城鄉(xiāng)規(guī)劃原理第17章演講人：日期:目錄02主要更新模式01基本概念與背景03關(guān)鍵技術(shù)方法04實(shí)施管理機(jī)制05典型實(shí)踐案例06發(fā)展趨勢(shì)與挑戰(zhàn)01基本概念與背景Chapter城市更新的定義綜合性改造過(guò)程城市更新是指通過(guò)物質(zhì)環(huán)境改善、功能結(jié)構(gòu)調(diào)整、歷史文化保護(hù)等手段，對(duì)城市建成區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)性改造與提升，涵蓋建筑修復(fù)、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等多維度內(nèi)容。動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制強(qiáng)調(diào)在保護(hù)與發(fā)展的矛盾中尋求平衡，既要解決老舊城區(qū)功能衰退問(wèn)題，又要維護(hù)社會(huì)公平和生態(tài)可持續(xù)性，避免大拆大建式開(kāi)發(fā)。政策與市場(chǎng)協(xié)同通常由政府主導(dǎo)規(guī)劃框架，引入市場(chǎng)主體參與實(shí)施，結(jié)合公眾意見(jiàn)形成多方協(xié)作的更新模式，如“微改造”“有機(jī)更新”等策略。產(chǎn)生的背景與動(dòng)因城市發(fā)展轉(zhuǎn)型需求隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化，老舊城區(qū)面臨基礎(chǔ)設(shè)施老化、產(chǎn)業(yè)空心化等問(wèn)題，亟需通過(guò)更新激活空間價(jià)值。全球化與競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)動(dòng)城市為提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，需通過(guò)更新重塑形象，如倫敦金絲雀碼頭、上海外灘等案例均通過(guò)更新實(shí)現(xiàn)功能升級(jí)與品牌塑造。經(jīng)濟(jì)與社會(huì)壓力土地資源緊缺與房?jī)r(jià)高漲倒逼集約化利用，同時(shí)居民對(duì)宜居環(huán)境的需求提升，推動(dòng)更新成為緩解社會(huì)矛盾的重要途徑。保護(hù)歷史街區(qū)與建筑遺產(chǎn)，如北京胡同改造中保留傳統(tǒng)風(fēng)貌的同時(shí)植入現(xiàn)代業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)文化傳承與商業(yè)價(jià)值的統(tǒng)一。延續(xù)文化脈絡(luò)關(guān)注弱勢(shì)群體權(quán)益，通過(guò)配建保障性住房、完善公共服務(wù)設(shè)施（如社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老中心）減少更新過(guò)程中的社會(huì)排斥現(xiàn)象。促進(jìn)社會(huì)公平01020304通過(guò)功能混合與土地再開(kāi)發(fā)，提高土地利用效率，例如將工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)園區(qū)或商住綜合體，釋放經(jīng)濟(jì)活力。提升空間效能推廣綠色建筑技術(shù)、海綿城市設(shè)計(jì)等生態(tài)手段，降低更新項(xiàng)目的碳排放，如深圳大沖村改造中采用的雨水回收系統(tǒng)。響應(yīng)低碳發(fā)展核心目標(biāo)與意義02主要更新模式Chapter重建型更新對(duì)原有建筑結(jié)構(gòu)老化、功能?chē)?yán)重滯后的區(qū)域?qū)嵤┱w拆除，重新規(guī)劃建設(shè)符合現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的住宅、商業(yè)及公共設(shè)施，提升土地利用效率與空間品質(zhì)。全面拆除與新建通過(guò)提高容積率和建筑密度，在有限土地資源上實(shí)現(xiàn)更高容量的開(kāi)發(fā)，配套完善交通、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施，滿(mǎn)足人口增長(zhǎng)與城市發(fā)展需求。高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)打破單一功能分區(qū)限制，融合居住、辦公、商業(yè)等功能，打造24小時(shí)活力的綜合社區(qū)，減少通勤壓力并促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)循環(huán)。功能復(fù)合化建筑外立面改造修補(bǔ)破損道路、更新地下管網(wǎng)、增設(shè)無(wú)障礙設(shè)施等，系統(tǒng)性解決老舊區(qū)域排水不暢、交通擁堵等問(wèn)題，提高居民生活便利性。基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化環(huán)境微更新通過(guò)增加口袋公園、街頭綠地、藝術(shù)裝置等小微空間改造，激活消極角落，增強(qiáng)社區(qū)歸屬感與公共空間使用率。對(duì)結(jié)構(gòu)安全但外觀陳舊的建筑進(jìn)行立面翻新、色彩調(diào)整及材質(zhì)升級(jí)，結(jié)合地域文化特色提升視覺(jué)協(xié)調(diào)性，改善城市形象。整治型更新歷史建筑修繕遵循“修舊如舊”原則，采用傳統(tǒng)工藝與材料修復(fù)古建筑結(jié)構(gòu)，保留其歷史風(fēng)貌與文化價(jià)值，同時(shí)植入展覽、文創(chuàng)等適應(yīng)性功能。保護(hù)型更新街區(qū)風(fēng)貌管控制定嚴(yán)格的建筑高度、體量、色彩控制導(dǎo)則，確保新建或改造項(xiàng)目與傳統(tǒng)街區(qū)風(fēng)格相協(xié)調(diào)，維持整體空間肌理與歷史文脈延續(xù)性?；顟B(tài)保護(hù)策略在保護(hù)物質(zhì)遺產(chǎn)的同時(shí)，支持非遺傳承、傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)延續(xù)，通過(guò)文旅融合賦予歷史街區(qū)可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)活力與社會(huì)功能。03關(guān)鍵技術(shù)方法Chapter空間句法理論應(yīng)用三維可視化建模技術(shù)通過(guò)拓?fù)渚W(wǎng)絡(luò)分析城市空間結(jié)構(gòu)，量化街道可達(dá)性與連接性，揭示空間使用效率與人類(lèi)活動(dòng)分布規(guī)律，為優(yōu)化城市功能布局提供數(shù)據(jù)支撐。利用GIS與BIM技術(shù)構(gòu)建城市立體模型，模擬不同規(guī)劃方案下的空間形態(tài)變化，輔助決策者直觀評(píng)估建筑密度、天際線輪廓等要素的合理性?？臻g形態(tài)分析方法分形幾何量化指標(biāo)采用分形維數(shù)等參數(shù)測(cè)算城市肌理復(fù)雜度，識(shí)別自相似性特征，為歷史城區(qū)保護(hù)或新城擴(kuò)張模式選擇提供科學(xué)依據(jù)。遙感影像解譯分析結(jié)合高分辨率衛(wèi)星影像與深度學(xué)習(xí)算法，自動(dòng)識(shí)別建成區(qū)擴(kuò)張趨勢(shì)、綠地破碎化程度等動(dòng)態(tài)變化特征。構(gòu)建基于WebGIS的互動(dòng)式規(guī)劃系統(tǒng)，支持居民在線標(biāo)注興趣點(diǎn)、提交修改建議，并實(shí)時(shí)可視化反饋結(jié)果，提升參與透明度與效率。設(shè)計(jì)角色扮演、情景模擬等參與式工具，引導(dǎo)不同利益群體在協(xié)商中達(dá)成共識(shí)，特別適用于舊城更新中的產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)解。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查與大數(shù)據(jù)挖掘識(shí)別關(guān)鍵意見(jiàn)領(lǐng)袖，建立分層溝通渠道，確保弱勢(shì)群體訴求能被有效納入決策流程。劃定特定比例財(cái)政資金由居民直接投票決定用途，用于小微公共空間改造等項(xiàng)目，強(qiáng)化基層民主實(shí)踐。公眾參與機(jī)制數(shù)字化參與平臺(tái)開(kāi)發(fā)社區(qū)工作坊組織技術(shù)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析方法參與式預(yù)算制度設(shè)計(jì)綜合效益評(píng)估模型整合經(jīng)濟(jì)成本、生態(tài)承載力、社會(huì)公平等維度指標(biāo)，運(yùn)用AHP層次分析法確定權(quán)重，生成不同規(guī)劃方案的量化評(píng)分矩陣。多準(zhǔn)則決策分析框架通過(guò)TransCAD等軟件模擬規(guī)劃方案對(duì)通勤效率的影響，計(jì)算減少的車(chē)輛里程數(shù)與尾氣排放量等衍生效益。交通-用地協(xié)同評(píng)估模型采用InVEST模型測(cè)算綠地系統(tǒng)的水源涵養(yǎng)、碳固定等生態(tài)服務(wù)功能貨幣化價(jià)值，為權(quán)衡開(kāi)發(fā)強(qiáng)度提供科學(xué)依據(jù)。生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值核算010302構(gòu)建人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等不同發(fā)展情景，測(cè)試規(guī)劃方案的魯棒性，識(shí)別關(guān)鍵變量的閾值效應(yīng)與連鎖反應(yīng)。情景分析與敏感性測(cè)試0404實(shí)施管理機(jī)制Chapter政策法規(guī)體系上位法銜接與地方立法創(chuàng)新構(gòu)建與國(guó)家層面城鄉(xiāng)規(guī)劃法相配套的地方性法規(guī)體系，細(xì)化土地用途管制、空間開(kāi)發(fā)許可等條款，同時(shí)鼓勵(lì)地方探索彈性管控政策以適應(yīng)區(qū)域發(fā)展差異。規(guī)劃許可與審批流程標(biāo)準(zhǔn)化明確建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證的核發(fā)條件與時(shí)限，建立數(shù)字化審批平臺(tái)提升行政效率。動(dòng)態(tài)評(píng)估與修訂機(jī)制設(shè)立規(guī)劃實(shí)施定期評(píng)估制度，結(jié)合人口變化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等要素調(diào)整容積率、綠地率等控制指標(biāo)，確保規(guī)劃時(shí)效性?？绮块T(mén)協(xié)同執(zhí)法體系整合自然資源、住建、環(huán)保等部門(mén)監(jiān)管職能，建立聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍對(duì)違法建設(shè)、生態(tài)破壞等行為實(shí)施閉環(huán)管理。產(chǎn)權(quán)重組機(jī)制集體土地入市與權(quán)益分配01通過(guò)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，明確土地增值收益在政府、村集體、農(nóng)戶(hù)間的分配比例，配套完善產(chǎn)權(quán)登記與交易平臺(tái)。存量用地再開(kāi)發(fā)權(quán)屬整合02針對(duì)舊城改造中的碎片化產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，推行“協(xié)議置換+貨幣補(bǔ)償”混合模式，引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。地役權(quán)與空間權(quán)立體化配置03在軌道交通沿線、地下空間開(kāi)發(fā)中創(chuàng)新設(shè)立分層土地使用權(quán)，通過(guò)契約明確豎向空間開(kāi)發(fā)權(quán)益與義務(wù)。歷史遺留產(chǎn)權(quán)問(wèn)題化解04設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)工作組對(duì)無(wú)證建筑、權(quán)屬爭(zhēng)議地塊進(jìn)行確權(quán)登記，采用聽(tīng)證公示等方式平衡公共利益與個(gè)體訴求。資金運(yùn)作模式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）盤(pán)活存量資產(chǎn)，引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資本參與片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)性金融工具創(chuàng)新PPP模式風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)設(shè)計(jì)生態(tài)補(bǔ)償市場(chǎng)化交易規(guī)定土地出讓收益不低于一定比例用于保障性住房、市政基礎(chǔ)設(shè)施等民生項(xiàng)目，建立資金使用審計(jì)追蹤機(jī)制。在污水管網(wǎng)、智慧城市等領(lǐng)域推行政府與社會(huì)資本合作，通過(guò)可行性缺口補(bǔ)助、績(jī)效付費(fèi)等機(jī)制優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)分配。建立耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)交易平臺(tái)，探索碳匯林、濕地修復(fù)等生態(tài)產(chǎn)品的價(jià)值轉(zhuǎn)化路徑。土地出讓金定向使用制度05典型實(shí)踐案例Chapter文化功能植入在保持街區(qū)原有肌理的基礎(chǔ)上，優(yōu)化地下管網(wǎng)、消防設(shè)施和公共空間，提升居民生活品質(zhì)，同時(shí)完善游客服務(wù)設(shè)施如導(dǎo)視系統(tǒng)、休憩區(qū)等，增強(qiáng)街區(qū)可持續(xù)性。基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)社區(qū)參與機(jī)制建立居民、商戶(hù)、政府多方協(xié)作平臺(tái)，通過(guò)定期協(xié)商會(huì)議和意見(jiàn)征集，確保活化方案符合在地需求，避免過(guò)度商業(yè)化導(dǎo)致社區(qū)空心化。通過(guò)引入博物館、藝術(shù)工作室、非遺展示等文化業(yè)態(tài)，保留原有建筑風(fēng)貌的同時(shí)賦予其現(xiàn)代功能，例如將傳統(tǒng)民居改造為文創(chuàng)空間，既保護(hù)歷史文脈又激發(fā)街區(qū)活力。歷史街區(qū)活化案例工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型案例產(chǎn)業(yè)功能重構(gòu)將廢棄廠房改造為科技創(chuàng)新園區(qū)或文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，保留工業(yè)遺產(chǎn)符號(hào)（如桁架結(jié)構(gòu)、煙囪）的同時(shí)植入研發(fā)、辦公、展覽等新功能，實(shí)現(xiàn)土地高效再利用。1生態(tài)修復(fù)技術(shù)針對(duì)污染土壤采用生物修復(fù)、化學(xué)固化等技術(shù)進(jìn)行治理，并規(guī)劃雨水花園、透水鋪裝等綠色基礎(chǔ)設(shè)施，改善區(qū)域微氣候與環(huán)境承載力。2交通系統(tǒng)重組優(yōu)化原工業(yè)區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)，增設(shè)慢行專(zhuān)用道與公共交通接駁點(diǎn)，減少機(jī)動(dòng)車(chē)依賴(lài)，同時(shí)保留部分貨運(yùn)通道以滿(mǎn)足新產(chǎn)業(yè)物流需求。3漸進(jìn)式更新策略采取“局部拆除+整體修繕”模式，優(yōu)先改造危房和公共設(shè)施，保留具有社會(huì)網(wǎng)絡(luò)價(jià)值的空間節(jié)點(diǎn)（如祠堂、集市），避免大規(guī)模拆遷引發(fā)的社會(huì)矛盾?；旌瞎δ荛_(kāi)發(fā)在安置房項(xiàng)目中配建商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，形成“居住-服務(wù)-就業(yè)”復(fù)合社區(qū)，減少居民通勤壓力并提升地塊經(jīng)濟(jì)價(jià)值。產(chǎn)權(quán)整合創(chuàng)新通過(guò)集體土地入股、共有產(chǎn)權(quán)等制度設(shè)計(jì)，保障原村民長(zhǎng)期收益權(quán)，同時(shí)引入社會(huì)資本參與運(yùn)營(yíng)，平衡改造成本與可持續(xù)收益。城中村改造案例06發(fā)展趨勢(shì)與挑戰(zhàn)Chapter綠色更新方向生態(tài)修復(fù)與景觀重塑通過(guò)植被恢復(fù)、水體凈化等手段重構(gòu)城市生態(tài)基底，結(jié)合海綿城市理念構(gòu)建雨洪管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)人工環(huán)境與自然系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)平衡。低碳建筑與能源轉(zhuǎn)型推廣被動(dòng)式建筑設(shè)計(jì)、光伏一體化技術(shù)，建立區(qū)域級(jí)可再生能源微電網(wǎng)，降低城鄉(xiāng)碳排放強(qiáng)度。循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式實(shí)踐在舊城改造中植入廢棄物資源化設(shè)施，推動(dòng)建筑垃圾再生利用與產(chǎn)業(yè)共生體系，形成"規(guī)劃-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)"全周期閉環(huán)管理。智慧技術(shù)應(yīng)用依托BIM+GIS技術(shù)建立全域空間數(shù)據(jù)模型，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃方案動(dòng)態(tài)模擬與交通流量、能源消耗等指標(biāo)的實(shí)時(shí)推演。數(shù)字孿生平臺(tái)構(gòu)建運(yùn)用機(jī)器學(xué)習(xí)算法分析人口遷移、用地演變等大數(shù)據(jù)，自動(dòng)生成多情景規(guī)劃預(yù)案并評(píng)估綜合效益。AI輔助決策系統(tǒng)在市政管網(wǎng)、公共設(shè)施中嵌入傳感器網(wǎng)絡(luò)