德錦行雋城提案（1）

第一部分項目地塊現(xiàn)實狀況分析

一、宗地概況

O地塊現(xiàn)實狀況

項目選址位于常州市南翼，常州市武進區(qū)商業(yè)中心以南，武進區(qū)行政中心以東，大學城

以北，到常州市中心約25分鐘車程。宗地北臨長虹東路，西隔湖塘河接常武路，南面

延政路，東臨規(guī)劃星火南路。

整個宗地北寬南窄，呈梯形狀分布。宗地總占地面積730畝（48余萬平方米）。宗地內(nèi)

多有民房、農(nóng)田、池塘，無明顯緩坡，無湖泊、成片森林等自然景觀。地塊內(nèi)有500KV

和110KV高壓線。整個地勢與周圍市政干道整體標高相比偏低。地塊西臨湖塘河，湖塘

河污染嚴重，湖塘河的整改工作作為區(qū)政府下階段工作重點正待開展。都市主干道常武

路靠近地塊，對地塊西部有明顯日勺噪間、塵埃干擾。

。區(qū)域居住狀況分析

項目地塊所在區(qū)武進區(qū)素有“蘇南五虎”之一的稱號，經(jīng)濟發(fā)達，多次躋身全國百強縣

十強之列，而項目所在地湖塘鎮(zhèn)系武進區(qū)政治、經(jīng)濟、文化的中心。經(jīng)濟規(guī)模名列江蘇

省鄉(xiāng)鎮(zhèn)前茅，先后被為“江蘇省綜合實力百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“全國百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“全國織造

名鎮(zhèn)”并兩次榮獲“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”的殊榮。2023年全鎮(zhèn)完畢GDP38.5億元，一、—?、

三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為1.2：67.5：31.3

湖塘鎮(zhèn)全鎮(zhèn)總面積84萬平方公里，轄3個街道辦事處，37個行政村和17人小區(qū)居委會,

總?cè)丝?0余萬人，其中外來經(jīng)商、務(wù)工10余萬人。湖塘鎮(zhèn)下轄湖塘、鳴凰、馬杭三大

片區(qū)，其中湖塘片區(qū)13萬人口，馬杭片區(qū)、鳴凰片各約3.5萬人口，全鎮(zhèn)共有家庭約

54000戶。

項目所在區(qū)域已建住宅小區(qū)

花東一村、花東二村、花東三村、花東五村

花園新村、灣里新村、古方小區(qū)、北建新村

豐樂公寓、四季新城、東方花園、新城花苑、長安家園

項目所在區(qū)域在建及待建住宅項目

新城南都86萬平方大約2萬人口

陽湖名城35萬平方大約7700人口

中天名苑23萬平方大約5000人口

府北小區(qū)10萬平方式約3000人口

南田住宅約23萬平方米約6000人口

四季新城北苑8.9萬*方米約2500人口

隨園22萬平方大約6000人口

華都馨園9.5萬平方米約2500人口

大學城教職工及學生約5萬人口

大學城安頓區(qū)約10萬人

新城地塊占地200畝約24萬平方米約5000人口

城區(qū)地塊約6萬平方米，約1500人口

以上總計在建住宅項目347.4萬平方米，在建住宅項目規(guī)劃人口209200。

項目所在區(qū)規(guī)劃住宅土地

占地約1500畝安頓區(qū)

區(qū)行政中心附近總約140畝

淹城安頓區(qū)約26萬平方米

以上土地規(guī)劃人口估計5萬。

項目地塊所在區(qū)居住氣氛濃厚，是未來中心居住區(qū)，項目地塊自然條件良好，是適合居住

的地塊。（后附常州地圖、湖塘鎮(zhèn)區(qū)圖）

O區(qū)域交通狀況

項目周圍主干道:

常武路：南起漕橋鎮(zhèn)（與無錫宜興交界處）北至312國道接涼爽路、

和平路、新豐街，直達火車站;

降子南路：312國道長虹東路鬲湖東路

星火南路：金雞路長虹東路鬲湖東路

夏城路：北接麗華路通延陵東路、常戚路隔湖東路

延政路：東起夏城路武進行政中心花園街武宜路

湖濱路

長虹東路：長虹村委花園街、武宜路淹城公園、淹城路

廣電路：西接長虹西路與長虹路貫穿東接312國道

項目周圍公交線路狀況：

至常州火車站：針紡市場專線車/30分鐘;私家車28分鐘

至市商業(yè)中心：302.31路30分鐘，針紡城專線車18分鐘，私家車25分鐘

至恐龍園：302公交車50分鐘，私家車35分鐘

至淹城森林公園、市民廣場：508路8分鐘，私家車5分鐘

公交車運行狀況：車資、線路、運行時間、車行路線

302：大學城--恐龍園，上車一元，5：00^7：30

（路過重要站點：樂購、湖塘汽車站、九洲服裝城、南大街、路橋市場）

306：大學城--火車站、大潤發(fā)，上車一元，5：00~7：30

（路過重要站點;：樂購、麗華、朝陽）

31路：樂購一翠竹，上車一元，5：00?9：30

（路過重要站點：蘭陵、廣化橋、江南商場、西新橋、北環(huán)路）

往南各鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交車密集，有：

3路時代家俱城-一廟橋、坂上、南夏里

308火車站一靈臺、寨橋

（路過重要站點：前黃、南夏墅、鳴凰、大學城、樂購、湖塘汽車站、蘭陵、中

涼、朝陽、大潤發(fā)）

318路湖塘-禮嘉、戴溪

（路過重要站點：樂購、前黃、政平）

317路火車站-楊橋、闡口

（路過重要站點：運村、南夏堂、鳴凰、樂購、蘭陵、朝陽、大潤發(fā)）

503路湖塘—廟橋、南夏墅

（路過重要站點：人民中路、樂購）

508路時代家俱城—大學城

（路過重要站點：行政中心、樂購、中涼、涼爽）

由公交線路可見，市區(qū)蘭陵、中涼、涼爽、朝陽區(qū)域客戶至湖塘交通便捷，這些區(qū)域是

項目地塊市區(qū)客群的重要分布點。鄉(xiāng)鎮(zhèn)南夏皇、廟橋、前黃、運村、政平、禮嘉以及洛

陽、牛塘是項目地塊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的重要分布點。

目前通過地塊抵達市中心的公交線路僅302一條，項目地塊開發(fā)要吸引市區(qū)或蘭陵路以

南的客戶，必須開通往市中心的公交專線。

O項目開發(fā)提議

就項目地塊現(xiàn)實狀況及前期工作進展提議：

①督促政府迅速完畢項目區(qū)域星火南路等市政配套建設(shè),利于項目的開發(fā)；

②親密關(guān)注湖塘河的整改工作，以及竣工時間、有助于項目日勺入市；

③運用項目控規(guī)規(guī)定，將小學的建設(shè)和定位周密考慮，變不利為有利；

④運用好既有地塊的自然生態(tài)資源,營造項目的生態(tài)環(huán)境；

⑤運用和處理好既有水資源,營造江南水鄉(xiāng)氣質(zhì);

⑥合理安排好分期開發(fā)計劃，督促項目地塊內(nèi)的拆遷工作。

二、項目SWOTW分析

O項目優(yōu)勢分析

項目所具有aI優(yōu)勢如卜.：

①規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模大,可持續(xù)開發(fā)的空間廣闊，產(chǎn)品有一定的廣度，易創(chuàng)品牌。

②政府優(yōu)勢:政府將項目作為一種招商引資項目，尤其重視也盡量放寬對應(yīng)政策。

③區(qū)位日勺發(fā)展優(yōu)勢：都市中心南移,項目區(qū)域成了南移中很重要日勺位置。

④配套優(yōu)勢：項目規(guī)模大，配套齊全。

⑤設(shè)計實力優(yōu)勢：頂級H勺規(guī)劃設(shè)計團體。

⑥經(jīng)營優(yōu)勢：在項目開發(fā)、物業(yè)管理等方面可獲得規(guī)模效應(yīng)，減少經(jīng)營成本。

O項目劣勢分析

①都市生活配套設(shè)施缺乏：區(qū)域尚未形成,大小區(qū)生活設(shè)施及市政配套缺乏。

②開發(fā)商劣勢：開發(fā)商不理解當?shù)厥袌?無開發(fā)經(jīng)驗,無地產(chǎn)品牌。

③既有客戶總量相對較少：市區(qū)客戶對湖塘的承認度不高,如無市區(qū)客戶的加

入，僅湖塘客戶難以支撐本項目。

④高壓線的影響：地塊內(nèi)有高壓線穿過,帶來一定負面影響。

。項目機會

①項目周圍各鎮(zhèn)存在諸多潛在客戶。

②都市房地產(chǎn)開發(fā)在產(chǎn)品創(chuàng)新上很欠缺,在產(chǎn)品上有諸多提高空間。

③湖塘河的整改對項目是一大利好。

④區(qū)域市場啟動階段，有助于搶占市場制高點，樹立品牌。

。項目風險

①項目開發(fā)正處在政策嚴控房價階段，新聞媒體的頻繁報道，對客戶預期導致很大負面

影響。項目開發(fā)面臨嚴竣的政策調(diào)控。

②項目推出量與競爭而手搶占市場份額的風險。

③項目地塊內(nèi)降子南路、高壓線、湖塘河的處理風險。

④地塊內(nèi)民房的拆遷風險。

O總結(jié)

運用規(guī)模優(yōu)勢增長產(chǎn)品廣度，完善小區(qū)配套

運用區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢和政府優(yōu)勢挖掘和提高地塊區(qū)域價值

運用規(guī)劃優(yōu)勢打造常州樣板樓盤

運用經(jīng)營優(yōu)勢做足、做好小區(qū)后續(xù)配套服務(wù)

加緊項目生活配套設(shè)施日勺建設(shè)，優(yōu)解生活配套缺乏的劣勢

與專業(yè)日勺理解當?shù)厥袌鋈丈谞I銷籌劃企業(yè)長期合作，樹立品牌；加強當?shù)鼗瞬诺膽?yīng)用。

時刻把握競爭對手的動作，采用“快半步”日勺推廣方略

派專人負責，推進政府及有關(guān)部門的關(guān)系工程。

第二部分項目定位

一、定位難點

為了成功運作本項目，到達樹立項目品牌、成就企業(yè)品牌、獲取長期利潤日勺目的，對項

目地塊H勺開發(fā)方略，必須考慮如下幾種問題：

。怎樣定位產(chǎn)品，規(guī)避競爭風險，引導未來時尚。

按照常州市區(qū)的規(guī)劃，20235年常州除中心城區(qū)，其他區(qū)域尤其是城北和城南湖塘板塊

將有大量個案集中在1到2年內(nèi)推出，項目所在區(qū)城南湖塘板塊廠2年內(nèi)將有350萬方

日勺住宅推出銷售，（不計安頓房面積），如此大口勺體量，要順利消化，必須有超常規(guī)日勺

開發(fā)思緒，以及獨特的產(chǎn)品定位，防止同質(zhì)競爭，共同托起市場。加之項目自身體量大,

分期開發(fā)周期較長，電產(chǎn)品規(guī)劃要更超前，怎樣錯位經(jīng)營適應(yīng)并引導未來H勺發(fā)展時尚，

成為我們的第一種難題。

。怎樣整合資源，到達項目唯一性、排他性和權(quán)威性？

從常州消費者調(diào)查來看，客戶的關(guān)注點重要集中于生活、居家兩個方面，因此怎樣服務(wù)

業(yè)主的生活居家規(guī)定是未來工作日勺重點。這不僅需要自身日勺努力，還需要整合周圍的生

活資源。根據(jù)武進區(qū)的規(guī)劃，項目所在區(qū)域是當?shù)卣Υ蛟霩勺新H勺都市中心，目前

除學校外，其他生活配套：醫(yī)院、南田購物廣場、輕軌等正在規(guī)劃籌建中。三到五年內(nèi)

這里將成為配套最完善日勺區(qū)域。怎樣整合項目周圍資源以及怎樣將待建配套整合至項目

資源，形成樓盤唯一性、排他性、權(quán)威性的賣點，是本案的又一難題。

。怎樣確定價位，在保持競爭力FI勺前提下，獲取預目的長期利潤？

房地產(chǎn)銷售最重要的就是賣性價比，合理的性能價格比是項目成功歐I前提。在高效歐I資

源整合基礎(chǔ)上，價位確實定重要以企業(yè)的I規(guī)定有關(guān)系，對于本項目來說，產(chǎn)品價位與如

下幾種原因有直接的關(guān)系：企業(yè)的利潤規(guī)定、產(chǎn)品成本、競爭者價格、市場引爆的效

果、客戶心理價位、市場發(fā)展態(tài)勢。最終產(chǎn)品的價位是這幾種原因互相平衡的成果。

O項目品牌短缺市場~供求平衡、相對飽而過剩

與企業(yè)品牌市場

怎樣轉(zhuǎn)化？（全面短缺、構(gòu)造性短缺）（構(gòu)j置性過剩、

綜觀中國的全面過剩）

房地產(chǎn)市場，

我們不難發(fā)

現(xiàn)，發(fā)育得

最成熟歡1是

廣州、上海

及深圳特區(qū)

等發(fā)達地

區(qū)。我們從

這些地區(qū)經(jīng)

驗中總結(jié)出

房地產(chǎn)市場

發(fā)展的幾種

階段：

市場發(fā)育程

度

地段‘家居"環(huán)境,服務(wù)管理’文化

產(chǎn)品提高階

段生活方式

買家認識階認地段—A認家后f認環(huán)境-n人服務(wù)磷.

段認品牌

資源（土地）—>播春'麗*資源整署

競爭層面提

高全方位競爭（企業(yè)競爭）

企業(yè)狀態(tài)提項目企業(yè)‘專業(yè)企業(yè)"管理企業(yè)’全

高能冠軍

追求境界提看得見摸得著'看得見摸不?？床灰娒恢?/p>

高受得到

注：左側(cè)豎線代表湖塘房地產(chǎn)市場目前所處的I階段,

右側(cè)豎線代表上海房地產(chǎn)市場目前所處口勺階段。

從上表我們可以看出，相對成熟H勺房地產(chǎn)市場的競爭，已擴展為全面競爭，消費者更重

視房產(chǎn)品牌。而湖塘與上海相比較，則還基本處在：構(gòu)造性短缺市場一一賣家居向賣環(huán)

境過渡一一重視小區(qū)設(shè)計一一追求看得見摸不著H勺階段。在這個階段房地產(chǎn)市場正從無

序到有序的轉(zhuǎn)變，市場將會規(guī)范化。市場將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行洗牌，某些有實力和

開發(fā)經(jīng)驗、品牌日勺企業(yè)與善于學習、借用外腦的企業(yè)將迅速發(fā)展，并且越來越強。相反

將有大批的中下游開發(fā)商被市場淘汰。這也是一種產(chǎn)生黑馬口勺時代，將有一批新生力量

成為地產(chǎn)翹楚。這正是天杰投資企業(yè)創(chuàng)立自己地產(chǎn)品牌的大好契機。

就本項目而言，要使本項目引領(lǐng)時尚，脫穎而出，并在較長日勺開發(fā)周期內(nèi)一路領(lǐng)先，必

須：打造項目品牌，形成跳躍式發(fā)展模式，跨越整體市場的賣家居階段，直接進入賣環(huán)

境階段和賣生活方式階段。

而項目品牌與企業(yè)品牌是相輔相成的，兩者正如自行車的兩個車輪，企業(yè)品牌是方向，

項目品牌是動力。在現(xiàn)今黑馬頻出的時代，企'也要想獲得超常規(guī)發(fā)展，必須依托項目品

牌的成功，國內(nèi)H勺星河灣，當?shù)厝丈诐櫟掳雿u、美林國際等企業(yè)走日勺都是這樣一種途徑。

。何吸引市區(qū)的客戶購房，形成本項目的客戶群？

項目雖處在武進湖塘，但良好道路系統(tǒng)使得項目日勺影響力直達市區(qū)，可以吸引眾多的市

區(qū)客戶購房，而本項目較大口勺體量也決定了僅僅依托武進湖塘周圍的客戶是局限性以支

撐的，必須有大量的市區(qū)客戶補充才能獲得成功。

要吸引市區(qū)客戶購房，就必須找準市區(qū)客戶日勺興奮點，竭力渲染。這一興奮點是什么？

價格？交通？產(chǎn)品？還是教育？這需要精確把握。

二、項目定位總思緒

。企業(yè)定位

戰(zhàn)略定位之-----在未來三、五年內(nèi)，發(fā)展成為一流的、有影響的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。

從2023年起，房地產(chǎn)業(yè)開始走入品牌全國化的階段，最大日勺特點是大企業(yè)成就大品牌,

目前房地產(chǎn)企業(yè)第一輪日勺全國化擴張己經(jīng)結(jié)束，沉淀出幾種全國性的品牌，例如萬科、

中海、珠江等；通過幾年的調(diào)整，第二輪的品牌寸張已經(jīng)逐漸拉開帷幕，其特點是“黑

馬頻出，時代造英雄”，項目品牌成為品牌擴張H勺急先鋒。

路勁集團作為專業(yè)投資建造高速公路的香港上市企業(yè)，信譽度高，資金實力雄厚，完

全具有做大品牌企業(yè)的條件。但由于企業(yè)才涉足房地產(chǎn)業(yè)，尚未在

房地產(chǎn)業(yè)建立起自己H勺品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)企業(yè)品牌化、企業(yè)品牌全

國化日勺背景下已顯得落后，假如在未來兒年內(nèi)仍然無法建立起企業(yè)

地產(chǎn)品牌，對未來樓盤開發(fā)銷售將產(chǎn)生極大的負面影響。在現(xiàn)時最

可行日勺途徑即依托項目開發(fā)，帶動企業(yè)品牌，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持

續(xù)發(fā)展。

根據(jù)這一思緒，企業(yè)品牌發(fā)展的目前目的為，一一首先運用目前正要動工的武進兩大項

目打響天杰日勺著名度，武進口勺兩大項目由于各自口勺規(guī)模、政府關(guān)注等原因，在拿地時分

別形成了大日勺影響，將兩項目統(tǒng)一至天杰投資企業(yè)名下，將為塑造企業(yè)地產(chǎn)品牌帶來事

半功倍日勺效果。另一方面以點突破，在1-2年內(nèi)塑導致功的項目品牌，而后在3-5年內(nèi)

將項目品牌轉(zhuǎn)化為企業(yè)品牌，使企業(yè)成為一流的、有影響力H勺著名房地產(chǎn)企業(yè)。在這3-

5年內(nèi)，企業(yè)公關(guān)的重點是打響著名度、塑造美譽度、強化客戶滿意度。

戰(zhàn)略定位之二一一與企業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合：短期內(nèi)投入與產(chǎn)出持平，長期內(nèi)追求利潤最

大化

品牌是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展日勺基石，財務(wù)目日勺才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，不一樣日勺時期有不

一樣的財務(wù)目的，不一樣的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略也決定了不一樣的財務(wù)目的。在市場經(jīng)濟中，

房地產(chǎn)企業(yè)日勺項目運做H勺財務(wù)目日勺無外乎三種：一是利潤最大化，為追求高額利潤可以

付出一定的時間代價；二是追求資金周轉(zhuǎn)最快，獲取資金在時間上收益；第三則是對項

目的收益不做規(guī)定，形成企業(yè)的固定資產(chǎn)。

對比這三種方式，可以看出，無論對項目企業(yè)宏景企業(yè)還是天杰投資企業(yè)來說，做

資產(chǎn)都是不合適日勺，不能將企業(yè)日勺資金沉淀下來，對企業(yè)未來的發(fā)展不利，甚至追求資

金周轉(zhuǎn)也不合適，最佳的企業(yè)戰(zhàn)略就是短期內(nèi)投入與產(chǎn)出持平，追求長期利潤最大化，

在既有市場條件下獲得最大日勺經(jīng)濟收入。不苛求短期H勺得失，而重視長期性日勺收益，付

出一定日勺時間代價，在銷售速度上有所犧牲，在一段時間之后獲得豐厚的收益。

在這一戰(zhàn)略日勺指導下，項目企業(yè)下階段日勺工作中心就是一一搶占先機，做天杰投資

企業(yè)形象、樹天杰投資企業(yè)品牌。

企業(yè)形象定位

要創(chuàng)品牌，必須有對的的定位。要定位必須理解自身H勺優(yōu)劣勢。

企業(yè)優(yōu)勢：A.香港上市企業(yè)，實力雄厚

B.辦事規(guī)范、效率高，管理規(guī)范

C、信譽度高，具有親和力，開放式H勺態(tài)度，善于與客戶溝通、體現(xiàn)“以人

為本”

D.觀念新奇、創(chuàng)新能力強、穩(wěn)重而有活力

E、整合能力強，代表國際一流的規(guī)劃建筑設(shè)計水平

F、通過本項目將引領(lǐng)常州房地產(chǎn)上升新臺階，讓常州市民享有高品質(zhì)生活

企業(yè)劣勢：A、無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗

B.不理解當?shù)厥袌?/p>

綜上分析，結(jié)合項目實際狀況，確定如下企業(yè)定位：

以開拓創(chuàng)新的精神，以領(lǐng)導時尚的獨特眼光，組建世界領(lǐng)先水平的精英團體，豎

起常州居住時代領(lǐng)地的風向標

。市場定位

市場戰(zhàn)略定位一一做火車頭

1.對于任何企業(yè)來說，進入一種市場都會給自己一種定位，確定自己在整個區(qū)域競爭

者中的地位，明確自己日勺發(fā)展方向，以此來決策企業(yè)日勺發(fā)展道路。歸納到一點，就是企

業(yè)在這個市場上，是做火車頭還是火車廂？這是項目開發(fā)的前提，是一種無法防止

H勺問題。

2.火車頭意味著市場領(lǐng)導者，意味著市場日勺第一力量，是市場的J領(lǐng)頭羊，表目前產(chǎn)品

上則意味著開發(fā)獨特的、差異化的產(chǎn)品，引領(lǐng)行業(yè)時尚。這一模式利潤較高，風險也較

高，但輕易一炮打響，只要有良好的開局體現(xiàn)，既可轟動市場，樹立品牌，實現(xiàn)企業(yè)日勺

超常規(guī)發(fā)展。

3.火車廂則意味著市場日勺跟隨者，意味著市場的補充力量，表目前項目上則意味著開

發(fā)成熟的、大眾化的產(chǎn)品，緊跟市場時尚，不停補充市場需求的熱點內(nèi)容，這一方式比

較穩(wěn)妥，一般不會失誤，只要項目價格有競爭優(yōu)勢，既可獲得行業(yè)平均利澗，但不易形

成品牌，適合常規(guī)發(fā)展日勺企業(yè)。

4.市場形象定位

根據(jù)項目的市場競爭力分析，在市場形象定位前應(yīng)遵照的要點：

A.跳出武進乃至常州既有市場競爭格局

B.打破大眾化樓盤的區(qū)域現(xiàn)實狀況

C.打破老式產(chǎn)品定位模式

D.以創(chuàng)新日勺生活方式為切入點

E、以造城H勺態(tài)度切入市場

F、造的不僅僅是建筑，是服務(wù)，是享有

綜上四點確定項目市場形象定位為：

島式生活

定位詮釋結(jié)合項目產(chǎn)品特點，倡導在島上親水、悠閑的生活方式。

。開發(fā)節(jié)奏定位快做

1.開發(fā)節(jié)奏特指項目的工程進度和銷售進度，最簡樸口勺有快和慢兩種方式，兩種方式

各有利弊。

2.快做

快做規(guī)定項目在最快的時間內(nèi)開發(fā)、銷售完畢，為完畢這一規(guī)定，不惜采用某些非常規(guī)

的手段，一切以快為基準。這一節(jié)奏日勺利益點是：

一旦有良好的開盤局面，可以迅速形成項目品牌，強占市場高點，到達出品牌、出效益

的規(guī)定。

項目開發(fā)比較積極，全力貫徹前期制定歐I思緒，一切以我為主。

在目前武進湖塘區(qū)基本啟動的狀況下，可以最大程度H勺吸取該區(qū)的購置力，完畢利潤目

的。

可以獲取較快的資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金的時間效益。

快做的風險是：

項目所在區(qū)域尚未成型，消費者尚未行動

后期產(chǎn)品調(diào)整比較困難

3.在整個開發(fā)周期，需要企業(yè)有很強H勺項目把控能力，對企業(yè)規(guī)定比較高。

4.慢做

慢做的J方略就是以穩(wěn)妥日勺方式開發(fā)項目，隨時關(guān)注區(qū)域其他樓盤的狀況，精益求精,

根據(jù)其他樓盤的I特點及時調(diào)整產(chǎn)品。

慢做的利益點在于：

企業(yè)在開發(fā)期內(nèi)可以根據(jù)市場狀況做出對應(yīng)日勺調(diào)整，防止大日勺風險。

可以和其他樓盤一起烘托該區(qū)樓市，防止孤軍奮戰(zhàn)。

慢做的風險在于：

無法在眾多樓盤中脫穎而出，形成具有轟動效應(yīng)日勺項目品牌，最多只是區(qū)域內(nèi)的著名樓

盤。

在開發(fā)上比較被動，到處以競爭者態(tài)勢、消費者日勺喜好而變動，最終將影響項目日勺

銷售，乃至市場形象，由于項目體量大、時間跨度較長，假如后期沒有強烈的賣點，將

會湮沒于市場之中。

一流企業(yè)做市場，二流企業(yè)找市場，三流企業(yè)等市場。綜合快與慢的優(yōu)劣勢，結(jié)合

企業(yè)的I發(fā)展戰(zhàn)略，我們提議項目日勺開發(fā)選擇快做H勺方略，以量為銷售日勺主導線，以量拉

大個案H勺價格提高，增進客戶群H勺擴張。但快做不等于不根據(jù)市場狀況做調(diào)整，不等于

埋頭苦干，不理會市場。不等于不顧快做的風險，一味求快。而是周密考慮，細致安

排。開發(fā)之初即簽訂詳細的開發(fā)進程，全面考慮項目開發(fā)、銷售進程中的也許發(fā)生的各

項問題，對這些問題制定細致的處理措施，形成合理、有效、彈性的開發(fā)計劃。同步為

及時處理計劃中沒有預料的狀況，需要制定完善高效日勺危機反應(yīng)機制，一旦出現(xiàn)意外狀

況，也及時處理、調(diào)整。

O開發(fā)方向定位

我們這個項目因該做成什么樣的產(chǎn)品，檔次是怎樣的？首先，我們認為，項目最大日勺

優(yōu)勢在于規(guī)模影響力和區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，而最大的劣勢則在于區(qū)域尚未成型。項目所在區(qū)

域均為大眾樓盤，無真正高檔次樓盤，而該區(qū)域口勺市場購置力強，金字塔尖群體所占比

例較高。

綜上分析項目在該區(qū)域完全可以獨樹一幟，做成高檔次樓盤，做常州市區(qū)I樣板樓盤。

（1）兩種開發(fā)方案

因此我們認為，項目的產(chǎn)品定位有兩種方案：

其一是精品小區(qū)，中大戶型設(shè)計，瞄準二次置業(yè)群體

其二是大眾小精品小區(qū)模式大眾小區(qū)模式

區(qū)，中小戶型

設(shè)計，瞄準初

次及二次置業(yè)

群體。

下面我們從幾

種方面來分析

兩種模式對本

項目的影響：

開發(fā)方案

小高層為主，輔少許別墅

建筑類型高層、排屋、別墅混合

主力面積高層125135平方米110-120平方米

售價4500元3800元

主力總價56-60萬41-49萬

收益高較高

前期投入高較高

風險性較高較高

同檔次樓盤的大量供應(yīng)

風險所在高檔次產(chǎn)品的市場承受能力

競爭劇烈

品牌著名度高低

品牌特性超越性、差異性同質(zhì)化、大眾化

（2）兩種方案的優(yōu)劣勢比較

方案一：

方案一是以精品小區(qū)模式為基本思緒，目的是為常州人打造一種名片，提供一種別

樣H勺生活方式，打造一種精品的小區(qū)，倡導一種嶄新H勺生活態(tài)度。

這一模式的機會點在于

項目位于政府未來的形象區(qū)域，且位于武進未來中心區(qū)的東南門戶地帶，做得好可以形

成都市日勺標志性建筑。

市場的直接競爭者較少，并且未來的市場供應(yīng)比較少，市場面臨一定日勺空白。

精品化H勺樓盤高于武進區(qū)所有樓盤的I開發(fā)水平，符合常州客戶的產(chǎn)品主義認知。

輕易引起市場轟動，形成品牌。

投入稍多歐J成本既可獲取更大日勺利潤，滿足企業(yè)長期利潤歐I需求。

方案的風險點在于

方案一H勺單價相市提高、總價高，客戶接受度較低，銷售壓力大，尤其是在武進區(qū)

目前均價3800元左右日勺價格烘托下，未來方案一的I價格市場比較難接受。

方案的銷售要點在于

方案一日勺目H勺客戶是常武地區(qū)的二次置業(yè)者，怎樣喚起這些人的換房熱情是未來銷售成

功日勺關(guān)鍵，必須在開盤之時既完畢部分實景，使客戶感慨，刺激換房日勺需求。

本方案下，項目產(chǎn)品可以劃分二大類型，A高層洋房、B聯(lián)排疊加別墅。其競爭對手大

體為武進湖塘區(qū)的樓盤以及常州市區(qū)的高單價樓盤。

方案二：

方案二開發(fā)大眾化歐|小區(qū)，為工作3年左右日勺白領(lǐng)打造一種家園，

這一模式『'J機會點在于

可以形成良好的小區(qū)形象;

客戶層面較寬，市場容量稍大；

單價低、總價低，置業(yè)門檻低。

方案的風險點在于

沒有一定的特色，市區(qū)客戶很少來購房，減少了大量日勺市場潛在客戶。

一旦市區(qū)客戶不進場，銷售壓力將很大。

年輕人也許更樂意居住在成熟的市區(qū)。

方案的銷售要點在于

市區(qū)客戶能否大量進入是未來銷售成功歐J關(guān)鍵，怎樣吸引市區(qū)客戶到湖塘來置業(yè)是困繞

未來銷售的難題，而吸引的關(guān)鍵則在于與市區(qū)樓盤保持較大的價格差距，與市區(qū)日勺價差

至少應(yīng)在1000元以上，因此我們H勺價格水平應(yīng)控制在4000元以內(nèi)。

在未來實際銷售中，本方案下的產(chǎn)品面臨的競爭對手來自多種區(qū)域：市區(qū)樓盤、城西板

塊樓盤、新北區(qū)板塊樓盤、武進區(qū)樓盤，方案二競爭壓力很大，市場推廣需要對比諸多

樓盤，比較被動。

綜合分析兩個方案，我們認為，與其選擇被動的、同質(zhì)化日勺方案二，不如選擇積極性

的、超越性日勺方案一，并且方案一時投資收益也優(yōu)于方案二。

O價格定位

常州土地價格

2023年凈地平均價格：城區(qū)119萬元/畝

新北區(qū)58萬元/畝

武進城區(qū)89萬元/畝

武進鄉(xiāng)鎮(zhèn)23萬元/畝

近來出讓標志性地塊價格：武進城區(qū)南田公園住宅174萬元/畝

新北區(qū)恐龍園附近住宅323

萬元/畝（2023年3月出

讓）

城西麗寶第地塊339萬元/畝（容積率2.8,地塊內(nèi)有拆遷）

土地價格增長幅度較大。按麗寶第地塊測算其開發(fā)成本在4800元/平米以上。

常州五月樓盤

價格（元/平

最新價格表：項目價格提高日期備注

米）

區(qū)域

均價5600,最

5.12

服欣麗都高8900

中心板塊

5.10一周內(nèi)去化

天禧星園均價5280

50%

4.30

香江華庭均價5800僅掛80套

二線板塊預定5.19ZZ

正處二期蓄水

盛世名門均價5200期公開

階段

懷德名園5800-6800近期即將推出疊加別墅

新區(qū)板塊

太陽城均價4280僅余幾套

4.19

新城南都4280?4680當日簽約35套

湖塘板塊4.15公布價

隨園3380?3900格蓄水階段

根據(jù)項目定位及所在板塊的市場競爭狀況，與項目具有參照價

值日勺樓盤有：新城南都、懷德名苑、香江華庭、盛世名門4個有代表性的樓盤。（后附

常州樓市圖）

參照樓盤價格系數(shù)表

系數(shù)新城南都懷德名苑香江華庭盛世名門

均價（元/

m2）4300630058005200

位置系數(shù)100/99110/98110/97110/98

規(guī)模系數(shù)100/10099/10099/10099/100

規(guī)劃設(shè)計系

數(shù)99/10099/10099/10098/100

產(chǎn)品類型系

數(shù)100/100110/100100/100100/100

裝修原則系

數(shù)100/100100/100100/100100/100

配套系數(shù)99/10098/10099/10097/100

園林環(huán)境系

數(shù)99/10099/10099/10098/100

周圍環(huán)境100/97100/9G100/9G100/98

戶型系數(shù)99/10099/10098/10098/100

品牌系數(shù)100/95100/97100/96100/98

比較價格4278615757135168

權(quán)重0.70.10.10.1

提議價格

4698.4

（元加/

本項目規(guī)模大，后期體量大，銷售周期相對較長，在政策環(huán)境不明

朗的宏觀形勢下，應(yīng)采用低開高走的方略，使得本項目在后來日勺銷

售過程中具有:

（1）較大日勺市場彈性空間

（2）較強日勺市場競爭力

（3）先購者的物業(yè)升值

（4）迅速搶占市場份額

（5）提高發(fā)展商的市場口碑

（6）較強日勺可調(diào)性較高的抗風險性

詳細價格擬在開盤前綜合各方原因作專題研究后確定。

O差異化競爭定位

差異化競爭方略是防止同質(zhì)競爭日勺重要手段，尤其是在武進湖塘此后三年內(nèi)供應(yīng)量集中

的區(qū)域，更是防止價格競爭、惡性循環(huán)、互相打壓的重要手段。由于項目規(guī)模在目前武

進湖塘部分產(chǎn)品尚未露面的狀況下，本項目開發(fā)定位做常州市樣板樓房、當市場日勺領(lǐng)頭

羊，差異化競爭的對象重要體現(xiàn)為與武進湖塘及市區(qū)內(nèi)幾大新開高檔樓盤的差異。

1、根據(jù)對整個常州房地產(chǎn)市場H勺綜合分析，我們認為，本項目的差異化方略重要表目

前如下幾種方面：

2、產(chǎn)品差異化

在目前口勺常州地產(chǎn)市場中，所提供的產(chǎn)品大多屬于經(jīng)濟實用性的住房，樓盤檔次中等，

戶型面積中小，以滿足基本日勺居家生活為目日勺，這些產(chǎn)品都無法體現(xiàn)出舒適的居家規(guī)

定。提議未來本項目的產(chǎn)品差異化集中體目前戶型、規(guī)劃、立而等方面。

2.景觀差異化

5.常州的小區(qū)景觀基本都屬于綠化層次，體現(xiàn)不出園林的規(guī)定，在客戶越來越重視環(huán)

境原因的環(huán)境下，目前樓盤的環(huán)境景觀諸多并不符合市場發(fā)展的規(guī)定。未來杰出H勺園林

景觀效果是項目差異化日勺重要體現(xiàn)點，而項目日勺園林景觀更是要體現(xiàn)出融和日勺小區(qū)居家

氣氛。

6.服務(wù)差異化

服務(wù)是樓盤重要H勺附加值，對于本項目來說，服務(wù)更是體現(xiàn)差異化的重要方面，項

目可以整合成為服務(wù)于業(yè)主日勺尊貴享有，以0T00歲日勺全程健康教育為關(guān)鍵內(nèi)容，做出

項目的服務(wù)差異化。

O開發(fā)模式定位

我們的開發(fā)模式

整改一片環(huán)境

引爆一種組團

建設(shè)一種家園

打開一片市場

發(fā)明一種生活

從都市規(guī)劃設(shè)計角度，整合項目環(huán)境資源優(yōu)勢，整改不利原因，形成一種非常疏朗的空

間，并且有重大社會題材和炒作價值，到達企業(yè)品牌形象和項目建設(shè)關(guān)注度非常高的效

果。通過一系列站在都市高度的包裝和炒作，引爆常州市場，實現(xiàn)銷售的奇跡。

O目的客戶定位

（1）整體項目客戶定位

1.以區(qū)域分

湖塘鎮(zhèn)區(qū)一一60%

常州市區(qū)——25%

湖塘周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)一15%

2.以社會階層來劃分

個私企業(yè)主和轉(zhuǎn)制后日勺鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)日勺老板及董事會組員一40%

稅務(wù)、金融和電信等高收入部門及事業(yè)單位中高級管理人員一30%

教師、醫(yī)生、公務(wù)員、白領(lǐng)一20%

其他一10%

3.以置業(yè)次數(shù)來劃分

初次置業(yè)者——25%

二次以上置業(yè)者一一75%

（2）客戶定位為

高層洋房一湖塘鎮(zhèn)區(qū)的教師、醫(yī)生、公務(wù)員、白領(lǐng)、拆遷購房

聯(lián)排疊加別墅--湖塘鎮(zhèn)區(qū)及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)稅務(wù)、金融和電信等高收入部門及事業(yè)單位中高

級管理人員

單體和聯(lián)排別墅一個體工商戶、個私企業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)的老板及董

事會組員

⑶目的客戶心理特點

以社會階層分

客戶代表特點心理特性住宅需求

教師、醫(yī)生、新富（穩(wěn)初次或多次置業(yè)，改一定總價基礎(chǔ)上

公務(wù)員、白領(lǐng)定的工作善居住條件。的1優(yōu)質(zhì)樓盤

環(huán)境）

薪富（穩(wěn)多次置次追求高品質(zhì)小區(qū)居家環(huán)境良

中高層管理人定的工作的生活，追求理想H勺好，生活配套完

員環(huán)境和事生活善。

業(yè)基礎(chǔ)）

多次置業(yè)，規(guī)定在改

個體工商戶、善居住條件的基礎(chǔ)上，

舒適的居家環(huán)

私企業(yè)主、老先富滿足自己尊貴的規(guī)

境。

板定。

按區(qū)域分

湖塘地區(qū)

湖塘地區(qū)的客戶是我們未來日勺主力客戶，其比例在60%以上，這些客戶大多是湖塘當?shù)?/p>

人或者已經(jīng)在湖塘工作、生活三年以上的時間，對湖塘的地理、人文、環(huán)境等各方面都

非常熟悉，對湖塘有一定的感情，認同湖塘H勺發(fā)展，對湖塘地區(qū)日勺建設(shè)比較關(guān)懷，對比

其他區(qū)域，目的客戶認為湖塘區(qū)日勺環(huán)境越來越好，對湖塘區(qū)有著普遍日勺認同。

湖塘客戶購置住宅最本質(zhì)的需求還是改善居住條件，自用居家是未來購房的重要需求，

而投資出租的狀況將非常少見，因此未來樓盤良好的居家環(huán)境是吸引客戶日勺關(guān)鍵，為此,

需要在戶型設(shè)計、園林設(shè)計以及物業(yè)管理上著重。

分析湖塘當?shù)厝说募毞秩后w，在這些湖塘當?shù)厝酥?，個體工商戶以及私營業(yè)主、民企

老板是重要的客戶，另一方面是政府公務(wù)員等，在購房關(guān)注原因上，他們共同口勺特點是,

最關(guān)注戶型及小區(qū)內(nèi)日勺規(guī)劃以及建筑日勺立面，另一方面是需要有物業(yè)管理、景觀、園

林、會所好?？梢詽M足舒適的居家生活需要。此外，個體工商戶比較關(guān)懷價格，私營業(yè)

主相對比較關(guān)懷小區(qū)環(huán)境，公務(wù)員則關(guān)懷物業(yè)管理。

市區(qū)客戶

市區(qū)的客戶將是我們的次要客戶，市區(qū)客戶分兩大類，一類是教師醫(yī)生白領(lǐng)等，他們購

房很現(xiàn)實，價格是其最關(guān)懷日勺原因，大部分人的心理價位在總價30-40萬之間，另一方

面是交通，規(guī)定與工作地點的交通非常以便，第三是樓盤素質(zhì)，規(guī)定戶型方正實用，園

林綠化杰出。對小區(qū)外日勺環(huán)境反而不強求。因此要吸引這部分客戶購房，首要目日勺是價

格有競爭優(yōu)勢，尤其是與市中心日勺樓盤有很強的競爭優(yōu)勢。市區(qū)另一類客戶即私營企業(yè)

主，他們關(guān)注的I重點是小區(qū)環(huán)境和物業(yè)帶來日勺尊榮感。

總口勺來說，市

區(qū)客戶對湖塘日勺概念局限于武進日勺某個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因此

在未來推廣上必須注意推廣常州的金南翼一常州南

翼中心，讓客戶接受這一區(qū)域。

一部分產(chǎn)品

規(guī)劃提議

O產(chǎn)品設(shè)計原則

小區(qū)規(guī)劃動態(tài)化

園林景觀特色化

戶型設(shè)計三維化

建材設(shè)備科技化

小區(qū)管理智能化

物業(yè)管理人性化

本項目產(chǎn)品定位：建筑形式高層：板樓為主

別墅：2-4聯(lián)聯(lián)排/疊加

擁有歐洲小城鎮(zhèn)元素日勺度假式島居小區(qū)

。規(guī)劃總思緒

實現(xiàn)資源整合

整合綠化的景觀生態(tài)資源、小區(qū)的人文資源和商業(yè)的活力資源，增進整體利益的最大

化。營造適居、交往、運動休閑日勺友好居住小區(qū)和充斥活力H勺商業(yè)時尚集中地。

實現(xiàn)人性化的行為空間

建筑是有靈性的空間，力爭人與建筑環(huán)境的高度融合，實現(xiàn)對人性的充足尊重，營造滿

足人主線需求的輕松空間，讓人在合適的空間享有極大的自由。

實現(xiàn)人性化日勺環(huán)境細部

建筑細部和綠化景觀細部互相協(xié)調(diào)、精心設(shè)置，共同形成住戶的良好日勺感官界面。

實現(xiàn)完全的人車分流

車流、住宅人流、商業(yè)人流完全分開。

實現(xiàn)價值定位

在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖,重要的是確定價值區(qū)域；依確定的價值區(qū)域，

確定每棟住宅中每戶H勺戶型，在景觀價值高日勺區(qū)域設(shè)計項目高端產(chǎn)品。

O平面布局提議

平面整體布局方案

兩種方案，方案一在興業(yè)的基礎(chǔ)上調(diào)整，方案二從營銷角度定位分區(qū)。

方案一

按照興業(yè)企業(yè)的概念性方案，我司提議：

設(shè)置三個會所：在高爾夫練習場與高層住宅間建高爾夫會所及小學，以會所和小學的建

筑減少高壓線對住宅用H勺心理影響；在別墅區(qū)37與26之間建別墅區(qū)住戶專用會所；在

小區(qū)北入口公交車上客站處設(shè)小區(qū)綜合性會所。

設(shè)置三個公交車上下客點：即南北主入口各一種、東面次入口一種。

將幼稚園、小學沿延政東路布局。

東面入口增長景觀節(jié)點。

商業(yè)部分：設(shè)計風情商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場

延政路主入口設(shè)計小區(qū)精神堡壘、設(shè)計中心景觀。

方案二

客戶群定位法。別墅與高層洋房日勺客戶是兩個完全不一樣的類別,將總價相近的產(chǎn)品集

中排放、形成相似類別口勺目的客戶群匯集居住，這樣比較符合客群消費心理。本方案下

小區(qū)以客戶種類簡樸劃分為別墅區(qū)、高層洋房區(qū)。別墅區(qū)成圍合單獨進出，或設(shè)計成園

中園概念，保證別墅區(qū)業(yè)主日勺私密性、尊貴性。

提議在地塊相對悠靜的偏東南的方位設(shè)計別墅區(qū),高層洋房以區(qū)位再次劃分三個區(qū),每個

小區(qū)內(nèi)以400~600戶數(shù)作一圍合式組團。

在地塊西南角高壓線附近的區(qū)域設(shè)置小學幼稚園、商業(yè)內(nèi)街。高壓線退讓面積作配套的

公交停車場及健身運動場地、布置風情商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場。

會所在北入口附近設(shè)綜合性會所，在別墅區(qū)設(shè)計主題會所。

方案一口勺優(yōu)勢在于四面高層洋房都可看到別塞區(qū)中心景觀,視野開闊。缺陷在于別塞被

高層圍籠,別墅過于壓物。并且高端產(chǎn)品別墅與相對低端的高層洋房之間的區(qū)域劃分不

明顯,銷售會面臨別塞與高層洋房內(nèi)價差不大,別里相對滯銷。

方案二將別墅獨立成區(qū),后來包括銷售都與高層洋房分開,別蟹價格可按純別暨花園來制

定,與方案一比,方案二別塞售價高,銷售說服力強。方案二口勺高層洋房銷售仍可運用別

墅區(qū)的優(yōu)勢提高價格；另按以“快做、銷量”為主導H勺銷售方略,高層洋房相對低價對

別墅也不發(fā)生影響。方案二下的高層洋房銷售可退可進,空間大。

綜上分析,我們提議貴企業(yè)參照方案二重新調(diào)整規(guī)劃方案。

后附:方案一與方案二重點區(qū)域平面布局提議圖

O建筑形式提議

高層洋房

本項目所在區(qū)域，高層建筑板樓為主流產(chǎn)品，結(jié)合當?shù)叵M者日勺消費習慣，提議本項目

高層洋房作板樓設(shè)計。

項目區(qū)域內(nèi)，板樓的電梯配置狀況一般為1梯2戶、2梯3戶、2梯4戶，其中2梯4

戶較多。新城南都高層建筑（18F以上）以2梯2戶為主，其中一部電梯為消防梯。提

議本項目小高層作1梯2戶設(shè)計，高層作2梯2戶和2梯3戶設(shè)計（一部為消防梯）。

板樓以聯(lián)結(jié)方式又分長廊式和單元式，項目所在區(qū)均為單元式聯(lián)結(jié)。我司在比較各大都

市日勺樓盤后，提議本項目部分板樓可融入聯(lián)排別墅日勺花園概念作長廊式設(shè)計，結(jié)合復式

戶型，打造空中別墅的概念。提議參照樓盤深圳心海伽藍。

別墅

2-4聯(lián)聯(lián)排：一戶3層，戶均一種車位，前后花園、室內(nèi)中庭設(shè)計。提議參照樓盤南京

華歐國際友好城之香林水筑（華歐國際城目前為江蘇省第二大盤，規(guī)劃建筑面積230

萬平米）

2-4聯(lián)疊加別墅:共4層，上下兩戶每戶2層，下面一戶有院，上面一戶做露臺，也算

地。

頂層露臺作屋頂花園，戶均一種車位、一種花園。

獨立別墅：作為別蟹區(qū)日勺點綴，每幢別墅自身即是景觀亮點。提議參照樓盤：杭州九溪

玫瑰園、桃花源

。豎向空間組織提議

架空層：小區(qū)東部近常武路中段日勺板樓樓體中，采用層高5.1米高的底層架空層，小區(qū)

的綠化可從架空中穿過，也可在架空層設(shè)棋牌桌椅、休閑茶座、書畫展覽等。底層架空

在南方住宅中非常普遍，人在其中，視野通透，小區(qū)H勺通風效果佳。在項目所在地區(qū)少

有采用日勺，咎其原因有：一是市場競爭尚沒有南方劇烈，開發(fā)商還沒有對環(huán)境有足夠日勺

重視程度；二是受日照間距限制，開發(fā)商愈加難以割舍一層歐I銷售面積。我司認為，本

項目景觀集中在地塊中心區(qū)域，會所設(shè)置在北部，商業(yè)集中在南部，東部沿常武路通過

損失部分樓座首層面積，營造大面積H勺景觀園林和完善小區(qū)功能是非常值得歐I。

輪廓線：建筑輪廓線提議采用坡屋頂設(shè)計，縱觀國際上經(jīng)典老建筑，例如威尼斯老建筑

多為坡層頂設(shè)計，國內(nèi)著名的品質(zhì)樓盤星河灣也是采用坡屋頂。項目所在市場黃梅季節(jié)

長，雨水天氣多，坡屋頂比平頂更能防漏防熱。坡屋頂更能體現(xiàn)項目日勺建筑風格。

景觀：景觀作豎向設(shè)計，使園林在豎向上富有層次感。

O不一樣產(chǎn)品建筑面積

項目總占地730畝，按2的容積率計算，總建筑面積約97.3萬平方米，參照規(guī)劃設(shè)計條件建筑密度

按25%計，基底面積為12.17萬平方米。商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場及會所、學校、等公建配套建筑面積參照

與本項目類似的大盤估算,這部分建筑面積約6.8萬平方米。

其中

會所：共6300平米

小學、幼稚園：約35880平米

商業(yè)部分面積：1.5-2萬平方米

農(nóng)貿(mào)市場：約3500平米

行政管理用房：約1400~4000平米（與會所聯(lián)合設(shè)置）

開閉所：約22個，約2200平米

給水加壓站：約200平米

垃圾運轉(zhuǎn)站：約200平米

公共廁所兩座：約60平米

住宅建筑面積約90.5萬平方米。

1.別墅面積

我們對項目區(qū)域內(nèi)別墅類物業(yè)的調(diào)研總結(jié)：A.作為第一居所的面積在200-250平米的如

下H勺經(jīng)濟型別墅嚴重缺乏。新城南都日勺聯(lián)排別墅大多在內(nèi)部認購期即去化，區(qū)域市場內(nèi)

售樓處無別鱉可售。B.武進區(qū)經(jīng)濟富裕者多，有足夠日勺高端客群消化別墅物業(yè)。湖塘及

周圍地區(qū)日勺居民本來大多住在自建民房，由于公'寓樓帶來了現(xiàn)代、便捷的I都市生活，他

們住進了公寓樓，經(jīng)歷過公寓樓的擁擠，他們更懷念民房的寬闊，和屋前院后日勺果園花

園小河小橋。第一居所經(jīng)濟型別墅，碰巧可以滿足這樣的渴望，滿足這樣的居住夢想。

C.國家嚴格控制低密度住宅日勺建造，別墅更是物以稀為貴。

本項目占地面積大，有開發(fā)規(guī)模別墅區(qū)域的地塊條件，多建別墅可對應(yīng)減少總銷戶數(shù)。

按市場供應(yīng)及需求預測，我司提議在容積率和整體規(guī)劃布局容許的I狀況下，盡量多作別

如下是按貴司的規(guī)定本兩大別墅物業(yè)H勺戶型配比分析表：

湖畔春秋戶型配比

類棟套面積范戶均推售

層數(shù)樓型戶型總價范圍均價

型數(shù)數(shù)圍面積面積

別6000-

762-3FTOWNHOUSEB134054055265243

嬖7000

C2541641610400249

D193383386422202

E31031011780186

合310-

9535733867186

計416

天安別莫戶型配比

編號房型面積套數(shù)總面積

A4房322237406

B5房333185994

C6房353176001

D5房3572910353

E6房39651980

F6房41672912

G6房363134719

總計35111239365

我司市場調(diào)查人員在與別里物業(yè)購置者和別聚物業(yè)銷售人員日勺訪談中總結(jié)，購置別里物

業(yè)日勺客戶，關(guān)重視點是面積和價格,對本案而言，在目前日勺政策環(huán)境下,應(yīng)嚴格控制面積和

總價，我們在草稿基礎(chǔ)上調(diào)整提議：

別墅聯(lián)排/疊加500套主力每套按210平方米計約10.5萬平方米

獨立別墅50套主力每套按320平方米計約1.6萬平方米

總計建筑面積12.1萬平方米基底面積約3.425萬平方米

高層洋房建筑面積78.4萬平方米

參照市場調(diào)查，平均每戶面積提議為110平方米

高層平均15層

約80幢15層3個單元二梯二戶口勺住宅

高層戶數(shù)約7127戶，總戶數(shù)約7677戶

O分期開發(fā)計劃

分期開發(fā)H勺原則

綜合考慮地塊現(xiàn)實狀況。以近常武路為首選開發(fā)地塊；

各分期開發(fā)中要充足考慮水系的完整性和持續(xù)性；

各分期開發(fā)中要充足考慮公建配套布局的兼顧性；

分期過程中要充足考慮首期引爆市場后，后幾期能持續(xù)升溫之特點;

首期開發(fā)面積所占比例可合適調(diào)高。

分期開發(fā)提議

參照興業(yè)企業(yè)的概念性規(guī)劃方案，以項目中心點為座標，按方位將項目分為西北、東

北、西南、東南四大區(qū)，結(jié)合政府的交地時間，項目分四大區(qū)：

第?區(qū)：西北地塊、第二區(qū)：西南地塊、第三區(qū)：東南地塊、第四區(qū)：東北地塊

原則上將平均劃分四區(qū)體量，分期開發(fā)入市，但可根據(jù)地塊現(xiàn)實狀況及規(guī)劃思想靈活掌

握。每期約22.625萬平方米，1919戶，這一體量按“快做跑量”H勺開發(fā)思緒，銷售周期

估計為18個月以內(nèi)，估計總盤銷售周期為5~6年。在別鱉銷售上擬將第二期的別暨在一

期同步推出，并可根據(jù)客戶規(guī)定，采用定單式建造方式。

選擇西北角地塊作為首期開發(fā)地塊的出發(fā)點：A.西北角地塊最臨近湖城目前H勺中心

區(qū)域，首推西北角地塊目的客群更易接受項目地段。B.西北角是項目地塊內(nèi)地段價值相

對較高的區(qū)域，首推西北角有助于抬高項目整體嬴利水平。C.西北角有很好的宣傳廣告

優(yōu)勢，首推西北角能迅速打造項目形象，樹立項目品牌。D.循序漸進的開發(fā)，推出的每

一區(qū)域都是最佳日勺區(qū)域。就象吃葡萄，每次都挑前萄中最佳一顆吃，每次都是吃日勺最佳

嘰

如以項目西南角作為首期開發(fā)區(qū)域，目的客群會將項目價格與大學城物業(yè)（大學城

內(nèi)商品房平均售價在2800元/平方米）來作對比，不利于項目定價，不利于項目吸引市

區(qū)客戶。

項目入市時機將綜合考慮工程進展、市場機會等原因，原則上確定：

首期入市第一區(qū)部分時間2023年3月體量126250平方米

第二區(qū)部分時間2023年9月體量100000平方米

2.1期第二區(qū)部分時間2023年3月體量100000平方米

2.2期第二區(qū)部分時間2023年5月體量126250平方米

3期第三區(qū)時間2023年3月體量226250平方米

4.1期第四區(qū)