擔保工程及反擔保措施評估概論主講人——劉瓊暉引言：什么是擔保工程評估？五什么是判斷擔保項目能否實施的標準？一什么是風險？二沒有風險的擔保項目存在的嗎？三什么是風險的重要性和可能性？四風險管理的標準流程是什么？一什么是風險？二沒有風險的擔保項目存在的嗎？目錄一、擔保項目評估概述二、擔保企業(yè)資信評估三、反擔保措施評估概述四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估一、擔保工程評估概述擔保項目評估概念擔保工程評估是指擔保機構(gòu)以擔保申請人申報的資料為根底，結(jié)合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)開展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關(guān)規(guī)定，對擔保工程進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構(gòu)的擔保決策提供可靠依據(jù)擔保工程評估是指擔保機構(gòu)以擔保申請人申報的資料為根底，結(jié)合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)開展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關(guān)規(guī)定，對擔保工程進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構(gòu)的擔保決策提供可靠依據(jù)一、擔保工程評估概述

擔保項目評估概念擔保工程評估是對擔保工程進行全面的評估，包括了對債務(wù)人、反擔保人及其他相關(guān)單位的資信評估、對用款工程的評估、對擔保方案的評估和對反擔保措施的評估一、擔保工程評估概述流動性風險信用風險經(jīng)營性風險法律風險擔保行業(yè)是公認的高風險、低收益行業(yè)，主要面臨哪些風險？擔保行業(yè)擔保項目評估的作用擔保行業(yè)擔保行業(yè)一、擔保工程評估概述

其中，信用風險又稱為代償風險，它是信用擔保機構(gòu)面臨的行業(yè)特有的、也是最主要的風險，它是指由于獲得擔保的債務(wù)人不能按照合同按時履約，擔保機構(gòu)代為清償而造成擔保損失的風險,信用風險主要來源于債務(wù)人的履約能力和履約意愿，缺乏償債能力和缺乏償債意愿都有可能導致代償損失。擔保項目評估的作用一、擔保工程評估概述擔保項目評估的作用擔保工程評估全面科學地了解、分析、評價擔保工程的各個方面，包括企業(yè)素質(zhì)、經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、信用狀況、用款工程和反擔保措施，對擔保工程作出綜合評價，為擔保機構(gòu)是否承保某個工程提供決策依據(jù)。擔保工程評估實際上就是擔保機構(gòu)對單個擔保工程所面臨風險〔信用風險〕進行評價和度量的過程，是單個擔保工程風險管理過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，是控制擔保工程風險的最重要措施之一，是擔保機構(gòu)科學決策的前提。流動資金貸款固定資產(chǎn)貸款一、擔保工程評估概述對擔保申請企業(yè)的資信評估對建設(shè)項目的評估償債意愿償債能力工程可行性工程單位到期還款能力擔保項目評估的主要內(nèi)容對反擔保措施的評估反擔保方案可行性評估反擔保資產(chǎn)價值評估目錄一、擔保項目評估概述二、擔保企業(yè)資信評估三、反擔保措施評估概述四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估的概念什么是資信？什么是資信評估？指履約的能力和可信任程度這里的資信指的是信貸活動中債務(wù)人的償債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。通過綜合考察影響債務(wù)人的內(nèi)外部環(huán)境，使用科學嚴謹?shù)姆治龇椒?，對他們履行信貸等經(jīng)濟承諾的能力及可信程度進行綜合判斷，并以簡單明了的符號，即資信等級的方式，表示其信用水平。什么是資信？指履約的能力和可信任程度這里的資信指的是信貸活動中債務(wù)人的償債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。什么是資信評估？什么是資信？指履約的能力和可信任程度這里的資信指的是信貸活動中債務(wù)人的償債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。通過綜合考察影響債務(wù)人的內(nèi)外部環(huán)境，使用科學嚴謹?shù)姆治龇椒?，對他們履行信貸等經(jīng)濟承諾的能力及可信程度進行綜合判斷，并以簡單明了的符號，即資信等級的方式，表示其信用水平。什么是資信評估？什么是資信？指履約的能力和可信任程度這里的資信指的是信貸活動中債務(wù)人的償債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。二、擔保企業(yè)資信評估D資信等級的概念四等十級AAAAAABBBBBBCCCCCCD下邊界可以通過擔保獲得銀行信貸的客戶二、擔保企業(yè)資信評估資信評估是擔保項目評估的主要部分大量信息多種分析方法系統(tǒng)工程對風險因素進行定性分析、定量計算，判斷客戶違約性資信評估的幾個要點二、擔保企業(yè)資信評估資信評估的主要方法古典信用分析方法5C、5P、LAPP、財務(wù)比率綜合分析法〔共同之處都是依靠專家經(jīng)驗將每一要素或指標逐一進行評分，使信用數(shù)量化，從而確定其信用等級〕模型化信用風險評價方法統(tǒng)計技術(shù)、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、專家系統(tǒng)三類，如判別分析模型、Logistic回歸模型、主成分分析、聚類分析、貝葉斯模型等〔依賴較多的歷史樣本，數(shù)據(jù)需求量大，適合大型企業(yè)信用風險評價；或者信息獲取困難，適合波動較小的成熟行業(yè)〕商業(yè)銀行進行資信評估的主要方法二、擔保企業(yè)資信評估資本金小、規(guī)模小、管理水平較低、抗風險能力較差——高風險群體優(yōu)勢機制靈活、決策效率較高、具有較好的發(fā)展?jié)摿?、較強的創(chuàng)新能力、部分企業(yè)擁有較好的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢劣勢擔保機構(gòu)所面臨的主要客戶——中小企業(yè)中小企業(yè)二、擔保企業(yè)資信評估缺乏歷史信用記錄會計信息不完備風險因素具有非數(shù)字性特征企業(yè)信息與個人信息交叉風險因素多彼此關(guān)聯(lián)因果關(guān)系難界定中小企業(yè)信息特點企業(yè)和項目之間差異大缺乏一致性樣本量少、風險較高、缺乏歷史信用信息、樣本差異較大——中小企業(yè)現(xiàn)有的貸款信用風險模型難以適用于中小企業(yè)信用風險的度量二、擔保企業(yè)資信評估目前大局部的擔保機構(gòu)在擔保工程信用風險的評價和度量方面過于依賴從業(yè)人員的經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)判斷，尤其是在風險評價方面，缺乏一套普遍認可的、系統(tǒng)的、科學的、定性與定量相結(jié)合的風險評估模型，以減少工程評審和決策的主觀性以及道德風險。

但是模型化方法卻是擔保機構(gòu)專業(yè)化風險管理能力建設(shè)的必然要求，擔保機構(gòu)信用風險評估模型化方法的有效性建立在定性與定量分析相結(jié)合根底上，取決于評價指標體系建立的是否合理。

擔保機構(gòu)信用風險評價和度量的現(xiàn)狀二、擔保企業(yè)資信評估擔保機構(gòu)資信評估模型設(shè)置的原則資料分析與實習考察相結(jié)合對過去的分析與對未來的預(yù)測相結(jié)合靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合

定性分析與定量分析相結(jié)合

財務(wù)指標與非財務(wù)指標相結(jié)合

定性分析與定量分析相結(jié)合

財務(wù)指標與非財務(wù)指標相結(jié)合靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合對過去的分析與對未來的預(yù)測相結(jié)合資料分析與實習考察相結(jié)合二、擔保企業(yè)資信評估擔保機構(gòu)資信評估的主要內(nèi)容償債意愿償債能力信用風險來源于兩個方面資信評估就是評價兩方面二、擔保企業(yè)資信評估如何建立一個科學的信用風險評價模型充分認識所有可能影響企業(yè)綜合信用水平的所有風險因素根據(jù)風險因素設(shè)置指標體系根據(jù)經(jīng)驗值為所有指標賦予標準值根據(jù)風險發(fā)生的可能性和對信用風險影響的大小為指標設(shè)置權(quán)數(shù)二、擔保企業(yè)資信評估(風險宇宙——以單個企業(yè)信用風險為例)政策風險產(chǎn)業(yè)政策股權(quán)結(jié)構(gòu)環(huán)保政策鼓勵約束組織形式平安生產(chǎn)經(jīng)營風險產(chǎn)品市場原材料來源資本金抽逃資產(chǎn)負債流動性及現(xiàn)金流管理風險信貸政策管理人員產(chǎn)品質(zhì)量平安生產(chǎn)環(huán)保生產(chǎn)本錢突發(fā)事件信用風險銀行信用內(nèi)部信用社會信用訴訟風險合法合規(guī)對外擔保反擔保變現(xiàn)反擔保監(jiān)管道德風險客戶道德風險金融機構(gòu)道德風險內(nèi)部道德風險稅收財務(wù)本錢技術(shù)風險開展與投資價格變動盈利能力投融資需求及用途相關(guān)資質(zhì)關(guān)聯(lián)交易組織結(jié)構(gòu)風險組織執(zhí)行財務(wù)風險反擔保風險反擔保處置反擔保價值反擔保損失二、擔保企業(yè)資信評估資信評估體系框架示例70%30%總評分定量指標定性指標領(lǐng)導者素質(zhì)市場競爭力資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及質(zhì)量營運能力指標成長能力指標盈利能力指標償債能力指標經(jīng)營管理模式開展前景經(jīng)營環(huán)境其他指標二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定量指標償債能力指標1、短期償債能力指標2、長期償債能力指標經(jīng)營性凈現(xiàn)金流對流動負債的比率現(xiàn)金比率流動比率速動比率負債與有形凈資產(chǎn)比率利息保障倍數(shù)資產(chǎn)負債率流動比率速動比率現(xiàn)金比率流動比率速動比率經(jīng)營性凈現(xiàn)金流對流動負債的比率現(xiàn)金比率流動比率速動比率利息保障倍數(shù)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流對流動負債的比率現(xiàn)金比率流動比率速動比率二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定量指標資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及質(zhì)量指標短期剛性負債額度與現(xiàn)金流的匹配度固定及長期資產(chǎn)比率流動資產(chǎn)比率二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定量指標營運能力指標固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定量指標成長能力指標近三年凈利潤增長率近三年總資產(chǎn)增長率近三年凈資產(chǎn)增長率

近三年銷售收入增長率

近三年市場占有率增長率二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定量指標盈利能力指標銷售利潤率凈資產(chǎn)利潤率毛利率總資產(chǎn)報酬率二、擔保企業(yè)資信評估對于定量指標，如財務(wù)風險類指標的選擇，既要系統(tǒng)全面又要簡明科學，既要能夠充分反映企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運能力、成長能力及資產(chǎn)質(zhì)量等方面風險，又要科學的選取具有代表性的指標，防止指標體系過于龐大、層次過多、指標過細。

定量指標體系設(shè)置的原那么二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定性指標領(lǐng)導者經(jīng)營風格及風險偏好領(lǐng)導者社會資源

領(lǐng)導者行業(yè)經(jīng)驗

領(lǐng)導者素質(zhì)

領(lǐng)導者學歷領(lǐng)導者素質(zhì)指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定性指標主要供應(yīng)商、主要客戶及主要競爭者狀況產(chǎn)品市場占有率

產(chǎn)品生命周期及技術(shù)水平

產(chǎn)品市場情況

成品適銷庫存率市場競爭力指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定性指標對特殊行業(yè)規(guī)定的特殊要求組織結(jié)構(gòu)關(guān)鍵管理人員素質(zhì)及穩(wěn)定情況投融資結(jié)構(gòu)

商業(yè)模式經(jīng)營管理模式相關(guān)指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定性指標主要客戶及主要競爭者狀況政策環(huán)境（稅收、政府支持力度等）行業(yè)地位行業(yè)發(fā)展前景

行業(yè)門檻經(jīng)營環(huán)境指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定性指標社會責任履行情況合同履行率經(jīng)營者道德品質(zhì)

貸款按期償還率信用狀況指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定性指標技術(shù)水平

創(chuàng)新能力發(fā)展前景指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系——定性指標關(guān)聯(lián)關(guān)系風險指標

歷史風險指標其他風險指標二、擔保企業(yè)資信評估對于定性指標，我們首先采用模糊綜合評價法將定性指標轉(zhuǎn)化為定量指標；對于定性指標，如領(lǐng)導者素質(zhì)之類的指標，盡量進行三級分解或者相對詳盡的描述其考核內(nèi)容和計分標準，以便于操作和判斷；另外對于對擔保工程風險評價起決定性作用的風險因素，我們將其設(shè)置成為否認性指標，即對于否認性指標的評審風險值高于設(shè)定標準的工程實行一票否決，如但凡5年內(nèi)有不良貸款記錄或者欠息記錄的實行一票否決；國家政策限制的工程實行一票否決；產(chǎn)品生命周期處于投入期的工程根本也可以一票否決。

定性指標體系設(shè)置的原那么二、擔保企業(yè)資信評估某擔保機構(gòu)設(shè)計的分行業(yè)資信評估模型介紹擔保申請企業(yè)A資信評估實例分析擔保申請企業(yè)B資信評估實例分析資信評估模型例如二、擔保企業(yè)資信評估擔保項目風險度資信評價指標體系主要評估的是企業(yè)的信用風險，即企業(yè)在未來一定時期內(nèi)履約的能力和履約的意愿。但是對企業(yè)的資信評估只是屬于整個擔保工程風險評估的一局部，前面提到過由于擔保工程的金額、期限各異，反擔保措施的落實程度千差萬別，即使是同樣資信水平的企業(yè)面臨不同條件的擔保工程時，其工程風險也不一樣。所謂擔保工程風險度評價是指根據(jù)被擔保企業(yè)的資信得分，結(jié)合反擔保保證方式和貸款年限等因素，計算出被擔保企業(yè)的根本風險度值，對企業(yè)的根本風險度進行高、中、低評價。目錄一、擔保項目評估概述二、擔保企業(yè)資信評估三、反擔保措施評估概述四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估三、反擔保資產(chǎn)評估概述指為債務(wù)人擔保的第三人，為了保證其追償權(quán)的實現(xiàn)，要求債務(wù)人提供的擔保。約束制衡人的信用意愿擔保公司分散風險的重要手段制衡力變現(xiàn)能力可操作性資產(chǎn)價值

反擔保定義反擔保作用反擔保選擇反擔保選擇三、反擔保資產(chǎn)評估概述質(zhì)押保證

抵押主要反擔保方式具體包括保證金、第三方信用保證、不動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押〔包括應(yīng)收賬款、匯票、本票、支票、債券、存單、倉單、提單、股權(quán)、股票、商標專用權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、出口退稅單等〕、財務(wù)監(jiān)控、個人連帶責任、附條件的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓〔收益權(quán)、經(jīng)營權(quán)、承租權(quán)、期權(quán)〕、工程收購和回購等。三、反擔保資產(chǎn)評估概述反擔保措施開發(fā)的原那么：應(yīng)以企業(yè)的核心資產(chǎn)為重點；根據(jù)企業(yè)的具體情況設(shè)計靈活多樣、組合打包方案變現(xiàn)力較強的反擔保措施：★房產(chǎn)、土地使用權(quán)抵押★機器設(shè)備抵押★車輛抵押★存單、有價證券、票據(jù)質(zhì)押具備一定制約能力的反擔保措施：★應(yīng)收賬款監(jiān)管★退稅賬戶監(jiān)管★存貨、存單質(zhì)押★股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)質(zhì)押三、反擔保資產(chǎn)評估概述中小企業(yè)普通缺少優(yōu)良、足值、變現(xiàn)能力強的實物資產(chǎn)作為反擔保措施

擔保公司需要對企業(yè)的實際狀況進行全方位的專業(yè)分析，整合關(guān)乎企業(yè)生存和開展的資產(chǎn)線索，科學地對其實物資產(chǎn)和其他反擔保方式進行創(chuàng)新組合，采用如保證金、財產(chǎn)抵〔質(zhì)〕押、個人連帶保證、第三方保證、財務(wù)監(jiān)管等幾種反擔保措施，在控制企業(yè)的第一還款來源同時打造相對可靠的第二還款來源，以控制擔保公司風險。

反擔保措施及其組合方案的設(shè)計三、反擔保資產(chǎn)評估概述D.反擔保措施的價值C.反擔保措施的可變現(xiàn)性A.反擔保措施的合法性B.反擔保措施的權(quán)屬反擔保措施評估的內(nèi)容三、反擔保資產(chǎn)評估概述★客觀性——調(diào)查核實分析——確權(quán)、確實、確質(zhì)★科學性——正確選擇評估標準、方案——定性、定量★替代性——縱、橫比較——參照定價★公開市場——競爭、公允——盈利能力★穩(wěn)健性——多種評估方法——綜合定價★變現(xiàn)性——預(yù)期值，預(yù)期變現(xiàn)條件——變化趨勢反擔保資產(chǎn)價值評估的原則反擔保資產(chǎn)價值評估的原則三、反擔保資產(chǎn)評估概述本錢法收益法市場法反擔保措施評估的主要方法清算價格法三、反擔保資產(chǎn)評估概述市場法是指利用市場上同樣或者類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測反擔保資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是根據(jù)替代原那么，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程，因為任何一個正常的交易者在購置某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。市場法是反擔保資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的評估方法。市場法三、反擔保資產(chǎn)評估概述市場法評估的基本前提要有一個活潑的公開市場〔平等的交易、排除個別交易的偶然性、成交價格根本可反映市場行情〕公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動的前提〔參照物的可比性：功能上的可比性、市場條件的可比性、成交時間與評估基準日間隔不過長〕三、反擔保資產(chǎn)評估概述1、選擇參照物2、選擇比較因素4、在成交價格的根底上調(diào)整差異5、綜合分析確定結(jié)果選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為比照指標—資產(chǎn)功能、實體特征和質(zhì)量、市場條件、交易條件、房地產(chǎn)區(qū)位、機器設(shè)備技術(shù)水平注意可比性三個以上選定的比照指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異量化3、指標比照量化差異調(diào)增或調(diào)減、初步評價結(jié)果、參照物個數(shù)根據(jù)可比性分析確定最終評價結(jié)果或者算術(shù)平均法市場法評估的流程三、反擔保資產(chǎn)評估概述市場法的適應(yīng)范圍

在反擔保資產(chǎn)價值評估中多用于機器設(shè)備、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)等資產(chǎn)的評估三、反擔保資產(chǎn)評估概述

是指通過估測反擔保標的資產(chǎn)未來預(yù)期收益，然后按照一定的折現(xiàn)率算成現(xiàn)值，來判斷反擔保資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

市場法是反擔保資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的評估方法。收益法三、反擔保資產(chǎn)評估概述收益法的根本評估數(shù)學式P——反擔保資產(chǎn)的評估值Ft——第t年預(yù)期收益額n——未來收益期間r——貼現(xiàn)率三、反擔保資產(chǎn)評估概述收益法評估的基本前提反擔保資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量〔能被合理的估測、資產(chǎn)與收益存在較為穩(wěn)定的關(guān)系、影響收益的主客觀因素都是比較明確〕獲得預(yù)期收益所承擔的風險可以預(yù)測并可以用貨幣衡量〔行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)風險可以比較和測算—獲利風險—測算資本化率〕反擔保資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以確定〔評估對象的壽命〕三、反擔保資產(chǎn)評估概述1、收集與反擔保資產(chǎn)未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料2、分析測算反擔保資產(chǎn)的未來預(yù)期收益4、分析測算反擔保資產(chǎn)預(yù)期收益持續(xù)的時間5、用折現(xiàn)率將反擔保資產(chǎn)未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值預(yù)期收益、客觀收益，企業(yè)表現(xiàn)為凈利潤或凈現(xiàn)金流、房地產(chǎn)表現(xiàn)為純收益經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢、經(jīng)營風險折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率〔資產(chǎn)行業(yè)分布、種類、市場條件〕3、分析測算折現(xiàn)率資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件、以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約合同測定綜合分析評價結(jié)果收益法評估的流程三、反擔保資產(chǎn)評估概述收益法的適應(yīng)范圍

在反擔保資產(chǎn)價值評估中多用于機器設(shè)備、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、未來收益權(quán)、無形資產(chǎn)評估、在建工程、企業(yè)整體價值的評估三、反擔保資產(chǎn)評估概述是指首先評測反擔保資產(chǎn)的重置本錢，然后估測反擔保資產(chǎn)業(yè)已存在的各項貶值因素，并將其從重置本錢中扣除而得到反擔保資產(chǎn)評估價值的評估方法的總稱。本錢法的根本思路是重建或重置反擔保資產(chǎn)條件允許的情況下，反擔保資產(chǎn)的價值不會超過該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購置本錢。本錢法是以再取得反擔保資產(chǎn)的重置本錢為根底的評估方法，由于被評估資產(chǎn)再取得本錢的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛，本錢法也是一種被廣泛應(yīng)用的評估方法成本法三、反擔保資產(chǎn)評估概述成本法評估的基本前提反擔保資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)〔物理概念上的繼續(xù)使用〕反擔保資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價值〔經(jīng)濟意義上的有效使用資產(chǎn)〕三、反擔保資產(chǎn)評估概述〔1〕評估值=重置本錢-實體性貶值-經(jīng)濟性貶值-功能性貶值〔2〕評估值=重置本錢×成新率實體性貶值—有形損耗，物理性能的損耗和下降引起的價值損失功能性貶值—由于技術(shù)進步引起資產(chǎn)功能相對落后引起的價值損失經(jīng)濟性貶值—外部條件引起的資產(chǎn)閑置、收益下降引起的價值損失本錢法的根本評估數(shù)學式三、反擔保資產(chǎn)評估概述1、收集與反擔保資產(chǎn)未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料2、分析測算反擔保資產(chǎn)的未來預(yù)期收益4、分析測算反擔保資產(chǎn)預(yù)期收益持續(xù)的時間成新率重置核算法、物價指數(shù)法、功能價值法實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值3、分析測算折現(xiàn)率綜合評價評估結(jié)果成本法評估的流程三、反擔保資產(chǎn)評估概述成本法的適應(yīng)范圍在反擔保資產(chǎn)價值評估中多用于機器設(shè)備、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、在建工程、企業(yè)整體價值的評估三、反擔保資產(chǎn)評估概述清算價格是企業(yè)由于破產(chǎn)等原因，要求在一定期限內(nèi)將資產(chǎn)變現(xiàn)，預(yù)期出賣資產(chǎn)可回收的價格。清算價格法就是以清算價格為標準，對反擔保標的進行評估的一種方法。

現(xiàn)行市價折扣法：市場法，設(shè)定折扣率，得出清算價格模擬拍賣法清算價格法三、反擔保資產(chǎn)評估概述擔保業(yè)務(wù)是高風險業(yè)務(wù)，選擇評估方法時，首先考慮穩(wěn)健原那么

注意評估目的和評估方法的匹配和評估參數(shù)的選擇一般應(yīng)使用兩種方法進行評估，取結(jié)果較低者慎重采用收益現(xiàn)值法，謹慎測算未來年收益額，堅持穩(wěn)健原那么當擔保工程風險較大，或提供的抵質(zhì)押物的企業(yè)經(jīng)營狀況不良、信用水平不高時，建議采用清算價格法

各種評估方法的選擇和使用目錄一、擔保項目評估概述二、擔保企業(yè)資信評估三、反擔保措施評估概述四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估機器設(shè)備評估擔保工程評估是指擔保機構(gòu)以擔保申請人申報的資料為根底，結(jié)合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)開展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關(guān)規(guī)定，對擔保工程進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構(gòu)的擔保決策提供可靠依據(jù)本錢法〔最常用〕評估值=重置本錢-實體性貶值-經(jīng)濟性貶值-功能性貶值★重置本錢=直接費+間接費+相關(guān)稅費+合理利潤

直接費：購置價、稅費、運雜費、安裝調(diào)試費及其他合理本錢間接費：管理費、設(shè)計費、工程監(jiān)理費、保險費等〔分攤〕相關(guān)稅費：進口設(shè)備的關(guān)稅、車輛購置稅等四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估機器設(shè)備評估擔保工程評估是指擔保機構(gòu)以擔保申請人申報的資料為根底，結(jié)合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)開展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關(guān)規(guī)定，對擔保工程進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構(gòu)的擔保決策提供可靠依據(jù)本錢法〔最常用〕★實體性貶值率=1-成新率成新率=尚可使用年限/〔尚可使用年限+已使用年限〕*100%成新率=1-機器設(shè)備修復(fù)費用/機器設(shè)備重置本錢成新率由專業(yè)人員進行檢測和觀察確定★功能性貶值=超額投資本錢+超額運營本錢超額投資本錢=復(fù)原重置本錢-更新重置本錢

B功——功能性貶值額n——剩余年限C超營——超額經(jīng)營本錢凈額R——貼現(xiàn)率四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估機器設(shè)備評估擔保工程評估是指擔保機構(gòu)以擔保申請人申報的資料為根底，結(jié)合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)開展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關(guān)規(guī)定，對擔保工程進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構(gòu)的擔保決策提供可靠依據(jù)本錢法〔最常用〕

市場法〔成熟市場：汽車、飛機、計算機等〕比較因素：生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、役齡、實體狀態(tài)、交易條件、時間因素、地域因素清算價格法市場法的根底上，考慮快速變現(xiàn)的需要和變現(xiàn)費用，設(shè)定折扣率四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估權(quán)屬審核限制性規(guī)定抵押登記部門預(yù)計變現(xiàn)價值相關(guān)問題機器設(shè)備評估四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估房地產(chǎn)評估一般因素區(qū)域因素個別因素房地產(chǎn)評估值的影響因素經(jīng)濟因素：經(jīng)濟開展、財政金融、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)行政因素：土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、行政關(guān)系、社會因素：人口因素、家庭規(guī)模、投機、社會福利、教育、治安心理因素：購置或出售心態(tài)、風水、價值觀、時尚風氣等商服繁華程度道路通達程度交通便捷程度：根底設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施城市設(shè)施：根底設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施環(huán)境狀況土地個別因素：區(qū)位、面積寬深度、形狀、容積率、用途、年限建筑物個別因素：面積、機構(gòu)、材料、設(shè)計、施工質(zhì)量、法律限制房地產(chǎn)價格的影響因素四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估房地產(chǎn)評估市場法〔最常用〕房地產(chǎn)市場較為興旺，市場上至少存在具有可比性的三個以上的參照物，可采用市場法。通過一系列因素進行修正：交易情況因素、交易日期因素、房地產(chǎn)狀況因素。其中房地產(chǎn)狀況因素：區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況修正，容積率和土地使用年限這兩個因素影響力比較大，可以單獨修正?！?/p>

四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估房地產(chǎn)評估擔保工程評估是指擔保機構(gòu)以擔保申請人申報的資料為根底，結(jié)合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)開展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關(guān)規(guī)定，對擔保工程進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構(gòu)的擔保決策提供可靠依據(jù)市場法〔最常用〕

★確定可比交易案例選擇適當，三個，選取較近時期的交易實例★因素修正交易情況的修正：有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體之間的交易、交易有特別的動機的，買方或賣方不了解行情、特殊交易方式〔拍賣、招標〕交易日期的修正：房地產(chǎn)價格變動率，房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)狀況修正容積率修正：容積率和地價并未線性關(guān)系，修正系數(shù)表土地使用年限：確定土地年收益★確定房地產(chǎn)價格

四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估房地產(chǎn)評估擔保工程評估是指擔保機構(gòu)以擔保申請人申報的資料為根底，結(jié)合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)開展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關(guān)規(guī)定，對擔保工程進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構(gòu)的擔保決策提供可靠依據(jù)本錢法

★新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)本錢+管理費用+利息+銷售稅費+利潤★舊建筑物評估價值=重置本錢-年貶值額*已使用年限交易日期收益法〔輔助〕用于有收益的房地產(chǎn)評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等

四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估土地使用權(quán)評估土地使用權(quán)的分類城市中心區(qū)一般市區(qū)市區(qū)邊沿區(qū)郊區(qū)生地毛地熟地商業(yè)娛樂用地工業(yè)用地住宅用地交通用地公共事業(yè)用地地產(chǎn)的分類按地理位置分按開發(fā)程度分按用途分類四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估土地使用權(quán)評估擔保工程評估是指擔保機構(gòu)以擔保申請人申報的資料為根底，結(jié)合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)開展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關(guān)規(guī)定，對擔保工程進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構(gòu)的擔保決策提供可靠依據(jù)市場法〔最常用〕根本同房地產(chǎn)選擇參照物的時候要選擇用地性質(zhì)相同的，盡量選擇鄰近交易區(qū)域、同意交易類型、交易正常、近期交易的案例四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估土地使用權(quán)評估本錢法★土地價值=待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利潤+利息+稅費+土地增值收益待開發(fā)土地取得費：征收集體土地的土地補償費、地上附著物和青苗補償費、安置補助；征收城市土地的拆遷補償費土地開發(fā)費：根底設(shè)施配套費〔三通一平、七通一平〕、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費利潤：利潤率確實定