房地財(cái)產(chǎn)根本知識(shí)

第一講房地財(cái)產(chǎn)概述

（一）房地財(cái)產(chǎn)的根本觀點(diǎn)

房地財(cái)產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理、辦事的行業(yè)，屬于第三

財(cái)產(chǎn)，是具有底子性、先導(dǎo)性、動(dòng)員性和風(fēng)險(xiǎn)性的財(cái)產(chǎn)。房地財(cái)產(chǎn)與修建業(yè)既

有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：

①修建業(yè)的產(chǎn)物是修建物，具有物質(zhì)屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)物既體現(xiàn)物質(zhì)屬性，

又體現(xiàn)執(zhí)法屬性，其落腳點(diǎn)在房地產(chǎn)權(quán)屬。

②修建業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部分，屬于第二財(cái)產(chǎn)；房地財(cái)產(chǎn)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、

治理和辦事等多種性質(zhì)，屬于第三財(cái)產(chǎn)。房地財(cái)產(chǎn)與修建業(yè)又有著非常密切的

干系，因?yàn)槌厥忸I(lǐng)域的修建產(chǎn)物外，它們的業(yè)務(wù)東西都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)

開發(fā)運(yùn)動(dòng)中，房地財(cái)產(chǎn)與修建業(yè)往往是甲方與乙方的互助干系，房地財(cái)產(chǎn)是房

地產(chǎn)開發(fā)和建立的甲方，修建業(yè)是乙方；房地財(cái)產(chǎn)是籌謀者、組織者和建立任

務(wù)的發(fā)包者｛修建業(yè)是承包單元，憑據(jù)承包條約的要求完成“三通一平”等土地

開發(fā)和衡宇建立的生產(chǎn)任務(wù)。

房地財(cái)產(chǎn)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)辦事業(yè)。房地產(chǎn)辦事業(yè)叉分為

房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)治理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、

房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介辦事業(yè)。因此，房地財(cái)產(chǎn)的細(xì)分行業(yè)

包羅房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)

治理業(yè)。

（二）房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)

房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行底子設(shè)

施、衡宇建立的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、修建質(zhì)料、都會(huì)底子設(shè)施、

大眾配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。

房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、制作衡宇然后預(yù)售或出售新建的衡宇這種

方法，另有購(gòu)買衡宇后出租，購(gòu)買衡宇后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；大概購(gòu)買房地

產(chǎn)后等候一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不但是制作新衡宇；另有把土地（生地、毛地）

變?yōu)榻⑹斓刂筠D(zhuǎn)讓，有對(duì)舊衡宇進(jìn)行裝修改革，有接辦在建工程后繼承開

發(fā)等。

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、財(cái)產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特

點(diǎn)。

（三）房地產(chǎn)咨詢業(yè)

房地產(chǎn)咨詢是指為有關(guān)房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)的當(dāng)事人提供執(zhí)法、法例、政策、信息、技

能等方面辦事的經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)，現(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)有擔(dān)當(dāng)當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)

市場(chǎng)觀察研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌謀等。

（四）房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員憑據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估

價(jià)原則，憑據(jù)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)步伐，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)要領(lǐng)，在對(duì)影響房地產(chǎn)代價(jià)的

因素進(jìn)行綜合闡發(fā)的底子上，對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的代價(jià)進(jìn)行測(cè)算和判定的運(yùn)

動(dòng)。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)制度、房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證制度等已經(jīng)

確立，房地產(chǎn)估

價(jià)步隊(duì)也已初具范圍。

（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)而從事居

間、署理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)。目前主要業(yè)務(wù)是擔(dān)當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，

銷售其開發(fā)的新商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不但是署理新房的買賣，還包羅署

理舊房的買賣；不但署理房地產(chǎn)的買賣，還署理房地產(chǎn)的租賃等業(yè)務(wù)。

（六）物業(yè)治理業(yè)

物業(yè)治理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)治理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)憑據(jù)物

業(yè)辦事條約約定，對(duì)衡宇及配套的設(shè)施設(shè)備和用關(guān)園地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、治理,

維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的情況衛(wèi)生和秩序的運(yùn)動(dòng)。物業(yè)治理是一種經(jīng)營(yíng)型、企業(yè)化的

治理，通過質(zhì)價(jià)相符的有償辦事和一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)獨(dú)立核算、自負(fù)

盈虧、自我生長(zhǎng)和自我完善。

物業(yè)治理是陪同著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制簡(jiǎn)直立而產(chǎn)生并生長(zhǎng)起來的一個(gè)行業(yè)，并

且是通過對(duì)籌劃經(jīng)濟(jì)體制下傳統(tǒng)的衡宇治理體制的不停革新替代而最終確立的

物業(yè)治理新體制。

中國(guó)傳統(tǒng)的衡宇治理是由政府的職能部分以行政手段對(duì)衡宇進(jìn)行治理的一種休

制，具有如下幾個(gè)重要特征：①治理者為政府職能部分，如市、區(qū)房管局和下

層單元房管所、管養(yǎng)段；②治理單元并非企業(yè)，而屬于事業(yè)性質(zhì)；②治理東西

是國(guó)有房產(chǎn)（或其他直管公房）?一般情況下，由房管部分統(tǒng)一治理；④治理手

段根本上為行政

峙增強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量根本平衡，結(jié)構(gòu)根本公道，代價(jià)根

本穩(wěn)定；對(duì)峙在國(guó)度統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地財(cái)

產(chǎn)的生長(zhǎng)與本地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生長(zhǎng)相適應(yīng)，與相關(guān)財(cái)產(chǎn)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可

連續(xù)生長(zhǎng)。

（一）完善住房供給政策，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建立和治理

地方政府應(yīng)憑據(jù)城鎮(zhèn)住房制度革新進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變革，完

善住房供給政策，調(diào)解住房供給結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品

住房。同時(shí)，憑據(jù)本地情況，公道確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給東西的具

體收入線尺度和范疇，并做好其住房供給保障事情。

經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。通過土地劃撥、減免行

政事業(yè)性收費(fèi)、政府包袱小區(qū)外底子設(shè)施建立、控制開發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收

優(yōu)惠政策等步伐，切實(shí)低落經(jīng)濟(jì)適用住房建立本錢。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控

制在中小套型。嚴(yán)格審定銷售代價(jià)，依法實(shí)行建立項(xiàng)目招投標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房

供給實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度，具體步伐由市（縣）人民政府制定。集資、互

助建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建立的組成部分，其建立尺度、到場(chǎng)東西和優(yōu)惠政策，

憑據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房的有美劃定執(zhí)行。但任何單元不得以集資、互助建房名義，

變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

（二）增加普通商品住房供給，控制高等商品房建立

憑據(jù)市場(chǎng)需求，接納有效步伐加速普通商品住房生長(zhǎng)，提高其在市場(chǎng)供給中的

比例。對(duì)普遙商品住房建立，要調(diào)控土地供給，控制土地代價(jià)，清理并逐步淘

汰建立和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道低落建立本錢，努力使住房代價(jià)

與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。

憑據(jù)實(shí)際情況，公道確定高等商品住房和普通商品住房的捌分尺度。對(duì)高等、

大戶型商品住房以及高等寫字樓、商業(yè)性用房積存較多的地區(qū)，要控制此類項(xiàng)

目的建立用地供給量，或暫停審批此類項(xiàng)目。也可以適當(dāng)提高高等商品房等開

發(fā)項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件。

（三）創(chuàng)建和完善廉租住房制度，繼承推進(jìn)現(xiàn)有住房出售，完善住房補(bǔ)貼制度

強(qiáng)化政府住房保障職能，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收人家庭根本住房需求。以財(cái)

務(wù)預(yù)算資金為主.多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定范例的住房保障資金來源。要結(jié)

合本地財(cái)務(wù)蒙受能力和居民住房的實(shí)際情況，公道確定保障水平。最低收入家

庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。

對(duì)能夠包管居住寧?kù)o的菲成套住房，可憑據(jù)本地實(shí)際情況向職工出售。對(duì)

權(quán)屬有爭(zhēng)議的公有住房，由目前衡宇治理單元出具書面具結(jié)包管后，向職工出

售。對(duì)因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，由各

地制定政策，明確界限，妥善處理懲罰。

嚴(yán)格執(zhí)行停止住房實(shí)物分派的有關(guān)劃定，認(rèn)真審定住房補(bǔ)貼尺度，并憑據(jù)補(bǔ)貼

資金需求和財(cái)力可能，加大住房補(bǔ)貼資金籌集力度，切實(shí)推動(dòng)住房補(bǔ)貼發(fā)放事

情。對(duì)直管公房和財(cái)務(wù)包袱單元公房出售的凈收入，要憑據(jù)收支兩條線治理的

有關(guān)劃定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。

二、現(xiàn)行都會(huì)土地使用制度的根木框架

中國(guó)都會(huì)土地使用制度經(jīng)過革新探索，找到了一種既能維護(hù)土地公有制，又有

利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的制度。這種土地使用制度，是在不改變都會(huì)土地國(guó)有的條

件下，接納拍賣、招標(biāo)、協(xié)議掛牌等方法將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給

土地使用者，土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押大

概用于其他經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)，其正當(dāng)權(quán)益受國(guó)度執(zhí)法掩護(hù)；需要繼承使用的，經(jīng)批準(zhǔn),

期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)接其時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)，

三、房地產(chǎn)法制建立

房地產(chǎn)和房地財(cái)產(chǎn)涉及的社碰面廣、資金量大、產(chǎn)權(quán)干系龐大，特別需要

執(zhí)法法例的范例，以創(chuàng)建正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，范例房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，維護(hù)

房地產(chǎn)權(quán)利人的正當(dāng)權(quán)益。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)的執(zhí)法法例體系建立已取得了顯著結(jié)果，該體系的構(gòu)架

由執(zhí)法、行政法例、地方性法例、部分規(guī)章、地方性政府規(guī)章、范例性文件和

技能范例等組成。其中，執(zhí)法主要有三部，即《都會(huì)房地產(chǎn)治理法》（1994年

頒布，1995年1月1日起實(shí)施。）、《中華人民共和領(lǐng)土地治理法》（1998年修

訂，1999年1月1日起實(shí)施。以下簡(jiǎn)稱《土地治理法》）、《中華人民共和國(guó)都

管帳劃法》（1989年頒布，1990年4月1日起實(shí)施。以下簡(jiǎn)稱《都會(huì)規(guī)捌法》）。

特別是《都會(huì)房地產(chǎn)治理法》，它的頒布實(shí)施標(biāo)記著中國(guó)房地財(cái)產(chǎn)的生長(zhǎng)邁入了

法制治理的新時(shí)期，為依法治理房地產(chǎn)市場(chǎng)奠基了堅(jiān)固的執(zhí)法底子。這部執(zhí)法

除確立了中國(guó)房地產(chǎn)治理的根本原則，還對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)房地

產(chǎn)生意業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等主要治理環(huán)節(jié)，確立了一系列根本制度，做出

了具體劃定，內(nèi)容十分富厚。

《都會(huì)房地產(chǎn)治理法》、《土地治理法》和《都管帳劃法》既有分工，又相輔相

成?！抖紩?huì)房地產(chǎn)治理法》是“為了增強(qiáng)對(duì)都會(huì)房地產(chǎn)的治理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)

秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的正當(dāng)權(quán)益，促進(jìn)房地財(cái)產(chǎn)的康健生長(zhǎng)”?！锻恋刂卫?/p>

法》是“為了增強(qiáng)土地治理.維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，掩護(hù)、開發(fā)土地資

源，公道利用土地，切實(shí)掩護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可連續(xù)生長(zhǎng)。?！抖脊軒?/p>

法》是“為了確定都會(huì)的范圍和生長(zhǎng)偏向，實(shí)現(xiàn)都會(huì)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生長(zhǎng)目標(biāo)，

公道地制定都管帳劃和進(jìn)行都會(huì)建立，適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建立的需要”。因此,

對(duì)付都會(huì)建立和房地財(cái)產(chǎn)來說，《土地治理法》主要是解決土地資源的掩護(hù)、利

用和配置，范例都會(huì)建立用地的征用，即征用農(nóng)村團(tuán)體所有的土地以及使用國(guó)

有土地等問題。《都管帳劃法》除劃定J'都會(huì)性質(zhì)、生長(zhǎng)目標(biāo)和生長(zhǎng)范圍，重點(diǎn)

是范例都會(huì)建立用地結(jié)構(gòu)、成果分區(qū)和各項(xiàng)建立的具體擺設(shè)，控制和確定差別

地段的土地用途、范疇和容量t協(xié)調(diào)各項(xiàng)底子設(shè)施和大眾設(shè)施的建立。《都會(huì)房

地產(chǎn)治理法》則對(duì)如何取得國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)和

房地產(chǎn)權(quán)屬登記治理等作出了具體劃定。

房地產(chǎn)的行政法例是以國(guó)務(wù)院令頒布的，主要有：《都會(huì)私有衡宇治理暫行條

例》、《中華人民共和領(lǐng)土地治理法實(shí)施條例》、《都會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例》、

《都會(huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外

商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行治理步伐》、《住房公積金治理?xiàng)l例》、《物業(yè)治理

條例》等。

房地產(chǎn)的部分規(guī)章是以國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部分的部長(zhǎng)令頒布的，主要有:

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)治理步伐》、《都會(huì)衡宇拆遷單元治理劃定》、《都會(huì)商品

房預(yù)售治理步伐》、《商品房銷售治理步伐》、《都會(huì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理劃定》、《都

會(huì)衡宇租賃治理步伐》、《都會(huì)房地產(chǎn)抵押治理步伐》、《閑置土地處理步伐》、《都

會(huì)房地產(chǎn)中介辦事治理劃定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)治理步伐》、《房產(chǎn)測(cè)繪治理

步伐》、《都會(huì)衡宇權(quán)屬登記治理步伐》、《都會(huì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案治理步伐》、《都

會(huì)新建住宅小區(qū)治理步伐》、《都會(huì)衡宇修繕治理劃定》、《都會(huì)危險(xiǎn)衡宇治理劃

定》、《都會(huì)異產(chǎn)毗連衡宇治理劃定》、《修建裝飾裝修治理劃定》、《公有住宅售

后維修養(yǎng)護(hù)治理暫行步伐》、《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售治理暫行

步伐》、《都會(huì)廉租住房治理步伐》、《建立部關(guān)于納入國(guó)務(wù)院決定的十五項(xiàng)行政

許可的條件的劃定》等。

別的，另有《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行劃定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格

考試實(shí)施步伐》、《都會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估治理暫行步伐》、《關(guān)于增強(qiáng)與銀行貸款

業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估治理事情的通知》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制

度暫行劃定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施步伐》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介辦事

收費(fèi)的通知》、《都會(huì)衡宇拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等多項(xiàng)范例性文件，以及國(guó)度尺

度《房地產(chǎn)估價(jià)范例》、《房產(chǎn)丈量范例》等多項(xiàng)技能范例。

目前，房地產(chǎn)治理的主要環(huán)節(jié)均有法可依，房地產(chǎn)執(zhí)法法例體系根本創(chuàng)建，為

住宅建立和房地財(cái)產(chǎn)的康健生長(zhǎng)創(chuàng)造了良好的上層修建情況。

溫習(xí)思考題

1.什么是房地財(cái)產(chǎn)？

2?房地財(cái)產(chǎn)包羅哪些細(xì)分行業(yè)，各細(xì)分行業(yè)的主要內(nèi)容是什么？

3.都會(huì)土地使用制度革新的主要內(nèi)容是什么？

4.房地產(chǎn)領(lǐng)域的執(zhí)法行政法例、部分規(guī)章、范例性文件和技能法例主要有哪些?

第三講中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅

中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契

稅。其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有牢固資產(chǎn)投資偏向調(diào)治稅，營(yíng)業(yè)稅、

都會(huì)維護(hù)建立稅、教誨費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國(guó)投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、

印花稅。

一、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅東西，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅

（一）納稅人

通常中國(guó)境內(nèi)擁有衡宇產(chǎn)權(quán)的單元和小我私家都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)

屬于全民所有的，以經(jīng)營(yíng)治理的單元和小我私家為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承

典人為納稅人；權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，大概產(chǎn)權(quán)未確定以及

租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人大概使用人為納稅人。

（二）課稅東西

房產(chǎn)稅的課稅東西是房產(chǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》劃定，房產(chǎn)

稅在都會(huì)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

（三）計(jì)稅依據(jù)

對(duì)付非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10-30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，

具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

對(duì)支付租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收人為計(jì)稅依據(jù)，租金收人是衡宇所有權(quán)人

出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報(bào)酬，包羅錢幣收入和實(shí)物收人。對(duì)以勞務(wù)或其他形式

為報(bào)酬抵付房租收人的，應(yīng)憑據(jù)本地房產(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)尺度租金額按

租計(jì)征。

（四）稅率

房產(chǎn)稅接納比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收

入計(jì)征的，稅率為12%。

（五）納稅所在和納稅期限

⑴納稅所在。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)

分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)構(gòu)造納稅。

(2)納稅期限。房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區(qū)、

直轄市人民政府劃定。

(六)減稅、免稅

下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：

(1)國(guó)度構(gòu)造、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。但是，上述單元的出租房產(chǎn)以

及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房，不屬于免稅范疇。

⑵由國(guó)度財(cái)務(wù)部分撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單元自用的房產(chǎn)。

⑶宗教寺廟、公園.名勝奇跡自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營(yíng)業(yè)用房及出租的房產(chǎn),

不屬于免稅范疇。

(4)小我私家所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。

(5)經(jīng)財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。包羅：

1)損壞不堪使用的衡宇和危險(xiǎn)衡宇，經(jīng)有關(guān)部分判定后，可免征房產(chǎn)稅。

2)對(duì)企業(yè)因停產(chǎn)、打消而閑置不消的房產(chǎn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)構(gòu)造批

準(zhǔn)可暫不征收房產(chǎn)稅；如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單元使用或規(guī)復(fù)生產(chǎn)的時(shí)候,

應(yīng)依照劃定征稅。

3)房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)構(gòu)造審核?在大修期間

可免征房產(chǎn)稅。

4)在基建工地為基建工地辦事的種種工棚、質(zhì)料棚、休息棚和辦公室、食

堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性衡宇，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是，工程

結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性衡宇交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單元的，應(yīng)從基建

單元吸收的次月起，依照劃定征稅。

5）企業(yè)辦的種種學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可免征房產(chǎn)稅。

6）中小學(xué)校及高等學(xué)校用于講授及科研等自己業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但

學(xué)校興辦的校辦工場(chǎng)、校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應(yīng)按劃定征收房產(chǎn)稅。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）是以城鎮(zhèn)土地為課稅東西，向擁有

土地使用權(quán)的單元和小我私家征收的一種稅。

（一）納稅人

土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單元和小我私家。擁有土地使用

權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納｝土地使用權(quán)未確定

或權(quán)屬糾紛未解決的，曰實(shí)際使用人納稅｝土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別

使用比例分別納稅。

（二）課稅東西

土地使用稅在都會(huì)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。課稅東西是上述范疇內(nèi)的土

地。

（三）計(jì)稅依據(jù)

土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積。納稅人實(shí)際占用的

土地面積，是指由省、自治區(qū)、直輔市人民政府確定的單元組織測(cè)定的土地面

積。

（四）適用稅額和應(yīng)納稅額的盤算

土地使用稅是接納分類分級(jí)的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按都

會(huì)巨細(xì)分4個(gè)檔次：①多數(shù)會(huì)0.5至10元；②中等都會(huì)0.4至8元；③小都

會(huì)①3至6元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2至4元。

都會(huì)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)中的差別地方，其自然條件和經(jīng)濟(jì)繁榮水平

各不相同，情況龐大。據(jù)此，國(guó)度劃定，都會(huì)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體

適用稅額幅度，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

考慮到一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為落后，需要適當(dāng)?shù)吐涠愵~以及一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)

需要適當(dāng)提高稅額的情況，但低落額不得凌駕最低稅額的30%｝經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)

可以適當(dāng)提高適用稅額尺度，但必須報(bào)經(jīng)財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)。

（五）納稅所在和納稅期限

⑴納稅所在

土地使用稅由土地所在的稅務(wù)構(gòu)造征收。土地治理構(gòu)造應(yīng)當(dāng)向土地所在地

的稅務(wù)構(gòu)造提供土地使用權(quán)屬資料。納稅人使用的土地不屬于同一?。ㄗ灾螀^(qū)、

直轄市）統(tǒng)領(lǐng)范疇的，應(yīng)由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)構(gòu)造繳納；在同一省

（自治區(qū)、直轄市）統(tǒng)領(lǐng)范疇內(nèi).納稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅所在由省、

自治區(qū)、直轄市稅務(wù)構(gòu)造確定。

（2）納稅期限

土地使用稅按年盤算，分期繳納。各省、自治區(qū)、直轄市可結(jié)合本地情況,

分別確定按月、季或半年等差別的期限繳納。

（六）減稅、免稅

⑴政策性免稅對(duì)下列土地免征土地使用稅：

1）國(guó)度構(gòu)造、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；

2）由國(guó)度財(cái)務(wù)部分撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單元自用的土地

3）宗教寺廟、公園、名勝奇跡自用的土地；

4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等大眾用地；

5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改革的廢棄土地，從使用的月份起免繳土

地使用稅5年至10年；

7）由財(cái)務(wù)部另行劃定的能源、交通、水利等設(shè)施用地和其他用地。

（2）由地方確定的免稅

下列幾項(xiàng)用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)構(gòu)造確定：

1）小我私家所有的居住衡宇及院落用地；

2）房產(chǎn)治理部分在房租調(diào)解革新前經(jīng)租的居民住房用地｝

3）免稅單元職工眷屬的宿舍用地I

4）民政部分舉辦的安頓殘疾人占一定比例的福利工場(chǎng)用地#

5）團(tuán)體的小我私家舉辦的學(xué)校，醫(yī)院、托兒所1幼兒園用地。

（3）困難性及臨時(shí)性減免稅

納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市

稅務(wù)構(gòu)造審批，但年減免稅額到達(dá)或凌駕10萬(wàn)元的，要報(bào)經(jīng)財(cái)務(wù)部、國(guó)度稅務(wù)

總局批準(zhǔn)；對(duì)遭受自然災(zāi)害需要減免稅的企業(yè)和單元，省、自治區(qū)、直轄市稅

務(wù)構(gòu)造，可憑據(jù)受害情況，賜與臨時(shí)性的減稅或免稅照顧，以支持生產(chǎn)資助企

業(yè)和單元度過難關(guān)。

三、耕地占用稅

耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房大概從事其他非農(nóng)業(yè)建立的單元和小我私家

征收的一種稅。

（一）納稅人

凡占用耕地建房大概從事其他非農(nóng)業(yè)建立的單元和小我私家，都是耕地占

用稅的納稅人。包羅國(guó)度構(gòu)造、企業(yè)、事業(yè)單元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)團(tuán)體企業(yè)、事業(yè)單元，

農(nóng)村居民和其他居民。對(duì)付農(nóng)民家庭占用耕地建房的，家庭成員中撤除成年人

和沒有行為能力的人外，都可為耕地占用稅的納稅人。

（二）課稅東西

耕地占用稅的征稅東西，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建立的行為。耕地是指用

于種植農(nóng)作物的土地，占用前3年內(nèi)用于種植農(nóng)作物的土地，也視為耕地。

（三）計(jì)稅依據(jù)

耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，憑據(jù)劃定稅率一次性盤算

征收。耕地占用稅實(shí)行據(jù)實(shí)征收原則，對(duì)付實(shí)際占用耕地凌駕批準(zhǔn)占用耕地，

以及未經(jīng)批準(zhǔn)而自行占用耕地的，經(jīng)調(diào)考核實(shí)后，由財(cái)務(wù)部分憑據(jù)實(shí)際占用耕

地面積，依法征收耕地占用稅，并由土地治理部分按有關(guān)劃定處理懲罰。

（四）稅率和適用稅額

耕地占用稅實(shí)行定額稅率，具體分4個(gè)檔次：①以縣為單元（下同），人均

耕地在1畝以下（含1畝）的地區(qū)，2?10元/m辦②人均耕地在1畝至2畝（含

2畝）的地區(qū)，1.6?8元/m2}③人均耕地在2畝至3畝（含3畝）的地區(qū)，1.3?

6.5元/m2；④人均耕地在3畝以上的地區(qū)，1~5元/m2。

各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在劃定稅額范疇內(nèi)，憑據(jù)

本地區(qū)情況具體審定。

為了協(xié)調(diào)政策，制止毗鄰地區(qū)征收稅額過于懸殊，包管國(guó)度稅收任務(wù)的完

成，財(cái)務(wù)部對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市分別審定了每平方米平均稅額。上海市90

元；北京市80元；天津市7.0元；重慶市4.5元；浙江（含寧波市）、福建、

江蘇、廣東（含廣州市）4省各6.0元；湖北（含武漢市）、湖南、遼寧（古沈陽(yáng)、

大連市）3省各5.o

元；河北、山東（含青島市）、江西、安徽、河南、四川6省各4.5元；廣西、

陜西（含西安市）、貴州、云南4省、自治區(qū)各4.。元；山西、黑龍江（含哈爾

濱市）、吉林3省各3.5元；甘肅、寧夏、內(nèi)蒙古、青海、新疆5省、自治區(qū)

各2.5元。同時(shí)還劃定，各省、

自治區(qū)、直轄市應(yīng)有差別地劃定各縣（市）郊區(qū)的適用稅額，但各地平均數(shù)不得

低于上述劃定的平均稅額。

（五）加成征稅

憑據(jù)有關(guān)劃定，加成征稅政策主要有以下二項(xiàng)：

（1）經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技能開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均耕地特別少的地區(qū)，適用

稅額可以適當(dāng)提高，但最高不得凌駕劃定稅額的50%。

⑵對(duì)單元大概小我私家獲準(zhǔn)征用大概占用耕地凌駕兩年不使用的加征劃定稅

額2倍以下的耕地占用稅。

（六）減稅、免稅

1）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅.按劃定稅額減半征收。

2）一部分農(nóng)村革命烈士眷屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤單以及邊遠(yuǎn)貧困山

區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在劃定用地尺度內(nèi)，新建住宅納稅確有困難的，由納稅人

提出申請(qǐng)，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后可酌情賜

與減免照顧，減免稅額一般應(yīng)控制在農(nóng)村居民新建住宅用地計(jì)征稅額總額的10

%以內(nèi)，少數(shù)省區(qū)貧困地區(qū)較多的，減免比例最高不得凌駕15%。

3）對(duì)民政部分所辦福利工場(chǎng)，確屬安頓殘疾人就業(yè)的，可按殘疾人占工場(chǎng)人員

的比例，酌情賜與減稅照顧。

4）國(guó)度在“老、少、邊、窮”地區(qū)接納以工代賑步伐修筑的公路，繳稅確

實(shí)困難的，由省、自治區(qū)財(cái)務(wù)廳（局）審考審定，提出具體意見報(bào)財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)后,

可酌情賜與照顧。

5）對(duì)定居臺(tái)胞新建住宅占用耕地，如確屬于農(nóng)業(yè)戶口，可比照農(nóng)民建房減

半征稅。

6）對(duì)不屬于直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)辦事的農(nóng)田水利設(shè)施，但確屬綜合性樞紐工程

的，可按為農(nóng)業(yè)辦事直接效益占工程總教益的比重確定耕地占用稅征收額。

免稅范疇

1）步隊(duì)軍事設(shè)施用地；

2）鐵路沿線、飛機(jī)場(chǎng)跑道和停機(jī)坪用地；

3）炸藥庫(kù)用地；

4）學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。

上述免稅用地，凡經(jīng)改變用途、不屬于免稅范疇的，應(yīng)從改變用途起補(bǔ)繳

稅款。

（七）納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié)，是在各級(jí)人民政府依法批準(zhǔn)單元和小我私家占用

耕地后，土地治理部分發(fā)放征（占）用土地通知書和劃撥用地之前，由土地治理

部分將批件實(shí)時(shí)抄送所在地的稅務(wù)征收構(gòu)造，由征收構(gòu)造通知納稅人在劃定的

時(shí)間內(nèi)到指定所在繳納稅款或治理減免稅手續(xù)，土地治理部分憑完稅收據(jù)或減

免稅憑證發(fā)放用地批準(zhǔn)文件。用地單元和小我私家在劃定期限內(nèi)沒有納稅的，

土地治理部分應(yīng)暫停其土地使用權(quán)。

耕地占用稅的納稅期限為30天，即納稅人必須在經(jīng)土地治理部分批準(zhǔn)占用

耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。

四、土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上修建物和其他附著物的單

元和小我私家征收的一種稅。

（一）納稅人

凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上修建物及其他附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）

并取得收入的單元和小我私家為土地增值稅的納稅人。

種種企業(yè)單元、事業(yè)單元、國(guó)度構(gòu)造、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)別經(jīng)

營(yíng)者、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、以及外國(guó)百姓、華僑、港澳

同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范疇內(nèi)。

（二）征稅范疇

土地增值稅的征稅范疇包羅國(guó)有土地、地上修建物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房

地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上修建物，和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包

羅通過繼承、贈(zèng)與等方法無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

（三）課稅東西和計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的課稅東西是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額

為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除劃定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)

讓房地產(chǎn)所取得的收入，包羅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體

包羅錢幣收入、實(shí)物收人和其他收入。

（四）稅率和應(yīng)納稅額的盤算

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

⑴增值額未凌駕扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

⑵增值額凌駕扣除項(xiàng)目金額50%,未凌駕100%的部分，稅率為40%；

⑶增值額凌駕扣除項(xiàng)目金額100%,未凌駕200%的部分，稅率為50%；

⑷增值額凌駕扣除項(xiàng)目金額200”以上部分，稅率為60%。每級(jí)”增值額未凌

駕扣除項(xiàng)目金額”的比例均包羅本比例數(shù)。

為簡(jiǎn)化盤算.應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣

除系數(shù)的輕便要領(lǐng)盤算，速算公式如下：

土地增值額未凌駕扣除項(xiàng)目金額50%的，應(yīng)納稅額=土地增值額X30%；

土地增值額凌駕扣除項(xiàng)目金額50%,未凌駕100%的，應(yīng)納稅額二土地增值

額X40%-扣除項(xiàng)目X5%；

土地增值額凌駕扣除項(xiàng)目金額100%,未凌駕200%的，應(yīng)納稅額二土地增值

額X50%-扣除項(xiàng)目X15%；

土地增值額凌駕扣除項(xiàng)目金額200%的，應(yīng)納稅額二土地增值額x60%-扣除項(xiàng)

目金額X35%。

(五)扣除項(xiàng)目

土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；

(2)土地開發(fā)本錢、用度；

(3)建房及配套設(shè)施的本錢、用度，大概舊房及修建物的評(píng)估代價(jià)；

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

⑸財(cái)務(wù)部劃定的其他扣除項(xiàng)目。

上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

⑴取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的

地價(jià)款和按國(guó)度統(tǒng)一劃定交納的有關(guān)用度。凡通過行政劃撥方法無償取得土地

使用權(quán)的企業(yè)和單元，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按劃定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)用度,

作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的本錢，是指納稅

人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際產(chǎn)生的本錢（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)本錢）。包羅土地征

用及拆遷賠償、前期工程用度、修建安裝工程費(fèi)、底子設(shè)施費(fèi)、大眾配套設(shè)施

費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。其中：①土地征用及拆遷賠償費(fèi)，包羅土地征用費(fèi)、耕地占

用稅、勞動(dòng)力安頓

費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷賠償?shù)膬糁С?、安頓拆遷用房支出等；②前期

工程費(fèi)，包羅籌劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通

一平”等支出；③修建安裝工程費(fèi)，是指以出包方法支付給承包單元的修建安

裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方法產(chǎn)生的修建安裝工程費(fèi)；④底子設(shè)施費(fèi)，包羅開發(fā)小區(qū)

內(nèi)門路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程產(chǎn)

生的支出；⑤大眾配套設(shè)施費(fèi)，包羅不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)大眾配套設(shè)施

產(chǎn)生的支出；⑥開發(fā)間接用度，是指直接組織、治理開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的用度，包

羅人為、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修建費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)掩護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)

房攤銷等。

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的用度（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)用度），是指

與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售用度、治理用度和財(cái)務(wù)用度。財(cái)務(wù)用度中的利息

支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目盤算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣

除，但最高不能凌駕商業(yè)銀行同類同期貸款利率盤算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)

用度，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢

兩項(xiàng)劃定盤算的金額之和的5%以內(nèi)盤算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目盤算

分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)用度按取得土地使用權(quán)

所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢兩項(xiàng)劃定盤算的金額的10

%以內(nèi)盤算扣除。上述盤算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府

劃定。

(4)舊房及修建物的評(píng)估代價(jià)，是指在轉(zhuǎn)讓巳使用的衡宇及修建物時(shí)，由政

府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置本錢價(jià)乘以成新度折扣率后的代價(jià)。

評(píng)估代價(jià)須經(jīng)本地稅務(wù)構(gòu)造確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營(yíng)業(yè)稅、都會(huì)

維護(hù)建立稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教誨附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)

土地和新建房及配套設(shè)施的本錢兩項(xiàng)劃定盤算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

另外，對(duì)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除

項(xiàng)目金額簡(jiǎn)直定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例盤算分?jǐn)?；或?/p>

修建面積盤算分?jǐn)偂Ｒ部砂炊悇?wù)構(gòu)造確認(rèn)的其他方法盤算分?jǐn)偂?/p>

納稅人有下列情形之一者，憑據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估代價(jià)盤算征收土地增值稅：

(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)代價(jià)的；

(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交接價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。

(六)減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅;

納稅人制作普通尺度住宅出售，其土地增值額未凌駕扣除金額20%的；

⑵因國(guó)度建立需要而被政府征用的房地產(chǎn)。

其中，普通尺度住宅是指按所在地一般民用住宅尺度制作的居住用房。普

通尺度住宅與其他住宅的具體分別界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。

納稅人制作普通尺度住宅出售，增值額未凌駕《中華人民共和領(lǐng)土地增值稅實(shí)

施細(xì)則》第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，

免征土地增值稅；增值額凌駕扣除項(xiàng)目之和的20%的，應(yīng)就其全部增值額按劃

定計(jì)稅。

因國(guó)度建立需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因都會(huì)實(shí)施籌劃、國(guó)度建

立需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因都會(huì)實(shí)施籌劃、國(guó)度建立的

需要而搬家，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

切合上述免稅劃定的單元和小我私家，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)構(gòu)造提出免

稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)構(gòu)造審核后，免征土地增值稅。

（七）征收治理

土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條約簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所

在地的主管稅務(wù)構(gòu)造治理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)構(gòu)造提交衡宇及修建物產(chǎn)權(quán)、±

地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣臺(tái)同、房地產(chǎn)評(píng)估陳訴及其他與轉(zhuǎn)讓房地

產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常產(chǎn)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)

稅務(wù)構(gòu)造審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)構(gòu)造憑據(jù)情況

確定。

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及本錢確定或其

他原因，而無法據(jù)實(shí)盤算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部

竣工、治理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體步伐由各省、自治區(qū)，直轄市

地方稅務(wù)局憑據(jù)本地情況制定。

(八)其他劃定

為了包管稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國(guó)度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的勉勵(lì)劃定：

(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約，豈論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)

讓，均免征土地增值稅。

(2)1994年1月1日以前巳簽訂房地產(chǎn)開發(fā)條約或已立項(xiàng)，并已按劃定投

入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土

地增值稅。簽定條約日期以有償受讓土地條約簽訂之日為準(zhǔn)。

(3)對(duì)付個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房

地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)務(wù)、稅務(wù)部分審核，并報(bào)

財(cái)務(wù)部、國(guó)度稅務(wù)總局批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)

讓房地產(chǎn)以及不切合上述劃定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如凌駕條約范疇的房地產(chǎn)或變動(dòng)

條約的，均應(yīng)按劃定征收土地增值稅。

小我私家因事情變更或改進(jìn)居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)構(gòu)造申

報(bào)批準(zhǔn)，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿

5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按劃定計(jì)征土地增值稅。

五、契稅

契稅是在土地、衡宇權(quán)屬產(chǎn)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)蒙受人征收的一種稅。

(一)納稅人

《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》劃定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、

衡宇權(quán)屬，蒙受的單元和小我私家為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的劃定繳

納契稅。

轉(zhuǎn)移土地、衡宇權(quán)屬是指下列行為：

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓；

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包羅出售、贈(zèng)與和互換；

(3)衡宇買賣；

⑷衡宇贈(zèng)與；

(5)衡宇互換。

下列方法視同為轉(zhuǎn)移土地、衡宇權(quán)屬，予以征稅：

(1)以土地、衡宇權(quán)屬作價(jià)投資、入股；

(2)以土地、衡宇權(quán)屬抵債；

(3)以獲獎(jiǎng)方法蒙受土地、衡宇權(quán)屬；

(4)以預(yù)購(gòu)方法大概預(yù)付集資建房款方法蒙受土地、衡宇權(quán)屬。

對(duì)付《中華人民共和國(guó)繼承法》劃定的法定繼承人，包羅配偶、子女、怙恃、

兄弟姐妹、祖怙恃、外祖怙恃，繼承土地、衡宇權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼

承人憑據(jù)遺囑蒙受死者生前的土地、衡宇權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

(二)課稅東西

契稅的征稅東西是產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、衡宇。

(三)稅率

契稅的稅率為3%?5%,各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府

憑據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，在劃定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)務(wù)部和國(guó)度稅務(wù)總局存

案。

(四)計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)是衡宇產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約代價(jià)。征收契稅,

一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值代價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。為了掩護(hù)衡宇產(chǎn)權(quán)生意業(yè)務(wù)

雙方的正當(dāng)權(quán)益，體現(xiàn)公正生意業(yè)務(wù)，制止產(chǎn)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收

構(gòu)造認(rèn)為有須要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)衡宇代價(jià)進(jìn)行評(píng)估，

以評(píng)估代價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。

衡宇產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移一定連帶著土地權(quán)屬的變動(dòng)。房地產(chǎn)代價(jià)，會(huì)因所處地理

位置等條件的差別或高或低。這也是土地代價(jià)的一種體現(xiàn)，考慮到實(shí)際生意業(yè)

務(wù)中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防備納稅人通過高估地產(chǎn)代價(jià)逃避稅收和便

于操縱，在房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)契約中，無論是否分別房產(chǎn)的代價(jià)和土地的代價(jià)，

都以房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)契約代價(jià)總額為計(jì)稅依據(jù)。土地使用權(quán)互換、衡宇互換時(shí),

以所互換的土地使用權(quán)、衡宇的代價(jià)的差額為計(jì)稅依據(jù)。

(五)納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)產(chǎn)生以后，治理契證或衡宇產(chǎn)權(quán)證之前。憑

據(jù)《契稅暫行條例》，由蒙受人自轉(zhuǎn)移條約簽定之日起10日內(nèi)后治理納稅申報(bào)

手續(xù)，并在征收構(gòu)造審定的期限內(nèi)繳納稅款，

(六)減稅、免稅

有下列行為之一的，減征，免征契稅：

(1)國(guó)度構(gòu)造、事業(yè)單元、社會(huì)團(tuán)體、軍事單元蒙受土地、衡宇月于辦公、

講授、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；

(2)城鎮(zhèn)職工，按劃定第一攻購(gòu)買公有住房的，免征；

(3)因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，免征；

⑷土地、衡宇被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新蒙受土地、衡宇權(quán)

屬于的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征大概免征；

(5)納稅人蒙受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁

業(yè)生產(chǎn)的，免征；

(6)依照我國(guó)有關(guān)執(zhí)法劃定以及我國(guó)締結(jié)或到場(chǎng)的雙邊和多邊條約或協(xié)定的劃

定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交接表、

領(lǐng)事官員和其他外交人員蒙受土地、衡宇權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。

六、相關(guān)稅收

(一)牢固資產(chǎn)投資偏向調(diào)治稅

牢固資產(chǎn)投資偏向調(diào)治稅是對(duì)單元和小我私家用于牢固資產(chǎn)投資的種

種資金征收的一種稅。在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行牢固資產(chǎn)投資的單元和小我私家，為牢

固資產(chǎn)投資偏向調(diào)治稅的納稅人。

投資偏向調(diào)治稅以在我國(guó)境內(nèi)所有用于牢固資產(chǎn)投資的種種資金為課稅東

西。納稅人用種種資金進(jìn)行牢固資產(chǎn)投資，豈論其投資來源渠道如何，都屬于

征稅范疇。

投資偏向調(diào)治稅以牢固資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額為計(jì)稅依據(jù)。

投資偏向調(diào)治稅憑據(jù)國(guó)度財(cái)產(chǎn)政策和經(jīng)濟(jì)范圍實(shí)行差別稅率，具體適用稅

率為0%、5%、10%、15%,30%五個(gè)檔次。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，豈論是房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)照舊其他企事業(yè)單元投資建立，一律按零稅率項(xiàng)目看待。

《牢固資產(chǎn)投資偏向調(diào)治稅稅目稅表》由國(guó)務(wù)院定期調(diào)解。從1995年起,

牢固資產(chǎn)投資偏向調(diào)治稅暫停征收。

(二)營(yíng)業(yè)稅、都會(huì)維護(hù)建立稅和教誨費(fèi)附加

⑴營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單元和小我私

家開征的一種稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。

（2）都會(huì)維護(hù)建立稅（以下簡(jiǎn)稱城建稅）是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并

專門用于都會(huì)維護(hù)建立的一種特別目的稅。

城建稅以繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單元和小我私家為納稅人。對(duì)外

商投資企業(yè)的外國(guó)企業(yè)，暫不征城建稅。

城建稅在全國(guó)范疇內(nèi)征收包羅都會(huì)、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即

只要繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的地方，除稅法另有劃定者外，都屬征收城

建稅的范疇。

城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，憑據(jù)納稅人所在地的差別，稅率分別劃定為

7%、5%、1%三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在都會(huì)市區(qū)的，稅去為7%；

在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；不在都會(huì)市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1

%。

所有納稅人除另劃定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅

率，在同一地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬干系、企業(yè)范圍

和行業(yè)性質(zhì)差別，而執(zhí)行差別的稅率。

但是，對(duì)下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”

的所在地的適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)

業(yè)稅的納稅人；二是流動(dòng)經(jīng)營(yíng)無牢固納稅所在的納稅人。

城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅（簡(jiǎn)稱“三稅”）稅額

為計(jì)稅依據(jù)「三稅”稅額僅指“三稅”的正稅，不包羅稅務(wù)構(gòu)造對(duì)納稅人加收

滯納金和罰款等非稅款項(xiàng)。

⑶教誨費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教誨的一種特

別目的稅。教誨費(fèi)附加的稅率在都會(huì)一般為營(yíng)業(yè)稅的3%。

（三）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)在一定期間（通常為1年）內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其

他所得征收的一種稅。

企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國(guó)境內(nèi)除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外

的實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)大概組織，包羅：國(guó)有企業(yè)、團(tuán)體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、聯(lián)

營(yíng)企業(yè)、般份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得的其他組織。

企業(yè)所得稅實(shí)行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33機(jī)

優(yōu)惠稅率是指對(duì)應(yīng)納稅所得額在一定命額之下的企業(yè)賜與低稅率照顧，分為18

%和27%兩利1年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元以下（含3萬(wàn)元）的減按18%的稅率征

收；年應(yīng)納稅所得額凌駕3萬(wàn)元至10萬(wàn)元以下（含10萬(wàn)元）的，減按27%的稅

率征收。

應(yīng)納稅所得額的盤算公式為：

應(yīng)納稅所得額二每個(gè)納稅年度的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額

納稅人收人總額包羅在中國(guó)境內(nèi)、境外取得的下列收入：

（1）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)收入，指從事主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)動(dòng)取得的收入，包羅商品（產(chǎn)物）

銷售收入、勞動(dòng)辦事收入、營(yíng)運(yùn)收入、工程價(jià)款結(jié)算收入、產(chǎn)業(yè)性作、亞收入及

其他業(yè)務(wù)收入；

（2）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，如有償轉(zhuǎn)讓牢固資產(chǎn)、有價(jià)證券、股權(quán)等取得的收入；

（3）利息收入；

（4）租賃收入，如出租牢固資產(chǎn)的收入；

(5)特許權(quán)使用費(fèi)收入；

(6)股息收入；

⑺其他收入。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營(yíng)收人按權(quán)責(zé)產(chǎn)生制原則盤算：以分期收款方法銷售

商品的；可按條約約定的購(gòu)買人應(yīng)付價(jià)款的日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)；修建、

安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，連續(xù)時(shí)間凌駕1年的，可以按完工進(jìn)度或完成的

事情量確定收人的實(shí)現(xiàn)。

準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目是指與納稅人取得收入有關(guān)的本錢、用度和損失。本錢指

納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)商品和提供勞務(wù)等所產(chǎn)生的各項(xiàng)直接用度和間接用度。損

失指生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)歷程中的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外支出，已產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)虧損和投資損失以及

其他損失。別的，另有按劃定繳納的各項(xiàng)稅金。教誨費(fèi)附加，可視同稅金。

下列項(xiàng)目，按劃定的范疇、尺度扣除：

⑴在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)期間，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按實(shí)際產(chǎn)生額扣除；向非

金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，憑據(jù)不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率盤算的數(shù)

額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付給職工的人為按計(jì)稅人為扣除。

(3)職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教誨經(jīng)費(fèi)，分別按計(jì)稅人為總額的2

%、14%、1.5,6盤算扣除。

(4)用于公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)，在年度應(yīng)納稅所得額3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予

扣除。

對(duì)民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和勉勵(lì)的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可實(shí)

行定期減稅大概免稅；對(duì)執(zhí)法、行政法例和國(guó)務(wù)院有關(guān)劃定賜與減稅或免稅的,

依劃定執(zhí)行。

對(duì)納稅人在中國(guó)境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準(zhǔn)予扣除，但

扣除額不得凌駕其境外所得依照劃定盤算的應(yīng)納稅額。

企業(yè)所得稅由納稅人向其所在出主管稅務(wù)構(gòu)造繳納。企業(yè)所得實(shí)行按年盤

算，分月大概分季預(yù)繳，月份大概季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終「后4個(gè)月

內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。

（四）外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)的

生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。

⑴課稅東西

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資

經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外互助經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)合，

從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和雖未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)合而有來源于中國(guó)境內(nèi)所得的外國(guó)公司、

企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織。

外商投資企業(yè)的總機(jī)構(gòu)設(shè)在中國(guó)境內(nèi)，就來源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納所得

稅。對(duì)外國(guó)企業(yè)就來源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納所得稅。

應(yīng)納稅所得額為每一納稅年度的收入總額減除本錢、用度以及損失后的余

額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得指從事制造業(yè)、

采掘業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、修建安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、辦事業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以

及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得。其他所得指利潤(rùn)（股息）、利息、租金、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)

收益、提供大概轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、專有技能、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)收益以及營(yíng)業(yè)外收益

所得。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營(yíng)收入，盤算原則同前述企業(yè)所得稅。

在盤算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許減除的本錢、用度以及損失包羅：外國(guó)企業(yè)支

付給其總機(jī)構(gòu)的治理費(fèi)；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常借款的利息，準(zhǔn)予按不高

于一般商'業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；公道的外交應(yīng)酬費(fèi)；職工的人為和

福利費(fèi)；壞帳準(zhǔn)備和壞帳損失等。

(2)稅率及優(yōu)惠政策

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅實(shí)行30%的比例稅率，另按應(yīng)納稅所得額

征收3%的地方所得稅。

設(shè)在經(jīng)濟(jì)特區(qū)的外商投資企業(yè).在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)合從事生產(chǎn)、經(jīng)

營(yíng)的外國(guó)企業(yè)和設(shè)在經(jīng)濟(jì)技能開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設(shè)在沿海經(jīng)

濟(jì)開放區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技能開發(fā)區(qū)所在都會(huì)的老市區(qū)大概設(shè)在國(guó)務(wù)院劃定

的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬于能源、交通、口岸、碼頭大概國(guó)度勉勵(lì)的其

他項(xiàng)目，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。

設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技能開發(fā)區(qū)所在都會(huì)的老市區(qū)的生

產(chǎn)性外商投資企業(yè)，減按z4%的稅率征收企業(yè)所得稅。

對(duì)生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期在10年以上的，從開始贏利的年度起，第

1年和第2年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬

于石油、天然氣、稀有金屬，珍貴金屬等資源開采項(xiàng)目的，由國(guó)務(wù)院另行劃定。

外商投資企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不滿10年的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅

款。

從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)和設(shè)在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的邊遠(yuǎn)地區(qū)的外

商投資企業(yè)，依照上述劃定享受免稅、減稅報(bào)酬期滿后，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，國(guó)務(wù)院

稅務(wù)主管部分批準(zhǔn)，在以后iO年內(nèi)可以繼承按應(yīng)納稅額減征15%至30%的企

業(yè)所得稅。

對(duì)勉勵(lì)外商投資的行業(yè)、項(xiàng)目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以憑據(jù)實(shí)

際情況決定減征地方所得稅。外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利

潤(rùn)直接再投資于該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，大概作為資本投資開辦其他外商投資

企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于5年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)構(gòu)造批準(zhǔn).退還其再投資部

分已繳納所得稅的40%稅款，國(guó)務(wù)院另有優(yōu)惠劃定的，依照國(guó)務(wù)院的劃定治理;

再投資不滿5年撤出

的，應(yīng)當(dāng)繳回已退的稅款。

外商投資企業(yè)來源于中國(guó)境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準(zhǔn)予在匯

總納稅時(shí)，從其應(yīng)稅額中扣除，但扣除額不得凌駕其境外所得依劃定盤算的應(yīng)

納稅額。

外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)合，而有來源于中國(guó)境內(nèi)的利潤(rùn)、利

息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)和其他所得，大概雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)合，但上述所得與

其機(jī)構(gòu)、場(chǎng)合沒有實(shí)際聯(lián)系的，都應(yīng)當(dāng)繳納20%的所得稅。但對(duì)外國(guó)投資者從

外商投資企業(yè)取得的利潤(rùn)，國(guó)際金融組織貸款給中國(guó)政府和中國(guó)國(guó)度銀行的利

息所得，外國(guó)銀行憑據(jù)優(yōu)惠利率貸款給中國(guó)國(guó)度銀行的利息所得，均免征所得

稅。

對(duì)為科學(xué)研究、開發(fā)能源、生長(zhǎng)交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技

能提供專有技能所取得的特許權(quán)使用費(fèi)，經(jīng)國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部分批準(zhǔn)，可以減

按10%的稅率征收所得稅，其中技能先進(jìn)大概條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年盤算，分季預(yù)繳。季

度終了后15日內(nèi)向本地稅務(wù)構(gòu)造預(yù)繳；年度終了后5個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退

少補(bǔ)。

(五)印花稅

印花稅是對(duì)因商事運(yùn)動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)

受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。

印花稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法例定應(yīng)稅憑證的單元和小我私

家，包羅海內(nèi)種種企業(yè)、事業(yè)、構(gòu)造、團(tuán)體、步隊(duì)及中外合資企業(yè)、中外互助

企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)、外國(guó)公司和其他經(jīng)濟(jì)組織及其在華機(jī)構(gòu)等單元和小我私

家。

印花稅的征收范疇主要是經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)中最普遍、最大量的種種商事和產(chǎn)權(quán)憑

證，具體包羅以下幾項(xiàng)：

(1)購(gòu)銷、加工承攬、建立工程勘察設(shè)計(jì)、建立安裝工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、

貨品運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技能等條約大概具有條約性質(zhì)的憑證;

(2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；

(3)營(yíng)業(yè)帳簿；

(4)權(quán)利許可證照；

(5)經(jīng)財(cái)務(wù)部確定征稅的其他憑證。

印花稅的稅率接納比例稅率和定額稅率兩種。

對(duì)一些載有金額的憑證，如種種條約、資金帳簿等，接納比例稅率。稅率

共分5檔：1%。、5%。、3%。、0.5%。、0.3%。。

對(duì)一些無法盤算金額的憑證，大概雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)明顯不公

道的憑證，接納定額稅率，每件繳納一定命額的稅款。

印花稅計(jì)稅依據(jù)憑據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種：

⑴條約或具有條約性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。具體包羅

購(gòu)銷金額、加工或承攬收入、收取用度、承包金額、租賃金額、運(yùn)輸用度、倉(cāng)

儲(chǔ)保管用度、借款金額、保險(xiǎn)費(fèi)收入等項(xiàng)；

(2)營(yíng)業(yè)帳簿中紀(jì)錄資金的帳簿，以牢固資產(chǎn)原值和自有流動(dòng)資金總額作為

計(jì)稅依據(jù)；

⑶不紀(jì)錄金額的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和種

種明細(xì)分類帳簿等幫助性帳簿。按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。

對(duì)下列情況免征印花稅：

(1)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單元、學(xué)校所書立的書據(jù)，免

征印花科稅；

(2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅；

(3)外國(guó)政府大概國(guó)際金融組織向我國(guó)政府及國(guó)度金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款

所立的條約，免征印花稅；

(4)有關(guān)部分憑據(jù)國(guó)度政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款條約，免征印花稅;

⑸經(jīng)財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。

溫習(xí)思考題

1.稅收有什么特征？

2.稅收制度由哪些根本要素組成？

3.我國(guó)現(xiàn)行稅率主要有哪幾種？

4.什么是房產(chǎn)稅?我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅有哪些種類？

5.什么是城鎮(zhèn)土地使用稅?其納稅人包羅哪些？

6.什么是耕地占用稅?耕地占用稅接納什么稅率？

7.什么是土地增值稅?其納稅義務(wù)人包羅哪些?土地增值稅稅率為幾多？

8.盤算土地增值稅時(shí)，允許從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收八總額中扣除哪些項(xiàng)目？

9.盤算增值額的扣除項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)本錢、房地產(chǎn)開發(fā)用度各包羅哪些

項(xiàng)目？

10.什么是契稅？

1L什么是營(yíng)業(yè)稅、都會(huì)維護(hù)建立稅和教誨費(fèi)附加？

12.什么是企業(yè)所得稅?如何盤算應(yīng)納稅所得額?稅率是幾多？

13.什么是外商投責(zé)企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅?其納稅人如何確定？

14.哪些房地產(chǎn)稅種接納比例稅率?哪些稅接納累進(jìn)稅率?哪些稅接納定額稅

率？

15.如何看待針對(duì)住房消費(fèi)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策？

第四講房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行紀(jì)律

4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

作為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或?yàn)槠涮峁┱樟限k事的專業(yè)人員，要想準(zhǔn)確地

闡發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來生長(zhǎng)趨勢(shì)及其對(duì)房地產(chǎn)投資的

影響，有須要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本觀點(diǎn)。

4.L1房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀點(diǎn)

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型

商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上修建物不能移動(dòng)，但它可以被某小我私家或

機(jī)構(gòu)擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)行為。

房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)壬鈽I(yè)務(wù)的

運(yùn)動(dòng)場(chǎng)合以及一切生意業(yè)務(wù)途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的界說,

則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)生意'業(yè)務(wù)運(yùn)動(dòng)。一個(gè)

完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、代價(jià)、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素組成的

一個(gè)系統(tǒng)。

與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由到場(chǎng)房地產(chǎn)互換的本事兒、房地產(chǎn)商

品、房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)需求、生意業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu)等要素組成的。這些要素反應(yīng)著

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的生長(zhǎng)與未來趨勢(shì)。

4.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況

房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一其中心體時(shí)，它周圍種種影

響因素的總和。在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是伶仃存在的，它時(shí)

刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因索的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)這些因素產(chǎn)生反作用。

憑據(jù)這些影響因素的性質(zhì)，我們將其分為八類，包羅社會(huì)情況、政治情況、經(jīng)

濟(jì)情況、金融情況、執(zhí)法制度情況、技能情況、資源情況和國(guó)際情況。

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的影響因素如表2-1所示。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況及其影響因素表2-1

房地財(cái)產(chǎn)的運(yùn)行情況主要影響因素

II人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變革、居民思想

看法、，社區(qū)和I

I社會(huì)情況I

I

II都會(huì)生長(zhǎng)形態(tài)等

II政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性。

政府及民眾I

I政治情況I

I

II看待外資的態(tài)度等

I都會(huì)或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)水平、就業(yè)、支付能力、

財(cái)產(chǎn)與結(jié)構(gòu)

經(jīng)濟(jì)情況

I結(jié)構(gòu)、底子設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等

I金融情況I宏觀金融政策、金融東西完善水平、資本市場(chǎng)發(fā)

育水平等I

I執(zhí)法制度情況I與房地財(cái)產(chǎn)有關(guān)的正式規(guī)矩，包羅現(xiàn)行執(zhí)法與相

關(guān)政策I

II修建質(zhì)料、修建施工技能和工藝、修建設(shè)備的進(jìn)

步；而更為重I

I技能情況I要的信息技能的生長(zhǎng)和應(yīng)用，及陪同而來的房地

財(cái)產(chǎn)信息化的I

II要求

資源情況I土地、能源等資源約束

國(guó)際情況I國(guó)際資本流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)的全球化

4.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的到場(chǎng)者

房地產(chǎn)市場(chǎng)的到場(chǎng)者主要由市場(chǎng)中的買賣雙方以及為其提供支持和辦事的人

員或機(jī)構(gòu)組成。這些到場(chǎng)者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建立歷程、生意業(yè)務(wù)歷程

和使用歷程。每個(gè)歷程內(nèi)的每一項(xiàng)事情或運(yùn)動(dòng)，都是由一系列差別的到場(chǎng)者來

分別完成的。憑據(jù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)、生意業(yè)務(wù)和使用歷程中所涉及到的腳

色的大抵順序，逐一加以介紹。應(yīng)該指出的是，由于所處階段的特點(diǎn)差別，各

到場(chǎng)者的重要水平是有差別的，也不是每一個(gè)歷程都需要這些人或這些機(jī)構(gòu)的

到場(chǎng)。

4.1.4.1土地所有者或當(dāng)前的使用者

不管是主動(dòng)的照舊被動(dòng)的，土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。為了

出售或提高其土地的使用代價(jià)，他們可能主動(dòng)提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿

望。在我國(guó)，政府壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)前的土地使用者

也對(duì)有關(guān)土地的生意業(yè)務(wù)有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者

越多，對(duì)開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安頓、賠償

方案，遇上“釘子戶”，不但會(huì)使開發(fā)周期拖長(zhǎng)，還會(huì)大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前

期用度。

房地產(chǎn)商從項(xiàng)目公司到大型的跨國(guó)公司有許多種類型。其目的很明確，即通過

實(shí)施開發(fā)歷程獲取利潤(rùn)。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售照舊作

為一項(xiàng)恒久投資。許多小型房地產(chǎn)商多數(shù)是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積聚資

本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開發(fā)商也會(huì)逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，

即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”歷程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡-固然，對(duì)付居

住物業(yè)來說，不管是大公司照舊小公司，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由

居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。

房地產(chǎn)商所包袱的開發(fā)項(xiàng)目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對(duì)某些特定的

開發(fā)類型（如商場(chǎng)或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長(zhǎng)，而另外一些公司

則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)疏散于差別的開發(fā)類型和所在上，另有些開發(fā)商所開

發(fā)的物業(yè)類型很專一但地區(qū)漫衍卻很廣甚至是國(guó)際性的?？傊?，開發(fā)商憑據(jù)自

己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)治理氣

勢(shì)派頭也有較大差別。有些開發(fā)商從籌劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專業(yè)照料機(jī)

構(gòu)提供辦事；而有些開發(fā)商則從籌劃設(shè)計(jì)到衡宇租售乃至物業(yè)治理，均由自己

賣力。

4.1.4.3政府及政府機(jī)構(gòu)

政府及政府機(jī)構(gòu)在到場(chǎng)房地產(chǎn)運(yùn)行的歷程中，既有制定規(guī)矩的權(quán)力，又有

監(jiān)視、治理的職能.在有些方面還會(huì)提供有關(guān)辦事。開發(fā)商從購(gòu)買土地使用權(quán)

開始，就不停和政府的土地治理、都管帳劃、建立治理、市政治理、房地產(chǎn)治

理等部分打交道，以獲取投資許可證、土地使用權(quán)證、籌劃許可證、開工許可

證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等，作為民

眾利益的代表者，政府在到場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)其他到場(chǎng)者

的行為產(chǎn)生

著影響。

房地產(chǎn)開發(fā)投資者對(duì)政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。修建業(yè)、房地財(cái)產(chǎn)

經(jīng)常被政府用來作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)治器”，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)收入又是中央和

地方政府財(cái)務(wù)的一個(gè)重要來源，而對(duì)物業(yè)的差別占有、擁有形式又反應(yīng)了一個(gè)

國(guó)度的政治取向。

4.1.4.4金融機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)歷程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)用度的短期資金“建立貸款”

和項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的恒久資金或“抵押貸款:房地

產(chǎn)的生產(chǎn)歷程和消費(fèi)歷程均需大量資金，沒有金融機(jī)構(gòu)的到場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就

很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

4.1.4.5修建承包商

房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建立歷程的工程施工事情發(fā)包給修建承包商。

但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務(wù)擴(kuò)展并同時(shí)包袱附加的一些開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，

如購(gòu)買土地使用權(quán)、到場(chǎng)項(xiàng)目的資金籌措和市場(chǎng)營(yíng)銷等。但承包商僅僅作為營(yíng)

造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與制作本錢及施工周期有關(guān)，包袱的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。如果承

包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個(gè)開發(fā)歷程并包袱與之相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，它就要求有一個(gè)

更高的收益水平。但即便如此，承包商往往能夠蒙受較低的利潤(rùn)水平。

4.1.4.6專業(yè)照料

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及生意業(yè)務(wù)治理歷程相當(dāng)龐大，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大多

數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗(yàn)和技能來處理懲罰房地產(chǎn)生產(chǎn)、生意業(yè)務(wù)、

使用歷程中遇到的種種問題.因此，市場(chǎng)上的供給者和需求者很有須要在差別階

段聘請(qǐng)專業(yè)照料公司提供咨詢辦事。這些專業(yè)照料人員包羅：

(1)修建師。在房地產(chǎn)產(chǎn)物的生產(chǎn)歷程中，修建師一般包袱開發(fā)建立用地籌

劃方案設(shè)計(jì)、修建設(shè)計(jì)、修建施工條約治理等項(xiàng)事情。有時(shí)修建師并不是親自

完成這些設(shè)計(jì)事情?面是作為主持人來組織或協(xié)調(diào)這些事情。在工程開發(fā)建立

中，修建師還賣力施工條約的治理，工程進(jìn)度的控制。一般情況下，修建師還

要組織定期技能事情集會(huì)、簽發(fā)與條約有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)、提供施工所需圖紙資

料、協(xié)助解決施工中技能問題等。

(2)工程師。房地產(chǎn)開發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、修建設(shè)備工程師、電氣工程師等。

這些差別專業(yè)的工程師除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明，以及空調(diào)或高級(jí)電

氣設(shè)備等設(shè)計(jì)外，還可賣力條約簽訂、修建質(zhì)料與設(shè)備采購(gòu)、施工監(jiān)理、協(xié)助

解決工程施工中的技能