房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版（16篇）

房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版篇1

賣方（甲方）：

買方（乙方）：

甲乙雙方就農(nóng)村建房買賣事項(xiàng)在立等自愿，協(xié)商一致前提下

訂立本合同，條款如下，以共同遵守。

一、甲方自愿將產(chǎn)權(quán)房位于綜合樓的單元室房屋（建筑面

積平方米）以人民幣―拾一萬—仟—佰—拾一元整

（￥元）的價(jià)款出售給乙方；同時(shí)出具有效票據(jù)，票據(jù)金

額必須與本合同金額一致，房屋為簡(jiǎn)易成品房（見圖紙）。

二、乙方支付甲方合同定金萬元，如甲方反悔本合同，

雙倍賠償；如反悔本合同，定金不退。

三、簽定本合時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)不具備房屋產(chǎn)權(quán)過戶條件。等過

戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助職工辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。辦

理房屋產(chǎn)權(quán)登記的手續(xù)費(fèi)、契稅、土地出讓金等有關(guān)費(fèi)用由房屋

所有人承擔(dān)。

四、根據(jù)建設(shè)進(jìn)度乙方分批次將建設(shè)用款付給甲方，待大樓

封頂完畢職工將剩余的房款一次性交付甲方。

五、本合同簽訂后，甲方對(duì)本協(xié)議所售房屋的使用、收益、

出租、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

六、本合同簽訂后，乙方不得隨意就該房屋與他人訂立《買

賣合同》。

七、本合同一式兩份，甲乙雙方各一份。

甲方：

乙方：

簽訂日期：年月0

簽訂日期：年月日

房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版篇2

簽訂時(shí)間：

簽訂地點(diǎn)：

甲方：____________

乙方：____________

甲乙雙方就位于的一處農(nóng)村房屋的買賣事項(xiàng)，根據(jù)我國物權(quán)

法、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達(dá)成

如下一致協(xié)議；

一、本合同雙方當(dāng)事人均為市街道

村組集體成員。

二、房屋情況:

本合同項(xiàng)下的房屋位于市街道，相鄰為，建筑面

積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在

名下或宅地基使用權(quán)證登記在名下。

三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為

村組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占

有、使用。

四、在房屋交付給乙方前，甲方俁證：

1、本合同項(xiàng)下的房屋甲方享有完整的‘處分權(quán)利，或已征得

其他權(quán)利享有人的同意，擁有處分該房屋的權(quán)利；

2、本合同項(xiàng)下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議

或未因甲方個(gè)人或家庭債務(wù)與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等

或未因法院判決使第三人對(duì)該房屋享有權(quán)利；

3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價(jià)款30%

的違約金。

五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣萬元，該價(jià)

格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施

的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。

六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起日，乙方一次性付

清全部款項(xiàng)，并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號(hào)為的賬戶；如未按期交付

房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在

合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除

本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。

七、房屋交付：乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的

賬號(hào)之日起日內(nèi)，甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于

房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并

負(fù)責(zé)騰空房屋；如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支

付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止；如甲方在合

同簽訂后一個(gè)月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解

除本合同并追究甲方的違約責(zé)任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過戶的書面通知后日，甲方應(yīng)當(dāng)根

據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù)；如

甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違

約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過戶為止；因不可抗力、政策性

或乙方自身等其他與甲方無關(guān)的原因造成無法辦理過戶的，與甲

方無關(guān)。

九、該房屋交付給乙方后，該房屋（包括土地、房屋及附屬設(shè)

施）的所有權(quán)益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償

等；如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方，如

甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補(bǔ)償款外，須向乙方

支付元的違約金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關(guān)，甲方

不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于直合同約定而享有的占有、

使用和處分房屋的權(quán)利；甲方因包括但不限于房屋買賣、個(gè)人債

務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利，造成乙方無法繼續(xù)占有、使用或

處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發(fā)生妨礙

乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市

場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償乙方。

十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該

房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲

方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。

十二、其他事項(xiàng)：

1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)嘆，雙方無法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)

當(dāng)首先請(qǐng)求本村村委會(huì)、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

2、雙方應(yīng)當(dāng)請(qǐng)至少兩名本村集體戌員作為本次交易的見證人,

并在本合同上簽字熱手印。

3、本合同正本一式六份，雙方各持三份；自雙方簽字撼手印

之日起生效，并持續(xù)有效。

甲方（簽字捺?。?/p>

乙方（簽字捺?。?/p>

身份證號(hào)：

身份證號(hào)：

見證人（簽字捺?。?/p>

見證人（簽字捺?。?/p>

身份證號(hào)：

身份證號(hào)：

年月日

房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版篇3

甲方（賣方）：

乙方（買方）：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條

款：

一、甲方自愿將坐落在重慶市九龍坡區(qū)渝州路（建筑面積

120平方米，儲(chǔ)藏室40平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)房地產(chǎn)出賣給乙方，并

將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣給乙方（附房產(chǎn)

證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖）。

二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款。

三、乙方在簽訂本合同時(shí)。

四、乙方支付定金之日起2個(gè)月內(nèi)，向甲方支付首付款（定

金從中扣除），首付款之外的款項(xiàng)通過銀行住房按揭方式交付（有

關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理）。

五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)

（已交納土地出讓僉）。

六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。

七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)

過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部

房款余額。

八、甲方應(yīng)在1個(gè)月前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無

任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費(fèi)、

水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。

九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ?/p>

支付五十萬元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支

付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為

毀約；如因政府及釵行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理

過戶或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致合同解除，不適用本條款。

十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁

及不適移動(dòng)的物件，并將抽風(fēng)機(jī)一臺(tái)（型號(hào)：），空調(diào)兩臺(tái)（型號(hào)：），

熱水器（型號(hào)：），浴霸（型號(hào)：），飲水機(jī)（型號(hào)：），音響兩臺(tái)（型

號(hào)：），涼衣架，房內(nèi)燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)

設(shè)施，等讓與乙方（含在房屋價(jià)值內(nèi)）。

十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之

日生效。

甲方（賣方）：

（?。┥矸葑C號(hào)：

住址：

電話：

乙方（買方）：

（?。┥矸葑C號(hào)：

住址：

電話：

房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版篇4

出賣人:_________

買受人:_________

根據(jù)、及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平

等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

1、出賣人以［出讓］［轉(zhuǎn)讓］［劃撥］方式取得座落于

地塊的國有土地使用權(quán)。

2、該地塊［國有土地使用證號(hào)］［城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號(hào)］

為：,土地使用權(quán)面積為：,買受人購買的商

品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房）所在土地用途為：，土地使用

年限自年月0至年

月日止。

3、出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房［地名核準(zhǔn)名

稱］［暫定名］為:,建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為:

建筑工程施工許可證號(hào)為：,建設(shè)工程施工合同約定的

開工日期為：,建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期

為:O

第二條商品房狀況

該商品房銷售許可證號(hào):o

商品房座落:區(qū)縣路、道、街。

設(shè)計(jì)用途;建筑結(jié)構(gòu);建筑層數(shù)為

_________層O

建筑面積平方米，其中：套內(nèi)建筑面積平

方米，公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米。

商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等狀況見附件二。

第三條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

出賣人與買受人約定按下述第種方式計(jì)算該商品

房價(jià)款：

1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單位為（幣）每平方

米元，總金額（幣）元。

2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（幣）每

平方米元，總金額（幣）元整。

3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（

幣）元整。

第四條付款方式及期限

買受人采取下列第種方式付款。

1、一次性付款，自簽約日起日內(nèi)付全部價(jià)款

元。（小寫:萬元）

2、分期付款。

（1）第一次付款自簽約日起日內(nèi)付全部，介款的

%;幣元。（小寫:元）

（2）第二次付款自簽約日起日內(nèi)付全部，介款的

%;幣元。（小寫:元）

（3）其余部分在移交房屋前一天付清%;

幣元。（小寫:元）

3、貸款方式付款。買受人能夠首期支付購房總價(jià)款的

%,其余價(jià)款能夠向銀行或住房公積金管理機(jī)

構(gòu)借款支付。

第五條房產(chǎn)交付

1、房產(chǎn)實(shí)物狀況、權(quán)利狀況，貼合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的,

方可交付；不貼合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，不得交付。

2、出賣人須干前，將該房產(chǎn)及相關(guān)證明交付買受

人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式:O

3、上述相關(guān)證明包括:o

第六條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及其他相關(guān)設(shè)施登記

1、協(xié)議訂立后，買賣雙方應(yīng)在30日內(nèi)，到房屋所有權(quán)登記

機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

2、按照有關(guān)規(guī)定，其他相關(guān)設(shè)施應(yīng)辦理登記的，應(yīng)在規(guī)定期

限內(nèi)辦理。

3、如因一方原因造成另一方未能及時(shí)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登

記、其他相關(guān)設(shè)施登記造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)違約職責(zé)。

第七條出賣人逾期交付商品房的處理

除遇不可抗力外，出賣人如未按本合同約定日期交付商品房，

逾期在日內(nèi)的，買受人有權(quán)向出賣人追究已付款利息，

利息自合同約定出賣人應(yīng)支付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品

房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過上述約定期限的，

買受人有權(quán)按照下述的第種約定，追究出賣人違約職責(zé):

1、合同繼續(xù)履行。出賣人應(yīng)支付買受人已付款利息，利息自

合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日

止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房

價(jià)款的%。向買受人支付違約金。

2、解除合同。出賣人應(yīng)退還買受人已付款、支付已付款利息，

利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至出賣人退還買

受人已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，出賣人還

應(yīng)每日按商品房價(jià)款的%。向買受人支付違約金。買受人

的實(shí)際損失超過出賣人支付的違約金時(shí)，出賣人還應(yīng)承擔(dān)賠償職

責(zé)。

第八條買受人渝期付款的處理

買受人如未按本合同約定的日期付款，逾期在日內(nèi)

的，出賣人有權(quán)追究買受人逾期付款及其利息，利息自合同約定

買受人應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利

率計(jì)算。如超過上述約定期限的，出賣人有權(quán)按照下述的第

種約定，追究買受人違約職責(zé)：

1、合同繼續(xù)履行。買受人應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自

合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同

期貸款利率計(jì)算。此外，買受人還應(yīng)每日按商品房價(jià)款的

%。向出賣人支付違約金。

2、解除合同。買受人應(yīng)每日按商品房價(jià)款的%。向

出賣人支付違約金。

第九條面積確認(rèn)及面積差異處理。

（一）根據(jù)當(dāng)事人選取的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以（建

筑面積/套內(nèi)建筑面積）（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確

認(rèn)及面積差異處理。

（二）當(dāng)事人選取按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

（三）合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面

積為準(zhǔn)。

（四）商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,

雙方同意按第種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定:O

2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3酚的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

（五）買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)

將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。

（六）買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，

面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%

部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于

合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)

款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙

倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=100%

合同約定面積

（七）因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽

署補(bǔ)充協(xié)議。

第十條出賣人關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)狀況的承諾

出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因

出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾

紛的，由出賣人承擔(dān)全部職責(zé)。若出售的商品房設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的，

出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前征得他項(xiàng)權(quán)人的書面同意，并以書面形式公

示和明確告知買受人。

第十一條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約職責(zé)出賣人

交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)貼合雙方約定（附件三）的

標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第

種方式處理：出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

第十二條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承

諾

本項(xiàng)目物業(yè)管理用房為m2,位于幢

單元房號(hào),軸線范圍O

出賣人承諾與該商品房直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套

建筑按以下日期到達(dá)使用條件:

1、于________年________月________日前通水;

2、于________年________月―____日前通電;

3、于________年________月________日前通氣;

如果在規(guī)定日期內(nèi)未到達(dá)使用條件，雙方同意按以下方式處

理：

］、_________

2、_________

第十三條風(fēng)險(xiǎn)職責(zé)的轉(zhuǎn)移

該商品房的風(fēng)險(xiǎn)職責(zé)自交付之日起由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人。

如買受人未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，出賣人應(yīng)

當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。買受人未按催告書規(guī)定的日期辦理該房

屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起

該房屋的風(fēng)險(xiǎn)職責(zé)轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)。

第十四條保修職責(zé)

自買受人實(shí)際接收該商品房之日起，出賣人對(duì)該商品房的下

列部位和設(shè)施承擔(dān)建筑施工質(zhì)量保修職責(zé)，保修期內(nèi)的保修費(fèi)用

由出賣人承擔(dān)：

1、墻面，保修月；

2、地面，保修月；

3、頂棚，保修月;

4、門窗，保修月;

5、上水，保修月;

6、下水，保修月;

7、暖氣，保修月;

8、煤氣，保修月;

9、電路，保修月;

保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非出賣人原因造成的

損壞，出賣人無須承擔(dān)職責(zé)，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由買受人

承擔(dān)。

第十五條質(zhì)量爭(zhēng)議的處理

買受人對(duì)該商品房提出有重大質(zhì)量問題，這是買賣雙方產(chǎn)生

爭(zhēng)議時(shí)，以出具的書面工程質(zhì)量評(píng)定意見作來源理爭(zhēng)議

的依據(jù)。

第十六條雙方能夠就下列事項(xiàng)約定

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)。

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)。

第十七條房屋的用途

1、買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得

擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同

及其附件另有規(guī)定者外，這是買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利

人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公

共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

2、出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施

的使用性質(zhì)。

第十八條物業(yè)管理

該商品房移交后，買受人承諾遵守小區(qū)（樓宇）管理委員會(huì)選

聘的物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)定；在小區(qū)（樓宇）管理委員

會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，這是出賣人指定公司負(fù)責(zé)

物業(yè)管理，買受人遵守負(fù)責(zé)物業(yè)管理的公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。

第十九條聲明及保證

出賣人：

1、出賣人有權(quán)簽署并有潛力履行本合同。

2、出賣人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)（）均

已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管

機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)出賣人履行江合同產(chǎn)生重大不利影響的

判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、出賣人為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，這是

本合同的簽署人是出賣人法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效

后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

買受人：

1、買受人有權(quán)簽署并有潛力履行本合同。

2、買受人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)()均

已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管

機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)買受人履行不合同產(chǎn)生重大不利影響的

判決、裁定、裁決或具體行政行為°

4、買受人為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合

同的簽署人是買受人法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即

對(duì)合同雙方具有法律約束力。

第二十條保密

買賣雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的

屬于對(duì)方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商上秘密、

公司計(jì)劃、運(yùn)營活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技犬信息、經(jīng)營信息及其他商

業(yè)秘密)予以保密。這是未經(jīng)該資料和文件的.原帶給方同意，這

是另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分資料。

但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為

_________年。

第二十一條通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的

文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，務(wù)必用書面形式，可

采用（書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等）方式傳遞。以上

方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址如下:o

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起日

內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相

關(guān)職責(zé)。

第二十二條合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊狀況時(shí)，買賣任何一方需變更本

合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，

雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（書面通知發(fā)出天內(nèi)）簽訂書面變

更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面

文件，這是任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)

濟(jì)損失，由職責(zé)方承擔(dān)。

第二十三條合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙

方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前,

不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬

無效。

第二十四條爭(zhēng)議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決,

也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第種

方式解決：

(1)提交仲裁委員會(huì)仲裁；

(2)依法向人民法院起訴。

第二十五條不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其

在本合同下的全部或部分義務(wù)，這是該義務(wù)的履行在不可抗力事

件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間

內(nèi)透過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可

抗力事件發(fā)生后日內(nèi)向另一方帶給關(guān)于此種不可抗力

事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同式能履行或者需要延期履行

的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上

成為不可能或不實(shí)際的一方，有職責(zé)盡一切合理的努力消除或減

輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即透過友好協(xié)商決定如何

執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即

恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無

法終止或消除而致使合同任何一方喪矢繼續(xù)履行合同的潛力，則

雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一

方無須為此承擔(dān)職責(zé)。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能

免除職責(zé)。

4、本合同所稱“不可抗力"是指受影響一方不能合理控制的,

無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽

訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成

為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害

如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)（不論曾

否宣戰(zhàn)）、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十六條合同的解釋

本合同未盡事宜或條款資料不明確，這是合同雙方當(dāng)事人能

夠根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的資料，

按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非

解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十七條補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未

作規(guī)定的，買賣雙方能夠達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)

充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法

律效力。

第二十八條合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加

蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、本協(xié)議一式份，出賣人、買受人各份，

具有同等法律效力。

3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分,

與本合同具有同等的法律效力°

出賣人（蓋章）：買受人（蓋章）：

年—月—日年—月—日

房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版篇5

賣方：_______________________

買方：_______________________

買賣雙方根據(jù)中華人民共和國法律和,經(jīng)過友好協(xié)

商，自愿制定本房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，條款如下：

一、賣方有房產(chǎn)個(gè)單元座落在第

座樓單元。合計(jì)面積平

方米?，F(xiàn)自原油將該房產(chǎn)賣給買方。售價(jià)為元整（原樓

價(jià)為元整）。

二、買方對(duì)上述房屋已核實(shí)，并宙閱了房產(chǎn)權(quán)證書及有關(guān)資

料后同意音樂會(huì)上述房產(chǎn)價(jià)款，買賣雙方一致自愿成交。

三、雙方在本合同上簽署時(shí)，買方當(dāng)即將房產(chǎn)全部的價(jià)款交

給賣方，賣方在收到該房產(chǎn)價(jià)款后，即將上述房產(chǎn)證書及有關(guān)資

料交給買方。

四、雙方買賣成交后，即攜帶房產(chǎn)權(quán)證書到房地產(chǎn)

權(quán)登記處辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房產(chǎn)所有權(quán)即歸買方所有。

五、賣方所賣房產(chǎn)如有抵押、按揭等手續(xù)不清時(shí)，概由賣方

負(fù)責(zé)，與買方無關(guān)C

六、買方在交付房產(chǎn)價(jià)款后，而賣方不能交房時(shí)，則賣方應(yīng)

即退回房產(chǎn)價(jià)款，并負(fù)責(zé)賠償買方損失。

七、本合同發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)友好協(xié)商解決，如不能解決時(shí)，應(yīng)

提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或人民法院裁決。

八、本合同在雙方簽署后經(jīng)公證處公證之日起生效。

九、本合同用鋼筆填寫的與印刷的文字具有同等效力。

十、本合同共頁，為一式三份，買賣雙方各執(zhí)一份，

公證處一份，均具同等效力。

鑒（公）證意見：經(jīng)辦人：鑒（公）證機(jī)關(guān)（章）

甲方：乙方：

年月日

房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版篇6

甲方：__________

乙方：__________

中介機(jī)構(gòu)：__________

甲、乙雙方遵循平等自愿和誠實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致，就

下列房屋買賣事項(xiàng)訂立本契約。

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該

房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

1、坐落于南京市區(qū)路號(hào)

室，建筑面積平方米

2、出售房屋的所有權(quán)權(quán)證號(hào)為字第號(hào),

丘號(hào)為__________

3、房屋平面圖及其四至范圍見附件一。

該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

第二條甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀

況，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條乙方在年月日前付給

甲方定金元，￥元

上述定金在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款，在時(shí)由

甲方退還乙方。

第四條該房屋房價(jià)款為：元，￥元

房價(jià)款的支付方式和支付時(shí)間為：

1、年月日前現(xiàn)金支付房款

_________元

2、乙方領(lǐng)取房屋所有證時(shí)現(xiàn)金支付余款元

乙方未按規(guī)定支付房價(jià)款的，則按下列第種約定承

擔(dān)違約責(zé)任：

1、乙方渝期支付房價(jià)款的，每逾期一天，按應(yīng)付到期房價(jià)款

的萬分之支付違約金。

2、乙方逾期支付房價(jià)款超過天,且所欠應(yīng)付到期

房價(jià)款超過元的，甲方有權(quán)解除本契約。甲方在解除契

約后三天內(nèi)將已收房價(jià)款退還乙方，所收定金不予退還并有權(quán)要

求乙方支付占總房價(jià)款百分之的違約金。

第五條甲、乙雙方定于年月日

時(shí)正式交付該房屋甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。

雙方定于年月日前向有關(guān)部

門申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。

甲方應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)過戶前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。

甲方未按規(guī)定履行以上業(yè)務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：

1、甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房價(jià)款的萬分之

支付違約金。

2、甲方交付房屋的附屬設(shè)施或裝飾裝修不符合約定的，按不

符部分的承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、甲方逾期交付房屋超過天的，乙方有權(quán)解除本

契約。甲方應(yīng)在乙方解除契約后天內(nèi)將已收房款和雙倍

定金返還乙方，并按總房價(jià)款的百分之支付違約金。

第六條甲、乙雙方確定，雖然房屋所有權(quán)未作記載，但依法

對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

第七條甲、乙雙方同意，在本契約生效后日內(nèi)共同

向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并在乙方領(lǐng)取

《房屋所有證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)辦理該房屋

所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)辦理該房屋土地

使用權(quán)變更手續(xù)。

該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：

1、該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利

和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

2、該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需

交納土地出讓金或土地收益雙方約定，該費(fèi)用由方承擔(dān)。

除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，

由甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)。

第八條甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,

登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請(qǐng)的時(shí)間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移

時(shí)間。

第九條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移

給乙方。

第十條該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、點(diǎn)、燃?xì)?、有線電

視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：。

甲方結(jié)清已發(fā)生的費(fèi)用，甲方已經(jīng)預(yù)繳的費(fèi)用，其權(quán)益由乙

方享有，雙方不再另行結(jié)算。

第十一條本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款

或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約

不可分割的部分。

第十二條本契約自之日起生效。

第十三條甲、乙雙方在履行本契約中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解

決。協(xié)商不成的，提交南京仲裁委員會(huì)仲裁或依法向人民法院起

訴。

第十四條本契約一式份。其中甲方留執(zhí)

份，乙方留執(zhí)份，為申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋

權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。

第十五條甲、乙雙方約定補(bǔ)充條款如下：。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

年—月—日年—月—日

房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版篇7

甲方（賣方）：身份證號(hào)：電話：

甲方妻子：身份證號(hào)：電話：

甲方子女：身份證號(hào)：電話：

乙方（買方）：身份證號(hào)：電話：

見證方：身份證號(hào)：電話：

甲方有坐落于住房一套及車庫一間，屬拆遷安置房。現(xiàn)甲

方愿將此房及相應(yīng)車庫一并轉(zhuǎn)讓，乙方有意購買。經(jīng)甲、乙雙方

友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、（房屋面積計(jì)平方米，車庫平方米）以價(jià)格（此價(jià)格為

固定價(jià)，任何一方不得以市場(chǎng)房屋價(jià)格的升降為要求增加或減少

房款）轉(zhuǎn)讓給乙方。房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)為一般商品房標(biāo)準(zhǔn)，房屋為

毛坯，有普通門窗，墻壁粉刷，地面水泥。

乙方對(duì)上述房屋具體情況已充分了解，自愿接受上述房屋。

二、甲、乙雙方簽訂合同之日，乙方一次性支付房款元。交

付的房款，甲方應(yīng)出具收條。

三、甲、乙雙方同意，雙方訂立本合同時(shí)甲方將上述房屋交

付乙方所有，交付標(biāo)志：交鑰匙（房屋把、車庫把）；同時(shí)甲方應(yīng)

將與該房屋有關(guān)的所有資料（包括但不限于拆遷安置協(xié)議、購房合

同和繳款憑證等原件）交付乙方。

四、上述房屋以后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)時(shí)，甲方及見證方

（中間人）應(yīng)無償積極給予支持和配合，提供一切與之相關(guān)的手續(xù)

及資料，辦理費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

五、上述房屋風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

六、甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋屬住宅用房屋“

乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)，乙方對(duì)

該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部位、通道和設(shè)施享有相應(yīng)的權(quán)益，承擔(dān)相

應(yīng)的義務(wù)，并應(yīng)維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

七、甲方保證在上述的房屋交接時(shí)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛

等其它權(quán)利瑕疵。如上述房屋交接后發(fā)生交接前即存在的產(chǎn)權(quán)和

財(cái)務(wù)糾紛等權(quán)利瑕疵，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

八、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，本合同未盡事宜，在不違反本

合同原則的前提下，可訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，甲、乙雙方訂

立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議及附件為本合同不可分割的一部分。

九、本合同自甲、乙雙方簽字或蓋章之日起生效。甲、乙雙

方在簽署本合同同時(shí)，具有完全民事行為能力，對(duì)各自的權(quán)利、

義務(wù)清楚明白，并按本合同約定履行。如違反約定，違約方承擔(dān)

全部責(zé)任。

1）如甲方違約，除乙方退還的房價(jià)款外，還須自本合同訂立

之日起每年按房價(jià)的一年須支付違約金

2）如乙方違約，甲方有權(quán)收回上述房屋，且不退還乙方已支

付的房款。

十、本合同一式四份，甲方二份，乙方一份，見證方各執(zhí)一

份。

甲方：

年月日

乙方：

年月日

見證方：

年月日

房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版篇8

出賣人：配偶：

身份證號(hào)碼：

買受人：_________

身份證號(hào)碼：

根據(jù)《民法典》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平

等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方認(rèn)購房產(chǎn)簽訂本協(xié)

議，以資共同信守執(zhí)行。

1、因甲方的房屋被依法拆遷，甲方自愿將其回遷的,樓房小

區(qū)單元西戶室轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理

由反悔，否則甲方將承擔(dān)交易總金額500%的違約金。

2、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣—萬元，萬圓

整。乙方分一次付清，首付款______,并預(yù)留尾款萬元，

待房屋產(chǎn)權(quán)證下來過戶完畢后于—日內(nèi)付清。

3、甲方在乙方付清首付款起即刻將上述房屋交付給乙方，該

房屋占用范圍內(nèi)所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)利同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

4、因出賣的房屋現(xiàn)并未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證，待到

辦理茲相關(guān)證件時(shí)甲方應(yīng)主動(dòng)積極配合乙方辦理相關(guān)事宜，如屆

時(shí)該房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，退還乙方全部房

款，同時(shí)支付交易總房款的200%做為補(bǔ)償金。

5、甲方應(yīng)積極配合爭(zhēng)取能在產(chǎn)權(quán)證辦理前直接將房屋所有人

更改為乙方名字，如乙方不能與開發(fā)商直接辦理更名手續(xù)，以甲

方名義辦理產(chǎn)權(quán)證書，則辦理費(fèi)用由日方承擔(dān)，過戶費(fèi)用由乙方

承擔(dān)，且甲方應(yīng)當(dāng)無條件協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，提供一切與之

有關(guān)的資料。不得以任何理由借故要挾推辭，否則視甲方為違約，

承擔(dān)交易總金額300%的賠償金，乙方保留追訴權(quán)。如因甲方的延

誤，致使影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而使乙方遭受損失的，由甲方負(fù)

賠償責(zé)任。

6、乙方在本協(xié)議生效成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證

及其過戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式

阻撓，否則視為違約。

7本協(xié)議簽訂后，雙方應(yīng)該共同遵守，甲方不得無故反悔，不

得再對(duì)該房屋主張任何的權(quán)利。如果日方違約，除了退還乙方交

納的所有認(rèn)購款和利息及酬謝金外，還應(yīng)當(dāng)支付交易總金額300%

的違約金。

8、本協(xié)議雙方應(yīng)當(dāng)共同執(zhí)行，不得無故反悔。在本協(xié)議履行

過程中，雙方發(fā)生分歧應(yīng)該協(xié)商解決，協(xié)商不成，任一方均可向

人民法院起訴。

9、其它約定

10、本協(xié)議一式叁份，雙方各執(zhí)一份為憑，—市公證處一

份。

1、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方（公章）：

乙方（公章）：

年一月—0

房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版篇9

乙方：

甲、乙雙方就甲方以商品房抵付乙方部分代理傭金事宜，達(dá)

成如下協(xié)議：__________________

1、甲方用項(xiàng)目的商品房（以下稱該商品房）等額抵付欠乙方代

理傭金，乙方同意接受。

該商品房坐落于,建筑面積平方米（建筑面積

以最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)），單價(jià)元/平方米，總房款元；抵付甲方欠乙

方代理傭金元。代理傭金超過房款的差額元由甲方以貨幣方式支

付C

2、雙方同意：在甲方與乙方或乙方指定

第三方簽訂《商品房買賣合同》，開具等額購房發(fā)票后，甲方協(xié)助

乙方或乙方指定第三方辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

3、乙方原則上不許退房，如果因?yàn)樘厥庠蛲朔?，須?jīng)甲乙

雙方一致同意。若給甲方造成損失的，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

4、《商品房買賣合同》登記或乙方（含乙方指定第三方）領(lǐng)取

該商品房鑰匙，即視為甲方向乙方履行了支付代理傭金的義務(wù)。

5、本協(xié)議自雙方簽字蓋章后生效，雙方應(yīng)積極履行各自的義

務(wù)，任何一方不得以該商品房產(chǎn)權(quán)尚無過戶、未開發(fā)票等理由，

主張本協(xié)議無效或抵付行為未完成。

6、本協(xié)議一式肆份，甲方貳份，乙方貳份。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

經(jīng)辦人：經(jīng)辦人：

日期：日期：

房屋買賣合同農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)版篇10

案情介紹

本案訟爭(zhēng)房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房

屋c20_年8月甲、乙委托本市某房地產(chǎn)中介公司上市出售該屋，

同月29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀(jì)丁介紹并帶至訟爭(zhēng)房屋察

看，并于次日下午與甲簽訂《協(xié)議書》。該《協(xié)議書》訂明：甲、

丙商定成交甲之房屋（即訟爭(zhēng)房屋），價(jià)額為30萬元人民幣；20_

年9月5日去房屋交易所及丁處交易，丙于20_年9月22日前

把房款30萬元交齊；20—年8月30日下午二時(shí)成交，甲不得將

房屋再賣給別人?！秴f(xié)議書》簽訂后，丙沒有依約于20—年9月5

日到中介公司丁處及交易所交易，亦沒有交納中介費(fèi)。20—年9

月6日兩被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協(xié)議，并于同

月18日到房管局登記備案。

審判結(jié)果一審法院認(rèn)為，甲出賣房屋的行為，雖未經(jīng)乙同意，

但相對(duì)人丙有理由相信甲有代理權(quán)，因此構(gòu)成表見代理，《協(xié)議書》

有效。由于原告沒有依約于20年9月5日到房屋交易所及中介

公司與兩被告進(jìn)行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房

屋，兩被告的行為是在原告履行不當(dāng)時(shí)拒絕自己的履行，屬于行

使同時(shí)履行抗辯權(quán)，應(yīng)予支持。原告認(rèn)為兩被告沒有依約將房屋

售予，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任的請(qǐng)求不予支持，由于違約首先在于

原告，兩被告行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，即使原告有損失，也應(yīng)由其

自行承擔(dān)。為此，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

二審法院認(rèn)為，甲出賣與乙之共有房屋，未經(jīng)乙書面同意，

其合同依法應(yīng)為無效c為此，判決駁回上訴，維持原判C

評(píng)析關(guān)于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本

文試作探討。

一、《協(xié)議書》的性質(zhì)

本案的《協(xié)議書》是房屋買賣合同，其簽訂即意味著在當(dāng)事

人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應(yīng)為成立?！逗贤ā返?/p>

12條第1款規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條

款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；

（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；

（七）違約責(zé)任；〔八）解決爭(zhēng)議的方法?！边@里規(guī)定的是合同的

一般條款，并不意味著合同必須具備的“主要條款”?！爸饕獥l

款”說曾被規(guī)定在《經(jīng)濟(jì)合同法》第12條第1款，在實(shí)踐中一些

地方的法院也會(huì)據(jù)此認(rèn)定不具備上述條款的合同為無效合同，這

種觀點(diǎn)并不正確。我國現(xiàn)行法，究其實(shí)旨，系采國際通行作法，

將無效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)

定的范圍之內(nèi)。

筆者認(rèn)為，關(guān)于合同條款的討論，主要是針對(duì)合同是否成立

的問題。從上述“主要條款”的角度K發(fā)，合同是否應(yīng)當(dāng)有一個(gè)

“必備條款”的問題呢？這是有的。當(dāng)事人、標(biāo)的及其數(shù)量是合

同的必備條款。否則，連誰是交易人都不清楚，就無法確定權(quán)利

的享受和義務(wù)的承擔(dān)，發(fā)生糾紛也難以解決；沒有標(biāo)的和數(shù)量，

合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款，不是合同

的必備條款。從合同成立的角度，只是合同程序，其事項(xiàng)作如何

約定，并不涉及到條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，因而也不決定合同效力。如

果已經(jīng)具備必備條款，則應(yīng)認(rèn)定其為合同，而非預(yù)約；此點(diǎn)為兩

者的基本區(qū)別。在本案中，《協(xié)議書》的內(nèi)容，可逐項(xiàng)分析如下:

第一，當(dāng)事人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。由于只

是合同程序，套用訴訟法上的用語，是“程序上適格“，而不管

出賣人甲是否有處分權(quán)或者買受人丙是否有民事行為能力，即不

涉及其實(shí)質(zhì)內(nèi)容。因此，《協(xié)議書》的當(dāng)事人已經(jīng)具備。

第二，標(biāo)的和數(shù)量是否明確。標(biāo)的約定為訟爭(zhēng)房屋。因此，

《協(xié)議書》的標(biāo)的和數(shù)量均已明確?；诖硕c(diǎn)，房屋買賣合同

已經(jīng)成立。有觀點(diǎn)認(rèn)為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同

形式，因而不能認(rèn)為是房屋買賣合同，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)拘泥于

合同形式，并據(jù)此否定當(dāng)事人的意思表示，違反私法自治原則，

因而是不正確的。

第三，除上述必備條款外，《協(xié)議書》還約定有下列條款：交

易價(jià)款為30萬元人民幣，由買受人丙于20—年9月22日前把房

款30萬元交齊；出賣人甲不得將該房屋再賣給別人；具體交易時(shí)

間為20—年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。

二、《協(xié)議書》的效力

合同效力的取得，不是來源于當(dāng)事人的約定，而是由法律所

賦予的，反映出法律對(duì)該約定的價(jià)值判斷。所謂合同的生效，是

指只要合同具備一定的要件后，便能產(chǎn)生法律上之效力?！逗贤ā?/p>

第44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！痹撘?guī)

定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必

須具備成立要件，前已述及；但合同成立后，能否發(fā)生法律上之

效力，能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律效果，則非合同當(dāng)事人意志

所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護(hù)?！逗?/p>

同法》第8條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同“，應(yīng)

當(dāng)理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。

《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條

件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益?！边@里規(guī)定的是民事法律

行為的一般生效要件。在本案中，就前二項(xiàng)而言，《協(xié)議書》均已

具備；就第三項(xiàng)而言，《協(xié)議書》是否屬于具有違法性的合同，其

可能影響的因素，主要有如下兩個(gè)方面：

第一，是否經(jīng)登記?！逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“法律、

行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款前段規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變

更登記“。因此，房屋買賣合同必須經(jīng)過登記才能生效，如未登

記的，即不生效力（區(qū)別于無效）。這也是為什么要求房屋買賣合

同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為

什么雙方約定其具體交易時(shí)間的原因。但是，對(duì)于未以格式合同

形式出現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當(dāng)事人"草簽”的合同，

在當(dāng)事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出來。這里

說的是一般合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯栴}。

第二，共有人是否同意?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：

“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有

人書面同意的“。二審判決理由即據(jù)此認(rèn)為《協(xié)議書》為無效合

同。但是，同樣從這個(gè)角度

出發(fā)，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應(yīng)屬無權(quán)處分；

無權(quán)處分所訂立的合同并非當(dāng)然無效，如《合同法》第51條規(guī)定：

“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人

訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！庇纱丝梢?，未經(jīng)其他

共有人書面同意的房屋買賣合同，并非當(dāng)然無效，實(shí)屬效力未定

的合同。從二審判決理由中，并未體現(xiàn)出對(duì)此點(diǎn)的關(guān)注，知其考

慮未及周詳。這里說的是特殊合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯栴}。

在第一個(gè)問題上，《合同法》第44條第2款所規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)

辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的”合同，類型繁多，不一而足°其

中，有的合同從其形式上的確需要辦理上述手續(xù)方可生效的，是

其合同程序的一個(gè)內(nèi)容，例如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外

合作經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同

必須經(jīng)過有關(guān)部門審批后，才具有法律效力。有的合同則是將產(chǎn)

生物權(quán)變動(dòng)的登記要件視同為合同的生效要件，例如，《擔(dān)保法》

第41條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的，抵押合同自登記之日起生

效，其中的“抵押物登記”，學(xué)理上稱之為抵押權(quán)登記。房地產(chǎn)

買賣合同的登記手續(xù)。亦同此理。

在第二種情況下，如果合同訂立后僅僅未經(jīng)登記，是否產(chǎn)生

拘束當(dāng)事人的效力呢？從上述規(guī)定來看，應(yīng)采否定說，即合同應(yīng)

在當(dāng)事人之間為不生效。如就本案而言

,《協(xié)議書》不生效（區(qū)別于無效）。但是這樣一來，實(shí)踐中很

多已經(jīng)成立的“草簽”合同，即因不能拘束當(dāng)事人而造成應(yīng)受保

護(hù)的利益未獲保護(hù)，必定會(huì)助長不誠實(shí)交易的風(fēng)氣，對(duì)社會(huì)造成

的損失（包括經(jīng)濟(jì)損失和文化損失）將無法估計(jì)。在采否定說的

前提下，只有締約過失責(zé)任制度可以救濟(jì)受損失方，這是不能全

面保護(hù)其利益的。因此，應(yīng)采肯定說，在此情況下的合同不以物

權(quán)變動(dòng)的登記為生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物權(quán)法草

案建議稿》第7條規(guī)定：“以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為，

自合法成立之時(shí)生效°在不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果葉，有過錯(cuò)的

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任J1故對(duì)本案的《協(xié)議書》效力的決定，

應(yīng)以此為依據(jù)。一、二審的判決理由避開了這個(gè)問題，不知道是

否有意識(shí)的。

對(duì)第二個(gè)問題的探討，則牽涉到對(duì)案情的進(jìn)一步分析，尤其

是對(duì)當(dāng)事人行為的解釋。這是一、二審判決理由的主要分歧所在。

一審判決理由認(rèn)為，甲的行為構(gòu)成表見代理，故《協(xié)議書》應(yīng)為

有效合同。首先，兩被告一起到從事房屋買賣的中介公司掛牌，

對(duì)其共同共有的訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行出售。其次，作為第一被告甲是第

二被告乙的丈夫，兩被告均是訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記人；再次，《協(xié)議

書》的訂立是在兩被告家中進(jìn)行的。上述三點(diǎn)足以使丙認(rèn)為可以

甲以其自己的名義并代理乙處分訟爭(zhēng)房屋。因此，雖然乙沒有在

《協(xié)議書》上簽名或者提出書面同意，但甲的表見代理成立，故

《協(xié)議書》應(yīng)為有效合同。二審判決理由則徑以甲未取得乙的書

面同意，認(rèn)定《協(xié)議書》無效。

筆者認(rèn)為，在本案中，并不是甲的行為構(gòu)成表見代理，而是

乙的.行為構(gòu)成“視為同意”。關(guān)于“視為同意”是否屬于表見代

理的爭(zhēng)論，在我國由來已久。筆者采區(qū)別說，認(rèn)為表見代理為擬

制之有權(quán)代理，“視為同意”為推定之有權(quán)代理之間。在表見代

理，《合同法》第49條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)

或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信

行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！痹凇耙暈橥狻?，《民法

通則》第66條第1款第3句規(guī)定：“本人知道他人以本人名義實(shí)

施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意?！眱烧叩膮^(qū)別主要在

于其中之價(jià)值判斷不同，表見代理系以善意第三人的值得保護(hù)、

保障交易安全出發(fā)，“擬制”出拘束被代理人的交易效果，并不

考慮被代理人的過失情況：“視為同意”則系以被代理人的不值

得保護(hù)出發(fā)，“推定”出拘束被代理人的交易效果，必須考慮被

代理人的過失情況，而不考慮相對(duì)人的過失情況。

在本案中，一審判決一方面確認(rèn)，乙系與甲一起到中介公司

將其二人共同共有的房屋掛牌出售的；而且丙與甲商議買賣事宜

時(shí)，乙也在場(chǎng)。因此，乙對(duì)訟爭(zhēng)房屋的出售給丙，是處于明知的

狀態(tài)。另一方面又認(rèn)為，乙所辯稱之《協(xié)議書》訂立時(shí)其表示堅(jiān)

決反對(duì)，但沒有提供有關(guān)證據(jù)予以證明；即認(rèn)定乙對(duì)甲與丙訂立

《協(xié)議書》，當(dāng)時(shí)并無實(shí)行任何明示阻止的行為，因而不存在其明

知而表示反對(duì)的事實(shí)。由此最直接推b的結(jié)論只能是：乙明知其

與甲共同共有的房屋出賣給丙而不表示反對(duì)，應(yīng)當(dāng)視為同意。二

審判決理由并不考慮上述本案的實(shí)際交易情況，徑以甲未取得乙

的書面同意，認(rèn)定《協(xié)議書》無效一一“一棍子打死”；這在對(duì)案

情的理解上略嫌簡(jiǎn)單化，對(duì)條文的解釋亦略嫌僵化。綜上所述，

盡管《協(xié)議書》上只有甲和丙的簽名，但仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)其為有效，

可以拘束甲和乙、丙。

三、《協(xié)議書》的處理

平時(shí)，我們談無效合同的處理比較多，直接談?dòng)行Ш贤奶?/p>

理比較少。就有效合同的處理而言，多在違約損害賠償責(zé)任的追

究上，對(duì)其他責(zé)任形式的追究乃至合同的最終處理，往往欠缺周

詳?shù)目紤]。在本案中，一審判決理由認(rèn)為，《協(xié)議書》有效；由于

丙沒有依約于20—年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告

進(jìn)行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的

行為是在丙履行不當(dāng)時(shí)拒絕自己的履行，屬于行使同時(shí)履行抗辨

權(quán)，應(yīng)予支持。從本案事實(shí)可知，訟爭(zhēng)房屋的確于20_年9月6

日由兩被告售予他人。但是，抗辯權(quán)的行使，能否導(dǎo)致合同拘束

當(dāng)事人的效力消滅，即發(fā)生終止合同權(quán)利義務(wù)的效果呢？這里面

牽涉到我們對(duì)抗辯權(quán)的性質(zhì)如何認(rèn)識(shí)的問題。

依一方當(dāng)事人的行為產(chǎn)生消滅合同效力的權(quán)利，屬于形成權(quán)。

而所謂抗辯權(quán)，則是指權(quán)利人用以對(duì)抗相對(duì)人之請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利。

在學(xué)理上，有認(rèn)為抗辯權(quán)為形成權(quán)之一種的。但是，抗辯權(quán)原則

上只有停止請(qǐng)求權(quán)行使之效力，其作用在于防御，而不在于攻擊；

因此，抗辯權(quán)之行使也必須待相對(duì)人之請(qǐng)求，無相對(duì)人之請(qǐng)求即

無抗辯權(quán)之行使。而形成權(quán)之行使，入以相對(duì)人的意思為轉(zhuǎn)移，

其作用在于攻擊。因此，抗辯權(quán)不屬二形成權(quán)°在本案中，于合

同約定的交易日期20—年9月5日，丙并未前往交易，于此后,

兩被告拒絕與其續(xù)行交易，并非行使同時(shí)履行抗辯權(quán)；因?yàn)?，?/p>

被告的“拒絕抗辯”，并不會(huì)發(fā)生消滅有效合同對(duì)雙方當(dāng)事人拘

束力的形成效力。因此，兩被告拒絕與丙續(xù)行交易并將論爭(zhēng)房屋

售予他人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為系行使形成權(quán)，即消滅有效合同對(duì)雙方當(dāng)事

人的拘束力。從一審判決理由來看，其并沒有涉及到有效合同的

最終處理問題，并不妥當(dāng)。

從消滅有效合同對(duì)雙方當(dāng)事人的拘束力的問題意識(shí)點(diǎn)出發(fā)，

筆者認(rèn)為兩被告是行使合同解除權(quán)。這里不是從《合同法》第94

條第4項(xiàng)所規(guī)定的“違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的法定解

除權(quán)加以考慮，而是從交易本身加以考慮的。由于兩被告是在中

介公司掛牌出售訟爭(zhēng)房屋的，使其交易具有公開性與急切性；因

此，雙

方當(dāng)事人所約定的交易日期條款，應(yīng)當(dāng)視為合同的根本條款，

如有違反即構(gòu)成根本違約；雙方當(dāng)事人于此默示的合同效果為，

如果丙不于該交易日期前往交易的，即為自動(dòng)放棄交易，該合同

可視為當(dāng)然解除，唯其結(jié)果應(yīng)依出賣人的意思決定。兩被告于約

定交易日期之次日將訟爭(zhēng)房屋售予他人，可視為行使該合同所默

示的解除權(quán)。由于丙是自動(dòng)放棄交易，且合同之當(dāng)然解除已為默

示，故兩被告于此并無通知其合同已經(jīng)解除之義務(wù)c在寫作判決

理由時(shí)，可將上述意思予以明確，以示法官并非機(jī)械適用法律條

文之“工具”，實(shí)有其意義重大之“能動(dòng)”所在。

注釋：

1在最高人民法院的司法解釋中，有直接采此觀點(diǎn)的，如《關(guān)

于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》

第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人