陽曲縣北塔地新村（二期）營銷方案目錄一、項目區(qū)位分析二、陽曲市場分析三、本案產(chǎn)品分析五、本案營銷推廣策略四、本案定位一、項目區(qū)位分析項目位置本案

本案地處陽曲縣南側(cè)108國道l路西100米處，是連接太原和陽曲縣的紐帶，南距太原18公里，北離陽曲縣城主城區(qū)1.5公里，交通位置較為優(yōu)越。本案與目前在售項目聚豐苑處于同一區(qū)位。離陽曲縣博愛醫(yī)院直線距離200米。本項目所處區(qū)域?qū)儆陉柷h南向延伸開發(fā)區(qū)域，未來發(fā)展趨勢較好。且臨近108國道與陽曲縣未來規(guī)劃道路，交通優(yōu)勢較為明顯。項目總規(guī)劃規(guī)劃用地：22.5畝總建面：45000平米容積率：3.5物業(yè)類型:板式，13-15層，一梯四戶；地塊狀貌：地塊與北塔地新村屬于同一地塊，地塊平整開發(fā)使用率高；東向區(qū)域距離108國道較勁，項目東向緊鄰未來陽曲縣規(guī)劃道路；北塔地新村本案規(guī)劃路項目配套交通：緊鄰108國道，擁有通往太原與下屬區(qū)域的城鄉(xiāng)與縣際公交系統(tǒng)；醫(yī)療：臨近陽曲縣城1.5公里，能夠享受全部的縣級醫(yī)療服務(wù)體系，且本項目東向200米有一所醫(yī)院；教育：陽曲縣內(nèi)小學，中學教育較為完善，且距離較近，本項目內(nèi)有幼兒園；配套：原有生活配套設(shè)施及項目屬于城鄉(xiāng)集合地帶，本身生活配套較為完善；地塊區(qū)位總結(jié)：1、本項目屬于陽曲縣住宅開發(fā)出讓土地，在局部區(qū)域內(nèi)具有產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢；2、項目地塊較為平整，且有北塔地新村開發(fā)在前，已經(jīng)有一定的客群積累與項目認可度，東向區(qū)域溝谷地帶，視覺美觀性較差；3、現(xiàn)階段周邊人口較少，隨著項目開發(fā)，日常生活需求配套需要進一步完善；4、屬陽曲縣城的邊緣地帶，未來認可度較高。二、陽曲市場分析區(qū)域概況

陽曲縣屬于山西省太原市，地處忻州與晉中盆地脊梁地帶。東，西，北三面環(huán)山，南部低平。總面積2070.67平方公里，全縣總?cè)丝?4萬人左右，其中城鎮(zhèn)人口約2萬人。2010年全縣GDP產(chǎn)值達23.26億元?？偨Y(jié)：陽曲縣經(jīng)濟實力在太原區(qū)域內(nèi)較弱，購買力及其產(chǎn)值普遍較低；區(qū)域內(nèi)工農(nóng)業(yè)發(fā)展均較弱；對太原市尖草坪區(qū)與經(jīng)濟依賴性較強；發(fā)展規(guī)劃：南移：太原都市圈“一核一圈三群”中“一核”的重要組成部分，在太原大都市圈中處于核心地位也是我省城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的重中之重。東拓：太原市規(guī)劃提出“陽曲要努力打造太原北部經(jīng)濟隆起帶”“休閑宜居后花園”的要求后，陽曲縣拉大縣城框架，實現(xiàn)城區(qū)“擴容”，啟動“陽東新區(qū)”建設(shè)。南移東拓備注：根據(jù)收集的相關(guān)資料分析整理陽曲縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；太原市工業(yè)新區(qū)規(guī)劃區(qū)隸屬于陽曲縣，西起青龍北路，東至108國道復線，北起規(guī)劃五路，南至108國道復線。本項目所屬區(qū)域未來是工業(yè)發(fā)展的集聚地帶，具有良好的客群優(yōu)勢及發(fā)展前景；同時也會帶來污染，人居環(huán)境可能逐步惡化；

總結(jié)：本項目應(yīng)盡早開發(fā)入市搶占先機，避開工業(yè)區(qū)的起步規(guī)劃。項目未來本區(qū)域主要是工商業(yè)打工人群為主，中低端客群比例將迅速擴大；陽曲縣現(xiàn)有競爭項目市場分析聚豐苑龍興苑美家園德和盛嘉園康城富康家苑本案城市假日—康城項目位置:

太原市陽曲縣108國道北側(cè)占地面積:320000平方米建筑面積:218834平方米物業(yè)類型：高層、小高層、別墅容積率:0.68配套設(shè)施：康城項目公園：陽曲公園,售價：3600元/平米工期：準現(xiàn)房、現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)：大紅本，五證全說明：城市假日總建筑面積為30萬平方米，陽曲現(xiàn)售最大項目，一期已完美收官，康城正是城市假日二期升級之作?？偨ㄖ娣e11萬平方米，美家園項目地址：陽曲縣新陽廣場2號項目類型：陽曲縣舊城改造項目物業(yè)類型：商住項目，商業(yè)兩棟，住宅一棟；商業(yè)兩層，住宅17層建筑面積：21436平米售價：3480元/平米工程進度：現(xiàn)已至17層德和盛嘉園項目位置：陽曲縣新安東街建筑面積：約6萬平米物業(yè)類型：多層、高層戶型面積：109—163（一梯兩戶）售價：3700元/平米工程進度：現(xiàn)房、準現(xiàn)房龍興苑項目地址：陽曲縣城東北街（原鋼木家具廠）建筑面積：16522平米建筑性質(zhì)：住宅物業(yè)類型：地上18層、地下一層售價：約3300元/平米備注：本項目為雙龍苑住宅小區(qū)二期工程項目，一期建筑面積18000平米，二期約18000平米；聚豐苑項目地址：陽曲縣城南1.5公里處108國道路西（北塔地新村項目前）；物業(yè)性質(zhì)：新農(nóng)村建設(shè)（小產(chǎn)權(quán)）；物業(yè)類型：多層，磚混結(jié)構(gòu)；售價：2600元/平米（一期售罄）；二期預計均價2700——2800元/平米備注：聚豐苑項目與本項目具有同一區(qū)位優(yōu)勢，地理位置及市場區(qū)位相同，且在區(qū)域內(nèi)具有良好的口碑效應(yīng)；競爭市場分析

目前陽曲縣城在售樓盤較多，只有康城與德和盛嘉園處于現(xiàn)房階段，價格均較高，銷售進度較慢，聚豐苑與富康家園二手房市場較為活躍。陽曲在售樓盤項目名稱建筑類別產(chǎn)權(quán)均價戶型面積工程進度

陽曲縣在售項目以大產(chǎn)權(quán)項目居多，且大多數(shù)進入現(xiàn)房、準現(xiàn)房市場，大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)售價差額約800-1000元左右，項目以現(xiàn)代風格為主，多層市場比高層市場更加活躍；康城高層、小高層大產(chǎn)權(quán)360082-138㎡封頂?shù)潞褪⒓螆@多層、小高層大產(chǎn)權(quán)370098-163㎡封頂聚豐苑多層小產(chǎn)權(quán)2600120左右封頂美家園高層大產(chǎn)權(quán)348017層龍興苑高層大產(chǎn)權(quán)3300富康家園多層大產(chǎn)權(quán)3500（二手）90—140現(xiàn)房（二手）項目產(chǎn)品分析項目名稱主力戶型銷售率賣點客群定位

陽曲縣現(xiàn)有住宅設(shè)計三房戶型比例較大，三房客群同時也是陽曲縣主流客群，客戶傾向于選擇一次性購房到位，本項目可以適當采取差異化戰(zhàn)略?？党侨浚?0%）40%（3月）大社區(qū)，園林，入戶花園全縣中高端群德和盛嘉園三房（65%）50%地段，戶型縣城及周邊為主聚豐苑三房為主二期待售地段周邊及農(nóng)村客群美家園三房（75%）70%地段，配套縣城龍興苑三房（70%）20%地段縣城競爭產(chǎn)品分析總結(jié)：本項目可以采取差異化戰(zhàn)略，同時，陽曲市場顯示三房市場認可度遠遠高于兩房，建議本項目兩房比例為主，適當注入一定比例的三房產(chǎn)品，保證回款。市場總結(jié)1、陽曲縣房地產(chǎn)住宅市場整體較小，區(qū)域分散。除康城外普遍沒有園林優(yōu)勢。2、項目整體品質(zhì)大同小異，有發(fā)展空間；100㎡-120㎡的戶型、多層產(chǎn)品市場認可度較高；現(xiàn)階段新開產(chǎn)品均為小高層，高層，市場認可度不明確。3、區(qū)域內(nèi)以準現(xiàn)房、現(xiàn)房市場為主，期房認可度較低，準現(xiàn)房（大紅本）均價3200元左右，在付款方式上，大部分客戶傾向于按揭付款。4、陽曲縣除康城項目采用戶外沿街大型廣告牌宣傳之外，其他項目宣傳推廣僅僅借助于項目自身售樓部和項目工地，宣傳效果一般。5、區(qū)域市場處于增長中，速度較為緩慢，太原區(qū)域分流了陽曲縣大量的客群；區(qū)域客群以打工客群及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，改善性需求為輔，價格問題變成項目的關(guān)鍵性問題；三、本案產(chǎn)品分析產(chǎn)品現(xiàn)狀分析：物業(yè)類型：小高層（13—15層）主力戶型：全部為兩房，70---90平米建筑面積：約45000平米，戶數(shù)：一梯四戶，約450套；風格：現(xiàn)代風格項目體量：中等，（康城總建面11萬，德和盛總建面6萬，本項目體量在陽曲市場屬于中等規(guī)模）本項目現(xiàn)階段已經(jīng)出具效果圖與戶型圖，產(chǎn)品設(shè)計方面已經(jīng)出具基本模式，現(xiàn)有產(chǎn)品概況：本案SWOT分析距離縣城較近，可享有縣城的配套設(shè)施；臨近108國道，具有交通優(yōu)勢；大產(chǎn)權(quán)，有保證期房入市，客戶有一定抗性；如果戶型配比全部按兩室來走，戶型配比較為單一，導致客群范圍減少；縣城中心的邊緣地帶，項目西側(cè)地質(zhì)環(huán)境較差處于陽曲縣新型發(fā)展區(qū)域，有市場潛力；郊區(qū)城鎮(zhèn)化和工業(yè)區(qū)規(guī)劃的利好政策；農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化與區(qū)域工業(yè)化，有潛在購買力與需求；專業(yè)的營銷策劃公司進入，給予全方位的銷售指導。部分客戶前往太原置業(yè)，客戶分流；未來城區(qū)新項目帶來的競爭威脅；距離差距產(chǎn)生的市場認可度與抗性問題；本項目同期同地塊項目競爭；本案SWOT總結(jié)本項目在陽曲縣市場面臨的問題與困境；一、戶型問題：陽曲市場現(xiàn)有產(chǎn)品多為一梯兩戶多層住宅；主力戶型為90—120平米，兩房，三房產(chǎn)品按照比例進行設(shè)計；二、產(chǎn)品問題：未來市場前景小高層、高層普遍入市銷售，項目產(chǎn)品面臨同質(zhì)化競爭壓力；三、市場問題：本項目同一時期與同一區(qū)域入市項目整體體量較大，存在激烈的市場競爭；產(chǎn)品設(shè)置建議我司根據(jù)多年經(jīng)驗及陽曲市場現(xiàn)狀，建議：主力戶型：仍以70—90㎡的兩房為主；同時設(shè)置110—120平米的三房戶型。兩者比例為75：25，以兩房為主。本項目出于體量規(guī)?？紤]，如果全部采取差異化戰(zhàn)略（完全以兩居室戶型進入市場銷售）會有一定市場風險；房型面積客群需求兩房70-90結(jié)婚客群/三口之家自住/首置三房110-120四口之家/三代同堂首置/改善產(chǎn)品建議：問題呈現(xiàn)解決方案目的戶型產(chǎn)品適當增加一定比例三房戶型擴大客群比例，不至于客戶流失（比例小）產(chǎn)品問題增加新的時尚設(shè)計元素引入10兆以上光纖寬帶與同期入市高層小高層有差異化市場問題在項目會所設(shè)立年輕人的會所，定期進行禮儀、知識、眼界等相關(guān)培訓。高調(diào)宣傳，快速出貨迅速占領(lǐng)同質(zhì)化市場，阻截有限客群項目產(chǎn)品與市場策略邊戶弧形窗設(shè)計戶型平面建議

細部設(shè)計——弧形窗弧形窗設(shè)計使房屋外立面有流線型感覺，內(nèi)部設(shè)置顯示出跳躍與變化，彰顯個性與時尚。飄窗

飄窗設(shè)計可以使室內(nèi)空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過裝飾與擺放物品，具有很大的使用價值；戶型細部建議公共裝修建議電梯間裝修：大堂裝修：單元入戶門頭裝修：小區(qū)景觀小品

設(shè)置少量具有象征意義的石材景觀和文藝雕塑，即能夠彰顯項目品質(zhì)，又可打造品牌效應(yīng)。

園林內(nèi)部設(shè)置少量藝術(shù)小品，能夠增加項目的生活氣息，同時還能提高項目的市場認可度和項目形象。小區(qū)景觀小品小區(qū)智能化建議居住區(qū)智能化系統(tǒng)由安全防范系統(tǒng)、信息通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理與監(jiān)控系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)等部分組成可滿足安全性、舒適的生活環(huán)境,快捷的信息通信、完善的物業(yè)管理等的需求道路鋪設(shè)豐富蜿蜒小區(qū)智能化建議

智能門禁可視對講系統(tǒng)；24小時安保服務(wù)，日常水、電、暖，衛(wèi)生、綠化全方位物業(yè)維護。確保業(yè)主生活放心、舒心、稱心；打造陽曲縣第一標桿項目。四、本案定位

經(jīng)過對周邊競爭項目的調(diào)研，以及對陽曲市場近年來的發(fā)展態(tài)勢的了解，再加上我們對本案地塊的細致研判，我們上面提出了關(guān)于本案的相關(guān)產(chǎn)品的建議，通過這些建議我們將本案不僅從產(chǎn)品性質(zhì)上與周邊競爭樓盤區(qū)分開來，這讓讓我們的項目采用多種模式營銷，拓寬我們項目的營銷思路，達到既能夠完成利潤的賺取，還能贏得廣大消費者的認同，為我們公司的后續(xù)開發(fā)鋪平道路。市場需求分析（1）二人世界——結(jié)婚居住需求（2）三口之家——首次置業(yè)，日常生活居住需求兩房，空間有限，三口之家屬于適用型客群；使用率較高；兩房能滿足首置型需求，能滿足客群短期性需求；客群描述客群分類——主力客群（1）縣城中小學教師；（2）政府公務(wù)員、事業(yè)單位職員；（3）個體私營業(yè)主，投資客群；客群分類——次主力客群（1）周邊服務(wù)業(yè)打工客群；（2）周邊工礦業(yè)年輕客群；（3）適齡結(jié)婚客群；

陽曲縣房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計在近年來已經(jīng)有了一定的發(fā)展，例如；富康家園的落地窗設(shè)計，康城的入戶花園設(shè)計，聚豐苑的屋頂露臺設(shè)計，眾多項目在產(chǎn)品質(zhì)量、價格及附加值等方面均有所突破。本項目要在未來市場競爭中取得良好的業(yè)績，必須在產(chǎn)品設(shè)計方面滿足目標客群的需求，且有市場前瞻性：客群需求分析目標客群需求：第一，客群年輕化，對產(chǎn)品戶型要求較高，格局方面追求最大程度適用性與現(xiàn)代型；第二，目標客群對飄窗、落地窗等建筑時尚元素的追求較為明顯；第三，項目消費者屬于首置人口，未來可能轉(zhuǎn)化為二次置業(yè)需求客群。對產(chǎn)品的增值保值有需求；第四，年輕購房群體，注重網(wǎng)絡(luò)信息；客群定位本項目目標客群定位

剛需性首置型年輕客群本案形象定位

選擇房子是關(guān)鍵，其實更是對一種生活方式的選擇。本案不僅僅只是一個提供住所的小區(qū)，更是契合了購房者對居住的物質(zhì)和精神需求。更重要的是為陽曲的青年一代提供具有人文氛圍的精神家園，它吸引的是各行業(yè)年輕人中的翹楚，他們互相成為對方的榜樣，在共同的精神領(lǐng)域，尋找共同的期待。正因為此我們才能凝聚了這樣的一群年輕人，使得本案成為區(qū)域內(nèi)最具活力的榜樣社區(qū)。本案形象定位很多年輕人經(jīng)過努力奮斗，在事業(yè)上已經(jīng)小有成就，隨著事業(yè)的發(fā)展，社交圈子逐漸變廣，他們渴望擁有一個屬于自己的獨立空間，再也不用受父母的束縛，自由地享受完全屬于自己的生活。他們可以按照自己的個性喜好來裝修房子，隨意選擇現(xiàn)代、后現(xiàn)代的裝修風格而不用遷就父母；他們可以把東西隨處亂扔，而不必忍受誰誰誰的絮絮叨叨。在這個空間里，他們可以做自己喜歡做的事情，開Party、聽音樂、看影碟……甚至只是美美地睡上一覺，亦安靜不受打擾，享受完完全全的獨立。本案形象定位：陽曲核心首席時尚青年社區(qū)五、營銷推廣策略價格建議

本項目地處縣城南側(cè)區(qū)域，屬于開發(fā)區(qū)域，市場認可度較高。與縣城諸多競爭項目比較，區(qū)域位置仍存在劣勢，因此，在預期競爭市場中，價格成為項目能否成交的關(guān)鍵因素。面對陽曲市場現(xiàn)階段的激烈競爭，建議本案前期以低價策略引爆市場，待客戶認可后,低開高走。根據(jù)市場做適當調(diào)整。所以本案前期價格以微利原則為主，迅速積累人氣、炒熱區(qū)域、引爆市場，最終促成銷售，同時為項目后期奠定客戶基礎(chǔ)。綜上分析，建議項目入市期均價約為2900-3000元/平方米，以1.2萬平米為節(jié)點進行價格調(diào)整：0-1.2萬平米3000元/平米均價1.2-2.4萬平米3200元/平米均價2.4-3.6萬平米3500元/平米均價3.6-4.5萬平米3800元/平米均價基本目標項目背景1、開盤初期，通過高調(diào)開盤與前期鋪墊，一次性實現(xiàn)1/5銷售量；2、開盤6個月內(nèi)實現(xiàn)40%銷售額；從蓄客到清盤限制15個月內(nèi)；

本項目同期入市項目較多，除縣城項目外，還有本項目相鄰的多層與小高層項目參與直接競爭，市場競爭非常激烈，早期快速出貨成為項目成敗的關(guān)鍵；銷售目標

問題1：如何在同期的大量競爭項目中脫穎而出，快速銷售？

問題2：如何在同區(qū)域大量的項目中成為熱銷樓盤？關(guān)鍵問題的思考

問題３：本項目4萬平米的中等體量，如何保持持銷階段的長盛不衰？營銷策略與執(zhí)行產(chǎn)品設(shè)計與主力型目標客群定位與同區(qū)域項目尋求差異，并成為助推賣點，避免“撞車”；

解決思路1：全方位營銷，高調(diào)位推廣，突出主賣點，在同期市場享有一定的知名度，達到信息直接傳播與認知；

解決思路2：后期持續(xù)性活動推廣與不斷的新老客戶挖掘模式，促使項目能夠保持熱銷；

解決思路3：營銷策略與執(zhí)行關(guān)鍵問題的解決思路營銷推廣綱要推廣宣傳：銷售策略：蓄客期：高調(diào)宣傳，迅速擴大項目的知名度；持銷期：營銷活動為主，“老帶新”挖掘新客戶；強銷期：媒體營銷與事件營銷結(jié)合；價格策略：低位入市，長期持平，后期增值；推盤策略：一次性開盤，多批次銷售，持續(xù)旺銷；銷售模式：團購散戶并行，散戶坐銷，團購行銷；推廣市場分析現(xiàn)有推廣模式1、康城模式：城市假日2康城選用甲乙丙丁做全案廣告策劃推廣；結(jié)合項目體量現(xiàn)階段最大，因此以戶外廣告為主要宣傳模式，重在樹立陽曲縣房地產(chǎn)“大哥”形象；現(xiàn)階段已經(jīng)占據(jù)了陽曲縣沿108國道區(qū)域幾乎所有的戶外廣告位；優(yōu)勢：樹立形象與品牌，易于實現(xiàn)高價位，可以延續(xù)多期開發(fā)；劣勢：甲乙丙丁以單純媒體推廣為主，營銷面較窄，深度感不足；2、德和盛模式：以德和盛為代表性的聚豐苑、美佳園、龍興苑等，由于項目較小，且未有長期發(fā)展開發(fā)的戰(zhàn)略構(gòu)思，因此，延續(xù)一貫的以售樓部、條幅、輔以一定數(shù)量的單頁短信為主要宣傳模式；優(yōu)勢：營銷成本低，難以實現(xiàn)高價位，快速戰(zhàn)略明顯；劣勢：客群熟知范圍有限，難以實現(xiàn)較高價位，適合小體量一次性開發(fā)；本項目推廣模式定位：項目自身條件1、期房入市；——樹立項目形象與客群認可（信任）度；——宣傳，售樓部2、區(qū)位劣勢；——強化產(chǎn)品優(yōu)勢性彌補（掩蓋）劣勢；——沙盤、物料3、競爭激烈；——在眾多樓盤中需要獨特性且脫穎而出；——多樣化推廣4、體量中等；——市場熱度需要具有持續(xù)性，延續(xù)市場口碑；——長期戰(zhàn)略總結(jié)：本項目推廣要在康城模式基礎(chǔ)上有突破，需要增加活動推廣與各種軟性推廣模式，一次性引爆市場，快速出貨；宣傳推廣模式包裝推廣：售樓部，工地圍欄迅速引爆；消除期房認知隱患；媒體推廣：電視飛播，單頁，戶外，短信；活動推廣：贈送小禮品，地方文化活動推廣；戶外樹形象，單頁、短信定點營銷；加強人際二次傳播，提高項目口碑；提高客戶認可度；項目推廣展示本案主要推廣客群集中在縣城及周邊區(qū)域,項目售樓部設(shè)置位于108國道西向50米左右，未能臨近大街，缺少形象展示功能；

項目臨近108國道，且國道交通線客流、人流量較多，因此建議在項目就近108國道沿線設(shè)置戶外廣告位與路標導視牌；紅色區(qū)域代表可供選擇路標導視牌區(qū)域；售樓部廣告位及路標售樓部期房入市，售樓部必須體現(xiàn)項目的真實性與可靠性；沙盤模式務(wù)必體現(xiàn)本項目所有的社區(qū)景觀及規(guī)?；瘍?yōu)勢；

陽曲縣現(xiàn)有項目除康城有網(wǎng)絡(luò)推廣模式外，其余項目均無，本項目年輕客群作為主力客群，網(wǎng)絡(luò)推廣必不可少；網(wǎng)絡(luò)推廣能夠一次性發(fā)布詳盡項目信息，同時突破地域時間限制，達到信息量最大化；網(wǎng)絡(luò)推廣媒體推廣戶外攔截?道旗?戶外廣告牌戶外廣告，道旗示意媒體推廣項目樓書內(nèi)容：項目賣點、項目動態(tài)、人文生活方式、業(yè)主生活信息、形式：作為禮品免費分發(fā)，放置于售樓中心，派送給業(yè)主等。海報、單頁、短信內(nèi)容：1、項目賣點2、項目動態(tài)3、開發(fā)商宣傳4、活動信息單頁，樓書示意周末或者節(jié)假日，在售樓中心或陽組織客戶答謝，同時運用“老帶新”等活動或者贈送禮品活動進行二次傳播。節(jié)日、開盤冷餐會時尚派對針對本項目主力客群及其項目定位為新婚客群，與相關(guān)單位聯(lián)合組織婚戀交友時尚派對，擴大與鎖定項目的目標客群；裝修講座

組織一系列房地產(chǎn)相關(guān)的裝修講座與裝飾家居與生活小知識能夠進一步摸清與鎖定購房客群，同時推出項目賣點，挖掘其他項目的客源；兒童書畫活動

采取冠名或者贊助方式，主要吸引本項目三口之家客群，同時擴大項目的社會知名度與影響力，樹立良好的社會口碑與形象；銷售市場分析1、市場競爭激烈，準現(xiàn)房為主；小高層認可度低；2、與聚豐苑及臨近項目存在直接性競爭；3、客群分散，項目體量中等偏高；期房入市，低價位策略；突出產(chǎn)品優(yōu)勢，目標客群精準把握；規(guī)?；茝V，定位精準營銷；銷售策略

高調(diào)宣傳，低價入市；口碑優(yōu)先；快速消化；賣點分析一、時尚元素，準入價格；

———市場基準價位入市，銷售主推優(yōu)質(zhì)戶型；二、地段優(yōu)勢，區(qū)域潛力；

———強化區(qū)域未來規(guī)劃，凸顯地段優(yōu)勢；三、新式設(shè)計，優(yōu)勢戶型；

———飄窗、精裝大堂，優(yōu)勢戶型及其設(shè)計理念；四、多樣配套，人居物業(yè)；

———幼兒園、會所，物業(yè)服務(wù)環(huán)境；產(chǎn)品價值點分析項目名稱產(chǎn)品賣點售價本項目價值點項目賣點性價比康城園林，入戶花園，全通透戶型3600飄窗，落地窗，戶型設(shè)計持平德和盛嘉園地段、配套，全通透戶型3700預期市場發(fā)展持平美家園地段，3480物業(yè)，售價，規(guī)?；啐埮d苑地段3300物業(yè)、售價，規(guī)?；呔圬S苑地段、全通透2600規(guī)模、社區(qū)、物業(yè)高13年9月

強銷期準備亮相認籌（3個月）開盤強銷（3個月）持銷期4月15日6月1日11月30日人員道具資料動工排號宣傳團購開盤活動、小禮品跟進·主題活動·促銷活動團購、持續(xù)挖掘潛在客戶快速消化挖掘、積累客戶9月1日·清盤

形象導入期

蓄客期尾盤

13年6月銷售周期預估銷售——銷售周期節(jié)點階段劃分形象導入期

2012.4.15-2012.05.31概念出街、品牌鋪墊;蓄客期2012.06.1-2012.08.31形象建立、聲名遠播;開盤強銷期

2012.09.1-2012.11.30開盤旺銷、美譽積淀;持銷期

2012.12.02-2013.5.30口碑持續(xù)，持續(xù)旺銷；尾盤期2012.13.6-2013.09尾盤銷售、重點出擊。

營銷階段策略形象導入期（2012.4.15-2012.05.31）目標人群：大眾化客群認知，潛在目標客戶群鎖定。預期目標：一次性引起市場關(guān)注推廣主題：陽曲核心首席青年社區(qū)銷售形式：本階段主要為積聚購買動能，而不開展認購登記。媒介配合：戶外、電視廣告表達：進行客群阻隔，達到“未見其盤，先聞其名”的效果；推廣目的：引起目標客群關(guān)注，引發(fā)客群的廣泛期待和關(guān)注；蓄客期（2012.06.1-2012.08.31）目標人群：主力目標消費群為主；預期目標：客戶認可，對項目問題進行預測；推廣主題：精彩生活，尚品住宅推廣思路：發(fā)布形象廣告