2026年土地增值稅顧問（土地增值稅咨詢）考題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______第I卷（選擇題，共30分）答題要求：本大題共10小題，每小題3分。在每小題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的。1.土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)（）。A.向納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅B.向房地產(chǎn)坐落地的共同上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅C.選擇房地產(chǎn)坐落地的某一方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅人D.按房地產(chǎn)坐落地分別向坐落地各方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅2.下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅納稅人的是（）。A.與國(guó)有企業(yè)換房的外資企業(yè)B.合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)D.將辦公樓用于抵押的企業(yè)，處于抵押期間3.某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.180B.240C.300D.3604.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是（）。A.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額B.房地產(chǎn)開發(fā)總投資額C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的利潤(rùn)額5.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額（）的，免征土地增值稅。A.10%B.20%C.30%D.40%6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是（）。A.營(yíng)業(yè)稅、印花稅B.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅C.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅D.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅7.下列項(xiàng)目中，屬于土地增值稅免稅范圍的是（）。A.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的C.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外投資（投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的房產(chǎn)D.企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓舊房8.某工業(yè)企業(yè)2019年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元（其中印花稅2.5萬元）。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。A.96.75B.97.50C.306.75D.307.509.土地增值稅實(shí)行（）稅率形式。A.比例稅率B.超額累進(jìn)稅率C.超率累進(jìn)稅率D.定額稅率10.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的（）日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。A.3B.5C.7D.10第II卷（非選擇題，共70分）（一）簡(jiǎn)答題（共20分）答題要求：本大題共2小題，每小題10分。請(qǐng)簡(jiǎn)要回答問題。1.簡(jiǎn)述土地增值稅的納稅義務(wù)人。2.簡(jiǎn)述土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括哪些。（二）計(jì)算題（共20分）答題要求：本大題共2小題，每小題10分。要求寫出計(jì)算步驟和結(jié)果，并保留兩位小數(shù)。1.某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造一幢寫字樓，取得銷售收入10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為500萬元（其中利息支出200萬元，能提供金融機(jī)構(gòu)證明，但不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偅慌c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為555萬元（不含印花稅）。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。計(jì)算該公司應(yīng)繳納的土地增值稅。2.某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊廠房，取得轉(zhuǎn)讓收入500萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)30萬元。該廠房原造價(jià)300萬元，經(jīng)評(píng)估重置成本價(jià)為400萬元，成新度折扣率為80%。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。（三）案例分析題（共15分）材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2019年1月開發(fā)一住宅小區(qū)，至2019年12月31日全部竣工并銷售完畢。該小區(qū)占地面積為20000平方米，建筑面積為40000平方米。該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為4000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為8000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為1500萬元（其中利息支出300萬元，能提供金融機(jī)構(gòu)證明，但不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偅Ｅc轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為770萬元（不含印花稅）。當(dāng)?shù)卣?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。問題：計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅，并分析其納稅籌劃要點(diǎn)。（四）論述題（共15分）材料：近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，土地增值稅的政策也在不斷調(diào)整和完善。土地增值稅作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要稅種，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)增值收益具有重要意義。問題：請(qǐng)論述土地增值稅政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。要求：論述全面，條理清晰，字?jǐn)?shù)在300字左右。（五）綜合應(yīng)用題（共20分）材料：某房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃開發(fā)一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總銷售收入為5億元。該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為1億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2億元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為3000萬元（其中利息支出500萬元，能提供金融機(jī)構(gòu)證明，但不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偅?。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為2750萬元（不含印花稅）。當(dāng)?shù)卣?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。問題：1.計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅。2.若該企業(yè)希望降低土地增值稅稅負(fù)，可采取哪些措施？請(qǐng)簡(jiǎn)要說明。答案：1.D2.D3.B4.C5.B6.C7.B8.C9.C10.C簡(jiǎn)答題答案：1.土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體及其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。2.土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除）。計(jì)算題答案：1.（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額=1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本=3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（1000+3000）×10%+（500-200）=700萬元（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=555萬元（5）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+300==1.（1）取得土地使用權(quán)所支付金額=1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本=3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（1000+3000）×10%+（500-200）=700萬元（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金=555萬元（5）加計(jì)扣除=（1000+3000）×20%=800萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+700+555+80=6055萬元增值額=10000-6055=3945萬元增值率=3945÷=6055×100%≈65.15%適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%應(yīng)繳納土地增值稅=3945×40%-6055×5%=1275.25萬元2.（1）評(píng)估價(jià)格=400×80%=320萬元（2）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=320+30=350萬元（3）增值額=500-350=150萬元（4）增值率=150÷350×100%≈42.86%適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0應(yīng)繳納土地增值稅=150×30%-350×0=45萬元案例分析題答案：（1）取得土地使用權(quán)所支付金額=（1000+3000）×20%=800萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本=8000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（1000+3000）×10%+（500-300）=600萬元（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金=770萬元（5）加計(jì)扣除=（1000+3000）×20%=800萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=800+8000+（1000+3000）×10%+（500-300）+770+800=11570萬元增值額=10000-11570=-1570萬元，增值率=-1570÷11570×100%≈-13.57%，不繳納土地增值稅。納稅籌劃要點(diǎn)：合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用，優(yōu)化利息支出分?jǐn)偡绞?，充分利用稅收?yōu)惠政策等，以降低增值額和增值率，減輕土地增值稅稅負(fù)。論述題答案：土地增值稅政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響多方面。政策收緊時(shí)，提高稅率或加強(qiáng)征管，會(huì)增加房企成本，抑制投資投機(jī)需求，促使市場(chǎng)回歸理性，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。政策寬松時(shí)，降低稅率或放寬扣除標(biāo)準(zhǔn)，可減輕房企稅負(fù)，刺激開發(fā)投資，增加市場(chǎng)供給，一定程度影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。政策調(diào)整還影響企業(yè)戰(zhàn)略布局與市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)資源合理配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。綜合應(yīng)用題答案：1.（1）取得土地使用權(quán)所支付金額=1億元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本=2億元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（1+2）×10%+（3000-500）=3500萬元（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金=2750萬元（5）加計(jì)扣除=（1+2）×20%=6000萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1+2+3500+2750+6000=15250萬元增值額=50000-1