2025年全國不動(dòng)產(chǎn)登記代理人《不動(dòng)產(chǎn)登記代理實(shí)務(wù)》考試練習(xí)題附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共10分）1.某公司通過法院拍賣取得一棟工業(yè)廠房，需辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，該登記類型的申請(qǐng)主體應(yīng)為（）。A.原產(chǎn)權(quán)人單方申請(qǐng)B.拍賣公司與該公司共同申請(qǐng)C.該公司單方申請(qǐng)D.法院與該公司共同申請(qǐng)答案：C解析：因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，當(dāng)事人可單方申請(qǐng)登記。2.李某購買預(yù)售商品房并辦理了預(yù)告登記，后開發(fā)商將該房屋再次出售給張某并辦理了轉(zhuǎn)移登記。關(guān)于預(yù)告登記的效力，下列說法正確的是（）。A.預(yù)告登記失效，張某取得所有權(quán)B.預(yù)告登記仍有效，李某可要求撤銷張某的登記C.預(yù)告登記自張某登記時(shí)自動(dòng)失效D.預(yù)告登記不影響張某的所有權(quán)取得答案：B解析：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。開發(fā)商未經(jīng)李某同意轉(zhuǎn)移登記，張某無法取得所有權(quán)，李某可申請(qǐng)撤銷。3.王某繼承其父母遺留的一套住宅，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)要求其提供被繼承人的死亡證明。根據(jù)規(guī)定，下列材料中不能作為死亡證明的是（）。A.公安機(jī)關(guān)出具的死亡注銷證明B.醫(yī)院出具的《居民死亡醫(yī)學(xué)證明（推斷）書》C.居委會(huì)出具的“下落不明滿四年”的證明D.人民法院宣告死亡的判決書答案：C解析：死亡證明需為公安機(jī)關(guān)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、人民法院等法定機(jī)構(gòu)出具的正式文件，居委會(huì)證明不具備法律效力。4.某不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押權(quán)首次登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)抵押合同約定的擔(dān)保范圍僅包括主債權(quán)，而不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的擔(dān)保范圍包含主債權(quán)及利息。根據(jù)規(guī)定，應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.抵押合同約定B.登記簿記載C.雙方補(bǔ)充協(xié)議D.登記機(jī)構(gòu)自由裁量答案：B解析：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明與登記簿不一致的，以登記簿為準(zhǔn)。5.趙某申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)其房屋未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。根據(jù)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.予以登記，注明“未取得規(guī)劃許可”B.不予登記，并書面告知理由C.要求趙某補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用后登記D.先予登記，待補(bǔ)辦規(guī)劃許可后更正答案：B解析：未依法取得規(guī)劃許可的房屋，不符合登記條件，應(yīng)不予登記并書面告知。6.某企業(yè)以建設(shè)用地使用權(quán)抵押向銀行貸款，后因經(jīng)營需要，擬將抵押的土地分割為兩塊并分別抵押給兩家銀行。關(guān)于分割登記，下列說法正確的是（）。A.可直接申請(qǐng)分割登記，無需抵押權(quán)人同意B.需經(jīng)原抵押權(quán)人書面同意后申請(qǐng)分割登記C.分割后原抵押權(quán)自動(dòng)消滅D.分割登記后，原抵押權(quán)僅對(duì)其中一塊土地有效答案：B解析：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)；分割屬于對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分，需抵押權(quán)人同意。7.張某申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)更正登記，主張登記簿記載的面積與實(shí)際測量不符。根據(jù)規(guī)定，張某需提供的關(guān)鍵材料是（）。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書B.利害關(guān)系人同意更正的書面材料C.測繪機(jī)構(gòu)出具的面積測量報(bào)告D.居委會(huì)出具的面積證明答案：C解析：更正登記需提供證實(shí)登記簿錯(cuò)誤的材料，面積不符需專業(yè)測繪報(bào)告。8.某登記機(jī)構(gòu)在辦理異議登記時(shí)，申請(qǐng)人未提供初步證據(jù)證明登記簿錯(cuò)誤。根據(jù)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.予以辦理異議登記B.不予辦理，并書面告知C.要求申請(qǐng)人補(bǔ)充證據(jù)后辦理D.先予辦理，事后核查答案：B解析：異議登記需申請(qǐng)人提供登記簿可能錯(cuò)誤的初步證據(jù)，無證據(jù)的應(yīng)不予辦理。9.甲、乙按份共有一套房屋（甲占60%、乙占40%），甲擬將其份額轉(zhuǎn)讓給丙。根據(jù)規(guī)定，辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)（）。A.僅需甲、丙共同申請(qǐng)B.需甲、乙、丙共同申請(qǐng)C.需乙書面同意D.乙有優(yōu)先購買權(quán)，需提交放棄優(yōu)先購買的書面材料答案：D解析：按份共有人轉(zhuǎn)讓份額時(shí)，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)，登記需提交其他共有人放棄優(yōu)先購買的證明。10.某登記機(jī)構(gòu)在辦理預(yù)告登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人提供的商品房買賣合同未備案。根據(jù)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.不予辦理，要求先備案B.予以辦理，備案非預(yù)告登記必要條件C.要求提供備案回執(zhí)后辦理D.先予辦理，事后通知備案答案：B解析：商品房買賣合同備案是行政管理要求，非預(yù)告登記的法定材料，登記機(jī)構(gòu)不得以此為由拒絕辦理。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分，每題至少2個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）1.下列情形中，可由當(dāng)事人單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的有（）。A.繼承取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利B.不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記C.人民法院判決生效的轉(zhuǎn)移登記D.預(yù)售商品房的預(yù)告登記答案：ABC解析：單方申請(qǐng)情形包括繼承、生效法律文書、不動(dòng)產(chǎn)滅失等；預(yù)告登記一般需雙方申請(qǐng)。2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)包括（）。A.查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料B.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人C.如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)D.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估答案：ABC解析：登記機(jī)構(gòu)職責(zé)包括查驗(yàn)材料、詢問、登記等，不得要求評(píng)估。3.下列材料中，屬于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記必要申請(qǐng)材料的有（）。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書B.轉(zhuǎn)讓方與受讓方的身份證明C.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告D.依法需要繳納稅費(fèi)的憑證答案：ABD解析：轉(zhuǎn)移登記需權(quán)屬證書、身份證明、稅費(fèi)憑證；評(píng)估報(bào)告非必要材料。4.關(guān)于抵押權(quán)變更登記，下列說法正確的有（）。A.主債權(quán)數(shù)額變更需辦理變更登記B.抵押權(quán)人姓名變更需辦理變更登記C.變更登記需抵押人與抵押權(quán)人共同申請(qǐng)D.變更登記后原抵押權(quán)消滅答案：ABC解析：抵押權(quán)變更登記不導(dǎo)致原抵押權(quán)消滅，僅登記內(nèi)容變更。5.下列情形中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的有（）。A.房屋等建筑物的首次登記B.因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記C.在建建筑物抵押權(quán)登記D.不動(dòng)產(chǎn)查封登記答案：AC解析：首次登記、在建建筑物抵押需實(shí)地查看；注銷登記、查封登記一般不實(shí)地查看。6.預(yù)告登記失效的情形包括（）。A.債權(quán)消滅B.自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記C.預(yù)告登記權(quán)利人放棄預(yù)告登記D.不動(dòng)產(chǎn)被查封答案：ABC解析：債權(quán)消滅、超期未申請(qǐng)、權(quán)利人放棄均導(dǎo)致預(yù)告登記失效；查封不直接導(dǎo)致失效。7.關(guān)于異議登記的法律后果，下列說法正確的有（）。A.異議登記期間，登記機(jī)構(gòu)暫停辦理處分登記B.異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，申請(qǐng)人需賠償C.異議登記有效期為30日D.異議登記失效后，當(dāng)事人可就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)答案：AB解析：異議登記有效期為15日；失效后同一事項(xiàng)不予受理。8.下列不動(dòng)產(chǎn)登記類型中，需繳納登記費(fèi)的有（）。A.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記B.不動(dòng)產(chǎn)查封登記C.營利法人的抵押權(quán)登記D.因繼承取得的轉(zhuǎn)移登記答案：AC解析：宅基地首次登記、繼承轉(zhuǎn)移登記免征；查封登記不收費(fèi)；營利法人抵押需繳費(fèi)。9.不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的禁止行為包括（）。A.偽造、變?cè)焐暾?qǐng)材料B.泄露委托人個(gè)人信息C.同時(shí)代理雙方當(dāng)事人D.收取約定外的費(fèi)用答案：ABCD解析：以上均為《不動(dòng)產(chǎn)登記代理管理辦法》禁止的行為。10.某公司申請(qǐng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)合并登記（原兩宗土地相鄰），需提交的材料包括（）。A.合并后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源材料B.測繪機(jī)構(gòu)出具的合并后的宗地圖C.原兩本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書D.規(guī)劃部門同意合并的批準(zhǔn)文件答案：ABCD解析：合并登記需權(quán)屬來源、測繪成果、原權(quán)屬證書及規(guī)劃批準(zhǔn)文件。三、案例分析題（共3題，50分）案例一（15分）：2024年5月，王某通過中介購買李某名下位于XX市XX區(qū)的住宅一套，雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定王某支付首付款后辦理預(yù)告登記，余款在過戶后支付。王某按約支付首付款并辦理了預(yù)告登記。2024年8月，李某因債務(wù)糾紛被債權(quán)人張某起訴，法院判決李某向張某償還50萬元，張某申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院擬查封該房屋。2025年1月，王某與李某共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該房屋已被查封。問題：1.預(yù)告登記對(duì)法院查封行為是否有影響？說明理由。（5分）2.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理王某與李某的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)？說明依據(jù)。（5分）3.王某可采取哪些法律措施維護(hù)自身權(quán)益？（5分）答案：1.預(yù)告登記不影響法院查封。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，預(yù)告登記僅限制處分行為，不排除法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的查封。2.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予辦理轉(zhuǎn)移登記。因房屋已被查封，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，查封期間禁止辦理轉(zhuǎn)移登記。3.王某可向法院提出執(zhí)行異議，主張預(yù)告登記權(quán)利；若異議被駁回，可提起執(zhí)行異議之訴；同時(shí)可依據(jù)《房屋買賣合同》要求李某承擔(dān)違約責(zé)任。案例二（20分）：某制造企業(yè)（以下簡稱“甲公司”）以其名下工業(yè)用地（面積5000㎡）及地上廠房（建筑面積3000㎡）為抵押，向A銀行貸款2000萬元，辦理了抵押權(quán)首次登記（登記簿記載擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息）。2025年3月，甲公司因擴(kuò)大生產(chǎn)需追加貸款，與A銀行協(xié)商將主債權(quán)數(shù)額增加至2500萬元，同時(shí)擬將該工業(yè)用地分割為兩宗（宗A：3000㎡，宗B：2000㎡），其中宗A繼續(xù)抵押給A銀行，宗B抵押給B銀行。問題：1.甲公司與A銀行申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記（主債權(quán)數(shù)額增加），需提交哪些材料？（5分）2.甲公司申請(qǐng)工業(yè)用地分割登記，是否需要A銀行同意？說明理由。（5分）3.分割后，宗B抵押給B銀行辦理抵押權(quán)首次登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)需重點(diǎn)審查哪些內(nèi)容？（5分）4.若分割登記完成后，甲公司未告知A銀行，A銀行的抵押權(quán)效力如何？（5分）答案：1.需提交：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人身份證明；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；抵押權(quán)變更的材料（主債權(quán)數(shù)額變更協(xié)議）；其他必要材料（如原抵押合同、登記證明）。2.需要A銀行同意。根據(jù)《民法典》，抵押期間抵押人處分抵押財(cái)產(chǎn)（分割屬于處分）需經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則不得辦理登記。3.重點(diǎn)審查：宗B的權(quán)屬是否清晰（是否為分割后的獨(dú)立宗地）；甲公司是否有權(quán)處分宗B；抵押合同是否合法有效；是否存在重復(fù)抵押或權(quán)利限制；宗B的規(guī)劃用途是否與分割前一致。4.A銀行的抵押權(quán)仍然有效，但效力范圍僅限于分割后的宗A。因分割未通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人可要求抵押人提前清償債務(wù)或提供擔(dān)保；若未提前清償，抵押權(quán)及于分割后的抵押物全部，但當(dāng)事人另有約定的除外（本題中約定宗A繼續(xù)抵押，故效力僅限于宗A）。案例三（15分）：2023年10月，陳某（單身）通過遺囑繼承其祖父遺留的商鋪一間（祖父2023年5月去世，遺囑明確商鋪由陳某繼承），陳某未及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記。2024年12月，陳某擬將該商鋪出售給鄭某，雙方簽訂《商鋪買賣合同》，鄭某支付定金后，陳某申請(qǐng)辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)要求其提供遺囑公證書，陳某稱遺囑未公證，但有祖父自書遺囑及兩名無利害關(guān)系見證人簽字。問題：1.陳某是否自祖父去世時(shí)取得商鋪所有權(quán)？說明依據(jù)。（5分）2.登記機(jī)構(gòu)要求提供遺囑公證書是否合法？說明理由。（5分）3.若陳某無法提供公證書，可通過哪些方式完成繼承轉(zhuǎn)移登記？（5分）答案：1.是。根據(jù)《民法典》