1淺談房地產(chǎn)行業(yè)的政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié) 2一、前言 3二、我國現(xiàn)階段房產(chǎn)市場分析 3(一)我國現(xiàn)階段房產(chǎn)市場現(xiàn)狀 31.限購令出臺后效果立竿見影 2.保障性住房惠民生 43.提存貸利率穩(wěn)房價 4 4(二)國家采取的干預(yù)措施 5 2.利用信貸手段調(diào)控房地產(chǎn)市場 三、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場存在的問題 6(一)住房保障不完善，重點不夠突出 6(二)政府宏觀調(diào)控的手段仍過于單一 6(三)無法協(xié)調(diào)各方的利益，效力打折 7(四)地方政府宏觀調(diào)控的積極性不大 7(五)強調(diào)自有住房市場存在結(jié)構(gòu)性矛盾 7四、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)控對策 8 81.加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作 83.有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā) 84.合理引導(dǎo)住房主體需求 8 9 2.正確掌握房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段 93.針對不同的區(qū)域?qū)嵭胁顒e化調(diào)控政策 92 9 伴隨著中國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民生活水平日益提高，中國房地產(chǎn)市場得到了很大發(fā)展并取得很大成績。宏觀調(diào)控在中國房地產(chǎn)市場中頗具特色，但政府宏觀調(diào)控本身就是把“雙刃劍”。房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對于中國房價具有整體性影響和引導(dǎo)作用。本文從我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況、宏觀調(diào)控狀況、理論研究狀況入手，了解房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控已經(jīng)成為經(jīng)濟整體工作的重中之重，指出目前我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控存在的一些問題并給予相關(guān)合理化的政策建議。并把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策概括為土地、金融和稅收三項政策，對我國近幾年房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策及這些政策所取得的效果進行分析。力求正確認識并處理好市場和政府之間的關(guān)系，并去進一步強化和改善政府對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控有著現(xiàn)實的意義，從而能更好地推動中國房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場調(diào)節(jié)；政府干預(yù)3當前中國房地產(chǎn)市場過熱，主要體現(xiàn)在價格不合理不斷攀升、投資規(guī)模過大、房地產(chǎn)投資性和投機性需求不斷增加。它不僅危及房地產(chǎn)金融安全，而且還深刻地影響到大多數(shù)人的生活和國家經(jīng)濟健康發(fā)展。房地產(chǎn)本身特性和房地產(chǎn)業(yè)目前經(jīng)營狀況都期望我國政府能夠?qū)Υ藢嵤┯行ПO(jiān)管。最近幾年，我國政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但是這房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)失衡。在此情況下，本文理清我國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，國家對于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策及成效，并對宏觀調(diào)控政策作用機理和調(diào)控效果理想與否進行分析，深入發(fā)掘各類問題的成因，為改善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控與常規(guī)建設(shè)給出自己合理的建議，勢必有現(xiàn)實意義。繼而還將為中國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，為中國國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康地發(fā)展以及為中國全面建成小康社會，加速推進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)進十五篇”中明確指出要打擊樓市投機投資行為，提高二套房首付貸款利率，外地人買房必須提供5年納稅證明或者社保證明。全國最嚴厲樓市限購令出臺。2019年份北京市新建住宅價格環(huán)比上漲為零，這是北京市新建住宅價格連續(xù)四個月停止上漲，而北京市二手住宅價格在9月環(huán)比下跌0.4%。由此可見，北京高房價勢頭得到了初步抑制。限購令發(fā)布之后，樓市網(wǎng)簽宗數(shù)及面積跌幅超過三成，新建商品住宅銷售面積已連續(xù)三個月出現(xiàn)明顯下滑，跌到了今年的“底部”。1-10月，全市商品房銷售面積486.84萬平方米，同比增長10.3%,較1-9月、1-8月和1-7月分別回落2.5、10.1和12.2個百分點。42.保障性住房惠民生改善城市低收入居民生活狀況是一個主要民生問題，因此加快保障性安居工程建設(shè)對于改善民生和社會和諧穩(wěn)定有著十分重要的作用?！笆濉逼陂g，我們將“健全適合我國國情的住房制度與政策體系、加強保障房建設(shè)、加快棚戶區(qū)改造、發(fā)展公共租賃住房、增加低收入居民住房供給，才能從源頭上解決我國保障房供給不足問題。”“加快保障房建設(shè)有利于城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的增加和經(jīng)濟的增長具有積極的推動作用?！碑斍拔覈鞘斜Ｕ戏康念愋陀辛畠r住房，經(jīng)濟適用房、公租房、限價住房、城市房、煤礦房、林區(qū)房、復(fù)墾區(qū)房和危房改造房，保障性住房在城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)中的比重逐年增加3.提存貸利率穩(wěn)房價上調(diào)貸款基準利率，有助于穩(wěn)定住房價格和從根源上維護購房者利益；有助于遏制過度投資和推動經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變。央行升息主要是為了遏制通脹，但是中國房地產(chǎn)市場受到多重調(diào)控政策的共同影響，升息對于房地產(chǎn)也不可避免地造成一定的沖擊。加息既彰顯中央對房價進一步抑制的決心，又有利于改變房價調(diào)整的預(yù)期。最為直接的影響就是新增交易量明顯減少。減低資產(chǎn)流動性遏制價格上漲預(yù)計房產(chǎn)價值全年將微升或平4.征房產(chǎn)稅遏制高房價房產(chǎn)稅給地方融資提供資金來源的同時，也對穩(wěn)定房價，減少資源浪費與環(huán)境污染起到重要的作用。房產(chǎn)稅在抑制高房價方面發(fā)揮了一些間接的效果與影響。首先，調(diào)整房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)遏制高端消費房產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)的控制主要體現(xiàn)在需求上，有利于引導(dǎo)消費者理性消費住房，引導(dǎo)市場加大本戶型住房的供給力度，達到土地集約利用的目的，一定程度上減緩地價上漲給房價帶來的動力。房產(chǎn)稅的征收在客觀上發(fā)揮激活租房市場、擴大供給、減輕房租、房價上升壓力等作用。房產(chǎn)稅的征收也能一定程度遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域投機，從而減少炒房收益，減少住房價格過快增長的概率，有利于房地產(chǎn)市場長遠健康地發(fā)展。從遏制高端消費角度來說，降低其高端住房需求又會改變房地產(chǎn)市場消費建設(shè)結(jié)構(gòu)。其次，減輕土地財政需求和降低土地供應(yīng)價格。土地價格下調(diào)，目前房地產(chǎn)市場供小于求這一基本情況將在一定程度上發(fā)生變化，市場價格趨勢也將出現(xiàn)較大幅度好轉(zhuǎn)。征收房產(chǎn)稅雖難以對市場供求基本面產(chǎn)生顯著影響，也不具有直接抑制房價過快增長的5效果，但是從長遠看房產(chǎn)稅的征收能夠緩解地方政府土地財政需求進而增加土地供應(yīng)量和降低土地供應(yīng)價格。(二)國家采取的干預(yù)措施1.地稅體制改革的深入貫徹與執(zhí)行在當前我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的情況下，政府頒布的房地產(chǎn)稅制改革實現(xiàn)稅制統(tǒng)一標準，較好地解決房地產(chǎn)稅征收不一致的難題。另外，稅制應(yīng)該有穩(wěn)定性而不應(yīng)該被任意改變，稅的權(quán)威是確保稅穩(wěn)定性的先決條件，而稅的穩(wěn)定性則是保持稅權(quán)威的保證。2.利用信貸手段調(diào)控房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場的發(fā)展有兩個重要因素：土地和資金。資本與房地產(chǎn)市場直接相關(guān)，國家可以通過金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。政府已采取調(diào)整存款準備金率、調(diào)整貸款利率等措施，對房地產(chǎn)市場投放資金量及結(jié)構(gòu)進行有效調(diào)節(jié)。國家一般將信貸手段列為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要政要手段，在宏觀調(diào)控政策下，信貸手段是經(jīng)濟手段中至關(guān)重要的組成部分。一是要控制投放房地產(chǎn)市場的資金量和規(guī)模。房地產(chǎn)行情收緊或誘發(fā)泡沫，均和信貸資金調(diào)控息息相關(guān)。當前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些泡沫，在這一關(guān)鍵的發(fā)展時期，國家對于信貸的調(diào)控顯得格外重要。房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間信貸資金要保持合理比例。其次，調(diào)整貸款期限及利率。由于利率作為資金借貸過程中最重要的費用，還將極大地影響到市場中各方主體未來的利益。所以，當調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別是供大于求時，有關(guān)部門可采取上調(diào)開發(fā)商貸款利率和下調(diào)消費者購房利率等措施，有利于達到宏觀調(diào)整的目的。比如首套房貸利率可打九折，二套房貸則適當調(diào)高，三套房貸則不審批等等，都能起到很好的調(diào)控作用。最后是建立健全房地產(chǎn)金融市場，持續(xù)改善房地產(chǎn)金融服務(wù)水平，借助資本市場作用避免或減輕房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中所存在的種種存現(xiàn)問題，并且積極開展政策性住房金融業(yè)務(wù)促動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提高人們生活質(zhì)量。6當前，中國住房保障制度建設(shè)已初露端倪，但是相對于住房市場進程而言，住房保障體系中不盡完善的保障重點并沒有凸顯出來，這就造成了國家對于住房需求調(diào)控成效較差。具體包括：一是住房保障體系不夠完善，未能充分覆蓋不同收入群體。盡管目前中國的住房保障制度普遍規(guī)定了優(yōu)質(zhì)商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房以及廉租房等住房的供應(yīng)與適用人群，但是仍然有為數(shù)不少的中低收入家庭買不到普通商品房，又享受不上經(jīng)濟適用房，一些低收入人群買不起或租不到經(jīng)濟適用房，卻又享受著廉租房帶來的所謂“夾心層”問題。另外，大批農(nóng)民工已成為城市居民及城市弱勢群體中的主要部分，其生活狀況惡劣，政府在政策制定過程中還缺乏強有力的扶持力度。二是住房保障制度建設(shè)顯著落后于住房市場的發(fā)展。相對于住房市場化進程而言，中國住房保障制度建設(shè)較為落后。具體表現(xiàn)為：第一，住房保障制度的執(zhí)行力度不夠。當前多數(shù)城市管理機構(gòu)不清、經(jīng)費來源不明、配套政策不健全、制度化不足。第二，經(jīng)濟適用房制度還需要進一步完善。目前，廉租房制度建設(shè)進展較慢。當前我國還有一些城市還沒有建立廉租房，在相當程度上存在著廉租房建設(shè)步伐較慢、整體覆蓋面非常狹窄等問題。當前中國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控手段較為單一，突出的表現(xiàn)是行政手段使用偏多而經(jīng)濟、法律手段使用偏少?？v觀這幾年頒布的房地產(chǎn)政策，我們就能發(fā)現(xiàn)政府企圖利用行政權(quán)威和部門通知對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。但因房地產(chǎn)市場存在地域性和差別性等特征，單純依賴傳統(tǒng)多家機構(gòu)發(fā)文對房地產(chǎn)進行調(diào)節(jié)的方式常常存在逆向調(diào)節(jié)，也就是調(diào)節(jié)目標與舉措相悖。與此同時，在調(diào)控方式、調(diào)控手段使用等方面，政府針對不同人群“一刀切”式做法比較嚴重。例如央行為打擊投機性需求接連數(shù)次上調(diào)住房貸款利率。這一無差別加息政策雖然加大了投機炒房的資金成本，但也加重初次購房或者自住購房者負擔，從而影響宏觀調(diào)控效果。7在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進程中，若干利益集團之間的互動大大降低了調(diào)控效果，具體表現(xiàn)為中央政府、地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商之間的三方利益互動。作為中央政府制定宏觀調(diào)控政策一般以全局性、綜合性角度來考慮整體利益；而且無論是地方政府還是房地產(chǎn)開發(fā)商，在實施過程中通常都會考慮到他們各自局部利益。恰恰是這種整體利益和局部利益之間的差異限制房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施的成效，使宏觀調(diào)控相當大的程度流于一直以來，受我國特殊國情、地方政府官員政績考核、地方經(jīng)濟發(fā)展固有模式等因素制約，地方政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的熱情并不高，甚至在一些地方產(chǎn)生抵觸情緒。特點。所擬定的計劃通常不適用于該區(qū)域的開發(fā)，從而產(chǎn)生負面影響。同時由于中央政府的計劃，又減少并影響地方政府的積極性與主動性。與此同時，受現(xiàn)行地方政府績效考核體系限制，地方官員政績考核標準過于偏重GDP、城市化率等經(jīng)濟指標，而且忽略中低收入居民的居住情況和其他民生指標，地方政府強烈依賴土地收入，從而造成地方當前中國多數(shù)地區(qū)總體住房自有率較高，超出其應(yīng)達到的經(jīng)濟發(fā)展水平與階段。尤其是因為中國居民的收入存在著巨大的貧富差距，高收入者擁有第二和第三套房，中低入人群和大家庭商品房所占比例過大，中低收入人群的中小型普通住房嚴重短缺，市場結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯。住房消費本應(yīng)該服從梯度變化規(guī)律，但這一規(guī)律在我國正面臨著嚴峻種過度消費、過度消費造成需求通脹、激發(fā)房價上升、加大金融風險等問題，也加大了8居民經(jīng)濟壓力”。1.加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作建立科學(xué)高效的房價監(jiān)測預(yù)警體系，強化房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，推動房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)良性發(fā)展。對土地出讓價格、新建商品房和存量房交易價格進行重點監(jiān)控；目前尤其應(yīng)注意強化住宅類商品房價格監(jiān)控。強化房價季度和年分析預(yù)測，對出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資，新建商品房的動工，竣工和銷售面積等進行了評估。分析時涉及空置房屋面積及空置率、平均市場價格、變動情況及成因等。當檢測到價格的不正常波動時，應(yīng)及時給出預(yù)警建議。2.加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作構(gòu)建房地產(chǎn)項目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，對項目進度進行反饋，從而及時發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)解決。保障房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)前提下，按政府土地供應(yīng)年度計劃運作房地產(chǎn)開發(fā)項目，嚴把房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)用地、立項、策劃、施工、銷售等程序。房把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān)，嚴把房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)資質(zhì)關(guān)，依法打擊抽逃注冊資本金和項目資本金、無證或者超領(lǐng)域從事房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營等違法行為。3.有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與城市建設(shè)總體規(guī)劃開發(fā)房地產(chǎn)，依托軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，留出合適的發(fā)展空間并通過城市規(guī)劃達到扶持房地產(chǎn)開發(fā)和激勵經(jīng)濟發(fā)展的良好作用。要強化對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，通過公開房地產(chǎn)市場信息、培育、發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作用等方式，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)認清市場形勢，并依據(jù)市場形勢合理編制發(fā)展規(guī)劃。4.合理引導(dǎo)住房主體需求中低收入職工、新城鎮(zhèn)職工、城市化推進人群，進城務(wù)工農(nóng)民工、城鎮(zhèn)困難家庭等構(gòu)成社會住房主體需求。為了滿足這一部分需要，今年市政府在加強廉租房建設(shè)的同時，9重點發(fā)展配套商品房、中低價商品房這兩種住房類型。我區(qū)應(yīng)抓住這一機遇，在商品房開發(fā)上積極引導(dǎo)普通住宅開發(fā)，加大住房供應(yīng)、改善住房功能、改善生活質(zhì)量。同時根房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者間信息不對稱嚴重，從而影響房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果。這需要政府進一步健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)、構(gòu)建透明房地產(chǎn)市場。一方面要盡平合理的房地產(chǎn)交易體系，建立并完善房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)測體系，房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系以及信息披露體系，盡可能向社會提供完整信息，盡最大可能創(chuàng)造競爭激烈的市場；另一方面也要強化執(zhí)法力度，使開發(fā)商主導(dǎo)下的交易行為能夠真正合法化、公開化和透明政府應(yīng)針對房地產(chǎn)在各個時期的發(fā)展特點和產(chǎn)生的問題采取相應(yīng)調(diào)控手段。目前，在我國房地產(chǎn)市場日益完善與發(fā)展的情況下，我國政府應(yīng)改變以往主要依靠行政手段進房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應(yīng)因地制宜，切忌“一刀切”。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的制定中，既需要從房地產(chǎn)行業(yè)出發(fā)，對房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平加以分析與把握，又需要從空間角度加以透視，本文分析房地產(chǎn)業(yè)在不同地區(qū)的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)業(yè)在空間上存在一是降低中央政府對經(jīng)濟發(fā)展計劃的集權(quán)程度。中央政府決策時應(yīng)盡可能避免對全國經(jīng)濟增長點進行謀劃，并鼓勵各地根據(jù)各自特點編制可行的區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)計劃，以找到適合自己的經(jīng)濟增長點。另外還需要推動社會的和諧發(fā)展二是健全地方政府績效評價體系。一方面對地方官員政績考核標準進行改革，在考核標準中減弱GDP、城市化率等經(jīng)濟指標，提高低收入居民居住和其他居住指標，使部分區(qū)域出現(xiàn)零增長乃至負增長；另一方面對稅收制度進行改革與完善，以達到地方政府事權(quán)與財權(quán)對稱；與此同時，土地收入制度也進行改革，適時將地方政府的土地出讓金收入收歸中央政府，減少地方政府對土地收入的依賴，監(jiān)督和控制地方政府為經(jīng)濟增長我國房地產(chǎn)市場上存在著許多投資者非理性現(xiàn)象，這種非理性現(xiàn)象也成為造成房地產(chǎn)市場定價起伏的主要原因。為此，政府要在政策與輿論上加強指導(dǎo)，引導(dǎo)消費者改變一套僅購買新居的消費觀念，并依據(jù)消費能力提倡形成科學(xué)的“租購結(jié)合”消費方式，對普通居民多元化消費心態(tài)進行理性引導(dǎo)。與此同時，政府還須積極發(fā)展多層次的住房市場。我國住房消費群體隨居民收入水平不斷擴大與分化而呈多元化發(fā)展趨勢。政府應(yīng)在此基礎(chǔ)上根據(jù)民居收入層次，設(shè)計