2025年物業(yè)管理師職業(yè)能力測試卷物業(yè)管理法規(guī)與政策實施附答案一、單項選擇題（每題1分，共15題）1.根據(jù)2024年修訂的《物業(yè)管理條例》第二十一條，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。若某小區(qū)建設(shè)單位未在購房合同中明確前期物業(yè)服務(wù)標準，導致業(yè)主入住后對服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生爭議，責任應由（）承擔。A.業(yè)主自行協(xié)商B.建設(shè)單位C.前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.街道辦事處答案：B2.某小區(qū)業(yè)主大會擬表決“利用公共區(qū)域增設(shè)快遞柜”事項，根據(jù)《民法典》第二百七十八條，應當經(jīng)參與表決專有部分面積（）以上且參與表決人數(shù)（）以上的業(yè)主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.過半數(shù)；過半數(shù)答案：D3.業(yè)主李某以“未享受物業(yè)服務(wù)”為由拒交物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《民法典》第九百四十四條提起訴訟。法院應認定（）。A.李某有權(quán)拒交，因未實際享受服務(wù)B.李某需全額繳納，物業(yè)服務(wù)具有公共屬性C.李某可減免50%，按實際受益比例支付D.需由業(yè)主大會判定是否減免答案：B4.某小區(qū)電梯因維保單位未按合同約定檢修導致故障，業(yè)主王某被困30分鐘后送醫(yī)檢查。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條，責任主體為（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.電梯維保單位C.業(yè)主委員會D.建設(shè)單位答案：A（注：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與第三方簽訂合同不轉(zhuǎn)移對業(yè)主的責任）5.某老舊小區(qū)未成立業(yè)主大會，共用部位屋頂漏水需維修。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條，維修資金使用方案應由（）提出。A.社區(qū)居民委員會B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主代表D.街道辦事處答案：B6.業(yè)主張某將住宅改為棋牌室對外經(jīng)營，鄰居投訴其噪音擾民。根據(jù)《民法典》第二百七十九條，正確處理方式是（）。A.張某有權(quán)自主使用，鄰居需容忍合理噪音B.張某需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接制止并處罰D.街道辦事處可直接責令停業(yè)答案：B7.某小區(qū)公共電梯廣告收益連續(xù)3年未公示，業(yè)主要求公開收支明細。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在（）內(nèi)向業(yè)主公布，并接受查詢。A.7日B.15日C.30日D.60日答案：C8.業(yè)主大會表決“選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)”時，參與表決的專有部分面積占比為55%，同意票占參與表決面積的60%。根據(jù)《民法典》規(guī)定，該決議（）。A.有效，因同意票超過參與表決面積半數(shù)B.無效，因參與表決面積未達專有部分總面積三分之二C.效力待定，需補正表決程序D.有效，因參與表決人數(shù)符合要求答案：A（注：2024年《民法典》司法解釋明確“雙過半”以參與表決為基數(shù)）9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自將小區(qū)門衛(wèi)室出租給便利店，業(yè)主委員會要求收回。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十七條，門衛(wèi)室屬于（），出租行為需（）同意。A.業(yè)主共有；業(yè)主大會B.建設(shè)單位所有；建設(shè)單位C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有；企業(yè)自行D.社區(qū)所有；街道辦事處答案：A10.業(yè)主陳某因房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費，建設(shè)單位已出具《質(zhì)量保修書》。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條，法院應（）。A.支持陳某拒交，因質(zhì)量問題未解決B.駁回陳某請求，質(zhì)量問題與物業(yè)費無關(guān)C.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔保修責任D.調(diào)解由建設(shè)單位代交物業(yè)費答案：B11.某小區(qū)業(yè)主大會表決“調(diào)整物業(yè)費標準”，表決票中“反對”票占專有部分總面積45%，“同意”票占40%，“棄權(quán)”票占15%。根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十九條，該決議（）。A.通過，因反對票未超半數(shù)B.未通過，因同意票未超參與表決面積半數(shù)C.無效，因參與表決面積未達標D.需重新表決答案：D（注：棄權(quán)票不計入同意或反對，需重新組織表決）12.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置“寵物便紙箱”并公示《寵物管理規(guī)約》，業(yè)主遛狗未清理糞便。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條，正確處理措施是（）。A.直接罰款200元B.要求清理并告知業(yè)主委員會C.禁止寵物進入小區(qū)D.聯(lián)系城管部門處罰答案：B13.某小區(qū)維修資金賬戶余額不足，需續(xù)籌。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十一條，續(xù)籌方案應由（）制定并公示。A.業(yè)主委員會B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.社區(qū)居民委員會D.街道辦事處答案：A14.業(yè)主大會召開期間，業(yè)主王某委托鄰居李某代為投票，但未出具書面委托書。根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十五條，該委托（）。A.有效，口頭委托視為同意B.無效，需書面委托并注明委托事項C.效力待定，需王某事后追認D.有效，鄰居可代表業(yè)主意志答案：B15.物業(yè)服務(wù)合同到期后，企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)，業(yè)主未提出異議。根據(jù)《民法典》第五百七十七條，雙方形成（）。A.事實合同關(guān)系，按原合同履行B.不定期合同，雙方可隨時解除C.無效合同，需重新簽訂D.附條件合同，條件成就時生效答案：B二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括（）。A.提議召開業(yè)主大會會議B.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同C.決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.查閱物業(yè)服務(wù)收支明細答案：ABD（注：解聘需業(yè)主大會表決）2.下列情形中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可使用應急維修資金的有（）。A.屋頂防水層大面積脫落B.消防設(shè)施故障需立即修復C.業(yè)主私搭亂建導致的圍墻損壞D.電梯鋼絲繩斷裂需更換答案：ABD（注：第三方責任導致的損壞由責任人承擔）3.業(yè)主委員會委員資格終止的情形包括（）。A.因房屋轉(zhuǎn)讓失去業(yè)主身份B.連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議C.拖欠物業(yè)費累計6個月以上D.被依法追究刑事責任答案：ACD（注：連續(xù)3次缺席為暫停資格，非直接終止）4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.定期公布公共收益收支B.對業(yè)主違規(guī)裝修進行制止C.保管業(yè)主個人信息D.參與業(yè)主大會表決答案：ABC5.根據(jù)《民法典》，建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的部分包括（）。A.規(guī)劃用于停放汽車的車位B.公共綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地的除外）C.物業(yè)服務(wù)用房D.電梯間廣告位答案：BCD（注：規(guī)劃車位可通過出售、附贈約定歸屬）6.業(yè)主大會表決事項需“雙三分之二參與、雙過半同意”的有（）。A.改建小區(qū)大門B.選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.使用維修資金擴建健身房D.調(diào)整物業(yè)費標準答案：AC（注：改建、重建建筑物及附屬設(shè)施需雙三分之二參與、雙四分之三同意；選聘企業(yè)、調(diào)整物業(yè)費為雙過半?yún)⑴c、雙過半同意）7.物業(yè)服務(wù)合同終止時，企業(yè)應履行的義務(wù)包括（）。A.移交物業(yè)檔案資料B.清退預收的物業(yè)費C.配合新企業(yè)交接D.拆除自行安裝的監(jiān)控設(shè)備答案：ABC8.業(yè)主拒交物業(yè)費的合法情形包括（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行合同約定的安保義務(wù)導致財物被盜B.房屋空置未實際居住C.公共區(qū)域垃圾未及時清理達30日D.物業(yè)費標準未經(jīng)業(yè)主大會表決擅自提高答案：ACD（注：空置房需全額繳納，地方另有規(guī)定除外）9.關(guān)于業(yè)主委員會備案，下列說法正確的有（）。A.應自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)備案B.備案機關(guān)為街道辦事處C.備案材料包括業(yè)主大會議事規(guī)則D.備案后業(yè)主委員會取得法人資格答案：ABC（注：業(yè)主委員會一般不具有法人資格）10.某小區(qū)因開發(fā)商遺留問題導致下水道經(jīng)常堵塞，正確處理方式有（）。A.業(yè)主向建設(shè)單位主張保修責任B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊付維修費用后向建設(shè)單位追償C.業(yè)主大會動用維修資金維修D(zhuǎn).業(yè)主聯(lián)合向市場監(jiān)管部門投訴答案：AB三、案例分析題（共3題，每題20分）案例一：2024年8月，某小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)廣告收益未公示，且近1年收益被物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于抵扣員工獎金。業(yè)主委員會要求企業(yè)返還收益并公示明細，企業(yè)辯稱“廣告合同由企業(yè)簽訂，收益用于補充服務(wù)成本無需公示”。問題：1.電梯廣告收益的法律性質(zhì)是什么？依據(jù)哪部法律？（5分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抗辯是否成立？說明理由。（7分）3.業(yè)主委員會可通過哪些途徑維權(quán)？（8分）答案要點：1.電梯屬于業(yè)主共有部分，廣告收益為公共收益，歸全體業(yè)主所有。依據(jù)《民法典》第二百八十二條。2.不成立。《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，公共收益應單獨列賬，定期公示，未經(jīng)業(yè)主大會同意不得擅自使用。3.途徑：①向街道辦事處投訴；②向法院提起訴訟要求返還；③通過業(yè)主大會決議更換企業(yè)；④向市場監(jiān)管部門舉報挪用資金行為。案例二：2024年10月，業(yè)主張某在陽臺搭建陽光房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后發(fā)出《整改通知書》，張某未理會。1個月后，陽光房因臺風倒塌砸壞樓下車輛，車主索賠5萬元。張某稱“搭建已告知物業(yè)，物業(yè)未制止”，物業(yè)稱“已履行通知義務(wù)，無責任”。問題：1.張某搭建陽光房的行為是否合法？依據(jù)哪部法律？（5分）2.車輛損失的責任如何劃分？說明理由。（7分）3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應如何規(guī)范處理類似違規(guī)搭建？（8分）答案要點：1.不合法?！睹穹ǖ洹返诙倨呤l規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，改變住宅用途或違規(guī)搭建。2.張某承擔主要責任（直接侵權(quán)人），物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔次要責任（未有效制止，未盡管理義務(wù)）。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條，企業(yè)對違規(guī)行為有制止、報告義務(wù)。3.規(guī)范處理：①立即書面通知整改；②向城管部門報告；③留存通知、現(xiàn)場照片等證據(jù)；④在業(yè)主群、公告欄公示違規(guī)信息；⑤配合行政部門執(zhí)行強制拆除。案例三：某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同2024年12月31日到期，業(yè)主大會未及時選聘新企業(yè)，原企業(yè)繼續(xù)服務(wù)至2025年3月。新企業(yè)入駐時，原企業(yè)以“未收到解聘通知”為由拒絕移交物業(yè)資料，并要求業(yè)主支付2025年1-3月物業(yè)費。問題：1.原企業(yè)與業(yè)主的法律關(guān)系在2025年1-3月如何認定？依據(jù)哪部法律？（5分）2.原企業(yè)拒絕移交資料是否