gè)1元50修理家具配件三、創(chuàng)新服務(wù)氛圍營造通過定期舉辦不同主題的社區(qū)文化活動(dòng)，吸引業(yè)主傾情參與，感受XX社區(qū)與眾不同的人文氣質(zhì)與如水般充滿活力的極品生活，營造體驗(yàn)式社區(qū)精神與度假型物業(yè)氛圍。依托社區(qū)內(nèi)的景觀軸心，利用水景周末舉行自主式音樂沙龍，營造健康、休閑、活力氛圍。浪漫家庭派對(duì)，在陽光、湖岸、花香與嬉鳥的包圍中，享受水岸生活獨(dú)有的浪漫。一個(gè)河燈會(huì)，隨著湖中燈花點(diǎn)點(diǎn)，帶著神秘，許下你心中那期待實(shí)現(xiàn)的愿望，保佑平安的美好祝愿。服務(wù)設(shè)計(jì)與提供1系列船艇活動(dòng)提供劃艇訓(xùn)練、組織小型劃艇比賽服務(wù)2商務(wù)助理服務(wù)商務(wù)秘書、代訂機(jī)票、預(yù)訂酒店、商務(wù)聚會(huì)籌劃會(huì)務(wù)安排。3真情關(guān)愛服務(wù)照顧小孩、老人陪護(hù)、心理咨詢、代客購物、鮮花速遞、特約車輛代理租賃等。4老年人學(xué)習(xí)沙龍?zhí)峁嫛⑽璧?、曲藝學(xué)習(xí)服務(wù)5社區(qū)“夕陽紅”活動(dòng)定期組織小區(qū)里的離、退休老人舉行“交誼舞大賽”、“自行車游津城”活動(dòng)等，促進(jìn)小區(qū)的精神文化建設(shè)，讓老年人更好的安度晚年。6房屋打理服務(wù)針對(duì)業(yè)主空置房提供清潔房間、通風(fēng)、更換室內(nèi)10綠化和鮮花，物業(yè)本體維護(hù)、家庭設(shè)備設(shè)施養(yǎng)、園藝養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)花木養(yǎng)護(hù)、家居環(huán)境維護(hù)、居家用品保養(yǎng)、室內(nèi)消殺消毒等。7特別家庭安全服務(wù)A、長期外出或其它原因需要加強(qiáng)安全防衛(wèi)的業(yè)主家庭，通過單獨(dú)安裝智能化無線報(bào)警器，或提供特別安全服務(wù)，使長期外出的業(yè)主免除后顧之憂。B、安全儀仗隊(duì)，為業(yè)主在辦理婚宴等喜慶事宜提供儀仗服務(wù)（僅限小區(qū)內(nèi)）。四、經(jīng)營服務(wù)針對(duì)物業(yè)品牌和服務(wù)水平，結(jié)合小區(qū)完善的配套設(shè)施，為業(yè)主提供細(xì)致、周到的經(jīng)營服務(wù)，彌補(bǔ)XX社區(qū)項(xiàng)目離市區(qū)較遠(yuǎn)的不足，將提供以下物業(yè)服務(wù)：1商務(wù)助理服務(wù)商務(wù)秘書、代訂機(jī)票、預(yù)訂酒店、商務(wù)聚會(huì)策劃安排。2物業(yè)升值服務(wù)提供租售代理專業(yè)服務(wù)，幫助業(yè)主獲得超值的物業(yè)投資收益。3家庭金融理財(cái)服務(wù)為三口之家提供保險(xiǎn)購買、商業(yè)投資、教育投資等金融理財(cái)服務(wù)。4聘請(qǐng)家教服務(wù)提供音樂、美術(shù)、心理輔導(dǎo)、語言培訓(xùn)、課業(yè)輔導(dǎo)等家教信息，并幫助業(yè)主聯(lián)系家教。5家庭安全服務(wù)長期外出或其它原因需要加強(qiáng)安全防衛(wèi)的業(yè)主家庭，提供特別安全服務(wù)，使長期外出的業(yè)主免除后顧之憂。6費(fèi)用代繳服務(wù)為業(yè)主代繳各項(xiàng)費(fèi)用第三章一期物業(yè)管理資源物業(yè)管理范圍：項(xiàng)目一期二期三期出入口數(shù)消防監(jiān)控室位置總建筑面積94869.65M2，其中：住宅82962.45M2M2M2地下設(shè)備用房499M2M2M2公共建筑1818.13M2M2M2會(huì)所3868.87M2M2M2商鋪5721.2M2M2M2可售建筑面積（作為管理費(fèi)測算依據(jù)）88683.65M2，其中：多層M2M2M2小高層82962.45M2M2M2高層M2M2M2商鋪5721.2M2M2M2樓型分類：多層小高層11層10幢25門高層16層02幢05門小區(qū)綠化面積22697.4M2M2M2地下車位只只只地面車位293只只只水箱只只只能耗項(xiàng)目一期二期三期圍墻及主要干道路燈（形式，只數(shù)，單只功率）169盞草坪燈（形式，只數(shù)，單只功率）171盞26W樓層通道燈具的布置形式、型號(hào)、單只功率會(huì)所（照明燈具只數(shù)、功率；空調(diào)個(gè)數(shù)、功率）景觀水系（照明燈具只數(shù)，單只功率）設(shè)備、設(shè)施項(xiàng)目一期二期三期生活水泵臺(tái)數(shù)及單機(jī)功率排水泵臺(tái)數(shù)及單機(jī)功率消防泵、穩(wěn)壓泵臺(tái)數(shù)及單機(jī)功率景觀水系循環(huán)泵、補(bǔ)水泵臺(tái)數(shù)及單機(jī)功率會(huì)所、機(jī)房等公共區(qū)域空調(diào)臺(tái)數(shù)及單機(jī)功率電梯品牌、型號(hào)、臺(tái)數(shù)、每臺(tái)功率二戶一梯，其中10層中有一門三戶弱電系統(tǒng)（監(jiān)控、報(bào)警、背景音響）功率、型號(hào)、生產(chǎn)單位消防設(shè)施配置、型號(hào)、生產(chǎn)單位第二節(jié)物業(yè)管理架構(gòu)：1、各部門職能：A、管業(yè)部：1）負(fù)責(zé)業(yè)主（客戶）的各項(xiàng)費(fèi)用收繳及核算工作2）負(fù)責(zé)辦理客戶入住以及辦理裝修手續(xù)；3）接待業(yè)主（客戶）來訪、投訴；4）負(fù)責(zé)空置房屋的衛(wèi)生工作及鑰匙管理；5）負(fù)責(zé)對(duì)顧客投訴情況的處理結(jié)果進(jìn)行回訪并做好記錄；6）負(fù)責(zé)物業(yè)住宅小區(qū)的會(huì)館等營業(yè)場所、設(shè)施、餐廳及特約服務(wù)的經(jīng)營管理；7）負(fù)責(zé)管理中心的文件和記錄控制；8）負(fù)責(zé)有關(guān)標(biāo)識(shí)的申報(bào)及管理；9）負(fù)責(zé)采購申報(bào)及倉庫管理。10）環(huán)境組：負(fù)責(zé)管理中心范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生及綠化工作實(shí)施；負(fù)責(zé)對(duì)清潔、綠化外包方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、檢查；負(fù)責(zé)制定全年的綠化維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃；負(fù)責(zé)小區(qū)水域的水質(zhì)、凈化；負(fù)責(zé)全小區(qū)范圍的消殺工作；B、安全部：1）負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的安全、消防工作的安排、落實(shí)及本部門日常工作和人員管理；2）擬訂安全培訓(xùn)計(jì)劃并具體組織實(shí)施、考核；3）處理各種緊急事故，如火警、火災(zāi)等；4）負(fù)責(zé)車場等所轄區(qū)域的巡視、監(jiān)控等管理；5）熟悉管理中心的范圍內(nèi)消防器材安裝位置，掌握各器材的使用，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理、使用；C、工程部：1）負(fù)責(zé)管理中心公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查等工作；2）有關(guān)監(jiān)測裝置的管理和校準(zhǔn)；3）負(fù)責(zé)員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)與考核；4）負(fù)責(zé)處理各個(gè)環(huán)節(jié)中發(fā)生的工程問題及業(yè)主（客戶）裝修過程的監(jiān)理；5）所轄區(qū)域內(nèi)各個(gè)環(huán)節(jié)操作及運(yùn)行記錄應(yīng)完整，使之具有可追溯性；6）空置房屋設(shè)備設(shè)施的定期檢查。2、人員配置及職責(zé)：部門人員配置職責(zé)管理中心經(jīng)理對(duì)公司負(fù)責(zé)，全面管理物業(yè)管理中心各項(xiàng)工作；明確對(duì)下屬的工作要求，監(jiān)督各分部門工作；建立各項(xiàng)管理制度，掌握并改進(jìn)管理中心服務(wù)質(zhì)量；與政府相關(guān)部門建立良好的公共關(guān)系。管業(yè)部主管接受管理中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，全面負(fù)責(zé)管理中心各項(xiàng)業(yè)主接待溝通服務(wù)；協(xié)調(diào)下屬員工的工作內(nèi)容，監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量；負(fù)責(zé)客戶關(guān)系管理，承擔(dān)客戶專員的職責(zé)；組織處理所屬范圍內(nèi)各項(xiàng)事務(wù)。負(fù)責(zé)小區(qū)商鋪的日常管理；協(xié)調(diào)商鋪業(yè)主與小區(qū)業(yè)戶間的矛盾；負(fù)責(zé)物業(yè)管理中心其他經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展。前臺(tái)接待負(fù)責(zé)接聽熱線電話并處理相關(guān)事宜、受理和處理業(yè)戶關(guān)于服務(wù)方面的投訴；作好投訴接待的記錄、處理結(jié)果的跟蹤及業(yè)主的回訪；負(fù)責(zé)業(yè)戶家政事務(wù)服務(wù)受理；客戶助理負(fù)責(zé)小區(qū)的安全管理和監(jiān)督；負(fù)責(zé)小區(qū)的保潔管理和監(jiān)督；負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的投訴和服務(wù)需求的接待，并報(bào)告主管協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)小區(qū)的裝修管理和外來人員管理；負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的管理費(fèi)催繳。負(fù)責(zé)臨時(shí)外來車輛的管理與收費(fèi)；負(fù)責(zé)小區(qū)車位的租賃管理；核算員1、接待辦理各項(xiàng)交費(fèi)項(xiàng)目；2、登記各類交費(fèi)項(xiàng)目；3、管理IC卡交費(fèi)系統(tǒng)。庫房管理員(兼資產(chǎn)管理員)負(fù)責(zé)管理中心倉庫各類物品管理工作。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)管理。負(fù)責(zé)設(shè)備臺(tái)帳及工具管理。資料管理員（兼人事/品質(zhì)專員）1、鑒定公共契約和填寫物業(yè)管理所需各類文表；2、辦理業(yè)主入住手續(xù)；3、負(fù)責(zé)業(yè)主入住資料、業(yè)主投訴資料、房屋設(shè)備、公共設(shè)施資料，以及部門各類管理文件和資料的收集、分類、匯總、存檔、領(lǐng)用等的管理。清潔領(lǐng)班領(lǐng)取并發(fā)放各類清潔工具及用品；對(duì)保潔服務(wù)進(jìn)行管理、監(jiān)督；組織對(duì)保潔員的培訓(xùn)，保證操作人員操作技能的穩(wěn)定與提高；清潔員按照作業(yè)規(guī)程，實(shí)施指定區(qū)域的各項(xiàng)保潔工作；小區(qū)內(nèi)和主干道道路清潔工作；發(fā)現(xiàn)公共設(shè)備設(shè)施損壞，及時(shí)報(bào)修，并驗(yàn)收維修質(zhì)量；定期進(jìn)行噴灑藥水等防蟲害工作；定期進(jìn)行噴灑藥水等防蟲害工作；保持垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)工作；綠化領(lǐng)班領(lǐng)取并發(fā)放各類綠化工具及用品；對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)進(jìn)行管理、監(jiān)督；組織對(duì)綠化人員的培訓(xùn)，保證操作人員操作技能的穩(wěn)定與提高；綠化人員按照作業(yè)指導(dǎo)書內(nèi)容失施綠化養(yǎng)護(hù)工作；負(fù)責(zé)綠化垃圾的清理；工程部主管接受管理中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，全面負(fù)責(zé)設(shè)備養(yǎng)護(hù)、業(yè)戶維修等工作；按要求督導(dǎo)下屬員工，監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量；調(diào)配人員協(xié)調(diào)處理各項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)事務(wù)。運(yùn)行人員監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行、裝修管理運(yùn)行和協(xié)調(diào)處理各項(xiàng)維修、裝修疑難事件；組織實(shí)施對(duì)各類維修人員的專業(yè)技能培訓(xùn)；處理維修投訴事件；制定供水、供電、電梯、污水處理等各類設(shè)備的年度保養(yǎng)計(jì)劃，并分階段進(jìn)行實(shí)施；定期巡視各設(shè)備房，檢查各類設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取糾正措施；協(xié)調(diào)政府各相關(guān)部門關(guān)系，如勞動(dòng)局、供電局、環(huán)保局等。日常維修小區(qū)的水電維修運(yùn)行及實(shí)施狀況；調(diào)處理各項(xiàng)水電維修疑難事件；組織實(shí)施對(duì)各類水電維修人員的專業(yè)技能培訓(xùn)；接受維修主管的安排實(shí)施維修，30分鐘到達(dá)報(bào)修地點(diǎn)；按維修人員作業(yè)行為規(guī)范的操作規(guī)程進(jìn)行維修服務(wù)；維修結(jié)束后，需請(qǐng)報(bào)修人驗(yàn)收維修質(zhì)量并簽字確認(rèn)。裝修管理建立業(yè)主裝修檔案，及時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)房屋裝修的數(shù)量和分布情況；定期巡查每個(gè)裝修戶并登記巡查內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理規(guī)定的行為，堅(jiān)決制止；對(duì)裝修結(jié)束的裝修戶，進(jìn)行清場驗(yàn)收；對(duì)違章裝修情況進(jìn)行處理、上報(bào)、跟蹤。安全部主管接受管理中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，全面負(fù)責(zé)安全管理工作；按要求督導(dǎo)下屬員工，監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量；調(diào)配人員協(xié)調(diào)處理各項(xiàng)安全管理事務(wù)。對(duì)安全服務(wù)進(jìn)行管理、監(jiān)督；組織對(duì)保安人員的培訓(xùn)，保證操作人員操作技能的穩(wěn)定與提高；協(xié)調(diào)、處理安全日常事務(wù)；負(fù)責(zé)保安管理各項(xiàng)后勤事務(wù)與政府相關(guān)部門建立良好關(guān)系，如派出所等。安全領(lǐng)班定時(shí)檢查巡視各個(gè)保安崗位和小區(qū)的治安消防、外來人員、犬類狀況，實(shí)施管理手段，保障小區(qū)安全；負(fù)責(zé)小區(qū)保安勤務(wù)組織與實(shí)施；及時(shí)組織處理各類突發(fā)事件；定期組織全體保安進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)；對(duì)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)的寵物進(jìn)行登記、掛牌管理，禁止飼養(yǎng)大型犬（如狼犬、牧羊犬、草犬等）。門崗指揮交通及時(shí)引導(dǎo)車輛，保障小區(qū)出入口的通暢；對(duì)于進(jìn)出小區(qū)的陌生人員進(jìn)行盤查，防止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)；固定崗負(fù)責(zé)指定區(qū)域的安全工作；對(duì)工作范圍內(nèi)的可疑人員進(jìn)行盤查并核實(shí)其身份；負(fù)責(zé)停車場車輛的管理。形象崗展示物業(yè)安全員形象引導(dǎo)車輛行駛，保證路口交通暢通。巡視按規(guī)定路線和時(shí)間間隔進(jìn)行巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)治安隱患；對(duì)外環(huán)和小區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行盤查并核實(shí)其身份；協(xié)助裝修管理員對(duì)小區(qū)內(nèi)的裝修戶進(jìn)行管理防止違章或違規(guī)裝修；定期巡視檢查各類消防設(shè)施，保障其正常使用。監(jiān)控中心通過監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控小區(qū)安全；按操作規(guī)程和管理制度，調(diào)控機(jī)器設(shè)備；負(fù)責(zé)安全管理機(jī)動(dòng)事宜，發(fā)現(xiàn)安全問題及時(shí)報(bào)警，并組織處理；緊急事件發(fā)生后，通過對(duì)講系統(tǒng)組織調(diào)派人員。第四章項(xiàng)目收支預(yù)算和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)第一節(jié)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成測算結(jié)果如下：費(fèi)用名稱金額（元/月.平方米）金額（元/月.平方米）金額（元/月.平方米）金額（元/月.平方米）基準(zhǔn)價(jià)費(fèi)用比例房屋類型多層別墅小高層高層公寓(一)安全費(fèi)用(二)保潔費(fèi)用(三)綠化園林