目錄CatalogTOC\o"1-2"\h\z\u一、銷售：銷售均價環(huán)比上月升高 3（一）全國市場 3（二）區(qū)域市場 3二、投資：開工竣工降幅擴(kuò)大 5（一）投資端 5（二）開工端 5（三）竣工端 6三、資金：到位資金降幅持續(xù)擴(kuò)大 7四、投資建議 9（一）行業(yè)估值 9（二）重點個股 9五、風(fēng)險提示 10一、銷售：銷售均價環(huán)比上月升高（一）全國市場2025年前10月全國商品房銷售面積7.2億方，同比下降6.8%，降幅較2025年前9月擴(kuò)大1.3pct2025年10月單月銷售面積6147.21萬方，環(huán)比下降27.94%，同比下降18.77%2025年前10月全國商品房銷售額69017億元，同比下降9.60%，降幅較上月擴(kuò)大1.7pct。2025年10月單月銷售金額5976.51億元，環(huán)比下降25.53%，同比下降24.33%。對應(yīng)前10月銷售均價為9588元/平米，環(huán)比提高0.13%，同比下降3%；10月單月銷售均價9722元/平米，環(huán)比提高3.35%，同比下降6.85%。由于去年924政策出臺后，十月表現(xiàn)相對較好，因此202510月同比表現(xiàn)承壓。202510認(rèn)為政策工具箱有望因城施策打開。圖1：商品房銷售面積累值及同比速 圖2：商品房銷售額累計及同比增速0

商品房銷售面積累計值 同比增速(萬方)

(%)50

0

商品房銷售額累計值 同比增速(億元)

(%)215 （二）區(qū)域市場分地區(qū)看，年前10月，各區(qū)域銷售面積同比降幅均擴(kuò)大。東部地區(qū)銷售面積32234萬方，同比下降9.20%；中部地區(qū)銷售面積18933萬方，同比下降4.1%；西部地區(qū)銷售面積18121萬方，同比下降5.0%；東北地區(qū)銷售面積2694萬方，同比下降7.3%。2025年前10月，東部地區(qū)銷售金額41495億元，同比下降11%；中部地區(qū)銷售額12677億元，同比下降7.30%；西部地區(qū)銷售額12946億元，同比下降7.40%；東北地區(qū)銷售額1898億元，同比下降6.7%。2022-022022-052022-082022-112023-022023-052023-082023-112024-022024-052024-082024-112025-022025-052025-082022-022022-052022-082022-112023-022023-052023-082023-112024-022024-052024-082024-112025-022025-052025-08圖3：分地區(qū)商品房累計銷售面積同比增速東部地區(qū)2022-022022-052022-082022-112023-022023-052023-082023-112024-022024-052024-082024-112025-022025-052025-082022-022022-052022-082022-112023-022023-052023-082023-112024-022024-052024-082024-112025-022025-052025-08圖3：分地區(qū)商品房累計銷售面積同比增速東部地區(qū)圖4：分地區(qū)商品房累計銷售額同比增速東部地區(qū)中部地區(qū)東北地區(qū)中部地區(qū)東北地區(qū)4040西部地區(qū)西部地區(qū)(%)202000-20-20-40-40-60-604二、投資：開工竣工降幅擴(kuò)大（一）投資端2025年前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資73563億元，同比下降14.70%，降幅較上月擴(kuò)大0.8pct；10月單月開發(fā)投資5857.29億元，環(huán)比下降20.81%，同比下降22.97%。圖5：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額及同比增速140,000

(億元)

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計值 同比增速

(%) 7120,000 4100,000 180,000 -260,000 -540,000 -820,000 -112022-022022-032022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-10（二）開工端2025年前10月新開工49061萬方，同比下降19.80%，降幅較2025年前9月擴(kuò)大0.9pct；2025年10月單月新開工面積3661.68萬方，環(huán)比下降34.59%，同比下降29.50%。圖6：房屋累計新開工面積及同比增速140,000

房屋新開工面積累計值 同比增速(萬方)(%)2(萬方)(%)120,000 -4100,000 -1080,000 -1660,000 -2240,000 -2820,000 -340 -40（三）竣工端2025年前10月竣工面積34861萬方，同比下降16.90%，同比降幅較上月擴(kuò)大1.6pct；10月單月竣工面積3732.12萬方，環(huán)比提高8.64%，同比下降28.21%。投資端開工、竣工端的累計降幅均擴(kuò)大，竣工端單月環(huán)比較9月提高，但同比依然承壓。圖7：房屋累計竣工面積及同比增速120,000

(萬方)

房屋竣工面積累計值 同比增速

(%) 40100,000 30

20100-10-200 -30三、資金：到位資金降幅持續(xù)擴(kuò)大2025年前10月房企到位資金78853億元，同比下降9.7%2025年前9月擴(kuò)大1.3pct。其中前10月國內(nèi)貸款為12160億元，同比下降1.80%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；自籌資金28419億元，同比下降10%，定金及預(yù)付款23257億元，同比下降12.0%，個人按揭貸款10834億元，同比下降12.80%。房企資金來源中各項資金累計降幅均擴(kuò)大。圖8：商品房開發(fā)資金累計值及同比增速0

資金來源累計值 同比增速

(億元)(%)(億元)(%)0-5-10-15-20-25-30-35圖9：商品房開發(fā)資金國貸款累計及同比增速 圖10：商品房開發(fā)資金自資金累計及同比增速0

國內(nèi)貸款累計值 同比增速(億元)

(%)50-5

0

(億元)

自籌資金累計值 同比增速

(%)50-5 圖11：商品房開發(fā)資金定及預(yù)收款計值及同比增速 圖12：商品房開發(fā)資金個按揭貸款計值及同比增速定金及預(yù)收款累計值 定金及預(yù)收款累計同比增速

個人按揭貸款累計值 個人按揭貸款累計同比增速0

(億元)

(%)

100-10-20-30-40-50

0

(億元)

(%)

100-10-20-30-40-50（一）行業(yè)估值2025年三季度以來，地產(chǎn)的配置價值逐漸提升，由于房企2023年以來拿地趨于謹(jǐn)慎，行業(yè)整體處于縮表周期內(nèi)，因此行業(yè)整體PB估值有所修復(fù)。圖13：房地產(chǎn)PB-band及指數(shù)走勢收盤價收盤價.X.X.X.X0（二）重點個股表1：開發(fā)部分主要上市公司EPS和PE（股價截至2025年10月31日）股票代碼股票名稱EPSPE投資評級2024A2025E2026E2024A2025E2026E001979.SZ招商蛇口0.450.470.5421.0020.1117.50推薦600048.SH保利發(fā)展0.420.180.217.4540.7236.65推薦002244.SZ濱江集團(tuán)0.820.910.9612.9511.6711.06推薦601155.SH新城控股0.330.450.5142.9431.4927.78推薦0960.HK龍湖集團(tuán)1.010.280.348.7231.4425.89推薦匯率取1HKD=0.916CNY

目前行業(yè)的銷售受到去年基數(shù)相對較高等因素的影響，同比表現(xiàn)承壓；房企由于行業(yè)整體依然處于筑底階段尚未完全修復(fù)投資信心，因此投資端開工、竣工等同比降幅均擴(kuò)大。2025年10月“十五五”規(guī)劃建議提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，我們認(rèn)為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運營管理能力具有資金優(yōu)勢，市占率有望進(jìn)一步抬升。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、華潤萬象生活、濱江集團(tuán)、新城控股、招商積余、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：綠城服務(wù)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼W、我愛我家。政策推動不及預(yù)期的風(fēng)險因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險房價大幅波動的風(fēng)險圖表目錄圖1：商品房銷售面積累計值及同比增速 3圖2：商品房銷售額累計值及同比增速 3圖3：分地區(qū)商品房累計銷售面積同比增速 4圖4：分地區(qū)商品房累計銷售額同比增速 4圖5：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額及同比增速 5圖6：房屋累計新開工面積及同比增速 6