房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與融資復(fù)習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題。

1.房地產(chǎn)的（）是房地產(chǎn)投資最重要的i種特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，

就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一種重要性。

A適應(yīng)性B對(duì)專業(yè)管理時(shí)的依賴性

C位置的固定性D互相之間的影響性

答案：C

解析：位置的固定性也稱不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)投資最重要的一種特性

2.某投資者花費(fèi)8U萬(wàn)元購(gòu)一店鋪，每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元，考慮月投資收益率為0.8%,

則（）個(gè)月可收回投資.

A50.5B60C65D75

答案：C

解析：80=1.583/0.8%[l-l/（l+0.8%）n]解得n=65

3.某項(xiàng)H未考慮通貸膨脹狀況下，其收益率為18.27%,FI前通貨膨脹率為5國(guó)則該項(xiàng)目的實(shí)際

收益率為（）

All.38%B12.64%Cl5.46%D16.22%

答案：B

解析：由（1+Ra）=（l+Rr）（1+Rd）求得Rr=12.64%

4.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（）

A房屋出租B房地產(chǎn)抵押

C土地使用權(quán)出讓I）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

答案：c

解析：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

5.一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。

A高于B低于C等于D高于等于

答案：A

6.某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬(wàn)臺(tái),實(shí)際銷售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,

則本期預(yù)測(cè)銷售量為（）萬(wàn)臺(tái).

?\102B120C108D88

答案：C

解析:0=0.8*110+0.2*100=108

7.下列說(shuō)法不對(duì)的的是（）

A利息備付率表達(dá)使用項(xiàng)H利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值

應(yīng)當(dāng)不小于1。

B償債備付率表達(dá)可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)

目，該指標(biāo)值應(yīng)當(dāng)不小于1.2。

C在國(guó)際上銀行一般規(guī)定這一比率維持在200%以上

D一般來(lái)說(shuō),對(duì)于一種開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目的成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%

—45%。

答案：A

解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)H，該指標(biāo)值應(yīng)當(dāng)不小于2。

8.某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為（)

AP(1+i)

nBF

(l+i*n)

CP*n*iDA(l+i)

n

答案：B

解析：Fn=P(l+i*n)

9.某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目的收益率為10乳假如每年凈收益

為300萬(wàn)元(凈收益發(fā)生任年末)，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為()

A101萬(wàn)元B137萬(wàn)元C256萬(wàn)

元D500萬(wàn)元

答案：B

解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

10.從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是指()

A房地產(chǎn)投資成果的好壞程度B獲取預(yù)期投資收益的也許性大小

C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目劇烈競(jìng)爭(zhēng)程度D房地產(chǎn)開發(fā)程度

答案：B

解析：從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指獲取預(yù)期投資收益的也許性大小.

11.風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是由于()

A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難

15.開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算匯報(bào)及結(jié)算資料后一般要在（）內(nèi)予以核算,

予以確認(rèn)或者提出修改意見。

?\10日B15日C1個(gè)

月D2個(gè)月

答案：C

解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算匯報(bào)及結(jié)算資料后一般要在1個(gè)月內(nèi)予以核算，予

以確認(rèn)或者提出修改意見，

16.個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)（）年。

A10B20C30D50

答案：C

解析：個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)30年。

17.有關(guān)貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）

A是為提高貸款償還U勺也許性，減少銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的

償還提供的一種保證。

B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。

C貸款的擔(dān)保并不一定能保證貸款得以足額償還。

D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。

答案：B

解析：貸款的擔(dān)保人不能取代借款人的信用狀況。

18.（）的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)戶以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在

5億元以上。

A市級(jí)購(gòu)物中心B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

C居住區(qū)商場(chǎng)D鄰里服務(wù)性商店

答案：A

解析：市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模?般都在3萬(wàn)戶以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)都市，服

務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

19.a確定問(wèn)題和調(diào)察目的，b搜集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d匯報(bào)成果，以上誡查環(huán)

節(jié)次序?qū)Φ牡氖牵ǎ?/p>

AabedBbacd

CcabdDacbd

答案：D

解析：應(yīng)明確調(diào)查的環(huán)節(jié)，

20.申領(lǐng)施工許可證時(shí)，建設(shè)工期局限性一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目協(xié)議

價(jià)的（）O

A20%B30%C50%D60%

答案：C

解析：申領(lǐng)施工許可證時(shí)，建設(shè)工期局限性一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目協(xié)

議價(jià)的50%o

二、多選題

1.房地產(chǎn)投資也有缺陷，這些缺陷表目前（）

A變現(xiàn)性差B投資額巨大

C投資回收周期長(zhǎng)D需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

E具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。

答案：ABCD

解析：不包括E項(xiàng)。

2.銀行對(duì)抵押貸款抵押率確實(shí)定，重要考慮到（）原因。

A抵押物的流動(dòng)性B貸款期限U勺長(zhǎng)短

C通貨膨脹的預(yù)期D貸款企業(yè)口勺信用等級(jí)

E所處的市場(chǎng)條件

答案：ABCE

解析：還要考慮到抵押物價(jià)值獲得的狀況。

3.金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，重要審查方面包括（）o

A企業(yè)資信等級(jí)B項(xiàng)三基本狀況

C市場(chǎng)分析成果D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

E貸款擔(dān)保方式

答案：BCD

解析：金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商II勺貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，重要審查方面包括項(xiàng)FI基本狀況、市場(chǎng)分析

成果、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

4.寫字樓租賃合約中租金II勺調(diào)整幅度可參照（）確定。

A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)

C上證價(jià)格指數(shù)D建安工程價(jià)格指數(shù)E中房?jī)r(jià)格指數(shù)

答案：AB

解析：重要考慮以上兩種原因。

5.對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果重要體現(xiàn)為（）方面。

A銷售收入B物業(yè)增值

C減少納稅D股權(quán)增長(zhǎng)E租金

答案：BCDE

解析：對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果重要體現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股

權(quán)增長(zhǎng)等四個(gè)方面。

6.對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（）等后果。

A租金收入減少B附加支出增長(zhǎng)

C物業(yè)資本價(jià)值下降D運(yùn)行成本下降

E租客規(guī)定更大的租金折用

答案：ACE

解析：對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致租金收入減少和物業(yè)資本價(jià)值下降以及租客

規(guī)定更大的租金折扣等后果。

7.投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括（）

A利率風(fēng)險(xiǎn)B政策性風(fēng)險(xiǎn)C資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D持有期風(fēng)險(xiǎn)E比較風(fēng)險(xiǎn)

答案：CDE

解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).

8.居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑，包括（）等。

A一般住宅B公寓C別墅

D客棧E酒店

答案：ABC

解析：客棧和酒店不屬于居住物業(yè)。

9.房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能有（）

A配置存量房地產(chǎn)資源和利益

B指導(dǎo)供應(yīng)以適應(yīng)需求的變化

C指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃

D引導(dǎo)需求適應(yīng)供應(yīng)條件的變化

E顯示房地產(chǎn)巾場(chǎng)需求的變化。

答案：ABCDE

10.確立施工中控制質(zhì)量的詳細(xì)措施，重要包括（）方面

A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，尤其是校準(zhǔn)多種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出

現(xiàn)嚴(yán)重誤差。

B控制混凝土質(zhì)量

C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢查。

D對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定詳細(xì)有效的質(zhì)量檢查和評(píng)估措施

E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。

答案：ABD

解析：不包括C、E

11.下列說(shuō)法不對(duì)的的是（）

A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、都市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加

B營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入X稅率

C都市建設(shè)維護(hù)稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入X稅率

D教育費(fèi)附加=應(yīng)納稅俏售（出租）收入義稅率

E現(xiàn)行營(yíng)'業(yè)稅的稅率為3%

答案：CDE

解析：都市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%和3%。營(yíng)業(yè)稅稅率現(xiàn)為5機(jī)

12.分析市場(chǎng)趨勢(shì)的措施重要有：（）

A購(gòu)置者意圖調(diào)查法B銷售人員意見綜合法

C專家意見法D時(shí)間序列分析法

E有關(guān)分析法

答案：ABCDE

13.按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性U勺重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（）的模式。

A同質(zhì)偏好B同形偏好

C集群偏好D分散偏好E心理偏好

答案：ACD

解析：三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。

14.盈虧平衡分析的基本措施是建立（）之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其

圖形的分析，找出平衡點(diǎn)，

A銷售收入與成本B銷售收入與費(fèi)用

C成本與產(chǎn)量D利潤(rùn)與成本E銷售收入與銷量

答案：CE

解析：盈虧平衡分析的基本措施是建立成本與產(chǎn)量、銷轡收入與銷量之間H勺函數(shù)關(guān)系

15.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)日勺輔助報(bào)表包括（）

A損益表B總投資估算表C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表

D經(jīng)營(yíng)成本表E借款償還表

答案：BDE

解析：AC為基本報(bào)表。

三、判斷題。

1.房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目日勺

過(guò)程，而間接投資是指購(gòu)置建成日勺物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資。

2.房屋口勺吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù).

3.在置業(yè)投資中,運(yùn)行費(fèi)用比率越高,則預(yù)示著投資項(xiàng)目H勺凈經(jīng)營(yíng)收入越低,項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)H勺

能力越弱

4.多原因敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性原因同步發(fā)生變化，互相影響時(shí)，

對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。

5.投資機(jī)會(huì)研究，也稱為預(yù)可行性研究，重要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出提議。

6.為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對(duì)具有支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。

7.開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)財(cái)務(wù)部門所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)人員工

資、辦公費(fèi)、銀行利息等，

8.投資周期在第?階段和第二階段初期超前于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則滯后

于市場(chǎng)自然周期H勺變化。

9.市場(chǎng)趨勢(shì)分析措施中，有關(guān)分析法是用有關(guān)分析日勺理論判斷銷售量與其他原因有關(guān)H勺性

質(zhì)和強(qiáng)度，從而作出預(yù)測(cè)，這種措施尤其合用于中、短期預(yù)測(cè)。

10.決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著所有接受承包商的標(biāo)書，政協(xié)議價(jià)就是中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)。

11.雙重代理可以同步向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形式。

12.資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)

為放棄即期消費(fèi)U勺損失所應(yīng)得到的賠償。

13.假如兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們換到任何時(shí)點(diǎn)，變換成任何支付形式，都是等

值的。

14.對(duì)己辦埋在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售

15.在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時(shí)，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營(yíng)收入前扣除.

四、計(jì)算題(共2題，每題10分，規(guī)定列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算時(shí)要寫出公式。

無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算成果的不得分，計(jì)算成果保留小數(shù)點(diǎn)兩面位。)

1.某酒店投資采用銀行貸款，年利率為12%,估計(jì)一年建成，交付使用后，當(dāng)年可獲得凈收益50

萬(wàn)元,后來(lái)逐年增長(zhǎng)15%,規(guī)定23年凈收益回收貸款H勺本利和，問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制

在多少萬(wàn)元?(設(shè)投資發(fā)生在年初，收益發(fā)生在年末)

答案：

該酒店第?年末日勺凈收益現(xiàn)值為：

P=Al/(i-s){l-[(l+s)/(l+i)]n}

=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬(wàn)元

該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬(wàn)元

2.某開發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗一般住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為

16規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米，建導(dǎo)致木為1400元/平米，專業(yè)人員費(fèi)用為建導(dǎo)致本口勺

8%,管理費(fèi)用為土地成本、建導(dǎo)致本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周

期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月，建設(shè)期為24個(gè)月，銷售期為6個(gè)月,)土地成本在項(xiàng)目開始時(shí)一

次投入，建導(dǎo)致本'專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，假如項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷

售價(jià)格為4700元/平米，發(fā)售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.