酒店托管業(yè)務合同條款精解酒店托管作為輕資產(chǎn)運營的核心模式，既為業(yè)主方盤活物業(yè)價值，也為管理方拓展品牌邊界。但合同條款的模糊性、權責的失衡性，常引發(fā)“管理越權”“收益扯皮”“品牌糾紛”等風險。本文從實務視角拆解托管合同核心條款，助力雙方以條款為盾，筑牢合作根基。一、合同主體條款：資格合規(guī)是合作前提委托方（業(yè)主/產(chǎn)權方）需滿足三重合規(guī)性：產(chǎn)權合規(guī)：提供《不動產(chǎn)權證》《租賃合同》（若為承租方托管），確保對物業(yè)擁有合法處置權；經(jīng)營合規(guī)：辦妥《特種行業(yè)許可證》《衛(wèi)生許可證》等前置審批；履約能力：需證明具備支付前期投入、承擔運營風險的財務能力（如近一年財務報表）。受托方（管理方）需披露兩項核心資質(zhì)：管理資質(zhì)：提供酒店管理行業(yè)協(xié)會認證、過往3年同類項目運營案例（含OTA評分、RevPAR數(shù)據(jù)）；品牌權屬：若涉及品牌輸出，需出具《商標注冊證》《品牌授權書》，證明無權屬糾紛。實務警示：曾有項目因業(yè)主方產(chǎn)權存在抵押糾紛，托管合同履行中被法院查封；受托方無資質(zhì)簽約，因“超越經(jīng)營范圍”被判合同部分無效。二、托管范圍與權限：清單化約定避越權1.管理權限“正面清單+負面清單”正面清單：逐項列明受托方權限，如“日常運營（含客房、餐飲、后勤）”“單批次≤5萬元的物資采購”“員工招聘與薪酬制定（需符合當?shù)匦劫Y指導線）”；負面清單：明確禁止行為，如“禁止以酒店名義對外擔?！薄拔唇?jīng)書面同意不得處置固定資產(chǎn)（含設備、房產(chǎn)）”。2.委托方監(jiān)督權“量化+程序”量化監(jiān)督：“每月查閱財務報表”“每季度審計運營成本（第三方機構費用雙方各擔50%）”；程序監(jiān)督：“重大決策（如裝修改造、對外合作）需提前15日書面報業(yè)主方審批”。典型糾紛：某托管項目中，受托方擅自以酒店房產(chǎn)抵押融資，因合同未明確禁止擔保權限，業(yè)主方維權陷入被動。三、費用與收益分配：厘清“錢”的規(guī)則1.管理費模式：明確“基數(shù)+比例+周期”模式選擇：常見“固定管理費（每月X萬元）+業(yè)績提成（營收的1%-3%）”“純利潤分成（業(yè)主70%、管理方30%）”；計費基數(shù)：明確“營收”是否含稅、是否扣除“OTA傭金”“壞賬損失”；支付周期：“每月10日前支付上月管理費，季度末20日前結算提成/分成”。2.成本承擔：“列舉+例外”雙軌制列舉范圍：員工工資、能耗費、營銷費（需附年度預算）、設備維修費（單次≤2萬元）；例外規(guī)則：“因業(yè)主方設施老化（如電梯未年檢）導致的整改費，由業(yè)主方承擔”“市場波動導致能耗費超預算10%以上，雙方協(xié)商分擔”。3.財務審計：“機構+周期+異議”三要素審計機構：“雙方共同委托XX會計師事務所”；審計周期：“每年1月審計上年度財務，審計報告作為收益分配依據(jù)”；異議處理：“對賬單有爭議，需在收到后15日內(nèi)提出復核，逾期視為認可”。實操建議：附《財務核算細則》作為合同附件，明確“營收”“成本”的會計確認標準（如“營收以開票金額為準”“成本需提供合規(guī)發(fā)票”）。四、運營管理責任：從服務標準到合規(guī)義務1.服務質(zhì)量：“量化目標+違約后果”量化目標：“OTA評分≥4.8分”“客戶投訴率≤3%”“會員復購率≥20%”；違約后果：“連續(xù)3個月未達標，業(yè)主方有權扣減當月管理費的20%；累計6個月未達標，有權解除合同”。2.安全與合規(guī)：“責任主體+整改機制”責任劃分：“因受托方管理疏漏（如消防設施未年檢）導致事故，由其承擔賠償；因業(yè)主方設施老化（如電線短路）導致事故，業(yè)主方擔責”；整改機制：“每季度合規(guī)檢查，發(fā)現(xiàn)問題需7日內(nèi)整改，整改費用由過錯方承擔”。3.人員管理：“資質(zhì)+勞動法合規(guī)”團隊資質(zhì)：“總經(jīng)理需有5年以上同崗位經(jīng)驗，提供離職證明、社保記錄”；用工合規(guī)：“員工招聘需簽勞動合同、繳社保，加班費按《勞動法》計算，糾紛損失由過錯方承擔”。案例參考：某酒店因受托方未及時更新消防設施，被消防部門處罰20萬元，合同明確“消防合規(guī)由受托方負責”，最終損失由管理方承擔。五、品牌與知識產(chǎn)權：避免“品牌陷阱”若受托方以自有品牌運營，需明確：1.品牌授權：“范圍+期限+限制”范圍：“僅限酒店物理空間、宣傳物料、線上渠道使用”；期限：“與合同期限一致，續(xù)約時自動延續(xù)（除非品牌方書面反對）”；限制：“禁止在周邊3公里內(nèi)授權同類品牌使用”。2.品牌維護：“義務+賠償”維護義務：“每半年更新VI系統(tǒng)，每年參加品牌方組織的培訓（費用自理）”；賠償責任：“因管理方原因?qū)е缕放曝撁孑浨椋ㄈ缧l(wèi)生丑聞），需賠償品牌方損失（按品牌授權費的20%計算）”。3.知識產(chǎn)權歸屬：“約定優(yōu)先”原創(chuàng)歸屬：“酒店LOGO、管理手冊、會員系統(tǒng)等，若無特別約定，歸創(chuàng)作方（受托方）所有；若業(yè)主方付費委托設計，權屬歸業(yè)主”；移交義務：“合同終止后30日內(nèi)，受托方需移交客戶數(shù)據(jù)、品牌使用資料（脫敏處理后）”。風險提示：曾有項目因品牌授權到期后，受托方拒絕移交會員數(shù)據(jù)，導致業(yè)主方客戶流失。六、違約與爭議解決：筑牢“止損”防線1.違約責任：“具體化+梯度化”逾期付款：“業(yè)主方逾期支付管理費，按日萬分之五支付違約金”；服務不達標：“OTA評分連續(xù)3個月＜4.5分，扣減當月管理費的20%”；根本違約：“受托方擅自轉(zhuǎn)讓管理權、業(yè)主方擅自處置酒店資產(chǎn)，守約方有權解除合同，要求賠償損失（含直接損失、可得利益損失）”。2.爭議解決：“訴訟/仲裁二選一”訴訟：“約定酒店所在地法院管轄”；仲裁：“提交XX仲裁委員會仲裁（需明確名稱，如‘中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會’）”。條款設計：將“根本違約情形”列舉式約定，如“受托方連續(xù)6個月未完成業(yè)績目標且無整改措施”“業(yè)主方拖欠管理費超過90日”，便于解約時舉證。七、特殊條款：應對“意外”與“終結”1.不可抗力：“范圍+責任+順延”范圍：“疫情、自然災害、政府征收（需附征收文件）”；責任：“不可抗力期間，管理費減半支付；若導致合同無法履行，雙方互不承擔違約責任”；順延：“合同履行期限按不可抗力持續(xù)時間順延”。2.合同終止與交接：“程序+義務”到期終止：“提前3個月協(xié)商續(xù)約，終止后30日內(nèi)完成資料（財務賬冊、客戶信息）移交、員工安置（受托方招聘的員工，勞動關系由業(yè)主方承接或協(xié)商解除）”；提前終止：“除根本違約外，可因‘政策變更導致無法經(jīng)營’協(xié)商解除，違約金按剩余合同期管理費的20%計算”。3.保密條款：“期限+違約”期限：“合同終止后3年，雙方對酒店客戶信息、成本數(shù)據(jù)、管理模式承擔保密義務”；違約：“泄密方賠償50萬元，并承擔因此導致的全部損失”。結語：以條款為矛，以合作共贏為盾酒店托管的本質(zhì)是“專業(yè)賦能+風險共擔”。業(yè)主方需守住“產(chǎn)權安全、收益可控”的底線，管理方需明