2025年司法考試主觀題練習(xí)題民法及答案2023年3月1日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）與乙簽訂《商品房買賣合同》，約定甲公司將其開發(fā)的“陽光小區(qū)”8棟201室（以下簡稱“201室”）以280萬元價格出售給乙，乙應(yīng)于合同簽訂后10日內(nèi)支付首付款80萬元，剩余200萬元通過銀行貸款支付；甲公司應(yīng)于2024年6月30日前完成房屋交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記。合同簽訂后，乙依約支付首付款80萬元，但因個人征信問題未能獲得銀行貸款，經(jīng)與甲公司協(xié)商，雙方于2023年5月1日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定乙應(yīng)于2024年1月1日前一次性支付剩余200萬元，否則甲公司有權(quán)解除合同并沒收已付房款。2023年10月1日，甲公司因資金鏈緊張，未經(jīng)乙同意，將包括201室在內(nèi)的“陽光小區(qū)”8棟整體抵押給丙銀行，借款3000萬元，并辦理了抵押登記。2024年2月1日，甲公司因經(jīng)營不善進(jìn)入破產(chǎn)程序，管理人通知乙：因乙未按《補(bǔ)充協(xié)議》約定于2024年1月1日前支付剩余房款，甲公司解除原《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，乙已付80萬元作為違約金不予退還；同時，丙銀行主張對201室行使抵押權(quán)。乙認(rèn)為其已支付部分房款，且甲公司抵押行為侵害其權(quán)益，遂提起訴訟，主張確認(rèn)《商品房買賣合同》有效、甲公司無權(quán)解除合同，并要求丙銀行的抵押權(quán)不得對抗其權(quán)利。另查明：2023年7月1日，乙與丁簽訂《房屋租賃合同》，約定乙將201室出租給丁，租期5年，月租金8000元，丁需提前支付3年租金28.8萬元。丁支付租金后，于2023年8月1日入住并花費(fèi)15萬元對房屋進(jìn)行裝修（未改變房屋主體結(jié)構(gòu)）。甲公司破產(chǎn)后，管理人以201室所有權(quán)仍屬甲公司為由，要求丁騰退房屋。丁主張其作為承租人有權(quán)繼續(xù)占有使用，且裝修費(fèi)用應(yīng)由甲公司或乙賠償。再查明：乙與配偶戊于2020年登記結(jié)婚，2023年4月，乙為支付購房首付款向朋友己借款50萬元，出具借條載明“用于購買陽光小區(qū)8棟201室”，戊未在借條上簽字。2024年3月，己起訴乙、戊，要求二人共同償還借款50萬元及利息。戊抗辯對借款不知情，且未用于夫妻共同生活，不應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。問題：1.甲公司與乙簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》效力如何？甲公司是否有權(quán)解除合同？請說明理由。2.丙銀行的抵押權(quán)是否有效？乙能否以其對201室的債權(quán)對抗丙銀行的抵押權(quán)？請結(jié)合《民法典》相關(guān)規(guī)定分析。3.甲公司破產(chǎn)管理人要求丁騰退房屋的主張是否成立？丁的裝修費(fèi)用應(yīng)如何處理？請說明理由。4.己要求乙、戊共同償還借款的主張能否成立？戊的抗辯是否有效？請結(jié)合夫妻共同債務(wù)認(rèn)定規(guī)則分析。答案1.關(guān)于合同效力及解除權(quán)問題（1）《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均有效。根據(jù)《民法典》第143條，具備下列條件的民事法律行為有效：行為人具有相應(yīng)民事行為能力；意思表示真實(shí)；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。甲公司與乙均為完全民事行為能力主體，合同內(nèi)容系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，故《商品房買賣合同》有效。雙方后續(xù)簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》對付款方式進(jìn)行變更，屬于對原合同的合法補(bǔ)充，亦不存在無效情形，故《補(bǔ)充協(xié)議》有效。（2）甲公司無權(quán)解除合同。根據(jù)《民法典》第562條、第563條，合同解除需符合約定解除或法定解除條件。本案中，《補(bǔ)充協(xié)議》約定“乙未于2024年1月1日前支付剩余200萬元，甲公司有權(quán)解除合同”，該條款屬于約定解除權(quán)。但根據(jù)《民法典》第525條（同時履行抗辯權(quán)）及第527條（不安抗辯權(quán)），若甲公司在合同履行中存在違約行為，乙可主張抗辯權(quán)。本案關(guān)鍵事實(shí)是，甲公司于2023年10月1日將201室抵押給丙銀行，該行為違反了《商品房買賣合同》中“保證房屋無權(quán)利瑕疵”的默示義務(wù)（依據(jù)《民法典》第522條關(guān)于出賣人權(quán)利擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定）。乙在知悉甲公司抵押房屋后，有理由認(rèn)為甲公司可能無法履行交付及過戶義務(wù)，故其未按《補(bǔ)充協(xié)議》支付剩余房款的行為構(gòu)成行使不安抗辯權(quán)（《民法典》第527條）。因此，甲公司的解除權(quán)因乙合法行使抗辯權(quán)而受阻，無權(quán)解除合同。2.關(guān)于抵押權(quán)效力及對抗問題（1）丙銀行的抵押權(quán)有效。根據(jù)《民法典》第402條，以建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。甲公司作為201室的所有權(quán)人（尚未過戶給乙），有權(quán)處分該房屋。甲公司與丙銀行簽訂抵押合同并辦理抵押登記，符合抵押權(quán)設(shè)立的形式要件和實(shí)質(zhì)要件，故丙銀行的抵押權(quán)有效設(shè)立。（2）乙不能以其債權(quán)對抗丙銀行的抵押權(quán)，但可能依據(jù)消費(fèi)者購房優(yōu)先權(quán)獲得特殊保護(hù)。根據(jù)《民法典》第214條（物權(quán)公示原則）及第406條（抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則），抵押權(quán)作為物權(quán)，具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。乙對201室僅享有債權(quán)（請求交付并過戶），而丙銀行的抵押權(quán)為物權(quán)，通常情況下債權(quán)不能對抗物權(quán)。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條及《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（九民紀(jì)要）第125條，若乙符合“消費(fèi)者購房人”條件（即購房用于居住且買受人名下無其他居住用房），則其對房屋的請求權(quán)可優(yōu)先于抵押權(quán)。本案中，乙購買的是住宅且無證據(jù)證明其另有住房，可認(rèn)定為消費(fèi)者購房人，故其權(quán)利可對抗丙銀行的抵押權(quán)。3.關(guān)于丁的騰退請求及裝修費(fèi)用處理（1）甲公司破產(chǎn)管理人要求丁騰退房屋的主張不成立。根據(jù)《民法典》第725條“買賣不破租賃”規(guī)則，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。本案中，乙與丁的租賃合同簽訂于2023年7月1日，早于甲公司將房屋抵押給丙銀行的時間（2023年10月1日），且丁已實(shí)際占有房屋。根據(jù)“先租賃后抵押”規(guī)則（《民法典》第405條），抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響。即使甲公司破產(chǎn)，管理人也不能要求丁騰退，丁有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同。（2）丁的裝修費(fèi)用應(yīng)區(qū)分情況處理：①若乙與丁的租賃合同對裝修費(fèi)用有約定，按約定處理；②若無約定，根據(jù)《民法典》第715條，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物（可移除且不損害房屋價值的部分），丁可自行拆除；已形成附合的裝飾裝修物（如墻面漆、固定櫥柜），因乙與甲公司的合同未解除，且丁的租賃權(quán)受保護(hù)，裝修利益由丁繼續(xù)享有，無需賠償。若未來因甲公司原因?qū)е伦赓U合同無法履行，丁可要求乙承擔(dān)違約責(zé)任（《民法典》第577條），但本案中管理人未主張解除租賃合同，故裝修費(fèi)用暫由丁自行承擔(dān)。4.關(guān)于夫妻共同債務(wù)認(rèn)定己要求乙、戊共同償還借款的主張成立，戊的抗辯無效。根據(jù)《民法典》第1064條，夫妻共同債務(wù)包括：（一）夫妻雙方共同簽名或一方事后追認(rèn)等共同意思表示所負(fù)債務(wù)；（二）一方以個人名義為家庭日常生活需要所負(fù)債務(wù)；（三）一方以個人名義超出家庭日常生活需要所負(fù)債務(wù)，但債權(quán)人能證明該債務(wù)用于夫妻共同生活、共同生產(chǎn)經(jīng)營或基于夫妻共同意思表示的。本案中，乙借款50萬元用于支付購房首付款，而購房系為夫妻共同生活需要（購買共同居住的房屋）。雖戊未在借條上簽字，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件適用法律有關(guān)問題的解釋》第2條，夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以個人名義為家