房地產(chǎn)與旅游業(yè)的盈利模式

一、旅游城市經(jīng)營(yíng)與旅游房地產(chǎn)開發(fā)

二、旅游小鎮(zhèn)一一近期旅游房地產(chǎn)的主流方向

三、商業(yè)休閑步行街區(qū)開發(fā)

四、水休閑旅游房地產(chǎn)開發(fā)

五、山野旅游房地產(chǎn)的開發(fā)

六、田園旅游房地產(chǎn)的開發(fā)

旅游城市經(jīng)營(yíng)與旅游房地產(chǎn)開發(fā)

政府運(yùn)用多種手段進(jìn)行旅游城市經(jīng)營(yíng)，這是旅游目的地運(yùn)營(yíng)的一種重要手段，其

市場(chǎng)運(yùn)作的關(guān)鍵，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)。其中，特色商業(yè)休閑街區(qū)等旅游商業(yè)房地產(chǎn)的

開發(fā)，具有凝合人氣和提升地價(jià)的帶動(dòng)作用；而旅游度假房地產(chǎn)的開發(fā)，可以有效地

推動(dòng)旅游目的地品牌營(yíng)銷。

一、城市經(jīng)營(yíng)及其手段

城市經(jīng)營(yíng)，就是地方政府以城市土地為基礎(chǔ)，實(shí)行干脆或間接手段，變更城市投

資環(huán)境和生活條件，吸引社會(huì)資金投資開發(fā)城市。

我國(guó)地方政府的城市經(jīng)營(yíng)模式，主要的推動(dòng)手段大體上分為4方面：

1、財(cái)政手段運(yùn)用

財(cái)政來(lái)源于稅費(fèi)收入、政府借貸、上級(jí)專項(xiàng)資金和一般轉(zhuǎn)移支付。改革開放以來(lái),

地方政府運(yùn)用財(cái)政資金開展經(jīng)濟(jì)建設(shè)的條件發(fā)生了變更，擁有了多種促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的財(cái)政

手段：一是減免稅費(fèi)，包括后來(lái)的財(cái)政補(bǔ)償（貼）；二是干脆投資一一形成投資環(huán)境與

條件；三是資金扶持一一賜予肯定的無(wú)償或有償支持；四是剝離消化負(fù)債與人員一一

為企業(yè)減負(fù)。

一般的財(cái)政手段，表現(xiàn)為地方政府制定的招商引資實(shí)惠政策上。

2、公共工程建設(shè)

公共工程是對(duì)區(qū)域整體發(fā)展有益，而又無(wú)法實(shí)現(xiàn)干脆盈利的建設(shè)項(xiàng)目。公共工程

對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的收益?zhèn)€體，完全是不平衡的，這就為一部分企業(yè)創(chuàng)建了巨大的商機(jī)。

道路建設(shè)是最大的公共工程投資項(xiàng)目。特殊是非收費(fèi)性的城市馬路，對(duì)于JJ也價(jià)

值的提升，具備了特殊重要的作用。城市公共配套設(shè)施包括供水、供氣、供熱、排污、

醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等，是社區(qū)發(fā)展的核心要素。政府在城市擴(kuò)展中的規(guī)劃及配套工程

的建設(shè)速度，干脆影響房地產(chǎn)商的投資收益率及回收時(shí)間。

3、土地運(yùn)營(yíng)

土地一級(jí)市場(chǎng)利潤(rùn)豐厚，公共工程帶動(dòng)效應(yīng)顯著，形成了良性滾動(dòng)結(jié)構(gòu)，增長(zhǎng)空

間大。因此，新區(qū)開發(fā)、舊城改造等都形成了巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。

4、國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

國(guó)有存量資產(chǎn)是政府可以運(yùn)營(yíng)的一張重要的牌。隨著國(guó)退民進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，國(guó)資

退出競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域，為政府運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)供應(yīng)了政策空間。

賓館、餐廳、景區(qū)民營(yíng)化己經(jīng)成為主流運(yùn)營(yíng)方式，社會(huì)投資介入后，效益明顯改

善。資源開發(fā)包括礦產(chǎn)資源（溫泉等）、風(fēng)景名勝資源、文物文化資源等等，都是政府

限制的可運(yùn)作資產(chǎn)。

二、旅游城市經(jīng)營(yíng)

獲評(píng)全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，可以說(shuō)已經(jīng)跨入了旅游城市的門檻。但事實(shí)上，旅游產(chǎn)

業(yè)形成肯定規(guī)模，成為全國(guó)性觀光旅游目的地或區(qū)域休閑會(huì)展旅游目的地，才能夠稱

為真正意義上的旅游城市?；蛘哒f(shuō)，以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市，是旅游城市。第一類

是因旅游而形成和發(fā)展起來(lái)的城市，比如桂林、張家界、麗江、三亞等，其次類是旅

游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，但其他產(chǎn)業(yè)也很不錯(cuò)的綜合性城市，比如青島、大連、杭州、昆明等。

旅游城市應(yīng)當(dāng)進(jìn)行旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的城市經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)把旅游產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展結(jié)合起

來(lái)規(guī)劃和運(yùn)作。第一，在滿意本地居民生活和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，必需發(fā)展旅游交通、

集散、接待服務(wù)、游憩、旅游購(gòu)物、夜間消遣等旅游目的地綜合配套功能。其次，旅

游城市的風(fēng)貌，應(yīng)當(dāng)追求獨(dú)特性藝術(shù)景觀風(fēng)貌，比如形成民俗、民族特色，形成本地

化的、情趣化的、游樂(lè)化的、特色化的景觀環(huán)境。第三，旅游城市的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，

應(yīng)當(dāng)追求城市旅游本身吸引力的建設(shè)，發(fā)展綜合性旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架。

政府旅游城市經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用多種手段，通過(guò)規(guī)劃、投資、扶持社會(huì)投資，引導(dǎo)

旅游城市向旅游目的地集散中心發(fā)展，使區(qū)域旅游獲得最大支持的同時(shí)，城市旅游形

成綜合吸引實(shí)力，逐步由觀光旅游目的地向休閑度假會(huì)展康體旅游目的地全面過(guò)渡，

成為具備抗風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力的旅游經(jīng)濟(jì)城市。

三、旅游商業(yè)地產(chǎn)

旅游與商業(yè)結(jié)合，形成了“旅游商業(yè)地產(chǎn)”的概念。這事實(shí)上特別普遍。比如，

商業(yè)步行街區(qū)（北京王府井、上海豫園、南京夫子廟、成都春熙路等），開放式風(fēng)景休

閑區(qū)（杭州西湖、北京什剎海、昆明翠湖）、古城古鎮(zhèn)古街區(qū)（麗江、大理、鳳凰、平遙、

周莊、上海新天地、成都錦里等）：民俗民族風(fēng)情街區(qū)（陽(yáng)朔西街、昆明回族餐飲街等）。

城市休閑中的核心項(xiàng)目一一城市中心游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)，已經(jīng)成為大型城

市的必需功能結(jié)構(gòu)。而旅游城市的特色商業(yè)休閑街區(qū)，已經(jīng)成為全部旅游集散城市必

需發(fā)展的項(xiàng)目?？梢哉f(shuō)，特色商業(yè)休閑街區(qū)，是旅游城市經(jīng)營(yíng)的靈魂一一夜間消遣游

樂(lè)的中心、旅游購(gòu)物的基礎(chǔ)、城市人氣的象征、挽留游客的關(guān)鍵。

旅游城市經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)對(duì)旅游商業(yè)房地產(chǎn)，賜予最大程度的政策支持。開發(fā)的具體

模式有許多，其中古街區(qū)、民俗民族風(fēng)情街區(qū)、特色商品街區(qū)、特色服務(wù)街區(qū)、綜合

商業(yè)休閑園區(qū)、特色餐飲街區(qū)等模式，有許多可以借鑒的閱歷。比如成都的錦里是一

條人工打造的仿古商業(yè)休閑街區(qū)、重慶的泉水雞一條街、北京三里屯的酒吧街、陽(yáng)朔

西街都是勝利的休閑商業(yè)街模式。

大力推廣政府經(jīng)營(yíng)城市中開發(fā)休閑商業(yè)街區(qū)，一個(gè)特別重要的因素就是休閑商業(yè)

街區(qū)最終是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以有房地產(chǎn)商通過(guò)成熟的商業(yè)鋪面銷售與轉(zhuǎn)讓升值模

式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作，商業(yè)模式特別清晰，簡(jiǎn)潔操作，有廣泛的勝利閱歷。

四、旅游度假地產(chǎn)

旅游度假地產(chǎn)包括度假者因消費(fèi)而購(gòu)買的地產(chǎn)和投資者以升值為目標(biāo)購(gòu)買的地

產(chǎn)。對(duì)于今日的中國(guó)經(jīng)濟(jì)水平，度假消費(fèi)地產(chǎn)的規(guī)模還相對(duì)較小，法律環(huán)境較差，減

低了交易水平。

我國(guó)目前的度假地產(chǎn)，形成了濱海度假別焚、溫泉度假別塞公寓、高爾夫別里、

景區(qū)避暑別墅、城郊景觀別墅五類。

國(guó)際化銷售的包括濱海度假別墅、高爾夫別墅西大類；量最大的是城郊景觀別墅,

特殊是北京、上海、廣州、深圳等城市，郊區(qū)分暨發(fā)展特別火爆。溫泉?jiǎng)e墅是近幾年

發(fā)展最快的類型，南北各地，凡有溫泉的地方，都發(fā)展起溫泉?jiǎng)e墅和公寓，其中投資

型購(gòu)買較多。景區(qū)分墅差異較大，發(fā)展很不平衡，以避暑需求較大的長(zhǎng)江流域大城市

需求最旺。

產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展很快，但法律問(wèn)題較多，很不規(guī)范。分時(shí)度假基本上沒(méi)有發(fā)展起來(lái),

還須要法律體系的完善。

旅游度假地產(chǎn)，是旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展的最佳手段，是旅游城市經(jīng)營(yíng)中可以面對(duì).全國(guó)

乃至世界市場(chǎng)進(jìn)行推廣的重要產(chǎn)品。擁有休閑度假型旅游資源的城市，比如濱海城市、

湖濱城市、避暑山區(qū)等地區(qū)，應(yīng)當(dāng)把旅游地產(chǎn)的發(fā)展放在一個(gè)戰(zhàn)略性的位置，通過(guò)引

進(jìn)房地產(chǎn)資金，通過(guò)依托旅游小城鎮(zhèn)，可以形成區(qū)域性的整體開發(fā)局面。而旅游地產(chǎn)

的營(yíng)銷，將把區(qū)域的休閑度假資源包裝之后，推向全國(guó)。這樣的推廣，是促進(jìn)旅游產(chǎn)

業(yè)轉(zhuǎn)型的極好的方法一一由觀光向休閑、會(huì)展、度假過(guò)渡。

旅游小鎮(zhèn)

——近期旅游房地產(chǎn)的主流方向

一、云南旅游其次次創(chuàng)業(yè)的“重頭戲”

云南省委、省政府提出“云南旅游其次次創(chuàng)業(yè)”的號(hào)召，在全國(guó)旅游界引起了廣

泛的關(guān)注。云南旅游面對(duì)四川旅游的崛起，感到壓力很大。因此，老旅游大省提出新

目標(biāo)，是深刻反省的結(jié)果。

四川旅游的崛起，模式特別簡(jiǎn)潔：旅游是四川的“一把手政治”！

四川以黨政主導(dǎo)，強(qiáng)力推動(dòng)，堅(jiān)持不懈，輪番發(fā)展的方式，以一把手抓旅游為要

務(wù)，形成了“旅游大會(huì)”模式，成效顯著，成為“黨政主導(dǎo)旅游發(fā)展”的經(jīng)典。

云南如何面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)新模式發(fā)展呢？我們可以從云南很抓“旅游小鎮(zhèn)”中，找

到新的政府運(yùn)營(yíng)理念一一以城市經(jīng)營(yíng)的勝利閱歷為借鑒的理念一一以土地開發(fā)帶動(dòng)

旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理念。

據(jù)有關(guān)報(bào)道，云南近期旅游業(yè)的“重頭戲”，是建設(shè)旅游小鎮(zhèn)。為此，云南省將

賜予資金、土地和戶籍三大扶持，并特地成立旅游小鎮(zhèn)建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，全面推動(dòng)

該項(xiàng)建設(shè)。

首先，從今年起，從全省項(xiàng)目貼息資金、城鎮(zhèn)規(guī)劃資金和旅游市場(chǎng)開拓資金中支

配肯定額度，特地用于旅游小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目貼息、規(guī)劃補(bǔ)助和市場(chǎng)營(yíng)銷。其次，旅游小

鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應(yīng)瓶頸，而在州（市）、甚至省內(nèi)進(jìn)行土地的占補(bǔ)平衡;

并通過(guò)遷村并點(diǎn)，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。第

三，放開農(nóng)夫進(jìn)鎮(zhèn)的戶口限制，逐步實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的居民戶籍管理制度，分步取消旅

游小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)戶、非農(nóng)業(yè)戶及其他類型戶的劃分和各種涉及戶籍變更的收費(fèi)，降低農(nóng)夫

到小鎮(zhèn)落戶的門檻；凡是情愿進(jìn)鎮(zhèn)落戶的農(nóng)夫，征得管理部門同意后，可依據(jù)本人意

愿登記為“居民戶”，并在子女入學(xué)、參軍、就業(yè)福利補(bǔ)貼、社會(huì)保障等方面與城鎮(zhèn)

居民享受同等待遇。到2007年，云南將對(duì)全省旅游小鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行評(píng)比，對(duì)成果突

出的小鎮(zhèn)將頒發(fā)“云南旅游名鎮(zhèn)”牌匾，賜予重獎(jiǎng).

“旅游小鎮(zhèn)”的商機(jī)何在？

旅游地產(chǎn)的興起，是旅游小城鎮(zhèn)特殊是旅游城市開發(fā)的?個(gè)主動(dòng)力。將旅游區(qū)域

開發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合起來(lái)，是能夠形成政府資金來(lái)源和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成的關(guān)鍵。

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)，事實(shí)上，就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。

小城鎮(zhèn)建設(shè)是中國(guó)城市化進(jìn)程中特別重要的一個(gè)部分，是大多數(shù)農(nóng)夫轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)

居民的基本模式。因此，國(guó)家賜予小城鎮(zhèn)建設(shè)大量的資金、土地等等政策支持。特殊

重要的是，小城鎮(zhèn)的土地，不僅僅為國(guó)有土地開發(fā)，還為集體土地流轉(zhuǎn)開了口子，是

一個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口。

但是，小鎮(zhèn)開發(fā)中，房地產(chǎn)價(jià)格特別低，本地居民購(gòu)買力不強(qiáng)，商業(yè)性房地產(chǎn)企

業(yè)不太有愛好。

只有旅游房地產(chǎn)，對(duì)于擁有旅游資源的小鎮(zhèn)建設(shè)而言，意味著巨大的商機(jī)一一因

為旅游房地產(chǎn)的賣家，不是本地居民，而是全國(guó)各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。

以地價(jià)獲得的小鎮(zhèn)土地為依托，面對(duì)全國(guó)乃至國(guó)際銷售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè)，

利差極大，一旦銷售勝利，獲利豐厚。這就是旅游小鎮(zhèn)供應(yīng)的商機(jī)！

將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合起來(lái)，在大理、麗江、昆明等地，已經(jīng)得到

實(shí)踐，并走在了云南旅游地產(chǎn)的前列。高爾夫地產(chǎn)成為最經(jīng)典的樣板，激勵(lì)著房地產(chǎn)

商的極大熱忱。

云南省建設(shè)廳總規(guī)劃師韓先成先生指出，以愛護(hù)不行再生資源為前提，通過(guò)商業(yè)

化理念運(yùn)作，云南的旅游地產(chǎn)肯定會(huì)迎來(lái)一個(gè)高速發(fā)展期。

這就是云南旅游其次次創(chuàng)業(yè)的鑰匙之-----以地產(chǎn)撬動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模

式一一城市經(jīng)營(yíng)與旅游結(jié)合的主要節(jié)點(diǎn)。

三、旅游小鎮(zhèn)的分類

旅游小鎮(zhèn)，就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的小鎮(zhèn)。我們將其細(xì)分為資源主導(dǎo)型、旅游接

待型和生態(tài)觀光型三類。

1、資源主導(dǎo)型旅游小鎮(zhèn)

即自身?yè)碛新糜钨Y源成為旅游目的地的小城鎮(zhèn)。這類小鎮(zhèn)為特色鎮(zhèn)，主要為古鎮(zhèn),

特殊是國(guó)家歷史文化名鎮(zhèn)，具有特別好的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，形成了旅游吸引力，古鎮(zhèn)本身就

是旅游吸引物。古鎮(zhèn)的特色建筑、風(fēng)水情調(diào)、民俗文化等，都吸引著觀光和休閑游客。

而依托古鎮(zhèn)開發(fā)的仿古旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，在麗江、大理都特別勝利。

溫泉鎮(zhèn)是資源旅游小鎮(zhèn)中一個(gè)特殊種類，全國(guó)有幾十個(gè)溫泉鎮(zhèn)，都是依托于溫泉

資源，形成的休閑鎮(zhèn)，其中有一部分是古鎮(zhèn)。比如昆明的安靜溫泉鎮(zhèn)，擁有“天下第

一湯”，已經(jīng)開發(fā)了別墅樓盤賣得不錯(cuò)；安徽烏江的香泉鎮(zhèn)，借香泉溫泉把房子賣給

了南京人；北京的小湯山，成為會(huì)議休閑集散地。

2、旅游接待型旅游小鎮(zhèn)

聞名自然風(fēng)景景區(qū)，一般都在遠(yuǎn)離城市的地方。在這些旅游目的地的周邊，形成

的人口聚居地，就是旅游小鎮(zhèn)。這一類小鎮(zhèn)，本身不是景區(qū)，但是自然生態(tài)環(huán)境都很

好，最重要的在于，這里是旅游集散地，是接待建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，這就是接待型旅游

小鎮(zhèn)。這類小城鎮(zhèn)通常為遠(yuǎn)高旅游中心城市的聞名風(fēng)景區(qū)重要門戶和游客主通道，具

有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小城鎮(zhèn)依托地理優(yōu)勢(shì)，開展旅游接待工作。

接待型旅游小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的最佳區(qū)域，既可以開發(fā)旅游商業(yè)房地產(chǎn)，

又可以開發(fā)旅游度假房地產(chǎn)。

3、生態(tài)人居型旅游小鎮(zhèn)

最為大量的旅游小鎮(zhèn)，是生態(tài)環(huán)境特別好，以生態(tài)人居為特色發(fā)展的小鎮(zhèn)。這類

小鎮(zhèn)一般處于中大型城市周邊，距離城區(qū)較近，一般為近中郊區(qū)。對(duì)于北京、上海這

樣的超大城市，距離在100公里以內(nèi)；對(duì)于成都、西安這樣的城市，距離在6。公

里以內(nèi)；對(duì)于煙臺(tái)、石家莊這樣的城市，距離在3。公里以內(nèi)；對(duì)于許昌、綿陽(yáng)這樣

的城市，距離在15公里以內(nèi)；這一區(qū)域內(nèi)的生態(tài)小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的極佳目

標(biāo)，是旅游休閑小鎮(zhèn)最廣泛的目標(biāo)。此類小城鎮(zhèn)以接待城市休閑居民，開展農(nóng)業(yè)觀光

等鄉(xiāng)村為主，進(jìn)一步發(fā)展為生態(tài)休閑小城鎮(zhèn)。

四、規(guī)劃“旅游小鎮(zhèn)”的要領(lǐng)

以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)范和旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)范的雙重要求為前提，以旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城鎮(zhèn)發(fā)

展，以城鎮(zhèn)建設(shè)協(xié)作旅游功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的系統(tǒng)整合。

1、規(guī)劃的要求

1）旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略主導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體發(fā)展戰(zhàn)略；

2）區(qū)分類別：觀光小鎮(zhèn)、休閑小鎮(zhèn)、度假小鎮(zhèn)、集散小鎮(zhèn)、過(guò)境小鎮(zhèn)；

3）城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與平衡發(fā)展；

4）城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施配套；

.5）城鎮(zhèn)社會(huì)生活配套：

6）城鎮(zhèn)行政管理要求；

7）鎮(zhèn)村體系結(jié)構(gòu)與互動(dòng)；

8）城市化目標(biāo)、過(guò)程及其規(guī)律；

2、規(guī)劃的關(guān)鍵

1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定，是基礎(chǔ)；

2）旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制的設(shè)計(jì)，最重要；

3）具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目策劃，是關(guān)鍵；

4）鎮(zhèn)域旅游整合，是目標(biāo)；

5）旅游小城鎮(zhèn)的特定功能開發(fā)及其布局，是落地；

6）景觀規(guī)劃，是特色；

7）政府運(yùn)營(yíng)模式，是價(jià)值；

8）商業(yè)運(yùn)作模式，是操作性的結(jié)晶。

3、規(guī)劃的原則

1）小鎮(zhèn)區(qū)域旅游吸引力的打造一一動(dòng)力機(jī)制的建構(gòu)；

2）小鎮(zhèn)旅游功能定位一一集散、夜間消遣、觀光、休閑、度假、游樂(lè)；

3）小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能配置與協(xié)調(diào)發(fā)展一一城鎮(zhèn)規(guī)劃

4）小鎮(zhèn)的風(fēng)貌規(guī)劃一一旅游景觀吸引力與休閑度假環(huán)境

商業(yè)休閑步行街區(qū)開發(fā)

商業(yè)休閑步行街區(qū)，是城市休閑中最普遍的集約化形式，也是旅游與房地產(chǎn)結(jié)合

中最具備操作性的項(xiàng)目。

一、城市休憩模式的發(fā)展趨勢(shì)

城市居民休閑生活的機(jī)理，就是城市休憩模式。城市休憩模式的快速發(fā)展，已經(jīng)

成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制，帶動(dòng)了城市文化、城市環(huán)境、城市風(fēng)貌、城市產(chǎn)業(yè)的

方方面面。成都就是這樣一座城市，成為具有濃郁地方文化色調(diào)的“休閑之都”，其

市民生活方式的演繹，成為中國(guó)新市井文化的經(jīng)典代表。由休憩模式創(chuàng)新，借助房地

產(chǎn)開發(fā)力氣，帶動(dòng)休閑經(jīng)濟(jì)，形成休閑文化，推動(dòng)成都城市建設(shè)與“三產(chǎn)”的全面發(fā)

展。

1、休閑集約化模式

休閑和商業(yè)一樣，經(jīng)驗(yàn)了“小型一中型一大型一超大型一街區(qū)集聚型”的發(fā)展過(guò)

程，并出現(xiàn)了多種形態(tài)的多樣化發(fā)展。但是，集約化的發(fā)展趨勢(shì)（大型+扎堆兒的發(fā)展）

成為最主要的趨勢(shì)。

烏魯木齊的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等步行商業(yè)街區(qū)是

最典型的集約化商業(yè)休閑區(qū)；北京什剎海、三里屯，上海新天地，成都錦里等是純體

閑街區(qū)；北京金源Mall、廣州華南Mall是休閑商業(yè)超級(jí)商業(yè)場(chǎng)所；這些大型、超大

型休閑主題街區(qū)的開發(fā)，使休閑集約化達(dá)到了相當(dāng)?shù)某潭?，使區(qū)域土地開發(fā)和大型商

業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，可以有效地實(shí)施。

2、商業(yè)與休閑的整合模式

休閑場(chǎng)所是完成休閑功能的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，商業(yè)是完成購(gòu)物交易的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。這兩者,

原來(lái)有不同的經(jīng)營(yíng)模式和功能目標(biāo)。隨著小康社會(huì)的到來(lái)，購(gòu)物和逛街成為人們最大

的休閑生活，商業(yè)場(chǎng)所休閑化成為一種趨勢(shì)，成為商業(yè)交易功能勝利完成的最必需的

補(bǔ)充，甚至成為商業(yè)交易的前提。

以購(gòu)買實(shí)體貨物為目的的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，逐步發(fā)展成為以購(gòu)買實(shí)體貨物與購(gòu)買多

樣性服務(wù)相結(jié)合的混合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，產(chǎn)生了以休閑性購(gòu)買為特色的場(chǎng)所、以旅游紀(jì)念品

購(gòu)買為特色的場(chǎng)所、以休閑餐飲、休閑消遣、休閑康體等為主題的大型商業(yè)化街區(qū)。

這就是商業(yè)與休閑的現(xiàn)代整合。

其中，步行街區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、消遣街區(qū)、古文化古建街區(qū)、Shopping

Mall等等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲消遣及購(gòu)物的主力消費(fèi)場(chǎng)所。

換個(gè)角度看，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了兩個(gè)趨勢(shì)：一是大型商業(yè)樓盤或街區(qū)的游憩化趨勢(shì);

二是休閑、消遣、餐飲、購(gòu)物等的混合聚集化趨勢(shì)。

ShoppingMalK步行街是游憩化的商業(yè)地產(chǎn)的典范。ShoppingMall的勝利，必

需以休憩吸引力及多元休閑消費(fèi)的補(bǔ)充為前提，純粹的賣場(chǎng)必將失敗。而對(duì)休憩吸引

力的設(shè)計(jì)，是旅游休憩方式設(shè)計(jì)的專業(yè)特長(zhǎng)，旅游專業(yè)技術(shù)可以為商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)巨大

貢獻(xiàn)。

商業(yè)步行街，是一個(gè)城市休閑的象征之一。如何逛街游樂(lè)，獲得本地市民與外地

游人的同樣鐘愛，須要進(jìn)行休憩方式的專業(yè)性設(shè)計(jì)。

城市”中心休憩區(qū)(centralRecreationDistrict)”模式，己經(jīng)被廣泛的接受，但是

如何進(jìn)行設(shè)計(jì)和整體開發(fā)，對(duì)于大多數(shù)城市，仍舊是一個(gè)難題。任何一個(gè)城市都有一

個(gè)或兩個(gè)城市休憩中心，有的地方是商業(yè)步行街，有的是酒吧區(qū)，有的是消遣餐飲混

合區(qū)。如北京的王府井、西單、什剎海、三里屯，上海的外灘、南京路、新天地，成

都的春熙路、玉林生活廣場(chǎng)等等，就是這些城市的“中心休憩區(qū)”。

城市商業(yè)游憩區(qū)具有極大的前景和多樣的文化與景觀可能性，上海外灘的西洋樓

群、濱水結(jié)構(gòu)與霓虹燈稱為“外灘模式”，商業(yè)步行街模式，如重慶的“南濱路模式”，

都是創(chuàng)意開發(fā)的典型。

二、商業(yè)休閑步行街的模式

總結(jié)全國(guó)商業(yè)休閑步行街區(qū)，共有5種經(jīng)典類型：

1、現(xiàn)代綜合型商業(yè)步行街區(qū)這是城市中最一般的商業(yè)步行街區(qū)，一般是在傳統(tǒng)

商業(yè)街區(qū)改造或商業(yè)口岸節(jié)點(diǎn)新建形成的一般商業(yè)步行街區(qū)，主要功能是購(gòu)物。比如

北京王府井、紅橋市場(chǎng)等。

2、民俗特色休閑街區(qū)

一般城市的保留古民居街區(qū)或民俗建筑街區(qū)，都是最具名片意義的風(fēng)情街區(qū)。借

用古民居街區(qū)進(jìn)行改造，形成風(fēng)貌提升，充溢休閑和購(gòu)物功能，形成城市民俗特色休

閑街區(qū)。進(jìn)一步發(fā)展成為以仿古建筑和民俗特色建筑新建設(shè)的休閑市場(chǎng)。麗江古城、

桂林西街、鳳凰古城、成都錦里、南京夫子廟、上海豫園、上海新天地、天津五大道

等區(qū)域，已經(jīng)成為旅游名片。

3、濱水休閑步行街區(qū)

城市濱水帶借助城市景觀環(huán)境打造，開發(fā)休閑和商業(yè)房地產(chǎn)，形成了大量休閑商

業(yè)步行街區(qū)。形成了濱海、濱江、濱河、濱湖等多種形態(tài)。經(jīng)典類型為漁人碼頭、外

灘、威尼斯水城、周莊水鄉(xiāng)水街等等。

4、酒吧休閑步行街區(qū)

酒吧是夜生活中的主力支撐，借助于比鄰?fù)饧耸可顓^(qū)域的優(yōu)勢(shì)及街區(qū)房租價(jià)

格低廉的優(yōu)勢(shì)，在大型城市中心區(qū)域，形成了一批酒吧街區(qū)，包括北京三里屯、什剎

海、成都的玉林小區(qū)等等，勝利的打造出夜生活區(qū)，成為城市旅游的亮點(diǎn)。

5、餐飲休閑步行街區(qū)

餐廳飯館茶坊是中國(guó)最具商業(yè)活性的行業(yè)，可以說(shuō)，中國(guó)人的社交生活80%在

餐桌上。因此，只要能夠勝利打造餐飲街區(qū)，就可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域，引爆一個(gè)區(qū)域地

產(chǎn)。投資商借助于新開發(fā)區(qū)域的地價(jià)優(yōu)勢(shì)和城郊交通優(yōu)勢(shì)，往往勝利地打造出餐飲休

閑街區(qū)，形成社區(qū)房地產(chǎn)熱銷。國(guó)內(nèi)最擅長(zhǎng)借助餐飲休閑開發(fā)地產(chǎn)的，是成都置信房

地產(chǎn)公司，其芙蓉古城、芙蓉漢城都成為勝利的經(jīng)典；重慶南濱路、泉水雞，北京篋

街等等，都是勝利的項(xiàng)目。

三、商業(yè)休閑步行街的休憩功能打造

商業(yè)休閑步行街區(qū)的開發(fā)是以商業(yè)房地產(chǎn)的手段為核心盈利模式的。但是，商業(yè)

運(yùn)作的或功，不僅須要房地產(chǎn)的手段，還必需深刻把握城市休閑休憩功能的開發(fā)，以

此功能整合為突破口，帶動(dòng)流行消費(fèi)潮流，才可能獲得房產(chǎn)或房相的高額回報(bào)。我們

將城市休憩功能，主要概括為以下幾類：

1、商品俏售為核心的逛街模式

2、餐廳飯館為主體的餐類模式

3、酒吧演藝歌廳KTV為主的夜生活模式

4、康體健身洗浴按摩為主的修身模式

5、工藝土特產(chǎn)工坊為主的游客觀光購(gòu)物模式

6、綜合購(gòu)物與休閑服務(wù)的集成模式

四、商業(yè)休閑步行街的文化打造及景觀設(shè)計(jì)

對(duì)商業(yè)休閑步行街區(qū)必需進(jìn)行文化打造。在我們的設(shè)計(jì)實(shí)踐中，一般追求4個(gè)文

化類別：

1、現(xiàn)代時(shí)尚潮流文化,追求現(xiàn)代流行的文化風(fēng)潮。典型代表:重慶南濱路，北京“798”；

2、移植歐美海外風(fēng)情，形成異國(guó)情調(diào)。典型代表：成都“國(guó)色天香”，陽(yáng)朔西街；

3、中式古風(fēng)文化，以漢唐宋明清不同朝代為依托，形成時(shí)代文化主題。典型代表：成

都“芙蓉古城”；

4、民族民俗文化。以當(dāng)池民俗、宗教、少數(shù)民族風(fēng)格情調(diào)等等為基礎(chǔ)，形成特色文

化。典型代表：九寨溝邊邊街，成都錦里。

水休閑旅游房地產(chǎn)開發(fā)

一、水景樓盤價(jià)值持續(xù)提升

“擇水而居”素來(lái)是中國(guó)人的幻想，中國(guó)傳統(tǒng)文化中就有“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”

的說(shuō)法，水不僅僅是人暢游、棲居之地，而且還與人的道德推斷聯(lián)系起來(lái)了，可見水

在中國(guó)文化中的地位。

所謂水景，表面來(lái)看是有水的景致，但是其深層次的含義則彰顯了人與自然的和

諧關(guān)系。放到樓盤、社區(qū)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是借用城市河、湖的自然景色，還是將河、湖之

水引入社區(qū)，結(jié)合人工造景，乃至純粹的人造水景，其終極目標(biāo)都是追求建筑、水與

人的和諧。

以此為標(biāo)準(zhǔn)，真正優(yōu)秀的水景樓盤當(dāng)不以水域的大小為其惟一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，而在于

空間、自然關(guān)系的和諧。

北京近800個(gè)住宅樓盤里，親水水域面積大的樓盤近40個(gè)，另有近50個(gè)沾水

樓盤，不同程度“有水流過(guò)”。據(jù)調(diào)查，香港的水景住宅較之一般住宅價(jià)格高達(dá)7

至10倍；在臺(tái)灣，同一地塊水岸住宅與一般住宅相比有10%—15%的價(jià)差；上海

離水域500米以內(nèi)的住宅，比離水域較遠(yuǎn)的住宅均價(jià)高出約5%—7%。

二、水景整治中的城市經(jīng)營(yíng)

水景房的好銷、熱銷、升值銷售，形成了城市水景改造與濱水房地產(chǎn)開發(fā)的城市

經(jīng)營(yíng)經(jīng)典技術(shù)。幾乎每一座城市都有了“一江兩岸”之類的大型城市河道整治與土地

開發(fā)工程。而且，水利工程總能帶來(lái)巨大的一級(jí)土地開發(fā)收益。因此，各地紛紛進(jìn)行

水系整治規(guī)劃，投入巨資，開發(fā)水景。

上海5年投入500億元，到2005年中心城區(qū)全部河道基本消退黑臭。在2010

年上海世界博覽會(huì)舉辦之時(shí)，上海將回復(fù)“東方水都”的風(fēng)貌；北京海淀區(qū)政府將拿

出23億元人民幣，并調(diào)動(dòng)各方力氣共計(jì)60億元人民幣，打造“秀美山水園林海淀”。

三、水休閑模式一一水圈分層次游憩及景觀設(shè)計(jì)技術(shù)

人們不斷創(chuàng)建出新穎的游樂(lè)方式，形成了親水、浴水、臨水、戲水、入水、

借水、觀水、聽水、濱水、游水10種利用水體、進(jìn)入水中、借用水景的方式，

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院于2005年提出的“水圈分層次游憩及景觀設(shè)計(jì)”技術(shù),

是在幾十個(gè)水休閑游樂(lè)項(xiàng)目策劃中形成的一套系統(tǒng)的“水休閑游樂(lè)”設(shè)計(jì)開發(fā)技術(shù)，

是綠維機(jī)構(gòu)開展水主題旅游開發(fā)的核心技術(shù)。

“水圈”是分析水體及其周邊環(huán)境的方式，把水體依據(jù)圈層概念進(jìn)行分層。

“水心”以自然島嶼、沙洲、人造建筑等為核心，成為水體中的核心標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和

游憩目的地；休閑模式包括：茶室、酒吧等休閑場(chǎng)所；小品、建筑等景觀標(biāo)記；生存

島項(xiàng)目、自然生態(tài)島、魔幻島、仙島、動(dòng)物島等主題游樂(lè)島嶼；

“水面”以船、筏等為交通及游憩工具，以漂移結(jié)構(gòu)形成大地藝術(shù)景觀，其休閑

模式包括：滑水、船艇、竹筏、帆板、沖浪、激流勇進(jìn)、漂流、水上充氣游樂(lè)設(shè)施等;

在漂移物上進(jìn)行的飲茶、聽琴、釣魚等休閑活動(dòng)；以及浪漫碟屋、漂移結(jié)構(gòu)的景觀小

品等；

“水中”或“水下”是一個(gè)新的世界，可以潛水、游泳、戲水，也可以建設(shè)水下

世界一一水宮（新海洋館模式）；休閑模式包括：水中，游泳、水球、滑道、滑梯、水

上籃球、水噴淋系列游樂(lè)項(xiàng)目；水體闈浴、水上席夢(mèng)思等水中休闈項(xiàng)目；水下，潛水、

游樂(lè)潛艇、水下餐廳、水下城堡、水下長(zhǎng)廊、水下欣賞通道、海洋館等；

“水空”是水面上的空間，可以創(chuàng)建凌空游樂(lè)的廣泛內(nèi)容，包括水上飛機(jī)、水上

熱氣球、水上平臺(tái)、水上空中花園，水上熱氣球、水上傘翼、索道等游樂(lè)項(xiàng)目；橋、

水上平臺(tái)、水上小屋、水上空中花園等景觀小品；水上花園中茶室、酒吧等休閑項(xiàng)目；

“水灘”是水岸邊淺水區(qū)域，為親水戲水區(qū)，也是水休閑最重要的區(qū)域，是水景

制造最有價(jià)值的區(qū)域?？梢赃\(yùn)用水榭、船屋等，打造水上園林、沙灘排球、沙灘足球、

沙灘橄欖球、沙灘網(wǎng)球、沙灘風(fēng)箏、沙灘田徑、陀螺、沙灘運(yùn)動(dòng)車、沙灘極限運(yùn)動(dòng)、

沙灘拔河、沙灘定向越野、海灘舞蹈、沙灘趣味活動(dòng)，飛天蹦極、高空彈射等游樂(lè)場(chǎng)

項(xiàng)目；沙雕藝術(shù)、沙灘釣魚、目光浴、漫步、沙灘浴、泥浴等休閑項(xiàng)目；船屋、水榭、

棧橋等濱水建筑小品；

“水岸”是近鄰水體的陸地，也是護(hù)堤區(qū)域，可以形成生態(tài)堤、藝術(shù)堤、水岸花

園、濱水花園、濱水道路景觀、水鄉(xiāng)水城建筑體系等等多種景觀，也是水鄉(xiāng)水鎮(zhèn)的建

筑互動(dòng)關(guān)鍵；

“濱水區(qū)”是可以看到水體的岸上區(qū)域，是室內(nèi)游樂(lè)、陸地游樂(lè)的區(qū)域。游樂(lè)場(chǎng)

設(shè)施、大型室內(nèi)水上樂(lè)園、主題度假村、會(huì)議酒店、原生態(tài)水鄉(xiāng)、洗浴保健、旅游房

地產(chǎn)、濱水園林等。

四、水休閑房地產(chǎn)開發(fā)

與水休閑的游樂(lè)方式相結(jié)合的，是依水而居的休閑度假生活。

住在水濱，投入水游樂(lè)，體驗(yàn)親水生活，形成了水休閑度假房地產(chǎn)開發(fā)的主要模

式。依托這類房地產(chǎn)開發(fā)，可以有效撬動(dòng)水休閑度假產(chǎn)業(yè)。

水休閑房地產(chǎn)可以分為五類：水景度假村賓館類，水景度假公寓別墅類，港灣休

閑商業(yè)街區(qū)類，室內(nèi)水游樂(lè)度假酒店，溫泉度假酒店公寓及溫泉?jiǎng)e墅。

水景度假村賓館類：包括濱海、濱湖、濱江、島嶼度假村和度假酒店，人工水景

度假村和度假酒店，溪、瀑景觀度假村和度假酒店等。最經(jīng)典的有辿拜的七星級(jí)Burj

A1—Arab酒店、桂林的瀑布大泗店等。這類房地產(chǎn)為度假接待設(shè)施，其中一部分成

為分時(shí)度假酒店，另一部分成為產(chǎn)權(quán)酒店。

水景度假公寓別皇類：是以水景觀為賣點(diǎn)的度假公寓和度假別墅，是中國(guó)目前最

受歡迎的旅游房地產(chǎn)投資品種。其中海濱城市和濱海度假勝地的海濱別墅，城郊濱水

別墅，是開發(fā)量最大的類別。度假公寓開發(fā)量較小，主要以自用為主，兼顧投資的小

戶型水景度假公寓，在大城市周邊有肯定的市場(chǎng)。

港灣休閑商業(yè)街區(qū)類：濱水區(qū)域，港灣就是人流集散的區(qū)域。依托港灣，形成了

大量的商業(yè)休閑區(qū)域，是濱海、濱湖、濱江城市最白魅力的游客流連區(qū)。依托港灣！

打造休閑步行街區(qū)、酒吧街、商業(yè)街、餐飲街等：成為濱水旅游城市最有開發(fā)潛力的

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

室內(nèi)水游樂(lè)度假酒店：室內(nèi)水.上樂(lè)園度假泗店，正在成為美國(guó)家庭駕車短程旅游

市場(chǎng)上日益流行的物業(yè)。2000年初，全美還僅有18家室內(nèi)水上樂(lè)園度假酒店.擁有

3545套客房。而至I]2005年末.數(shù)量達(dá)到92家，共擁有16000多套客房。室內(nèi)水上

樂(lè)園度假酒店主要是為那些找尋一種便利的局末休閑和度假方式的家庭供應(yīng)一個(gè)消

遣休閑的目的地。由于不受天氣的影響：室內(nèi)水上樂(lè)園度假酒店一年四季都可以接待

度假的游客，從而全年都能獲得良好的收益。

溫泉度假酒店公寓及溫泉?jiǎng)e里：溫泉度假區(qū)的開發(fā)，已經(jīng)達(dá)到了過(guò)度的程度。其中，溫泉公寓、

溫泉產(chǎn)權(quán)酒店、溫泉?jiǎng)e墅等等，成為內(nèi)地最受歡迎的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。

山野旅游房地產(chǎn)的開發(fā)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制漸漸減小，人們的

出游實(shí)力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的

發(fā)展。實(shí)質(zhì)上，體現(xiàn)了人們追求與自然貼近的本性，是追求生活方式豐富多樣的表現(xiàn)。

山野旅游房地產(chǎn)，是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中的一類重要產(chǎn)品。

一、山野休憩模式發(fā)展趨勢(shì)

山野休憩是山野旅游房地產(chǎn)發(fā)展的吸引力。一般山野旅游，依托于森林、山坡、

溪谷、寺廟、民俗等資源背景，形成了多種山野休憩模式：

山野觀光：包括對(duì)森林、草原、花卉自然風(fēng)光的欣賞、名勝遺跡的欣賞等。

山野運(yùn)動(dòng)：包括登山、溯溪、攀瀑、定向、越野汽車賽、拓展訓(xùn)練等，可以由戶

外運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、自駕組織發(fā)起等。

山野休閑：包括山野的采摘、餐飲、消遣等。

山野游樂(lè)：包括與山野溝谷相結(jié)合的各種游樂(lè)項(xiàng)目。

山野養(yǎng)生：包括森林浴、吐納、瑜伽、太極等，或?yàn)閭鹘y(tǒng)養(yǎng)生項(xiàng)目供應(yīng)自然靜逸

的環(huán)境。

山野民俗：包括體驗(yàn)一些山野居住的少數(shù)民族的風(fēng)土文化，節(jié)慶活動(dòng)等。

山野度假：包括森林高爾夫、溫泉SPA、狩獵場(chǎng)、騎術(shù)俱樂(lè)部等，與鄉(xiāng)村俱樂(lè)部

相結(jié)合。

二、山野旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

綠維創(chuàng)景大致把山野旅游房地產(chǎn)分為山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)、山野住宅房地產(chǎn)、山

野休閑度假房地產(chǎn)。

山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)：一般處于近郊鄉(xiāng)村和遠(yuǎn)郊景區(qū)旁邊，以餐飲休閑、消遣休

閑為主。一般為郊區(qū)的游憩區(qū)和景區(qū)的游憩區(qū)，表現(xiàn)形式為商業(yè)街、酒吧街等，其代

表發(fā)展趨勢(shì)的產(chǎn)品為山水酒吧。

山野住宅房地產(chǎn)：分為高端和低端兩類，低端艮】山野中的原住民的民居，一般在

旅游休閑發(fā)動(dòng)的區(qū)域，體現(xiàn)為農(nóng)家樂(lè)；高端即為近郊的鄉(xiāng)村別墅產(chǎn)品一一山野別墅，

市場(chǎng)對(duì)象購(gòu)買力強(qiáng)，一般對(duì)居住空間杓較高要求。

山野休閑度假房地產(chǎn)：分為高端和中低端兩類，中低端體現(xiàn)為山莊、農(nóng)莊、牧場(chǎng)、

養(yǎng)老公寓、生態(tài)園、科技園等；高端為各類III野度假村，其代表發(fā)展趨勢(shì)的產(chǎn)品為野

奢酒店。

山水酒吧是山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)尚潮流代表。它結(jié)合了鄉(xiāng)村山野生態(tài)的休閑

環(huán)境，加上城市生活中的酒吧休閑方式，室內(nèi)的裝飾布置具有相當(dāng)?shù)乃囆g(shù)品嘗。比較

經(jīng)典案例為北京“那里”酒吧。

野奢酒店是旅游休閑度假房地產(chǎn)的時(shí)尚潮流代表，強(qiáng)調(diào)最鄉(xiāng)土的建筑風(fēng)格，最奢

華的軟件設(shè)施及服務(wù)，沒(méi)有城市化酒店外部的喧囂，但有五星級(jí)的設(shè)施和服務(wù)。一般

有狩獵場(chǎng)、高爾夫等具備高度核心吸引力休閑度假產(chǎn)品配套，與鄉(xiāng)村俱樂(lè)部產(chǎn)品相結(jié)

合。

山野別墅是鄉(xiāng)村別墅的產(chǎn)品形態(tài)之一。強(qiáng)調(diào)以山野為背景，建筑與周邊環(huán)境的完

備融合，生活配套、交通等設(shè)施成本較高，私密性強(qiáng)，因此，有“奢侈品”的稱號(hào)。

三、山野旅游房地產(chǎn)的土地

山野旅游房地產(chǎn)具備鄉(xiāng)村休闈房地產(chǎn)的一般JJ也問(wèn)題，即大部分建設(shè)用地為鄉(xiāng)鎮(zhèn)

建設(shè)用地、集體用地、宅基地和農(nóng)業(yè)生態(tài)科技園政策配套用地。

近郊農(nóng)村不僅具備發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游的條件，而且可以開發(fā)休閑旅游房地產(chǎn)。雖

然農(nóng)村集體建設(shè)用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)、流

通性等方面存在較多的問(wèn)題，但是，鄉(xiāng)村休閑旅游房地產(chǎn)仍舊靜靜地發(fā)展了起來(lái)。這

正在成為房地產(chǎn)的一個(gè)分支，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新。

近兒年來(lái)，城市人購(gòu)買農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行休閑房屋建設(shè)，已經(jīng)從個(gè)人行為轉(zhuǎn)

變?yōu)槠髽I(yè)行為。一些有實(shí)力的企業(yè)，通過(guò)“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)”、“高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)”、

“旅游開發(fā)”等等不同的形式，在農(nóng)村開展圈地運(yùn)動(dòng)，靠租用、征用、私人交易等手

法，占用了一些土地，建設(shè)了一批房地產(chǎn)。

我們認(rèn)為，鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今日必定形成的一個(gè)具有相當(dāng)需求

的市場(chǎng)。國(guó)家現(xiàn)日的土地政策對(duì)于這一市場(chǎng)的發(fā)展具右很大的阻礙作用，應(yīng)當(dāng)對(duì)農(nóng)村

土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)賜予支持，使鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)能夠順當(dāng)發(fā)

展，成為推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)有力的工具，帶動(dòng)區(qū)域公共設(shè)施配套，交通道路建設(shè),

環(huán)境整治及衛(wèi)生平安建設(shè)的重要力氣，帶動(dòng)農(nóng)夫生活水品的提高。（鄉(xiāng)村房地產(chǎn)更多

內(nèi)容參見中國(guó)旅游報(bào)2006年4月3日、10日、17日第7版的《旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的社

會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)》）

因此，此類旅游房地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)的法律形式雖然存在瑕疵，但是已經(jīng)事實(shí)存在,

如何規(guī)范并合理運(yùn)作須要國(guó)家更為明確、更為具體的法律。

此類房地產(chǎn)的環(huán)境賣點(diǎn)和土地產(chǎn)權(quán)和運(yùn)用權(quán)限制，一般以非固定和非永久性建筑

為主。產(chǎn)品形式的發(fā)展還有待于法律的健全。

四、山野旅游房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)

1、山野旅游房地產(chǎn)一般可用的平地、臺(tái)地相對(duì)不多，景觀設(shè)計(jì)須結(jié)合坡面和溝

谷用地。因此，對(duì)坡面景觀、臨水景觀的打造更為強(qiáng)調(diào)，綠維創(chuàng)景的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)此有

特地的探討和技術(shù)。

2、應(yīng)與當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境融合，選址應(yīng)巧借山、水、景，留意愛護(hù)自然生態(tài)；

3、除了單純的建筑外，應(yīng)有情趣化、游樂(lè)化的山野小品作為吸引物；

4、山野建筑內(nèi)部空間應(yīng)更為變化好玩，人們憧憬的是不同于城市中鋼筋水泥的

方盒子的建筑風(fēng)格;

5、山野建筑的材質(zhì)以生態(tài)材質(zhì)為主，如石、木等，但忌諱高成本的投入，犯不

生態(tài)地運(yùn)用生態(tài)材質(zhì)的錯(cuò)誤；

6、山野建筑應(yīng)當(dāng)敬重當(dāng)?shù)氐拿褡屣L(fēng)格，留意在風(fēng)格上保留其原汁原味。

山野旅游房地產(chǎn)的經(jīng)典之一就是賴特的流水別野，考夫曼的致辭是對(duì)賴特這一杰

作的感人的總結(jié)，也是對(duì)山野旅游房地產(chǎn)最好的說(shuō)明。他說(shuō)：“流水別墅的美依舊像

它所協(xié)作的自然那樣簇新，它曾是一所絕妙的棲身之處，但又不僅如此，它是一件藝

術(shù)品，超越了一般含義，住宅和基地在一起構(gòu)成了一個(gè)人類所希望的與自然結(jié)合、對(duì)

等和融合的形象。這是一件

人類為自身所作的作品，不是一個(gè)人為另一個(gè)人所作的，由于這樣一種劇烈的含

義，它是一筆公眾的財(cái)寶，而不是私人擁有的珍品?！?/p>

我們的旅游景觀設(shè)計(jì)追求的就是這種創(chuàng)建“天人合一”的完備境界。綠維創(chuàng)景設(shè)

計(jì)的“水晶大帳城堡酒店”就是草原上野趣與奢華結(jié)合的時(shí)尚經(jīng)典；大漠客棧就是武

俠傳聞中的“龍門客棧”一一深厚的鄉(xiāng)土味道，整個(gè)建筑以曲面為主，內(nèi)部空間富于

變化，是戲劇化的休閑商業(yè)場(chǎng)所。

田園旅游房地產(chǎn)的開發(fā)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制漸漸減小，人們的

出游實(shí)力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的

發(fā)展。實(shí)質(zhì)上，體現(xiàn)了人們追求與自然貼近的本性，是追求生活方式豐富多樣的表現(xiàn)。

田園旅游房地產(chǎn)，是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中的一類重要產(chǎn)品，田園中原有的“人家”的內(nèi)

涵使游客簡(jiǎn)潔找到親切感。

一、田園生活休憩模式的發(fā)展趨勢(shì)

田園生活是FT1園旅游房地產(chǎn)發(fā)展的吸引力。在鄉(xiāng)村休閑產(chǎn)品中，田園生活是較為

普及的一類產(chǎn)品。除了與自然親近，游客更著重田園中“人家”生活的感覺，那是人

與自然和諧相處的體驗(yàn)過(guò)程。吸引力內(nèi)容包括：

1、出園風(fēng)光：包括田園生活重要的意象，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、

油菜花、大樹、庭院植物等等；不同季節(jié)田園不同的景象。

2、田園生產(chǎn)生活方式：包括漁、樵、耕、讀等等，各種農(nóng)耕器具的展示與運(yùn)用；

田園生活節(jié)奏的體驗(yàn)。

3、田園的手工副業(yè)：包括自然經(jīng)濟(jì)下的行行業(yè)業(yè)，釀酒、制茶、養(yǎng)蠶、造紙、

燒瓷、風(fēng)箏、年畫等等。

4、田園四季節(jié)慶：圍繞農(nóng)耕文明形成的各種節(jié)慶活動(dòng)。

5、田園的建筑和小品：村舍、祠堂、庵廟、書院、水車、水井、曬場(chǎng)、草垛等

等；各個(gè)地域有自己獨(dú)特的風(fēng)格，讓游客樂(lè)此不疲。

6、田園的文化：包括中國(guó)士大夫文化、隱逸文化、民俗掌故等等，多數(shù)的藝術(shù)

作品都在描繪詩(shī)意的田園生活。

二、田園旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

田園旅游房地產(chǎn)主要有以下四類:

“農(nóng)家”：i般為農(nóng)夫的生活生產(chǎn)資料，具備接待功能即是“農(nóng)家樂(lè)”，假如是

較大景區(qū)周邊的農(nóng)家，其盈利效益特別可觀；

“莊園”：一般為企業(yè)或個(gè)人開發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，綜合了餐飲、采摘、住宿、

游樂(lè)等多項(xiàng)休憩內(nèi)容，通常以某項(xiàng)農(nóng)作物或手工副業(yè)為賣點(diǎn)，綜合各類配套產(chǎn)品，

較大的接待